小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

小區(qū)物業(yè)治理調(diào)研報告：〔M928-T898-M248-WU2669-I2896-DQ586-M1988〕小區(qū)物業(yè)治理調(diào)研報告_0小區(qū)物業(yè)治理調(diào)研報告_0小區(qū)物業(yè)治理調(diào)研報告小區(qū)物業(yè)治理調(diào)研報告做好住宅小區(qū)物業(yè)治理工作，是形勢下一項重大社會治理工程，是關(guān)系千家萬戶的重大民生工程，是一項事關(guān)xxxx城市形象的重大環(huán)境工程。為推動我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)治理工作安康、標(biāo)準(zhǔn)進展，近期，xxxx縣人大經(jīng)工委與縣住建、房管部門相關(guān)工作人員，深入我縣城區(qū)紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區(qū)等10個住宅小區(qū)和磨子?xùn)|街社區(qū)，通過實地觀看、聽取狀況介紹、走訪群眾等形式，對我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)治理現(xiàn)狀及存在的問題等狀況進展了調(diào)查，具體狀況如下：一、我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)治理的現(xiàn)狀〔一〕城區(qū)住宅小區(qū)的根本狀況。據(jù)縣房管部門統(tǒng)計，目前我縣已建成住宅小區(qū)28個，馬上投入使用和正在施工的小區(qū)大小還有10多個，住房近10000套，這局部住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小區(qū)的入住人口將超過6萬人，占到縣城區(qū)常住人口50%以上。從調(diào)查來看，我縣已建住宅小區(qū)主要呈現(xiàn)出以下幾個特點：1、住宅性質(zhì)多樣。主要有以下六類：一是早期由政府建設(shè)的福利房，土地屬劃拔，政府承建，安排居住，絕大多數(shù)已實行房改，如政府大院住宿區(qū)等。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價出售或安排。如財政小區(qū)、國稅小區(qū)、地稅小區(qū)、明珠公寓等。三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓，市場出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)等。四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū)，即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權(quán)房，一般規(guī)模也比較小，多自建自管。五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。六是目前仍由房管局負責(zé)治理的公房，主要集中在周子古鎮(zhèn)。2、規(guī)模差異較大。在調(diào)查的10個小區(qū)和1個社區(qū)中，大的有紫苑、都市水鄉(xiāng)、帝景家園、公園1號等小區(qū)，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區(qū)，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區(qū)住房在1003、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一。主體建筑方面，201X年“5.12”汶川大地震以前建成的小區(qū)大多是預(yù)制板房，201X年以后所建小區(qū)大多為磚混構(gòu)造、半框架構(gòu)造、框架構(gòu)造、剪力墻構(gòu)造等。配套設(shè)施建設(shè)方面，在紫苑進入xxxx以前，我縣除財政、國稅、地稅等單位自建小區(qū)條件相對較好，其他大多數(shù)小區(qū)只有主體住宅、沒有任何公用建筑，大多數(shù)配套設(shè)施建設(shè)不齊，無綠地、無車位、無物業(yè)用房、無公廁等狀況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區(qū)所建成的小區(qū)，也只有紫苑等少數(shù)幾個小區(qū)能上檔次，其他大多數(shù)小區(qū)普遍存在容積率過大、綠地偏少、停車位嚴(yán)峻缺乏等突出問題，還有極個別小區(qū)進出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴(yán)峻的安全隱患?！捕承^(qū)物業(yè)治理工作的現(xiàn)狀1、物業(yè)企業(yè)進展?fàn)顩r。從紫苑房產(chǎn)進入xxxx我縣才真正有住宅小區(qū)物管的概念，目前也處于進展的初級階段?，F(xiàn)有物管企業(yè)16家，其中二級115100021個，面積達86萬平方米。2、業(yè)主大會及業(yè)主委員會成立狀況。目前，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的有紫苑等8家，但真正有辦公場地并發(fā)揮了確定作用的只有紫苑1家，其余大多數(shù)都沒有召開業(yè)主大會，沒有真正由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，故大多數(shù)小區(qū)業(yè)主委員會形同虛設(shè)，還沒有步入正軌。3、小區(qū)的物業(yè)治理工作狀況。從走訪、座談的狀況看，僅紫苑等極少數(shù)幾個小區(qū)效勞較為標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主較為滿足；金色東華小區(qū)投入近500萬元安裝了較為完備的消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、應(yīng)急發(fā)電設(shè)施，業(yè)主反響較好。大多數(shù)物業(yè)效勞只負責(zé)清掃衛(wèi)生和看大門，沒有明確的效勞標(biāo)準(zhǔn)，效勞質(zhì)量相對較差，效勞制度落實不到位，好一點的小區(qū)也僅有保安效勞和修理效勞。有的小區(qū)由于亂搭亂建、衛(wèi)生狀況差等緣由，業(yè)主和物管嚴(yán)峻對立，消滅拒交物管費甚至要求物管企業(yè)離場的犯難局面。二、存在的主要問題我縣小區(qū)物業(yè)治理經(jīng)過十多年的進展，初步建立起了市場化、經(jīng)營型的物業(yè)治理體制，對提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。但是，由于城市小區(qū)的物業(yè)治理工作是隨著我國城市化進程加快和市場經(jīng)濟的進展而產(chǎn)生的型效勞產(chǎn)業(yè)，因進展時間不長，當(dāng)前我縣物業(yè)治理工作中還存在諸多問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：〔一〕執(zhí)行規(guī)劃不到位。調(diào)查覺察，在住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)過程中，由于主管部門監(jiān)管不力，施工過程中不能實時監(jiān)管，竣工后不能嚴(yán)格依據(jù)規(guī)劃要求進展驗收，導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計被更改的現(xiàn)象格外普遍。一是業(yè)主購房時看到的規(guī)劃和實際交房時的規(guī)劃不一樣，小區(qū)內(nèi)房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾發(fā)生了變化，開發(fā)企業(yè)不兌現(xiàn)承諾，不履行合同，使業(yè)主權(quán)益患病損失；二是開發(fā)企業(yè)不嚴(yán)格依據(jù)規(guī)劃要求施工，任憑擠占公共用地，見縫插針，把規(guī)劃的綠地、活動場所等配套設(shè)施用地擠了又?jǐn)D，占了又占，甚至完全占用；三是規(guī)劃設(shè)計要求的配套工程在建設(shè)過程中，有的被偷工減料，造成質(zhì)量差，檔次低，壽命短，有的缺項，有的被砍，帶來較多遺留問題，不僅嚴(yán)峻侵害了業(yè)主的利益，也為以后小區(qū)的物業(yè)治理、安全留下了隱患?！捕持卫碇贫炔煌晟?。目前，我縣尚未出臺與國務(wù)院《物業(yè)治理條例》及《四川省物業(yè)治理條例》相對應(yīng)的物業(yè)治理條例實施細則，給物業(yè)管理工作帶來很多不便，在具體操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)治理用房的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、驗收、移交沒有具體的要求和標(biāo)準(zhǔn)；二是專項修理資金難落實，公用部位修理難等問題。三是物業(yè)治理公司的招投標(biāo)不夠標(biāo)準(zhǔn)，誰開發(fā)、誰治理的格局還沒有打破，業(yè)主根本沒有選擇物業(yè)效勞的時機和權(quán)力。四是業(yè)主委員會的組建程序不標(biāo)準(zhǔn)，造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種沖突因缺乏監(jiān)視和溝通渠道而無法解決。如一些正常履行繳費義務(wù)的業(yè)主因為得不到合理有效的效勞而有意見，一些沒有繳費的業(yè)主則可以找出種種借口不盡義務(wù)。五是小區(qū)內(nèi)常常發(fā)生的違章裝修、違規(guī)搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的治理措施。對這些具體問題的處理和解決缺少切實可行的政策、法規(guī)依據(jù)?！踩承麄鹘逃Χ炔粔?。從調(diào)查狀況看，社區(qū)、物管人員、業(yè)主委員會成員以及業(yè)主代表，普遍對物業(yè)治理法規(guī)不知或知之甚少。主要表現(xiàn)在：一是有些物業(yè)治理人員對物業(yè)治理職責(zé)權(quán)限不明確，對相關(guān)物業(yè)政策、法規(guī)領(lǐng)悟不透，經(jīng)營理念還沒有從“治理型”向“效勞型”轉(zhuǎn)變，不按照物業(yè)效勞合同的規(guī)定履行義務(wù)，對待業(yè)主“生、冷、硬”，效勞意識差，簡潔地把物業(yè)治理理解成收費等，有的甚至只收費不效勞，小區(qū)的衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護、安全保衛(wèi)不到位，造成衛(wèi)生狀況差，秩序混亂，失竊案件時有發(fā)生；二是一些小區(qū)的業(yè)主不知道如何利用《物業(yè)治理條例》來維護自身的權(quán)利，遇到了問題無所適從，不是通過協(xié)商渠道和法律手段去解決，而是采用簡潔的拒絕交費等方法來激化沖突?！菜摹澄锕苄谒捷^低。調(diào)查覺察，一些物管企業(yè)低薪聘請一些文化低、沒有承受過特地培訓(xùn)的人員上崗。即便是企業(yè)對員工進展培訓(xùn)，也還是停留在根本技能培訓(xùn)的初級階段，還沒走向由勞動部門參與的社會化職業(yè)技能等級培訓(xùn)與鑒定，致使物業(yè)效勞工作不到位，不按標(biāo)準(zhǔn)操作。另外，從業(yè)人員流淌性大、個人素養(yǎng)普遍較低，也影響了物業(yè)效勞水平的提高。局部物業(yè)企業(yè)治理人員對住戶反映的問題不能樂觀主動解決。有的小區(qū)住戶反映小區(qū)公共區(qū)域長期無人清掃衛(wèi)生，效勞工作遠不能滿足居民的實際需求。三、建議針對當(dāng)前我縣住宅小區(qū)物業(yè)治理中存在的突出問題，為進一步加強和改進我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)治理工作，提高物業(yè)治理水平，提出以下建議意見：〔一〕嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃，建好一批精品住宅小區(qū)。小區(qū)的規(guī)模、檔次直接打算物管的工作難易。要站在建設(shè)精品城市、提升xxxx形象的高度，科學(xué)規(guī)劃并嚴(yán)格監(jiān)管，重點抓好在建和待建住宅小區(qū)建設(shè)。要引進幾家有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建設(shè)幾個高檔次的精品樓盤小區(qū)。建議相關(guān)職能部門要依據(jù)物業(yè)治理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，依據(jù)我縣的實際，制定好切實可行的小區(qū)建設(shè)治理方法和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織實施。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計確定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容。工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān)，組織驗收應(yīng)將小區(qū)各類附屬工程〔含地下管道隱蔽工程〕列入驗收內(nèi)容，杜絕未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。同時，要站在維護群眾切身利益、促進社會和諧穩(wěn)定的高度，合理規(guī)劃并分步實施，穩(wěn)妥推動已建小區(qū)特別是老舊小區(qū)配套設(shè)施改造和完善，逐步消退遺留問題，從根本上消退安全隱患和不穩(wěn)定因素?！捕臣訌姳O(jiān)視治理，建立一套完善的治理制度。一要嚴(yán)格落實前期物業(yè)招投標(biāo)制度，催促開發(fā)商依法在銷售房屋之前面對市場公開擇優(yōu)選聘物業(yè)治理效勞企業(yè)，制定臨時治理方法并將之明示房屋買受人；二要嚴(yán)格落實物業(yè)承接查驗制度，房管部門和物管企業(yè)要全面參與小區(qū)竣工驗收，嚴(yán)格審查各項物業(yè)治理配套設(shè)施完成狀況，凡未完成配套設(shè)施建設(shè)的小區(qū)一律不能通過竣工驗收，物管企業(yè)一律不得承接；三要嚴(yán)格落實物業(yè)企業(yè)備案制度，嚴(yán)格落實開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并報房管部門備案的制度；四要嚴(yán)格落實日常巡查制度，相關(guān)職能部門要與居委會相互協(xié)作，組織不定期巡查，對治理水平低、信用等級差、效勞不到位、收費不標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)予以通報批判，甚至取消其在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)治理的資格，維護廣大業(yè)主的合法權(quán)益。五要嚴(yán)格落實沖突糾紛調(diào)處制度，對業(yè)主和物管反映的問題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的沖突糾紛，相關(guān)部門和社區(qū)應(yīng)不推不躲，及時予以解決和調(diào)處?！踩硰娀麄饕龑?dǎo)，探究一套良好的運行模式。要通過電視、網(wǎng)絡(luò)、會議、板報等多種形式，廣泛深入宣傳國務(wù)院《物業(yè)治理條例》、《四川省物業(yè)治理條例》等法規(guī)，營造推動住宅小區(qū)物業(yè)治理的良好輿論和法制氣氛。特別是房管部門和各社區(qū)居委會要留意加強對居民的宣傳教育，增加寬闊業(yè)主的物業(yè)治理法律意識和消費觀念，使他們充分生疏到搞好物業(yè)治理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分生疏到物業(yè)效勞合同是物業(yè)治理效勞的最重要的法律依據(jù)，懂得用法律武器保護自身的權(quán)利，同時履行好應(yīng)盡的義務(wù)。要指導(dǎo)和幫助物管企業(yè)開好業(yè)主代表大會，組建好業(yè)委會。要強化對政府部門相關(guān)工作人員、物業(yè)治理企業(yè)、業(yè)主委員會成員的教育培訓(xùn)，促進展政治理人員、業(yè)委會成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業(yè)治理企業(yè)遵紀(jì)守法，標(biāo)準(zhǔn)治理，更好地為業(yè)主供給效勞，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業(yè)主體、業(yè)主自理、社區(qū)自治”“四位一體”的物管模式?！菜摹硰娀诸愔笇?dǎo)，打造一批物管示范小區(qū)。要廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制訂物業(yè)治理效勞合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)治理效勞中的效勞范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，規(guī)范物業(yè)治理企業(yè)和業(yè)主的行為，區(qū)分舊住宅、高層與低層、效勞工程、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、確定相應(yīng)的指導(dǎo)性效勞收費標(biāo)準(zhǔn)，努力營造物業(yè)治理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)效勞、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)治理效勞費的和諧氣氛，促進物業(yè)效勞安康運行。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點，選擇局部條件較好的小區(qū)，樂觀探究市場化運行的物業(yè)治理機制，真正實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、多方共贏；針對老舊住宅小區(qū)規(guī)模小、較為分散，尤其是樓房陳舊、根底設(shè)施差，物業(yè)治理難于起步的狀況，逐個進展調(diào)研、分析，實行多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好物業(yè)治理用房缺乏、公用設(shè)施修理困難等問題，試點推行“破墻擴院”、“小區(qū)自治”等治理模式，改善小區(qū)環(huán)境，提升治理水平。附送：小區(qū)物業(yè)糾紛調(diào)研報告近年來，隨著南京城南城市建設(shè)步伐的加快，大量土地、房屋被拆遷征用，一個個拆遷安置小區(qū)拔地而起。村民房屋土地被征用后，搬入了安置房小區(qū)。原有村民也變成了居民，從村落變成了小區(qū)，安置房小區(qū)治理難、環(huán)境差等問題帶來的物業(yè)糾紛日益凸現(xiàn)出來。安置房小區(qū)的物業(yè)糾紛是城市化推動以來各級部門普遍關(guān)注的一個重大民生問題。雨花臺區(qū)人民調(diào)解委員會通過對轄區(qū)內(nèi)安置房小區(qū)消滅的主要沖突糾紛進展了認真調(diào)研分析，力求削減沖突糾紛、理順各種治理關(guān)系、提高對安置房小區(qū)物業(yè)糾紛的生疏，為解決好安置房小區(qū)的物業(yè)糾紛供給有益的思考。和板橋地區(qū)有大量的安置房小區(qū)。西善橋地區(qū)有52個居民小區(qū)，其中安置房小區(qū)26個，鐵心橋地區(qū)7個社區(qū)，其中兩個社區(qū)為全市兩個大型安置房小區(qū)景明家園和春江城，另外5個社區(qū)都有安置房小區(qū)。物業(yè)沖突糾紛的消滅1.業(yè)主因素。大多數(shù)村民身份轉(zhuǎn)變后，并沒有像真正的市民一樣去了解、承受、參與物業(yè)治理，導(dǎo)致有的安置小區(qū)物業(yè)與業(yè)主之間存在多種沖突，最突出的共性問題有：部份居民思想觀念舊。一些市民受傳統(tǒng)散居村落影響，缺乏整體意識，個別業(yè)主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使局部公共設(shè)施不能正常使用；缺少對房屋構(gòu)造安全的相關(guān)學(xué)問，少數(shù)業(yè)主認為房子是自己的，屬私有財產(chǎn)，便無所顧忌地在自己的小天地里，私拆亂改；對集中居住的建小區(qū)不適應(yīng)，一些業(yè)主私占綠地停車位不僅破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃，更侵害了其他業(yè)主的合法權(quán)益；局部居民生活習(xí)慣難以更改。老的生活習(xí)慣一時難以轉(zhuǎn)變，垃圾亂堆亂放，到樓下綠化帶的樹木之間拉扯繩索晾曬衣物，墻壁上亂貼亂畫，私養(yǎng)大型寵物或家禽，在小區(qū)寵物糞便隨處可見，物業(yè)公司在治理中簡潔與業(yè)主發(fā)生糾紛；業(yè)主效勞消費意識淡薄。大局部安置小區(qū)業(yè)主從原來的村落搬遷到建小區(qū)，作為村民從來都無需交納物業(yè)治理費和垃圾費之類的費用，而且拆遷安置都是政府行為，這些業(yè)主認為這些費用應(yīng)當(dāng)由政府買單。他們對物業(yè)治理的概念比較生疏，不知道物業(yè)效勞本身就是一種商品。消費享受效勞的意識不強，沒有繳納物業(yè)效勞費的概念，直接后果就是導(dǎo)致物業(yè)運轉(zhuǎn)困難，效勞質(zhì)量下降，形成惡性循環(huán)。2.物業(yè)公司因素。安置房質(zhì)量缺陷。安置房質(zhì)量上的缺陷造成的后果往往會由后期物業(yè)來處理。小區(qū)通過綜合驗收，向業(yè)主交房時還存在一些遺留問題。如區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、相關(guān)配套等設(shè)施未完工，影響業(yè)主入??；房屋外墻、飄窗、陽臺滲漏等，引發(fā)業(yè)主不滿；電梯、電子對講門、監(jiān)控設(shè)備存在故障，招來業(yè)主指責(zé)。工程質(zhì)量遺留問題很難準(zhǔn)時得到根本解決，這些問題帶到業(yè)主入住階段，多數(shù)業(yè)主理解為房屋質(zhì)量以及安置前的有關(guān)承諾沒有兌現(xiàn)，責(zé)任應(yīng)由物業(yè)公司擔(dān)當(dāng)，從而很簡潔造成業(yè)主與物業(yè)公司之間的對立心情，給物業(yè)治理帶來相當(dāng)大的壓力；效勞質(zhì)量上的詬病。保潔不滿足、修理不準(zhǔn)時、巡邏不勤快、綠化不到位、車位缺乏和車位安排的不透亮等問題都簡潔引發(fā)業(yè)主的不滿；物業(yè)治理公司不夠職業(yè)化。在安置房小區(qū)居民入住后，為了快速地給居民供給物業(yè)效勞，保障居民的根本生活需求，各街道的社區(qū)組織成立了物業(yè)公司為居民供給效勞，從業(yè)人員的職業(yè)化程度不夠，往往以治理者身份而不是效勞者身份自居，必定影響到物業(yè)與業(yè)主之間的和諧關(guān)系。3.相關(guān)治理小區(qū)物業(yè)的行政主管部門因素。相關(guān)治理小區(qū)物業(yè)的行政主管部門未能準(zhǔn)時指導(dǎo)安置房小區(qū)成立業(yè)主委員會。很多安置房小區(qū)在入住幾年后仍沒有組建業(yè)主委員會，這樣個別業(yè)主和物業(yè)治理企業(yè)之間的沖突因缺乏溝通渠道而無法解決，為小區(qū)正常的物業(yè)治理埋下隱患。很多重大事項沒有業(yè)主委員會同意，物業(yè)公司也無能為力，比方修理基金的使用，導(dǎo)致居民認為物業(yè)公