物業(yè)企業(yè)會計ppt課件11-經(jīng)營的核算

第十章經(jīng)營的核算第十章經(jīng)營的核算第一節(jié)經(jīng)營收入的核算一、收入的概念及物業(yè)管理企業(yè)收入范圍根據(jù)物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營特點，我們可按下列原則對物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入進行分類:凡是為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供服務(wù)為保持房屋建筑物及其附屬設(shè)備完好無損而進行的維修、管理所取得的收入，作為主營業(yè)務(wù)收入；凡主營業(yè)務(wù)以外，從事交通運輸、飲食服務(wù)、商業(yè)貿(mào)易等經(jīng)營活動所取得的收入作為其它業(yè)務(wù)收入。(二)營業(yè)收入的范圍(一)營業(yè)收入的概念第一節(jié)經(jīng)營收入的核算一、收入的概念及物業(yè)管理企業(yè)收入范圍第一節(jié)經(jīng)營收入的核算一、收入的概念及物業(yè)管理企業(yè)收入范圍主營業(yè)務(wù)收入1是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。第一節(jié)經(jīng)營收入的核算一、收入的概念及物業(yè)管理企業(yè)收入范圍主第一節(jié)經(jīng)營收入的核算一、收入的概念及物業(yè)管理企業(yè)收入范圍物業(yè)管理收入：是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)費收入，公眾代辦性服務(wù)費收入和特約服務(wù)收入。物業(yè)經(jīng)營收入：是指企業(yè)經(jīng)營業(yè)主管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和公共設(shè)施取得的收入。物業(yè)大修收入：

是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行大修取得的收入。第一節(jié)經(jīng)營收入的核算一、收入的概念及物業(yè)管理企業(yè)收入范圍第一節(jié)經(jīng)營收入的核算一、收入的概念及物業(yè)管理企業(yè)收入范圍是指企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動取得的收入，包括中介代銷手續(xù)費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商品用房經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。其他業(yè)務(wù)收入2第一節(jié)經(jīng)營收入的核算一、收入的概念及物業(yè)管理企業(yè)收入范圍第一節(jié)經(jīng)營收入的核算二、營業(yè)收入的確認營業(yè)收入的確認應(yīng)遵循實現(xiàn)原則，所謂實現(xiàn)原則是指企業(yè)在出售商品、產(chǎn)品或提供勞務(wù)時確認營業(yè)收入實現(xiàn)的原則。以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)。第一節(jié)經(jīng)營收入的核算二、營業(yè)收入的確認營業(yè)收入的確認第一節(jié)經(jīng)營收入的核算二、營業(yè)收入的確認營業(yè)收入的確認應(yīng)遵循實現(xiàn)原則，所謂實現(xiàn)原則是指企業(yè)在出售商品、產(chǎn)品或提供勞務(wù)時確認營業(yè)收入實現(xiàn)的原則。以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)。實現(xiàn)原則確認營業(yè)收入必須同時滿足兩個基本條件：

其一，發(fā)出商品、產(chǎn)品或提供勞務(wù)，即與營業(yè)收入有關(guān)的交易形式已經(jīng)發(fā)生，實現(xiàn)了商品所有權(quán)的轉(zhuǎn)移；其二，收到價款或取得收取價款的憑證。第一節(jié)經(jīng)營收入的核算二、營業(yè)收入的確認營業(yè)收入的確認第一節(jié)經(jīng)營收入的核算三、營業(yè)收入的核算物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入是通過“主營業(yè)務(wù)收入”科目核算的。核算的具體內(nèi)容包括：物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。第一節(jié)經(jīng)營收入的核算三、營業(yè)收入的核算物業(yè)管理企業(yè)的第一節(jié)經(jīng)營收入的核算三、營業(yè)收入的核算物業(yè)管理收入是指物業(yè)管理企業(yè)利用自身的專業(yè)技術(shù)，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供服務(wù)，為保持房產(chǎn)物業(yè)完好無損而從事日常維修、管理活動而取得的收入。物業(yè)管理收入又分為公共性服務(wù)收入、公眾代辦服務(wù)費收入和特約服務(wù)收入三部分。(一)物業(yè)管理收入的核算第一節(jié)經(jīng)營收入的核算三、營業(yè)收入的核算物業(yè)管理收入是第一節(jié)經(jīng)營收入的核算三、營業(yè)收入的核算(一)物業(yè)管理收入的核算公共性服務(wù)收入的核算1公共性服務(wù)是指為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供公共衛(wèi)生清潔、公共設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化而收取的公共性服務(wù)費。第一節(jié)經(jīng)營收入的核算三、營業(yè)收入的核算(一)物業(yè)管理收第一節(jié)經(jīng)營收入的核算三、營業(yè)收入的核算(一)物業(yè)管理收入的核算(1)物業(yè)管理企業(yè)公共性服務(wù)收費的費用內(nèi)容一般由以下部分構(gòu)成：1)管理、服務(wù)人員的工資和規(guī)定提取的福利費；2)公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費；3)綠化服務(wù)費；4)清潔衛(wèi)生費；5)保安費；6)辦公費；7)物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；8)法定稅費。公共性服務(wù)收入的核算1第一節(jié)經(jīng)營收入的核算三、營業(yè)收入的核算(一)物業(yè)管理收第一節(jié)經(jīng)營收入的核算三、營業(yè)收入的核算(一)物業(yè)管理收入的核算

(2)公共服務(wù)費收入的核算

公共性服務(wù)費收入一般有兩種收取方法：按月收??；定期預(yù)收，按規(guī)定可以6個月收取一次，分月度計算營業(yè)收入。公共性服務(wù)收入的核算1第一節(jié)經(jīng)營收入的核算三、營業(yè)收入的核算(一)物業(yè)管理收第一節(jié)經(jīng)營收入的核算三、營業(yè)收入的核算(一)物業(yè)管理收入的核算

公眾代辦性服務(wù)費收入是指物業(yè)管理企業(yè)替物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等服務(wù)而收取的費用。公眾代辦服務(wù)費收入的核算2第一節(jié)經(jīng)營收入的核算三、營業(yè)收入的核算(一)物業(yè)管理收第一節(jié)經(jīng)營收入的核算三、營業(yè)收入的核算(一)物業(yè)管理收入的核算

對于物業(yè)管理企業(yè)管轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人需要的特殊服務(wù)的收費，管理部門統(tǒng)一制訂收費標準，明碼實價。特約服務(wù)費收入核算2第一節(jié)經(jīng)營收入的核算三、營業(yè)收入的核算(一)物業(yè)管理收第一節(jié)經(jīng)營收入的核算三、營業(yè)收入的核算(二)物業(yè)經(jīng)營收入的核算

物業(yè)經(jīng)營收入是物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入的一部分，包括房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施收入。物業(yè)管理企業(yè)收到各種經(jīng)營收入時，借記“現(xiàn)金”、“銀行存款”，貸記“主營業(yè)務(wù)收入—物業(yè)經(jīng)營收入”第一節(jié)經(jīng)營收入的核算三、營業(yè)收入的核算(二)物業(yè)經(jīng)營收入第一節(jié)經(jīng)營收入的核算三、營業(yè)收入的核算(三)物業(yè)大修收入的核算

物業(yè)大修收入是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部位，共用設(shè)施設(shè)備進行大修等工程施工活動所取得的工程結(jié)算收入。第一節(jié)經(jīng)營收入的核算三、營業(yè)收入的核算(三)物業(yè)大修收入第一節(jié)經(jīng)營收入的核算四、其他業(yè)務(wù)收入的核算

具體包括：房屋中介代銷手續(xù)費收入；無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入；材料物資銷售收入；商業(yè)用房經(jīng)營收入。第一節(jié)經(jīng)營收入的核算四、其他業(yè)務(wù)收入的核算具體包括：第一節(jié)經(jīng)營收入的核算四、其他業(yè)務(wù)收入的核算

具體包括：房屋中介代銷手續(xù)費收入；無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入；材料物資銷售收入；商業(yè)用房經(jīng)營收入。(一)房屋中介代銷手續(xù)費收入的核算(二)無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的核算(三)材料物資銷售收入核算第一節(jié)經(jīng)營收入的核算四、其他業(yè)務(wù)收入的核算具體包括：第一節(jié)經(jīng)營收入的核算四、其他業(yè)務(wù)收入的核算

具體包括：房屋中介代銷手續(xù)費收入；無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入；材料物資銷售收入；商業(yè)用房經(jīng)營收入。(一)房屋中介代銷手續(xù)費收入的核算(二)無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的核算(三)材料物資銷售收入核算(四)商業(yè)用房經(jīng)營收入核算第一節(jié)經(jīng)營收入的核算四、其他業(yè)務(wù)收入的核算具體包括：第二節(jié)經(jīng)營成本的核算一、成本費用核算原則

費用就是指企業(yè)在經(jīng)營過程中所發(fā)生的各種耗費。

費用按經(jīng)濟用途分類，分為成本費用和期間費用。(一)嚴格遵守國家規(guī)定的成本、費用開支范圍(二)正確劃分各期費用的界限(三)正確確定財產(chǎn)物資的計價和價值轉(zhuǎn)移的方法(四)做好成本核算的基礎(chǔ)工作第二節(jié)經(jīng)營成本的核算一、成本費用核算原則費用就是指企業(yè)第二節(jié)經(jīng)營成本的核算二、營業(yè)成本的概念及內(nèi)容

物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)成本，是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修管理和服務(wù)所。

發(fā)生的各項直接支出。營業(yè)成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。第二節(jié)經(jīng)營成本的核算二、營業(yè)成本的概念及內(nèi)容物業(yè)管理第二節(jié)經(jīng)營成本的核算三、營業(yè)成本的核算

為了反映和核算物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)成本，企業(yè)應(yīng)設(shè)置“營業(yè)成本”科目，該科目屬損益類科目。借方登記各類實際成本的發(fā)生數(shù)，貸方登記營業(yè)成本的結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，期末余額全部結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤”科目后，本科目應(yīng)無余額。第二節(jié)經(jīng)營成本的核算三、營業(yè)成本的核算為了反映和核算物第二節(jié)經(jīng)營成本的核算三、營業(yè)成本的核算

物業(yè)管理成本是指物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人提供服務(wù)，為保證房產(chǎn)物業(yè)完好無損而從事的日常維修，管理活動而發(fā)生的支出。結(jié)合物業(yè)企業(yè)的管理特點和實際情況，物業(yè)管理的成本又可分為：公共性服務(wù)成本、代辦性服務(wù)成本、特約服務(wù)成本。(一)物業(yè)管理成本的核算第二節(jié)經(jīng)營成本的核算三、營業(yè)成本的核算物業(yè)管理成本是指第二節(jié)經(jīng)營成本的核算三、營業(yè)成本的核算(一)物業(yè)管理成本的核算公共性服務(wù)成本的核算1公共性服務(wù)成本是物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)成本中的主要內(nèi)容，包括對公共設(shè)施、電梯、水泵、照明、消防、水箱、停車棚的維修保養(yǎng)費用、公共環(huán)境的清潔照明、綠化費用、保安費用等支出。

(1)材料費支出的核算。

(2)人工費的核算。

(3)間接費用的核算。第二節(jié)經(jīng)營成本的核算三、營業(yè)成本的核算(一)物業(yè)管理成本的第二節(jié)經(jīng)營成本的核算三、營業(yè)成本的核算(一)物業(yè)管理成本的核算公眾代辦性服務(wù)成本的核算2特約服務(wù)成本核算3第二節(jié)經(jīng)營成本的核算三、營業(yè)成本的核算(一)物業(yè)管理成本的第二節(jié)經(jīng)營成本的核算三、營業(yè)成本的核算(二)物業(yè)經(jīng)營成本的核算物業(yè)經(jīng)營成本包括企業(yè)為保證物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的各種建筑物和附屬設(shè)備正常運營而發(fā)生的各項費用支出。(三)物業(yè)大修成本的核算物業(yè)企業(yè)的大修指受物產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設(shè)備進行大修支付的費用。借記“主營業(yè)務(wù)成本——物業(yè)大修”，貸記“原材料”、“低值易耗品”、“應(yīng)付工資”、“銀行存款”科目等。第二節(jié)經(jīng)營成本的核算三、營業(yè)成本的核算(二)物業(yè)經(jīng)營成本的第二節(jié)經(jīng)營成本的核算四、其他業(yè)務(wù)支出的核算其他業(yè)務(wù)支出，包括房屋中介機構(gòu)的支出，無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的成本，銷售的材料物資的成本以及商業(yè)用房經(jīng)營成本。上述各種支出，無論是何種種類，均作為其他業(yè)務(wù)支出處理。發(fā)生時，借記“其他業(yè)務(wù)支出”，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付工資”、“庫存商品”、‘‘低值易耗品”、‘‘材料”、“物料用品”等帳戶，期末將“其他業(yè)務(wù)支出”結(jié)轉(zhuǎn)本年利潤。第二節(jié)經(jīng)營成本的核算四、其他業(yè)務(wù)支出的核算其他業(yè)務(wù)支出第二節(jié)經(jīng)營成本的核算五、費用的開支范圍在物業(yè)管理企業(yè)中屬于費用開支范圍有以下幾項：

(1)支付給物業(yè)管理人員的工資、福利費、工資性的津貼和獎金。

(2)支付給其他部門的勞動報酬及運雜費、郵電費、廣告費和手續(xù)費等。

(3)物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營過程中的各種物資消耗，如固定資產(chǎn)的折舊、低值易耗品的攤銷、燃料消耗等。

(4)按現(xiàn)行制度規(guī)定列入費用的稅金支出，如房產(chǎn)稅、車船使用稅、印花稅和土地使用稅等。

(5)企業(yè)在經(jīng)營過程中發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、支付給金融機構(gòu)的手續(xù)費等。

(6)經(jīng)營過程中發(fā)生的必要開支。第二節(jié)經(jīng)營成本的核算五、費用的開支范圍在物業(yè)管理企業(yè)中第二節(jié)經(jīng)營成本的核算六、費用科目的設(shè)置七、費用的發(fā)生與支付的方式直接支付方式1轉(zhuǎn)帳待銷方式2預(yù)付待攤方式3預(yù)提待付方式4第二節(jié)經(jīng)營成本的核算六、費用科目的設(shè)置七、費用的發(fā)生與支第二節(jié)經(jīng)營成本的核算八、管理費用的核算(一)管理費用的內(nèi)容管理費用是指企業(yè)管理部門為組織和管理企業(yè)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用以及由企業(yè)統(tǒng)一負擔的費用。第二節(jié)經(jīng)營成本的核算八、管理費用的核算(一)管理費用的第二節(jié)經(jīng)營成本的核算九、財務(wù)費用的核算財務(wù)費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各種費用，具體內(nèi)容包括：

1．利息支出

2．金融機構(gòu)手續(xù)費第二節(jié)經(jīng)營成本的核算九、財務(wù)費用的核算財務(wù)費用是指企業(yè)第三節(jié)營業(yè)稅金及附加的核算一、屬于管理性質(zhì)的收入核算(1)物業(yè)管理公司為業(yè)主提供服務(wù)而收取的管理費。(2)物業(yè)管理公司為業(yè)主提供服務(wù)而收取的服務(wù)費。(3)收取的維修費用，包括維修材料費及人工費。(4)居民租住公有住宅的租金收入。(5)收取的裝修保證金。(6)公共維修基金。第三節(jié)營業(yè)稅金及附加的核算一、屬于管理性質(zhì)的收入核算(第三節(jié)營業(yè)稅金及附加的核算二、屬于代辦性質(zhì)收入的核算

(1)代辦購物手續(xù)費。

(2)代辦收費取得的收入。以上二項均屬物業(yè)公司提供代辦服務(wù)而取得的服務(wù)性收入，按5％征收營業(yè)稅。第三節(jié)營業(yè)稅金及附加的核算二、屬于代辦性質(zhì)收入的核算第三節(jié)營業(yè)稅金及附加的核算三、屬于多種經(jīng)營取得收入的核算(1)物業(yè)公司下屬的中介咨詢機構(gòu)的咨詢勞務(wù)收入。按5％征收營業(yè)稅。(2)物業(yè)公司兼營的餐飲服務(wù)收入。按5％征收營業(yè)稅。(3)物業(yè)公司舉辦