房地產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)解讀課件

房地產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)解讀薛穎子房地產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)解讀薛穎子1教學(xué)內(nèi)容城鎮(zhèn)土地使用稅耕地占用稅土地增值稅契稅

兩稅一費(fèi)房產(chǎn)稅印花稅教學(xué)內(nèi)容城鎮(zhèn)土地使用稅耕地占用稅土地增值稅契稅兩稅一費(fèi)房產(chǎn)2教學(xué)目的：通過(guò)本次學(xué)習(xí)，使大家了解房地產(chǎn)稅收的類型及其相關(guān)規(guī)定，掌握發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、銷售、房屋租賃等情況下所涉及的各種房地產(chǎn)稅收。重點(diǎn)難點(diǎn)：重點(diǎn)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、銷售、房屋租賃等情況下所涉及的各種房地產(chǎn)稅收；難點(diǎn)是各種稅收的課稅依據(jù)。教學(xué)目的：通過(guò)本次學(xué)習(xí)，使大家了解房地產(chǎn)稅收的類型及其相關(guān)規(guī)3★稅收是國(guó)家憑借權(quán)力參與國(guó)民收入分配和再分配的一種形式，具有強(qiáng)制性、無(wú)償性和固定性的特點(diǎn)?！锒愂詹粌H是國(guó)家或地方政府獲得財(cái)政收入的主要渠道，也是國(guó)家和地方政府對(duì)各項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要杠桿?！锒愂帐菄?guó)家憑借權(quán)力參與國(guó)民收入分配和再分4稅收的構(gòu)成要素：

★納稅義務(wù)人（課稅主體，即誰(shuí)繳納稅？）

★課稅對(duì)象（課稅客體，納什么稅？

）

★稅基、稅率（納多少稅？）

★納稅時(shí)間（什么時(shí)候開(kāi)始計(jì)稅？）★納稅地點(diǎn)（什么地方納稅？）

★附加、加成和減免

★違章處理我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅，緊密相關(guān)的有固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、印花稅。稅收的構(gòu)成要素：5批租與開(kāi)發(fā)階段流通階段保有階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的稅費(fèi)前期稅費(fèi)建設(shè)階段稅費(fèi)主要有兩稅一費(fèi)、土地增值稅、契稅、印花稅、所得稅等。包括城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅（外資）。批租與開(kāi)發(fā)階段流通階段保有階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的稅費(fèi)前期稅費(fèi)建6房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。一、房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對(duì)象，一、房產(chǎn)稅7房產(chǎn)稅的基本內(nèi)容

1.納稅人

★房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。凡是中國(guó)境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人都是房產(chǎn)稅的納稅人?！锂a(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。

★前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅人.房產(chǎn)稅的基本內(nèi)容82.課稅對(duì)象及范圍征稅對(duì)象：征稅范圍：城市：縣城：工礦區(qū)：建制鎮(zhèn)：房產(chǎn)，即以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)。城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn).是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的市，包括市區(qū)和郊區(qū)，不包括農(nóng)村.是指縣人民政府所在地的城鎮(zhèn).是指經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的建制鎮(zhèn).是指工商業(yè)比較發(fā)達(dá)，人口比較集中，符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)，但尚未設(shè)立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地。2.課稅對(duì)象及范圍征稅征稅城市：縣城：工礦區(qū)：建制鎮(zhèn)：房9

房產(chǎn)稅采用從價(jià)計(jì)征。計(jì)稅辦法分為按余值計(jì)征和租金收入計(jì)征兩種形式。（1）經(jīng)營(yíng)自用房屋，以房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)。計(jì)稅余值，指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10％～30％的損耗價(jià)值以后的余額。（2）出租房屋，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)的租金收入，是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房產(chǎn)使用權(quán)所取得的報(bào)酬，包括貨幣收入和實(shí)物收入。3.計(jì)稅依據(jù)房產(chǎn)稅采用從價(jià)計(jì)征。計(jì)稅辦法分為按余值計(jì)征和租金收入計(jì)10（3）投資聯(lián)營(yíng)★對(duì)投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)予以區(qū)別對(duì)待。對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅；★對(duì)以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，實(shí)際是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)租金，應(yīng)根據(jù)暫行條例的有關(guān)規(guī)定由出租方按租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。（3）投資聯(lián)營(yíng)11

（4）融資租賃：

★按照規(guī)定，對(duì)于融資租賃房屋，由于租賃費(fèi)中包含了房屋的價(jià)款、手續(xù)費(fèi)和融資利息等，且租賃期滿后，當(dāng)承租方支付最后一筆租賃費(fèi)后，房屋的產(chǎn)權(quán)要轉(zhuǎn)移到承租方。

實(shí)際上這是一種變相的分期付款購(gòu)買固定資產(chǎn)的形式，所以在對(duì)融資租賃房屋計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收。（4）融資租賃：12應(yīng)納稅額

房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在帳簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。對(duì)納稅人未按會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載的，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值，對(duì)房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評(píng)估。

應(yīng)納稅額＝房產(chǎn)計(jì)稅余值（或租金收入）×適用稅率房產(chǎn)計(jì)稅余值＝房產(chǎn)原值×（1－原值減除率）適用稅率：余值法：稅率為1.2%租金收入法：稅率為12%原值減除率：10%～30%一般取30%應(yīng)納稅額房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在帳簿“135.應(yīng)納稅額計(jì)算舉例

例1：某國(guó)有企業(yè)，2002年度自有房屋6幢，其中4幢用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，房產(chǎn)原值800萬(wàn)元；不包括冷暖通風(fēng)設(shè)備100萬(wàn)元；2幢房屋租給某公司作生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房，年租金收入80萬(wàn)元。該省規(guī)定按房產(chǎn)原值一次扣除30％后的余值計(jì)稅。計(jì)算該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納的房產(chǎn)稅。自用房產(chǎn)應(yīng)納稅＝[（800＋100）×（1－30％）]×1.2%＝7.56（萬(wàn)元）租金收入應(yīng)納稅額＝80×12％＝9.6（萬(wàn)元）全年應(yīng)納房產(chǎn)稅額＝7.56＋9.6＝17.16（萬(wàn)元）5.應(yīng)納稅額計(jì)算舉例例1：某國(guó)有企業(yè)，2002年度自有146.納稅時(shí)間和地點(diǎn)★購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅；★購(gòu)置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅；★出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅；★房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅?！锛{稅地點(diǎn)：房產(chǎn)所在地6.納稅時(shí)間和地點(diǎn)★購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次157.減稅、免稅對(duì)下述房地產(chǎn)免征房產(chǎn)稅：（1）國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)，但上述單位的出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)用房，不屬于免征范圍。（2）由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用房產(chǎn)。（3）宗教寺廟、公園名勝古跡自用的房產(chǎn)，但其附設(shè)的營(yíng)業(yè)用房及出租的房產(chǎn)，不屬于免征范圍。（4）個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)。（5）經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。其包括：7.減稅、免稅16★損壞不堪使用的房屋和危險(xiǎn)房屋，經(jīng)有關(guān)部門鑒定后，可免征；★對(duì)企業(yè)因破產(chǎn)、撤銷而閑置不用的房產(chǎn)可暫不征，恢復(fù)使用時(shí)征收；★房產(chǎn)大修停用半年以上的，經(jīng)申請(qǐng)審核，大修期間免征；★在建項(xiàng)目的服務(wù)性臨時(shí)建筑，施工期間一律免征；★企業(yè)辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)；★中、小、高等學(xué)校用于教育和科研等本身業(yè)務(wù)的房產(chǎn)免稅，但校辦工廠、校辦企業(yè)、商店、招待所等的房產(chǎn)應(yīng)按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。★損壞不堪使用的房屋和危險(xiǎn)房屋，經(jīng)有關(guān)部門鑒定后，可免征；17（一）城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅（簡(jiǎn)稱土地使用稅），是國(guó)家按使用土地的等級(jí)和數(shù)量，對(duì)城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的土地使用者征收的一種稅。

征稅的目的、意義：（1）開(kāi)征土地使用稅，可以利用經(jīng)濟(jì)杠桿，調(diào)整土地占用關(guān)系，促進(jìn)土地使用者節(jié)約用地、合理用地。（2）適當(dāng)調(diào)節(jié)不同地區(qū)之間的土地級(jí)差地租，使各土地使用者在同等條件下進(jìn)行公平競(jìng)爭(zhēng)。（3）增加國(guó)家財(cái)政收入。二、城鎮(zhèn)土地使用稅（一）城鎮(zhèn)土地使用稅二、城鎮(zhèn)土地使用稅18（三）城鎮(zhèn)土地使用稅的基本內(nèi)容

1.納稅人★在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人。★擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用人納稅；土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。

2.課稅對(duì)象和征收范圍城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)土地，是指在這些區(qū)域范圍內(nèi)屬于國(guó)家所有和集體所有的土地。（三）城鎮(zhèn)土地使用稅的基本內(nèi)容1.納稅人193.課稅依據(jù)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。應(yīng)納稅額＝計(jì)稅土地面積（平方米）×適用稅額3.課稅依據(jù)20（1）大城市1.5元至30元；海口市、三亞市分六個(gè)距級(jí)，稅額為四角至四元（2）中等城市1.2元至24元；（3）小城市0.9元至18元；（4）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。2006年12月31日溫家寶總理簽發(fā)中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第483號(hào)《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》，自2007年1月1日起施行。

（1）大城市1.5元至30元；2006年12月31日溫家寶總21

4.納稅地點(diǎn)土地使用稅由土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。5.納稅期限（1）征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時(shí)開(kāi)始繳納土地使用稅；（2）征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。（3）納稅人新征用的土地，必須于批準(zhǔn)征用之日起30日內(nèi)申報(bào)登記。4.納稅地點(diǎn)226.減稅、免稅（1）政策性免征★國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地；★由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地；★宗教寺廟、公園名勝古跡自用的土地；

★市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公用土地；★直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；★經(jīng)批準(zhǔn)開(kāi)山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5～10年；★由財(cái)政部另行規(guī)定的能源、交通、水利等設(shè)施用地和其他用地。

6.減稅、免稅23應(yīng)納稅額計(jì)算舉例

本市某商場(chǎng)坐落在該市繁華地段，企業(yè)土地使用證書(shū)記載占用土地的面積為10000平方米，經(jīng)確定屬一等地段；該商場(chǎng)另設(shè)兩個(gè)統(tǒng)一核算的分店均坐落在市區(qū)三等地段，共占地6000平方米；一座配送倉(cāng)庫(kù)位于市郊，屬五等地段，占地面積為20000平方米；另外，該商場(chǎng)自辦托兒所占地面積3500平方米，屬三等地段。（注：一等地段年稅額4元／平方米；三等地段年稅額2元／平方米；五等地段年稅額1元／平方米）。該商場(chǎng)全年應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅稅額為？應(yīng)納稅額計(jì)算舉例本市某商場(chǎng)坐落在該市繁華地段，企24商場(chǎng)占地應(yīng)納稅額＝10000×4＝40000（元）分店占地應(yīng)納稅額＝6000×2＝12000（元）倉(cāng)庫(kù)占地應(yīng)納稅額＝20000×1＝20000（元）商場(chǎng)自辦托兒所按稅法規(guī)定免稅全年應(yīng)納土地使用稅額＝40000＋12000＋20000

＝72000（元）

商場(chǎng)占地應(yīng)納稅額＝10000×4＝40000（元）分店占地應(yīng)25（一）耕地占用稅耕地占用稅是對(duì)占用耕地從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)的單位和個(gè)人征收的一種稅。征稅的目的、意義：（1）開(kāi)征耕地占用稅是加強(qiáng)土地管理，保護(hù)耕地的重要手段，從而達(dá)到保護(hù)珍貴的耕地資源。（2）開(kāi)征耕地占用稅有利于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展，通過(guò)征稅可以把部分稅款用于發(fā)展農(nóng)業(yè)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。三、耕地占用稅（一）耕地占用稅三、耕地占用稅26（三）耕地占用稅的基本內(nèi)容

1.納稅人凡占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)的單位和個(gè)人，都是耕地占用稅的納稅人。前款所稱單位，包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)、部隊(duì)以及其他單位；所稱個(gè)人，包括個(gè)體工商戶以及其他個(gè)人。

2.課稅依據(jù)耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收。（三）耕地占用稅的基本內(nèi)容1.納稅人27

（四）稅率

2008年1月1日新規(guī)定：（1）人均耕地不超過(guò)1畝的地區(qū)（以縣級(jí)行政區(qū)域?yàn)閱挝?，下同），每平方米?0元至50元；

（2）人均耕地超過(guò)1畝但不超過(guò)2畝的地區(qū)，每平方米為8元至40元；

（3）人均耕地超過(guò)2畝但不超過(guò)3畝的地區(qū)，每平方米為6元至30元；

（4）人均耕地超過(guò)3畝的地區(qū)，每平方米為5元至25元。（四）稅率28（五）課稅對(duì)象的征收范圍耕地占用稅的征收對(duì)象，是占用耕地從事其他非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)的行為。耕地占用稅征稅范圍，包括國(guó)家所有和集體所有的耕地。（六）納稅地點(diǎn)和納稅期限耕地占用稅是在政府依法批準(zhǔn)征地后，獲得土地使用權(quán)證前在當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門繳納，納稅期限為30天，即納稅人必須在經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)占用耕地之日起30天內(nèi)繳納。（五）課稅對(duì)象的征收范圍29

（七）減稅、免稅

1.減稅范圍★鐵路線路、公路線路、飛機(jī)場(chǎng)跑道、停機(jī)坪、港口、航道占用耕地，減按每平方米2元的稅額征收耕地占用稅。根據(jù)實(shí)際需要，國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門商國(guó)務(wù)院有關(guān)部門并報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)后，可以免征或者減征耕地占用稅?！镛r(nóng)村居民占用耕地新建住宅，按照當(dāng)?shù)剡m用稅額減半征收耕地占用稅。

★農(nóng)村烈士家屬、殘疾軍人、鰥寡孤獨(dú)以及老、少、邊、窮地區(qū)的農(nóng)村居民，在規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)新建住宅的，經(jīng)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報(bào)經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，可以免征或者減征耕地占用稅。

★按照規(guī)定免征或者減征耕地占用稅后，納稅人改變?cè)嫉赜猛?，不再屬于免征或者減征耕地占用稅情形的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)?shù)剡m用稅額補(bǔ)繳耕地占用稅。

（七）減稅、免稅302.免稅范圍

★部隊(duì)軍事設(shè)施用地；

★學(xué)校、幼兒園、養(yǎng)老院、醫(yī)院占用耕地。

2.免稅范圍31（一）土地增值稅土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。

1.征稅的原因（1）城市土地具有自然增值的特點(diǎn)。（2）抑制土地投機(jī)行為，維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和管理。（3）征收土地增值稅，一方面可以限制土地使用權(quán)的不合理流轉(zhuǎn)；另一方面也可以減少土地資產(chǎn)流失，為國(guó)家增加財(cái)政收入，為城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展積累資金。

四、土地增值稅（一）土地增值稅四、土地增值稅322.征稅的意義土地增值稅的征收，對(duì)合理調(diào)節(jié)土地增值收益，減少國(guó)家土地資產(chǎn)流失，規(guī)范土地市場(chǎng)行為，以及抑制土地投機(jī)，都起著十分重要的作用。2.征稅的意義33（二）納稅人凡是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物并取得收入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅人。（三）課稅依據(jù)土地增值稅是以有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的土地增值額為計(jì)稅依據(jù)的。（二）納稅人34（四）稅率土地增值稅實(shí)行4級(jí)超額累進(jìn)稅率：所謂超額累進(jìn)稅率：指將應(yīng)稅所得額按照稅法規(guī)定分解為若干段，每一段按其對(duì)應(yīng)的稅率計(jì)算出該段應(yīng)交的稅額，然后再將計(jì)算出來(lái)的各段稅額相加，即為應(yīng)稅所得額應(yīng)交納的土地增值稅。

1.增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；

2.增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的部分，稅率為40%；

3.增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的部分，稅率為50%；

4.增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。（四）稅率35扣除項(xiàng)目：土地增值稅的扣除項(xiàng)目為：取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額；土地開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用；建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)值；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

扣除項(xiàng)目：36（五）課稅對(duì)象的征收范圍

土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的土地增值額。不包括通過(guò)繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)行為。（六）納稅地點(diǎn)和納稅期限增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理申報(bào)。（五）課稅對(duì)象的征收范圍

土地增值稅的課稅對(duì)37（七）減稅、免稅下列情況享受土地增值稅優(yōu)惠：

1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其土地增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目的20%的，可以免征；超過(guò)20%以后，對(duì)全部增值額征收。

2.個(gè)人轉(zhuǎn)讓原有住房，規(guī)定居住滿5年轉(zhuǎn)讓住房，免征土地增值稅；居住滿3年，不滿5年的，減半征收土地增值稅。（七）減稅、免稅38下列情況免征土地增值稅：1.個(gè)人互換自有居住用房；2.以房地產(chǎn)作為投資、聯(lián)營(yíng)的，在將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到其所投資聯(lián)營(yíng)的企業(yè)時(shí)；3.在以土地和資金合作建房中，建成后自用；4.企業(yè)兼并后發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；5.國(guó)家收回國(guó)有土地使用權(quán)以及地上建筑物發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬的變更等。下列情況免征土地增值稅：1.個(gè)人互換自有居住用房；39（八）稅務(wù)籌劃——少賣多賺某普通商品房住宅，銷售價(jià)格3100萬(wàn)元，按稅法規(guī)定計(jì)算可扣除項(xiàng)目金額為2500萬(wàn)元。則應(yīng)繳納的土地增值稅計(jì)算如下：增值額＝3100-2500＝600萬(wàn)元增值率＝600/2500＝24%

應(yīng)納稅額＝600×30%＝180萬(wàn)元而把價(jià)格降為3000萬(wàn)元，其他條件不變，增值為超過(guò)20%，企業(yè)免征土地增值稅。如果合理籌劃后，企業(yè)收入反而增加了80萬(wàn)元。（八）稅務(wù)籌劃——少賣多賺40（一）契稅契稅是在土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，按當(dāng)事人雙方訂立契約時(shí)對(duì)產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅?，F(xiàn)行契稅是1997年7月7日重新頒布的《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》，于1997年10月1日起實(shí)施。契稅的特點(diǎn)：

1.契稅屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅；

2.契稅由財(cái)產(chǎn)承受人繳納。五、契稅（一）契稅五、契稅41

（二）契稅的基本內(nèi)容1.

納稅人在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

2.課稅依據(jù)

(1)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價(jià)格；

(2)土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定；

(3)土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。

（二）契稅的基本內(nèi)容423.稅率契稅稅率為３～５％。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。海南省按３％的稅率進(jìn)行征收。3.稅率43海南契稅繳納規(guī)定：根據(jù)契稅暫行條例規(guī)定，就房屋買賣而言，契稅一般應(yīng)按成交價(jià)格的3%-5%繳納。而根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局的有關(guān)規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買自用普通住宅，暫減半征收契稅。海南省享受稅收優(yōu)惠政策的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)：１．住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上２．單套建筑面積在144平方米以下３．實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住宅平均交易價(jià)格1.44倍以下。因此，在房屋買賣過(guò)程中，購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)規(guī)定，正確區(qū)分普通住宅與非普通住宅，并依適用稅率申報(bào)、繳納契稅。海南契稅繳納規(guī)定：445.納稅地點(diǎn)和納稅期限（1）契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。（2）納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起１０日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。（3）契稅征收機(jī)關(guān)為土地、房屋所在地的財(cái)政機(jī)關(guān)或者地方稅務(wù)機(jī)關(guān)。具體征收機(jī)關(guān)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。5.納稅地點(diǎn)和納稅期限456.減稅、免稅（1）國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征；（2）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房的，免征；（3）因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征；（4）財(cái)政部規(guī)定的其他減征、免征契稅的項(xiàng)目。6.減稅、免稅46

“兩稅一費(fèi)”——包括營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加。營(yíng)業(yè)稅是對(duì)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人開(kāi)征的一種稅。城市維護(hù)建設(shè)稅是隨增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅附征并專門用于城市維護(hù)建設(shè)的一種特別目的稅。教育費(fèi)附加是隨增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅附征并專門用于教育的一種特別目的稅。

六、兩稅一費(fèi)“兩稅一費(fèi)”——包括營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附47（一）納稅人在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅人。（二）課稅依據(jù)納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，應(yīng)納稅額計(jì)算公式:

應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)額×稅率應(yīng)納稅額以人民幣計(jì)算。納稅人以外匯結(jié)算營(yíng)業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)按外匯市場(chǎng)價(jià)格折合成人民幣計(jì)算。（一）納稅人48

（三）營(yíng)業(yè)稅稅率

1.建筑業(yè)建筑、安裝、修繕、裝飾及其他工程作業(yè)3%；

2.服務(wù)業(yè)代理業(yè)、旅店業(yè)、飲食業(yè)、旅游業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、租賃業(yè)、廣告業(yè)及其他服務(wù)業(yè)5%；

3.轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、商譽(yù)5%；

4.銷售不動(dòng)產(chǎn)、銷售建筑物及其他土地附著物5%。（三）營(yíng)業(yè)稅稅率49

（四）課稅對(duì)象的征收范圍納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用；但是，下列情形除外：（只列與房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容）

1.建筑業(yè)的總承包人將工程分包或者轉(zhuǎn)包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉(zhuǎn)包人的價(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)額。

2.轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)，以貸款利息減去借款利息后的余額為營(yíng)業(yè)額。

3.外匯、有價(jià)證券、期貨買賣業(yè)務(wù)，以賣出價(jià)減去買入價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。

4.財(cái)政部規(guī)定的其他