萬科A投資分析報(bào)告

萬科A投資分析匯報(bào)宏觀經(jīng)濟(jì)分析總體態(tài)勢國外：目前，全球經(jīng)濟(jì)活力正在逐漸減弱，并且內(nèi)外部失衡深入加劇，歐債危機(jī)、海灣地區(qū)的動(dòng)亂等原因引起了人們有關(guān)世界經(jīng)濟(jì)再次探底的猜測，市場信心也因此大幅下降。發(fā)達(dá)國家正在步入滯脹的泥潭，首先，重要發(fā)達(dá)國家普遍面臨主權(quán)債務(wù)壓力和金融穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)，私人需求尚未接過拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的接力棒，經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力仍然局限性；另首先，由于貨幣政策仍舊寬松，甚至存在出臺(tái)新的量化寬松政策的也許，通脹壓力相對較大。，其經(jīng)濟(jì)增速將繼續(xù)呈放緩態(tài)勢。根據(jù)IMF《世界經(jīng)濟(jì)展望》秋季匯報(bào)預(yù)測，年世界經(jīng)濟(jì)將增長4％，與基本持平。國內(nèi)：年國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增速將繼續(xù)下滑，緊縮的貨幣政策將有所放松，防止經(jīng)濟(jì)陷入“通縮”。雖然目前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨著“硬著陸”的風(fēng)險(xiǎn)還是很大，但鑒于國內(nèi)投資仍然強(qiáng)勁，加上政策將趨于穩(wěn)定，估計(jì)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)在未來將會(huì)“軟著陸”。首先，我國“十二五”規(guī)劃次年進(jìn)入投資項(xiàng)目集中建設(shè)階段，逐漸成為帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的新亮點(diǎn)，另首先，刺激性政策的逐漸退出，地方財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)和土地市場交易趨冷對地方投資融資能力形成制約。面對日趨復(fù)雜化的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢，中國經(jīng)濟(jì)總的基調(diào)是：“穩(wěn)中求進(jìn)”，繼續(xù)實(shí)行“積極的財(cái)政政策”和“穩(wěn)健的貨幣政策”，保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策基本穩(wěn)定，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，保持物價(jià)總水平基本穩(wěn)定，保持社會(huì)大局穩(wěn)定。在調(diào)整產(chǎn)業(yè)構(gòu)造、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式上獲得新進(jìn)展，在新能源、新材料、新技術(shù)運(yùn)用上獲得新突破，在改善民生上獲得新成就。宏觀調(diào)控政策已由的“控通脹、調(diào)構(gòu)造、保增長”開始向“保增長、調(diào)構(gòu)造、防通脹”的方向轉(zhuǎn)變。（二）宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、國內(nèi)生產(chǎn)總值（1）（2）記錄局-10-24公布1-3季度國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)狀況根據(jù)有關(guān)資料，初步核算1-3季度國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）成果如下：表1：1-3季度國內(nèi)生產(chǎn)總值初步核算數(shù)據(jù)絕對額（億元）比去年同期增長（%）國內(nèi)生產(chǎn)總值3534807.7第一產(chǎn)業(yè)330884.2農(nóng)林牧漁業(yè)330884.2第二產(chǎn)業(yè)1654298.1工業(yè)1416427.9建筑業(yè)237879.2第三產(chǎn)業(yè)1549637.9交通運(yùn)送、倉儲(chǔ)和郵政業(yè)189416.7批發(fā)和零售業(yè)3165111.8住宿和餐飲業(yè)70157.6金融業(yè)224659.5房地產(chǎn)業(yè)207902.7其他服務(wù)業(yè)541017.7注：絕對額按現(xiàn)價(jià)計(jì)算，增長速度按不變價(jià)計(jì)算。表2：GDP環(huán)比增長速度環(huán)比增長速度（%）1季度2.22季度2.53季度2.44季度1.71季度1.52季度2.03季度2.2注：環(huán)比增長速度為經(jīng)季節(jié)調(diào)整與上一季度對比的增長速度。（3）分地區(qū)看，上六個(gè)月GDP增速展現(xiàn)“西快東慢”的格局。從排名可以看出，中西部地區(qū)增速明顯高于全國增速2、固定資產(chǎn)投資從中長期來看，工業(yè)化過程的深化和都市化的加緊推進(jìn)，決定了中國固定資產(chǎn)投資的高速增長是可持續(xù)的，中國目前乃至未來更長的時(shí)間，維持一種較高的投資率都是必要的。從人均資本存量來看，中國的資本/勞動(dòng)力比率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國和日本，在資本深化的道路上中國尚有很長的道路要走。西方發(fā)達(dá)國家工業(yè)化進(jìn)程的經(jīng)驗(yàn)表明，工業(yè)化率到達(dá)50%-60%往往見頂，工業(yè)化過程宣布結(jié)束。至，中國的年均工業(yè)化率為42.3%，這表明工業(yè)化進(jìn)程尚未完畢，未來至是中國最終完畢工業(yè)化的時(shí)期；就都市化進(jìn)程來看，中國正處在城鎮(zhèn)化發(fā)展的加速階段。伴隨改革的深入，長期城鎮(zhèn)隔離的二元構(gòu)造將會(huì)變化，影響都市化進(jìn)程的重要原因?qū)⒅饾u消除，都市化潛能將得到釋放，這就為投資長期高位運(yùn)行提供了較強(qiáng)的支撐。3、通貨膨脹國家記錄局最新數(shù)據(jù)顯示，全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲5.4%。其中，12月全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲4.1%，食品類價(jià)格同比漲幅擴(kuò)大。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，71.3%的居民認(rèn)為通脹狀況較高，其中超過三成居民（33.2%）認(rèn)為通貨膨脹形勢“高的難以忍受”。不一樣收入水平的群體之間對通脹感受展現(xiàn)差異，中低收入群體的此項(xiàng)比例（72.4%，72%）比高收入群體（66.6%）高出5個(gè)百分點(diǎn)以上。深入分析發(fā)現(xiàn)，靠近六成居民普遍感到壓力最大的支出項(xiàng)分別來自住房（30.8%）、生活必需品（24%）和醫(yī)療（17.9）。除去生活必需品開支外，老式的三座大山：住房、教育和醫(yī)療給居民帶來的壓力仍然巨大，三者比例之和為58.1%。并且，低收入家庭來自以上三方面的壓力明顯不小于中高收入家庭（比例依次為60.4%，58.1%和54.7%）。附圖居民壓力最大的消費(fèi)支出項(xiàng)(%)的通脹壓力將有所減輕，CPI增幅將持續(xù)回落，整年展現(xiàn)前低后高的走勢，估計(jì)整年CPI平均漲幅在3.5—4%之間；但雖然CPI增幅有所回落，由于前期基數(shù)過高的原因，物價(jià)總水平仍然在高位運(yùn)行，物價(jià)上漲的中長期壓力不容忽視，將面臨更多不確定性。（三）宏觀經(jīng)濟(jì)政策1、財(cái)政政策繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策。財(cái)政政策要繼續(xù)完善構(gòu)造性減稅政策，加大民生領(lǐng)域投入，積極增進(jìn)經(jīng)濟(jì)構(gòu)造調(diào)整，嚴(yán)格財(cái)政收支管理，加強(qiáng)地方政府債務(wù)管理。全國財(cái)政收入“超收”1萬億元，近年來財(cái)政收入連年大幅增長，為接下來實(shí)行構(gòu)造性減稅發(fā)明了有利條件和減稅空間，此后將重點(diǎn)推行減稅，同步到達(dá)調(diào)構(gòu)造和保民生的目的。至于詳細(xì)的財(cái)稅改革思緒，已經(jīng)初步開展試點(diǎn)的營業(yè)稅改征增值稅和房產(chǎn)稅改革將繼續(xù)推進(jìn)，資源稅改革也將全面鋪開，同步環(huán)境保護(hù)稅改革研究也提上議程。將是政策性投資和市場性投資互相交替的一年。為保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)轉(zhuǎn)，不排除加大政策投資力度，以彌補(bǔ)市場性投資在外需和房地產(chǎn)市場下滑背景下產(chǎn)生的缺口。將保持適度投資規(guī)模，優(yōu)化投資構(gòu)造，重點(diǎn)抓好在建和續(xù)建工程，保證國家已經(jīng)同意動(dòng)工的在建水利、鐵路、重大裝備等項(xiàng)目資金需求。2貨幣政策：繼續(xù)實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策。貨幣政策將根據(jù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)，綜合運(yùn)用多種貨幣政策工具，保持貨幣信貸總量合理增長，優(yōu)化信貸構(gòu)造，發(fā)揮好資本市場的積極作用，有效防備和及時(shí)化解潛在金融風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)走勢尤其是外圍環(huán)境充斥不確定性，假如過早地全面放松貨幣政策，將給經(jīng)濟(jì)埋下通脹重啟、資產(chǎn)泡沫重來的隱患，不利于經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。而“穩(wěn)健”二字內(nèi)涵頗豐，短期內(nèi)可引導(dǎo)貨幣政策在不確定的宏觀大勢里靈活變換，回歸常態(tài)，長期來看則可為經(jīng)濟(jì)構(gòu)造調(diào)整發(fā)明條件。政策以穩(wěn)為主，重在相機(jī)抉擇，總體較有所寬松，但不會(huì)大幅放松，二季度中后期以及三季度將是多種政策出臺(tái)密集區(qū)。穩(wěn)步推進(jìn)利率市場化改革，在加強(qiáng)金融市場基準(zhǔn)利率體系建設(shè)的同步，增進(jìn)金融機(jī)構(gòu)完善定價(jià)機(jī)制，提高微觀主體的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)能力。完善匯率形成機(jī)制改革，重要是完善以市場供求為基礎(chǔ)的有管理的浮動(dòng)匯率制度，逐漸提高人民幣匯率形成的市場化程度。中國資本市場的發(fā)展與整個(gè)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌親密相連，資本市場在經(jīng)濟(jì)構(gòu)造調(diào)整、產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型過程中的作用逐漸顯現(xiàn)。將完善多層次資本市場。發(fā)揮好資本市場的積極作用，有效防備和及時(shí)化解潛在金融風(fēng)險(xiǎn)。的資本市場改革發(fā)展工作除了股市融資功能發(fā)揮、\o"中小板"中小板、\o"創(chuàng)業(yè)板"創(chuàng)業(yè)板規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大外，還將創(chuàng)新和嘗試多樣化的投融資工具，豐富直接投資的方式和渠道。3、產(chǎn)業(yè)政策將著力加強(qiáng)節(jié)能減排工作。嚴(yán)格目的責(zé)任和管理，完善評價(jià)考核機(jī)制和獎(jiǎng)懲制度，強(qiáng)化節(jié)能減排政策引導(dǎo)，加緊建立節(jié)能減排市場機(jī)制。加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)，重點(diǎn)抓好大氣、水體、重金屬、農(nóng)業(yè)面源污染防治。堅(jiān)持建設(shè)性參與應(yīng)對氣候變化國際談判和合作。節(jié)能減排繼續(xù)作為調(diào)構(gòu)造重要抓手的同步，眾多行業(yè)也迎來重大發(fā)展機(jī)遇。據(jù)測算，到，我國節(jié)能環(huán)境保護(hù)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值將超過3萬億元。與相比，培育發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)構(gòu)造升級中的權(quán)重明顯上升，意味著有關(guān)產(chǎn)業(yè)在有望獲得更多支持。培育發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，將重視推進(jìn)重大技術(shù)突破，重視增強(qiáng)關(guān)鍵競爭力。改造提高老式產(chǎn)業(yè)，深入淘汰落后產(chǎn)能，增進(jìn)吞并重組，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)布局合理化。政策將更多扶植戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，包括節(jié)能環(huán)境保護(hù)、新一代信息技術(shù)、生物、高端裝備制造產(chǎn)業(yè)，新能源、新材料、新能源汽車產(chǎn)業(yè)等將成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。十七屆五中全會(huì)定調(diào)“十二五”發(fā)展規(guī)劃，意味著社會(huì)經(jīng)濟(jì)改革多項(xiàng)新政策將陸續(xù)出臺(tái)。尤其，國家出臺(tái)的《有關(guān)加緊培育和發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的決定》，讓戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)在構(gòu)造調(diào)整中的主力作用深入凸顯，“十二五”深化產(chǎn)業(yè)變局，戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)“第三代行業(yè)市場”資源初現(xiàn)，蘊(yùn)藏巨大的經(jīng)濟(jì)效益，將搶占構(gòu)造調(diào)整制高點(diǎn)。4、房地產(chǎn)政策上六個(gè)月，為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，中央政府堅(jiān)定不移加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控：首先，繼續(xù)堅(jiān)決克制不合理需求，溫家寶總理多次指出穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，有關(guān)部委及地方政府相繼辟謠否認(rèn)政策放松。另首先，支持自住性合理需求，國家發(fā)改委、住建部表達(dá)完善首套房優(yōu)惠措施，央行指出滿足首套房貸款.需求，30多種都市通過公積金貸款額度調(diào)整、初次置業(yè)稅費(fèi)減免等方式微調(diào)樓市政策。貨幣政策方面，預(yù)調(diào)微調(diào)力度加大，上六個(gè)月2次降存準(zhǔn)率，三年來初次降息，增進(jìn)觀望情緒的緩和和成交量的穩(wěn)步回升。再者，保障房政策支持力度增強(qiáng)，中央加大保障房建設(shè)，補(bǔ)助資金投入，多部委支持保障房參建企業(yè)多元化融資。展望下六個(gè)月，估計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將維持穩(wěn)中趨緊的態(tài)勢，克制不合理需求的大方向不會(huì)變化。貨幣政策微調(diào)、基建投資增進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)探底回升，房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力的作用將弱化。為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控效果，防止市場出現(xiàn)反彈，中央政府將規(guī)定地方政府績效嚴(yán)格實(shí)行各項(xiàng)政策，地方政府突破限購“救市”的舉措將繼續(xù)被叫停。假如房價(jià)出現(xiàn)反復(fù)，中央仍也許深入出臺(tái)限制性政策。行業(yè)分析（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資完畢狀況1-6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資30610億元，同比名義增長16.6%（扣除價(jià)格原因?qū)嶋H增長14.3%），增速比1-5月份回落1.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資20879億元，增長12.0%，增速回落1.6個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.2%。1-6月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資17809億元，同比增長15.4%，增速比1-5月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資6328億元，增長16.9%，增速回落5.4個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資6473億元，增長19.9%，增速回落2.6個(gè)百分點(diǎn)。1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積475614萬平方米，同比增長17.2%，增速比1-5月份回落2.4個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅施工面積357392萬平方米，增長15.0%。房屋新動(dòng)工面積92380萬平方米，下降7.1%，降幅比1-5月份擴(kuò)大2.8個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅新動(dòng)工面積68617萬平方米，下降10.7%。房屋竣工面積33259萬平方米，增長20.7%，增速回落5.6個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅竣工面積26719萬平方米，增長21.1%。1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積17543萬平方米，同比下降19.9%，降幅比1-5月份擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款3441億元，下降13.3%，降幅擴(kuò)大3.3個(gè)百分點(diǎn)。（二）商品房銷售和待售狀況1-6月份，商品房銷售面積39964萬平方米，同比下降10.0%，降幅比1-5月份縮小2.4個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售面積下降11.2%，辦公樓銷售面積增長7.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長2.5%。商品房銷售額23314億元，下降5.2%，降幅縮小3.9個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售額下降6.5%，辦公樓銷售額下降1.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長5.4%。1-6月份，東部地區(qū)商品房銷售面積19667萬平方米，同比下降10.9%，降幅比1-5月份縮小3.2個(gè)百分點(diǎn)；銷售額14130億元，下降7.2%，降幅縮小4.9個(gè)百分點(diǎn)。中部地區(qū)商品房銷售面積9879萬平方米，下降7.4%，降幅縮小2.8個(gè)百分點(diǎn)；銷售額4388億元，增長1.1%，1-5月份為下降2.9%。西部地區(qū)商品房銷售面積10418萬平方米，下降10.8%，降幅縮小0.3個(gè)百分點(diǎn)；銷售額4797億元，下降4.5%，降幅縮小0.5個(gè)百分點(diǎn)。6月末，商品房待售面積31408萬平方米，比5月末增長669萬平方米。其中，住宅待售面積增長512萬平方米，辦公樓增長84萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房增長31萬平方米。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金狀況-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金43329億元，同比增長5.7%，增速與1-5月份持平。其中，國內(nèi)貸款7592億元，增長8.1%；運(yùn)用外資202億元，下降53.9%；自籌資金18591億元，增長12.9%；其他資金16944億元，下降0.7%。在其他資金中，定金及預(yù)收款10389億元，增長1.5%；個(gè)人按揭貸款4216億元，增長0.8%。（四）房地產(chǎn)市場走勢的影響原因1、經(jīng)濟(jì)增長存在下行壓力以來，我國經(jīng)濟(jì)增速逐季回落，估計(jì)整年經(jīng)濟(jì)增速將比上年下降約1個(gè)百分點(diǎn)。，我國經(jīng)濟(jì)增長下行壓力和物價(jià)上漲壓力并存，且經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的外部環(huán)境更為復(fù)雜。多數(shù)機(jī)構(gòu)預(yù)測，中國經(jīng)濟(jì)增速在8.5%左右，將繼續(xù)的回落態(tài)勢，根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)周期的關(guān)系，經(jīng)濟(jì)增速的放緩將減小房地產(chǎn)市場上行壓力。2、房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)從緊中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確房地產(chǎn)市場政策方向?yàn)椤皥?jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，增進(jìn)房價(jià)合理回歸，加緊一般商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供應(yīng)，增進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”。估計(jì)限購、限貸、政府問責(zé)等行政調(diào)控手段仍將繼續(xù)，房地產(chǎn)市場景氣難以出現(xiàn)大幅回升。3、利率水平仍處在低位雖然以來，央行已進(jìn)行三次加息，但目前一年期存款利率仍處在3.5%的較低水平，負(fù)利率狀況仍然存在。從國際經(jīng)驗(yàn)來看，較低的利率水平將帶來資產(chǎn)價(jià)格上漲壓力。4、市場供應(yīng)量減少伴隨市場交易量的減少和開發(fā)企業(yè)庫存量的增長，下六個(gè)月以來開發(fā)企業(yè)土地購置面積和商品房新動(dòng)工量明顯放緩，這將導(dǎo)致市場供應(yīng)量的減少，進(jìn)而帶來房價(jià)上行壓力。企業(yè)分析（一）企業(yè)概況萬科企業(yè)股份有限企業(yè)（股票代碼：000002），成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，也是股市里的代表性地產(chǎn)藍(lán)籌股?？偛吭O(shè)在廣東深圳，至，已在20多種都市設(shè)置分企業(yè)。企業(yè)完畢新動(dòng)工面積1248萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售面積897.7萬平方米，銷售金額1081.6億元。營業(yè)收入507.1億元，凈利潤72.8億元。這意味著，萬科率先成為全國第一種年銷售額超千億的房地產(chǎn)企業(yè)。這個(gè)數(shù)字，是一種讓同行眼紅，讓外行震驚的數(shù)字，相稱于美國四大住宅企業(yè)高峰時(shí)的總和。在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人王石的帶領(lǐng)下，萬科通過專注于住宅開發(fā)行業(yè)，建立起內(nèi)部完善的制度體系，組建專業(yè)化團(tuán)體，樹立專業(yè)品牌，以所謂“萬科化”的企業(yè)文化（一、簡樸不復(fù)雜；二、規(guī)范不權(quán)謀；三、透明不黑箱；四、責(zé)任不放任）享譽(yù)業(yè)內(nèi)。萬科1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為企業(yè)關(guān)鍵業(yè)務(wù)。至末，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大都市經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)的31個(gè)都市。當(dāng)年共銷售住宅42500套，在全國商品住宅市場的擁有率從2.07%提高到2.34%，其中市場擁有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江、鞍山9個(gè)都市排名首位。萬科1991年成為深圳證券交易所第二家上市企業(yè)，持續(xù)增長的業(yè)績以及規(guī)范透明的企業(yè)治理構(gòu)造，使企業(yè)贏得了投資者的廣泛承認(rèn)。過去二十年，萬科營業(yè)收入復(fù)合增長率為31.4.%，凈利潤復(fù)合增長率為36.2%；企業(yè)在發(fā)展過程中先后入選《福布斯》“全球200家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最佳小企業(yè)200強(qiáng)”、“亞洲最優(yōu)50大上市企業(yè)”排行榜；多次獲得《投資者關(guān)系》等國際權(quán)威媒體評出的最佳企業(yè)治理、最佳投資者關(guān)系等獎(jiǎng)項(xiàng)。通過數(shù)年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競爭優(yōu)勢：“萬科”成為行業(yè)第一種全國馳名商標(biāo)，旗下“四季花城”、“都市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費(fèi)者的接受和愛慕；企業(yè)研發(fā)的“情景花園洋房”是中國住宅行業(yè)第一種專利產(chǎn)品和第一項(xiàng)發(fā)明專利；企業(yè)物業(yè)服務(wù)通過全國首批ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證；企業(yè)創(chuàng)立的萬客會(huì)是住宅行業(yè)的第一種客戶關(guān)系組織。同步也是國內(nèi)第一家聘任第三方機(jī)構(gòu)，每年進(jìn)行全方位客戶滿意度調(diào)查的住宅企業(yè)。萬科企業(yè)股份有限企業(yè)是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一。企業(yè)重要從事興辦實(shí)業(yè)(詳細(xì)項(xiàng)目另行申報(bào))；國內(nèi)商業(yè)；物資供銷業(yè)(不含專營、專控、專賣商品)；進(jìn)出口業(yè)務(wù)(按深經(jīng)發(fā)審證字第113號外貿(mào)企業(yè)審定證書規(guī)定辦理)；房地產(chǎn)開發(fā)等業(yè)務(wù)。截止末，企業(yè)合計(jì)已進(jìn)入了46個(gè)都市市場，并確定了以珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海灣區(qū)域?yàn)橹行牡娜髤^(qū)域都市群帶發(fā)展以及其他區(qū)域中心都市的發(fā)展方略。，萬科榮登“最受贊賞的中國企業(yè)全明星榜”，在“房地產(chǎn)開發(fā)”行業(yè)榜中位列第1位；在中國證券報(bào)評比的“上市企業(yè)金牛百強(qiáng)獎(jiǎng)”中，萬科位列百強(qiáng)榜第4位，房地產(chǎn)企業(yè)第一位，并且獲得“我心目中的金牛上市企業(yè)前十強(qiáng)”第一名；在證券時(shí)報(bào)社主辦的“中國主板上市企業(yè)價(jià)值百強(qiáng)”評比中，企業(yè)獲得“中國上市企業(yè)價(jià)值百強(qiáng)”、“中國主板上市企業(yè)十佳管理團(tuán)體”、“中國最具社會(huì)責(zé)任上市企業(yè)”。(二)財(cái)務(wù)分析盈利能力從圖表中可以看到，萬科的銷售凈利率呈下降趨勢，這與原材料價(jià)格上漲引起的成本上升以及國家近年來對房地產(chǎn)的一系列調(diào)控措施有關(guān)，由此可見企業(yè)的主營業(yè)務(wù)獲利能力在下降。凈資產(chǎn)收益率有所上升，重要是凈利潤上升較多，而投資收益的下降和所得稅的上升闡明凈利潤上升是由主營業(yè)務(wù)收入增長所致?？偟膩碚f，萬科的主營業(yè)務(wù)獲利能力近年來有所提高，總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)的獲利能力在上升。償債能力從圖表可以看出，從至，流動(dòng)比率呈小幅度變動(dòng)，上六個(gè)月流動(dòng)比率較高，闡明萬科在上六個(gè)月財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所下降，償債能力提高。但下六個(gè)月有所下降，闡明企業(yè)的短期償債能力下降了，企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況不穩(wěn)定。萬科的資產(chǎn)負(fù)債率的波動(dòng)相對較小，表明財(cái)務(wù)上趨向穩(wěn)健。萬科近三年的資產(chǎn)負(fù)債率略高于同行業(yè)水平，闡明萬科的資本構(gòu)造較為合理，償還長期債務(wù)的能力較強(qiáng)，長期的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較低。3、營運(yùn)能力從圖表可以看出，存貨周轉(zhuǎn)率從—波動(dòng)幅度較大，下六個(gè)月存貨周轉(zhuǎn)率上升，表明存貨的流通性和變現(xiàn)能力有所提高，管理水平提高。上六個(gè)月反之。的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率雖呈上升趨勢，但較有所下降，闡明企業(yè)運(yùn)用所有資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營的效率在減少。企業(yè)要加強(qiáng)對資產(chǎn)的長期以及短期管理，以增強(qiáng)其經(jīng)營效率。4、財(cái)務(wù)分析總結(jié)從萬科基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，萬科業(yè)務(wù)規(guī)模在不停的擴(kuò)大，萬科盈利空間比較大。企業(yè)的規(guī)模在不停的擴(kuò)大，其實(shí)力在深入的增強(qiáng)；同步在近三年的資產(chǎn)中存貨占總資產(chǎn)的比重均在60%以上，一定程度上不利于企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)和運(yùn)用。企業(yè)擁有一定數(shù)量的長短期借款，但規(guī)模較小，總體來看，企業(yè)財(cái)務(wù)構(gòu)造比較合理。從財(cái)務(wù)指標(biāo)來看，萬科各項(xiàng)盈利指標(biāo)均偏低，企業(yè)有的盈利能力有所減弱。從資金運(yùn)轉(zhuǎn)能力來看，企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)相比前幾年有所減少，一定程度上減弱了企業(yè)資金的運(yùn)行和周轉(zhuǎn)，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率偏高，但在合理的范圍之內(nèi)，這闡明，萬科有一定的償債能力和負(fù)債經(jīng)營能力，但有著償債的風(fēng)險(xiǎn)壓力。技術(shù)分析1K線理論分析K線圖有直觀、立體感強(qiáng)、攜帶信息量大的特點(diǎn)能充足顯示股價(jià)趨勢的強(qiáng)弱方力量平衡的變化預(yù)測后市走向較精確是各類傳播媒介、電腦實(shí)時(shí)分析系統(tǒng)應(yīng)用較多的技術(shù)分析手段。1.1依k線組合形態(tài)判斷行情圖1.1-1圖1.1-1為萬科A9月底至10月中旬的K線圖。在該圖中，明顯出現(xiàn)了上吊線的組合形態(tài)。其中，上吊線出現(xiàn)于10月10日。上吊線的形態(tài)特性有如下4個(gè)：（1）小實(shí)體在交易區(qū)的上面。（2）下影線長度比小實(shí)體長得多。（3）上影線非常短甚至沒有。（4）小實(shí)體的陰陽并不重要。如圖所示為處在上升趨勢中的上吊線。可得結(jié)論：當(dāng)日的價(jià)格交易行為一定在低于開盤價(jià)的位置，之后反彈是收盤價(jià)幾乎是在最高價(jià)的位置。上吊線中產(chǎn)生出來的長下影線顯示出了一種瘋狂賣出是怎樣開始的。假如第二天開盤較低，就有諸多持有多頭頭寸而等待賣出時(shí)機(jī)的參與者在一旁觀望。假如小實(shí)體是陰線并且第二天開盤較低，將使上吊線的熊市含義得到確認(rèn)。10月10日的狀況顯然屬于后者，在10月10日之后的5天中，股價(jià)持續(xù)走低。 圖1.1-2圖1.1-2為萬科A5月上旬的k線圖。在該圖中，明顯出現(xiàn)了孕育型形態(tài)特性。（1）在本形態(tài)，即5月7日之前，有了相稱明確的上升趨勢。（2）5月4日的長實(shí)體之后是小實(shí)體，小實(shí)體完全被包括在廠實(shí)體的實(shí)體區(qū)域內(nèi)。（3）第一天的長實(shí)體顏色為紅色，即陽線，反應(yīng)了市場的上升趨勢。（4）第二根實(shí)體為陰線，恰與第一條相反。如圖所示為熊市孕育型。熊市孕育型處在上升趨勢進(jìn)行了一段時(shí)間后。一根伴隨有平均成交量的長陽線已經(jīng)出現(xiàn)，它維持了牛市的含義。第二天，價(jià)格低開，動(dòng)搖了多頭，引起價(jià)格的下降。價(jià)格的下降逐漸被加強(qiáng)，由于后來者把它當(dāng)成一次機(jī)會(huì)來彌補(bǔ)他們此前的失誤。這一天的成交量超過前一天，強(qiáng)烈提議賣出。第三天得到確認(rèn)的反轉(zhuǎn)將提供必要的趨勢反轉(zhuǎn)證明。1.2K線與均線系統(tǒng)分析K線時(shí)，也要結(jié)合均線系統(tǒng)。我們一般從趨勢、交叉突破、發(fā)散型態(tài)、支撐位和阻力位四個(gè)方面來觀測。一是趨勢。短期均線上翹，闡明股票或指數(shù)短期處在上升趨勢。同樣，中期均線、長期均線上翹，則反應(yīng)中長期的上升趨勢。假如不是上翹，而是下探，則顯示為跌勢狀態(tài)。二是交叉突破。我們可以從均線系統(tǒng)的交叉，判斷個(gè)股或大盤也許出現(xiàn)的突破型走勢。如圖1.2-1可見，當(dāng)白色的5日均線上穿黃色的10日均線時(shí)，股價(jià)呈上升趨勢，反之，下穿則伴隨股價(jià)的下降。三是發(fā)散形態(tài)。發(fā)散是指短期、中期、長期均線互相之間距離越來越大，尤其是短期均線此時(shí)往往走勢十分陡峭，即斜率很大。四是支撐位和阻力位。K線在上漲或下跌的時(shí)候，觸及中期或長期均線，均線都會(huì)產(chǎn)生支撐或阻力的作用。若K線跌破支撐，或突破阻力，都預(yù)示著運(yùn)行趨勢確實(shí)立。圖1.2-11.3K線和成交量 K線與成交量之間存在著互相依存的關(guān)系，價(jià)格是交易的重要原因，K線和成交量一起結(jié)合，可以找出買點(diǎn)。如圖1.3-1中,短期線從下向上突破中長期線（5日均線上穿10日均線和20日均線），形成金叉點(diǎn)，預(yù)示后市會(huì)有一定的上升空間，并伴伴隨成交量持續(xù)放大，可判斷為買入信號。如下圖，在5日均線（白）上穿10日（黃）和20日（粉）色均線的5.24、7.3和近來的一次9.28的3天中，均出現(xiàn)成交量的上升。圖1.3-12切線理論分析2.1趨勢線理論分析圖2.1-1（1）上升趨勢線如圖2.1-1所示，粉色線為上升趨勢線。上升趨勢線中，連接股價(jià)波動(dòng)的低點(diǎn)（即“波谷”），其包括的波谷都對應(yīng)的高于前一種波谷。每一條上升趨勢線，需要二個(gè)明顯的底部，才能決定，連接的波谷越多，對上升降趨勢的預(yù)測越精確。當(dāng)上升趨向線跌破時(shí)，就是一種出貨訊號。在沒有跌破之前，上升趨向線就是每一次回落的支持。在長期上升趨勢中，每一種變動(dòng)都比改正變動(dòng)的成交量高，當(dāng)有非常高的成交量出現(xiàn)時(shí)，這也許為中期變動(dòng)終了的信號，緊伴隨而來的將是反轉(zhuǎn)趨勢。（2）下降趨勢線藍(lán)色為下降趨勢線。下降趨勢線中，連接股價(jià)波動(dòng)的頂點(diǎn)（即“波峰”），其包括的波峰都對應(yīng)的低于前一種波峰。每一條下跌趨勢線，需要二個(gè)頂點(diǎn)，才能決定，連接的波峰越多，對下降趨勢的預(yù)測越精確。當(dāng)下降趨勢線突破時(shí)，就是一種入貨訊號。在沒有突破之前，下降趨向線就是每一次回升的阻力。2.2軌道線理論分析軌道線（又稱通道線或管道線），是基于趨勢線的一種措施，當(dāng)股價(jià)沿道趨勢上漲到某一價(jià)位水準(zhǔn)，會(huì)碰到阻力，回檔至某一水準(zhǔn)價(jià)格又獲得支撐，軌道線就在接高點(diǎn)的延長線及接低點(diǎn)的延長線之間上下來回，當(dāng)通道線確立后，股價(jià)就非常輕易找出高下價(jià)位所在。（1）上升軌道線黃色為上升軌道線。股價(jià)在上升軌道線內(nèi)來回波動(dòng)，表達(dá)股價(jià)有明確的上升趨勢（2）下降軌道線粉色為下降軌道線。股價(jià)在下降軌道線內(nèi)來回波動(dòng)，表達(dá)股價(jià)有明確的下降趨勢。圖2.2-1結(jié)合所學(xué)知識分析以上兩圖，我們可知：1）股價(jià)向上突破中軌是短線買入信號，股價(jià)向下突破中軌是短線賣出信號。尤其當(dāng)股價(jià)持續(xù)下行或上行后突破中軌的壓力或支撐，這時(shí)的信號精確度較高。2）股價(jià)向上突破上軌是短線極佳的買入時(shí)機(jī)。假如此后股價(jià)迅速上升，那么當(dāng)股價(jià)跌破上軌時(shí)是短線極佳的賣出時(shí)機(jī)；假如此后股價(jià)只是緩慢上行，那么就選擇跌破中軌作為賣出信號。3）股價(jià)向下突破下軌是短線極強(qiáng)烈的賣出信號。假如此后股價(jià)迅速下跌，那么當(dāng)股價(jià)向上突破下軌時(shí)是短線極佳的買入時(shí)機(jī)；假如此后股價(jià)只是緩慢下行，那么就選擇向上突破中軌作為買入信號。4）軌道線收斂預(yù)示著股價(jià)的突變，這時(shí)應(yīng)親密注意中軌的變動(dòng)方向。5）軌道線的買賣信號以短線為主。假如中軌的趨勢明顯，可按照趨勢來操作，假如中軌的趨勢不明顯，應(yīng)當(dāng)采用快進(jìn)快出的操作3、技術(shù)指標(biāo)分析3.1MA指標(biāo)MA的計(jì)算措施是持續(xù)若干交易日的收盤價(jià)的算術(shù)平均。MA在價(jià)格走勢中起支撐和壓力的作用。對MA的突破，實(shí)際上是對支撐壓力線的突破。很明顯，每天的價(jià)格實(shí)際上是參數(shù)為1的MA。因而，我們可以把參數(shù)較小的短期MA當(dāng)作價(jià)格，將參數(shù)大的MA當(dāng)作MA來分析均線，進(jìn)而決定買入或賣出。如下圖3.1-1所示，從6月底至7月中旬，5日均線（白）上穿10日（黃）及20日（紫）等中長期均線（藍(lán)框所示），出現(xiàn)黃金交叉，預(yù)示著股票上漲行情，是買入時(shí)機(jī)。7月18日后來，面臨調(diào)整行情，5日平均線急速下行，先后下穿10日，20日等中長期移動(dòng)平均線，出現(xiàn)死亡交叉，預(yù)示著股票下跌行情，是賣出時(shí)機(jī)。由于近來，股價(jià)調(diào)整過程中，移動(dòng)平均線交叉過于頻繁，需結(jié)合其他指標(biāo)一起分析。圖3.1-13.2MACD指標(biāo)分析MACD指標(biāo)可與DIF及BAR結(jié)合在一起：1）強(qiáng)勢、弱勢區(qū)：MACD指標(biāo)中，其零軸以上為強(qiáng)勢區(qū)，即買入信號；零軸如下為弱勢區(qū)，即賣出信號。2）MACD和DIF的交叉:如上圖所示，DIF和MACD由正數(shù)變?yōu)樨?fù)數(shù)，與橫坐標(biāo)產(chǎn)生交叉，則市場屬于空頭市場。由于DIF在較高位置突破MACD，屬于死亡交叉的范圍，闡明應(yīng)賣出。結(jié)合上邊的K線圖及均線，也恰恰闡明了這一點(diǎn)。3）MACD和DIF與價(jià)格線的背離DIF、MACD與價(jià)格線的背離是比較強(qiáng)烈的行動(dòng)信號。如下圖所示，上方的價(jià)格線與下方的MACD及DIF形成底背離，是明顯的買入信號。在下圖中，所畫趨勢線末端股價(jià)上升，闡明出現(xiàn)底背離后購置股票將獲得收益。萬科A結(jié)論根據(jù)上述資料，我們可以得到如下結(jié)論：全球經(jīng)濟(jì)形勢尤其是我國現(xiàn)金經(jīng)濟(jì)形勢對股票市場的影響。年，資本市場仍離不開歐債這個(gè)話題，也包括經(jīng)濟(jì)增長等一系列逃不掉、避不開的原因，轉(zhuǎn)型成為宏觀經(jīng)濟(jì)的重要特性，經(jīng)濟(jì)增長中樞將下移，而政策促轉(zhuǎn)型所釋放的政策紅利將帶