易居上海建發(fā)新江灣項(xiàng)目小戶型研究

20#地塊遇到的問(wèn)題Q170/90限制下產(chǎn)品的解決方案Q2商業(yè)部分的解決方案Q3價(jià)格策略???拼搭產(chǎn)品vs

小戶型產(chǎn)品?Q170/90限制純辦公

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行政公寓?Q2辦公部分的解決方案07年1月至今，新江灣城五角場(chǎng)銷售型寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，供應(yīng)量?jī)H4.8萬(wàn)方，而成交量高達(dá)12.9萬(wàn)方，供求比1：2.6；供需矛盾突出！但是我們同時(shí)也發(fā)現(xiàn)銷售型寫(xiě)字樓的成交價(jià)格一直難以有所提升，一直維持在18000-20000元/平方米之間。新江灣城五角場(chǎng)區(qū)域?qū)懽謽乾F(xiàn)狀——供應(yīng)不足，供需矛盾突出商辦人文歷史萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)海上SOHO白玉蘭商務(wù)廣場(chǎng)都市工業(yè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)財(cái)富國(guó)際東上海同濟(jì)聯(lián)合廣場(chǎng)復(fù)旦科技園怡福商務(wù)廣場(chǎng)黃興廣場(chǎng)創(chuàng)智天地百聯(lián)又一城復(fù)旦國(guó)家大學(xué)科技園區(qū)以五角場(chǎng)為中心形成密集的辦公體系名稱規(guī)模(㎡)銷售價(jià)格(元/M2)產(chǎn)品類型裝修狀況地址物業(yè)管理復(fù)旦科技園3224118000標(biāo)準(zhǔn)毛坯國(guó)泰路11號(hào)

上海明華物業(yè)公司科技孵化樓（二期）2367711800標(biāo)準(zhǔn)毛坯國(guó)定路335號(hào),365號(hào),369號(hào)

上海高科技企業(yè)楊浦孵化基地有限公司中環(huán)國(guó)際大廈2400015000-16000標(biāo)準(zhǔn)毛坯淞滬路161號(hào)

戎鑫置業(yè)

海尚杰座2000013000-15000SOHO毛坯佳木斯路488號(hào)上海振新物業(yè)管理公司平盛大廈3000013000標(biāo)準(zhǔn)毛坯淞滬路98號(hào)升星物業(yè)企航商務(wù)中心1300012000-12500小戶型全裝修楊浦區(qū)營(yíng)口路825號(hào)富苑物業(yè)創(chuàng)智天地2276321000-22000小戶型全裝修智康路38號(hào)上海新昌瑞安楊浦物業(yè)管理有限公司

海上財(cái)智中心8000020000-22500Loft毛坯關(guān)山路139號(hào)

上海欣頁(yè)物業(yè)管理有限公司白玉蘭環(huán)保大廈6469215000-17000標(biāo)準(zhǔn)毛坯楊浦營(yíng)口路松花江路延吉物業(yè)

同濟(jì)聯(lián)合廣場(chǎng)7974918000-22000小戶型毛坯彰武路63號(hào)同科周濟(jì)物業(yè)管理有限公司

富慶國(guó)定大廈8000017000-18000標(biāo)準(zhǔn)毛坯四平路國(guó)定路口上海文化物業(yè)管理有限公司財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng)10000018500標(biāo)準(zhǔn)全裝修國(guó)權(quán)路39號(hào)上海上風(fēng)科盛投資有限公司萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)2110921000-22000小戶型全裝修邯鄲路608弄上海萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓

海上SOHO4170714000標(biāo)準(zhǔn)毛坯安波路營(yíng)口路口延吉物業(yè)有限公司IF生活社區(qū)5000017000-19000標(biāo)準(zhǔn)毛坯國(guó)順路66弄上海春川物業(yè)服務(wù)有限公司

銷售型寫(xiě)字樓現(xiàn)狀目前區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)銷售型寫(xiě)字樓售價(jià)基本維持在18000-22000元/㎡水平市場(chǎng)辦公未來(lái)供應(yīng)體系分析鐵獅門(mén)創(chuàng)智天地綠地匯創(chuàng)國(guó)際廣場(chǎng)市場(chǎng)辦公樓格局呈現(xiàn)南北漸次推進(jìn)態(tài)勢(shì)。目前較為成熟的為南部地塊，辦公樓發(fā)展目前最多。中遠(yuǎn)期重點(diǎn)規(guī)劃北部知識(shí)創(chuàng)新基地，待開(kāi)發(fā)商辦物業(yè)突破百萬(wàn)，主要為北部的鐵獅門(mén)項(xiàng)目。根據(jù)規(guī)劃，五角場(chǎng)城市副中心地區(qū)的商務(wù)辦公樓物業(yè)，到2015年將達(dá)到169萬(wàn)㎡左右，市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)充足；租賃寫(xiě)字樓項(xiàng)目現(xiàn)狀名稱規(guī)模(㎡)租賃價(jià)格(美元/㎡.天)產(chǎn)品類型裝修狀況地址電話中環(huán)國(guó)際大廈231810.25-0.29標(biāo)準(zhǔn)毛坯淞滬路161號(hào)

65106288復(fù)旦科技園322410.36標(biāo)準(zhǔn)毛坯國(guó)泰路11號(hào)614001116140022261400333

科技孵化樓236770.20-0.22標(biāo)準(zhǔn)毛坯國(guó)定路335號(hào),365號(hào),369號(hào)6564626365112127平盛大廈190000.25標(biāo)準(zhǔn)毛坯淞滬路98號(hào)

6551949565108889

金島大廈350000.23標(biāo)準(zhǔn)毛坯四平路2500號(hào)55053291滬東金融大廈344050.34-0.36標(biāo)準(zhǔn)毛坯翔殷路1128號(hào)

65655079金儲(chǔ)休閑廣場(chǎng)150000.23標(biāo)準(zhǔn)毛坯翔殷路1059弄5號(hào)

6551997265504256

學(xué)習(xí)廣場(chǎng)230000.32標(biāo)準(zhǔn)毛坯國(guó)順路288號(hào)25653456無(wú)錫大廈136000.23標(biāo)準(zhǔn)毛坯邯鄲路98號(hào)甲乙樓65609307石油大廈商務(wù)樓341740.41標(biāo)準(zhǔn)毛坯上海市中山北二路1122號(hào)65989299企航商務(wù)中心200000.18-0.26小戶型全裝修營(yíng)口路825號(hào)

5125058851250589

同濟(jì)科技大廈341740.4標(biāo)準(zhǔn)毛坯彰武路63號(hào)65023300目前區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)租賃型辦公項(xiàng)目租金基本維持在0.2-0.4美元/㎡·天，整體租金水平低于全市辦公平均水平。星級(jí)賓館名稱星級(jí)客房套數(shù)標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)格(元/天)套房?jī)r(jià)格(元/天)地址電話大慶石油大廈三星級(jí)114480800上海中山北二路1515號(hào)65559191天益賓館準(zhǔn)三星級(jí)170268~388880；2000四平路1805號(hào)65650155白玉蘭賓館三星級(jí)231278～328688楊浦區(qū)四平路1251號(hào)65026888山西賓館二星級(jí)119298~398(160)398~498(210)上海市松花江路2601號(hào)55888911弘森大酒店二星級(jí)65200380上海市民星路560號(hào)65573038弘林賓館(弘森)二星級(jí)70160-中原路36號(hào)65482506新好灣大酒店三星級(jí)75128258上海市楊浦區(qū)政立路509號(hào)65114404繁華大酒店二星級(jí)100300（200）500翔殷路1103號(hào)65485356良安渡假酒店二星級(jí)62208318四平路1149號(hào)63532046財(cái)富大酒店準(zhǔn)三星級(jí)120278628邯鄲路399號(hào)65110000中宇賓館三星級(jí)60230

邯鄲路100號(hào)51055577商務(wù)酒店名稱星級(jí)客房套數(shù)標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)格(元/天)套房?jī)r(jià)格(元/天)地址電話復(fù)旦皇冠假日酒店準(zhǔn)5星級(jí)3092608(668)2900(1028)上海市楊浦區(qū)邯鄲路199號(hào)55529999藍(lán)天賓館涉外三星級(jí)300298548上海四平路2400號(hào)55053518-2031蘭生大酒店準(zhǔn)4星級(jí)4171564(690)2248(980)上海市虹口區(qū)曲陽(yáng)路1000號(hào)55888000上海宜居酒店二星級(jí)238168218上海市虹口區(qū)松花江路2628號(hào)61434888a8酒店三星級(jí)60268(228)-國(guó)順東路138號(hào)55050606海泰大酒店三星級(jí)80398498四平路1188號(hào)51277777酒店類項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況良好依托五角場(chǎng)城市副中心的發(fā)展，最大化提升項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值，形成區(qū)域內(nèi)的精品行政公寓酒店類物業(yè)經(jīng)營(yíng)情況良好高檔住宅體系已形成一定的價(jià)格空間未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)仍以辦公為主，但服務(wù)式公寓卻相對(duì)較少目標(biāo)

條件基礎(chǔ)行政公寓市場(chǎng)機(jī)會(huì)案例借鑒——匯寧183的成功之道項(xiàng)目檔案行政公寓總建筑面積2萬(wàn)M2，容積率5.6，綠化率38%。項(xiàng)目總共三幢樓房，1#和2#為豪宅系，已經(jīng)售罄，目前在售的為一幢190套房源的行政公寓（辦公屬性）。普通住宅主力房型：187－424平方米的三房、復(fù)式、雙聯(lián)行政公寓主力房型：

86.76—145.75平方米的二房和三房啟示----商轉(zhuǎn)住，尋找合適定位，最大化提升市場(chǎng)價(jià)值！項(xiàng)目緊鄰徐匯區(qū)交通大學(xué)，周邊配套齊全，生活成熟便利，作為市中心不可復(fù)制的黃金地段，前期豪宅去化良好；二期為辦公產(chǎn)品，但區(qū)域的辦公項(xiàng)目供應(yīng)量大，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)激烈；而淮海路段酒店式公寓的供應(yīng)卻明顯不足。再者項(xiàng)目位于黃金地段可吸納四方的租賃者。區(qū)域內(nèi)成熟穩(wěn)定的酒店式公寓租賃市場(chǎng)更是給了項(xiàng)目充足的信心，因此，項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)的第一個(gè)月就成交了60多套。難以復(fù)制的黃金地段、精致裝修的純大宅設(shè)計(jì)、品牌開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、現(xiàn)房銷售、前期良好的銷售狀況等綜合優(yōu)勢(shì)，使其成為酒店式公寓中的佼佼者。

行政公寓市場(chǎng)：辦公競(jìng)爭(zhēng)激烈，服務(wù)式公寓機(jī)會(huì)更大利潤(rùn)：服務(wù)式公寓價(jià)值大于辦公物業(yè)12案例：市場(chǎng)上已有成功先例3建議做——辦公部分的最終解決方案安全回?cái)n

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追求利潤(rùn)?Q3整盤(pán)的價(jià)格策略07年1月至今，板塊內(nèi)整體供應(yīng)量為216144平方米，成交量為185996平方米，供求比為1：0.86，市場(chǎng)呈現(xiàn)供過(guò)于求的態(tài)勢(shì)！同時(shí)也發(fā)現(xiàn)板塊市場(chǎng)雖然通過(guò)連續(xù)的推出新房源來(lái)拉動(dòng)成交，但伴隨著價(jià)格的提升，市場(chǎng)價(jià)格抗性明顯。新江灣城五角場(chǎng)區(qū)域住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀——供過(guò)于求，價(jià)格抗性明顯競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格情況——價(jià)格兩極分化，整體表現(xiàn)平穩(wěn)板塊市場(chǎng)受競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品區(qū)別的影響，價(jià)格出現(xiàn)明顯的兩極分化，但各項(xiàng)目?jī)r(jià)格表現(xiàn)整體平穩(wěn)。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目成交情況——供應(yīng)拉動(dòng)成交，但價(jià)格抗性明顯4月以來(lái)通過(guò)合生江灣國(guó)際公寓和橡樹(shù)灣兩個(gè)項(xiàng)目的連續(xù)推案來(lái)拉動(dòng)了板塊的成交，但至7月后，成交出現(xiàn)明顯的萎縮，價(jià)格抗性明顯。案例研究——合生江灣國(guó)際公寓安裝工程建設(shè)、監(jiān)理、施工單位的質(zhì)量行為均不規(guī)范品牌口碑受阻質(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)品的塑造業(yè)主和物業(yè)公司矛盾激化物業(yè)管理質(zhì)量管理質(zhì)量保證資料施工質(zhì)量保安綜合素質(zhì)極差設(shè)計(jì)質(zhì)量外立面規(guī)劃無(wú)特色，戶型尺度小產(chǎn)品定位:普通住宅案例研究——橡樹(shù)灣橡樹(shù)灣類別墅產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)價(jià)：38000-50000元/㎡板塊公寓價(jià)格：20000-22000元/㎡公寓：類別1:2.5市場(chǎng)常規(guī)：公寓：聯(lián)排1:1公寓：雙拼1:1.8公寓：獨(dú)棟1:2.0結(jié)論一產(chǎn)品比值遠(yuǎn)偏離產(chǎn)品屬性橡樹(shù)灣地域中外環(huán)間中外環(huán)其他別墅產(chǎn)品價(jià)格：長(zhǎng)城中環(huán)樹(shù)：18000-23000徐匯臻元：13000-18000綠地崴廉公寓20000-25000

價(jià)格高于相同環(huán)間內(nèi)的別墅就，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力不大結(jié)論二總結(jié)橡樹(shù)灣價(jià)格偏離產(chǎn)品屬性，價(jià)格高于同環(huán)間的別墅價(jià)格策略的最終解決方案價(jià)格中間策略本項(xiàng)目的價(jià)格策略高低仁恒新江灣項(xiàng)目綠城新江灣項(xiàng)目漢斯新江灣項(xiàng)目合生江灣國(guó)際公寓涵碧景苑書(shū)香銀苑東森花園上海夢(mèng)想市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者市場(chǎng)追隨者市場(chǎng)補(bǔ)缺者通過(guò)增加產(chǎn)品的附加值來(lái)加強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力和性價(jià)比上海時(shí)尚名利場(chǎng)“文化、奢華、尊貴”為主題的綜合性商業(yè)中心

商業(yè)會(huì)所建議各界精英匯聚低調(diào)奢華享受（即：中華文化理念消費(fèi)·西方奢華享受消費(fèi)·Show的展示）附加值建議20

定位方法思考?xì)W美情調(diào)浪漫、華麗低調(diào)的享受中國(guó)風(fēng)情領(lǐng)悟中國(guó)文化博大精深項(xiàng)目定位構(gòu)造的“鐵三角價(jià)值”品牌價(jià)值Show場(chǎng)/高檔/慈善核心要點(diǎn)：高位溝通（號(hào)召力）生活價(jià)值頂級(jí)場(chǎng)所休閑、放松核心要點(diǎn)：品質(zhì)極高（唯一性）文化價(jià)值價(jià)值點(diǎn):中國(guó)/高雅/內(nèi)涵核心要點(diǎn)：領(lǐng)域（專屬性）獨(dú)一無(wú)二的名人“聚集區(qū)”上海理工大學(xué)上海財(cái)經(jīng)大學(xué)上海復(fù)旦大學(xué)上海第二軍醫(yī)大學(xué)上海體育學(xué)院上海同濟(jì)大學(xué)名校簇?fù)砻R集

六大高校林立，步行在里，仿佛置身文化的旅程，進(jìn)行著心靈的凈化。這樣的文化讓你稱贊不已，這樣的地段更讓你贊不絕口！

蘇步青（畢業(yè)于復(fù)旦大學(xué)）名人錦簇蘇步青中國(guó)科學(xué)院院士，數(shù)學(xué)家。早期在仿射微分幾何學(xué)和射影微分幾何學(xué)研究方面取得出色成果。建立了獨(dú)特的方法，用幾何構(gòu)圖來(lái)表現(xiàn)曲線和曲面的不變量和協(xié)變圖形，取得了豐富的成果徐志摩（畢業(yè)于上海理工，原滬江大學(xué)）輕輕的我走了，正如我輕輕的來(lái)；

我輕輕的招手，作別西天的云彩?！对賱e康橋》宗白華（畢業(yè)于同濟(jì)大學(xué)）宗白華(1897一1986)原名宗之櫆，字伯華。我國(guó)著名哲學(xué)家、美學(xué)家、詩(shī)人。1920年赴德國(guó)留學(xué)，在法蘭克福大學(xué)、柏林大學(xué)學(xué)習(xí)哲學(xué)、美學(xué)等課程。后回國(guó)報(bào)效祖國(guó)。他被譽(yù)為我國(guó)現(xiàn)代美學(xué)的先行者和開(kāi)拓者，被譽(yù)為“融貫中西藝術(shù)理論的一代美學(xué)大師”。著有《宗自華全集》及美學(xué)論文集《美學(xué)散步》、《藝境》

這塊“寶地”培養(yǎng)了眾多的文人墨客，可謂“獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷”。在眾多文人和歸國(guó)華僑中最為人們所熟悉的莫過(guò)于徐志摩?！对賱e康橋》中的斷橋帶領(lǐng)我們走入魂?duì)繅?mèng)縈的境地。而在這里，我們深深能被這四大名校的文化所感染。漫步高校之間，吟誦前人的名句，那是別有一番意境。歷史記憶,文化沉淀鬧市取靜——為文化買單

外面的浮華與這里隔絕，外面的誘惑在這里消逝。這里只是人們歇歇腳，品味中國(guó)的功夫茶，陶冶情操的場(chǎng)所。定期的文化講座、名家作品、書(shū)畫(huà)鑒賞、古董鑒賞讓各界名流濟(jì)濟(jì)一堂，共同享受中華文化的饕餮盛餐。在這里有著最純正的中國(guó)文化，有著最悠久的文化沉淀。

奢華的享受，低調(diào)的生活

在這里有著上海最頂級(jí)的雪茄吧、藏酒讓你享受豪華、貼心的服務(wù)；這里有著奢侈的健身娛樂(lè)讓你盡情享受，這里更有饕餮美食讓你讓你流連忘返。這個(gè)特定人群的聚會(huì)讓你的身心得到釋放，讓壓力得到緩解。休閑娛樂(lè)/雪茄吧.藏酒參照名流出鏡率最高的紅酒雪茄吧—“東方亮”

相互銜接的吧臺(tái)---主酒吧臺(tái)，Sushi餐臺(tái)吧和雪茄吧，親密完美的組合。豐富醇厚的傳統(tǒng)設(shè)計(jì)元素與明快清晰的現(xiàn)代設(shè)計(jì)技巧水乳交融。來(lái)自著名的SuperPotato設(shè)計(jì)室與才華橫溢的平面設(shè)計(jì)名家---AlanChan攜手完成設(shè)計(jì)：由視野通透的3個(gè)酒吧區(qū)和一處氣氛嫵媚的獨(dú)立包間相輔相成，優(yōu)雅舒適又極盡享樂(lè)氣氛?！鹘缑魉C萃最平凡的場(chǎng)所—享受高品質(zhì)的生活—體驗(yàn)紅酒文化、感悟生活真諦藏酒/雪茄.推薦品牌

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亞歷山大健身會(huì)館.是一家集健身休閑為以體的商務(wù)健身中心。分為十三大健身區(qū)域：激情動(dòng)感單車房，多功能有氧操房、無(wú)氧器械訓(xùn)練區(qū)、有氧跑臺(tái)區(qū)、減脂放松區(qū)、自然流的瑜伽房、大型散打房、豪華體能測(cè)試房、溫馨休閑區(qū)、