策略專題：重視城中村改造的潛在投資機會（一）

重視城中村改造的潛在投資機會（一）城中村改造政策完善，與棚改有差異棚改以政府為主導(dǎo)，以財政撥款為主要資金來源，以商品住宅開發(fā)為改造方向，改造的地塊以城市建設(shè)用地為主，主要是城市建成區(qū)范圍內(nèi)配套設(shè)風(fēng)貌，以提升城市運營能力為目標(biāo)，打造城市配套設(shè)施、保障性住房及長城中村改造政策要點解讀整治提升以及拆整結(jié)合將是本輪城中村改造的主要模式。城市更新要遵循以房屋安置、房票安置為主。房票的流通、適用區(qū)域會有一定限制，其使用限制決定其實質(zhì)上更接近于以地?fù)Q房、以房換房，在實際操作過程中不棚戶區(qū)改造與城中村改造資金來源對比棚改項目融資方式多樣，資金來源豐富。棚戶區(qū)改造的融資手段涵蓋中央多種方式。除財政直投、與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作及專項債外，其余大部分或仍是城中村改造的重要參與主體。財政或?qū)⒂兴С?，但預(yù)計整體規(guī)模供支持。城中村改造蘊含的投資機會城中村改造雖然有望為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展注入新動能，但由于城中村改造周期更長、成本也較高，通常會對房企的建設(shè)運營能力、規(guī)劃定位的能力提出更高的要求，而且由于各地區(qū)具體情況有差異，所以深入介入當(dāng)?shù)爻鞘懈碌钠髽I(yè)更能及時獲取城中村改造項目的信息，從而搶先部署、占得先機?；诖耍覀兘ㄗh關(guān)注在城中村改造區(qū)域中“本地屬性更強”的房地產(chǎn)企業(yè)，以及具備資產(chǎn)綜合運營能力、空間服務(wù)經(jīng)驗的房地產(chǎn)企業(yè)。按照現(xiàn)有政策框架，城中村改造預(yù)計以存量房的修繕改造為主，接近竣工消費建材細(xì)分領(lǐng)域龍頭標(biāo)的；以及建議關(guān)注華陽國際、華建集團等前期已風(fēng)險提示：城中村改造政策落地不及預(yù)期，地方財政資金有限導(dǎo)致項目無 投資策略│策略專題2請務(wù)必閱讀報告末頁的重要聲明1.城中村改造政策不斷完善，與棚戶區(qū)改造略有差異 3 53.棚改與城中村改造資金來源對比 9 9 4.城中村改造蘊含的投資機會 4.1城中村改造的參與主體有望受益 4.2城中村改造有望拉動建材行業(yè)需求 3 4 5 5 6 6 7 7 8 8 圖表22：房屋新開工、竣工及商品房銷售面 圖表23：房屋新開工、竣工及商品房銷售面 投資策略│策略專題1.城中村改造政策不斷完善，與棚戶區(qū)改造略有差異圖表1：2015-2022年中央層面關(guān)于棚改及城中村改造的政策梳理2015.12單位文件名/會議名2015年中央城市工作會議有序推進老舊住宅小區(qū)綜合整治；推進城市綠色發(fā)展，提高建筑標(biāo)準(zhǔn)和工程質(zhì)量。2016.02《關(guān)于深入推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》加快城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造；推動棚戶區(qū)改造與名城保護、城市更新相結(jié)合。2016.11國土資源部《關(guān)于深入推進城鎮(zhèn)低效用地再鼓勵原國有土地使用權(quán)人自主或聯(lián)合改造開發(fā)，積極引導(dǎo)城中村集體建設(shè)2019.03《2019年政府工作報告》繼續(xù)推進保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體基本居住需求；城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進行改造提升，更新水電路氣等配套2020.07《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》明確城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)，重點改造2000年年底前建成的老舊小區(qū)。到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機制。2020.01《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標(biāo)的建議》推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。實施城市更新行動，推進城市生態(tài)修復(fù)、功能完善工程，統(tǒng)籌城市規(guī)劃、建設(shè)、管理，合理確定城市規(guī)模、人口密度、空間結(jié)構(gòu)，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。2021.03《2021年政府工作報告》深入推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，發(fā)展壯大城市群和都市圈。實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量。新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個，提升縣城公共服務(wù)水平。2021.11住建部《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于開展第一批城市更新試點工作的通知》探索城市更新統(tǒng)籌謀劃機制，探索城市更新可持續(xù)模式，探索建立城市更新配套制度政策2022.03國務(wù)院發(fā)改委《2022年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務(wù)》加快推進新型城市建設(shè)，有序推進城市更新。加快改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，力爭改善840萬戶居民基本居住條件。更多采用市場化方式推進大城市老舊廠區(qū)改造。因地制宜改造一批大型老舊街區(qū)和城中村。2022.06國務(wù)院發(fā)改委《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方重點在老城區(qū)推進以老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)、城中村等“三區(qū)一村”改造為主要內(nèi)容的城市更新改造，探索政府引導(dǎo)、市場運作、公眾參推進老舊小區(qū)改造，進一步發(fā)揮住宅專項維修資金在老舊小區(qū)改造更新改造中的作投資策略│策略專題4請務(wù)必閱讀報告末頁的重要聲明圖表2：近期中央層面關(guān)于城中村改造及城市更新的政策梳理時間2023.04.28單位會議名/文件名政治局會議內(nèi)容因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。堅持城市體檢先行，將城市體檢作為城市更新的前提；發(fā)揮城市更新規(guī)劃統(tǒng)籌作用；創(chuàng)新城市更新可持續(xù)實施模式在超大特大城市積極穩(wěn)步實施城中村改造是改善民生、擴大內(nèi)需、推動城市高質(zhì)量發(fā)展的一項重要舉措。把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好，加大對城中村改造的政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實現(xiàn)可持續(xù)運營。適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱。要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱，對推動經(jīng)濟回升向好具有重要作用。繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施;繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設(shè)交付穩(wěn)步推進老舊小區(qū)改造，進一步發(fā)揮住宅專項維修資金在老舊小區(qū)改造和老舊住宅電梯更新改造中的作用，繼續(xù)支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居民提取住房公積金用于加裝電梯等自住住房改造。在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造。2023.07.13住建部《關(guān)于扎實有序推進城市更新工作的通知》2023.07.21國務(wù)院《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》2023.07.24政治局會議2023.07.27住建部企業(yè)座談會2023.07.31發(fā)改委《關(guān)于恢復(fù)和擴大消費的措施》城中村改造政策是在房地產(chǎn)行業(yè)進入到存量時代的背景下，國家為解決超大特給。而棚改出臺的背景是在全國房地產(chǎn)庫存高企下，需要改造老百時也進行房地產(chǎn)的去庫存。因此本輪城中村改造與棚改在改造對象、的，更加專注三四線城市，以商品住宅開發(fā)為改造方對城市建成區(qū)內(nèi)土地未被征收或部分征收，原農(nóng)村居民未轉(zhuǎn)為或部分轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶籍，仍然實行鄉(xiāng)村行政建制，實行村兩委管理的區(qū)域，通常是集體用地；本輪村改造可能采用房票安置以及實物安置的方式；化，包括地方財政、專項債和社會資金、物業(yè)權(quán)利人自籌資金以及城市更新基金等搞過度開發(fā)，保留城市原有風(fēng)貌，以提升城市運營能力為目標(biāo)，打造城市配套設(shè)施、保障性住房及長租公寓等為主，改造周投資策略│策略專題圖表3：城中村改造與棚改區(qū)別改造方式城中村改造棚戶區(qū)改造改造對象城市建成區(qū)內(nèi)土地未被征收或部分征收，原農(nóng)村居民未轉(zhuǎn)為或部分轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶籍，仍然實行鄉(xiāng)村行政建制，實行村兩委管理的區(qū)域城鎮(zhèn)中集中成片危舊住房、破房爛院土地性質(zhì)集體用地國有建設(shè)用地安置方式可能采用房票安置或?qū)嵨锇仓玫哪Ｊ皆谡吖膭钕乱载泿呕仓脼橹髻Y金來源更加多元化、市場化，包括地方財政、專項債和社會資金、物業(yè)權(quán)利人自籌資金以及城市更新基金等市場化融資PSL和專項債改造重點超大特大城市三四線城市改造方向以提升城市運營能力為目標(biāo)，打造城市配套設(shè)施、保障性住房及長租公寓等為主以大規(guī)模開發(fā)出售商品住宅為主圖表4：城中村改造要點要點主要內(nèi)容改造范圍面向21個超大特大城市，上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連建設(shè)方式拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合等不同方式分類改造實施主體城市人民政府負(fù)主體責(zé)任，同時充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用資金來源多渠道籌措改造資金，鼓勵和支持民間資本參與建設(shè)目的改善民生、擴大內(nèi)需、高效綜合利用土地資源，統(tǒng)籌處理各方面利益訴求，把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好，結(jié)合發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實現(xiàn)可持續(xù)運營，推動城市高質(zhì)量發(fā)展投資策略│策略專題6請務(wù)必閱讀報告末頁的重要聲明圖表5：部分城市城中村改造進展與目標(biāo)城市城市部分更新改造目標(biāo)2025年，全面完成中心城區(qū)近40萬平米的零星二級舊里以下的房屋改造，基本完成有一定安全隱患的“小梁薄板”的房屋改造，中心城區(qū)2032年，全面完成不成套職工住宅改造，全面完到2025年，完成首都功能核心區(qū)平房(院落)10000戶申請式退租和6000戶修繕任務(wù)；實施100萬平方米危舊樓房改建和簡易樓騰退改造；重點推動500萬平方米左右低效老舊樓宇改造升級，完成22個傳統(tǒng)商圍改造升級；有序推進700處老舊廠房更新改造、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)“騰籠換到2025年，完成城市老舊功能片區(qū)更新改造試點項目30個。其中，主城新區(qū)7個，中2023年推進127個城中村改造項目，預(yù)計到2035年擬推進舊村莊舊城鎮(zhèn)改造項目297個。其中，舊村莊改造項目281個，包括全面改造項目259個、混合改造項目22個，舊城鎮(zhèn)混合2023年用好城中村改造引導(dǎo)資金池，改造城中村2448戶、棚戶區(qū)30高標(biāo)準(zhǔn)完成老舊小區(qū)、老舊房屋改造，補齊社區(qū)市政配套設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施短板，改善居住條件，提升生活品質(zhì)；堅持建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，滿足居民合理住房需求；推進智慧社區(qū)建設(shè)，引導(dǎo)居民共建共治共享美好家園。2023年，開展“城市更新年”行動，制定城市更新三年行動方案，初步建立城市更新項目“十四五”期間城中村改造和拆遷安置房項目建設(shè)計劃總對建筑密度較大、安全隱患較多、使用功能不完善、配套設(shè)施不齊全等，以居住功能為主的城市地段進行居住類城市更新?！笆奈濉逼陂g，沈陽市將持續(xù)推進1723個老舊小區(qū)改造工作，將惠及居民77.6萬戶。2023年，計劃推進城中村改造項目85個，計劃完成投資175億元。其中包括新啟動項目19個，計劃年度完成投資31億元，惠及居民146萬到2025年，計劃實施63個舊村莊改造(包含55個城中村和8個城邊村),涉及建筑面積約933萬平方六區(qū)一縣范圍內(nèi)現(xiàn)狀有城中村74處，占地面積約為15.54平方公里。提出城中村改造以完善配套和改善環(huán)境為目標(biāo)，全面改造為主，綜合整治為輔，積極引導(dǎo)原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織發(fā)展轉(zhuǎn)型升級2023年，計劃實現(xiàn)城市更新項目入庫60個、新開工20個，力爭年度完2020年完成改造項目3個(含1個微改造項目)，2021年完成改造項目8個，2022年完成改造項目26個，2023年完成改造項目51個(含11個微改造項目)，2024年完成改造項目70個(含2個微改造項目)，2025年完成圖表6：主要改造模式模式介紹通過拆除老舊建筑和危房，對城市更新區(qū)域進行重建的模式；通過引入新的建筑和基礎(chǔ)設(shè)施，將城市更新區(qū)域打造成改造強度大所以投資拉動大，但改造周期較長，實施效率較低重建價值較高的區(qū)域，主要對城市更新區(qū)域進行全面改造和提升的模式（翻新）；通過政府、企業(yè)、社會組織和居民等多方合作，對城市更新區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施、建筑外觀、公共空間、綠化景觀等方面進行綜合整治，改善居民的生活環(huán)境和城市的整體形一些較為簡單的區(qū)域，改造難度較低，主要包括老舊小結(jié)合拆除重建以及整治提升的特點，但對管理及利益分配要求較高圖表7：城市更新四道紅線要求量化指標(biāo)嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除除違法建筑和經(jīng)專業(yè)機構(gòu)鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑原則上城市更新單元（片區(qū)）或項目內(nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。嚴(yán)格控制大規(guī)模增建除增建必要的公共服務(wù)設(shè)施外，不大規(guī)模新增老城區(qū)建設(shè)規(guī)模，不突破原有密度強度，不增加資源環(huán)境承載壓力原則上城市更新單元（片區(qū)）或項目內(nèi)拆建比不應(yīng)大于2嚴(yán)格控制大規(guī)模搬遷不大規(guī)模、強制性搬遷居民，不改變社會結(jié)構(gòu)，不割斷人、地和文化的關(guān)系。城市更新單元（片區(qū)）或項目居民就地、就近安置率不宜低于50%確保住房租賃市場供需平穩(wěn)不短時間、大規(guī)模拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，防止出現(xiàn)住房租賃市場供需失衡加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。城市住房租金年度漲幅不超過5%。本輪城中村改造按照主體分共有三個主要模圖表8：按主體區(qū)分三大主要改造模式模式介紹優(yōu)點缺點政府主導(dǎo)型政府負(fù)責(zé)整體規(guī)劃、資源協(xié)調(diào)和決策管理。通常改造項目公益性質(zhì)更高，拆除新建比例相對較低效率高，推進快政府承擔(dān)資金壓力較大企業(yè)主導(dǎo)型政府做出整體規(guī)劃，企業(yè)負(fù)責(zé)市場化運作并賺取開發(fā)利潤，政府復(fù)制政策指定、引導(dǎo)以及監(jiān)管資金來源得到一定保障，市場化競爭保證改造質(zhì)量企業(yè)過于關(guān)注自身利益，村民利益無法得到完全保障集體主導(dǎo)性由村集體籌資并主導(dǎo)改造，政府在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面給予適當(dāng)補助提高村民改造積極性，有效保障村民利益資金問題難解決，難形成統(tǒng)一規(guī)劃，對村集體的管理能力要求較高本輪城中村改造以房屋安置以及房票安置為主。上一輪棚改的補償模式多為貨投資策略│策略專題8請務(wù)必閱讀報告末頁的重要聲明圖表9：部分城市房屋征收安置辦法城市合肥時間2022年1月安置辦法房屋征收補償實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換或者貨幣補償方式。廣州2023年2月收土地涉及農(nóng)村村民住宅的補償安置方式包括復(fù)建安置、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補償?shù)?。征收土地涉及的物業(yè)、農(nóng)村村民住宅權(quán)利人不選擇復(fù)建安置或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，給予貨幣補償，具體補償按照經(jīng)依法批準(zhǔn)公布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)北京2023年3月征收農(nóng)村村民宅基地房屋的，采取房屋安置或貨幣補償方式予以補償。強化以房屋安置方式為主，做到安置房先行。2023年5月住宅類物業(yè)采取物業(yè)置換和貨幣補償相結(jié)合模式，符合置換條件的土地及地上住宅房屋采取物業(yè)置換，不符合置換條件的土地和地上住宅房屋、地上構(gòu)筑物和附屬物、搬遷費、臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)損失等采取貨幣核算。鄭州2023年8月通過購買商品住房、發(fā)放安置房票等貨幣化為主的方式實施安置。未開工建設(shè)的安置房，原則上以貨幣化安置為主。南京 2023年8月被征收人可以使用貨幣補償款申購征收安置房、重新安排宅基地建房的方式、房票安置。圖表10：部分城市城中村改造周期項目名稱項目安排項目耗時上海市青浦區(qū)蟠龍村城項目于2014年啟動規(guī)劃；2023年水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)商業(yè)“蟠龍?zhí)斓亍闭介_業(yè)9年廣州市天河區(qū)獵德村2007作為廣州首個舊城改造項目獵德村開始拆遷；2010名為“獵德花園”的新獵德村復(fù)建房小區(qū)完工，村民順利回遷3年深圳市南山區(qū)大沖村2007年3月，大沖村村委會旗下的大沖實業(yè)股份公司與華潤搭建完成簽約，初步確定合作意向；2011年奠基典禮舉行，項目破土動工；2017年9月，大沖舊改的商業(yè)核心區(qū)萬象天地開業(yè)，標(biāo)志著大沖舊改這一深圳代表性城市更新項目已基本完成10年成都市金牛區(qū)躍進村2015年躍進村的城中村改造正式啟幕；2022年，躍進村原址所在地建成了天府美術(shù)館、川劇藝術(shù)博物館、人文藝術(shù)圖書館、天府111商業(yè)街區(qū)等7年本輪城中村改造與建設(shè)保障性住房、適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策相結(jié)合。保障性城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好，城中村改造的方向之一即是保障性住房與長投資策略│策略專題棚改資金來源具備多樣性司與其他企業(yè)通過發(fā)行企業(yè)債券融資用于保障性住房項目；201除財政直投、與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作及專項債外，其余大部分資金均來自于國投資額的36.55%；棚改專項債十三五期間累計發(fā)行1.3投資策略│策略專題10圖表11：棚改融資相關(guān)政策時間發(fā)布部門政策主要內(nèi)容2009.02發(fā)改委關(guān)于中西部地區(qū)中央下放煤礦棚戶區(qū)改造有關(guān)問題的通知煤礦棚戶區(qū)改造工程的資金籌措以地方政府投資、有關(guān)企業(yè)投資和居民個人出資等資金來源為主，中央對不能通過商業(yè)開發(fā)解決的集中連片棚戶區(qū)改造工程，包括新建工程以及近期難以拆除重建棚戶區(qū)的維修改造給予適當(dāng)補助，中央投資補助標(biāo)準(zhǔn)為配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和維修工程投資的50%。2011.6發(fā)改委關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知地方政府投融資平臺公司發(fā)行企業(yè)債券應(yīng)優(yōu)先用于保障性住房建設(shè)，只有在滿足當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)融資需求后，投融資平臺公司才能發(fā)行企業(yè)債券用于當(dāng)?shù)仄渌椖康慕ㄔO(shè)。支持符合條件的地方政府投融資平臺公司和其他企業(yè)，通過發(fā)行企業(yè)債券進行保障性住房項目融資。2013.8發(fā)改委關(guān)于企業(yè)債券融資支持棚戶區(qū)改造有關(guān)問題的通知鼓勵企業(yè)發(fā)行“債貸組合”專項債券用于棚戶區(qū)改造項目建設(shè)。將企業(yè)債券和貸款統(tǒng)一納入銀行綜合授信管理體系，對企業(yè)債務(wù)融資實施全程管理。棚戶區(qū)改造項目可發(fā)行并使用不超過項目總投資70%的企業(yè)債券資金。鼓勵有條件的市、縣政府對棚戶區(qū)改造項目給予債券貼息。2014.4中國人民銀行創(chuàng)設(shè)抵押補充貸款中國人民銀行決定在分支行開展信貸資產(chǎn)質(zhì)押試點。將信貸資產(chǎn)納入央行合格抵押品范圍，有利于解決中小金融機構(gòu)合格抵押品相對不足問題，進一步完善央行抵押品管理框架。為貫徹落實國務(wù)院第43次常務(wù)會議精神，中國人民銀行創(chuàng)設(shè)抵押補充貸款（PSL）為開發(fā)性金融支持棚改提供長期穩(wěn)定、成本適當(dāng)?shù)馁Y金來源。2014.8國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步加強棚戶區(qū)改造工作的通知國家開發(fā)銀行成立住宅金融事業(yè)部，重點支持棚戶區(qū)改造及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)。鼓勵商業(yè)銀行等金融機構(gòu)按照風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，積極支持符合信貸條件的棚戶區(qū)改造項目。納入國家計劃的棚戶區(qū)改造項目，2015.12住建部關(guān)于加強保障性安居工程配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中央預(yù)算內(nèi)投資管理的通知多渠道籌措配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金，加大地方政府投入力度。各級地方政府要按照國務(wù)院有關(guān)要求，切實加大資金投入，支持保障性安居工程及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。建立健全地方政府債券制度，加大對配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的支持力度。2016.4住建部關(guān)于進一步做好棚戶區(qū)改造相關(guān)工作的通知強化棚戶區(qū)改造資金監(jiān)督管理，保障棚戶區(qū)改造資金專款專用，開展棚戶區(qū)改造績效評價工作，提高棚戶區(qū)改造社會經(jīng)濟效益，落實棚戶區(qū)改造貸款貼息政策，引導(dǎo)社會資本參與棚戶區(qū)改造，推進政府購買棚戶區(qū)改造服務(wù)，做好與棚戶區(qū)改造貸款銜接工作2018.4住建部試點發(fā)行地方政府棚戶區(qū)改造專項債券管理辦法為完善地方政府專項債券管理，規(guī)范棚戶區(qū)改造融資行為，探索建立棚戶區(qū)改造專項債券與項目資產(chǎn)、收益相對應(yīng)的制度，發(fā)揮政府規(guī)范適度舉債改善群眾住房條件的積極作用，研究制訂了《試點發(fā)行地方政府棚戶區(qū)改造專項債券管理辦法》圖表12：棚改領(lǐng)域財政支出相對較?。▋|元）全國公共財政住房保障支出:棚戶區(qū)改造地方公共財政住0圖表13：棚改專項債發(fā)行規(guī)模較大02018201920200投資策略│策略專題貸款余額的25.51%。后續(xù)隨著棚改進程的逐步放緩，新發(fā)放貸款規(guī)圖表14：國開行在棚改領(lǐng)域新發(fā)放貸款規(guī)模大02013201420152圖表15：國開行棚戶區(qū)改造貸款余額最高超3萬億元0有大行的信貸收支表對比，預(yù)計國開行從央行獲取的PSL計入了同業(yè)負(fù)債，投資策略│策略專題12圖表16：國開行負(fù)債端結(jié)構(gòu)占比100.00%90.00%80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%同業(yè)及其他金融機構(gòu)存放款項向政府和其他金融機構(gòu)借款吸收存款應(yīng)付債券其他3.08%3.08%76.59%4.51%64.90%4.61%63.22%4.00%59.94%3.88%57.39%2.97%61.22%2.66%64.43%2.27%68.63%1.44%73.45%1.41%72.88%8.97%5.97%539%11.29%4.68%14.62%16.06%3.08%13.03%16.53%2.75%16.79%14.07%2.49%22.18%11.23%2.88%21.71%9.08%3.04%20.80%7.47%3.19%18.43%6.90%2.87%15.33%7.02%3.44%15.24%2013201420152016201720182019202020212022圖表17：PSL運行機制圖表18：PSL凈投放情況 投資策略│策略專題13更加強調(diào)市場化。我們認(rèn)為主要的資金來源可能常會指出專項債不得用于土地儲備和房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域、置換債務(wù)以及可完全商業(yè)化次城中村改造中政策行也將為城中村改造提供較4.城中村改造蘊含的投資機會4.1城中村改造的參與主體有望受益綜合現(xiàn)有城中村改造案例來看，城中村改造資金來源以及民營資本參與方式具投資策略│策略專題14圖表19：部分城中村改造案例城市項目名稱房地產(chǎn)企業(yè)市場化主體參與環(huán)節(jié)具體模式改造范圍投資金額資金來源投資回收具體方式成都猛追灣城市更新萬科集團設(shè)計施工運營總承包多方共建，共治共享。政府平臺公司主導(dǎo)，萬科等企業(yè)組成投標(biāo)聯(lián)合體，并獲得一定年限的街區(qū)運營管理權(quán)整體范圍1.68平方公里以2.5公里濱水黃金地帶為研究范圍一期10億元國企平臺收儲資產(chǎn)的經(jīng)營收入廣州瀝滘村城中村改造珠光集團全程參與商品住宅開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運營全面改造采用自主改造模式實施，瀝滘經(jīng)濟聯(lián)社作為改造主體與合作企業(yè)廣州珠光城市更新集團有限公司共同推動改造工作瀝滘村改造范圍151.42萬平方米，規(guī)劃建筑總面積約436.27萬平方米，其中住宅面積243.4萬平方米，非住宅面積192.87萬平方米約300億珠光集團、商業(yè)銀行貸款商品房回款、商業(yè)配套合肥衛(wèi)崗?fù)跣l(wèi)片區(qū)城市更新安徽置地投資有限公司代建國企平臺主導(dǎo)一二級聯(lián)動開發(fā)，土地出讓附帶改造要求，拆除重建+整治提升+保留保護，引入市場化主體代建項目范圍2.4平方公里，總建面約400萬平現(xiàn)階段計劃總投資達到70億元左右國企平臺、國開行貸款、省級財政支持一二級聯(lián)動開發(fā)的銷售回款上海上海奉賢泰日地區(qū)城中村改造全程參與商品住宅開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運營與政府雙方合資成立項目公司，采取同等價值產(chǎn)權(quán)房調(diào)換和貨幣補償相結(jié)合方式予以補償安置，城中村改造地塊凈地后采取定向掛牌方式出讓給合資公司，建設(shè)動遷安置房、開發(fā)商品房及公建配套設(shè)施上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn),土地面積4萬平方米7.9億國企平臺后續(xù)商品房開發(fā)的銷售回款上海蟠龍村城中村改造徐涇資產(chǎn)、西虹橋公司和瑞安集團共同成立合資企業(yè)全程參與商品住宅開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運營市場化房企控股的合資公司主導(dǎo)二級開發(fā)，商業(yè)部分保留改造為主，住宅部分拆除新建三大功能空間：約23萬平的公共公園綠地“蟠龍公園”、約5萬平的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)商業(yè)“蟠龍?zhí)斓亍?、約25萬平的商品住宅“蟠龍國際住區(qū)”。140億元市場化房企、國企平臺、集體組織、商業(yè)銀行貸款商品住宅的銷售回款+商業(yè)小鎮(zhèn)的經(jīng)營收入，回收期5年左右深圳“二線插花地”棚改天健集團代建政府主導(dǎo)，社會資本提供全開發(fā)流程服務(wù)用地面積約54萬平方米、約1392棟建筑，約132.4萬平方米建筑面積的改造工作150億財政支出公益項目，開發(fā)商賺取總投資額6%的服務(wù)費深圳元芬新村城中村改造愿景集團旗下深圳微棠公司全過程參與城中村統(tǒng)租、改造、出租、運營國企平臺和市場化主體成立合資公司，整棟租賃，改造后再出租、運營地處深圳龍華區(qū)，占地面積約10萬平，樓房259棟超30億元國企平臺、市場化住房租賃機構(gòu)、國開行和商業(yè)銀行貸款、財政補貼租金、商業(yè)配套、增值服務(wù)收入，回收期10年左右沈陽太原街城市更新華潤置地代建代運營國企平臺作為融資和運營主體，與區(qū)域內(nèi)棚改儲備地塊、低效用房組合開發(fā)，引入市場化主體代建代運營總面積4.5平方公里，其中核心發(fā)展板塊規(guī)劃面積約3平方公里，核心設(shè)計范圍約1平方公里?？偼顿Y145億元，其中核心發(fā)展板塊總投資25億元國企平臺、國開行貸款、商業(yè)銀行貸款組合開發(fā)儲備地塊的銷售回款+改造新增商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營收入?？诠鹆制瑓^(qū)（二期）城市更新項目海南省海建城鄉(xiāng)更新集團有限公司全程參與建設(shè)以及出租、出售建設(shè)權(quán)交由海南省海建城鄉(xiāng)更新集團有限公司，公司有權(quán)建設(shè)一定比例商品房和商鋪用于出租和出售瓊州大道以東，南北水果市場以西，桂林上路北側(cè)以北，桂林下路以南，總計約122.86畝的土地面積14.73億元國企平臺、地方財政支出出租商鋪和出售商品房等收益4.2城中村改造有望拉動建材行業(yè)需求存量房屋改造或正在逐步取代新建房屋成為建材需求的主要增量來源。隨著我投資策略│策略專題15圖表20：城鎮(zhèn)化率提升節(jié)奏近年邊際放緩人口城鎮(zhèn)化率（%）人口城鎮(zhèn)化率（%）圖表22：房屋新開工、竣工及商品房銷售面積累計增速房屋新開工累計yoy圖表21：80年以來我國出生人口及總?cè)丝谠隽?圖表23：房屋新開工、竣工及商品房銷售面積單月增速按照現(xiàn)有政策框架，城中村改造預(yù)計以存量房的修繕改造為主，接近竣工環(huán)節(jié)的涂料/防水材料/塑料管材/瓷磚等或有更多需求增量。投資策略│策略專題16從修繕改造的角度來看，我們認(rèn)為建材產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)紫仁芤娴钠贩N是接近房屋竣工圖表24：地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)及建筑材料使用情況加等，或驅(qū)動行業(yè)集中度加快提升。2023/07/21國常會審議品進入該市場的方式以B端集采為主，龍頭供應(yīng)商有規(guī)模、局均較分散，城中村改造或有利于龍頭市場份額提升，進一步優(yōu)化供給格局。投資策略│策略專題17圖表25：消費建材各細(xì)分行業(yè)龍頭市占率圖表26：近年防水、管材、瓷磚CR3集中度提升情況201520162017201820圖表27：“城中村改造”重點建材公司交易數(shù)據(jù)及估值公元股份公元股份“設(shè)計先行”，同時建議重點關(guān)注前期已有較多該類項目經(jīng)驗的規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)對于項目落地效果等扮演關(guān)鍵的統(tǒng)籌及引領(lǐng)作用，項目經(jīng)驗及多學(xué)科投資策略│策略專題18圖表28：“城中村改造”重點建筑設(shè)計公司交易數(shù)據(jù)及估值----------------------------------圖表29：部分裝修建材&建筑設(shè)計公司對于“城中村改造”業(yè)務(wù)的