維修資金培訓(xùn)(6月3日修改講課版)

北京市物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心

住宅專項(xiàng)維修資金

臺(tái)賬建立及應(yīng)急使用2提綱一、專項(xiàng)維修資金基礎(chǔ)知識(shí)二、維修資金臺(tái)賬建立三、汛期應(yīng)急使用專項(xiàng)維修資金一、專項(xiàng)維修資金基礎(chǔ)知識(shí)住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。區(qū)分：建設(shè)單位或施工單位責(zé)任、水電氣熱以及通訊等專業(yè)部門的責(zé)任、當(dāng)事人人為損壞的責(zé)任、根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)該由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)的維修責(zé)任1、保修期如何確定：《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令279號(hào)）《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》（建設(shè)部令第80號(hào)）、《商品住宅工程質(zhì)量保修規(guī)程》（施工單位—開發(fā)商）

《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》—《住宅質(zhì)量保證書》（開發(fā)商—業(yè)主）51、保修期如何確定房屋保修期是指物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)交付使用后，對業(yè)主承擔(dān)保修責(zé)任的期限。建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算?！薄蹲≌|(zhì)量保證書》商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。比如屋面滲漏，《條例》規(guī)定是5年，房屋開發(fā)完成后1年才銷售，則開發(fā)商必須向購房人承諾4年的保修期，4年就是“存續(xù)期”；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限，再根據(jù)上例，房屋開發(fā)完成后5年后才銷售，開發(fā)商是否不用承擔(dān)保修責(zé)任？不是,《規(guī)定》中的屋面滲漏是3年，那么開發(fā)商向購房人承諾的保修期為3年依據(jù)國務(wù)院的《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：A基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限（注：該年限可能會(huì)達(dá)到樓宇的使用年限）；B屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；C供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；D電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；E其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定；F建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。8一、專項(xiàng)維修資金基礎(chǔ)知識(shí)2.管理部門市級(jí)及國家——建委（房管局）、市住房資金中心、財(cái)政、審計(jì)、中直、國管區(qū)縣——建委（房管局）物業(yè)科（小區(qū)辦）、房管科、安全科、房改科，市住房資金中心區(qū)縣管理部（公積金中心）資金托管——光大銀行花園路支行、各業(yè)主大會(huì)開戶銀行二、維修資金臺(tái)賬建立目的：以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝唤⒕S修資金臺(tái)賬，按戶登記業(yè)主姓名、房屋面積、維修資金余額、建立產(chǎn)權(quán)明晰，資金數(shù)量準(zhǔn)確的維修資金明細(xì)賬意義：摸清項(xiàng)目的維修資金底數(shù)便于快捷的支取使用資金便于更好的開展項(xiàng)目管理

維修資金臺(tái)帳建立流程1、《關(guān)于簡化程序方便應(yīng)急情況下使用住宅專項(xiàng)維修資金有關(guān)問題的通知》（京建法〔2013〕20號(hào)）規(guī)定了6種應(yīng)急情況：（1）屋面防水損壞造成滲漏的；（2）電梯故障危及人身安全的；（3）高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的；（4）樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險(xiǎn)的；（5）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財(cái)產(chǎn)安全的；（6）消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的。具體使用審核標(biāo)準(zhǔn)參見《北京市住宅專項(xiàng)維修資金使用審核標(biāo)準(zhǔn)》（京建發(fā)〔2010〕272號(hào)）第2.3條。三、維修資金應(yīng)急支取自維修資金應(yīng)急支取辦法印發(fā)至2015年3月，本市商品住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)急支取共450筆，支取總金額約1.46億元，約占同期維修資金支取總額的16%2、汛期常見應(yīng)急情況上述6中應(yīng)急情況中的第（1）項(xiàng)屋面防水損壞造成滲漏。2、汛期常見應(yīng)急情況上述6中應(yīng)急情況中的第（4）項(xiàng)樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險(xiǎn)。特殊情況（具體情況具體分析，協(xié)調(diào)）

如：樓外立面裝飾帶脫落造成安全隱患挑檐檐邊脫落造成安全隱患2、汛期常見應(yīng)急情況上述6中應(yīng)急情況中的第（1）項(xiàng)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財(cái)產(chǎn)安全。

3、應(yīng)急使用專項(xiàng)維修資金，不需雙2/3業(yè)主同意但應(yīng)當(dāng)事前告知業(yè)主。由業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置就專項(xiàng)維修資金用于應(yīng)急維修的相關(guān)情況告知業(yè)主；沒有業(yè)主委員會(huì)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)告知。業(yè)主對分?jǐn)偳闆r提出質(zhì)疑的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。4、應(yīng)急使用專項(xiàng)維修資金，要在顯著位置公示包括小區(qū)出入口公告欄、公示板，各單元門廳、電梯廳等。

分為兩種情況：

一是維修資金尚未劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)專用賬戶的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請。

二是維修資金已經(jīng)劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)專用賬戶的，由業(yè)主委員會(huì)提出申請；

業(yè)主委員會(huì)不愿意提出申請，業(yè)主委員會(huì)任期屆滿且換屆未完成名存實(shí)亡或業(yè)主委員會(huì)怠于履行職責(zé)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)未按規(guī)定提出申請，由相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)人提出代修申請。

5、誰可以申請應(yīng)急維修？

6、應(yīng)急維修向哪申請？

按照屬地管理的原則，向?qū)俚貐^(qū)縣建委（房管局）（安全科或物業(yè)科、小區(qū)辦）提出申請。7、申請應(yīng)急維修需要提交哪些材料？

（1）已填好的應(yīng)急維修使用住宅專項(xiàng)維修資金申請表；(手冊第30頁)（2）所選施工單位不在本市應(yīng)急維修施工單位名錄的，需提交營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書副本和復(fù)印件；（3）應(yīng)急維修工程預(yù)算書；（4）住宅專項(xiàng)維修資金支取明細(xì)表或分?jǐn)偯骷?xì)表。（手冊32頁）所選施工單位不在本市應(yīng)急維修施工單位名錄的，才需要提交。8、申請應(yīng)急維修多長時(shí)間能批下來？

時(shí)限包括兩個(gè)階段：一是區(qū)縣建委（房管局）受理材料符合要求的，在2個(gè)工作日內(nèi)做出決定；情況特別緊急的，當(dāng)場做出同意決定。申請材料有問題的，指導(dǎo)申請人補(bǔ)正材料。二是市住房資金管理中心區(qū)縣管理部、業(yè)主大會(huì)開戶銀行應(yīng)當(dāng)在接到區(qū)縣建委或房管局的批復(fù)意見之日起2個(gè)工作日內(nèi)辦理支付；特別緊急的，應(yīng)當(dāng)在24小時(shí)內(nèi)（指工作日）辦理支付?！?個(gè)工作日的起算”：自申報(bào)材料符合要求之日起算。9、應(yīng)急維修的施工企業(yè)到哪找？

需要實(shí)施應(yīng)急維修時(shí)，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、公有住房售房單位、區(qū)縣建委或房管局可以自行通過招標(biāo)、競爭性談判等方式在應(yīng)急維修施工單位名錄（附后）中選定施工企業(yè)，也可以通過搖號(hào)方式從施工單位名錄中選定施工單位相關(guān)單位也可選擇本市應(yīng)急維修施工單位名錄以外的施工企業(yè)，如果選擇這類企業(yè)，在申請應(yīng)急使用維修資金時(shí)，需提交該企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書副本和復(fù)印件。應(yīng)急維修施工單位名錄在手冊6至8頁表中。10、應(yīng)急維修工程如何驗(yàn)收？

應(yīng)急維修工程完工后，施工企業(yè)應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或公有住房售房單位報(bào)告。業(yè)主委員會(huì)（未成立業(yè)主大會(huì)的，可以由社區(qū)居委會(huì)召集業(yè)主代表）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位驗(yàn)收，出具工程驗(yàn)收報(bào)告，并在5個(gè)工作日內(nèi)做出是否合格的意見；不合格的，施工企業(yè)要無條件整改到