城市商業(yè)地產前期定位規(guī)劃與業(yè)態(tài)組合

城市商業(yè)地產前期定位與業(yè)態(tài)組合一、深入認識商業(yè)地產三、產品定位及組合策略四、業(yè)態(tài)解析與商業(yè)規(guī)劃二、開發(fā)流程及項目定位理值清勸概撤念摟：商癢業(yè)為地吳產索常堤被謎簡眉單幼地淹理萌解洋為內商崇場農、筍商抵鋪侍、M竟A陰L拖L、蔑步蓄行恒街囑購鋒物神中便心賤之原類謙。稿其柜實貞，請商善業(yè)羽地秘產鑄不紗是鈴一稱種米業(yè)憶態(tài)蘇，蒙也暖不怎是牛一乘種死建循筑每形乒態(tài)良，后它虧是喇一磚種冬物枕業(yè)急形聲式—織—廣義的商業(yè)地產依托泛商業(yè)的概念，用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的地產。它包含了：商業(yè)街，商場，MALL，寫字樓，酒店，公園，零售業(yè)等等。狹義的商業(yè)地產是專用于商業(yè)服務也即經營用途的物業(yè)形式，主要經營內容有零售、餐飲、娛樂、休閑等。他們在開發(fā)模式、融資模式、經營模式以及功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓等物業(yè)類型。？做捧商同業(yè)協(xié)地塌產主，堅其鴨實對就戒是素開俘發(fā)堵商貴業(yè)拿物節(jié)業(yè)問蠅題1真疾是桶這帽樣嘗理棚解照嗎捧？？做訪商瓦業(yè)濱地配產低，似利雖潤勿更下高驅、雙價鋪值完更星大問盡題2真銅是戰(zhàn)這徐樣艇賺向錢款嗎鼻？很蠶多怖時濾候密，回我瞎們海其決實要看塔不參到耕商巡壽業(yè)饑地況產馬的駕利念潤艱：為影什蛙么1興0賄0恭%的襯出喚租桶率半卻瓜得撇不梯到縱預捉期遷的刑回態(tài)報并？——客戶的信賴——商家的信賴——模式的信賴——消費者的信賴——資本的信賴如具火寧如朋荼刃的姓商緣瑞業(yè)極地旅產練開術發(fā)伴背郊后如矩何良才凡能牲在朱商趁業(yè)趴屬況性通的似土趴地會上沙長斷出快高糞價胸格太的趣物橫業(yè)禽？為香什旅么安美無輪爽美冤奐截的閥設喊計騎卻助換鏈不證來剛商傭家滑的四親怠睞綱？為戴什輛么晴成剪功慌的氧出蜻售剛背先后延，撈卻墊是鵝艱滔難叉的哀招莫商勻過愚程匹？為稅什時么陰成嶺功汪的毅招館商始背薄后本，投卻禾是妄商遠家頌紛廳紛貸撤井場鉛？究加其記實鍛質遺，秀就降是晌我霞們祥尚丹未友完濕全慰認急識巖商階業(yè)拔地佛產商業(yè)地產的價值體現(xiàn)鏈條從招價吳值適鏈傘條丟看頓開仆發(fā)田商當腹今歪形鏟勢裕下勢，繞商太業(yè)悲地梅產丸開撈發(fā)孕商白要致審疼時隙度職勢炭的件是子：當武今趕形誦勢餃下竹，何商殺業(yè)節(jié)地氧產字企檔業(yè)罵要堂加雙強阿的符方魔面雅：商市業(yè)鴨地趕產真的鹿形罪象聚概楊括車額身—唐—物來業(yè)爹產睜品發(fā)頭動堪機—撲—商子業(yè)握業(yè)沙態(tài)轎封廂泊內斷飾—罷—商邊業(yè)育運樣營油乘路—產—現(xiàn)瞎金初流核心亮點重點關鍵是聞設悄計貞師霧的完難漂題渾還恨是愈開橡發(fā)群企待業(yè)痛的幕難喪題師？難宏題國拖內超普第遍辮還拖在馬沿溜用譽住屈宅忘項特目窯開居發(fā)沖的兄操攤作腰模牌式評。振基績本米上臟是硬開戰(zhàn)發(fā)嚷企掏業(yè)蠻自液己碼策盼劃壞，澇并浴委怖托澇及亂指辯導歡規(guī)就劃儉設丘計渡，壁到堵項驢目酸初住步引定朝型判甚熟至限徹蔑底母完死工邁時僚再施進擁行枝招東商伐。電因毯而鬧無頭論越業(yè)維態(tài)終定啊位墻，債還殃是丙設陶施斬的兼規(guī)永劃乓都旦與孟商揪業(yè)膝運允行敘的棵實康際恢規(guī)狀律蝕脫招節(jié)樹。置造竿成陜規(guī)魄劃謎設各計冶工撫作丟越侮深艙入劉，版招齒商靠越屢困拾難確。商裂業(yè)旋地崖產躲的你聚教合棋度棚要壘求娘越棟來腥越溝高住宅地產開發(fā)環(huán)環(huán)相扣，步步為營商業(yè)地產開發(fā)高度聚合，協(xié)同一致一勻、商扁業(yè)趕模頭式兆是失開悼發(fā)鳴的株關盤鍵住宅開發(fā)模式重產品不重業(yè)態(tài)，重銷售不重運營復合地產模式產品、配比、租售及推進節(jié)奏的精確把控不動產運營模式以經營鏈為產業(yè)支柱，以不動產運營為核心的商業(yè)地產開發(fā)全產業(yè)鏈開發(fā)模式運營體系作保，金融工具為核心的全產業(yè)鏈開發(fā)全直產社業(yè)寶鏈騰的勒開幻玉發(fā)二傷、返現(xiàn)猛金交流育是漆開班發(fā)欣的騙基友礎三由、潔項晶目虜定鎮(zhèn)位變是墨開遇發(fā)棕的孝前某提四筐、塞產攤品哈研畢究蜘是句開呼發(fā)鹽的票根友本綜牢合駐體項趙目產浮品芳分贈類洪解塔析住宅產品純住宅產品類住宅產品商務產品寫字樓酒店純商業(yè)產品集中商業(yè)街區(qū)商業(yè)五擋、報租循售騙關尤系編是脈開距發(fā)途的伐核崇心無棄固即定額比洽例開捆發(fā)績商寄戰(zhàn)童略陵是嗎根槍本商依壟據集協(xié)中逐商守業(yè)聞不君得佩分岡割種出搏售摟，慌可鐵自肉持戀亦噴可稼整附體隱銷銅售底主商體一艷般感是偷銷訴售大姓中浙商黑業(yè)州（1維0奸0哪0平脾米六左雜右檢）敘原鏡則魯上槳先顯租翁后弱售商濤業(yè)四地高產詠的蒜售幕持蓋比建貓議裹：六揚、抱業(yè)橡態(tài)泄組潔合秤是鑰開比發(fā)叛的稿重蜜點一、深入認識商業(yè)地產三、業(yè)態(tài)解析及組合策略四、項目定位與設計規(guī)劃二、開發(fā)流程及產品策略商電業(yè)節(jié)地右產晌可償控雅性塌開惜發(fā)朽流拐程?如禁何唇實敏現(xiàn)病對聯(lián)商泥業(yè)彼地援產猜項類目博的戚戰(zhàn)棟略鵝定能位把龜自剃己依搞某懂把爽項密目每吃醋透把少帳板算竟清柄楚活下去的前提？自有資金融資能力我要什么？利潤？速度？形象？我有什么？政府背景？融資渠道？實力？團隊？我擅長什么？產品研發(fā)？規(guī)劃設計？營銷策劃？招商運營？把自己搞懂是根本周密的市場調研市場細分飽和分析最佳的產品組合定位精準利潤最大強排合理合理的售持比保證資金不斷IRR值最高物業(yè)保值增值最優(yōu)的業(yè)態(tài)組合消費市場細分定位清晰準確坪效最高把項目吃透是關鍵把帳算清楚是保障1、收入法2、現(xiàn)金流折現(xiàn)3、內部回報率4、可比交易5、成本計算根據自己的情況找出評估方法，這樣就很容易把帳算清楚了電映商計威泥逼批下絕，仁商吵業(yè)暗地與產自的狀思秀考從商業(yè)定位上體驗式、主題化從業(yè)態(tài)組合上選觸網的業(yè)態(tài)，少選或不選被電商占領的業(yè)態(tài)從商業(yè)運營上如何實現(xiàn)線下體驗，線上成交確忽定牙產見品徹組領合是要譯系牲統(tǒng)莫考麗慮產品長尊出廉什渣么黨產寇品鄰？怎顯樣潮從陣開窄發(fā)懇商朗角也度遼尋嗚出叨最迅理年想瘦的梁產棗品翁組蹈合商業(yè)產品類住宅產品SOHOLOFT酒店式公寓產權式酒店商務類產品寫字樓甲級寫字樓乙級寫字樓……酒店星級酒店度假酒店商務酒店……純商業(yè)產品集中商業(yè)盒狀集中商業(yè)組合式集中商業(yè)多空間集中商業(yè)……街區(qū)商業(yè)國慶內辭許仆多循商去業(yè)云房日地存產逐項待目努建溪成她后獻沒勞有填實介現(xiàn)稠預毒想白的惜經魚濟宗目糟標勾或評銷解售駁、含出持租路、慨招漲商乏經航營灘陷孝入膚困頁境廊誰匹之斗過搭？

很櫻多辨人后的蝦答享案謀一羅定籃是僚“移設糾計茫壞步了哭”森，放是愈設省計分師飾的犯責屠任胖；

但總事球實蘋上拘真公是傲這桿樣蜘嗎墻？設賓計促師順的遭水姿平娛優(yōu)眾劣直當拖然層對訂設姐計理出母來睜的狀物院業(yè)受是釣否規(guī)好胞銷合、非是等否型好效租紹、拼是卸否蜜好確用己、昏租找售栽的姐價宗格星水馳平伯有煉很擺大東的創(chuàng)關撥系鈴，渴但毫是柄更綠大汗的件責察任廁在冬于段開豈發(fā)掉商咬在罪項縣目銜建裕設欣前獅期片沒長有點很退好庫為蓄項目目交做禮好惑戰(zhàn)消略叢規(guī)產劃鑰，痛而賭大聾型糠商斜業(yè)隨房臟地龍產公項孕目滅開庫發(fā)湊戰(zhàn)覆略攔的飛關鑄鍵亡環(huán)救節(jié)害是—抬—“朗項巴目蘿的患產臺品犁定攻位把及汽研崗發(fā)柜”

“惹物寒業(yè)妻產重品逃定堪位燒研在發(fā)鴉”叛商熟業(yè)殿地譽產鋼決姿策舒流加程刑中攔決列定脹項餐目躍命鼠運苗的子節(jié)會點著；艙做恐好哭這嫩個遙節(jié)鋒點姑，肯是趣整尼個原項而目侵戰(zhàn)癢略痰規(guī)胃劃昏做轉好溜的鋼一爹大啊半絲式。產濾品蝴塑妄造—足—是匠提消高驅商我業(yè)賊地啟產妻開逝發(fā)槍效示益襖的塑關攏鍵合理控制經營性商業(yè)規(guī)模緊扣定位方向塑造產品分化出可售型產品類型可售型與持有經營型的互融找出最合適的平面布局方案?項另目云價旁值賞和雪售室持癥比搖的災平襲衡倉關革系1、銷售價值是指開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)建筑后進行銷售，其售價往往是開發(fā)成本的2－5倍。這種高附加值的銷售價格為開發(fā)商帶來較高的利潤空間，所以成為銷售價值。2、交換價值開發(fā)商將商業(yè)物業(yè)抵押給銀行進行貸款，從而獲取現(xiàn)金流的一種途徑。因為物業(yè)有銷售價值，所以獲取的現(xiàn)金流量大于住宅地產。3、投資價值這是指投資者在購買商鋪后，能產生物業(yè)增值而帶來的較高的收益。4、經營價值商業(yè)物業(yè)是經營者進行商業(yè)經營的場所，經營者通過在這些場所經營，產生經營收益。商陡業(yè)牲地遮產淋有堵“蓬四某大賴基賤準款價拿值才”但冊是在，勺我硬們大又促都愁在堡想殲，點必聞須健得汽活侵下厚去犯呀較，愛在鼠這苗個冠行似業(yè)紡里菠，任活服下熊去舒的喬前拘提杯是嶄資晉金源，歪而可且光是崖低占成魂本垮的株、橫能搜長言期舌使厲用麗的挽資陰金撤。目冶前數(shù)國息內尿資裙金箏主野要穿來垃源返都慶是爪銀貿行吐短機期喂貸瓜款族，哀最仆長2旁-掉3年突，所短翠融猜長課投茂的寇弊鞭端豆非賤常緞明列顯層。輛于色是防開奮發(fā)膀商弟只瞎能猾選推擇哥出寄售蹤蝶商穗鋪道回藝收眠資兇金囑，云解湊決湯資岔金辱不霞足夠和重銀耳行鎖還扭款伶的闊問些題蛙。每極個墾開忘發(fā)啦商妨都怨在撤思纖考再：我南能嗓否婚把怖四陳個照基蹄準懲價促值膛都劉全拌部器賺綿到億。唯檢一章的里辦叉法趣：謙那柜就風是藝把沿銷武售謝價除值頑放浸到轉最扇后肚實肺現(xiàn)愧，董通爸過推自各己鉛強晝大公的額運醬營并能立力矩，偉實脊現(xiàn)智經爸營琴價揭值朗，剃又來通畏過盼自鍵己板的今融樓資珠能戚力痕，慕實疼現(xiàn)省交棵換珠價現(xiàn)值為，丙同泥時廢，跌運圖營偉的寒成純功釋會黃帶聚來敢租系金框水新平峰的擺提蚊升附，碧當蛙然溉也艷就掏實哈現(xiàn)角了價投妥資磚價開值佳，布最便后取適夢時巖適含價貓變鄙現(xiàn)者，臟實挽現(xiàn)怨更國高聰?shù)匿P銷孟售丟價開值岡?？傃薪Y斬：商此業(yè)紅地蜜產憐的拆核便心米是妖要迎解嬌決惜長斑期濾資補金傅的邪問劫題摘，甘要餅么余有詢資楊金財實寬力他，伙要艦么羨有信長換期壯能葵使薄用抬的崇資灣金印平層臺法。些否霜則宇，悲就趨退民而轟求卵其霧次奮，劉通校過列合紛理唉的售售懂持蘿比宿平杠衡枝現(xiàn)結金昨和擱價凝值逝的避關僚系熟。一、深入認識商業(yè)地產三、業(yè)態(tài)解析及組合策略四、項目定位與設計規(guī)劃二、開發(fā)流程及產品策略別軌忘株了途，霞產美品篇是禽重悟點筆，塘業(yè)趣態(tài)炊是愁核兵心屈！錫！摟！競嘗爭席因哥素機危遇糖因雁素市焦場鳥因汽素多婦少診數(shù)濃量什邁么越檔向次什晴么紡類粱別什補么解區(qū)瓜域資鄰源線因耐素商撲戶京定掌位業(yè)凈態(tài)亞組文合濫與朝商幸戶掏定蜓位商敗業(yè)“馬儀太”磨：一脖般承檔勵次遮高閑、狠行腦業(yè)繡地視位掌高冒的吃品混牌依要躺放緞置困在慕優(yōu)算勢牽位狐置貧，嬸醒齊目螞位抬置肌。位究置染差位棟置久好品災牌貢檔善次切、胃影否響妄力鋸及脊形抓象商傳業(yè)“馬樂太”城仍市鈴商鋪業(yè)爆中視心1區(qū)致域孕中扶心鑼型2精聾品邊商捷場百爸貨涌公猛司購嗚物癢中葛心商嬸業(yè)六街手尊機撒通茂訊銀討行專福業(yè)糾市距場餐鼻飲娛犧樂汽括車支市蠶場家絡居鉤建淋材大偉型蹈餐映飲34社僅區(qū)謊商跑業(yè)喊中窩心小寶型眾超藏市餐游飲紡店娛患樂休驅閑社寇區(qū)永配仆套便設利略店批鹽發(fā)咐市氏場汽啞配朵市橫場家到居乓建榴材名懲品衫折植扣追店大呼型遠餐兵飲大奪型給娛投樂購這物妹中味心專私業(yè)泳市敲場綜揀合始超會市服換裝脾店餐義飲扶店娛港樂社文區(qū)貸配模套便鬧利偶店社蜻區(qū)字型郊住區(qū)待型不鋼同輸?shù)赝岫勿囘m迷合秒不庸同眉的論主滴力皇業(yè)湖態(tài)租誦金旱遞刊增商支業(yè)膀地哲產腳的噴黃脹金址取繭割如麻何悅解追決膝業(yè)對態(tài)英規(guī)召劃忌過快程擠中川的叫三屋對地矛叉盾主桶力挎店民與筒小懲商峰鋪革矛對盾租猜金研與原品霸牌勸矛窮盾連凍鎖企品省牌懂與牌當?shù)鸬貍渖炭准页叨?？掌里握違主求力困店管的建技沒術株要烈求掌編握痕主四力傳店截的類選巡壽址停技酒術糾條勉件辨，歐既納可漢以績?yōu)榍夷闵挠X定唇位裝能階落心地丟做嚼好捆鋪橋墊類，便又凍能殃充各分草站殃在桐經俘營橋者怨的絡訴駕求光上塞看墊待蕉商刮業(yè)余規(guī)牢劃雨及傾設展計扔，椅主督力娃店鵝其涂實驗是敲最優(yōu)好刺的寨商理業(yè)芹設迫計濤老構師剃。一、深入認識商業(yè)地產三、業(yè)態(tài)解析及組合策略四、項目定位與設計規(guī)劃二、開發(fā)流程及產品策略商業(yè)地產的前期調研是通過分析目前行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、城市商業(yè)總況、消費承載與來源、市場資源依托、投資經營能力、可比類似競爭業(yè)態(tài)現(xiàn)狀，以商業(yè)需求和市場依托為導向，以客觀市場調研為依據對項目提出可行性的市場定位，為招商和銷售工作提供依據。重貌視偽市廚場蘿調床研市趁場府調艱查守應厲涉跪及布的柱內逐容項目商圈調查人口基數(shù)及人口質量人群分布狀況交通狀況商業(yè)網點分布網點及競爭對手調查所在商圈評估基本狀況描述招商條件分析目標客戶調查客戶分類客戶名單收集基礎信息調查目標客戶分配市帖場詳調招查泳的陷主圾要鵝內罵容記（泉一器）項目商圈調查人口基數(shù)、人口質量城市總人口、商圈人口、消費能力評估人群分布狀況廠礦、學校、企業(yè)、事業(yè)單位、住宅區(qū)分布交通狀況地理位置（示意圖）、公交線路商業(yè)網點分布百貨、超市、購物中心、專業(yè)市場、特色街市須場佛調抄查崖的長主含要兄內會容松（踏二認）網點及競爭對手調查所在商圈評估傳統(tǒng)商圈、新興商圈評級，A類、B類、C類基本狀況描述地理位置、面積、樓層、業(yè)態(tài)、經營檔次、主題分布招商條件分析合作模式：自營、聯(lián)營、租賃合作條件：聯(lián)營——保底銷售，扣點，賬期租賃——租金，增長比例，費用結算模式：中央收銀、自收銀市池場覽調膝查嘗的南主晃要復內河容眨（屆三冬）目標客戶調查客戶分類主力店、次主力店、一般客戶、公司直營、代理商、個體戶客戶名單收集掃街/公共信息平臺/自有資源各個類別前10名商家基礎信息調查地址/電話/負責人/網點/需求面積/近期開店計劃/經營范圍/經營檔次評估目標客戶分配劃分類別專人負責人跟進每個項目都有其特殊性，文化、旅游、習俗、都有可能成為其商業(yè)元素做商業(yè)地產需要最大限度地挖掘商業(yè)元素商業(yè)元素可以是傳承、可以是沿襲、也可以是創(chuàng)造。古為今用洋為中用他為我用充按分筒挖煩掘祥商罪業(yè)妥元遮素項酷目趣定明位婦是董在捐項榮目落市俊調餃及博可格行治性講分胞析耐的濤基華礎靈上驕回偵答鞭項謙目摔“墻是擋什稈么比、稀做知什即么曠、垂如謊何猜做您”姜的節(jié)問傳題著。質要慘對丑項帆目繪科跑學擱定賣位終，仍首照先鞏要取對親項探目管進半行挺科沈學述的馳分刷析遵，夾分折析迷項墳目漲自威身惑及漫資框源口條鈴件燈，倦主瘦要桶方味式加是誰對區(qū)項曬目插進怎行亦科慕學屢的世S蜓W倘O只T朝分堡析貼。震在椅完酸成裹S內W惡O絲式T錯分閱析汁后補，母對偷項杰目扔以鐮下法七仗個莊方諒面齊進禽行防定益位什：做沾商助業(yè)牌地夜產敞時顧需鋪要賢最座大腐限會度零地醉挖軋掘甘項導目矮所揚能旺夠吐傳混承書和罩捕時捉肌的棉商揀業(yè)程元辮素轟；成穩(wěn)功趕挖歪掘厘的銷前碑提羽也祝依是賴顆于層高告水斗平羅的艦規(guī)堪劃嚷；制郵定鋒科共學麻的孝商握業(yè)鏡規(guī)禾劃散，糠科惱學竹的涂商市業(yè)扇規(guī)奸劃易是段招賭商衡質異量他的采基膊礎臺；把貫功響夫掩下錘在佳做恭好熔商蹄業(yè)默規(guī)弟劃另上驗尤弦顯監(jiān)重協(xié)要重良視慶商采業(yè)崗規(guī)柔劃商恒業(yè)湯規(guī)恢劃忠設習計恨需伯重左視長的嚼方錄面人流動線對規(guī)劃設計起決定作用規(guī)劃設計要滿足經營的功能多樣化通道和動線是設計規(guī)劃的重點一定要重視燈光設計規(guī)劃設計時要充分考慮商業(yè)屬性休閑區(qū)域的規(guī)劃設計容易出亮點要考慮到顧客如何度過3小時融進文化元素始終是不錯的選擇動你線萄設婆計裙就撲好王像滴是客人菠身思體腰內宵的別血吉管縫，讀上裕、炒下炕、衰左思、掉右海都癢必句須階保刃持死暢鑰通圖，拜不帳能秀有浩任傷何播堵弱塞擦。評據殖各末商蜘業(yè)渡體臨的幅運葵營望數(shù)卷據武統(tǒng)酬計直，和商襯業(yè)帆運酬營恥業(yè)仁績尸與惜經碌過寸商賭業(yè)心體若門糟口離的河人監(jiān)流鎮(zhèn)數(shù)稿量覆成勤正永比秧，捉這姨就強是江我膀們武常柱說債的舒“倦人中氣托”溫，議所逼以真，縫動悔線麗設降計是戒商嶄業(yè)灶地斗產肚規(guī)嫂劃柿設嫁計伶中遲需釀重農點堪考淡慮虹的暈一格個紐奉方嚼面洲。動線血管建筑骨骼空間肌肉商業(yè)規(guī)劃設計三重點商業(yè)設計之“人體”學說動便線臘，誤意蹈指挽人碰（陜或接車的、俗貨