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2021鄭州房地產(chǎn)市場半年刊泰辰行技術(shù)中心市場研究部每日免費(fèi)獲取報告1、每日微信群內(nèi)分享7+最新重磅報告;2、每日分享當(dāng)日華爾街日報、金融時報;3、每周分享經(jīng)濟(jì)學(xué)人4、行研報告均為公開版,權(quán)利歸原作者所有,起點(diǎn)財經(jīng)僅分發(fā)做內(nèi)部學(xué)習(xí)。掃一掃二維碼關(guān)注公號回復(fù):研究報告加入“起點(diǎn)財經(jīng)”微信群。。前言2021上半年,我國出口強(qiáng)勁,年初被壓制的消費(fèi)需求集中釋放,整體經(jīng)濟(jì)高速增長;但受全球主要經(jīng)濟(jì)體貨幣寬松影響,輸入性通脹風(fēng)險貫穿始終,原材料價格上漲與消費(fèi)后勁不足同時存在,投資驅(qū)動的經(jīng)濟(jì)增長模式未有根本改變,后半年將面臨經(jīng)濟(jì)滯脹風(fēng)險金融環(huán)境整體延續(xù)“穩(wěn)貨幣、緊信用”,在“防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險”的背景之下,房企融資端和居民信貸端同時收緊,有限的資金總量之下,房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性分化將更加明顯作為國家中心城市,在強(qiáng)省會城市戰(zhàn)略推動之下,鄭州人口增量明顯,基建和產(chǎn)業(yè)布局持續(xù)發(fā)力,房地產(chǎn)行業(yè)長期看好;經(jīng)過近兩年的消化和供地總量控制,中期來看,房地產(chǎn)市場正在逐步走出底部調(diào)整區(qū)域。2021年3-5月,受需求集中釋放和通脹預(yù)期影響,鄭州房地產(chǎn)市場出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回溫,后急速趨穩(wěn),區(qū)域與項目間分化明顯;第一次集中土拍后市場反應(yīng)未及預(yù)期,未來樓市表現(xiàn)如何?泰辰行2021鄭州房地產(chǎn)市場半年報將結(jié)合宏觀環(huán)境、政策調(diào)控、市場供求等多方面綜合研判,以給到業(yè)內(nèi)客觀的判斷及參考依據(jù)…C目錄 ONTENTS1234
行業(yè)環(huán)境全國市場鄭州市場總結(jié)預(yù)測分析思路鄭州房地市場半年刊2021
背景環(huán)境行業(yè)環(huán)境國國金房房人十際內(nèi)融企貸口四環(huán)經(jīng)環(huán)融利表五境濟(jì)境資率現(xiàn)規(guī)劃全國市場整城中地體市央方表表政政現(xiàn)現(xiàn)策策
傳導(dǎo)大環(huán)境影響鄭州走向 鄭州市鄭州與其他城市表現(xiàn)對比 場占位
分類表現(xiàn)政策規(guī)劃土地市場 政策走向?總市場機(jī)會及趨勢?樓市表現(xiàn)結(jié)預(yù)市場風(fēng)險?測企業(yè)及營銷建議?備案數(shù)據(jù)房企表現(xiàn)01行業(yè)環(huán)境IndustryEnvironment宏觀經(jīng)濟(jì)——國際環(huán)境全球疫情形勢總體改善疊加強(qiáng)貨幣刺激政策,國際通脹持續(xù)攀升,對國內(nèi)造成輸入性通脹壓力全球主要經(jīng)濟(jì)體GDP同比增速走勢(%)國家/地區(qū)2019年2020年2021年全年1季度2季度3季度4季度1季度中國6.1-6.518.3美國2.20.32-9.03-2.85-2.390.41英國1.3-2.08-21.46-8.48-7.34-6.06歐盟1.3-0.3-14.8-4.1-4.1-1.3全球主要經(jīng)濟(jì)體CPI同比增速走勢(%)最新月度CPI CPI顯著上漲美國:5/德國:2.4/英國:2.1/歐盟:2/中國:1.3/日本:-0.1
6420-2主要經(jīng)濟(jì)體制造業(yè)PMI走勢(%)美國日本歐盟中國德國英國70原材料價格上漲帶動通脹水平攀升,部分國家已拉開加息序幕60國家央行操作5040美國6月議息會議釋放預(yù)期加息時點(diǎn)提前至2023年,年內(nèi)可能有2次加息,將利率從零區(qū)間提升至0.5-0.75%30土耳其3月基準(zhǔn)利率上調(diào)2%2018-22018-42019-42019-62020-82020-10巴西三次加息:3月上調(diào)75BP至2.75%,5月上調(diào)利率至3.5%,6月上調(diào)至4.25%6月央行將2021年通貨膨脹率預(yù)期從5%上調(diào)至5.8%美國英國法國德國日本中國俄羅斯3月上調(diào)25BP至4.5%,4月加50個BP至5%加拿大宣布縮減資產(chǎn)購買計劃數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計局、choice數(shù)據(jù)庫、中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)——國內(nèi)經(jīng)濟(jì)上半年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)持續(xù)復(fù)蘇,但結(jié)構(gòu)不均衡依然明顯,且復(fù)蘇動力邊際減弱整體特征表現(xiàn)為工業(yè)生產(chǎn)、出口和房地產(chǎn)投資偏強(qiáng),消費(fèi)、服務(wù)業(yè)、制造業(yè)和基建投資較弱400,000300,000200,000100,000
2011-2021年1季度中國GDP季度走勢18.3
21.0109811.07651.04321
圖:CPI/PPI同比增幅(%)PPI(高)和CPI(低)增幅空前拉大,根源是總體消費(fèi)不振,有經(jīng)濟(jì)滯脹風(fēng)險0GDP:當(dāng)季值(億元)GDP:當(dāng)季同比-9.00-1-2-3-4-5
2017/022017/042017/062017/082017/102017/122018/022018/042018/062018/082018/102018/122019/022019/042019/062019/082019/102019/122020/022020/042020/062020/082020/102020/122021/022021/04CPIPPI核心CPI702011-2021.5拉動經(jīng)濟(jì)三駕馬車?yán)塾嬐仍鏊僮邉?050403020100-10新冠肺炎-20疫情影響-3002-0106-0110-0102-0106-0110-0102-0106-0110-0102-0106-0110-0102-0106-0110-0102-0106-0110-0102-0106-0110-0102-0106-0110-0102-0106-0110-0102-0106-0110-0102-012011-2011-2011-2012-2012-2012-2013-2013-2013-2014-2014-2014-2015-2015-2015-2016-2016-2016-2017-2017-2017-2018-2018-2018-2019-2019-2019-2020-2020-2020-2021-社會消費(fèi)品零售總額:累計同比 固定資產(chǎn)投資完成額:累計同比 出口金額:累計同比
工業(yè)需求穩(wěn)定恢復(fù)疊加美歐等主要經(jīng)濟(jì)體通貨膨脹,導(dǎo)致PPI再創(chuàng)新高,為應(yīng)對輸入型通脹,我國采用人民幣適當(dāng)升值、靈活運(yùn)用貨幣政策和財政政策等措施,降低輸入型通脹可能帶來的市場波動;CPI整體表現(xiàn)溫和,原材料漲價沒有向最終消費(fèi)品傳導(dǎo)PPI和CPI(核心CPI)的持續(xù)分化,表明國內(nèi)通脹更多為結(jié)構(gòu)性問題,在總需求較弱的情況下,大宗商品漲價向下傳導(dǎo)效果有限;PMI已連續(xù)三個月回落,顯示經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇動力邊際減弱核心指標(biāo):投資:整體穩(wěn)步修復(fù)向好,但尚未恢復(fù)至正常水平消費(fèi):受收入增速拖累,增長動力持續(xù)減弱;出口:外貿(mào)表現(xiàn)優(yōu)良,1-2月在去年疫情低基數(shù)影響下,同比增幅創(chuàng)新高,隨著市場逐步復(fù)蘇以及其他經(jīng)濟(jì)體的疫情得到控制,中國的貨物貿(mào)易出口邊際回落,短期韌性仍強(qiáng)數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計局、choice數(shù)據(jù)庫宏觀經(jīng)濟(jì)——金融環(huán)境結(jié)構(gòu)性緊信用持續(xù),貨幣政策維持穩(wěn)健中性,流動性保持合理充裕同時防范金融風(fēng)險要求下,穩(wěn)杠桿+信用收縮延續(xù),社會融資規(guī)模持續(xù)回落時間2019年2020年1季度2020年2季度2020年3季度2020年4季度2021年定調(diào)貨幣政策相對寬松寬貨幣寬財政/寬信用穩(wěn)貨幣以穩(wěn)為主貨幣邊際收回歸正常化緊緊信用、穩(wěn)貨幣降準(zhǔn)降息央行累計降準(zhǔn)150BP、降息全國降準(zhǔn)50BP降息定向降準(zhǔn)50BP引導(dǎo)市場利率中樞下行,促進(jìn)降低貸款利率的潛力,未提降息降準(zhǔn)1年期貸款市場報價利率推動實(shí)際貸款利率進(jìn)一步5BP10BP降息20BP(LPR)同步下行降低政策方向中美貿(mào)易摩擦反復(fù)、貨幣維持貨幣政策更加靈活適度保持流動性合理充裕,創(chuàng)新更加靈活適度,精準(zhǔn)導(dǎo)更加靈活適度,保持政策穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精寬松工具寬信用向穩(wěn)定準(zhǔn)、保持流動性合理充裕圖:M1、M2增速(%)貸款市場報價利率(LPR)圖:新增社融規(guī)模(億元)、新增人民幣貸款(億元)M1同比:%M2同比:%165.50%5年期LPR1年期LPR疊加緊信用,社融規(guī)??s減貨幣供應(yīng)量增幅縮減LPR報價未變,但市場實(shí)際利率走高1460000125.00%50000104.65%4000084.50%30000644.00%10000203.50%9月12月20186月9月12月20196月9月12月20206月9月12月20210年3月年3月年3月年3月社會融資規(guī)模(億元)新增人民幣貸款(億元)數(shù)據(jù)來源:choice數(shù)據(jù)庫、中國人民銀行宏觀經(jīng)濟(jì)——房企融資“去杠桿”背景下,地產(chǎn)金融監(jiān)管向嚴(yán),供需端雙向收緊,導(dǎo)致房企國內(nèi)融資成本上升/難度加大企業(yè)融資銷售與市場份額持續(xù)明顯分化,國企和大型穩(wěn)健類房企融資優(yōu)勢凸顯供應(yīng)端(兩道紅線):全國銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理要求 典型一二檔銀行額度占比信貸收緊,經(jīng)營貸等涉房貸款成監(jiān)管重點(diǎn)客戶購房資金遭嚴(yán)查,進(jìn)一步加大房企資金壓力需求端(三道紅線):主要內(nèi)容——劃檔管理(房企劃分為“紅-橙-黃-綠”四檔)、控負(fù)債(“三道紅線”) 1、資產(chǎn)負(fù)債率大于70%(剔除預(yù)收款); 2、凈負(fù)債率大于100%; 3、現(xiàn)金短債比小于1倍。以2019年6月底為上限踩中0條(綠檔),有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過15%踩中1條(黃檔),有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%踩中2條(橙檔),有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%踩中3條(紅檔),有息負(fù)債規(guī)模不得增加
房企融資難度進(jìn)一步加大
400%房地產(chǎn)開發(fā)資金增速/個人按揭+定金及預(yù)收款占比走勢200%2021.1-5定金及預(yù)收款+個人按揭累計值占比由2020年49%提升至55%,房企融資對回款依賴度進(jìn)一步加強(qiáng)增速放緩0%-200%年2月5月8月11月3月6月9月12月4月7月10月年2月5月20182021房地產(chǎn)開發(fā)到位資金:累計同比國內(nèi)貸款:累計同比利用外資:累計同比自籌資金:累計同比定金及預(yù)收款:累計同比個人按揭:累計同比150,0002018-2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資及增速走勢增速放緩60100,000402050,00013,98612,090010,83110,1150-2020182020房地產(chǎn)投資_累計值(億元) 房地產(chǎn)投資_累計增長(%)數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計局、choice數(shù)據(jù)庫宏觀經(jīng)濟(jì)——房貸利率防風(fēng)險疊加緊信用,銀行對于地產(chǎn)類企業(yè)和個人住房貸款占比進(jìn)行限制,導(dǎo)致住房貸款額度吃緊,推升房貸利率進(jìn)一步走高,鄭州房貸利率持續(xù)上調(diào),為同級別城市偏高水平房企融資受限及銀行貸款限制下,房貸需求仍高,銀行房地產(chǎn)貸款額度吃緊,LPR基數(shù)雖表現(xiàn)平穩(wěn),但加點(diǎn)在持續(xù)提升,房貸利率進(jìn)一步抬升居民部門杠桿率 2019-2021年5月新增居民中長期貸款10000居民杠桿率持續(xù)攀升,資金監(jiān)管保持高度敏感 80006000400020000年1月2月3月4月5月6月7月12月2019新增居民中長期貸款80%60%40%20%0%-20%年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月年1月2月3月4月5月2020年初至今同比2021全國平均房貸利率5.80%城市首套/二套調(diào)整前房貸利率目前房貸利率5.55%5.55%5.56%5.57%5.59%5.61%廣州首套5.2%5.4%5.54%5.54%5.53%5.60%二套/5.6%5.33%深圳首套4.95%5.1%5.40%5.24%5.24%5.24%5.23%5.22%5.26%5.28%5.31%二套5.25%5.6%5.20%杭州首套5.2%5.4%二套5.38%5.5%5.00%寧波首套5.35%5.45%2020.92020.12020.112020.122021.12021.22021.32021.42021.5二套5.6%5.7%首套5.35%5.58%首套房貸利率二套房貸利率鄭州二套5.58%6.04%數(shù)據(jù)來源:choice數(shù)據(jù)庫,中國人民銀行、國家統(tǒng)計局發(fā)展規(guī)劃——十四五規(guī)劃淡化經(jīng)濟(jì)硬性指標(biāo),以創(chuàng)新為驅(qū)動力,強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量和結(jié)構(gòu)優(yōu)化;房地產(chǎn)堅持“房住不炒”“十四五”時期經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展主要指標(biāo)類別指標(biāo)2020年2025年年均/累計屬性GDP增速(%)2.3——保持在合理區(qū)間,各年度視情提出預(yù)期性經(jīng)濟(jì)發(fā)展全員勞動生長率增長(%)2.5——高于GDP增長預(yù)期性常住人口城鎮(zhèn)化率(%)60.6*65——預(yù)期性全社會研發(fā)經(jīng)費(fèi)投入增長(%)————>7,力爭投入強(qiáng)度高于“十三五”時期實(shí)際預(yù)期性創(chuàng)新驅(qū)動每萬人高價值發(fā)明專利擁有量(件)6.312——預(yù)期性數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重(%)7.810——預(yù)期性居民人均可支配收入增長(%)2.1——與GDP增長同步預(yù)期性城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率(%)5.2——<5.5預(yù)期性淡化經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo),強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量和結(jié)構(gòu)優(yōu)化約束性勞動年齡人口平均受教育年限(年)10.811.3——民生福祉每千人口擁有執(zhí)業(yè)(助理)醫(yī)師數(shù)(人)2.93.2——預(yù)期性基本養(yǎng)老保險參保率(%)9195——預(yù)期性每千人口擁有3歲以下嬰幼兒托位數(shù)(個)1.84.5——預(yù)期性人均預(yù)期壽命(歲)77.3*——〔1〕預(yù)期性單位GDP能源消耗降低(%)————〔13.5〕約束性單位GDP二氧化碳排放降低(%)————〔18〕約束性綠色生態(tài)地級及以上城市空氣質(zhì)量優(yōu)良天數(shù)比率(%)8787.5——約束性地表水達(dá)到或好于Ⅲ類水比例(%)83.485——約束性森林覆蓋率(%)23.2*24.1——約束性安全保障糧食綜合生產(chǎn)能力(億噸)——>6.5——約束性能源綜合生產(chǎn)能力(億噸標(biāo)準(zhǔn)煤)——>46——約束性“十四五”總體規(guī)劃要點(diǎn)提質(zhì)創(chuàng)新城鎮(zhèn)化對外綠色消費(fèi)繁榮增效驅(qū)動開放生態(tài)升級文化產(chǎn)業(yè)方面:重點(diǎn)推動制造業(yè)優(yōu)化升級,大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè),科技創(chuàng)新是中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵,數(shù)字化發(fā)展是核心
房地產(chǎn)相關(guān)政策方向“房住不炒”總基調(diào)不變促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展有效增加保障性住房供給推動金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化繁榮發(fā)展文化事業(yè)和文化產(chǎn)業(yè),利于文化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”既可以釋放住房市場的合理需求,延伸住房消費(fèi)領(lǐng)域,又可以發(fā)揮消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的“穩(wěn)定器”、“壓艙石”作用推動金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展和我國正處城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段有關(guān),農(nóng)民向縣城集聚買房,也是擴(kuò)大內(nèi)需的重要支撐點(diǎn),同時房地產(chǎn)也能帶動上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,重點(diǎn)在于“健康發(fā)展”目前我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)突破60%,未來10年還將以每年1個百分點(diǎn)的速度增長,城鎮(zhèn)化市場空間仍大人口環(huán)境——人口結(jié)構(gòu)/放開三胎全國第七次人口普查:國內(nèi)人口持續(xù)增量但增速明顯放緩,老齡化等結(jié)構(gòu)性問題突出,中央開放三胎積極應(yīng)對,但實(shí)際生育意愿普遍偏低5月11日七普人口數(shù)據(jù)公布:人口結(jié)構(gòu)問題突出全國人口年齡構(gòu)成年齡人口數(shù)(萬)比重同六普比較總計141178100%——0-14歲2533817.95%?1.35%15-59歲8943863.35%?6.79%60歲及以上2640218.70%?5.44%其中65歲及以上1906413.50%?4.63%七普人口呈現(xiàn)以下三個特征:1、少兒人口比重微升,二胎政策略有成效,但增長不及預(yù)期,低生育率為目前面臨的重要難題2、青壯年人口降低嚴(yán)重,勞動力不足將影響社會長期發(fā)展驅(qū)動力3、老年人口比重上升較快,人口老齡化程度進(jìn)一步加深5月30日政治局中央會議:三大舉措應(yīng)對(2、3需穩(wěn)妥推進(jìn))1、優(yōu)化生育,放開三胎 3、降低生育成本(改善人口結(jié)構(gòu)、落實(shí)積極應(yīng)對人口老齡化) (將婚嫁、生育、養(yǎng)育、教育一體考慮)2、延遲法定退休年齡(穩(wěn)妥實(shí)施漸進(jìn)式延遲法定退休年齡)
2011-2020出生人口(萬人)趨勢20008%10%2%3%15000%-2%-4%5%-4%0%1000-5%-12%-10%500-18%-15%01604163516401687165517861723152314651200-20%2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2015年10月全面放開二胎政策,2016-2017年新生人口維持相對高位,但17年后急劇下滑二胎政策短期刺激作用顯著但長期驅(qū)動力不足,生育促進(jìn)效果不及預(yù)期,因此三胎政策的放寬對出生人口的影響預(yù)期保守;且對于我國當(dāng)下的國情而言,低生育率除了受政策影響外,同時也受社會教育/醫(yī)療/房價、家庭經(jīng)濟(jì)條件、思想觀念等多方面影響,如何具體提高居民生育意愿是關(guān)鍵方向。地產(chǎn)影響:三孩政策下,改善戶型、學(xué)區(qū)房需求會有所增加;老齡化背景下,養(yǎng)老地產(chǎn)會有所促進(jìn);購房成本增加下,保障性住房將發(fā)揮更大作用數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計局人口環(huán)境——人口流向在“十四五規(guī)劃”對新增就業(yè)、居住、教育等制度性保障之下,未來核心一二線城市對人口吸附力持續(xù)增強(qiáng),城市人口分化會進(jìn)一步加劇,進(jìn)而影響樓市分化全國地級市以上城市第七次人口普查TOP30排名省份地區(qū)七普人口(萬)六普人口(萬)增量人口(萬)1/重慶28853213205城市人口特征:2/上海230218524873/北京19612282189人口集中度趨勢明顯,尤其核心一二線城市表現(xiàn)突出,總量高且增量快4四川成都140520946895廣東廣州12701868597國家中心城市、強(qiáng)省會城市或東南沿海城市人口表現(xiàn)優(yōu)異6廣東深圳103617567207/天津1387129493西安、鄭州在“國家中心城市”及“強(qiáng)省會城市”戰(zhàn)略下,人口總量及增量均超8陜西西安12958474499江蘇蘇州1275104622910河南鄭州126086339711湖北武漢123397925412浙江杭州119487032413山東臨沂110210049814河北石家莊106410164815廣東東莞104782222516山東青島1007872136房地產(chǎn)——短期看政策、中期看土地、長期看人口17湖南長沙100570430118黑龍江哈爾濱10011064-63城市間人口分化會直接影響長期房地產(chǎn)市場分化19河南南陽9711026-5520浙江溫州95791245核心地區(qū)與普通地區(qū)的房地產(chǎn)市場長期將出現(xiàn)兩極分化的問題,產(chǎn)業(yè)能力較強(qiáng)、21廣東佛山95072023022河北邯鄲94191724人口吸引力較大的一二線城市房價依舊有較強(qiáng)的支撐,且對應(yīng)的投資也會更加偏向此23浙江寧波94076118024山東濰坊93990930類城市,尤其在三胎政策疊加人口回流及三四線城市人口轉(zhuǎn)移趨勢下,核心強(qiáng)二線城25安徽合肥93757036726江蘇南京931800131市未來發(fā)展?jié)摿^大;而對于無核心產(chǎn)業(yè)、無地域優(yōu)勢、無人口潛力的“三無”地27河北保定9241119-19528山東濟(jì)南920681239區(qū),房價很有可能面臨較長周期的陰跌情況29江蘇徐州9088585130吉林長春907767139數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計局、各城市常住人口數(shù)據(jù)發(fā)布行業(yè)環(huán)境-小結(jié)宏觀上半年宏觀經(jīng)濟(jì)整體向好,出口強(qiáng)勁,但投資和消費(fèi)動力不足。輸入性通脹壓力貫穿始終,CPI和PPI嚴(yán)重分化,消費(fèi)不振,經(jīng)濟(jì)存在滯脹風(fēng)險。金融環(huán)境延續(xù)“穩(wěn)貨幣、緊信用”,對金融風(fēng)險的防范持續(xù)加強(qiáng),其中房企融資及住房貸款雙向收緊,房企融資難度加大,住房貸款利率走高人口人口持續(xù)增量但增速放緩,老齡化、少子化等結(jié)構(gòu)性問題突出,中央開放三胎積極應(yīng)對,但效果預(yù)期保守;在十四五規(guī)劃對大城市新增人口就業(yè)、居住制度性保障之下,核心一二線城市對人口吸附力持續(xù)增強(qiáng),未來城市人口分化進(jìn)一步加劇,進(jìn)而影響樓市分化“十四五”規(guī)劃淡化經(jīng)濟(jì)硬性指標(biāo),以創(chuàng)新為驅(qū)動力,強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量和結(jié)構(gòu)優(yōu)化;房地產(chǎn)堅持“房住不炒”,推動金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。要點(diǎn)結(jié)論經(jīng)濟(jì)整體向好但內(nèi)生動力不足、核心一二線城市人口集聚潛力更強(qiáng)02全國市場Thenationalrealestatemarket全國市場——土地購置房企融資高壓及回款速度持續(xù)下滑背景下遏制投資動能,新開工、施工及土地購置面積回落明顯,金額在集中供地背景下,4-5月有明顯回升2019-2021年1-5月房地產(chǎn)新開工、施工、竣工面積走勢80.0060.0040.0020.000.00-20.00-40.00-60.0010月9月房地產(chǎn)施工面積_累計增長(%)房地產(chǎn)新開工面積_累計增長(%)房地產(chǎn)竣工面積_累計增長(%)
2019-2021年1-5月全國土地購置金額/面積增速走勢40.0030.0020.0010.000.00-10.00-20.00-30.00集中供地背景下,土-40.00地購置金額有所回升2019年2月 5月 8月 11月 3月 6月 9月 12月 4月房地產(chǎn)業(yè)土地成交價款_累計增長(%) 房地產(chǎn)業(yè)土地購置面積_累計增長(%)數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計局、choice數(shù)據(jù)庫全國市場——銷售表現(xiàn)2021年前5月全國商品房累計銷量處歷史高位,同比增長36.3%,價格同比增長11.8%,整體量價齊升2021年1-5月全國商品房銷售面積66383萬方,同比增長36.3%,與2019年同期相比上漲20%;銷售均價10625元/㎡,同比增長11.8%200,000
2019-2021年1-5月全國商品房銷售面積及增速
80.00 200,000
2019-2021年1-5月全國商品房銷售額及增速
100.002019全年商品房累計成交171558萬㎡180,000 2020全年商品房累計成交176086萬㎡160,000140,000
180,00060.00160,00040.00 140,000
2019全年商品房累計成交159725萬元2020全年商品房累計成交173613萬元
80.0060.00120,000100,000
20.00
120,000100,000
40.0020.0080,00060,00040,00020,0000
0.0080,000-20.00 60,00040,000-40.0020,000-60.00 0
0.00-20.00-40.00-60.002019年2月5月8月11月3月6月9月12月4月2019年2月5月8月11月3月6月9月12月4月商品房銷售面積_累計值(萬㎡)商品房銷售面積_累計增長(%)商品房銷售額_累計值(萬元)商品房銷售額_累計增長(%)數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計局、choice數(shù)據(jù)庫全國市場——房企業(yè)績2021上半年碧桂園、恒大、萬科銷售額排名前三,TOP20房企業(yè)績普遍完成率超一半,房企集中度提升2021年上半年全國房企銷售金額 2021年上半年全國房企銷售面積TOP20(億元) TOP20(萬㎡) 100008000
2021年上半年房企銷售金額TOP20目標(biāo)完成情況80%57%58%60%4,264碧桂園碧桂園3,564中國恒大中國恒大3,518萬科地產(chǎn)融創(chuàng)中國融創(chuàng)中國萬科地產(chǎn)保利發(fā)展保利發(fā)展中海地產(chǎn)綠地集團(tuán)招商蛇口新城控股綠城中國金科集團(tuán)華潤置地中海地產(chǎn)綠地集團(tuán)華潤置地金地集團(tuán)世茂集團(tuán)世茂集團(tuán)龍湖集團(tuán)龍湖集團(tuán)旭輝集團(tuán)旭輝集團(tuán)招商蛇口中國金茂中梁控股新城控股中國金茂中南置地中南置地金科集團(tuán)綠城中國陽光城金地集團(tuán)中梁控股美的置業(yè)5000400030002000100000
4,8164,2282,2082000 4000 6000
60004000200002000150010005000
48%45%50%54%52%53%46%46%51%52%46%41%46%53%40%20%0%碧中萬融保中招綠華綠金世龍旭中新中金陽中桂國科創(chuàng)利海商城潤地地茂湖輝國城南科光梁園恒地中發(fā)地蛇中置集集集集集金控置集城控大產(chǎn)國展產(chǎn)口國地團(tuán)團(tuán)團(tuán)團(tuán)團(tuán)茂股地團(tuán)股2021年銷售目標(biāo)(億元)2021年銷售額(億元)2021年目標(biāo)完成率(%)164156%2021年上半年房企銷售排行門檻值及同比變動情況60%40%43%40%95030%68323%43520%1400%TOP10TOP20TOP30TOP50TOP1002019年上半年門檻值(億元)2020年上半年門檻值(億元)2021年上半年門檻值(億元)2021年上半年TOP門檻同比19年增幅(%)數(shù)據(jù)來源:泰辰監(jiān)控中心、億翰智庫全國市場——分城市表現(xiàn)受疫情低基數(shù)影響,上半年一二線城市成交量增幅高位回落但仍處于高增速水平;成交價格分化明顯,一線城市房價持漲,二線趨穩(wěn),三線下探風(fēng)險大2019-2021.6月全國及主要一二線城市成交量同比變化250200150100500-50疫情低基數(shù)-100
2019-2021.6月年不同能級城市新建商品住宅價格同比變化9.0%8.0%7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%2019年1月4月7月10月2020年1月4月7月10月2021年1月4月2019年1月4月7月10月2020年1月4月7月10月2021年1月4月商品住宅銷售面積:當(dāng)月同比一線城市:商品住宅銷售面積:當(dāng)月同比百城住宅價格:一線城市:當(dāng)月同比百城住宅價格:二線城市:當(dāng)月同比二線城市:商品住宅銷售面積:當(dāng)月同比百城住宅價格:三線城市:當(dāng)月同比數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計局、choice數(shù)據(jù)庫典型城市對比——集中土拍表現(xiàn)22個城市首批集中供地,北京、杭州吸金最高,武漢賣地規(guī)模最大,鄭州量大價低22個“兩集中”城市主城區(qū)首批集中供地成交情況總覽表推地進(jìn)展長春廣州無錫重慶沈陽北京杭州福州深圳天津青島廈門南京濟(jì)南寧波蘇州首批地塊掛3月15日3月26日3月29日4月7日4月10日4月1日4月7日4月10日4月14日4月20日4月20日3月4日4月9日4月23日4月30日4月26日牌時間首批地塊出4月15日4月26-4月28日4月28日4月30日5月8日5月7-85月12-5月13日5月14-5月12-5月13日5月20日5月24日5月26-5月31日讓時間27日日1315日14日27日-6月2日首批地塊掛51宗48宗16宗46宗22宗30宗57宗19宗6宗58宗63宗5宗51宗77宗29宗24宗牌數(shù)量首批掛地面6831畝4172畝1368畝6400畝2895畝2535畝4533畝1168543畝5633畝2638畝289畝3308畝3532畝1981畝2437畝積首批掛地建面/92917769536534575711191/35753655508302309(萬㎡)起拍總價251901228444215990935111106503135147840/286304(億元)首批成交建面5907991776953653457571119152029253655468302309(萬㎡)成交總價19490625663519811101178131138497121190932234358333(億元)成交樓面價32881133914463913754253217415561118081516595584144358021422449941185410782(元/㎡)
鄭州成都長沙合肥上海武漢4月30日5月9日4月30日5月14日5月20日5月26日6月7-116月6月3日6月1日6月3日6月18日25/26/2日9日42宗40宗36宗18宗49宗52宗2776畝3450畝5016畝2437畝3688畝5666畝6093709242864671038341325388//7246093708042724639543823553812215237786264958047418182112908157西安2021年上半年商住地供應(yīng)建面1053.6萬方,同比-58%,成交建面906.6萬方,同比-44%,樓面價5973元/㎡,同比+54%備注:范圍為住宅+商住地,剔除安置后梳理、各城市土地資源交易中心,重慶和鄭州供地剔除郊區(qū),以上數(shù)據(jù)與其他城市數(shù)據(jù)一致均為主城區(qū)域典型城市對比——集中土拍表現(xiàn)土拍熱度有所分化,重慶、深圳、廈門、杭州等溢價較高,在25%以上,濟(jì)南、長春、長沙、青島有流拍現(xiàn)象22個城市首批集中出讓地溢價及流拍表現(xiàn)21年首批宅地溢價率 21年首批宅地流拍率50%25%0%重慶 深圳 廈門 杭州 寧波 福州 南京 合肥 濟(jì)南 廣州 無錫 北京 鄭州 天津 沈陽 蘇州 成都 長沙 武漢 上海 長春 青島22城集中土拍成交結(jié)果100%流拍宗數(shù)觸限宗數(shù)溢價成交但未觸限宗數(shù)底價成交宗數(shù)停牌6%13%11%17%16%8%3%90%23%28%14%32%33%80%18%31%14%4250%53%20%70%33%58%63%68%60%95%38%91%50%100%94%59%87%17%40%64%77%14%2772%63%71%66%68%67%30%50%11%20%33%38%25%33%37%10%10%1916%2%2%8%2%0%7%長春廣州無錫重慶沈陽杭州北京天津青島深圳福州南京成都長沙蘇州武漢濟(jì)南寧波鄭州上海廈門合肥
22城集中土拍熱度表現(xiàn)城市典型地塊表現(xiàn)冷門地塊表現(xiàn)土拍熱度長春成交溢價率29%+配建4000平2宗流拍冷廣州成交溢價率45%+配建45900平流拍溫和無錫成交溢價率20%+配建11600平成交溢價6.9%熱重慶成交溢價率130%底價成交熱青島超最高限價熔斷轉(zhuǎn)線下競自持面積,北區(qū)新地王底價成交冷沈陽成交溢價率20%+配建19500平底價成交溫和杭州成交溢價率30%+自持40%底價成交熱北京成交溢價率25%+政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)20%底價成交熱深圳最高溢價率45%+配建1.12萬平方米底價成交溫和天津26宗地全部溢價,最高溢價49%底價成交熱南京最高溢價率32%,36幅觸頂限價底價成交熱福州最高溢價49%+竟配建1350底價成交熱成都最高溢價10%+競租賃自持最高60%底價成交溫和長沙典型地塊溢價47%+自持10200平底價成交溫和蘇州成交溢價13.41%,平均溢價7.3%底價成交溫和武漢成交樓面價24162,武漢新地王底價成交熱濟(jì)南20輪競價+成交溢價54.3%底價成交熱寧波最高溢價30%+無償人才安居房底價成交熱鄭州最高溢價56%底價成交熱上海最高溢價率達(dá)12.78%,平均溢價5.46%底價成交溫和廈門全部溢價成交成交溢價24.6%熱合肥成交溢價率30%+18%自持底價成交熱數(shù)據(jù)來源:各地公共資源交易中心;中信建投典型城市對比——成交量價上半年一線城市量升價穩(wěn),強(qiáng)二線城市中南京、武漢、成都、重慶、長沙價格漲幅較大,其余城市微漲級別城市住宅供應(yīng)面積(萬㎡)住宅銷售面積(萬㎡)住宅銷售均價(元/㎡)供求比2021年1-6月同比2021年1-6月同比2021年1-6月同比北京35012%470128%50060-2%0.74一線城市上海35035%57071%54944-7%0.61廣州4293%63379%3271521%0.68深圳13972%25455%581944%0.55杭州77117%123192%306524%0.63南京66944%77183%3047719%0.87蘇州4337%53137%26231-1%0.82西安365-16%4105%1672814%0.89合肥32011%45633%18564-2%0.70強(qiáng)二線城市武漢108994%1173149%1696925%0.93成都515-6%86334%1901215%0.60天津61124%63424%172027%0.96濟(jì)南309-21%55783%161904%0.55重慶88435%131469%1406013%0.67長沙54021%68927%1207019%0.78鄭州463-22%4183%159238%1.11數(shù)據(jù)來源:choice數(shù)據(jù)庫,數(shù)據(jù)范圍中心城區(qū)典型城市對比——樓市表現(xiàn)樓市熱度分化,一線城市上海、深圳熱度高,二線城市西安、杭州熱度高,重慶、武漢、天津熱度偏低2021年上半年典型一、二線城市主城區(qū)樓市集中開盤去化率對比城市上海深圳廣州北京西安杭州南京成都長沙鄭州蘇州重慶武漢天津上半年開盤去82%71%40%32%95%88%61%61%61%51%50%42%38%37%化率100%2021年1-6月典型城市(均價高于2萬元/㎡)開盤去化率月度變化90%2021年1-6月典型城市(均價低于2萬元/㎡)開盤去化率月度變化90%80%80%70%70%60%60%50%50%40%40%30%30%20%20%10%10%一月二月三月四月五月六月一月二月三月四月五月六月北京廣州深圳杭州南京上海蘇州成都天津武漢西安長沙重慶鄭州數(shù)據(jù)來源:choice數(shù)據(jù)庫,數(shù)據(jù)范圍中心城區(qū)政策環(huán)境——中央政策中央政策密集發(fā)聲,“房住不炒”底線不容踏破,個別“出線”城市屢被約談,學(xué)區(qū)房精準(zhǔn)調(diào)控首現(xiàn)上半年,住建部實(shí)地調(diào)研北京、上海、深圳、杭州、無錫等13個熱點(diǎn)城市,要求夯實(shí)城市政府主體責(zé)任,引導(dǎo)好預(yù)期,堅決遏制投機(jī)炒房,確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。3月22日,住建部再赴成都、西安調(diào)研,要求落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控主體責(zé)任,針對房地產(chǎn)市場存在的突出問題,及時采取措施。同時住建部就變相放開限購問題約談南昌市政府;4月8日,住建部約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通等5個城市政府負(fù)責(zé)人,要求切實(shí)提高政治站位,扛起城市主體責(zé)任。1、堅持房子是用來住的、不是用來炒的定強(qiáng)調(diào)對房地產(chǎn)金融保持實(shí)施位,穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。審慎性管理制度,防范系統(tǒng)2、解決好大城市住房突出問題性風(fēng)險3、幫助新市民、青年人等緩解住房困難。1月6號兩會政府工作報告4月30日全球金融論壇6月10日3月5號銀保監(jiān)會住建部部長“430”政治局會議5月22日強(qiáng)調(diào)要牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,強(qiáng)化城市主體責(zé)任,因地制宜、多策并舉。
要堅持房子是用來住的、不是用來炒的銀保監(jiān)會主席郭樹清既發(fā)表“房定位,增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)地產(chǎn)是最大灰犀牛”言論后再次住房供給,防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房預(yù)警樓市,稱押注房價永遠(yuǎn)不會價。下跌的人最終會付出沉重代價。政策環(huán)境——地方政策地方政府積極落實(shí)城市主體責(zé)任,因城施策,熱點(diǎn)城市調(diào)控持續(xù)加碼,樓市呈現(xiàn)“政策補(bǔ)丁”潮湖州、西安、合肥、嘉興、紹興等24市相繼升級調(diào)控,主要涉及升級限購、升級限貸、升級限價、升級限售、增加房地產(chǎn)交易稅費(fèi)、設(shè)立二手房參考價格、新房積分搖號等內(nèi)容。深圳嚴(yán)查經(jīng)營貸、發(fā)布二手房參考價機(jī)制;北京海淀嚴(yán)懲“炒作”學(xué)區(qū)房等時間城市升級限購升級限貸升級限價升級限售增加稅費(fèi)二手房參考價新房積分搖號限房價競地價1月5日合肥√1月6日南平√√1月12日鄭州√1月19日深圳√√√1月21日上?!獭獭?月25日上海√1月27日杭州√√√2月6日上?!?月27日東莞√√√3月2日無錫√3月3日杭州√3月3日上?!獭?月12日湖州√3月16日嘉興√√3月17日湖州√3月21日金華√3月22日成都√√√√√3月26日義烏√√3月27日湖州√3月31日西安√√√√4月1日麗水√√4月2日廣州√√4月5日合肥√√4月9日徐州√4月14日杭州√4月15日嘉興4月20日江山√√4月21日廣州√4月26日龍游√√4月29日嘉興√√√√4月29日東莞√√5月8日紹興5月10日寧波√5月19日湖州√√5月21日寧波√5月24日深圳√5月28日上?!?月3日紹興√√6月18日徐州√
規(guī)范銷售:整治銷售亂象如西安嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)銷售商品房行為,預(yù)售前不得收取定金。二手房限制:貸款期限限制、存貸掛鉤如廣州二手房公積金貸款期限不超過30年;海南公積金個人住房貸款今日起實(shí)行“存貸掛鉤”管理機(jī)制。土拍方面:“兩集中”,土拍規(guī)則限制如東莞嚴(yán)禁房企“空殼馬甲”參與土拍等等。政府指導(dǎo)價:遵守政府指導(dǎo)價如廣州天河網(wǎng)簽備案價不接受政府指導(dǎo)意見的項目暫不發(fā)預(yù)售證政策環(huán)境——土拍政策多數(shù)城市實(shí)行“限房價、限地價+競配建/競自持”土拍規(guī)則,部分城市強(qiáng)調(diào)“一地一策”,穩(wěn)定市場預(yù)期對比各城市土拍規(guī)則的嚴(yán)厲程度,一線及杭州、長沙等城市土拍政策嚴(yán)厲程度較高,重慶、天津、長春、青島等城市相對較寬松級別城市限地價限房價競自持競配建競?cè)瞬虐哺偢咂焚|(zhì)競政府產(chǎn)70/90限搖號/抽簽禁馬甲公保證金比例其他嚴(yán)厲程度居房方案權(quán)比例制司北京√√√√√√√20%★★★★★一線上?!獭獭?0%高于中止價,轉(zhuǎn)為書面競價★★★★深圳√√√√√√20%,50%★★★★廣州√√√√20%,50%★★★杭州√√√√20%,80%出讓時設(shè)定配建、人才保障房比例★★★★定品質(zhì),限精裝標(biāo)準(zhǔn);禁對超出房成都√√√√20-30%企“三道紅線”的房企不得參拍,★★★★簽署理性競價承諾書;清水最高限價長沙√√√√√50%★★★★武漢20-30%細(xì)則未出新一鄭州√√√50%★★★★合肥√√√√√20-30%★★★★線南京√√√√20-50%差別化設(shè)置企業(yè)開發(fā)資質(zhì)要求,溢★★★價率比例蘇州√√√30%★★★重慶20%,100%裝配式要求;溢價率超過50%,土★★地款付款時間減半青島√√50%,100%達(dá)到限價后競代建安置區(qū)面積★★天津√√20-50%★★沈陽√√20%★★寧波√√√√20%現(xiàn)房銷售地塊試點(diǎn)★★★★無錫√√√√20-30%★★★二線福州√√√√20,%,100%★★★廈門√√√20%裝配式★★★濟(jì)南√√20-50%★★長春√√20%,100%★★全國表現(xiàn)——小結(jié)全國表現(xiàn)上半年,中央為繼續(xù)落實(shí)“房住不炒”,政策高頻、調(diào)控精準(zhǔn),針對市場過熱的城市適時預(yù)警、及時糾偏,確保穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)落到實(shí)處。前五月,全國商品房銷售處于歷史高位,量價齊升。但受融資壓力及回款速度放緩下遏制后續(xù)投資動能,房地產(chǎn)開工、施工進(jìn)度呈現(xiàn)下滑趨勢,上半年土地購置面積下行明顯,房地產(chǎn)銷售市場整體回升,成交規(guī)模達(dá)歷年高位典型城市對比城市分化明顯,土拍熱度來看,北京、杭州、重慶、南京等熱點(diǎn)城市地塊屢破限價觸發(fā)搖號或抽簽,長春、青島土拍市場較冷,銷售市場來看,一線城市量價領(lǐng)漲,二線城市跟漲,三四城市下滑明顯,城市熱度來看,一線城市上海、深圳熱度高,二線城市西安、杭州熱度高,重慶、武漢、天津熱度偏低。核心結(jié)論市場熱度高漲(城市分化明顯),政府強(qiáng)化管控,政策底線不容觸動03鄭州市場Zhengzhourealestatemarket城市宏觀——鄭州宏觀經(jīng)濟(jì)近幾年鄭州經(jīng)濟(jì)高速增長,GDP排名持續(xù)提升,但產(chǎn)業(yè)驅(qū)動力不足,結(jié)構(gòu)性問題突出鄭州20年底經(jīng)濟(jì)總量達(dá)1.2萬億,經(jīng)濟(jì)總量占全省五分之一,增速遠(yuǎn)超全省鄭州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化,三產(chǎn)結(jié)構(gòu)持續(xù)提升,但三產(chǎn)比重低于典型城市。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)以傳統(tǒng)行業(yè)為主導(dǎo),新興產(chǎn)業(yè)驅(qū)動力不足15000近十年鄭州GDP總值及增速15.0%1159012003GDP突破1.2萬億,城市排名16位101431000055476202678373158114913010.0%491350005.0%00.0%2011201220132014201520162017201820192020鄭州GDP(億元)增速(%)2020年典型城市三產(chǎn)占比指標(biāo)對標(biāo)80%64%63%62%68%64%66%60%58%53%59%53%39%47%40%40%34%35%36%30%33%31%40%20%0%天津南京武漢長沙杭州蘇州西安鄭州成都重慶第一產(chǎn)業(yè)占比第二產(chǎn)業(yè)占比第三產(chǎn)業(yè)占比
主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)以傳統(tǒng)行業(yè)為主導(dǎo),新興產(chǎn)業(yè)驅(qū)動力不足2019年鄭州市分行業(yè)生產(chǎn)總值占比農(nóng)林牧漁業(yè)其他服務(wù)業(yè)1%工業(yè)22%26%房地產(chǎn)業(yè)10%金融業(yè)交通運(yùn)輸、倉儲和建筑業(yè)14%10%郵政業(yè)住宿和餐飲業(yè)6% 批發(fā)零售業(yè)2% 9%至今逐步形成以裝備制造業(yè)為核心,不斷推進(jìn)電子信息產(chǎn)業(yè)、汽車制造產(chǎn)業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)、新工業(yè)產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局,其中生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)作為新興產(chǎn)業(yè)增速最高數(shù)據(jù)來源:各城市統(tǒng)計局網(wǎng)站、各城市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報城市人口——鄭州人口以及特征人口集聚效應(yīng)明顯,結(jié)構(gòu)性問題與全國一致,但相對更偏年輕化;金水區(qū)、新鄭市及二七區(qū)規(guī)模超百萬鄭州市的總量居全省第一,鄭州作為河南省會吸納能力強(qiáng),具有較強(qiáng)集聚效應(yīng),尤其金水區(qū)、新鄭市及二七區(qū)人口規(guī)模最大0-14歲以及60歲及以上人口比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國水平,人口結(jié)構(gòu)的變化,對學(xué)區(qū)/改善將釋放一定需求,戶型設(shè)計、社區(qū)配套應(yīng)更加關(guān)注兒童和老人需求鄭州近十年常住人口(萬人)及增速1500常住人口增速12608.0%10006.0%4.0%5002.0%00.0%2011201220132014201520162017201820192020
鄭州市人口年齡構(gòu)成年齡人口數(shù)(萬)比重同六普(2010年)比較總計1260100%+397萬人(城市排位:總量第十、增量第五)0-14歲24019.05%↑3.05%(全國:+1.35%)15-59歲85868.11%↓5.22%(全國:-6.79%)60歲及以上16212.84%↑2.17%(全國:+5.44%)其中65歲及以上1138.98%↑1.82%(全國:+4.63%)鄭州市各區(qū)域第七次人口普查:萬人200市區(qū)八區(qū)近郊四區(qū)遠(yuǎn)郊四區(qū)16215011710696958382100797373706256553350200金水區(qū)新鄭市二七區(qū)中原區(qū)鄭東新區(qū)新密市管城區(qū)鞏義市滎陽市登封市中牟縣航空港區(qū)惠濟(jì)區(qū)高新區(qū)經(jīng)開區(qū)上街區(qū)城市基建——投入及成效在“降杠桿”背景下,政府財政支出減少,計劃基建投資金額同比下滑,上半年重大公建配套節(jié)點(diǎn)完成較少2月24日,鄭州市審議通過《關(guān)于鄭州市2020年政府投資項目計劃執(zhí)行情況和2021年計劃的報告》。鄭州市本級政府投資項目擬安排292項,年度投資計劃795.5億元,同比減少13%項目涉及城市建設(shè)、交通、社會事業(yè)、農(nóng)林水、公共設(shè)施、科技等六大領(lǐng)域,其中城市建設(shè)項目總計131項,年度計劃358.1億元,占比45%雙環(huán)+井字形快速路網(wǎng)(大河路快速化完工、南四環(huán)全線通車)
鄭州地鐵6號線(預(yù)計2021年底通車)? 2021年二七廣場隧
重點(diǎn)項目
鄭州2021年重點(diǎn)項目發(fā)布,名單共列項目453個,總投資8143億元,2021年計劃完成投資2063億元道工程? 鄭州南四環(huán)全線通車,大河路快速化工程完工.
交通
? 鄭州地鐵6號線一期、城郊線二期將要今年年底前將開通城市 ? 地鐵3號線圃田西建設(shè) 站、營港站開門迎客K2主線中心城區(qū)段(推進(jìn)開工)
社會? 加快鄭州市殘疾兒童康復(fù) 事業(yè)第二繞城高速(推進(jìn)開工) 中心建設(shè);? 新增中小學(xué)學(xué)位3.2萬? 下達(dá)8億元省級財政資金,用于棚改、公租房、老舊小區(qū)改造.
在建綠地規(guī)模達(dá)251萬方生態(tài) ? 市區(qū)新建綠地58萬平方米建設(shè)確保南水北調(diào)水資源利用最大化,黃河引水更加穩(wěn)定城市基建城市規(guī)劃——“十四五”城市發(fā)展規(guī)劃鄭州十四五從多方面“補(bǔ)短板、強(qiáng)優(yōu)勢”,側(cè)重高質(zhì)量結(jié)構(gòu)性改革,實(shí)現(xiàn)“兩化五強(qiáng)”十四五規(guī)劃強(qiáng)調(diào)鄭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展以高質(zhì)量、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、科技創(chuàng)新及數(shù)字化為發(fā)展引擎,轉(zhuǎn)變城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式,構(gòu)建現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系從科技創(chuàng)新,產(chǎn)業(yè)升級、優(yōu)化城市創(chuàng)新格局、優(yōu)化城市創(chuàng)新格局等方面全方位推進(jìn)鄭州協(xié)調(diào)發(fā)展,力求2035年實(shí)現(xiàn)“兩化五強(qiáng)”遠(yuǎn)景目標(biāo)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡不充分仍比較突出產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不均衡競爭力較弱“十三五”規(guī)劃遺留問題科技創(chuàng)新基礎(chǔ)薄弱,核心技術(shù)欠缺國際化程度不高,文化軟實(shí)力水平低基礎(chǔ)承載能力不足產(chǎn)業(yè)規(guī)劃:把科技創(chuàng)新作為國家中心城市核心功能來打造,圍繞產(chǎn)業(yè)鏈完分類十四五規(guī)劃要點(diǎn)內(nèi)容一善創(chuàng)新鏈二創(chuàng)新驅(qū)動:強(qiáng)化創(chuàng)新驅(qū)動、加快發(fā)展動能戰(zhàn)略性升級經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力邁上新臺階,鼓勵宇通客車、漢威科技、安圖生物等創(chuàng)新型龍頭打造雙創(chuàng)平臺三交通樞紐:全國綜合性交通樞紐地位不斷鞏固提升創(chuàng)新招商方式,提高招商引資的針對性和實(shí)效性,圍繞先進(jìn)制造、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)和科技研發(fā)等引進(jìn)高質(zhì)量項目;力爭到2025年,全市“專精特新”中小企業(yè)達(dá)到十四五創(chuàng)新1200家,培育獨(dú)角獸企業(yè),支持社會資本設(shè)立創(chuàng)投企業(yè);在高校、龍頭企業(yè)打造空間布局:優(yōu)化形成新布局,明確31個核心板塊建設(shè)基本雙創(chuàng)(創(chuàng)新創(chuàng)業(yè))示范街區(qū)重點(diǎn)工作四成型,“城市功能布局更加完善,“1+4”都市圈區(qū)域之間實(shí)現(xiàn)“兩化五強(qiáng)”現(xiàn)代化、國際化人才2025年鄭州市人才總量達(dá)220萬;加強(qiáng)大院名所創(chuàng)新資源引進(jìn),支持鄭大、河大協(xié)調(diào)發(fā)展五引進(jìn)與創(chuàng)國內(nèi)新外高強(qiáng)端、教育樞機(jī)紐構(gòu)合強(qiáng)作;、2025生態(tài)年鄭強(qiáng)州航、空文港區(qū)旅常強(qiáng)住人、口突法破治100強(qiáng)萬;貿(mào)易物流:成為服務(wù)和帶動中部地區(qū)對外合作的開放高地基建推進(jìn)K1、K2等快線項目,全市軌道交通運(yùn)營總里程爭取達(dá)到700公里左右;推進(jìn)六文化軟實(shí)力:社會文明程度達(dá)到新水平,文化軟實(shí)力全面增強(qiáng)交通鄭州國家通航產(chǎn)業(yè)綜合示范區(qū)建設(shè);打造二七、高鐵東站兩大國際化核心商圈七生態(tài)凸顯黃河戰(zhàn)略價值,打造黃河生態(tài)保護(hù)示范窗口,建設(shè)黃河歷史文化主地標(biāo)社會治理:增強(qiáng)市域治理能力,提升治理體系和治理能力現(xiàn)代化建設(shè)文化城市規(guī)劃——空間規(guī)劃優(yōu)化空間布局,推動31個核心板塊高品質(zhì)建設(shè),以核心產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式促進(jìn)區(qū)域/板塊發(fā)展規(guī)劃31個城市建設(shè)核心板塊,將核心板塊著力打造成為鄭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁動力。優(yōu)化鄭州空間布局,推動鄭州全方位協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃范圍:北到黃河、西南到繞城高速、東到萬三路;副城主要由航空港綜合試驗(yàn)區(qū)和新鄭主城區(qū)以及薛店組團(tuán)組成主城范圍內(nèi)涉及21個核心功能區(qū)【核心板塊較之前有所調(diào)整】原來的32個核心板塊減少了新鄭薛店核心板塊;調(diào)整位置的有了兩個(新密和滎陽核心板塊);初步來看,位置調(diào)整的兩個是與軌道快線交通有關(guān);取消的一個是與航空港樞紐門戶規(guī)劃有關(guān)。
鄭州主副城及三區(qū)核心板塊匯總表區(qū)域數(shù)量城市片區(qū)核心板塊備注中原區(qū)3中央文化區(qū)(CCD)北已評審二砂文創(chuàng)園/中原新區(qū)須水河核心片區(qū)2015年5月18日公示/規(guī)劃中二七區(qū)2二七商圈/二七區(qū)健康產(chǎn)業(yè)核心板塊已評審/2021年6月18日公示金水區(qū)2鄭州國際金貿(mào)港/金科智慧城片區(qū)2021年1月25日公示/2021年6月18日公示管城區(qū)3商代王城遺址文化區(qū)/金岱科創(chuàng)城規(guī)劃中/2021年6月18日公示小李莊客運(yùn)站區(qū)域已評審惠濟(jì)區(qū)2大運(yùn)河文化片區(qū)/滎澤古城已評審/2021年6月16日公示金融島片區(qū)規(guī)劃中鄭東新區(qū)5龍湖北部片區(qū)/云湖大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園2021年6月24日公示/2021年6月24日公示高鐵東廣場/鯤鵬軟件小鎮(zhèn)規(guī)劃中/2021年6月10日公示經(jīng)開區(qū)3經(jīng)開區(qū)起步區(qū)(老工業(yè)區(qū))2021年6月22日公示濱河國際新城核心功能區(qū)/國際物流園核心功能區(qū)2021年6月23日公示高新區(qū)1高新區(qū)核心板塊2021年7月2日公示西部新城2上街通航核心板塊/滎陽市核心板塊2021年6月10日公示/已評審東部新城1國際文化創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)園中軸線核心板塊2021年5月7日公示南部新城2新密市產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)核心板塊2021年4月12日公示皇帝千古情核心板塊2021年6月9日公示航空港區(qū)2國際經(jīng)濟(jì)文化交流中心2021年6月10日公示公共文化服務(wù)中心2021年6月10日公示備注:在主副城和三區(qū)范圍內(nèi),還有8個控制性詳細(xì)規(guī)劃沒有進(jìn)行公示城市規(guī)劃——對外交通《鄭州都市圈交通一體化發(fā)展規(guī)劃》正式印發(fā),探索通過軌道交通適當(dāng)向周邊城市延伸,強(qiáng)化鄭州與其聯(lián)系4月19日,《鄭州都市圈交通一體化發(fā)展規(guī)劃(2020—2035年)》正式印發(fā),以鄭州市為核心,探索鄭州軌道交通適當(dāng)向周邊城市(鎮(zhèn))延伸,逐步實(shí)現(xiàn)開封、新鄉(xiāng)、焦作、許昌相鄰次級中心城市之間的軌道交通直聯(lián)提升鄭州國際航空樞紐能級鞏固提升鄭州鐵路樞紐地位實(shí) 打造開放直連重要城市群的綜合運(yùn)輸通道現(xiàn)目 強(qiáng)化與洛陽都市圈交通聯(lián)動標(biāo)全面建成米字形高速鐵路網(wǎng)規(guī)劃要求:適時啟動鄭州第二機(jī)場規(guī)劃選址,打造“雙機(jī)場”發(fā)展格局;加快實(shí)施鄭州南站、小李莊站等樞紐工程;規(guī)劃研究鄭州經(jīng)洛陽至銀川、鄭州經(jīng)亳州至南京、鄭州至青島高鐵;促進(jìn)鄭州、洛陽都市圈協(xié)調(diào)聯(lián)動,打造引領(lǐng)全省發(fā)展的“雙引擎”
加快構(gòu)建多層次多模式的軌道交通體系有序推進(jìn)交通重大工程建設(shè)城市規(guī)劃——片區(qū)重點(diǎn)項目城市內(nèi)部細(xì)化重點(diǎn)片區(qū)規(guī)劃,上半年如金岱科創(chuàng)城、國際金貿(mào)港等重點(diǎn)項目控規(guī)出爐,支撐城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展金岱科創(chuàng)城控規(guī)、二砂文創(chuàng)園核心板塊、鄭州國際金貿(mào)港等重點(diǎn)項目的推進(jìn),合理優(yōu)化鄭州空間布局,將帶動所在片區(qū)發(fā)展金岱科創(chuàng)城控規(guī) 鄭州二砂文創(chuàng)園核心板塊控規(guī)出爐 金水科教園區(qū)規(guī)劃調(diào)整鄭州金水區(qū)鄭州國際金貿(mào)港項目鄭州二砂文創(chuàng)園核心板塊控規(guī)出爐,園區(qū)內(nèi)“文創(chuàng)+科創(chuàng)”融合發(fā)展打造創(chuàng)意新經(jīng)濟(jì),鄭州國際化大都市城市文化新地標(biāo)和中原文化經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)性高地。金水科教園區(qū)規(guī)劃調(diào)整,馬頭崗軍用機(jī)場暫時保留,周邊區(qū)域規(guī)劃將重新研究。管城區(qū)金岱科創(chuàng)城核心板塊發(fā)布,規(guī)劃總用地面積鄭州金水區(qū)鄭州國際金貿(mào)港項目區(qū)域最新規(guī)劃出爐7965畝建設(shè)涵蓋總部辦公、甲級寫字樓、國際酒店、國際會議會展中心、配套公規(guī)劃后中心位置及南部以新型工業(yè)用地為主,伴有商業(yè)用地、二共服務(wù)等功能。項目建成后預(yù)計引進(jìn)總部企業(yè)、龍頭企業(yè)、跨國公司500家類居住用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、文化設(shè)施用地、中小學(xué)用地等多功以上,年產(chǎn)值實(shí)現(xiàn)1000億元。能配套。房地產(chǎn)政策——調(diào)控政策上半年限制簽約、利率上調(diào)、公積金審核從嚴(yán)等“收緊型”政策頻出,“房住不炒”總基調(diào)難動搖上半年銀行房貸利率上調(diào),收緊資金供給端、嚴(yán)查房企備案價格、嚴(yán)控個人經(jīng)營性貸款和消費(fèi)貸款等各類資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域,樓市調(diào)控整體從嚴(yán)從緊從兩會和十四五規(guī)劃看地產(chǎn),“穩(wěn)”字當(dāng)頭,堅持房住不炒,穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期鄭州建行、交行、工行等銀行房貸利率上調(diào)鄭州多家主流銀行房貸利率普遍上調(diào)4.12,鄭州收緊公積金貸款,加強(qiáng)公積金繳存和貸款申請審核4月份,多個項目被房管局約談,成交價不能低于備案價8%5月房管局嚴(yán)查當(dāng)月簽約均價不高于上月的1%漲幅6.17日銀保監(jiān)局,嚴(yán)控個人經(jīng)營性貸款和消費(fèi)貸款等各類資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域2021年6月下旬鄭州部分銀行上調(diào)房貸利率部分銀行對二手房的房屋限貸面積、限貸范圍做出新規(guī)定
2021.032021.042021.052021.6.172021.6月下旬
2021.1.071.07日鄭州公租房新政出臺,申辦提速,人才政策再放寬2021年6.20日開始2021年6.20鄭開始出臺契稅補(bǔ)貼政策,多由辦事處,鄉(xiāng)鎮(zhèn)推出
兩會看地產(chǎn)01 堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期02解決住房突出問題03增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給,規(guī)范發(fā)展長租房市場,降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)十四五關(guān)于地產(chǎn)規(guī)劃總體目標(biāo)落實(shí)城市主體責(zé)任,堅控制新建商品住房總量加大保障性住房、人才持“房子是用來住的、規(guī)模,新增保障性住房房的供應(yīng)力度。不是用來炒的”定位堅持房住不炒、租購并舉,推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展鄭州規(guī)劃政策——小結(jié)大鄭州經(jīng)濟(jì)人口增速明顯,十四五規(guī)劃提出建設(shè)戰(zhàn)略新思想7普人口數(shù)據(jù)出爐,鄭州作為省會城市人口虹吸能力強(qiáng),經(jīng)濟(jì)增速明顯,但產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展不平衡,在高品質(zhì)三年行動計劃的發(fā)布下,基建陸續(xù)提上日程,推動片區(qū)重點(diǎn)項目建設(shè),但上半年基建力度不及去年同期,“十四五”城市發(fā)展規(guī)劃重點(diǎn)提出加快建設(shè)國家中心城市現(xiàn)代化、強(qiáng)化創(chuàng)新能力、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局等戰(zhàn)略思想,推動核心板塊高品質(zhì)建設(shè),優(yōu)化空間布局,推動鄭州全方位協(xié)調(diào)發(fā)展收緊政策頻出,行業(yè)監(jiān)管從嚴(yán),堅持中央房住不炒總基調(diào)不動搖資金供給端收緊,銀行多次房貸利率上調(diào),嚴(yán)查房企備案價格、收緊公積金貸款、嚴(yán)控個人經(jīng)營性貸款和消費(fèi)貸款等各類資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域,政策收緊,行業(yè)資金監(jiān)管趨嚴(yán);堅持中央房住不炒總基調(diào)不動搖要點(diǎn)結(jié)論:經(jīng)濟(jì)人口增量明顯,“房住不炒”下樓市調(diào)控從嚴(yán)土拍環(huán)境——現(xiàn)行政策土拍新政出臺,穩(wěn)地價,穩(wěn)預(yù)期;“兩集中”出讓方式提高市場透明度,引導(dǎo)市場回歸理性鄭州接連出臺政策規(guī)范土地市場,開始實(shí)行兩集中供地模式,并且明確了新的出讓細(xì)則,啟用新的競拍方式;從土地端引導(dǎo)市場回歸理性,進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)長效機(jī)制的落地,促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展,達(dá)到“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”。鄭州市2021年土地新規(guī)時間軸↓競拍細(xì)則出臺——“限地價,競自持”或熔斷搖號出讓方式改變——實(shí)行“兩集中供地”1月8日,鄭州市政府發(fā)布《鄭州市人民政2月18日,鄭州市政府對1月8日土地政策2月23日,鄭州發(fā)布緊急通知禁止港區(qū)、4月30日鄭州首批49宗地修改完善,明確了“限地價、競自持”出東區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、上街區(qū)發(fā)布住宅府關(guān)于加強(qiáng)土地出讓管理工作的意見鄭政集中掛牌——6月3日首批讓規(guī)則,從土地端實(shí)施商品住房和租賃住用地公告,將由市局統(tǒng)一組織發(fā)布實(shí)施;〔2021〕4號》,加強(qiáng)土地出讓管理,進(jìn)供地集中土拍,成交建面房的結(jié)構(gòu)性調(diào)整,以規(guī)范銷售市場,未來另外據(jù)了解鄭州市政府已于2月25日上午一步提升土地出讓組織效率,合理確定土720萬㎡,3宗公開地吸引將對房企實(shí)力要求更嚴(yán)格,中小房企的生開完此次專題會議,土地集中出讓日期已地出讓價格,加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控多家房企及殼公司競拍存壓力將會加大基本確定為4月/8月/10月2.18新政后土拍規(guī)則:住宅用地熔斷價由起始價120-130%確定為130%;限地價、競自持等出讓細(xì)節(jié)明確地塊性質(zhì)競拍規(guī)則溢價標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)競得人方式現(xiàn)行鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)及市內(nèi)五區(qū)城改用地熔斷后轉(zhuǎn)為一次競地價熔斷:起始價130%接近平均值得2.18土地新規(guī)出讓方式鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)及市內(nèi)五區(qū)非城改用地“限地價、競自持”和熔斷后搖號熔斷:起始價130%自持比例越高(起始2%,增幅1%)、配建面積大者得(起始面積200平,增幅50平)/隨機(jī)搖號注:新規(guī)已發(fā)文,21年東區(qū)、高新及經(jīng)開區(qū)非城改住宅儲備地塊先試行。自持比例:住宅商品房屋面積的自持比例(不含物業(yè)用房等公用房產(chǎn)面積);配建面積:養(yǎng)老服務(wù)用房或者公租房面積。數(shù)據(jù)來源:公共資源交易中心;泰辰市場監(jiān)控中心土地市場——供銷表現(xiàn)商品房用地實(shí)際供求量縮減,成交主力回歸市區(qū),高價地拉升土地單價2021年上半年大鄭州商品房用地供應(yīng)7835畝(相比同期-20%),成交7000畝(相比同期-1%),整體地價910萬元/畝(相比同期+128%);供地主力區(qū)域除主城以外,近郊新鄭及中牟占有率較高。2021上半年大鄭州商品房用地供銷熱力圖城市平原新區(qū)61||0供應(yīng)||成交滎陽20000504||28915000主城區(qū)上成交量(畝)街4383||480510000鞏義108||108中牟5000402||129749||6520新密航空港區(qū)256||17登封新鄭0||0163||901209||909畝30002021上半年大鄭州商品房土地供銷量占比2000區(qū)域市區(qū)近郊遠(yuǎn)郊1000供應(yīng)占比:畝56%32%12%0成交占比:畝69%26%5%地價:萬元/畝11673692292019-2021半年度大鄭州商品房土地供銷量價分析供應(yīng):畝成交:畝地價:萬元/畝100091080017461520600140194004023943991186598447835200126321325410203787670000上半年下半年上半年下半年上半年2019202020212019-2021上半年大鄭州商品房土地成交量價分析2019年上半年成交量2020年上半年成交量萬元/畝2021年上半年成交量2019年上半年地價30002020年上半年地價2021年上半年地價200010000二高管惠金經(jīng)鄭中航平新滎中登鞏上新七新城濟(jì)水開東原空原鄭陽牟封義街密區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)新區(qū)港新區(qū)區(qū)區(qū)數(shù)據(jù)來源:公共資源交易中心;剔除安置用地;泰辰市場監(jiān)控中心數(shù)據(jù)范圍:包含市內(nèi)八區(qū)+近郊(航空港區(qū)、新鄭市(含龍湖鎮(zhèn))、滎陽市、中牟縣、平原新區(qū))+遠(yuǎn)郊(新密市、上街區(qū)、鞏義市、登封市);土地市場——供地完成近兩年大鄭州住宅計劃供地與實(shí)際供地量逐步減少,上半年至今供地完成率僅24%,近5年年均完成率為48%為保持樓市供需兩端平衡發(fā)展,2021年大鄭州土地供應(yīng)隨之減少,其中市區(qū)及近郊為主力供地區(qū)域,計劃供地量微降,遠(yuǎn)郊計劃供地量遭腰斬;截止目前經(jīng)開區(qū)(65%)、金水區(qū)(41%)、高新區(qū)(41%)供地完成率較高大鄭州歷年住宅用地供應(yīng)完成情況2021上半年大鄭州市區(qū)+近郊+遠(yuǎn)郊住宅用地供應(yīng)完成情況80000大鄭州計劃供應(yīng):畝實(shí)際供應(yīng):畝完成率80%全年計劃供應(yīng):畝2021上半年實(shí)際供應(yīng):畝完成率市區(qū)6000051%62%54%60%400002016-2021年整體完成率48%43%40%473235%274802804421260182121823724%33%2000020%11%786420%642249000%遠(yuǎn)郊近郊201620172018201920202021.1-62021上半年大鄭州各區(qū)域住宅用地供應(yīng)完成情況4000全年計劃供應(yīng):畝2021上半年實(shí)際供應(yīng):畝完成率供地計劃:畝市區(qū)近郊遠(yuǎn)郊大鄭州80%65%2020年14966131801400242148300060%合2021年1415012294584932293同比-5%-7%-58%-23%200041%38%41%并40%40%31%白100021%沙24%23%13%13%20%托1284892117291588549766913管615726385951082318122308%區(qū)14%3%5%13%0%金水區(qū)二七區(qū)管城區(qū)惠濟(jì)區(qū)中原區(qū)高新區(qū)經(jīng)開區(qū)鄭東新區(qū)中牟縣新鄭市滎陽市航空港區(qū)上街區(qū)鞏義市登封市新密市市區(qū)近郊遠(yuǎn)郊數(shù)據(jù)來源:公共資源交易中心;實(shí)際供地與計劃供地數(shù)據(jù)保持一致,均包含安置用地;泰辰市場監(jiān)控中心數(shù)據(jù)范圍:包含市內(nèi)八區(qū)+近郊(航空港區(qū)、新鄭市(含龍湖鎮(zhèn))、滎陽市、中牟縣)+遠(yuǎn)郊(新密市、上街區(qū)、鞏義市、登封市);土地市場——供銷表現(xiàn)住宅用地供銷規(guī)模雙降,新增供地集中市區(qū)及近郊中牟、新鄭;土地兩集中后市區(qū)第二三批次供地難以在當(dāng)年內(nèi)形成有效供應(yīng),因此利好二級銷售市場2021上半年大鄭州住宅用地供應(yīng)占地面積7097畝(同比-16%),成交占地面積6236畝(同比-31%),供銷量同比均表現(xiàn)明顯下降。價格受市區(qū)及近郊公開地價格拉升,同比上漲143%,達(dá)958萬元/畝。新增供地主要集中于市區(qū)及近郊熱點(diǎn)區(qū)域,港區(qū)及新密等高庫存低流速區(qū)域土拍市場較冷2021上半年大鄭州商品住宅用地供銷熱力圖2019-2021半年度大鄭州商品住宅土地供銷量價分析城市平原新區(qū)供應(yīng):畝成交:畝地價:萬元/畝61||0供應(yīng)||成交滎陽2000012001000385||19915000958上主城區(qū)14667800成交量(畝)街4139||416310000568600鞏義108||108中牟445436395400231||1295000111328441898883857097200726||65210025112306567623600新密航空港上半年下半年上半年下半年上半年區(qū)157||0201920202021登封新鄭0||02019-2021上半年大鄭州商品住宅土地成交量價分析81||751209||909畝2019年上半年成交量2020年上半年成交量元/畝2021年上半年成交量2019年上半年地價300040002020年上半年地價2021年上半年地價2021上半年大鄭州商品住宅土地供銷量占比20002000區(qū)域市區(qū)近郊遠(yuǎn)郊1000供應(yīng)占比:畝58%34%8%00成交占比:畝67%28%5%鄭航平二高管惠金經(jīng)中新滎中登鞏上新七新城濟(jì)水開東原空原鄭陽牟封義街密地價:萬元/畝1259375223區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)新區(qū)港新區(qū)區(qū)區(qū)數(shù)據(jù)來源:公共資源交易中心;剔除安置用地;泰辰市場監(jiān)控中心數(shù)據(jù)范圍:包含市內(nèi)八區(qū)+近郊(航空港區(qū)、新鄭市(含龍湖鎮(zhèn))、滎陽市、中牟縣、平原新區(qū))+遠(yuǎn)郊(新密市、上街區(qū)、鞏義市、登封市);土地市場——供銷表現(xiàn)上半年鄭州市區(qū)受城改地影響實(shí)際供銷建面同比雙漲,第一批次凈地成交拉高整體樓面價,近遠(yuǎn)郊表現(xiàn)量跌價漲2021上半年大鄭州整體供地結(jié)構(gòu)改變,市場嚴(yán)重分化,其中市區(qū)成交占有率上漲至75%,樓面價受核心地塊及公開地影響整體抬升達(dá)5838元/㎡;近遠(yuǎn)郊供銷量下滑明顯,但樓面價維持微漲趨勢;另部分區(qū)域土地供應(yīng)端放緩,上半年0成交120010008006004002000
2019-2021上半年大鄭州市區(qū)+近郊+遠(yuǎn)郊住宅用地供銷價分析供應(yīng)建面(萬㎡)成交建面(萬㎡)成交樓面價:元/㎡7000250成交建面:萬㎡市區(qū)占比近郊占比遠(yuǎn)郊占比2021上半年89875%27323%343%600058382020上半年37928%70653%25519%2002019上半年52035%71048%25417%50694918477141375000150400020492143241418382056300010020121797157320442000124310005002019201920202020202120192019202020202021201920192020202020210上下上下上上下上下上上下上下上半半半半半半半半半半半半半半半年年年年年年年年年年年年年年年市區(qū)近郊遠(yuǎn)郊2021上半年大鄭州市區(qū)+近郊+遠(yuǎn)郊住宅用地供銷價分析供應(yīng)建面(萬㎡)成交建面(萬㎡)成交樓面價:元/㎡14585466240274235511747525308340027602232221025111973二高管惠金經(jīng)中00鄭平新滎中新登鞏七新城濟(jì)水開東原原鄭陽牟密封義區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)新區(qū)新區(qū)區(qū)市內(nèi)八區(qū)近郊遠(yuǎn)郊1600014000120001000080006000400020000數(shù)據(jù)來源:公共資源交易中心;剔除安置用地;泰辰市場監(jiān)控中心數(shù)據(jù)范圍:包含市內(nèi)八區(qū)+近郊(航空港區(qū)、新鄭市(含龍湖鎮(zhèn))、滎陽市、中牟縣、平原新區(qū))+遠(yuǎn)郊(新密市、上街區(qū)、鞏義市、登封市);土地市場——公開地表現(xiàn)大鄭州上半年公開地成交共16宗(主城5近郊10遠(yuǎn)郊1宗),市區(qū)公開地成交高熱,近郊公開地頻出但市場關(guān)注度一般,多為低價成交大鄭州2021年上半年公開地共計成交16宗(主城:近郊:遠(yuǎn)郊=5:10:1)。市區(qū)土地稀缺,上半年公開地供應(yīng)5宗共計建面72萬㎡,平均參拍房企約13家。受集中供地及區(qū)域市場影響,近郊公開地受關(guān)注度一般,除個別優(yōu)質(zhì)地塊外,多為1-3家房企競拍,接近底價攬地。2021上半年大鄭州住宅公開地成交分布圖2021上半年大鄭州住宅公開地成交明細(xì)序號項目名成交時間建面容積率樓面價溢價率競得人參拍競拍企業(yè)10號地、住宅、占地70畝、容積率1.7、建面7.911號地、住宅、占地73畝、容積率1.7、建面8.2萬(萬㎡)(元㎡)(%)家數(shù)萬㎡、樓面價24642元/㎡、萬科㎡、樓面價23657元/㎡、保利1高新區(qū)1號地2021/2/22112695740%保億10保利、保億、正榮、正弘、金輝、招商、萬科、1號地、住宅、占地86畝、容積率2、建面11.4萬㎡、樓面價25280元/㎡、中海2鄭東新區(qū)12號地2021/3/17141.72528050%中海8中海、金茂、新城12號地、住宅、占地119畝、容積率1.7、建面13.5萬㎡、樓面價6957元/㎡、保億11號地、住宅、占地66畝、容積率2.5、正商融信、萬科、旭輝、龍湖、金地、美的、綠城、建面11.0萬㎡、樓面價3308元/㎡、龍湖3鄭東新區(qū)11號地2021/6/381.72365730%保利18005號地、住宅、占地37畝、容積率2、建2.5、建面9萬㎡、樓面價2795元/㎡、平安、保利、中海、金茂、華潤、中交、華發(fā)、10號地、住宅、占地54畝、容積率面4.9萬㎡、樓面價2421元/㎡、新城保利4鄭東新區(qū)10號地2021/6/381.72464230%萬科14萬科、旭輝、龍湖、平安、保利、中海、金茂、009號地、住宅、占地155畝、容積率3、建9號地、住宅、占地54畝、容積率華潤、中交、電建、綠都、美盛、昌建、正弘面31.1萬㎡、樓面價10190元/㎡、金茂萬科、旭輝、碧桂園、正榮、美的、綠城、金10號地、住宅、占地91畝、容積率2.5、建面15.2萬2.5、建面9萬㎡、樓面價2806元/㎡、5經(jīng)開區(qū)9號地2021/6/33131019030%金茂17龍湖地、平安、雅居樂、保億、保利、中海、金茂、㎡、樓面價3612元/㎡、澳海78號地、住宅、占地71畝、容積率2.5、建華潤、中交、越秀、綠都19號地、住宅、占地85畝、容積率2、建面面11.8萬㎡、樓面價2236元/㎡、金輝6新鄭4號地2021/3/8173163413%澳海————萬11.3㎡、樓面價3000元/㎡、澳海8號地、住宅、占地104畝、容積率1.7、建面7新鄭10號地2021/3/15152.5361225%澳海7龍湖、保億、澳海、金地、平安、正榮、金輝11.8萬㎡、樓面價1958元/㎡、茗業(yè)4號地、住宅、占地84畝、容積率3、建16號地、住宅、占地86畝、容積率2、建面8新鄭8號地2021/3/15121.719581%茗業(yè)2——面16.9萬㎡、樓面價1634元/㎡、澳海萬11.4㎡、樓面價1969元/㎡、新尚9中牟111號地2021/3/29112.5330818%龍湖3龍湖、新城、陽光城公開地13號地、住宅、占地51畝、容積率2.5、建面8.4萬㎡、樓面價1680元/㎡、金輝10中牟78號地2021/4/14122.522360%金輝1金輝2019-2021上半年大鄭州住宅公開地供銷宗數(shù)及溢價率近郊40成交(宗數(shù))溢價率50%11新鄭13號地2021/4/2582.516800%金輝1金輝35%37%35%39%39%12新鄭16號地2021/5/1211219691%新尚2盛新榮置業(yè);新尚悅晟地產(chǎn)2019%17%15%1723%13新鄭19號地2021/5/
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