澧縣某項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議書

澧縣**局項(xiàng)目投資提議書-12-12目錄第一部分澧縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況澧縣目前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體特點(diǎn)澧縣住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r澧縣商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r第二部分項(xiàng)目地塊現(xiàn)況項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目合作協(xié)議項(xiàng)目分析第三部分項(xiàng)目投資分析成本估算售價(jià)估算收益估算第四部分結(jié)論與提議結(jié)論投資提議一、澧縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況（一）澧縣目前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體特點(diǎn)1.房地產(chǎn)市場(chǎng)未受到太大宏觀政策影響對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種巨大的考驗(yàn)，在國(guó)家對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)一系列的調(diào)控政策之下，眾多一線都市房?jī)r(jià)漲幅放緩，成交走低。作為三線都市的澧縣，上六個(gè)月市場(chǎng)剛性需求強(qiáng)烈釋放，住宅價(jià)格也到達(dá)了上六個(gè)月的最高峰值，創(chuàng)出了與以往不一樣的輝煌，澧縣樓市展現(xiàn)出一片積極向上的發(fā)展勢(shì)頭。在7月底國(guó)家對(duì)三線都市即將出臺(tái)“限購(gòu)”政策的不利影響下，八月份后來(lái)的澧縣樓市成交量出現(xiàn)了小幅度下滑。但與國(guó)內(nèi)一線都市的大幅度下滑相比，澧縣市場(chǎng)由于剛性需求旺盛，因此出現(xiàn)的波動(dòng)也對(duì)應(yīng)較小。但不可否認(rèn)，購(gòu)房者的觀望心理再加上國(guó)家實(shí)行的加息、限貸政策也影響了澧縣樓市的走勢(shì)。進(jìn)入，1—10月，全縣共銷售商品房18.6萬(wàn)㎡，同比下降53.69%，環(huán)比增長(zhǎng)15.17%；銷售金額6.01億元，同比下降46.05%，環(huán)比增長(zhǎng)15.58%。。據(jù)調(diào)查記錄至10月，商品房合計(jì)成交均價(jià)為3229元/㎡，同比增長(zhǎng)17.12%，推盤量逐漸增長(zhǎng)，首套房貸利率放松……的澧縣樓市，正悄然度過(guò)冰封期。2.市場(chǎng)管理日趨規(guī)范化澧縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)處在起步發(fā)展階段，近幾年，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目像雨后春筍同樣在澧縣各個(gè)角落拔地而起。伴隨人民生活水平的提高，消費(fèi)觀念的變化，人們對(duì)生活環(huán)境、生活品質(zhì)有了一定規(guī)定，開(kāi)發(fā)商引進(jìn)了多種先進(jìn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念，產(chǎn)品品質(zhì)逐漸提高。外地品牌開(kāi)發(fā)商或者實(shí)力開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，將新奇的建設(shè)開(kāi)發(fā)理念，引進(jìn)澧縣地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)域，不停推進(jìn)和提高本市原有市場(chǎng)機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、營(yíng)銷模式的發(fā)展，同步也推進(jìn)澧縣市房地產(chǎn)市場(chǎng)良性、科學(xué)的發(fā)展。使得當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)水平獲得深入提高，市場(chǎng)化愈加成熟。3.投資購(gòu)房比例小，剛性需求占市場(chǎng)重要份額在澧縣市經(jīng)濟(jì)指數(shù)逐年上漲，總體房?jī)r(jià)相對(duì)比其他大都市較低的狀況下，澧縣市外來(lái)人口逐年增多并沒(méi)有引起房地產(chǎn)價(jià)格的飛速發(fā)展，而是處在市場(chǎng)穩(wěn)步健康發(fā)展的狀態(tài)。很大部分原因是澧縣市房地產(chǎn)中投資性購(gòu)房比例不高，絕大部分為自住型剛性需求，尤其是國(guó)家新一輪房地產(chǎn)調(diào)控措施的出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)投資投機(jī)打擊較大。（二）澧縣住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r1.住宅開(kāi)發(fā)量分析伴隨新生代的買房需求和加緊都市化涌現(xiàn)的流感人口租房需求疊加在一起，對(duì)商品住房的需求日趨旺盛。自以來(lái)，全縣固定資產(chǎn)投資額逐年遞增。與，由于受市場(chǎng)大環(huán)境與政府政策的影響，增長(zhǎng)速度較為緩慢。，于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)利好的情形下，增長(zhǎng)速度高達(dá)84.4%。圖1澧縣至固定資產(chǎn)投資額狀況，全縣共完畢房地產(chǎn)投資14.6億元，同比增長(zhǎng)40.5%；房地產(chǎn)新動(dòng)工面積72.6萬(wàn)㎡，同比下降7.5%；房地產(chǎn)施工面積99.79萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)23.4%；房地產(chǎn)竣工面積59.9萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)8.3%。截止至10月底，全縣共完畢房地產(chǎn)投資12.44億元；房地產(chǎn)新動(dòng)工面積54.32萬(wàn)㎡；房地產(chǎn)施工面積121.75萬(wàn)㎡；房地產(chǎn)竣工面積49.97萬(wàn)㎡。表1澧縣土地供銷狀況項(xiàng)目數(shù)據(jù)投資額（億元）新動(dòng)工面積（萬(wàn)㎡）施工面積（萬(wàn)㎡）竣工面積（萬(wàn)㎡）銷售面積（萬(wàn)㎡）銷售金額（億元）14.672.699.7959.946.0213.12同比40.5%-7.5%23.4%8.3%2.95%20%2.住宅銷售量分析受的全球性金融影響，澧縣房地產(chǎn)市場(chǎng)不可防止的出現(xiàn)過(guò)短時(shí)間的市場(chǎng)萎縮，商品房交易量下降。進(jìn)入，市場(chǎng)出現(xiàn)明顯回暖，交易量大幅提高，同比增長(zhǎng)87%。受政策調(diào)控影響，商品房銷售面積增長(zhǎng)速度緩慢。的庫(kù)存量為33萬(wàn)㎡，投放面積為35.95萬(wàn)㎡，雖比的投放量下降了37.2%，但年銷售量同比上年還是上漲了。圖2澧縣至商品房銷售面積柱狀圖3.澧縣住宅供應(yīng)現(xiàn)況近年來(lái)，澧縣更多的購(gòu)房家庭不再滿足于安居型的住房，而是逐漸趨向于追求康居型住房。在住宅產(chǎn)品上愈加重視理念上、設(shè)計(jì)上的創(chuàng)新，愈加重視配套設(shè)施的投入以及小區(qū)的物業(yè)管理。通過(guò)走訪調(diào)查，我們記錄了目前澧縣在售、待售樓盤的信息。表2項(xiàng)目周圍住宅供應(yīng)及銷售狀況項(xiàng)目占地面積均價(jià)銷售率樓盤品質(zhì)名城·花滿庭28335㎡3350元/㎡90%一般翡翠華庭51800㎡3450元/㎡60%一般豪盛·現(xiàn)代城283076㎡4258元/㎡65%高檔匯景中央32067㎡3450元/㎡60%一般丁公橋50000㎡未定未售高檔金源世家26680㎡3700元/㎡80%一般大漢新城677672㎡3800元/㎡70%高檔銀古國(guó)際1期45000㎡4000元/㎡70%高檔墨池·陽(yáng)光里40020㎡3400元/㎡70%中等濱江豪庭266800㎡3100元/㎡68%高檔圖3澧縣樓盤分布圖4.澧縣住宅價(jià)格分析目前澧縣市場(chǎng)上樓盤規(guī)模（占地面積）以20萬(wàn)平方米如下，占了約72.22%；另一方面20—30萬(wàn)平方米占約22.22%；30萬(wàn)平方米以上的大盤非常少，只占市場(chǎng)的5.56%。圖4澧縣樓盤規(guī)模比例構(gòu)成項(xiàng)目周圍有在售項(xiàng)目18個(gè)左右，各個(gè)項(xiàng)目的總體量至少均有0㎡，最大的項(xiàng)目是大漢新城，總占地面積到達(dá)677672㎡；有公寓、住宅、寫字樓、別墅等多種業(yè)態(tài)。澧縣樓盤目前銷售態(tài)勢(shì)良好，銷售價(jià)格在3100~4200元/㎡之間，而銷售率均在60%以上。圖5澧縣樓盤價(jià)格狀況5.澧縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè)（1）都市規(guī)劃引導(dǎo)都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，市中心樓盤稀缺寶貴近幾年來(lái)，澧縣中心都市的開(kāi)發(fā)量不停加大，地塊也越來(lái)越稀缺。諸多開(kāi)發(fā)商在此區(qū)域拿地都是看中于中心都市的基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，土地升值空間大。目前中心都市地區(qū)房?jī)r(jià)高于西部工業(yè)帶、東部新工業(yè)帶及北部農(nóng)業(yè)帶，中心都市未來(lái)房?jī)r(jià)仍將繼續(xù)上升。（2）市民購(gòu)房以剛性需求為主，市場(chǎng)投資性需求比例不大與同類都市對(duì)比來(lái)看，澧縣市場(chǎng)走勢(shì)仍然相對(duì)平穩(wěn)，澧縣樓市基本上主體以剛性需求為主，不存在大量的投機(jī)、投資性炒房行為。剛性需求對(duì)象重要為衣錦返鄉(xiāng)客群、縣城區(qū)初次置業(yè)人群以及城區(qū)內(nèi)多次置業(yè)人群。（3）戶型構(gòu)造仍將以舒適性戶型為主澧縣區(qū)的剛性需求諸多是來(lái)源于在農(nóng)村長(zhǎng)期居住的市民選擇到市區(qū)居住，不僅交通購(gòu)物都比較以便，還運(yùn)用下一代的教育。這些人群的特點(diǎn)是居住慣了較為寬闊的農(nóng)村宅基地，再選擇時(shí)除了考慮房屋的總價(jià)尚有就是其生活習(xí)慣。85-140平方米的戶型仍會(huì)成為市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)的主力軍。（4）外地開(kāi)發(fā)商陸續(xù)涌入澧縣，加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)澧縣這幾年都市發(fā)展相對(duì)緩慢，但人口增速明顯。目前新建樓盤普遍是高層。外地開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐對(duì)于地區(qū)的產(chǎn)品品質(zhì)提高起到推進(jìn)作用，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力深入加劇，樓盤整體素質(zhì)逐漸提高。并且伴隨都市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，政府加大招商政策力度，未來(lái)將會(huì)有更多的外地優(yōu)秀開(kāi)發(fā)商進(jìn)入澧縣。（三）澧縣商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r1.澧縣中心都市重要板塊 澧縣中心都市框架重要沿澧州大道、澧陽(yáng)大道和澧浦大道的兩側(cè)發(fā)展。商業(yè)配套政府辦公點(diǎn)以及各行政服務(wù)中心集中分布于澧州大道以北，澧浦大道和澧陽(yáng)大道東西兩側(cè)分布。工業(yè)帶分布于主城區(qū)東西兩側(cè)，西部工業(yè)帶以盈成油脂、天源紡織、諾雅蠶絲、國(guó)人啤酒、運(yùn)達(dá)包裝等企業(yè)帶動(dòng)發(fā)展；東部發(fā)展以紡織服裝、電子機(jī)械、現(xiàn)代物流和食品加工產(chǎn)業(yè)園形成澧縣新的工業(yè)帶。東部新城已由欣運(yùn)車站、湘鄂邊貿(mào)綜合批發(fā)城、體育館、豐采物流中心、政府四套班子中心等數(shù)十個(gè)項(xiàng)目搶駐。圖6澧縣中心城重要板塊圖2.澧縣中心城商圈分布通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，我們理解到澧縣的商業(yè)模式已由自發(fā)式的臨街商鋪逐漸轉(zhuǎn)向?yàn)榧械纳虉?chǎng)模式前進(jìn)；人們的消費(fèi)不再為簡(jiǎn)樸的沿街道購(gòu)置行為，更傾向于在中高檔品牌較為集中、環(huán)境較為舒適的商場(chǎng)購(gòu)物；此外，對(duì)于縣城內(nèi)具有一定財(cái)富地位的人來(lái)說(shuō)也象征著社會(huì)地位以及個(gè)人品味的提高。目前，已經(jīng)成熟并具有一定規(guī)模及影響的商場(chǎng)有：財(cái)富廣場(chǎng)、步步高、豐采商場(chǎng)、迪彩超市、新世紀(jì)電腦商城和蘇寧電器；尚有某些小型規(guī)模的超市，如三聯(lián)、家家福、澧州百貨等；此外，解放南步行街中斷位置，在建的丁公橋商城將會(huì)帶動(dòng)澧縣商城新模式的發(fā)展趨勢(shì)。在沿澧州路東西向，已形成具有一定規(guī)模的幾種專業(yè)市場(chǎng)，德隆小商品批發(fā)市場(chǎng)、建材大市場(chǎng)、汽配城、水產(chǎn)品和鑫達(dá)商貿(mào)城。圖7澧縣中心城重要商業(yè)商圈分布點(diǎn)3.商業(yè)市場(chǎng)供需分析（1）商業(yè)物業(yè)供應(yīng)緊張澧縣中心城區(qū)地塊開(kāi)發(fā)趨于飽和，新的黃金商業(yè)少有再投放市場(chǎng)。，非住宅商品房供應(yīng)面積6.95萬(wàn)㎡，同比下降25.7%；元月至10月，非住宅商品房供應(yīng)面積1.43萬(wàn)㎡，同比下降39.66%。受房地產(chǎn)政策調(diào)控影響，至今，商業(yè)物業(yè)銷售面積呈下滑趨勢(shì)。表3澧縣至10月商業(yè)供銷狀況項(xiàng)目數(shù)據(jù)供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）同比±%銷售面積（萬(wàn)㎡）同比±%6.95-25.71.6-47.81—10月1.43-39.660.74-25.25（2）商業(yè)物業(yè)價(jià)格上揚(yáng)近幾年來(lái)，澧縣的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目迅猛發(fā)展。由于縣城商圈過(guò)于集中，處在中心地段的價(jià)格飛速上漲，財(cái)富廣場(chǎng)一樓臨街位置最高價(jià)格到達(dá)2~3萬(wàn)/㎡，德隆批發(fā)市場(chǎng)一樓黃金鋪位也達(dá)將近1.5萬(wàn)/㎡，而處在都市中心邊緣地帶的一樓商業(yè)價(jià)格約4000/㎡。之前梨園步行街一層商鋪門面售價(jià)達(dá)8000元/㎡，但在一種星期內(nèi)之內(nèi)將近110個(gè)門面便定購(gòu)一空。（3）商業(yè)物業(yè)租金價(jià)格差異明顯據(jù)調(diào)查理解，縣城的商業(yè)租金價(jià)格差異明顯。市中心內(nèi)，黃金地段與繁華街區(qū)的租金價(jià)格相差較遠(yuǎn)。解放中路與翊武中路交匯處租金價(jià)格高達(dá)5800元/年/㎡，財(cái)富廣場(chǎng)一樓黃金鋪面的租金價(jià)位約1000元/年/㎡；同一物業(yè)，一層旺鋪位與二層旺鋪位的租金價(jià)格也差異較大。德隆商業(yè)樂(lè)園，一樓前段租金價(jià)位為1000元/年/㎡，二樓前段租金價(jià)位約為300元/年/㎡。如下是澧縣各重要商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)街區(qū)等各黃金地段的價(jià)格對(duì)比圖。圖8澧縣重要商業(yè)黃金地段年租金價(jià)位4.澧縣商業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)（1）商業(yè)承帶狀分布澧縣的商業(yè)重要分布于“兩縱一橫”，兩縱為：澧陽(yáng)路、解放路；一橫為：澧州路。由老式的商業(yè)沿街布局，以及到后來(lái)各商家的選址也重要圍繞在這三條道路上，尤其三條道路交叉路口已被好潤(rùn)佳、步步高、豐采超市、紅太陽(yáng)等四大型商家占領(lǐng)要道，形成了一種集中的商圈范圍。（2）商業(yè)分布過(guò)于集中，缺乏舒適的購(gòu)物環(huán)境。從整個(gè)都市的發(fā)展格局來(lái)看，商業(yè)的分布過(guò)于集中于澧州路段，而中心鎮(zhèn)和一般鎮(zhèn)的商業(yè)分布較為分散，不具規(guī)模。整體商業(yè)缺乏專業(yè)業(yè)態(tài)分布格局，沒(méi)有舒適的步行街區(qū)和大型高檔購(gòu)物商場(chǎng)。此外，集中的商圈令商家的生存壓力大，不得不采用多種促銷優(yōu)惠，競(jìng)爭(zhēng)劇烈；對(duì)于某些居住偏遠(yuǎn)鎮(zhèn)中心的人來(lái)說(shuō)，采購(gòu)就比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力。（3）商業(yè)模式期待成熟一般縣城的商業(yè)起步發(fā)展，都是先由老式的沿街式過(guò)渡到集中的商業(yè)模式。目前澧縣的中心都市商圈便是由多種小型商圈集中形成，商場(chǎng)內(nèi)裝修檔次低、貨品擺放凌亂、工作人員閑聚聊天、人員流動(dòng)慢和以閑逛為主，整體檔次較低。伴隨市場(chǎng)的不停成熟，居民消費(fèi)水平的提高和對(duì)消費(fèi)環(huán)境與品質(zhì)的追求，都市商業(yè)的發(fā)展期待有專業(yè)的市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)走向成熟。二、**局項(xiàng)目地塊現(xiàn)實(shí)狀況（一）項(xiàng)目簡(jiǎn)介本項(xiàng)目位于湖南省常德市澧縣**路和解放北路交叉口，是澧縣較為繁華的路段，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e3370平方米（不含道路），約5.06畝，現(xiàn)實(shí)狀況土地為澧縣****所土地?，F(xiàn)實(shí)狀況含3層磚混構(gòu)造辦公樓631.85平方米；2層磚混構(gòu)造辦公樓305.91平方米；一層磚混構(gòu)造食堂131.56平方米；此三棟建筑為澧縣**所擁有。另有，宿舍雜屋159.98平方米（因房改時(shí)未列入發(fā)售項(xiàng)目，目前由18戶顧客免費(fèi)使用至今，未辦房產(chǎn)證，資產(chǎn)歸澧縣**所有）。此18戶雜屋用地面積2357.6平方米，土地使用權(quán)類型國(guó)有劃撥土地，隨93年房改18戶宿舍的土地使用權(quán)劃分，乙方實(shí)際土地權(quán)面積1504.8平方米。以上房屋總建筑面積1229.3平方米，其中有產(chǎn)權(quán)證建筑面積1069.32平方米，無(wú)產(chǎn)權(quán)證建筑面積159.98平方米，加上有1504.8平方米的有證土地所有列入置換。表4**局規(guī)定置換面積詳細(xì)狀況房屋總建筑面積（㎡）雜屋土地權(quán)面積（㎡）有產(chǎn)權(quán)證無(wú)產(chǎn)權(quán)證18戶雜屋用地2357.6㎡，實(shí)際土地權(quán)面積為1504.8㎡。631.85159.98305.91131.56小計(jì)1069.32159.981504.8合計(jì)2734.1平方米（二）項(xiàng)目合作協(xié)議1.協(xié)議重要內(nèi)容此項(xiàng)目作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其建造的一部分面積的商品房建筑，按照合約返還給****，其他部分作為開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。返還給****的部分建筑，規(guī)定兩證齊全，部分需要裝修。其詳細(xì)置換及賠償?shù)募?xì)節(jié)省定如下：（1）開(kāi)發(fā)商返還給****一樓大廳114㎡，在大廳配置獨(dú)立樓廳和專用電梯通往四樓辦證大廳，大廳面積規(guī)定925.32㎡。辦證大廳規(guī)定分隔成獨(dú)立辦公用房。此1069.32㎡建筑須開(kāi)發(fā)商免費(fèi)辦好房屋的產(chǎn)權(quán)證和土地使用證。此外，規(guī)定開(kāi)發(fā)商對(duì)此返還建筑予以基本裝修。詳細(xì)裝修原則詳見(jiàn)附件“房屋置換意見(jiàn)書”。（2）開(kāi)發(fā)商免費(fèi)提供應(yīng)****兩個(gè)停車位。（3）開(kāi)發(fā)商免費(fèi)做好水、電氣的安裝，并單獨(dú)立戶形成獨(dú)立“三通”，以“****進(jìn)駐后可以直接辦公”為前提。以上規(guī)定返還的房屋建筑面積均為實(shí)有面積，不含公攤面積。（4）以上各項(xiàng)裝修費(fèi)用約定80萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商必須在****審計(jì)下足額使用資金做好裝修。（5）開(kāi)發(fā)商獨(dú)立整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與建設(shè)，盈虧自負(fù)。****只出土地不出錢，原則上不干預(yù)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、不分利、也不承擔(dān)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任，不承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)的任何費(fèi)用，只對(duì)返還的部分建筑監(jiān)管。（6）開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的拆除并承擔(dān)由此產(chǎn)生的有關(guān)費(fèi)用。房屋置換中波及到的土地出讓、規(guī)劃、報(bào)建、預(yù)售等所有與本項(xiàng)目有關(guān)的手續(xù)和稅費(fèi)由開(kāi)發(fā)商辦理和承擔(dān)，****有協(xié)助開(kāi)發(fā)商辦理本項(xiàng)目建設(shè)的整體規(guī)劃、土地出讓、報(bào)建等有關(guān)手續(xù)的責(zé)任。（7）****可以協(xié)助開(kāi)發(fā)商辦理置換房屋部分的維修基金免交問(wèn)題。（8）約定本項(xiàng)目建設(shè)期為兩年，置換的建筑必須手續(xù)齊備和驗(yàn)收合格。（9）如開(kāi)發(fā)商不能在約定期間交房，則每天賠償****一千元違約金。2.協(xié)議有關(guān)約定（1）規(guī)劃局已經(jīng)批復(fù)此項(xiàng)目的容積率為7.0，但****同意做規(guī)劃局工作，力爭(zhēng)將該項(xiàng)目的容積率提高到10（2）此項(xiàng)目的合作方按照****的意見(jiàn)，劃分為“出地”方和“出錢”方，詳細(xì)合作細(xì)節(jié)需要深入?yún)f(xié)商。（3）前期設(shè)計(jì)及公關(guān)工作，****的合作方已經(jīng)墊付了一部分費(fèi)用，需要在簽訂協(xié)議時(shí)予以考慮。（4）投資方需要獲得****的支持和承認(rèn)，大象城企業(yè)周副董事長(zhǎng)為****承認(rèn)的合作方，周總明確表達(dá)同意我們建工設(shè)計(jì)企業(yè)參與項(xiàng)目。（5）該項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)取費(fèi)原則，甲方控制為從方案到施工圖不應(yīng)超過(guò)18元每平方米。（6）該項(xiàng)目的注冊(cè)資金估計(jì)需要萬(wàn)元人民幣，不包括地價(jià)。（7）項(xiàng)目規(guī)劃方案已向規(guī)劃局提交報(bào)批，但仍未審批下來(lái)。同步，地塊現(xiàn)實(shí)狀況地形雖平坦，但小塊有很小的起伏，且南側(cè)靠近健康東街位置需拆遷，如要?jiǎng)庸そㄔO(shè)，還需對(duì)地塊進(jìn)行平整和拆遷工作?？偟膩?lái)說(shuō)，項(xiàng)目市政配套服務(wù)設(shè)施齊全，具有“當(dāng)年動(dòng)工，當(dāng)年竣工，當(dāng)年銷售”的條件。（三）項(xiàng)目分析1.項(xiàng)目用地分析****項(xiàng)目位于湖南省常德市澧縣，地塊位于桃花灘路與解放北路的交叉口，緊鄰澧縣中心城區(qū)的鑫達(dá)商貿(mào)城、德隆市場(chǎng)以及珍珠商廈形成的綜合商圈。項(xiàng)目擬建1~3層為裙樓，住宅與公寓分南北兩棟塔樓，南塔4—10層為酒店式公寓，北塔5—31層為住宅，其中地上裙樓1—3層為商業(yè)，設(shè)負(fù)一樓商場(chǎng)以及負(fù)二、三層車庫(kù)。圖9項(xiàng)目區(qū)位圖2.競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析（1）丁公橋廣場(chǎng)丁公橋廣場(chǎng)位于人民路和解放路交匯處，由湖南輝鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任企業(yè)開(kāi)發(fā)。為一單體樓，整個(gè)建筑是框架剪力墻構(gòu)造，總建筑面積為50000㎡，樓層共24層，其定位為“意在打造澧縣最大的一家集百貨、休閑、娛樂(lè)、餐飲、居住、辦公等為一體的都市綜合體”。估計(jì)12月24號(hào)開(kāi)盤。1~6層為商業(yè)裙樓，7~30層為住宅和公寓。其廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)采用“賣鋪返租”的模式，目前已吸引國(guó)際大牌商家入駐，如“肯德基”、“屈臣氏”、“北京大地?cái)?shù)字影院”等。圖10丁公橋效果圖（2）康澧·荷塘月色荷塘月色靠近本項(xiàng)目，位于香潭路與解放北路交匯處，緊鄰珍珠市場(chǎng)、豐采購(gòu)物中心?？傉嫉孛娣e83000平方米，總建筑面積為123000平方米，設(shè)地下車庫(kù)15000平方米，以及有近5000平方米的景觀園林與綠化，休閑娛樂(lè)中盡可享有公園式風(fēng)景。因其地理位置優(yōu)越，目前銷售狀況良好，售價(jià)為3700元/平方米圖11康澧·荷塘月色效果圖（3）大漢新城大漢新城位于項(xiàng)目北邊，總規(guī)劃用地1016畝，總建筑面積近100萬(wàn)平方米。設(shè)有11.1萬(wàn)平方米大型商業(yè)體，涵蓋國(guó)際名品展示中心、頂級(jí)百貨店、國(guó)際美食娛樂(lè)時(shí)尚體驗(yàn)中心以及高端商務(wù)配套商業(yè)中心，豐富的綜合業(yè)態(tài)。項(xiàng)目分六期開(kāi)發(fā)，目前在售一期住宅，主打戶型為兩房與三房，面積88~145平方米，均價(jià)為3800元/平方米。圖12大漢新城效果圖3.項(xiàng)目SWOT分析（1）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)1）區(qū)位優(yōu)越。項(xiàng)目毗鄰都市商業(yè)中心及行政中心，地理位置較佳。2）交通便捷。地塊南側(cè)為澧州路，東側(cè)為澧浦路，西側(cè)為澧陽(yáng)路，北側(cè)為207環(huán)城路，道路狀況良好，交通便利。3）公共配套服務(wù)設(shè)施齊全。項(xiàng)目周圍具有餐飲、休閑、醫(yī)療、教育等多種設(shè)施，為平常生活提供便利。（2）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)劣勢(shì)1）樓盤規(guī)模較小。項(xiàng)目占地面積為3370平方米，為單體樓，與周圍的樓盤相比，規(guī)模較小。2）項(xiàng)目緊鄰鑫達(dá)商貿(mào)城、德隆市場(chǎng)以及珍珠商廈等批發(fā)市場(chǎng)，人流、車流較多，停車位緊張。（3）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)潛在機(jī)會(huì)1）借勢(shì)周圍大盤進(jìn)行傳播。項(xiàng)目周圍圍繞較多早一步入市的高質(zhì)商住小區(qū)，其新形成的商業(yè)商圈及居住圈為市民所廣知，在一定程度上提高了本項(xiàng)目的品牌與著名度。2）附近周圍的鑫達(dá)商貿(mào)城、德隆市場(chǎng)以及珍珠商廈繁華且成熟的商業(yè)有助于為項(xiàng)目聚攏人氣，消化商業(yè)體量，提高項(xiàng)目著名度。（4）項(xiàng)目面臨的威脅競(jìng)爭(zhēng)