世聯(lián)區(qū)域運(yùn)營(yíng)案例研究

區(qū)域運(yùn)營(yíng)案例研究

通過(guò)研究項(xiàng)目背景類似、具備參考條件的不同案例，為本項(xiàng)目的物業(yè)發(fā)展建議提供借鑒對(duì)案例選取的前提——處于城市核心區(qū)外圍，區(qū)域陌生，缺乏基本生活配套；大盤開發(fā)，區(qū)域運(yùn)營(yíng)對(duì)本案有借鑒意義；項(xiàng)目成功塑造品牌，提升物業(yè)價(jià)值，得到市場(chǎng)認(rèn)可。美國(guó)Reston新城重慶江與城重慶融匯半島淮南淮河新城案例研究的目的——對(duì)本案區(qū)域運(yùn)營(yíng)方向做判別，同時(shí)為項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議提供參考；如何在區(qū)域陌生，缺乏配套下強(qiáng)化自我，提升區(qū)域價(jià)值吸引客戶；借鑒案例中獨(dú)特且有良好市場(chǎng)反響的區(qū)域運(yùn)營(yíng)和啟動(dòng)策略。城市人口案例借鑒城市級(jí)區(qū)域運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目級(jí)區(qū)域運(yùn)營(yíng)說(shuō)明：主要借鑒各成功案例區(qū)域運(yùn)營(yíng)和項(xiàng)目操作，而非城市背景Reston現(xiàn)狀——距離華盛頓35公里，是美國(guó)最大最成功的新城，完善的復(fù)合功能配套區(qū)域概況位置：Reston屬于弗吉尼亞州費(fèi)爾菲克斯縣。位于華盛頓市以西35公里，杜勒斯收費(fèi)機(jī)場(chǎng)公路旁，開車至杜勒斯機(jī)場(chǎng)15分鐘。規(guī)模：占地45平方公里，擁有60，353的人口，規(guī)劃戶數(shù)2.8萬(wàn)，建成戶數(shù)2.2萬(wàn)，就業(yè)率達(dá)50%。配套：學(xué)校、圖書館、教堂、日托中心、醫(yī)療護(hù)理設(shè)施、消防隊(duì)、警察局、文化娛樂(lè)活動(dòng)設(shè)施、公共交通網(wǎng)和公共開放空間、公司總部、商業(yè)辦公、公共機(jī)構(gòu)和政府機(jī)構(gòu)等復(fù)合功能配套。Reston,Virginia

面積（公頃）用地百分比（%）住房用地160353市鎮(zhèn)中心53818開放空間44515城市公共設(shè)施1345道路/停車2759總計(jì)2995100城市人口Reston新城背景發(fā)展歷程中美國(guó)政府進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)的規(guī)劃和大力投資和政策支持，經(jīng)歷四個(gè)實(shí)力雄厚的開發(fā)公司開發(fā)時(shí)間進(jìn)程購(gòu)買場(chǎng)地：1961年開始規(guī)劃：1962年開工：1963年開盤：1964年開發(fā)階段數(shù)：6（5個(gè)村中心和1個(gè)市鎮(zhèn)中心）LakeAnneVillage:1965年HuntersWoods:1965年TallOaks:1974年SouthLakes:1978年NorthPointVillage:1982年完成階段數(shù)：6完成百分比：99%全部竣工日期：2005年1962-1970發(fā)展緩慢1971-1990發(fā)展迅速1991-2000發(fā)展平穩(wěn)開發(fā)商：提出整體PRC法開發(fā)LakeAnne，以高爾夫?yàn)閱?dòng)地塊項(xiàng)目，之后引進(jìn)中小企業(yè)落戶，啟動(dòng)商業(yè)中心，引進(jìn)基礎(chǔ)配套服務(wù)業(yè)，引入兩家大型新興公司進(jìn)入實(shí)業(yè)中心，并完善了周邊的公交網(wǎng)絡(luò)及強(qiáng)化休閑娛樂(lè)配套。開發(fā)商：GulfOil公司有償修建通往杜勒斯機(jī)場(chǎng)的交通線路，并連接Reston內(nèi)部交通。啟動(dòng)HuntersWoods中心，引入喜來(lái)登酒店等高端物業(yè)。發(fā)展TallOaks，開發(fā)土地用于地鐵系統(tǒng)，太陽(yáng)能，緊急衛(wèi)生保健等配套設(shè)施。內(nèi)部交通系統(tǒng)改善。Mobile公司從Gulf公司手上獲得運(yùn)營(yíng)所有權(quán)，目標(biāo)是完成市鎮(zhèn)中心建設(shè)。Reston情報(bào)中心606線路開通，NorthPoint做為Reston的商務(wù)板塊正式啟動(dòng)。發(fā)展SouthLake購(gòu)物中心圈，創(chuàng)辦南湖高中，啟動(dòng)建設(shè)市鎮(zhèn)中心。開發(fā)商：NorthPoint商務(wù)高速發(fā)展，成立Reston最大的商會(huì)。HuntersWoods運(yùn)營(yíng)商破產(chǎn)。Wester成為Reston項(xiàng)目主要運(yùn)營(yíng)者。大西洋不動(dòng)產(chǎn)買下HunterWoods和TallOaks進(jìn)行重建。喜來(lái)登入駐開發(fā)并擴(kuò)張。引入高新科技企業(yè)，引爆商業(yè)物業(yè)銷售。繼續(xù)發(fā)展市鎮(zhèn)中心，完善各配套。人口增長(zhǎng)歷程時(shí)間人口

%±19705,722—198036,407536.3%199048,55633.4%200056,40716.2%城市人口Reston新城政府：通過(guò)PRC法，建設(shè)地理勘查局總部。政府：修建郵電大廈、警察分局、醫(yī)院，建立美國(guó)地質(zhì)勘測(cè)總部。政府：通過(guò)PRC擴(kuò)展形成新區(qū)域規(guī)劃法。對(duì)LakeAnne廣場(chǎng)再修整。經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的40年發(fā)展Reston新城才得以成熟，投入了大量的開發(fā)成本和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)長(zhǎng)達(dá)40年的運(yùn)營(yíng)，投入大量資金，先完善基礎(chǔ)配套和相關(guān)設(shè)施，再開發(fā)物業(yè)；運(yùn)營(yíng)商依法交替對(duì)區(qū)域進(jìn)行開發(fā)，保證了運(yùn)營(yíng)資金的穩(wěn)定，及區(qū)域開發(fā)的完整有序。城市人口Reston新城城市級(jí)區(qū)域運(yùn)營(yíng)的四大必要條件城市人口案例借鑒點(diǎn)總結(jié)政府大力支持快速發(fā)展的核心城市邊緣政府強(qiáng)勢(shì)規(guī)劃、投資興建大量的市政配套及提供大量就業(yè)機(jī)會(huì)支持新城開發(fā)經(jīng)歷了4-5家經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)達(dá)40年城市背景開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚開發(fā)周期長(zhǎng)新城發(fā)展占地3000畝，開盤半年銷售約1200套住宅，重慶新區(qū)大盤開發(fā)的典范之作融匯半島概況：開發(fā)商：重慶融華房地產(chǎn)有限公司；位置：重慶市巴南區(qū)李家沱長(zhǎng)江大橋南橋頭；物業(yè)形態(tài)：花園洋房、多層、小高層、高層；占地面積：約3000畝；建筑面積：300萬(wàn)㎡；項(xiàng)目分期：已開發(fā)兩期，未來(lái)分期還未確定。配套：五大主題公園；集中商業(yè)中心，沿街商業(yè)；一所中學(xué)、兩所小學(xué)，七所幼兒園；社區(qū)醫(yī)院，其他行政、金融、郵政、文娛配套?！?000畝原生半島，10萬(wàn)人居住的公園城”——立意上將項(xiàng)目規(guī)劃為一座陽(yáng)光、歡樂(lè)、繁華、舒適的現(xiàn)代化半島新城，強(qiáng)調(diào)大盤規(guī)模并擁有齊備的配套。概況區(qū)位：地處長(zhǎng)江上游、重慶巴南區(qū)李家沱街道西流沱地區(qū)。路橋縱橫：由三路兩橋合圍而城，交通便利直達(dá)主城各中心區(qū)域。

未來(lái)：2008年底重慶首條巴士快速公交系通（BRT）推薦示范線將投入運(yùn)行。城市人口融匯半島“全新定位、高位規(guī)劃、復(fù)合配套”的區(qū)域運(yùn)營(yíng)理念打造半島休閑生活，重新定義區(qū)域價(jià)值李家沱地處巴南與主城區(qū)交界,屬近鄰主城區(qū)，但區(qū)域陌生，配套缺失，而且工廠較多，區(qū)域形象較差。提出“半島休閑生活”的生活理念，規(guī)劃“一軸、兩帶、三心、五園”的大藍(lán)圖，許與客戶美好的生活遠(yuǎn)景，重塑區(qū)域形象。包括商業(yè)、教育、醫(yī)療、服務(wù)等其他復(fù)合配套，從每一個(gè)細(xì)處提高客戶生活品質(zhì)。大渡口渝南大道九龍坡南岸李家沱融匯半島通過(guò)在定位，規(guī)劃等層面的拔高和創(chuàng)新，6-8年后的融匯半島將成為一個(gè)輻射全市范圍的娛樂(lè)、休閑居住場(chǎng)所，并在一定程度上補(bǔ)給城市功能。項(xiàng)目原屬區(qū)域?yàn)橹貞c主城區(qū)的外圍組團(tuán)，形象破舊擁擠，項(xiàng)目作為區(qū)域內(nèi)的首個(gè)大盤開發(fā)項(xiàng)目，需從定位階段重新定義并區(qū)別于區(qū)域固有的概念和形象概況城市人口融匯半島啟動(dòng)區(qū)選取昭示性良好而非強(qiáng)勢(shì)資源區(qū)域，以住宅物業(yè)和適量商業(yè)配套的簡(jiǎn)單組合入市1一期用地面積110畝，建筑面積12萬(wàn)㎡，容積率1.97，住宅單位總數(shù)1244套；規(guī)劃中主要由四個(gè)居住組團(tuán)、間歇泉世界主題公園及一個(gè)集中商業(yè)區(qū)組合。緊鄰三環(huán)路和規(guī)劃的外河坪公交樞紐總站，也是整個(gè)社區(qū)的入口，是規(guī)劃區(qū)內(nèi)交通最便利的位置，建立展示面在開盤前做足宣傳熱市。依托融匯大道設(shè)置了有200多個(gè)商鋪的Happy商業(yè)步行街。原規(guī)劃的主題公園、商業(yè)中心、超市、學(xué)校、醫(yī)院等都還沒(méi)配備。以洋房、多層、loft和小高層等多種類型的產(chǎn)品吸引不同層次客戶，保證現(xiàn)金流，并樹立高檔樓盤的形象。其中少量洋房產(chǎn)品做為項(xiàng)目標(biāo)桿物業(yè)，高調(diào)入市。實(shí)際一期面市時(shí)，并沒(méi)有任何規(guī)劃中提及的公建配套出現(xiàn)，僅以住宅和商業(yè)組合入市，同時(shí)嚴(yán)格控制商業(yè)的投入體量，最大限度降低前期投入成本和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。概況城市人口融匯半島多元產(chǎn)品啟動(dòng)，以區(qū)域稀缺接受度高的洋房產(chǎn)品為主力，高性價(jià)比樹立入市優(yōu)勢(shì)花園洋房、退臺(tái)、疊加、小高層、創(chuàng)意loft等豐富的產(chǎn)品，滿足不同客戶的需求。選擇區(qū)域稀缺且接受度高的花園洋房為主力產(chǎn)品，結(jié)合園林、會(huì)所與商業(yè)街的建設(shè)，為客戶建立高尚社區(qū)的印象與信心，確保了高形象進(jìn)入，提升價(jià)格。在九龍坡洋房均價(jià)已突破3800元/㎡的情況下,融匯半島以單價(jià)3200元/㎡的高性價(jià)比,吸引了大量周邊區(qū)域有品質(zhì)追求的客戶。通過(guò)控制面積來(lái)實(shí)現(xiàn)較低的總價(jià)，降低顧客的價(jià)格敏感度，增加銷售。復(fù)合多元化的產(chǎn)品線在當(dāng)時(shí)處于市場(chǎng)中罕見的高位水平巴南客戶選擇融匯半島關(guān)鍵在于：稀缺產(chǎn)品、項(xiàng)目品質(zhì)、較高的性價(jià)比，同時(shí)在建筑、園林、產(chǎn)品等方面都是巴南最高水平融匯一期銷售較好洋房面積段75~95㎡(套內(nèi)）總價(jià)區(qū)間22~30萬(wàn)融匯一期銷售較差洋房面積段120~135㎡（套內(nèi)）總價(jià)區(qū)間36~40萬(wàn)客戶對(duì)項(xiàng)目所推洋房產(chǎn)品表現(xiàn)出極大關(guān)注花園洋房小高層退臺(tái)創(chuàng)意loft一期誠(chéng)意客戶物業(yè)偏好統(tǒng)計(jì)創(chuàng)意loft一期誠(chéng)意客戶物業(yè)偏好統(tǒng)計(jì)創(chuàng)意loft概況城市人口融匯半島眾多規(guī)劃的商業(yè)中心、學(xué)校、醫(yī)療等配套中，僅以少量沿街商鋪和小區(qū)內(nèi)生活配套進(jìn)行啟動(dòng)規(guī)劃配套實(shí)際配套景觀間歇泉世界主題公園無(wú)基礎(chǔ)社區(qū)服務(wù)中心小區(qū)內(nèi)基本生活配套商業(yè)商業(yè)中心、風(fēng)情商業(yè)街200多個(gè)沿街商鋪教育一所小學(xué)、一所雙語(yǔ)幼稚園無(wú)醫(yī)療社區(qū)醫(yī)院無(wú)短期大盤規(guī)模效應(yīng)難以形成，啟動(dòng)期關(guān)注實(shí)際生活配套才是關(guān)鍵。區(qū)域運(yùn)營(yíng)往往是一個(gè)大投入、長(zhǎng)戰(zhàn)線，且需要與政府不斷博弈的過(guò)程。融匯半島為保證現(xiàn)金流，降低風(fēng)險(xiǎn)，在啟動(dòng)期大幅度縮緊規(guī)劃投入。社區(qū)內(nèi)兒童樂(lè)園、籃球場(chǎng)、健身園地、綠蔭走廊等，每一個(gè)細(xì)節(jié)都營(yíng)造出半島閑居的意境。啟動(dòng)期僅開發(fā)能滿足業(yè)主基本生活需要的商業(yè)配套，最大限度降低風(fēng)險(xiǎn)。概況城市人口融匯半島融匯半島案例總結(jié)區(qū)域運(yùn)營(yíng)策略高端定位，規(guī)模社區(qū)，概念遠(yuǎn)景營(yíng)銷；整合項(xiàng)目?jī)?nèi)外資源，完善配套，提升區(qū)域價(jià)值。產(chǎn)品策略多元化產(chǎn)品，稀缺且接受度高產(chǎn)品為主；總體品質(zhì)保障與總價(jià)控制增加性價(jià)比。啟動(dòng)策略啟動(dòng)期極盡展示社區(qū)風(fēng)情與產(chǎn)品；嚴(yán)格控制商業(yè)體量與規(guī)劃中公建配套投入；高位區(qū)域運(yùn)營(yíng)理念，規(guī)劃宏大，但實(shí)際開發(fā)中嚴(yán)格控制公建投入，專注于社區(qū)產(chǎn)品打造，以客觀實(shí)質(zhì)捕捉客戶——重慶市場(chǎng)人口基數(shù)大客戶量充足，品質(zhì)出色的產(chǎn)品加上簡(jiǎn)單的配套和低總價(jià)就足以捕捉支撐項(xiàng)目的客戶量，鑒于本案則需要有偏重再其他方面投入。位于北部新區(qū)邊緣地帶，占地1800畝，區(qū)域印象不佳，缺乏配套，開盤當(dāng)日銷售3.2億

地理位置：重慶渝北區(qū)北部新區(qū)大竹林。大區(qū)域狀況：所屬大竹林鎮(zhèn)主要以農(nóng)業(yè)發(fā)展為主,屬北部新區(qū)的邊緣地帶,且與新區(qū)的主要產(chǎn)業(yè)帶相脫離。規(guī)模：1800畝資源：江與山資源。但重慶目前同時(shí)擁有山水的在售樓盤達(dá)30多個(gè),客戶資源敏感度不高。交通：未有主干道進(jìn)入，已建延伸主干路至項(xiàng)目的公路及項(xiàng)目?jī)?nèi)部通道。項(xiàng)目附近的佰富高爾夫球別墅自2006年5月11日開盤至今，并遭受雪藏一年的狀況，銷售并不理想。龍湖首次區(qū)域大盤操作。江與城渝合高速北部新區(qū)軟件園海王星大廈上丁企業(yè)公園水晶酈城佰富高爾夫別墅—銷售不佳自建公路嘉陵江概況城市人口重慶江與城功能區(qū)劃——“規(guī)劃包裝”展示城市配套和未來(lái)生活場(chǎng)景，以強(qiáng)勢(shì)規(guī)劃規(guī)避區(qū)域陌生①項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)街②政府規(guī)劃學(xué)校用地③項(xiàng)目一期用地④政府規(guī)劃濱江公園⑤政府規(guī)劃中央公園⑥政府規(guī)劃體育公園⑦橄欖球場(chǎng)①③②④⑤⑥⑦項(xiàng)目后期規(guī)劃用地項(xiàng)目后期規(guī)劃用地公建規(guī)劃中的的三大公園（500畝）、學(xué)校（120畝）與公路區(qū)位滿足并開放于項(xiàng)目整體。利用河景自然優(yōu)勢(shì)優(yōu)先啟動(dòng)濱江公園服務(wù)項(xiàng)目一期的濱江花園洋房，實(shí)現(xiàn)最小啟動(dòng)的利益最大化。商業(yè)規(guī)劃擬建成3萬(wàn)平方米的商業(yè)中心，并以服務(wù)項(xiàng)目住宅及輻射周邊區(qū)域?yàn)橹鳎瑢?shí)現(xiàn)開放式街區(qū)，滿足住宅基本生活需求的同時(shí)，提升項(xiàng)目的資金回籠價(jià)值。概況城市人口重慶江與城以國(guó)際化理念來(lái)打造新城，是從重慶千畝大盤脫穎而出的關(guān)鍵1800畝印象定位國(guó)際化，符合“合作于香港百年置地”、“區(qū)位于外企為主的高新產(chǎn)業(yè)園”的特色。內(nèi)部配套配合國(guó)際化概念，包括橄欖球場(chǎng)、教堂、藝術(shù)館等。橄欖球場(chǎng)藝術(shù)館教堂概況城市人口重慶江與城啟動(dòng)階段--借勢(shì)府高新產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃--引入與“香港百年置地”合作促使政府優(yōu)惠與政策傾斜規(guī)劃階段拿地階段--爭(zhēng)取政府公建配套與項(xiàng)目的共享最大化--促使政府在公建配套上的部分投資--以公建資源協(xié)助控地--就項(xiàng)目南部污水處理廠市政規(guī)劃與政府協(xié)商，爭(zhēng)取項(xiàng)目利益推動(dòng)政府進(jìn)行區(qū)域建設(shè)，優(yōu)惠政策、資金投入、控制后期土地引入香港知名“百年置地”為項(xiàng)目爭(zhēng)取優(yōu)惠增加砝碼。規(guī)劃時(shí)合理考慮公建設(shè)施，爭(zhēng)取公建配套滿足政府規(guī)劃的同時(shí)尋求與項(xiàng)目的共享最大化。以項(xiàng)目提升區(qū)域價(jià)值與完善區(qū)域配套為條件，爭(zhēng)取項(xiàng)目利益、規(guī)避項(xiàng)目弊端，不利因素盡早發(fā)現(xiàn)并及時(shí)與政府溝通協(xié)調(diào)。利用公建資源建設(shè)協(xié)助大盤控地節(jié)奏。利用政府心態(tài)引入外資資源，爭(zhēng)取項(xiàng)目利益；利用公建條件的政府協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)與政府的共贏。概況城市人口重慶江與城充分利用自然資源——濱江公園資源優(yōu)先啟動(dòng)，以小成本換取高收益濱江公園添補(bǔ)景觀角度缺位濱江公園部分優(yōu)先啟動(dòng)政府規(guī)劃中的三大公園優(yōu)先啟動(dòng)濱江公園，主要利用已有自然優(yōu)勢(shì)，以小成本啟動(dòng)公園資源。濱江公園只優(yōu)先啟動(dòng)部分資源，其區(qū)域直接服務(wù)于項(xiàng)目一期的濱江洋房，直接實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目增值。已建的濱江公園部分區(qū)域除服務(wù)一期住宅外，還直接精細(xì)化包裝納入7萬(wàn)平方米的示范區(qū)，實(shí)現(xiàn)公園應(yīng)用的又一增值。概況城市人口重慶江與城啟動(dòng)引爆點(diǎn)——7萬(wàn)平方米示范體驗(yàn)區(qū)，“規(guī)模大，局部精細(xì)化”的震撼展示入口打造體現(xiàn)精細(xì)化開盤前的動(dòng)作---7萬(wàn)平方米的體驗(yàn)區(qū)開放。開放當(dāng)晚1500余輛轎車、6500余位購(gòu)房者云聚江與城。10天后開盤當(dāng)日，10：30-17：30，325套產(chǎn)品售罄，銷售金額3.2億元。多植物選擇營(yíng)造浪漫氛圍體驗(yàn)區(qū)開放，暢享自然，吸引力強(qiáng)園林細(xì)節(jié)，實(shí)現(xiàn)與自然的過(guò)渡概況城市人口重慶江與城體驗(yàn)區(qū)開放，暢享自然，吸引力強(qiáng)配套開發(fā)節(jié)奏——高位規(guī)劃概念下的小成本配套先行，“虛”與“實(shí)”的完美結(jié)合規(guī)劃內(nèi)容面積大小開發(fā)次序備注政府公建公路約3公里已開發(fā)且首位開發(fā)包括主干道延伸段及項(xiàng)目?jī)?nèi)部通道學(xué)校100畝未知強(qiáng)調(diào)國(guó)際化教育濱江公園500畝已建部分，約6000平方米適應(yīng)一期濱江洋房的開發(fā)，利用河景自然資源投入較少體育公園未知中央濕地公園即將待建二期樓盤主要資源賣點(diǎn)項(xiàng)目配套商業(yè)中心3萬(wàn)平方米一期入伙后完成部分，五期建設(shè)完后全部完成社區(qū)藝術(shù)館1500平方米未知售樓中心、示范區(qū)約6萬(wàn)平方米已建精細(xì)化打造突顯品質(zhì)橄欖球場(chǎng)未知未知體現(xiàn)國(guó)際化打造理念教堂未知未知體現(xiàn)國(guó)際化打造理念概況城市人口重慶江與城江與城案例區(qū)域運(yùn)營(yíng)策略小結(jié)區(qū)域運(yùn)營(yíng)總結(jié)132規(guī)劃包裝精細(xì)化打造，體現(xiàn)未來(lái)前景，內(nèi)部配套緊扣國(guó)際化理念。啟動(dòng)體驗(yàn)區(qū)成功引爆，展示品牌魅力，提供可預(yù)見的大盤規(guī)劃。用最省成本最出效果的資源啟動(dòng)，啟動(dòng)最符合市場(chǎng)的產(chǎn)品，達(dá)到最小成本的最大效益。4充分利用政府資源，爭(zhēng)取項(xiàng)目利益最優(yōu)化，增加客戶信心。概況城市人口重慶江與城四線城市主城區(qū)外、超大建設(shè)規(guī)模的住宅項(xiàng)目，缺乏配套，道路通達(dá)性差大通區(qū)田家庵區(qū)謝八區(qū)田家庵區(qū)是淮南市政府所在地，是淮南市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和商貿(mào)中心一期銷售旅創(chuàng)佳績(jī)，一期一批單位的三個(gè)組團(tuán)在三次開盤當(dāng)天均達(dá)到90%的銷售率，合理的價(jià)格策略，入市成為市場(chǎng)淡市之下的熱銷樓盤多層洋房啟動(dòng)淮河市政府淮南市商貿(mào)中心項(xiàng)目地塊堤外灘涂河堤公路國(guó)慶路廣場(chǎng)北路地塊位于田區(qū)的西北角，目前的通達(dá)性較差，但廣場(chǎng)北路的修通可以大大改善項(xiàng)目地塊的通達(dá)性，緊鄰淮河地塊緊臨河堤公路，距離市政府約為3公里項(xiàng)目地塊缺乏生活配套，缺乏居住氣氛現(xiàn)有的廣場(chǎng)北路將延伸至河堤公路城市人口淮南淮河新城占地面積：共2700畝，其中規(guī)劃公園1000畝；市政道路約200畝；農(nóng)民自留地64畝；15萬(wàn)平米還建房可用建設(shè)用地1200畝容積率：不大于1.4限制條件：回遷房15萬(wàn)平方米，農(nóng)民自留地64畝建設(shè)用地被內(nèi)部道路分割約8小塊（地塊中道路規(guī)劃）用地成本：代政府修建1000畝淮河公園代政府修建地塊內(nèi)部以及內(nèi)部的市政道路復(fù)合產(chǎn)品線開發(fā)：多層洋房、別墅產(chǎn)品、小高層產(chǎn)品等等“運(yùn)營(yíng)城市，關(guān)注人居”的區(qū)域運(yùn)營(yíng)理念，占位城市總體發(fā)展目標(biāo)，借助政府規(guī)劃打造復(fù)合新城城市人口淮南淮河新城圍繞淮南城市的總體發(fā)展目標(biāo)，成為城市發(fā)展建設(shè)的有機(jī)組成部分。不僅對(duì)田家庵區(qū)域統(tǒng)一規(guī)劃與布局，更用全新的社區(qū)模式去打造一個(gè)新的區(qū)域和城市，項(xiàng)目建設(shè)快速推動(dòng)城市化發(fā)展；由政府傾力規(guī)劃優(yōu)化設(shè)計(jì)，“新城市主義”的規(guī)劃理念；復(fù)合新城打造，規(guī)避配套不足劣勢(shì)，增強(qiáng)消費(fèi)者信心風(fēng)情商業(yè)街、貴族會(huì)所、圖書館以及各種活動(dòng)中心；雙語(yǔ)幼兒園、社區(qū)制9年中小學(xué)；龍湖公園、千畝生態(tài)公園環(huán)繞私家園林；知名物業(yè)管理公司擔(dān)當(dāng)物業(yè)顧問(wèn)，以高科技全方位的安保系統(tǒng)充分保障業(yè)主的生活品質(zhì)。充分整合政府資源，以待建市政配套，來(lái)置換建設(shè)用地的使用權(quán)以及獲取相關(guān)的稅收政策以城市總體發(fā)展的高度和城市運(yùn)營(yíng)的理念，打造城市功能構(gòu)建城市缺失板塊充分利用城市交通規(guī)劃，打通80米寬的市政道路，充分利用地塊優(yōu)勢(shì)打造完善城市配套充分挖掘地塊優(yōu)勢(shì)，以水位線標(biāo)高為基礎(chǔ)，斥巨資將項(xiàng)目所在地塊整體墊高3-5米，改變田家庵片區(qū)地貌，使舊時(shí)“洼地”為社區(qū)生活所用，同時(shí)充分利用原生態(tài)資源，規(guī)劃1000畝自然公園；對(duì)城市交通進(jìn)行布局與規(guī)劃，開通80米寬廣場(chǎng)北路景觀大道，與國(guó)慶西路、湖濱路等城市主干道形成三橫六縱便捷路網(wǎng)，延伸城市繁華；將城市功能引入社區(qū)內(nèi)部。按照“5分鐘生活圈”原則，配套設(shè)施一步到位。集居住、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、教育于一體，打造立體生活之城。商業(yè)區(qū)、大型戶所、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、郵局，生活的一切都在這里得到實(shí)現(xiàn)；進(jìn)行一系列舉措：回填土、路網(wǎng)建設(shè)、建社區(qū)、建公園、建商業(yè)、教育、人文等城市配套，逐漸形成淮南田家庵新居住區(qū)核心。城市人口淮南淮河新城還建房與農(nóng)民自留地農(nóng)民房和廠房理工大學(xué)生宿室規(guī)劃中的淮河公園堤外灘涂淮河規(guī)劃中的廣場(chǎng)北路——城市的景觀大道，直通在建的體育廣場(chǎng)，距市政府約為2KM城市排洪渠主要三個(gè)借鑒點(diǎn)：高起點(diǎn)規(guī)劃、借勢(shì)政府資源、配套投入次序嚴(yán)格控制城市人口淮河新城小結(jié)案例借鑒點(diǎn)配套設(shè)施有效投入新城市主義規(guī)劃政府資源的整合利用政府資源，結(jié)