金田國際廣場娛人碼頭溝通交流提案

金田國際廣場上海誼彩溝通交流提案18:30分宿遷人民都在干什么?宿遷每天有數(shù)十萬精英在思索18:30分該去哪?你有精神生活嗎?宿遷有嗎?如果沒有,這就是市場空白!上海誼彩回家、徘徊、煩惱、無奈工薪階層：回家做飯、看電視、睡覺。又是一個(gè)無聊的夜晚青年男女：馬陵公園、幸福路、楚街？總是徘徊卻無法滿足公務(wù)員：飯店喝酒、茶館打牌、KTV。來回奔波徒增煩惱經(jīng)商人士：商務(wù)洽談、閑暇放松。無奈為了檔次氣氛東奔西走上海誼彩我們經(jīng)常聽見這樣的聲音聲音回放：宿遷就沒有一個(gè)像樣的酒吧，這里有高檔的五星級酒店嗎？廣東菜做的象宿遷菜，這里的效勞真是水平差．今天有幾個(gè)重要客戶來，請他們在哪里吃飯呢？吃完之后又該去哪里呢？頭痛，真的是煩惱，宿遷幾時(shí)才能有呢？讓我們回過頭來看為什么？商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種顯得十分分散，分布比例也很不均衡。幸福中路：零售百貨、服裝、零星休閑業(yè)楚街：餐飲為主但檔次不高開展大道：賓館、售樓中心、電子產(chǎn)品宿遷人口本來就少，卻為了滿足不同的需要東奔西走。很難形成繁華的商業(yè)圈，也降低了人們主動(dòng)消費(fèi)的信心。上海誼彩消費(fèi)者的渴望不要為下班后去哪放松而煩惱不要為請客戶去哪吃飯而傷神不要為吃完后去哪娛樂而苦惱宿遷需要一個(gè)集餐飲、購物、娛樂、休閑等工程為一體的一站式消費(fèi)廣場。上海誼彩這個(gè)地方存在嗎？“她〞在哪里？上海誼彩金田國際廣場娛人碼頭為宿遷而來，為尊駕而建上海誼彩根本情況

本工程處于江蘇省宿遷市城市中心，交通便捷，環(huán)境優(yōu)美，地理位置十分優(yōu)越，條件得天獨(dú)厚。本地塊東臨黃河南路，南臨花市街，西面依水而落臨古黃河，北臨城市干道黃運(yùn)中路。地塊平整，形狀根本成梯形，擬建設(shè)一集商業(yè)、酒店式公寓、住宅為一體的綜合商業(yè)區(qū)及住宅區(qū)。上海誼彩工程SWOT分析

優(yōu)勢〔S〕1、地處城市核心位置，區(qū)位優(yōu)勢較為明顯。2、靠近黃河，今后休閑廣場的投入使用會(huì)加大人流量，工程的增值空間充裕；3、臨幸福路與楚街，距汽車客運(yùn)站較近，交通和物流都非常便捷；4、臨商業(yè)步行街，商業(yè)前景可觀；5、工程商業(yè)體量較大、容易形成大市場；6、工程臨街一幢98.6米的高樓,是本工程獨(dú)特的招牌,也提升了本工程的檔次和商業(yè)氣氛.7、開發(fā)商投入大筆資金修建的沿河風(fēng)光帶和中心市民廣場是增加人流,提高商業(yè)知名度的保障.8、外立面設(shè)計(jì)美觀，有效提升了物業(yè)檔次。劣勢〔W〕1、片區(qū)內(nèi)商業(yè)氣氛不是很濃；2、工程前邊的轉(zhuǎn)盤路與橋,很難留的住人;3、相對幸福路和楚街,工程所在地不被人們認(rèn)可為商業(yè)繁華地;4、片區(qū)商業(yè)氣氛需要較長時(shí)間來培育；5、期房工程，品質(zhì)能否最終落實(shí)成為影響購置的阻力;6、開發(fā)商在宿遷市區(qū)的知名度不高，招商缺乏品牌支撐。時(shí)機(jī)〔O〕1、宿遷市經(jīng)濟(jì)增長迅速，招商引資力度加大，這會(huì)給房地產(chǎn)工程帶來新的契機(jī)；2、本工程前期規(guī)劃超前，周邊同樣規(guī)劃的工程不多，近一兩年之內(nèi)沒有同類工程推出；3、該片區(qū)連接新開發(fā)片區(qū)和老城區(qū)，周邊相似工程較多，容易形成大片區(qū)商業(yè)氣氛；危脅〔T〕1、周邊新建和竣工商業(yè)空置較多，對工程的招商、銷售有一定的壓力。2、老商業(yè)區(qū)有局部商業(yè)物業(yè)仍在銷售中，會(huì)分流一局部客源；3、目前宿遷房地產(chǎn)市場較不可觀，容易影響客戶投資信心。SWOT矩陣策略配對SO策略：發(fā)揮優(yōu)勢，利用時(shí)機(jī)1〕發(fā)揮地段的優(yōu)勢，突出工程升值空間充裕；2〕發(fā)揮新區(qū)與老城區(qū)紐帶的優(yōu)勢，突出大環(huán)境的利好和置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)小的優(yōu)勢，從而帶開工程的銷售；3〕發(fā)揮交通優(yōu)勢，突出便捷交通給人流、物流運(yùn)輸帶來的可靠性；4〕利用本工程周邊同檔次同規(guī)劃競爭工程較少的時(shí)機(jī)，突出本工程在該片區(qū)的稀缺性；WT策略：弱化劣勢，躲避威脅1〕轉(zhuǎn)移銷售中心到工程現(xiàn)場，利用中心市民廣場和沿河風(fēng)光帶竣工后人流大的優(yōu)勢，宣傳工程；2〕通過與專業(yè)代理公司和相關(guān)專業(yè)協(xié)作單位合作，以此彌補(bǔ)開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的缺乏和提高開發(fā)商在宿遷的知名度；3〕通過對工程擁有眾多品牌商品的宣傳吸引可能流失的客戶群〔通過前期招商〕。宿遷第一高樓娛人碼頭的心臟

定位篇

打造宿遷集購物、休閑、娛樂、居住為一體的地產(chǎn)航母P影響商業(yè)經(jīng)營大局部原因是停車系統(tǒng).P購置商鋪,誰還會(huì)送停車場?P未來街鋪的命運(yùn),就是停車場的命運(yùn)P哪里有停車場,就去那里消費(fèi),這是市場的趨向.結(jié)論：-2層規(guī)劃為大型停車場地下大型超市

市場占有率是超市開展的必經(jīng)之路,但由于面積大,毛利低,所以承受的租金水平低,本工程-1層作為超市,即可以聚集商業(yè)人氣,也到達(dá)了商家的租金要求。

品牌百貨商場百貨零售業(yè)的品牌經(jīng)營是一種集聚式的展示，消費(fèi)者在品牌比照中，一站式購齊男女服裝、化裝品、鐘表、黃金珠寶、運(yùn)動(dòng)商品和高檔食品等百貨商品。百貨零售商場正好滿足了這種市場需求

電影院

提高輻射半徑,營造商業(yè)氣氛,吸引與電影娛樂相關(guān)的其他商業(yè)的形成.Cinema這里不止有物質(zhì)的享受，更有精神的大餐。

投名狀、集結(jié)號、色戒讓你重新認(rèn)識(shí)兄弟、組織和男人…品牌餐飲

是方寸舌間，味蕾世界的娛樂商利，衍生在口腹食海中Coffeebar

咖啡館

是異域情懷、品味生活的滋味

商機(jī)、飄蕩在咖啡的空氣中Bar

酒吧

是情感互聯(lián)、挑戰(zhàn)禁忌的娛樂

商情，釋放在喧囂音樂中

購物是趕拼潮流、同步時(shí)尚的娛樂，商氣，引爆在接踵人流中；運(yùn)動(dòng)是魅力熱身、有氧耗脂的娛樂，商道，藏身于休閑空間中。沿街及內(nèi)街商鋪2—3樓規(guī)劃為運(yùn)動(dòng)天地，以桌球室、乒乓球室、健身房、溜冰室、游藝廳為主2021奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)將熱火至2021年迎接2021奧運(yùn)娛人碼頭刺激你的運(yùn)動(dòng)神經(jīng)。為您的身體充電時(shí)尚達(dá)人街眼鏡、珠寶、數(shù)碼產(chǎn)品、音像、書籍業(yè)態(tài)由于毛利較高，局部業(yè)態(tài)毛利可到30%以上，可承受較高的租金，是保證理想的投資回報(bào)率的因素之一。沿街底鋪從價(jià)值上面考慮，應(yīng)該以這些業(yè)態(tài)為主打破分散經(jīng)營的弱勢

打造宿遷商業(yè)的航母在娛人碼頭你能買到什么

從早上開始一直到晚上,一直到第二天,第三天,消費(fèi)者可以在這里進(jìn)行一條龍的生活消費(fèi),這是我們需要好好思考的問題.宿遷休閑餐飲娛樂集結(jié)號

金田國際廣場娛人碼頭建成后

18：30宿遷街道上人呢？

“應(yīng)該是這樣的一個(gè)景象！〞魔方酒店公寓童年的魔方，轉(zhuǎn)動(dòng)了我的思想金田的魔方，成就了我的夢想拎包入住，甜蜜生活從魔方公寓開始！

市場篇商業(yè)業(yè)態(tài)分析零售與專業(yè)批發(fā)商場：名稱經(jīng)營面積義烏國際商貿(mào)城146萬平方米楚街一期15000平方米霸王商城10100平方米淮海建材城91000平方米發(fā)展大道綜合樓93000平方米大中型生活超市：名稱經(jīng)營場地面積蘇果超市西湖路蘇果平價(jià)店1-3層普瑪特超市幸福中路普瑪特購物中心1-3層時(shí)代超市金柏年二層、三層大潤發(fā)超市在建電器專業(yè)店：

名稱經(jīng)營場地面積數(shù)碼廣場宿遷新聞中心整一層五星電器老百貨大樓二層、三層蘇寧電器富康路西湖路一層、二層國美電器時(shí)代廣場二層、三層宿遷市區(qū)的商業(yè)從分布來看，可以認(rèn)為是以幸福路、市府東路、西湖路、開展大道圍成的商業(yè)片區(qū)。商業(yè)氣氛處于幸福中路的幾個(gè)大中型商場依靠道路的人流量，但是由于人流總量有限，經(jīng)營狀況一般，服裝、鞋帽專賣店同時(shí)光臨的人數(shù)缺乏5人。由于宿遷目前大興土木，陸續(xù)開發(fā)推出的樓盤較多，裝修房子的戶主對建材、裝飾材料需求較大，該行業(yè)目前呈現(xiàn)良好勢頭。商業(yè)用房價(jià)格分析租金:在三年以前，宿城區(qū)月租金在10-30元/㎡/月現(xiàn)在租金價(jià)格上漲到50-270/㎡/月〔幸福中路〕。售價(jià):在三年前2000-6000元/㎡如今6000-13000元/平方米，

根據(jù)目前宿遷的經(jīng)濟(jì)情況、人口數(shù)量、新開發(fā)商業(yè)物業(yè)面積、目前的租金價(jià)格來判斷，在未來3年內(nèi)，宿遷商業(yè)物業(yè)的銷售價(jià)格會(huì)保持在現(xiàn)有的價(jià)格區(qū)間內(nèi)，不會(huì)有較大幅度的上漲。社區(qū)消費(fèi)中心的商業(yè)調(diào)研數(shù)據(jù)與分析片區(qū)商業(yè)數(shù)據(jù)分析圖表社區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種顯得十分分散，分布比例也很不均衡，沒有突出的主力商業(yè)業(yè)態(tài)，整個(gè)社區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)出典型的傳統(tǒng)社區(qū)消費(fèi)中心的特征。商業(yè)鋪面面積過大。這樣使得商鋪總價(jià)很高，限制了小投資客的進(jìn)入門檻.幸福路租金調(diào)查表商鋪名稱（幸福路由北至南）面積年租金額香榭里明珠售樓處230㎡（四間門面）26萬（3.14元·天/㎡）風(fēng)影理發(fā)室160㎡（三間門面）10萬（1.74元·天/㎡）小肥羊600㎡（樓上500，樓下100）19萬（0.87元·天/㎡）幸福村酒店1000㎡（樓下220㎡，樓上800㎡）26.5萬（0.74元·天/㎡）三千里燒烤120㎡7萬（1.62元·天/㎡）玉米人快餐店270㎡（五間門面）17.8萬，每年遞增3-5%（1.83元·天/㎡）帕瑞斯蛋糕房56㎡3萬（1.48元·天/㎡）濱江花園售樓處56㎡3萬（1.48元·天/㎡）煙酒專賣店56㎡3萬（1.48元·天/㎡）千里緣飯店700㎡（樓上600㎡，樓下100㎡）17萬（0.67元·天/㎡）普瑪特旁邊商鋪30㎡-50㎡（9元·天/㎡）金港花園旁邊商鋪50㎡左右（3元·天/㎡）說明整個(gè)片區(qū)現(xiàn)在典型的商業(yè)特征就是傳統(tǒng)社區(qū)消費(fèi)中心，其經(jīng)營檔次低，商家品牌低，所以商業(yè)鋪面的價(jià)值低，如幸福家園底商，都在一個(gè)較低的租金范圍，相反的是在幸福中路普瑪特周邊的租金都到達(dá)了90元/月甚至270元/月。從而可以看出超市與肯德基的強(qiáng)大市場號召力。價(jià)格定位價(jià)格制定原那么價(jià)格的差異性原那么價(jià)格的階段性原那么工程單位定價(jià)原那么為

一樓價(jià)格相對最高，二樓其次，三樓、四樓居中，負(fù)一樓最低。臨路單位面積單價(jià)售價(jià)高，背路單位面積售價(jià)低；臨廣場單位面積售價(jià)高，背廣場單位面積售價(jià)低；小面積單位售價(jià)高，大面積單位售價(jià)低。價(jià)格初步定價(jià)出租均價(jià)負(fù)一樓：18元/m2/月一樓：70元/m2/月二樓：27元/m2/月三樓：21元/m2/月租金可按每年5％的漲幅上漲。根據(jù)我們對宿遷市場的調(diào)查，總結(jié)認(rèn)為工程的投資回報(bào)期確定在14年左右較適宜〔此處未考慮租金年上漲〕，那么建筑面積銷售均價(jià)為：負(fù)一樓：3000元/m2一樓：11000元/m2二樓：4500元/m2三樓：3500元/m2價(jià)格浮動(dòng)由于本工程商業(yè)的特殊性，考慮到后期的銷售，在進(jìn)入強(qiáng)銷期后，根據(jù)實(shí)際銷售情況，有針對性的對商業(yè)物業(yè)價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)浮動(dòng)，以促進(jìn)工程商業(yè)的全面銷售。工程規(guī)劃布局及包裝建議工程規(guī)劃布局建議

打造便捷的購物通道、方便的休閑娛樂交通體系，創(chuàng)立舒適宜人的消費(fèi)環(huán)境。

規(guī)劃布局考慮人性的需求，打造購物、休閑娛樂購物通道，科學(xué)營造交通網(wǎng)絡(luò)和室內(nèi)外空間系統(tǒng)，構(gòu)筑滿足購物及休閑娛樂各項(xiàng)需求的交通體系，在工程第一層交通死角處設(shè)置進(jìn)入負(fù)一層超市和商場二層的扶梯，取消現(xiàn)在的商場主入口門外的綠化帶，方便人流出入，商場主入口旁臨轉(zhuǎn)盤路處設(shè)置為商場做促銷、宣傳活動(dòng)的場所，創(chuàng)立“人氣〞、“商氣〞互補(bǔ)互動(dòng)的人性化生活空間。堅(jiān)持“生態(tài)優(yōu)化〞原那么，創(chuàng)造城市新空間特色遵循“生態(tài)優(yōu)先〞原那么，通過工程內(nèi)部的開敞空間及景采光面的強(qiáng)化處理，創(chuàng)造性地營造富有青春活力的城市新空間格局。經(jīng)營布局建議居住功能區(qū)娛人碼頭游艇區(qū)時(shí)尚達(dá)人街魔方酒店公寓運(yùn)動(dòng)品牌專賣店沿河風(fēng)光帶細(xì)節(jié)表達(dá)內(nèi)街通透的門面沿河五彩霓虹燈個(gè)性化的店招露臺(tái)敞開式咖啡館沿河休閑小吃風(fēng)情街魔方公寓的五彩內(nèi)裝飾燈“購物商場〞與“餐飲、休閑娛樂中心〞從某種程度上講有著極大的關(guān)聯(lián)性，但在經(jīng)營上又各有特色，因此，在樓層和布局上雖然將其分成兩個(gè)部份，但絕不可完全隔離，是一個(gè)相對獨(dú)立的有機(jī)統(tǒng)一體，其相連相通的規(guī)劃布局，既能為消費(fèi)者提供極盡可能的方便，又能使其全方位的享有“綠色通道〞所帶來的便利性。工程包裝建議加快工程進(jìn)度，盡快樹立樓盤整體形象由于本工程目前仍在前期拆遷工作中，外圍為施工防護(hù)網(wǎng)，工程給市民的印象感覺較一般，隨著建設(shè)施工進(jìn)度的日益加快，在市民心中的印象正得到日益改善，我們建議應(yīng)該加快工程進(jìn)度，早日樹立樓盤良好形象。建議施工場地進(jìn)行美化處理工程施工場地條件較差，缺乏熱火朝天的施工氣氛，給市民的期待性不強(qiáng)，我們建議給施工場地進(jìn)行初步包裝美化，在施工階段也能給市民留下很好的印象。設(shè)立導(dǎo)示牌，對外來消費(fèi)者進(jìn)行引導(dǎo)由于本工程商業(yè)面向新老社區(qū)，而消費(fèi)者對本案不太熟悉，影響人流的正常進(jìn)入，所以建議設(shè)立導(dǎo)示排〔主要為主干道、步行街至工程處〕樓書及招商手冊工程營銷推廣策略工程命名金田國際廣場娛人碼頭營銷推廣主題

——“多功能立體式商業(yè)城〞“多功能〞：意味著工程可以滿足消費(fèi)者多種方面的需求，客戶可以親身體驗(yàn)。“立體式〞：直觀的表達(dá)出工程的功能和屬性，便于客戶對工程的商業(yè)功能進(jìn)行認(rèn)知?！吧虡I(yè)城〞：顯示出工程在實(shí)力、規(guī)模、特色上都與其他商場不同，更勝一籌。營銷推廣原那么性要點(diǎn)用主力店展示品質(zhì)在營銷中注重銷售控制應(yīng)有統(tǒng)一的營銷形象應(yīng)注重營銷手法的系統(tǒng)性工程賣點(diǎn)提煉組合宿遷首家多功能立體式商業(yè)城

宿遷目前商業(yè)分散，業(yè)態(tài)單一，商業(yè)檔次低，本工程處于宿遷城區(qū)核心口岸，加之獨(dú)特的定位更凸顯投資的價(jià)值。-1F超市3F電影院1-2F百貨-2F停車場3F露臺(tái)休閑茶座挺拔俊朗、卓爾不群工程臨古黃河市民中心廣場拔地而起，挺拔俊朗、簡約大氣、風(fēng)格現(xiàn)代，必將成為一道亮麗的城市風(fēng)景和宿城區(qū)商圈的形象焦點(diǎn)。休閑娛樂與購物的有機(jī)結(jié)合工程的休閑娛樂設(shè)施，給購物人群一個(gè)好去處，既給工程的總體品質(zhì)有所提高，也填補(bǔ)了宿遷市場空白。工程營銷推廣目標(biāo)工程要實(shí)現(xiàn)良好的開盤效果及穩(wěn)定的業(yè)績持續(xù)，獲得較快的資金回籠速度。工程前期營期績效在很大程度上依賴于投資戶，因此在本推廣中應(yīng)該注重對投資戶的吸引。工程的各個(gè)營銷階段要有合理機(jī)動(dòng)的銷售控制策略及與之匹配的營銷手法，使工程推廣具備合理的節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)整體銷售的成功。工程總體營銷策略綱要價(jià)格策略隨著銷售的進(jìn)展，價(jià)格策略采用“低開高走〞。在開盤階段：推出住宅〔3#6#10#的局部房源〕市場知名度培育起來后：推出酒店公寓裙樓局部的負(fù)1、3、4樓局部單位，用較高的性價(jià)比沖擊市場，成就工程開盤的持續(xù)熱銷，有較大的成功把握

商家的不斷入駐品質(zhì)的逐步凸現(xiàn)形象的逐步樹立房價(jià)水平的上浮

最終實(shí)現(xiàn)整體銷售

推出一樓及二樓

裙樓的成功招商和銷售可以帶動(dòng)住宅底商的銷售和價(jià)格提升。所以裙樓的銷售是商業(yè)銷售中的關(guān)鍵

資金密集型的開發(fā)商+智力密集型的代理商宿遷的夜生活在金田國際廣`場才剛剛開始輔助促銷策略開發(fā)商承諾一次性返還租金數(shù)年在原本較低單價(jià)的根底上，開發(fā)商再承諾一次性返還數(shù)年租金，總共返還三年，既能給投資者以更低總價(jià)的感覺，又能表現(xiàn)出開發(fā)商對工程的信心，也給投資者吃一顆工程大好“錢景〞的定心丸。借助政府政策優(yōu)勢，吸引大商家和其他商場經(jīng)營戶入駐與政府商談，爭取讓本工程成為市政府重點(diǎn)扶持工程，政策上對本工程入駐商家的傾斜。以免稅兩年等優(yōu)惠政策吸引商家。營運(yùn)管理目標(biāo)開發(fā)商自行成立經(jīng)營管理公司,聘請知名物業(yè)管理公司和知名經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)聯(lián)手參與物業(yè)管理與經(jīng)營管理。營銷管理：目標(biāo)是提升市場的知名度及品牌形象，具體內(nèi)容包括對各店鋪進(jìn)行營銷支援并舉辦統(tǒng)一的博覽會(huì)/發(fā)布會(huì)/上市會(huì)等宣傳推廣活動(dòng)。物業(yè)管理：目標(biāo)是為入駐商家和來市場的顧客提供一個(gè)舒適而又平安的環(huán)境，具體內(nèi)容包括環(huán)境設(shè)備的維護(hù)、平安保衛(wèi)管理等。租戶管理：目標(biāo)是營造標(biāo)準(zhǔn)的市場環(huán)境，包括商務(wù)咨詢、經(jīng)營分析、店鋪調(diào)整、調(diào)節(jié)管理等。包裝策略對于本工程來說，應(yīng)注重從細(xì)節(jié)去表達(dá)差異化。銷售資料樓書：主要為形象圖片及文案，闡述工程開發(fā)理念及對投資者的理解和尊重，有較強(qiáng)的感性色彩，可以一定程度上提升工程的形象檔次。單頁：主要直觀羅列闡述工程賣點(diǎn)。品質(zhì)推薦書：休閑娛樂設(shè)施，購物商場，給予客戶準(zhǔn)確的物業(yè)品質(zhì)信息。效勞手冊：效勞內(nèi)容細(xì)那么及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。品牌培育策略房地產(chǎn)企業(yè)的品牌培育是一個(gè)相當(dāng)長的過程，依賴于企業(yè)知名度、業(yè)績、口碑等多個(gè)元素的共同作用。對于貴司那么言，本工程運(yùn)作的品牌培育目標(biāo)有三個(gè)層面：一是用良好的銷售業(yè)績樹立市場形象；二是用高品質(zhì)的產(chǎn)品培育企業(yè)信譽(yù)形象；三是爭取贏得良好的社會(huì)口碑、穩(wěn)固企業(yè)形象。針對以上幾個(gè)層面目的，在工程營銷中主要有幾個(gè)要點(diǎn)：一是在推廣中做好銷售控制，并加強(qiáng)與新聞單位的合作，一方面工程在市場上每推出即售完，市場形象好；二是各個(gè)階段都有新聞點(diǎn)，工程及企業(yè)的見報(bào)率都極高，由此取得良好的入市形象。二是工程的施工進(jìn)度要快，工地形象要好，示范單位的裝飾要在風(fēng)格和細(xì)節(jié)上下工夫，在期房階段通過包裝展示產(chǎn)品品質(zhì)。三是在銷售中有統(tǒng)一整潔的人員形象和良好的效勞態(tài)度，在工程入住前使客戶從另一個(gè)層面感受企業(yè)的效勞素養(yǎng)。工程經(jīng)營建議“統(tǒng)一經(jīng)營〞模式：基點(diǎn)一：經(jīng)營管理公司基點(diǎn)二：帶租約的產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)灾鹘?jīng)營：不管是由各商家“統(tǒng)一經(jīng)營〞模式也好，還是由金田經(jīng)營管理公司的“品牌經(jīng)營商〞模式也罷，都有其優(yōu)劣勢，但對于整個(gè)工程而言，都是可行的。在此，我們可將“統(tǒng)一經(jīng)營〞模式比之為“借雞下蛋〞，而將“自主經(jīng)營〞模式形象地比較為“蓄水養(yǎng)魚〞，工程招商策略一、招商原那么力爭做到“品牌化、系列化、檔次化〞—— 知名品牌塑造市場形象—— 暢銷品牌培育市場商氣—— 群眾品牌吸引市場人氣招商對象——宿遷外鄉(xiāng)及國際知名百貨企業(yè)、超市商家及企業(yè)為主，小品牌為輔。同時(shí)，根據(jù)工程定位和市場的需要，率先在宿遷市各成熟市場有選擇地開展招商工作，重點(diǎn)招商目標(biāo)如下所示：—— 擁有宿遷外鄉(xiāng)知名品牌百貨、超市、休閑娛樂經(jīng)營商家—— 認(rèn)同本工程經(jīng)營理念的新型企業(yè)。—— 具有市場拓展能力的百貨、超市、休閑娛樂商家—— 經(jīng)營誠信、實(shí)力雄厚的商家招商策略〔一〕一個(gè)核心：——以“休閑娛樂式購物〞模式定位為核心，對主力商家展開招商活動(dòng)1、要做旺“金田購物廣場〞，核心主力商家是關(guān)鍵。我們將利用廣泛的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)及與浙商聯(lián)會(huì)良好的聯(lián)盟資源，優(yōu)勢互補(bǔ)和全面整合，成功引入符合“百貨、超市〞市場定位的主力商家，“以大帶小〞并起到對帶動(dòng)作用和規(guī)模效應(yīng)，解決品牌效應(yīng)、積聚效應(yīng)、經(jīng)營管理等相關(guān)問題。同時(shí)，也起到對商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)改進(jìn)等決定性作用，以及對產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售的促進(jìn)作用。2、招商的制勝法寶是——“金田購物廣場〞擁有宿遷類似商業(yè)物業(yè)不可替代的區(qū)位優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢，以及輻射周邊區(qū)域的市場前景和適度超前的市場定位。3、在商業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)劃還沒有定案前，盡快敲定核心主力商家的意向性合同。4、招商對象：宿遷外鄉(xiāng)及周邊知名百貨企業(yè)、超市商家及企業(yè)為主，小品牌為