大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告2023年

大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)匯報(bào)一、都市概況大連市地處歐亞大陸東岸，中國(guó)遼東半島最南端，東瀕黃海，西臨渤海，南與山東半島隔海相望，與日本、韓國(guó)、朝鮮和俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)相鄰，位于東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的交匯處，背靠東北地區(qū)和內(nèi)蒙古東部廣闊的腹地，隔海與日本、韓國(guó)等國(guó)毗鄰，在我國(guó)東北及俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)與日韓及東南亞地區(qū)之間資源與資金、技術(shù)的對(duì)流中起到了樞紐作用。大連市現(xiàn)轄3個(gè)縣級(jí)市(瓦房店市、普蘭店市、莊河市)、1個(gè)縣(長(zhǎng)?？h)和6個(gè)區(qū)(中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)、旅順口區(qū)、金州區(qū))。此外，尚有4個(gè)國(guó)家級(jí)對(duì)外開放先導(dǎo)區(qū)(開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、金石灘國(guó)家旅游度假區(qū))。二、都市規(guī)劃1、功能布局按照“西拓北進(jìn)”的思緒，把大連城區(qū)西拓至旅順、北擴(kuò)到金州，構(gòu)筑“兩城三星”組團(tuán)式都市空間布局。“兩城”即大連主城區(qū)與大連新市區(qū)，“三星”即莊河市、瓦房店市和普蘭店市三個(gè)衛(wèi)星城。主城區(qū)由中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)和旅順口區(qū)構(gòu)成。把甘井子區(qū)的農(nóng)村部分和旅順口區(qū)納入主城區(qū)，與老市區(qū)融為一體。新市區(qū)由開發(fā)區(qū)、金州區(qū)、保稅區(qū)、出口加工區(qū)、金石灘旅游度假區(qū)、“雙D港”、大窯灣港區(qū)構(gòu)成。主城區(qū)與新市區(qū)通過(guò)迅速路和快軌連接，形成互相連通的雙城格局。主城區(qū)功能定位為行政文化中心、中央商務(wù)區(qū)和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)區(qū)。旅順口區(qū)納入主城區(qū)，其功能定位是旅游名勝區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)和大學(xué)城。新市區(qū)功能定位為技術(shù)先進(jìn)的工業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代物流基地和重要口岸。三個(gè)衛(wèi)星城功能定位為資金技術(shù)密集和勞動(dòng)密集型的工業(yè)加工區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)和特色旅游區(qū)。2、都市未來(lái)發(fā)展方向2.1主城區(qū)“西拓北進(jìn)”（1）北進(jìn)：甘井子區(qū)是主城區(qū)“西拓北進(jìn)”的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。甘井子區(qū)將在統(tǒng)一規(guī)劃的指導(dǎo)下，加緊都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，全面提高都市化水平。調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，大力發(fā)展與主城區(qū)相適應(yīng)的高新技術(shù)、現(xiàn)代物流、軟件和信息服務(wù)、教育培訓(xùn)等現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)。加大生態(tài)環(huán)境的修復(fù)整改力度，完畢北部工業(yè)區(qū)的搬遷改造，建成西郊森林公園，改善都市中心區(qū)的生態(tài)環(huán)境。（2）西拓：旅順口區(qū)是主城區(qū)"西拓"的延伸區(qū)，旅順口區(qū)將按照"現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、歷史名城、旅游勝地"的定位，保護(hù)好旅順特有的歷史文脈、都市景觀、濱海風(fēng)光和森林植被。集中開發(fā)建設(shè)旅順開發(fā)區(qū)、雙島灣、高新園區(qū)和大學(xué)城。區(qū)內(nèi)的農(nóng)業(yè)將加緊向工廠化、設(shè)施化的都市型農(nóng)業(yè)、循環(huán)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型。2.2都市“北進(jìn)”金州區(qū)是都市“北進(jìn)”的重點(diǎn)區(qū)域，也是新城區(qū)的重要構(gòu)成部分，將根據(jù)都市總體規(guī)劃規(guī)定，調(diào)整經(jīng)濟(jì)與人口布局，推進(jìn)功能區(qū)開發(fā)，提高產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，加緊基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。重點(diǎn)發(fā)展以精品鋼材、裝備制造、電子為主體的臨海、臨港工業(yè)，成為跨國(guó)企業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、都市企業(yè)搬遷改造和產(chǎn)業(yè)拓展的重要承接地。開發(fā)建設(shè)好金州灣。盡快實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)方式和生活方式的轉(zhuǎn)變，積極與新城區(qū)發(fā)展并軌，形成有機(jī)整體。3、都市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響大連“西拓北進(jìn)”戰(zhàn)略的實(shí)行，促使甘井子區(qū)、旅順口區(qū)、先導(dǎo)區(qū)、金州區(qū)迎來(lái)迅速發(fā)展的機(jī)遇，土地放量大增，房地產(chǎn)投資額大幅攀升，樓盤遍地開花。原有成熟的居住區(qū)、因規(guī)劃而帶來(lái)新的都市居住區(qū)、規(guī)劃交通動(dòng)線沿線區(qū)域、具有自然資源優(yōu)勢(shì)的區(qū)域，紛紛成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、市內(nèi)四區(qū)土地市場(chǎng)分析近年來(lái)，大連土地放量起伏較大，認(rèn)為例，整年土地放量到達(dá)了381.73萬(wàn)平方米，也是迄今為止土地放量最高的一年，由此引起了土地閑置量的大幅增長(zhǎng)，在克制過(guò)快的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)勢(shì)頭的大背景下，清理閑置土地成了重中之重，土地的放量大幅縮減，而隨即的和土地放量雖然明顯回升，但仍不及的放量，土地市場(chǎng)的放量展現(xiàn)出穩(wěn)定發(fā)展的趨勢(shì)，詳見(jiàn)下圖：以來(lái)，土地供應(yīng)面積中甘井子區(qū)放量最大，沙河口區(qū)另一方面，中山區(qū)和西崗區(qū)基本上放量很小，由于拆遷改造有大幅增長(zhǎng)。從各區(qū)所占比例來(lái)看，甘井子份額最大，伴隨大連“西拓北進(jìn)”戰(zhàn)略的實(shí)行，可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)甘井子區(qū)土地放量仍然最大，從上六個(gè)月土地放量就可以看出，未來(lái)甘井子樓盤數(shù)量將最多，這將變化目前大連居住的格局，土地成交詳細(xì)明細(xì)見(jiàn)下表：年度用途區(qū)域面積(㎡)建面(㎡)地價(jià)(元/㎡)樓面價(jià)格(元/㎡)住宅及公建商業(yè)及辦公市內(nèi)四區(qū)3497437591613330071777中山區(qū)22978075812392032789沙河口區(qū)457660120556472632757西崗區(qū)34554850302842582925甘井子區(qū)2464449344941814631045上六個(gè)月（7月底）住宅及公建商業(yè)及辦公市內(nèi)四區(qū)2254277301069729122180中山區(qū)沙河口區(qū)24151049128854762692西崗區(qū)149504003068822570甘井子區(qū)1997817247937925722072按照大連土地供應(yīng)計(jì)劃，土地供應(yīng)面積、建筑面積絕對(duì)數(shù)逐年上漲，按照中央政策規(guī)定控制了土地供應(yīng)面積上漲幅度；土地出讓平均價(jià)格節(jié)節(jié)走高（由于大連目前土地資料中商業(yè)和住宅用途的土地沒(méi)有分列及單獨(dú)計(jì)價(jià)，平均地價(jià)也許會(huì)受土地用途性質(zhì)的影響而有所偏差）；樓面地價(jià)也是水漲船高；容積率逐年增大，土地運(yùn)用率也在提高。2、開發(fā)投資狀況①開發(fā)投資額在振興東北老工業(yè)基地政策的推進(jìn)下，大連市房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年高速增長(zhǎng)?！筮B房地產(chǎn)開發(fā)投資額平均每年增長(zhǎng)率達(dá)21.58%，尤其是近三年，分別以年增長(zhǎng)38.2%、27.1%和27.1%的高速度運(yùn)行；房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資比重日趨合理，從39.8%下降到22.95%。，大連房地產(chǎn)開發(fā)投資額為337.2億元，比上年增長(zhǎng)27.1%；占固定資產(chǎn)投資額的22.95%。比上年下降了0.95個(gè)百分點(diǎn)。②開竣工面積—大連房地產(chǎn)開發(fā)新動(dòng)工面積平均每年為657萬(wàn)㎡，施工面積為1517萬(wàn)㎡，竣工面積為502萬(wàn)㎡；前三年供應(yīng)量比較平穩(wěn)，、供應(yīng)量銳減，導(dǎo)致市場(chǎng)供不應(yīng)求，供應(yīng)量有較大增長(zhǎng)。，房地產(chǎn)開發(fā)狀況整體水平好于，新動(dòng)工面積為1126.3萬(wàn)㎡，比上年增長(zhǎng)76.6%；施工面積為2196.1萬(wàn)㎡，比上年增長(zhǎng)39.9%；竣工面積為537.8㎡，比上年增長(zhǎng)37.7%。3、商品住宅銷售分析①量增價(jià)升，空置面積下降銷售量逐年增長(zhǎng)，從的486.2萬(wàn)㎡增長(zhǎng)到的628.8萬(wàn)㎡，增長(zhǎng)了29.3%；商品房銷售額同比也大幅攀升，從的151.5億元增長(zhǎng)至的284.5億元，增長(zhǎng)了0.88倍。，商品房銷售面積為628.8萬(wàn)㎡，比上年增長(zhǎng)了24.6%，銷售額為284.5億元，增長(zhǎng)了51.8%，銷售額漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銷售面積增長(zhǎng)漲幅，房?jī)r(jià)呈迅速飆升的態(tài)勢(shì)。同步商品房空置面積逐年下降，環(huán)比下降17％、7％，住宅空置面積環(huán)比逐年下降28％、6％。商品房房?jī)r(jià)逐年增長(zhǎng)，從的3116元/㎡增長(zhǎng)到的4524元/㎡，增長(zhǎng)了45.2%；住宅銷售價(jià)格也大幅攀升，從的2973元/㎡增長(zhǎng)至的4256元/㎡，增長(zhǎng)了0.43倍。分析：從以上數(shù)據(jù)看，大連房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于供需兩旺，態(tài)勢(shì)良好，但價(jià)格增幅過(guò)快。４、板塊分析按照大連房地產(chǎn)經(jīng)典指數(shù)樣本的選擇，大連房地產(chǎn)分為14個(gè)板塊，分別為東港區(qū)、中心區(qū)、星海灣區(qū)、軟件園區(qū)、虎灘區(qū)、西山水庫(kù)區(qū)、機(jī)場(chǎng)新區(qū)、周水前區(qū)、中北區(qū)、小平島區(qū)域、開發(fā)區(qū)、旅順片區(qū)、金州區(qū)。（1）、東港區(qū)從底政府對(duì)東港區(qū)域進(jìn)行搬遷起，東港規(guī)劃進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性階段。新東港將以水景、花園兩大要素作為景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)的主題，吸納30.82公頃中高檔住宅區(qū)、7.89公頃公園綠地、13.2公頃沿海休閑綠帶和10.42公頃文化娛樂(lè)用地，擁有擴(kuò)展后長(zhǎng)度達(dá)３公里的人民路，４公里長(zhǎng)濱海親水岸線，跨海大橋，游艇港、景觀臺(tái)、景觀防波堤壩和人工海水浴場(chǎng)岸線等。改造后的東港將成為一種集商貿(mào)、旅游、居住、觀光為一體的國(guó)際航運(yùn)中心的中心商務(wù)區(qū)。代表樓盤有名仕財(cái)富中心、運(yùn)達(dá)嘉洲陽(yáng)光、金廣東海岸、萬(wàn)隆托斯卡納、宏都嘉園、嘉和把戲年華等。特性：為響應(yīng)大連市政府東港改造的需要和進(jìn)度，東港區(qū)域項(xiàng)目都定位中高檔，項(xiàng)目賣點(diǎn)重要是東港未來(lái)的發(fā)展?jié)摿偷锰飒?dú)厚的地段和海景優(yōu)勢(shì)，房?jī)r(jià)日趨上揚(yáng)，基本都突破10000元/㎡。發(fā)展?jié)摿Γ簴|港區(qū)域不可替代的地段和海景優(yōu)勢(shì)決定了此區(qū)域樓盤的持續(xù)走高，為市場(chǎng)所看好。（2）、中心區(qū)中心區(qū)的樓盤價(jià)格一直處在高位，該片區(qū)處在大連市的市中心區(qū)域，重要包括人民廣場(chǎng)、中山廣場(chǎng)、西安路。該區(qū)域?yàn)榇筮B的市中心區(qū)域，擁有繁華的商業(yè)氣氛，良好的基礎(chǔ)設(shè)施和旺盛的物流人氣，價(jià)格居高不下，并且伴隨市內(nèi)土地供應(yīng)的日益緊缺，價(jià)格將持續(xù)高漲。代表樓盤有尚品南山、海派優(yōu)座、香榭里街區(qū)、裕景中心、頤和香榭、遠(yuǎn)洋風(fēng)景、寶發(fā)金鉆等。特性：中心區(qū)以復(fù)合型建筑為主，業(yè)態(tài)組合包括住宅、寫字樓、公寓、商業(yè)、酒店等，價(jià)格是居高不下，基本在8000元/㎡以上，并穩(wěn)步上漲。發(fā)展?jié)摿Γ褐行膮^(qū)基本無(wú)地可供，不可替代的地段和成熟配套，以及老式的繁華商業(yè)區(qū)，項(xiàng)目多為綜合體，看漲不看跌。

（3）、星海灣區(qū)以亞洲最大的公共廣場(chǎng)——大連星海廣場(chǎng)為關(guān)鍵的星海灣區(qū)，憑借其優(yōu)厚的地理位置和良好的自然環(huán)境，該片區(qū)能集中體現(xiàn)“住在大連”所具有的宜居環(huán)境、氣候條件、建筑品質(zhì)等豐富內(nèi)涵，擁有亞洲最大的廣場(chǎng)、兩座國(guó)際化的會(huì)展中心以及眾多商務(wù)金融機(jī)構(gòu)，因而該地段集中著眾多的高檔樓盤。作為大連市政府規(guī)劃中的集金融、商務(wù)、商業(yè)、旅游、休閑娛樂(lè)于一身的代表區(qū)域，目前該區(qū)域旅游、餐飲娛樂(lè)業(yè)已非常發(fā)達(dá)，而商務(wù)氣氛仍有待發(fā)展，因此該地段樓盤除了用于居住的功用以外，用于商業(yè)、金融等寫字樓辦公用的樓盤升值前景也十分看好。代表樓盤有大連明珠、壹品星海三期、百年匯、裕景中心、大華御庭、宏都筑景、沿海綠色家園等。特性：高檔房、高價(jià)樓盤云集，幾乎囊括了大連市高價(jià)值、高價(jià)位所有的樓盤，價(jià)位基本在10000元/㎡以上，達(dá)1元/㎡左右，樓盤銷售狀況也不錯(cuò)。發(fā)展?jié)摿Γ河捎谄洫?dú)特的地理區(qū)位和高質(zhì)量的配套設(shè)施和相稱一部分境內(nèi)外消費(fèi)群體，星海灣一帶的商品住宅在未來(lái)幾年內(nèi)仍將展現(xiàn)十分旺盛的趨勢(shì)，而伴隨星海灣東側(cè)的十座專業(yè)大廈構(gòu)成的“CBD”的建成，其房?jī)r(jià)尚有升高的空間和潛力。（4）、軟件園區(qū)軟件園區(qū)域是近幾年成長(zhǎng)起來(lái)的高知人群匯集的區(qū)域，它是依托大連建設(shè)國(guó)際軟件名城的機(jī)遇和發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)尤其是軟件產(chǎn)業(yè)的利好政策而迅速崛起的大連人向往的人文居住高地。高素質(zhì)高品質(zhì)企業(yè)的匯集帶來(lái)的高知人群密度、世界著名企業(yè)分布的單平方公里高密集量、突出的國(guó)際化色彩不僅給區(qū)域市場(chǎng)提供了更好的承接，更賦予了軟件園與市內(nèi)其他區(qū)域在人群、市場(chǎng)容量方面的多重競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。代表樓盤有宅語(yǔ)原、東方圣荷西、斯坦福院落、壹品漫谷、柏林水郡等。特性：高知人群匯集的區(qū)域，中高檔樓盤扎堆，宅語(yǔ)原、東方圣荷西價(jià)格都在10000元/㎡左右。發(fā)展?jié)摿Γ焊咝庐a(chǎn)業(yè)匯集帶動(dòng)了新經(jīng)濟(jì)中心崛起，從而牽動(dòng)區(qū)域價(jià)值不停躍升。該區(qū)域土地儲(chǔ)備豐富，同步就業(yè)高收入人口逐年增多，該區(qū)域集中了大連80％以上的軟件產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品研發(fā)人才，所居住、辦公人群絕大多數(shù)為有著高學(xué)歷甚至海外教育背景的高知人群。龐大的消費(fèi)人群支撐起該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的新發(fā)展。（5）、虎灘區(qū)該片區(qū)位于大連南部海濱中部，擁有風(fēng)光迷人的濱海路、虎灘樂(lè)園、鳥語(yǔ)林、水下世界。代表樓盤有帝柏灣等。特性：房地產(chǎn)開發(fā)也以旅游投資型為主、住宅重要是低密度的豪宅。發(fā)展?jié)摿Γ旱兔芏群勒瑢儆谙∪碑a(chǎn)品，長(zhǎng)期看漲。（6）、西山水庫(kù)區(qū)伴隨“大大連”概念的提出，“兩城三星”和“西拓北進(jìn)”的空間發(fā)展模式令大連宜居空間不停拓展。西山水庫(kù)周圍區(qū)域，伴隨西郊生態(tài)森林公園則成為都市的新宜居住宅匯集帶。位于大連市西部，有大連市后花園之稱的西部山系則擁有山、水、林、自然與人文、教育優(yōu)勢(shì)，交通和配套的升級(jí)也令選擇該區(qū)域的居民不停享有新興住區(qū)升值的實(shí)惠。代表樓盤有萬(wàn)科假日風(fēng)景、西山陽(yáng)光水岸、長(zhǎng)鷺晶品緣林、觀山滿庭芳等。特性：開發(fā)量大，萬(wàn)科與其他六家開發(fā)商聯(lián)合拿下占地37.29萬(wàn)平方米的土地，同步尚有至少6.75萬(wàn)平方米土地被摘牌，巨大的潛在供應(yīng)量預(yù)示著該地段將成為具有景觀優(yōu)勢(shì)的成熟型黃金開發(fā)熱土；銷售狀況良好，大體量的入市并未影響到產(chǎn)品的銷售速度；產(chǎn)品多樣化，整體區(qū)域居住品質(zhì)抬升；客源的高端化，西山區(qū)域的客戶群大多為高知人士，屬于社會(huì)中堅(jiān)，對(duì)品牌、產(chǎn)品品質(zhì)及居住品質(zhì)的規(guī)定較高。發(fā)展?jié)摿Γ鹤匀毁Y源優(yōu)越，西山水庫(kù)是大連市區(qū)內(nèi)最大的水系，西側(cè)連接素有“大連都市后花園”之稱的西部山系，生態(tài)住宅規(guī)劃提高區(qū)域居住品質(zhì)，該區(qū)域具有良好的發(fā)展?jié)撡|(zhì)。目前西山區(qū)域的住宅均價(jià)為7500元/平方米，伴隨“西部迅速路”的開通，該區(qū)域交通將不停改善，其他配套也將同步升級(jí)，后續(xù)價(jià)格估計(jì)還將持續(xù)上漲。（7）、機(jī)場(chǎng)新區(qū)機(jī)場(chǎng)新區(qū)約十平方公里的啟動(dòng)區(qū)以商務(wù)、居住、產(chǎn)業(yè)為三大主體，其中居住區(qū)擬建設(shè)成中高檔次、環(huán)境幽雅、配套齊全的現(xiàn)代化新型生態(tài)小區(qū)。代表樓盤有第五郡、新星綠城等。特性：房?jī)r(jià)漲勢(shì)驚人，一年內(nèi)漲幅在—3000之間，區(qū)域最低均價(jià)（已定價(jià)）是姚家的祥和花園4350元/㎡，最高均價(jià)唯美品格8000—9000元/㎡，區(qū)域內(nèi)均價(jià)在6000元以上；基本為大規(guī)模成片開發(fā)，但生活和社會(huì)配套的完善還需要一段時(shí)間。發(fā)展?jié)摿Γ喊榘殡S機(jī)場(chǎng)新區(qū)的大手筆、高起點(diǎn)規(guī)劃、多功能布局、高規(guī)格的設(shè)計(jì)實(shí)行，機(jī)場(chǎng)新區(qū)一帶的樓市房?jī)r(jià)還將繼續(xù)保持強(qiáng)勁、穩(wěn)步上揚(yáng)的發(fā)展勢(shì)頭；尤其是張前路周圍“四大功能區(qū)”的實(shí)行，“第五郡”、“沁合苑”等大型住宅小區(qū)的開發(fā)、區(qū)政府的進(jìn)入、沃爾瑪帶入一批商業(yè)大家的加入，其房?jī)r(jià)走勢(shì)將展現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)上揚(yáng)趨勢(shì)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。但這種強(qiáng)勁上揚(yáng)的走勢(shì)，一般不會(huì)長(zhǎng)時(shí)期的維持，會(huì)伴隨機(jī)場(chǎng)新區(qū)都市副中心多種項(xiàng)目的建成，商品住宅的不停放量、上市、消化，而會(huì)逐漸走向穩(wěn)中有升日趨平緩態(tài)勢(shì)。（8）、周水前區(qū)伴隨大連樓市的節(jié)節(jié)高漲，在居住熱門地段開發(fā)商適時(shí)推出經(jīng)濟(jì)實(shí)用的高效戶型，以相對(duì)較低的總價(jià)倍受青睞。周水前區(qū)作為成熟的商業(yè)居住區(qū)，周圍公交線路密布，是連接國(guó)際空港與市中心的通道。代表樓盤有鼎新鼎云都等特性：延續(xù)了濃郁的住宅氣氛和無(wú)限的發(fā)展空間——西安路、劉家橋、周水前，匯聚了大連老都市的居住老式和新都市的生活要素，幾代人居住的歷史造就了成熟的氣氛和厚重的文化，新與舊的交融之處，形成一片大連獨(dú)有的新主流住宅區(qū)發(fā)展?jié)摿Γ喊殡S華北路的改造，這里已經(jīng)逐漸成為新都市的中心地帶，帶動(dòng)更旺盛的人流與商機(jī)。（9）、中北區(qū)近年來(lái)，大連房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，不停伴伴隨舊城改造與企業(yè)搬遷。而作為大連市區(qū)中北部的老式工業(yè)區(qū)———甘井子區(qū)中南部，也不停煥發(fā)生機(jī)與活力。大連中北部近年來(lái)頻頻有新盤上市，取的都是該地段出行便利、鬧中取靜之勢(shì)。代表樓盤有林語(yǔ)家話等。特性：屬于成熟的居住區(qū)，樓盤一般為中等，由于林語(yǔ)家話的帶動(dòng)周圍房?jī)r(jià)也節(jié)節(jié)高升，林語(yǔ)家話底已經(jīng)清盤，均價(jià)6500元/㎡。發(fā)展?jié)摿Γ撼墒焐顓^(qū)域，目前基本沒(méi)有土地供應(yīng)，既有樓盤長(zhǎng)期看漲。（10）、泉水區(qū)泉水區(qū)位于大連的北部地區(qū)，雖然在交通便利性上相對(duì)大連市區(qū)尚有較大差距，目前價(jià)格相對(duì)較低，但空氣清新，環(huán)境寧?kù)o，適合中老年購(gòu)房者等。代表樓盤有龍畔金泉等。特性：重要是中低級(jí)樓盤，有諸多經(jīng)濟(jì)合用房，但價(jià)格上漲很快，泉水地區(qū)樓盤平均增長(zhǎng)1000--元之間。發(fā)展?jié)摿Γ喊殡S交通和配套的不停發(fā)展，該區(qū)價(jià)格有較大增長(zhǎng)潛力。（11）、小平島區(qū)域小平島位于旅順南路大連都市輕軌的終點(diǎn)站，距市中心17公里，距機(jī)場(chǎng)18公里，距旅順28公里，是大連市政府規(guī)劃的信息產(chǎn)業(yè)帶的龍頭地段。特性：小平島環(huán)山臨海，空氣質(zhì)量極佳，通過(guò)填海改造后，擁有地勢(shì)微緩、線條優(yōu)美的人工海岸線，成為大連西部和西南海岸線上房地產(chǎn)和旅游開發(fā)的又一種重鎮(zhèn)。安達(dá)圣島集團(tuán)以二十二億元地價(jià)摘牌小平島開發(fā)項(xiàng)目，這個(gè)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目備受期待。項(xiàng)目規(guī)劃多種物業(yè)形式，按區(qū)域劃分分別為：中央居住區(qū)（CLD）、中央別墅區(qū)（CVD）、中央旅游休閑區(qū)（CED）。其中央居住區(qū)包括多層住宅組團(tuán)和高層住宅組團(tuán)；中央別墅區(qū)包括獨(dú)立別墅、花園洋房、聯(lián)排別墅等；中央旅游休閑區(qū)包括小平島中心商業(yè)廣場(chǎng)、小平島海鮮餐飲廣場(chǎng)、五星級(jí)酒店等。趨勢(shì)：規(guī)劃中將要興建的中國(guó)北方最大的游艇港，彌補(bǔ)大連市旅游與商業(yè)格局的空白，予以項(xiàng)目極強(qiáng)的國(guó)際化色彩；高科技、高節(jié)能、高品質(zhì)的建筑產(chǎn)品，與深度開掘、科學(xué)規(guī)劃、精心設(shè)計(jì)的濱海環(huán)境，使小平島項(xiàng)目具有極強(qiáng)的人口吸納力和極高的商業(yè)輻射力，成為前沿的品質(zhì)生活領(lǐng)航標(biāo)志。（12）、開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)地處遼東半島東南端，北依大黑山（大和尚山），與金州區(qū)接壤；南瀕黃海，與長(zhǎng)山列島隔海相望；東與金州區(qū)登沙河鎮(zhèn)相連；西接金州，與甘井子區(qū)大連灣鎮(zhèn)毗鄰。目前開發(fā)區(qū)已發(fā)展成為大連市新市區(qū)的主體和新增工業(yè)企業(yè)布局的重要空間。開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣蓬勃發(fā)展，成為市內(nèi)需求向周圍區(qū)域“外溢”的重要地點(diǎn)。特性：該片區(qū)通過(guò)數(shù)年的都市發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了有質(zhì)量的增長(zhǎng)階段，優(yōu)美自然環(huán)境和高速發(fā)展的步伐吸引著開發(fā)商和消費(fèi)者的目光。伴隨外地人口的大量涌入、投資額的持續(xù)升高、就業(yè)機(jī)會(huì)的增長(zhǎng)以及交通等基礎(chǔ)配套的健全，作為旅游區(qū)、雙D港、保稅區(qū)、眾多日韓企業(yè)的開發(fā)區(qū)樓盤不停熱銷。伴隨土地放量、房源上市、開發(fā)商們也在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、小區(qū)環(huán)境以及房屋內(nèi)在質(zhì)量上進(jìn)行了改造，使得品質(zhì)有了更高層次的提高。而在品質(zhì)提高的同步，價(jià)格也在逐漸攀升，4000元/平方米如下的樓盤很難找到，大多數(shù)樓盤起價(jià)都在5000元/平方米左右。高檔公寓、寫字樓的價(jià)位更是突破了8000元/平方米趨勢(shì)：根據(jù)大連開發(fā)區(qū)城區(qū)規(guī)劃，估計(jì)到規(guī)劃期末開發(fā)區(qū)整體建設(shè)用地將到達(dá)94.6平方公里，其中包括3.0平方公里的已填海區(qū)和13.3平方公里的擬填海區(qū)，已建成區(qū)面積53萬(wàn)平方公里。目前在老式的熱點(diǎn)區(qū)域開發(fā)區(qū)濱海路沿線、金馬路沿線的基礎(chǔ)上，增長(zhǎng)了乾豪160萬(wàn)平方米的紅星村改造項(xiàng)目、魯能金石灘300平方米的優(yōu)山美地項(xiàng)目，華潤(rùn)、金廣、中糧集團(tuán)聯(lián)合打造的338萬(wàn)平方米的填海工程以及小孤山一帶以水御蘭庭等9個(gè)項(xiàng)目居住用地明顯放量增大外，開發(fā)區(qū)的居住空間開發(fā)建設(shè)正向外延伸。加上英特爾等大型跨國(guó)企業(yè)的進(jìn)駐將對(duì)開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)有深遠(yuǎn)的影響。從今年上六個(gè)月開始，開發(fā)區(qū)將有大量房源集中上市，目前正在銷售的樓盤有乾豪·東城天下、生輝第一城、宏城·金棕櫚等30多種一般住宅、公寓、寫字樓項(xiàng)目，有的開始推出二期、三期項(xiàng)目。

（13）、旅順片區(qū)旅順片區(qū)擁有良好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和交通體系，以及優(yōu)秀的自然環(huán)境，在住宅均價(jià)上，又相對(duì)較低廉。特性：旅順目前商品住宅均價(jià)仍處在相對(duì)較低的潛力發(fā)展區(qū)，然而伴隨旅順居民的收入水平和消費(fèi)水平將得到提高，以及大量就業(yè)人口的新增，區(qū)域房?jī)r(jià)發(fā)展?jié)摿^大。趨勢(shì)：南部旅順開發(fā)建設(shè)加速，煙大火車輪渡、土羊高速、輕軌的修建、諸多大學(xué)的遷移，尤其是大大低于市內(nèi)四區(qū)的房?jī)r(jià)和宜居舒適的生態(tài)區(qū)，吸引了二十多家境內(nèi)外開發(fā)商前去開發(fā)，也帶來(lái)了該區(qū)域房?jī)r(jià)的逐漸上漲。一種是旅順南路的軟件園、龍王塘、塔河灣直至大學(xué)城；一種是旅順中北路的辛寨子、革鎮(zhèn)堡、營(yíng)城子三鎮(zhèn)周圍，因其高科技、大學(xué)經(jīng)濟(jì)和工業(yè)園區(qū)、生態(tài)園區(qū)，尤其是緊鄰市內(nèi)四區(qū)的輻射影響以及市政機(jī)構(gòu)、交通設(shè)施的完善，這一帶的房?jī)r(jià)尚有較大的上升空間。而除此以外的其他區(qū)域和樓盤，對(duì)象大多以退休養(yǎng)老、休閑需求為主，其漲幅空間和潛力有限，房?jī)r(jià)基本維持既有水平或少許波動(dòng)。但旅順短短幾年超過(guò)1200公頃的土地集中放量，加上大量的“軍產(chǎn)房”、“地產(chǎn)房”的沖擊，將在一定期期內(nèi)，面臨較大的消化壓力。（14）、金州區(qū)金州位于規(guī)劃中的大連新市區(qū)中心位置，作為大連主城區(qū)的功能延伸地，是大連市農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化先行區(qū)和東北地區(qū)區(qū)域性物流集散地。特性：從政策性引導(dǎo)來(lái)說(shuō)，金州是處在都市“西拓北進(jìn)”規(guī)劃中“北進(jìn)”的樞紐和結(jié)點(diǎn)上；另一方面，素有“百年大連，千年金州”之稱的金州區(qū)文化底蘊(yùn)深厚，在教育、文化、體育等諸多方面均有極強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)；同步，金州區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有了都市發(fā)展的基礎(chǔ)。趨勢(shì)：金州區(qū)伴隨新型集團(tuán)百萬(wàn)平方米的金潤(rùn)花園開發(fā)，300多萬(wàn)平方米的商業(yè)、住宅項(xiàng)目以及占地31.4平方公里的濱海旅游新區(qū)，大企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)等超大項(xiàng)目將在未來(lái)幾年誕生。土地的集中放量、大樓盤的集中上市，市場(chǎng)在未來(lái)三、四年內(nèi)將到達(dá)一種飽和狀態(tài)。５、近期市場(chǎng)分析住宅成交面積相對(duì)平穩(wěn)波動(dòng)較大，成交均價(jià)一年上漲了近1100元。如下數(shù)聽闡明消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度是有所波動(dòng)和調(diào)整的，均價(jià)的大幅上漲導(dǎo)致消費(fèi)者購(gòu)房壓力增大，被迫轉(zhuǎn)向市內(nèi)三區(qū)（中山、西崗、沙河口）以外的地方，逐漸出現(xiàn)城區(qū)“空心化”趨勢(shì)。1月至6月住宅成交面積狀況6月至6月住宅成交均價(jià)狀況四、總體結(jié)論1、房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供需兩旺近年，大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體展現(xiàn)供需兩旺態(tài)勢(shì)。近兩年伴隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民消費(fèi)能力和購(gòu)房能力的增強(qiáng)以及外來(lái)購(gòu)房人員的突增，大連房地產(chǎn)市場(chǎng)呈供需兩旺態(tài)勢(shì)甚至供不應(yīng)求。從下表可知：近五年，商品房市場(chǎng)整體吸納率達(dá)97.3%，市場(chǎng)供需基本平衡。而近兩年，商品房市場(chǎng)吸納率高達(dá)129.2%和116.92%，市場(chǎng)要依托一定的存量市場(chǎng)才能滿足日益增長(zhǎng)的需求量。-大連房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納率記錄年份竣工面積（萬(wàn)㎡）交易面積（萬(wàn)㎡）年度市場(chǎng)吸納率合計(jì)竣工面積（萬(wàn)㎡）合計(jì)交易面積（萬(wàn)㎡）合計(jì)市場(chǎng)吸納率537.9392.473.0%537.9392.473.0%546.2419.976.9%1084.1812.374.9%579.249886.0%1663.31310.378.8%421486.2115.5%2084.31796.586.2%390.5504.6129.2%2474.82301.193.0%537.8628.8116.92%3012.62929.997.3%2、大連住房消費(fèi)是外向型房地產(chǎn)市場(chǎng)按照國(guó)際通例分析大連的住房消費(fèi)與家庭可支配收入的比值，也就是講居民用家庭總的可支配收入來(lái)購(gòu)置一般商品住宅需要多少年。大連市房?jī)r(jià)收入比相對(duì)較高，約為10左右，房?jī)r(jià)與居民的可支配收入較不成配比，表明了大連住房消費(fèi)是由于區(qū)域外的消費(fèi)所拉動(dòng)，屬于外向型房地產(chǎn)市場(chǎng)。從商品住宅交易狀況來(lái)看，當(dāng)?shù)刭?gòu)置住宅占整個(gè)市場(chǎng)的75%左右，外地占25%左右。據(jù)調(diào)研，外地購(gòu)置能力明顯高于當(dāng)?shù)?，以中高價(jià)位住