合富輝煌鹽城市繽紛亞洲商業(yè)街營銷顧問方案

鹽城繽紛亞洲商業(yè)街營銷參謀方案鹽城文化廣場工程最終匯報完稿合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.不在城市商業(yè)旺區(qū)，主題？賣點？周邊的環(huán)境影響（躍進(jìn)河現(xiàn)狀）。項目規(guī)模大，商鋪集中，數(shù)量多。多種物業(yè)功能相結(jié)合，怎么設(shè)計？經(jīng)營與銷售結(jié)合，可持續(xù)發(fā)展的問題。項目面臨的問題我們工作的關(guān)鍵項目發(fā)展策略及定位對現(xiàn)有規(guī)劃方案的調(diào)整項目營銷推廣策略解決問題的思路與方法資料收集實地調(diào)研問卷調(diào)查客戶訪談市場分析工程條件及相關(guān)案例分析開展定位價格定位產(chǎn)品定位功能/業(yè)態(tài)定位目標(biāo)客戶定位規(guī)劃設(shè)計建議主題我們的專業(yè)經(jīng)驗謀勢

順沿城市歷史軌跡，了解區(qū)域功能定位，把握工程開展核心。挑戰(zhàn)和機遇并存，工程必須站在打造城市配套功能的高度，勢而待發(fā)。鹽城是蘇北區(qū)域中心，經(jīng)濟(jì)快速增長，面臨巨大開展空間工程所在區(qū)域為鹽城行政、教育、文化中心工程商業(yè)規(guī)模大，且處于城市新開展區(qū)域PART1區(qū)域分析運籌

把握市場現(xiàn)狀，研究消費需求，結(jié)合工程開發(fā)條件，參考成功個案，尋找開展機遇通觀全局，知己知彼，慎密籌劃，方能百戰(zhàn)不殆。PART2市場狀況分析整體市場分析住宅市場分析商業(yè)市場分析旅游市場分析整體市場房地產(chǎn)開發(fā)迅猛，市場供需兩旺住房條件日益改善，梯級消費正在形成商業(yè)市場分布集中，兩大商圈，南北互動。銷售狀況好，但經(jīng)營水平較差，后續(xù)供給量大。產(chǎn)品特色不明顯，銷售水平有待提高。銷售價格和租賃價格不匹配，買家投資成份較大競爭對手分析銷售火爆，市場形式較好住宅市場板塊分布，向南開展趨勢明顯銷售價格區(qū)域特征明顯，新城區(qū)價格增長較快產(chǎn)品多元化開展，品質(zhì)逐步改善，銷售水準(zhǔn)有待提高現(xiàn)有星級酒店集中于老城區(qū)，普遍經(jīng)營狀況較好旅游市場政府開展旅游業(yè)，建立鹽城市區(qū)旅游集散效勞中心調(diào)研方法調(diào)研結(jié)果住宅部分調(diào)研問卷調(diào)研，輔以訪談商業(yè)部分調(diào)研問卷調(diào)研，輔以訪談對項目期望調(diào)研問卷調(diào)研，輔以訪談PART3消費需求分析購置力逐年增強，消費需求穩(wěn)步上升市場調(diào)研〔問卷調(diào)查單位：鹽城城市社會經(jīng)濟(jì)調(diào)查隊〕PART4工程開發(fā)條件分析處于城市中心，周邊配套成熟位于城市主干道，交通十分便利地塊平整，沒有拆遷，躍進(jìn)河的改造對本工程商業(yè)的開展起著非常重要的作用PART5國內(nèi)相關(guān)個案參考揚州時代廣場虎門步行街帷幄

擴大優(yōu)勢，把握時機，扭轉(zhuǎn)劣勢，消除威脅思路決定出路，提煉工程的核心競爭力，一筆定乾坤PART6工程市場定位工程SWOT分析工程市場定位工程開展策略謀略

根據(jù)定位，調(diào)整方案工欲善其事，必先利其器PART7對現(xiàn)有方案的建議功能分區(qū)建議鋪位劃分建議交通組織建議景觀規(guī)劃建議建筑立面建議配套設(shè)施建議裝修風(fēng)格建議PART8物業(yè)管理建議物業(yè)管理模式物業(yè)管理對本工程價值的提升物業(yè)管理內(nèi)容PART9營銷推廣策略營銷主題和訴求內(nèi)容銷售價格策略整體銷售部署宣傳推廣策略工程包裝策略其他建議案名建議謝謝！鏈接文件鹽城面積l4983平方公里,總?cè)丝?95.61萬人,轄8縣(市)l區(qū)古老與新興的結(jié)合鹽城有2100年歷史。古有“淮夷地〞之稱,漢置鹽瀆縣,東晉安帝時更名為鹽城縣,以“環(huán)城皆鹽場〞而得名。1983年設(shè)立鹽城市革命勝地和旅游勝地新四軍根據(jù)地、丹頂鶴國家自然保護(hù)區(qū)、麋鹿國家自然保護(hù)區(qū)城市城市歷史徐州都市圈南京都市圈蘇錫常都市圈鹽城市受蘇錫常都市圈、南京都市圈、徐州都市圈三大都市圈的輻射，在振興蘇北的戰(zhàn)略中占有重要地位，面臨巨大的投資商機蘇南蘇北南北合作，鹽城面臨投資商機鹽城城市城市定位江蘇沿海中心城市，新興工業(yè)城市，海洋經(jīng)濟(jì)效勞基地。城市開放的鹽城.茉莉花節(jié)蓬勃開展的房地產(chǎn)業(yè)悅達(dá)產(chǎn)業(yè)，“以工興市〞城市鹽城國內(nèi)生產(chǎn)總值和人均國內(nèi)生產(chǎn)總值增長幅度連續(xù)保持11％以上，高于全國7.6％的增幅。固定資產(chǎn)投資逐年增加，2003年增長幅度高達(dá)44.1％?！操Y料來源：鹽城市統(tǒng)計局〕〔資料來源：鹽城市統(tǒng)計局〕國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，固定資產(chǎn)投資快速增長?！操Y料來源：鹽城市統(tǒng)計局〕城市城市狀況鹽城市區(qū)人口逐年增長，但增幅較緩。從2000年－2003年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，鹽城市第一產(chǎn)業(yè)比例逐年下降，第二產(chǎn)業(yè)比例逐年增加，第三產(chǎn)業(yè)比例根本維持不變?！操Y料來源：鹽城市統(tǒng)計局〕人口增長緩慢，第二產(chǎn)業(yè)所占比例逐年增強。城市（資料來源：鹽城規(guī)劃局）（資料來源：鹽城規(guī)劃局）鹽城市區(qū)擴大面臨巨大的發(fā)展空間城市鹽城機場通榆運河宿淮鹽高速公路寧靖鹽高速公路連鹽通高速公路204國道新洋港鹽城市對外交通圖對外交通鹽城對外交通興旺，有航空、鐵路、高速公路、水路等區(qū)域新長鐵路鹽城交通網(wǎng)絡(luò)非常完善區(qū)域功能城中片區(qū)新洋港以南、通榆運河以東、西環(huán)路以西、青年路以北。以商業(yè)效勞和居住功能為主城南片區(qū)青年路以南、通榆運河以東、西環(huán)路以西、新河以北。以居住和行政、文化、教育功能為主。保存悅達(dá)工業(yè)園和市開發(fā)區(qū)用地，以串場河為界，維持“東工西宿〞的格局。新洋港青年路世紀(jì)大道西環(huán)路通榆運河區(qū)域城中片區(qū)城南片區(qū)本工程城北片區(qū)城西片區(qū)西南片區(qū)河?xùn)|片區(qū)區(qū)域城市規(guī)劃開展方向重點向南，適度向西，啟動河?xùn)|，有方案向北城市開展戰(zhàn)略規(guī)劃以工興市，培育企業(yè)性增長極，充分發(fā)揮工業(yè)化對城市化的促進(jìn)作用。本項目處在城市發(fā)展的重點區(qū)域工程指標(biāo)指標(biāo)單位數(shù)值指標(biāo)單位數(shù)值總用地面積萬m22.98公寓面積萬m21.723總建筑面積萬m2地上6.1，地下0.4商業(yè)面積萬m24.35商鋪個數(shù)個512汽車車位輛地上54，地下160工程本工程位于鹽城老城區(qū)、鹽都新區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)之間，是近期鹽城開展的重點區(qū)域。老城區(qū)鹽都新區(qū)本項目經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是聯(lián)系新老城區(qū)和開發(fā)區(qū)關(guān)系的紐帶工程工程市場狀況分析房地產(chǎn)投資增長迅猛，土地開發(fā)增勢強勁，市場供需兩旺各項指標(biāo)增長較快，2003年商品房銷售面積大于竣工面積，形式一片看好。住宅所占產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例較大住宅銷售面積占全部商品房的95%，比上年提高了3.8％，辦公樓、商業(yè)用房供需大致平衡。整體市場開展現(xiàn)狀房地產(chǎn)開發(fā)資金到位狀況良好，民間資本成為主渠道2003年全市資金來源合計26.2億元，比上年增長27.4%，其中國內(nèi)貸款3.1億元，下降5.4%；自籌資金12.2億元，增長54.1%；居民的定金和預(yù)收款8.1億元，增長11.1%。民間資本已成為資金來源的主渠道。外地開發(fā)商大勢進(jìn)入，開發(fā)水平迅速提升，后續(xù)供給量較大；中介機構(gòu)水平參差不齊上海、浙江、蘇南等外地開發(fā)商大舉進(jìn)軍鹽城，不但帶來了雄厚的資金，同時也帶來了先進(jìn)的開發(fā)理念。全市57家中介機構(gòu)年檢合格的有46家，11家限期整改，其中3家注銷資質(zhì)，外地中介公司以上海和南京杭州為主。市場狀況分析市場狀況分析〔資料來源：鹽城市房產(chǎn)局〕鹽城市區(qū)城鎮(zhèn)居民住房逐步改善，二手房交易量迅猛上升，住宅的階梯消費體系逐步形成。市場狀況分析2003年房地產(chǎn)銷售面積首次超過竣工面積，說明鹽城房地產(chǎn)消費火爆，市場形式較好。市場狀況分析亭湖區(qū)板塊城西南板塊鹽都新區(qū)板塊住宅板塊分布明顯市場狀況分析〔亭湖區(qū)板塊〕〔城西南區(qū)板塊〕陽光世紀(jì)城八菱花園溫馨花園衡泰-冠城碧水豪苑錦繡北苑金色家園錦繡苑中茵-海華廣場鴻基花園東方花園鑫祥園悅達(dá)-都市花園悅達(dá)—東園世紀(jì)花園牡丹花園永興佳園〔鹽都新區(qū)摟板塊〕桃源居翠洲嘉園八菱華莊偉廈花園住宅物業(yè)主要分布在亭湖區(qū)和鹽都新區(qū)，城西南新建樓盤規(guī)模較大。住宅物業(yè)呈向南〔鹽都新區(qū)〕開展趨勢市場狀況分析產(chǎn)品狀況小區(qū)規(guī)模：一般規(guī)模較小，建筑面積大都在10萬平方米之內(nèi)。建筑形態(tài)：以多層為主，小高層、別墅已有出現(xiàn)，多元化開展房型特點：以大二房和三房為主，主力面積二房90-100平方米；三房120~130平方米社區(qū)環(huán)境：相對簡單，新建局部住宅引進(jìn)了水景、日本枯山水的概念。社區(qū)品質(zhì)：多以中低檔為主；高品質(zhì)物業(yè)開發(fā)漸成氣候。智能化開始普遍運用市場狀況分析目前出售之住宅物業(yè)都為改善居住類型，現(xiàn)有一房單位皆為居住之用。中茵海華廣場已出現(xiàn)小戶型投資公寓，面積40－80平米。鹽城現(xiàn)有住宅比例示意圖市場狀況分析住宅物業(yè)銷售分析銷售狀況銷售形勢良好〔溫馨花園銷售率100％〕，預(yù)售速度較快，未售工程咨詢客源較多。購置對象以本地居民為主，自住，投資比例不高；異地購房者較少，有待挖掘。形象推廣依托售樓部對外形象展示，現(xiàn)場包裝較弱；售樓處裝修和布置簡單，甚者使用臨時用房。銷售道具僅限于樓書和單頁等。銷售人員比較熱情，但專業(yè)水平有待提高。市場狀況分析住宅物業(yè)價格分析銷售價格繼續(xù)看漲，市區(qū)平均價格增幅為6.1%，市中心一類地區(qū)增幅較小，僅僅為1%；二類和三類地區(qū)增幅較大為5～7％之間；城市新區(qū)，四類地區(qū)增幅迅猛，高達(dá)12.2％〔資料來源：鹽城市房產(chǎn)局〕市場狀況分析樓盤名稱銷售單價（元/平方米）區(qū)域悅達(dá)都市花園均價：2398亭湖區(qū)世紀(jì)花園

2700起牡丹花園均價：2000溫馨花園住宅2000，別墅2500鹽都新區(qū)陽光世紀(jì)城1980碧水豪苑*4000桃源居均價：1780城西南翠洲嘉園均價：2200八菱華莊均價：2600亭湖區(qū)人民路沿線2400-2700元/平方米；毓龍東路沿線2000-2200元/平方米鹽都新區(qū)多層2000元/平方米左右；聯(lián)體別墅2300-2500元/平方米；獨立別墅4000元/平米城西南區(qū)2200元/平方米左右，但物業(yè)品質(zhì)較毓龍東路沿線物業(yè)要高*鹽城市內(nèi)唯一的獨立式別墅物業(yè)。銷售價格分布市場狀況分析商業(yè)物業(yè)分布狀況分布圖錦繡北苑錦繡苑東方花園鑫祥園悅達(dá)-都市花園悅達(dá)—東園牡丹花園永興佳園怡景花園-商業(yè)街中茵-海華廣場世紀(jì)花園華興路步行街建軍中路毓龍路沿街商鋪大型專業(yè)市場主要分布于汽車站附近百貨商場主要分布于建軍中路附近沿街商鋪主要分布在城市主干道兩側(cè)和新建住宅小區(qū)大型商業(yè)街、步行街亨達(dá)商業(yè)街偉廈花園溫馨花園陽光世紀(jì)城新都花園鴻基－奧園－芝林廣場宏都花園本工程我們的思考？工程不處在商業(yè)集中區(qū)域,我們?nèi)绾未蛟焐虡I(yè)氣氛？市場狀況分析亭湖區(qū)商圈地處傳統(tǒng)市中心區(qū)域主要區(qū)域范圍：以建軍路為中心兩側(cè)汽車站次商圈：該商圈特殊案例鹽度新區(qū)商圈地處原鹽都縣中心區(qū)域主要區(qū)域范圍：毗鄰解放南路兩側(cè)鹽都新區(qū)商圈解放南路黃海路大慶中路解放路開放大道本工程兩大商圈南北互動亭湖區(qū)商圈市場狀況分析亭湖區(qū)商圈是鹽城最主要的商圈，鹽城主要的商業(yè)物業(yè)集中在本商圈業(yè)態(tài)商家專業(yè)市場高力裝飾城、招商場、城中城小商品市場、鴻基家具城大型超市上海華聯(lián)超市、上海農(nóng)工商超市、雅家樂超市商業(yè)街建軍中路商業(yè)街步行街華興路步行街、通榆北村步行街百貨商城鹽阜人民商場、文峰大世界沿街商鋪毓龍路、人民路亭湖區(qū)商圈市場狀況分析市場狀況分析建軍中路華興路毓龍路人民路業(yè)種業(yè)態(tài)百貨公司，民居底層商鋪時尚類服飾、鞋帽為主鮮花、婚紗攝影、服裝、眼鏡新型商業(yè)形態(tài)經(jīng)營檔次中高檔中檔中檔代表品牌美特思邦威、playboy、金伯利鉆石、肯德基知名品牌較少，春竹、三槍精工眼鏡、金百合婚紗攝影百世德咖啡商鋪開間開間2-3米，進(jìn)深多為8-10米開間4米，進(jìn)深8米開間4-6米，進(jìn)深8-10米開間4-6米，進(jìn)深8-10米租售情況租賃為主，租賃價格約為RMB4-6元/m2/天；中茵海華售價3萬元/m2，亨達(dá)2萬元/m2銷售：100％；經(jīng)營：一層90％，二層5％。以租為主,租金1.5元/天/m2零星商鋪,租金1.5-1.7元/天/m2點評傳統(tǒng)商業(yè)中心，商業(yè)地位進(jìn)一步鞏固建軍中路商業(yè)的延伸，定位同質(zhì)，經(jīng)營較差主題相對集中,向東發(fā)展趨勢明顯為傳統(tǒng)商圈爭光添彩亭湖區(qū)商圈商業(yè)狀況一覽表市場狀況分析汽車站黃海路開放大道商業(yè)分布：開放大道與黃海路交匯處區(qū)域開放大道沿線以大型專業(yè)市場為主，黃海路沿線以大型超市、主題購物場所和娛樂為主亭湖區(qū)商圈—汽車站次商圈市場狀況分析亭湖區(qū)商圈特點小結(jié)輻射范圍：步行街、沿街商鋪輻射市中心區(qū)域；大型專業(yè)市場、商業(yè)街、超市、百貨商場輻射整個鹽城市區(qū)經(jīng)營定位：受規(guī)模和檔次的局限，定位模糊，同質(zhì)化經(jīng)營嚴(yán)重。經(jīng)營個性不強消費層次：為鹽城消費力最高費區(qū)域，人均單次消費額百元左右業(yè)態(tài)開展：新型商業(yè)物業(yè)—酒店式公寓(悅達(dá)東園)已經(jīng)出現(xiàn)我們的思考？工程不在主要商圈，人流問題如何解決？經(jīng)營又如何差異化定位？工程的唯一性和核心競爭力在哪里？鹽都新區(qū)商圈大慶中路解放南路西環(huán)路鹽都新區(qū)商圈市場狀況分析該商圈內(nèi)的商業(yè)物業(yè)以大型專業(yè)市場為主〔大世界家具、燈具、裝飾城，盛源裝飾材料市場，新都商貿(mào)城〕。沿街商鋪主要集中在解放南路兩側(cè)市場狀況分析鹽都新區(qū)商圈輻射范圍：絕大多數(shù)商業(yè)物業(yè)輻射本區(qū)，輻射范圍較小。經(jīng)營狀況：經(jīng)營現(xiàn)狀普遍不佳，“新都-1996〞餐飲主題經(jīng)營一支獨秀我們的思考？“新都-1996〞為什么一支獨秀？餐飲、娛樂、休閑是否是我們的開展方向？開展趨勢：新的行政中心即將落成，開展?jié)摿^大市場狀況分析原有商業(yè)以租賃為主，新建物業(yè)以出售為主。新建商業(yè)出售比例較高〔華興步行街銷售率100％，溫馨花園只剩2套〕，但經(jīng)營現(xiàn)狀令人擔(dān)憂。后續(xù)供給量大〔中茵海華、芝林廣場、亨達(dá)等〕，競爭日趨劇烈鹽城商業(yè)物業(yè)供求分析我們的思考？我們?nèi)绾螌ふ沂袌龅目瞻c？解決賣場與開場的問題？在茫茫商海中脫穎而出？市場狀況分析建筑結(jié)構(gòu)：多以框架結(jié)構(gòu)為主。商鋪層高：普遍為4.5-5米左右，最高為：6米〔如牡丹花園〕商鋪開間：多為米左右，最大為6米〔如溫馨花園〕外立面：無鮮明特色，個別工程(如裕達(dá)－都市花園)廊柱設(shè)計有點睛之處。鹽城商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品分析我們的思考？現(xiàn)有產(chǎn)品落后，但后續(xù)產(chǎn)品先進(jìn)，那么我們的產(chǎn)品怎么設(shè)計？鹽城商業(yè)物業(yè)銷售分析市場狀況分析銷售情況較好。溫馨花園銷售率超過95％，牡丹花園銷售完畢，永興家園只剩二套，中茵－海華廣場尚未開盤，但咨詢?nèi)耸拷j(luò)繹不絕；銷售水平較低，手段單一，現(xiàn)場包裝落后，銷售人員專業(yè)水平低買家以投資戶為主，經(jīng)營戶購置較少；以溫州為代表的江浙投資商家已現(xiàn)鹽城；我們的思考？后續(xù)供給龐大，銷售狀況能否延續(xù)？本物業(yè)和現(xiàn)有銷售好的物業(yè)差異較大，能否用類似銷售方法？市場狀況分析銷售價格：首層11,000-14,000元/㎡，二層3,000－4,000元/㎡之間所屬商圈樓盤銷售單價亭湖區(qū)中茵－海華廣場未售，預(yù)計底層30,000元/㎡永興家園3,300元/㎡（一、二層聯(lián)體）悅達(dá)－都市花園底層11,000元/㎡，二層3,000元/㎡（聯(lián)體銷售）鑫祥苑6,000元/㎡（一、二層聯(lián)體）鹽都新區(qū)溫馨花園底層：8,800元/㎡鴻基奧園－芝林廣場底層：20,000元/㎡以上怡景花園－商業(yè)街底層：14,000元/㎡以上百草園底層13,000元/㎡，2層3,000元/㎡，以上每層遞減100元/㎡商業(yè)物業(yè)價格分析

租金水平:首層最高3元/㎡/天，大多為元/㎡/天；二層以上為0.5元/㎡/天。我們的思考？商業(yè)物業(yè)銷售價格和租金不匹配〔怡景花園單價14000元/㎡，租金為1.5元/㎡/天，投資回收期為26年〕，工程如何經(jīng)營？銷售？市場狀況分析競爭對手分析地理位置：原市政府機關(guān)所在地工程進(jìn)展：土地平整，預(yù)計今年第二季度可正式開工。開發(fā)商：浙江省萊茵置業(yè)股份工程簡介：總建16萬平米，其中住宅4萬平米，商業(yè)12萬平方米。商業(yè)包括：SHOPPINGMALL，大型百貨、大型超市、商業(yè)街、美食街、娛樂休閑等，商業(yè)設(shè)施一應(yīng)俱全?？墒勖娣e：45-98平方米。銷售價格：商鋪首層3.5萬元，二層7－8千元，三層5千元，4層4千元中茵—海華廣場市場狀況分析點評：1〕商業(yè)規(guī)模和售價目前居于鹽城首席2〕地段優(yōu)越，配套成熟3〕注重概念炒作，業(yè)種業(yè)態(tài)定位不清晰，產(chǎn)品設(shè)計存在缺陷涌滄商業(yè)街市場狀況分析狀況：一期銷售率100％，1樓17000元/平米，2樓4000元/平米，3樓2500元/平米；二期沿劇場路一樓22000元/平米，2樓4200元/平米。點評：二層樓與樓之間連廊設(shè)置較多，開間較大，7－8米。注重中庭等景觀節(jié)點的設(shè)計。市場狀況分析鹽城星級酒店分布狀況望海大酒店鹽城飯店瀛洲賓館悅達(dá)國際大酒店鹽阜賓館鹽城賓館市場狀況分析市場狀況分析酒店經(jīng)營狀況名稱星級設(shè)施客源開房率標(biāo)間價格鹽城賓館四星餐廳酒巴、商場、桑拿、健身房、網(wǎng)球場會議團(tuán)隊、散客70％－悅達(dá)國際大酒店四星會議、商場、康樂、商務(wù)外商、散客、韓國包房80％528元/天瀛洲賓館四星餐廳和多功能廳、咖啡廳、酒吧、桑拿、健身房、臺球室、美容美發(fā)、購物商場商務(wù)接待、韓國包房80％568元/天望海大酒店三星商務(wù)中心、購物中心、望海旅行社，棋牌室、健身房散客、旅游接待80－90％280元/天鹽城飯店三星商務(wù)中心、休閑中心、美容美發(fā)中心、健身房、會議室會議、接待90％300元/天星級酒店整體經(jīng)營狀況較好市場狀況分析丹頂鶴國家級自然保護(hù)區(qū)泰山廟新四軍重建軍部紀(jì)念館星級酒店客房出租率較高，淡季在50-60%，旺季在70-90%；以商務(wù)、公務(wù)客為主。政府將邀請“美國泛亞易道〞打造沿海濕地旅游度假。開展旅游業(yè)，建立鹽城市區(qū)旅游集散效勞中心。旅游局辦公室達(dá)主任訪談[唐代的永寧禪寺][南宋丞相陸秀夫祠堂][明末著名書法家宋曹故居][?水滸傳?作者施耐庵故居][現(xiàn)代名人胡喬木、喬冠華的故里][新四軍重建軍部紀(jì)念館][是全國愛國主義教育基地][卞倉枯枝牡丹園][大縱湖和九龍口風(fēng)景區(qū)][丹頂鶴、麋鹿自然保護(hù)區(qū)]我們的思考？本工程的住宅物業(yè)是否能與旅游市場相結(jié)合，尋找新的時機？消費需求分析區(qū)域消費者特征分析鹽城市區(qū)2000年-2003年人均可支配收入逐年增加，人均年末存款余額穩(wěn)步上升，社會消費品零售總額穩(wěn)步增長。居民消費購買力逐年增強，需求穩(wěn)步上升〔資料來源：鹽城市統(tǒng)計局〕鹽城市區(qū)居民人均可支配收入低于常州，但同比增長幅度高于常州〔常州比鹽城由1.71減少到1.39〕，差距在逐步縮小。鹽城市區(qū)居民人均消費低于常州，同比增幅也低于常州，鹽城和常州人均消費支出同比增幅為10.8和11.5。鹽城消費力有待培育，但蘊含巨大商機消費需求分析消費需求分析鹽城消費水平提升。恩格爾系數(shù)為45％，已達(dá)小康水平消費需求分析2004年5月鹽城8大類消費支出增幅統(tǒng)計，教育文化娛樂、食品、居住類消費支出大，增幅較快。住宅/公寓需求調(diào)研說明調(diào)研目的：了解鹽城潛在購房者的特征，他們對居住的需求特點調(diào)研范圍鹽城市區(qū)調(diào)研方法定量調(diào)查，問答式結(jié)構(gòu)問卷樣本量100樣本樣本要求未來兩年內(nèi)打算購房的家庭消費需求分析5.2鹽城住宅消費特征分析年齡家庭所在地教育程度職業(yè)被訪者特征描述消費需求分析對區(qū)域的選擇及購房考慮因素選擇在亭湖區(qū)居住的比例最高有七成購房者屬于二次或?qū)掖沃脴I(yè)對價格、地段、房屋質(zhì)量、交通最為看重消費需求分析對建筑風(fēng)格及裝修的接受情況建筑風(fēng)格那么多喜歡現(xiàn)代時尚的外觀設(shè)計套內(nèi)喜歡錯層、躍層的比例也比較高對有一半選擇不裝修的毛坯房消費需求分析對戶型和面積的選擇分析單位：平方米選擇三房戶型的比例最高，面積區(qū)間集中在80-160平方米。選擇一房一衛(wèi)住宅比例較少，僅為1％，抗性較強消費需求分析對價格的接受情況單價總價可接受單價2200元/平方米以上中高價位住宅的購房者有近兩成。單位：萬元單位：元/平方米消費需求分析消費需求分析有三成的比例的購房者有購置意向一半以自用為目的，一半為投資可接受2000元以上單價的比例有28%對投資小戶型公寓的意向鹽城商業(yè)需求調(diào)研說明調(diào)研對象鹽城消費者鹽城經(jīng)營者調(diào)研方法入戶、街頭攔截訪問，定量調(diào)查街鋪、商場經(jīng)營者訪問，定量訪問樣本量150100調(diào)研目的了解消費者對目前鹽城商業(yè)的消費偏好，對本項目的消費意向及期望了解經(jīng)營者目前的經(jīng)營狀況，來本項目經(jīng)營的意向和期望消費需求分析5.2鹽城商業(yè)消費特征分析消費需求分析消費者職業(yè)以企業(yè)職工和個體經(jīng)營者為主消費者日常消費習(xí)慣消費需求分析消費目的性強，以購物為主，平均單次消費在200元以下消費者對鹽城目前商業(yè)的滿意程度消費需求分析集餐飲、娛樂、購物為一體的商業(yè)形態(tài)最受消費者歡送。消費需求分析鹽城市民出行方式出行方式中自駕車、的士、摩托車共占比例38％消費者購物、餐飲、休閑娛樂方面的主要需求消費需求分析特色食街、大型健身館、卡拉OK/迪吧/酒吧和日常家居用品服裝鞋帽等為消費者的主要消費需求。調(diào)研之經(jīng)營者現(xiàn)有商鋪情況消費需求分析經(jīng)營1間商鋪的比例高達(dá)82％，積蓄了較大的投資群體。現(xiàn)有商鋪面積主要集中在50平米以下?，F(xiàn)有商鋪租購比例與經(jīng)營狀況15或以下21%20-4029%50-8027%80-10015%100以上14%單位：元/平方米.月每月租金單價消費需求分析現(xiàn)有商鋪以租賃為主，月租金較低。對本工程住宅的購置意向有購置意向的比例非常高，近七成購置后常住的有78%，投資者有14%消費需求分析5.3對本工程需求特征分析本工程做普通住宅有一定的抗性！消費者對本工程商業(yè)的消費意向消費需求分析中檔、中高檔集購物、餐飲和娛樂為一體的商業(yè)形態(tài)是消費者對本工程的最大期望。經(jīng)營者來本商場經(jīng)營的意向消費需求分析經(jīng)營者對本工程的期望檔次為中檔和中高檔，購置意向達(dá)41％。經(jīng)營者對面積與租金方式的選擇消費需求分析消費者可接受本工程商鋪面積比較分散，50平米以下比例稍多，租金付款方式主要集中在租鋪經(jīng)營。開發(fā)條件分析地塊自身條件分析區(qū)位條件優(yōu)工程位于城市重點開展區(qū)域，新建市級行政中心，區(qū)位條件優(yōu)。人文氣氛濃周邊有鹽城中學(xué)、鹽城第一小學(xué)、市政府，建設(shè)局、廣電中心等機關(guān)單位。人文氣氛濃。商業(yè)價值高沿街面長〔沿東進(jìn)路300米，解放南路100米〕，規(guī)模大，商業(yè)價值高。地塊周邊環(huán)境開發(fā)條件分析教育：鹽城中學(xué)、鹽城第一小學(xué)、鹽城工業(yè)管理學(xué)院住宅：八菱花園、溫馨花園、南苑小區(qū)、百草園、鹽南新村等交通：13、208、17、18、26、9、101、新亞汽車站醫(yī)療：鹽城市中醫(yī)院、鹽城新世紀(jì)肝膽醫(yī)院、東方紅醫(yī)藥連鎖店銀行：鹽城市商業(yè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行單位：廣電中心、人事局、市行政中心、建設(shè)局、電視臺、供電公司、體育館商業(yè)：濱?；緢?、萬家福超市、鴻基家具裝飾廣場、解放路綜合市場運動：鹽城體育館、解放廣場、公園、健身中心項目周邊配套以政府機構(gòu)和市政為主，且正在完善中現(xiàn)有消費群體與成熟市區(qū)差異較大。開發(fā)條件分析本工程解放南路東進(jìn)路交通狀況位于城市主干道解放路和東進(jìn)路，周邊公交線路有多條公交線路，長途汽車站有新亞汽車站。交通極其便利。開發(fā)條件分析西：老民居房〔舊、破〕南：躍進(jìn)河〔臭、臟〕東：解放南路〔新、美〕北：東進(jìn)路〔在建〕地塊平整、無拆遷地塊現(xiàn)狀開發(fā)條件分析躍進(jìn)河現(xiàn)狀：臟、臭、窄，河對岸是破舊的平房，對工程沿河商鋪的銷售有致命的影響沿河商業(yè)揚州時代廣場參考個案成功的原因：位于揚州市區(qū)的商業(yè)中心和旅游中心，集購物、美食、休閑、娛樂、商貿(mào)、展覽、旅游多功能為一體，以經(jīng)營為主，極少局部賣使用權(quán)，受南京都市圈和蘇錫常都市圈輻射較強。參考個案工程概況占地面積2．3萬平方米，總面積為6．88萬平方米，主體5層。室內(nèi)長85米寬17米，為華東地區(qū)首條室內(nèi)商業(yè)步行街。商業(yè)定位揚州首家大型多功能摩爾購物中心。功能分布一樓：世紀(jì)珠寶、時裝、世界名表店、羅馬假日婚紗攝影、品牌專賣店、大禾壽司等二樓：品牌女裝、富春大酒店、巴黎春天咖啡茶餐廳三樓：品牌男裝、男鞋、廣源國美電器商城、歡樂天地游樂中心四樓：世紀(jì)電影城、百姓人家家常菜館、明星琴行、寶貝城、床上用品、新華鴻圖書城五樓：皇朝休閑會所、生活創(chuàng)意天地東西樓之間：世界流行通道參考個案世界流行通道一樓：歐洲街、倫敦地鐵；二樓：星馬泰、香港、日本街；三樓：迪士尼、荷里活、NBA鋪號面積（m2）總價首付貸款5年總投資（含按揭利息）5年總收益（含總投資）總回報3－56815.671360166601670000158264.820402445759.2參考個案時代廣場西投資實例分析表單位：元經(jīng)營狀況時代廣場主樓：1－4租賃情況較好。5樓暫未開業(yè)。只賣時代廣場西三樓，賣5年使用權(quán)，年投資回報8％；5年后回購，回購的同時再付總房價10％的回報。總回報50％世界流行通道：不能分割，沒有產(chǎn)權(quán)，只能出租一樓商鋪租賃在95％以上，二樓商鋪租賃85％左右，三樓商鋪70％左右。我們的思考？多種功能〔購物、美食、休閑、娛樂、展覽、旅游〕的組合以及消費理念的創(chuàng)新是否能給我們啟示？參考個案虎門步行街概況：歐陸風(fēng)格“騎樓〞建筑，兩期開發(fā)，一期4條商業(yè)街，500米/條，總建約90000平方米。有頂棚，樓高4層，鋪位1000個，設(shè)有4000平方米的文化廣場和2000平方米的室內(nèi)中心廣場2003年試業(yè),2004年五月正式開業(yè)。引進(jìn)“前店后廠〞的模式。定位：文化、旅游、城市品位參考個案目標(biāo)顧客：本地居民和游客功能分布：首、二層以服飾為主，三、四層設(shè)有美食廣場、中西餐廳、好又多、數(shù)碼影院、全鎮(zhèn)最大的書店、兒童歡樂天地、國美電器等經(jīng)營狀況：廣場以規(guī)模大、功能齊全、現(xiàn)代建筑風(fēng)格和創(chuàng)新經(jīng)營理念與其他商業(yè)街、購物中心形成差異，突出休閑和文化主題。試業(yè)初期雖已引入一批品牌零售店，但客流稀少。隨后三、四層的主力店陸續(xù)開業(yè)，廣場招牌和場內(nèi)形象的重新布置，同時增加了虎門特色的旅游元素和文化活動，使得廣場客流逐漸增多，商家的經(jīng)營狀況也漸入佳境。我們的思考？主力店的作用不可低估！工程市場定位7.1工程SWOT分析優(yōu)勢——位于新老城區(qū)交匯處，屬城市重點開展區(qū)域位置優(yōu)越，交通便利周邊人文條件較好沒有拆遷安置問題沿街面長，利于開展商用物業(yè)劣勢——工程周邊生活配套尚未完善本工程不處在傳統(tǒng)的商業(yè)中心，商業(yè)人流缺乏躍進(jìn)河現(xiàn)狀對工程有較大的影響工程自身設(shè)計存在較大缺陷威脅——亭湖商圈和鹽都商圈現(xiàn)有商業(yè)的威脅后續(xù)商業(yè)的威脅時機——處在新老城區(qū)結(jié)合部，城市重點開展區(qū)域市場需求由群眾化向個性化過渡，需求形式發(fā)生改變市場上缺少商業(yè)形態(tài)新穎，經(jīng)營管理較好的商業(yè)街工程市場定位優(yōu)勢競爭優(yōu)勢時機威脅劣勢開掘核心競爭力重點開展區(qū)域、人文條件優(yōu)相關(guān)物業(yè)市場時機新穎業(yè)態(tài)的缺乏主力消費的需求工程開展策略與市場定位區(qū)位價值最大化、區(qū)位形象的提升細(xì)分、捕捉可開展空間抓住產(chǎn)品核心競爭力，創(chuàng)立工程唯一性產(chǎn)品，客戶，營銷，把握有效市場時機SWOT分析小結(jié)主題鮮突，引領(lǐng)市場需求整合資源，提升區(qū)域價值強化經(jīng)營，帶開工程銷售注重品牌，保持持續(xù)開展工程開展策略工程市場定位城中片區(qū)以商業(yè)效勞和居住功能為主城南片區(qū)以居住和行政、文化、教育功能為主。新洋港青年路城中片區(qū)城南片區(qū)本工程工程市場定位我們的思考？除了工業(yè)、商業(yè)、行政、教育、文化，我們的城市還缺少什么呢？區(qū)域功能分析傳統(tǒng)不明顯，現(xiàn)代形象缺乏；追求時尚，但品味不夠工程市場定位工程市場定位五星級酒店高檔住宅生活區(qū)解放廣場還缺少休閑的生活方式！以本工程的啟動全面提升區(qū)域形象——CRD中央休閑區(qū)初現(xiàn)雛形區(qū)域資源：[重點開展區(qū)域][行政中心][五星級酒店]〔規(guī)劃中〕[城市廣場][黃海公園][新都-1996]生態(tài)飲食廣場[鹽城文化廣場]工程市場定位CRD〔中央休閑區(qū)〕重塑區(qū)域新形象：改變商圈弱勢，重新劃分市場格局；開辟新的領(lǐng)域，確立本案龍頭地位；利用特殊地位，展示工程商業(yè)前景；工程差異定位，獲取市場營銷高度。CRD：CentreRecreationDistrict英文縮寫，意為城市休閑娛樂中心源生地：發(fā)源地、啟動點、中心作用鹽城文化廣場定格為鹽城中央休閑區(qū)源生地休閑美食工程市場定位購物娛樂工程市場定位7.2工程市場定位開展理念創(chuàng)立鹽城乃至蘇北地區(qū)標(biāo)志性、引領(lǐng)性的主題式商業(yè)工程全方位打造本工程與鹽城現(xiàn)有商業(yè)的差異性，發(fā)揮工程整體優(yōu)勢，從而產(chǎn)生強大的內(nèi)聚力和輻射力，占據(jù)市場的制高點，獲得可持續(xù)開展的品牌效應(yīng)。使工程成為展示鹽城城市新形象的名片，實現(xiàn)公司持續(xù)開展、品牌提升的戰(zhàn)略目標(biāo)。工程市場定位鹽城地區(qū)最大的餐飲、娛樂、休閑、文化、旅游主題式商業(yè)街工程定位繽紛亞洲休閑廣場繽紛：多元的、體驗的、豐富多彩的、充滿活力的、享受快樂的工程市場定位繽紛：多元的、體驗的、豐富多彩的、充滿活力的、享受快樂的工程市場定位繽紛：多元的、體驗的、豐富多彩的、充滿活力的、享受快樂的Korea工程市場定位工程市場定位JapanHongKong工程市場定位Singapore工程市場定位工程市場定位市場需求：餐飲、娛樂、休閑、文化、旅游主題式商業(yè)街在鹽城乃至蘇北地區(qū)尚未出現(xiàn)。消費需求：1〕鹽城公款消費占據(jù)主流，其中又以餐飲、娛樂、休閑為主。2〕在鹽韓國客人較多，但符合他們消費愛好的餐飲、休閑、娛樂場所較少；區(qū)域需求：工程周邊主要集中行政機關(guān)、企事業(yè)單位、學(xué)校和住宅區(qū)等，缺乏集餐飲、娛樂、文化、休閑為一體的大型的消費場所。工程需求：1〕特色餐飲、娛樂、休閑、文化、旅游可以較好聚集人氣；2〕本定位便于工程的炒作，符合經(jīng)營運作的需要。定位依據(jù)工程市場定位工程市場定位產(chǎn)品定位公寓局部——酒店式公寓〔辦公、居住、效勞〕商業(yè)局部——主題式商業(yè)街〔餐飲、娛樂、購物、旅游〕以2002年為例，全年實現(xiàn)旅游總收入27.6億元，比上年增長11.9%；接待國內(nèi)外游客377萬人次，增長14%；旅游飯店實現(xiàn)營業(yè)收入2.2億元，增長15%；全市旅行社組團(tuán)接待旅客2.5萬人次，實現(xiàn)營業(yè)收入2000萬元，分別增長14%和12%。旅游飯店25家。其中四星級3家，分布于亭湖區(qū)；國內(nèi)旅行社：30家；旅游景點：30余個。其中國家級自然保護(hù)區(qū)2處，國家AA級景點1處交通便捷成熟商務(wù)配套〔依靠本案商業(yè)定位〕臨近政府行政機關(guān)辦公聚集地第三產(chǎn)業(yè)〔旅游為主〕開展迅速其他酒店或商務(wù)場所沒有本案如此齊全的商業(yè)配套設(shè)施市場上未出現(xiàn)小戶型商務(wù)用途為主的產(chǎn)品工程市場定位住宅定位酒店式公寓中低檔中檔中高檔中高檔主題式消費存在空缺大型百貨和超市根本飽和，以本地消費為主。沿街商業(yè)和商業(yè)街缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，購物環(huán)境欠佳，檔次低。中高檔主題式餐飲、休閑、娛樂商業(yè)街存在切入機會商業(yè)定位工程市場定位商業(yè)局部方案一：主力店+美食街＋休閑中心＋特色購物中心商業(yè)局部方案二：美食街＋休閑中心＋特色購物中心工程市場定位工程市場定位業(yè)態(tài)分布〔方案一〕名稱分布業(yè)種業(yè)態(tài)主力店A1、C1的1－2層百貨/餐飲娛樂/餐飲無國界A、B的3、4層大型餐飲連鎖店美食街C和D的3層特色美食、各地美食休閑中心E的1－4層桑拿、卡拉OK、沐足、酒吧、迪廳、美容美發(fā)、SPA韓國街A3、C2和C3首層具有特色的服裝、飾品、鞋帽、旅游用品、運動用品、美容美發(fā)用品、化妝品、娛樂用品、通訊、數(shù)碼、紀(jì)念品、電玩、書店、藥店等日本街A3、C2和C3二層上海街B2、DI和D2首層香港街B2、DI和D2二層名店街A2和B1首層品牌專賣店A1B1B2C1C2D2D1E工程平面示意圖C3A2A3工程市場定位一層散鋪二層散鋪三層百貨三層飲食四層百貨四層飲食工程市場定位業(yè)態(tài)分布〔方案二〕名稱分布業(yè)種業(yè)態(tài)餐飲無國界A、B的3、4層大型餐飲連鎖店美食街C和D的3層特色美食、各地美食休閑中心E的1－4層桑拿、卡拉OK、沐足、酒吧、迪廳、美容美發(fā)、SPA韓國街A2、C1和C2首層具有特色的服裝、飾品、鞋帽、旅游用品、運動用品、美容美發(fā)用品、化妝品、娛樂用品、通訊、數(shù)碼、紀(jì)念品、電玩、書店、藥店等日本街A2、C1和C2二層上海街B2、DI和D2首層香港街B2、DI和D2二層名店街A1和B1首層品牌專賣店B1B2C1D2D1E工程平面示意圖C2A1A2工程客戶定位工程市場定位青少年群體中青年群體老年群體按照消費者特征劃分劃分原那么：按照消費者的年齡和消費的活潑性劃分。消費者目標(biāo)消費群體：餐飲、娛樂、休閑以中青年群體為主；購物以青少年和中青年兩類群體為主按照消費者范圍劃分核心消費者：如周邊政府機關(guān)、企事業(yè)單位、學(xué)校、八菱花園、溫馨花園等消費者。次級消費者：鹽城市區(qū)亭湖區(qū)和鹽都新區(qū)消費者。游離消費者：鹽城地域區(qū)縣和周邊等外地消費者投資者經(jīng)營者以鹽城市區(qū)投資者為主，蘇南、浙江投資者為輔以鹽城市區(qū)和所轄區(qū)域經(jīng)營者為主工程市場定位商業(yè)街一層：15000元/平米商業(yè)街二層：4800元/平米工程平均價格建議公寓：2200元/平米對現(xiàn)有方案的建議一、整體功能分區(qū)建議：第五層第四層第三層第二層第一層酒店式公寓酒店式公寓餐飲娛樂餐飲娛樂風(fēng)情商業(yè)街娛樂風(fēng)情商業(yè)街娛樂第六層酒店式公寓名店街對現(xiàn)有方案的建議一、整體功能分區(qū)建議——風(fēng)情街分區(qū)建議：韓國街新加坡街根據(jù)前面的定位分析所建議的四種風(fēng)情街，具體劃分建議如下：日本街香港街對現(xiàn)有方案的建議二、鋪位劃分建議——首層風(fēng)情街鋪位劃分：首層鋪位劃分每層單獨銷售，但在設(shè)計上保持靈活性，使得一二層或一二三層能連在一起銷售首層保持鋪位劃分的原有設(shè)計方案46.61原方案交通路線不暢，不利于引導(dǎo)顧客向商場內(nèi)部流動，通過在首層再設(shè)置兩條通道來解決（見后頁）對現(xiàn)有方案的建議二、鋪位劃分建議——二層風(fēng)情街鋪位劃分：修改方向：連貫交通流線增加兩條內(nèi)部通道，使整體交通流線連貫流暢；

舊商鋪間隔方案建議修改方案對現(xiàn)有方案的建議二、鋪位劃分建議——二層風(fēng)情街鋪位劃分建議：修改方向：改善開間進(jìn)深比將原來的四排商鋪改為六排開間進(jìn)深比例合理的中小商鋪；建議開間改為7.8米，縮短進(jìn)深，面積控制在41㎡～62.4㎡三、四層和東面相對獨立的局部，根據(jù)工程定位是作為餐飲、休閑、娛樂場所，以招租或自行經(jīng)營為主，其平面間隔不需事先隔好，而是根據(jù)實際經(jīng)營的需要或招租需要在二次裝修中完成。二、鋪位劃分建議——其它局部劃分建議：對現(xiàn)有方案的建議第四層第三層酒店式公寓餐飲娛樂餐飲娛樂三、交通組織建議——平面交通組織建議對現(xiàn)有方案的建議原方案分析：出入口設(shè)置數(shù)量太少，不利于大型商業(yè)街人流的疏導(dǎo)；聚集人流的主廣場不夠大氣，不利于日后經(jīng)營中舉辦各種商業(yè)活動；對現(xiàn)有方案的建議三、交通組織建議——平面交通組織建議首層平面交通的調(diào)整建議：強調(diào)西入口廣場的處理，吸引人流從西門進(jìn)入商場，增加人流的滯留時間。在東部和西部各增加一條練習(xí)內(nèi)外的通道，便于人流的疏導(dǎo)和流動，增加商鋪價值確保視線通透，景觀共享，通過景觀廣場增加人流的滯留時間。對現(xiàn)有方案的建議通過設(shè)置各組團(tuán)廣場景觀節(jié)點和休息區(qū)，增加人流的滯留時間三、交通組織建議——平面交通組織建議首層平面交通的調(diào)整建議：對現(xiàn)有方案的建議三、交通組織建議——平面交通組織建議通過增加連廊，使各分離的組團(tuán)之間練習(xí)更加緊密。二層平面交通的調(diào)整建議：對現(xiàn)有方案的建議通過增加空中休息平臺，可設(shè)置咖啡茶座等人性化的休息區(qū)三、交通組織建議——平面交通組織建議三層平面交通的調(diào)整建議：對現(xiàn)有方案的建議三、交通組織建議——平面交通組織建議通過空中連廊，將餐廳與公寓聯(lián)系起來，便于日后根據(jù)需要靈活使用。〔四樓公寓式辦公可作為配套的酒店式公寓或卡拉OK包房等〕四層平面交通的調(diào)整建議：對現(xiàn)有方案的建議三、交通組織建議——立體交通的調(diào)整建議東邊的二期建筑建議作為相對獨立的休閑娛樂場所，其垂直交通要增加一個豎向的觀光電梯，便于顧客使用；需增加的垂直交通：對現(xiàn)有方案的建議三、交通組織建議——立體交通的調(diào)整建議由于東部和西部首層增加兩條通道，原豎向樓梯的位置請設(shè)計院根據(jù)消防要求考慮相應(yīng)的調(diào)整需調(diào)整的垂直交通：公寓的專用電梯應(yīng)每一層都預(yù)留門口，通過電梯設(shè)定停留層數(shù)，便于日后電梯的靈活使用。對現(xiàn)有方案的建議四、景觀規(guī)劃建議——對躍進(jìn)河的改造通過人工節(jié)流，將污水通過河道下的管道引離工程，防止污水對工程形象的影響。通過注入清水，使污水河變?yōu)楦蓛舻乃熬坝^，營造獨一無二的大型水景景觀商業(yè)風(fēng)情街。對現(xiàn)有方案的建議上海萬科四季花城對污水河的處理四、景觀規(guī)劃建議——對河邊園林景觀的的營造對現(xiàn)有方案的建議通過有特色的園林小品、雕塑等結(jié)合綠化營造出優(yōu)美的休閑購物環(huán)境配圖對現(xiàn)有方案的建議四、景觀規(guī)劃建議——商業(yè)街各入口空間的景觀營造沿街入口廣場靠東進(jìn)路河解放路的入口為主要的入口，要營造出強烈商業(yè)氣氛，吸引顧客進(jìn)入商業(yè)文化廣場內(nèi)部。河邊各入口河邊的各入口空間的景觀主要是營造出具有休閑度假感覺的園林氛圍對現(xiàn)有方案的建議四、景觀規(guī)劃建議——商業(yè)街內(nèi)部空間的景觀營造主景觀節(jié)點次景觀節(jié)點次景觀節(jié)點內(nèi)部街道對現(xiàn)有方案的建議五、建筑立面的建議——增加廣告位外立面預(yù)留的廣告牌的位置不夠，建議在二樓三樓增加廣告招貼位。一可利于商業(yè)氣氛的形成，二來可增加開展商日后的廣告招租效應(yīng)。五、建筑立面的建議——局部形體調(diào)整建議對現(xiàn)有方案的建議本工程為沿街面較長的多層建筑，形體比較對稱，為了增加建筑的氣勢，豐富形體的變化，建議將東邊相對獨立的二期建筑的體量進(jìn)行豎向拔高，增加到六層，起到豐富天際線的作用。五、建筑立面的建議——光蓬修改建議對現(xiàn)有方案的建議建議將原光蓬的位置調(diào)整到四層屋面的位置，通過升高光蓬使室內(nèi)空間更開闊、更有氣勢。對現(xiàn)有方案的建議六、配套設(shè)施建議建議局部商鋪預(yù)留獨立的給排水和排污排糞接口，便于銷售時增加靈活性，給買家提供多樣化的選擇。公共局部除了設(shè)置集中的衛(wèi)生間還應(yīng)有公共的茶水間，使商場配套更加人性化。六、配套設(shè)施建議對現(xiàn)有方案的建議女廁女廁男廁男廁男廁男廁公共洗手間的配置：需根據(jù)不同的定位確定的不同的主力消費人群的需要來配置1-3層的公共洗手間均為4個男廁兩個女廁，4層男女廁各有一個；現(xiàn)方案：

1-2層的商業(yè)街部分的女廁所的數(shù)量應(yīng)多于男廁所的數(shù)量；

3層作為餐飲娛樂經(jīng)營的場所，男女廁所的比例可一樣或稍多；

4層若作為特色餐飲酒家的話，需根據(jù)服務(wù)人數(shù)合理增加洗手間數(shù)量和比例調(diào)整建議：對現(xiàn)有方案的建議六、配套設(shè)施建議人性化的配套設(shè)施：公共休息空間設(shè)置休息椅和兒童活動區(qū)等；對現(xiàn)有方案的建議六、配套設(shè)施建議富有趣味的標(biāo)志系統(tǒng)：令顧客得到清晰明確的購物指引，使購物環(huán)境富有趣味性；對現(xiàn)有方案的建議三四層假設(shè)作為餐飲的話要預(yù)留隔油池，獨立排污排氣系統(tǒng)等，充分滿足消防需求；中央空調(diào)或戶式空調(diào)解決問題六、配套設(shè)施建議特殊的配套要求：七、裝修風(fēng)格建議對現(xiàn)有方案的建議公共局部的裝修風(fēng)格要融入休閑園林的元素，使室內(nèi)公共局部與室外河邊的綠化帶的休閑風(fēng)格相互照應(yīng)，提升工程的檔次和獨特個性。各中庭節(jié)點是裝修的重點，可融入小型水景、綠化，結(jié)合燈光效果突出融休閑、購物、娛樂為一體的特色。對現(xiàn)有方案的建議七、裝修風(fēng)格建議將不同的文化元素融合到各風(fēng)情街公共局部裝修中，使各組團(tuán)既獨具特色，又不失商業(yè)氣氛的和諧統(tǒng)一；本工程涉及商業(yè)、娛樂、酒店(或居住)等多項功能，物業(yè)功能復(fù)雜。不同物業(yè)之間既相互獨立又相互影響。物業(yè)管理的介入對商業(yè)街的招商和銷售有著非常重要的影響。開發(fā)商雖有物業(yè)管理經(jīng)驗，但在大型綜合商業(yè)街的物業(yè)管理上尚存缺乏。我們建議聘請專業(yè)物業(yè)管理公司做物業(yè)參謀或委托專業(yè)物業(yè)管理公司對本工程進(jìn)行管理，先于銷售早期介入。物業(yè)管理模式1、智能化是物業(yè)管理的重要組成局部，我們建議以下方面應(yīng)重點考慮保安智能化系統(tǒng)SAS(SecurityAutomaticSystem)閉路電視監(jiān)視子系統(tǒng)通過該系統(tǒng)對一些重要場所、設(shè)施進(jìn)行監(jiān)視、錄像，可以及時發(fā)現(xiàn)并解決問題，還可以對一些監(jiān)視資料存檔，以備查閱，對商業(yè)街來講尤為重要。消防智能化系統(tǒng)FAS(FireAutomaticSystem)消防播送子系統(tǒng)發(fā)生緊急情況時用于通知大樓用戶，平時播放背景音樂，為物業(yè)營造高雅氣氛消防設(shè)備聯(lián)動子系統(tǒng)一旦發(fā)生火災(zāi)，該系統(tǒng)自動發(fā)出指令，啟動火災(zāi)發(fā)生區(qū)域的相關(guān)消防設(shè)備，以到達(dá)自動滅火、火場分隔和人員疏散等目的。辦公自動化管理系統(tǒng)OAS(OfficeAutomaticSystem)有線數(shù)據(jù)傳輸子系統(tǒng)本工程公寓局部如果在招商過程中引進(jìn)“錦江之星〞之類的連鎖酒店〔或商務(wù)酒店〕的話，必須接入數(shù)據(jù)專線和寬帶。物業(yè)管理內(nèi)容軟件配置物業(yè)管理常規(guī)服務(wù)24小時保安本項目主要服務(wù)內(nèi)容個性化服務(wù)

資產(chǎn)管理服務(wù)公共部位保潔公共部位綠化養(yǎng)護(hù)公共設(shè)施維修保養(yǎng)叫車服務(wù)代訂租車服務(wù)有償服務(wù)項目免費服務(wù)項目膠卷沖印酒店預(yù)訂熱線服務(wù)洗衣服務(wù)郵遞服務(wù)代購生活及辦公用品垃圾收集機票預(yù)訂留言服務(wù)室內(nèi)植物租賃快遞服務(wù)會所服務(wù)房間清掃服務(wù)維修及保養(yǎng)服務(wù)宴會服務(wù)理財中心商務(wù)中心商務(wù)秘書服務(wù)酒店式大堂經(jīng)理服務(wù)公司網(wǎng)站制作及管理服務(wù)代客出租，費用收支2、軟件配置表達(dá)物業(yè)管理的專業(yè)水準(zhǔn)資產(chǎn)管理——本案附加值的重要表達(dá)此項效勞是依靠物業(yè)管理公司的整體資源，專為投資性客戶設(shè)計的效勞工程。主要是為業(yè)主提供包括代租效勞和單元內(nèi)的資產(chǎn)管理效勞在內(nèi)的系列效勞。通過高端專業(yè)物業(yè)管理公司長期從事物業(yè)的租賃運作經(jīng)驗和豐富的客戶網(wǎng)絡(luò)，為本案的客戶提供租賃代理效勞，使客戶能享有長期、穩(wěn)定的投資回報率。物業(yè)先行——招商和銷售的重要保證物業(yè)管理的早期介入，有利于優(yōu)化設(shè)計，完善設(shè)計細(xì)節(jié)；有利于加速施工進(jìn)度，提高施工質(zhì)量；有利于物業(yè)管理后期工作的順利進(jìn)行；能保證樓宇的平安啟用、正常運行；尤其物業(yè)管理前期介入有利于工程的銷售和招商。物業(yè)管理對本工程價值的提升案名起取遵從的原那么：對產(chǎn)品定位的暗示對社區(qū)規(guī)模的傳達(dá)對物業(yè)功能屬性的傳達(dá)對目標(biāo)客戶價值觀的迎合案名本身就是廣告要給人深刻的第一印象要通俗上口，音節(jié)搭配和諧案名建議繽紛亞洲休閑廣場本工程的案名盡量不冠“鹽城〞二字，目的有三：1、擴大工程的地域影響，使之盡量不受區(qū)域限制。2、建立一種地產(chǎn)模式，與商家建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，形成工程品牌，并進(jìn)行注冊。3、以連鎖的方式，在不同區(qū)域拓展。繽紛亞洲：亞洲的精華不是一個國家〔地區(qū)〕，而是整個亞洲，尤以東亞、東南亞為代表。開展中的中國要不斷吸收亞洲的精華：新加坡、韓國、日本、香港、臺灣……前進(jìn)中的鹽城需要亞洲的精粹、亞洲的活力，帶來勃勃生機。工程案名體驗亞洲繽紛生活展現(xiàn)鹽城商娛風(fēng)采營銷主題訴求內(nèi)容多元.體驗.互動.豐富.活力.快樂營銷主題和訴求內(nèi)容韓國服飾：新潮、標(biāo)新立異、動感、時尚，講究個性的張揚韓國娛樂：音像制品、游戲電玩、時尚音樂播放等韓國特產(chǎn)：高麗參、手工制品等韓國料理：泡菜(發(fā)酵辣白菜)、海鮮醬(腌魚類)、大醬(發(fā)酵豆制品)等發(fā)酵食品，各種蔬菜和肉類、海鮮類等。韓國風(fēng)情街形神韓國風(fēng)情街區(qū)內(nèi)設(shè)韓國大鼓供客人敲打商業(yè)街內(nèi)店鋪招牌用韓文和中文表示具有明顯韓國特征的店面裝修新加坡風(fēng)情街形神新加坡風(fēng)情街區(qū)內(nèi)設(shè)置獅身魚尾噴泉雕塑，供客人觀光嬉戲。用充滿熱帶風(fēng)情的塑料椰子樹來裝飾點綴整個風(fēng)情街。東南亞美食，特色咖喱食品精致的工藝品英式教育體系，書店與書吧日本裝飾：插花、工藝品日本科技：電器產(chǎn)品、玩具機器人日本料理：生魚片、便當(dāng)、飯團(tuán)等日本風(fēng)情街形神日本風(fēng)情街區(qū)內(nèi)設(shè)置塑制的浪漫櫻花商業(yè)街內(nèi)店鋪招牌用日文和中文表示日式的窗欞和推拉門、燈籠招牌等運用CEPA的政策營造鹽城的香港，銷售香港產(chǎn)品香港的娛樂、音像。廣東香港美食。香港風(fēng)情街形神香港風(fēng)情街區(qū)設(shè)紫荊花雕塑維多利亞港圖片的裝飾財神像第一階段：2004年7月15日——2004年9月15日工作內(nèi)容：主力店和賓館的招商招商地點招商內(nèi)容備注上海1、酒店式公寓，引進(jìn)連鎖酒店錦江之星、如家快捷、都市空間等2、連鎖餐飲、娛樂、購物主力店張生記、紅泥等浙江餐飲、上海餐飲南京1、連鎖餐飲、娛樂、購物主力店百姓人家、獅王府等南京餐飲大連1、連鎖餐飲、娛樂、購物主力店韓國、日本料理店青島1、連鎖餐飲、娛樂、購物主力店韓國、日本料理店常州1、連鎖餐飲、娛樂、購物主力店常州餐飲鹽城1、電器、通訊連鎖蘇寧、五星、燦坤電器、協(xié)亨手機等2、連鎖餐飲、娛樂、購物主力店肯德基、麥當(dāng)勞、鹽城當(dāng)?shù)夭惋媻蕵酚?－3個月時間與2－4家餐飲娛樂店達(dá)成意向，與1家電器或百貨店達(dá)成意向與“如家快捷〞等國內(nèi)連鎖賓館達(dá)成意向利用我司在上海、南京、大連、青島等地的資源進(jìn)行工程招商整體銷售招商部署第二階段：2004年7月15日——2004年11月9日工作內(nèi)容：銷售準(zhǔn)備時間工作內(nèi)容15/7-31/8現(xiàn)場包裝（售摟部裝修、圍墻、廣告牌）15/8-20/9樓書/DM的制作，戶外廣告的投放20/9-10/10輿論造勢，軟文投放11/10-9/11開始預(yù)定登記儲客，DM投放，報紙電視投放，開始預(yù)定儲客第三階段：2004年11月10日——2005年2月8日〔春節(jié)前〕工作內(nèi)容：開盤階段時間工作內(nèi)容10/11鹽城商業(yè)峰會/項目開盤11/11-31/11媒體輿論造勢，全城關(guān)注，廣告集中投放，軟文炒作，完成一期商鋪3000萬銷售任務(wù)2005.1.1-2005.2.8延續(xù)開盤氣氛，力爭在2005年春節(jié)一期商鋪銷售達(dá)到40－45％鹽城商業(yè)峰會：由鹽城政府部門牽頭，鹽城主流媒體組織，開發(fā)商運作邀請鹽城本地以及上海/廣州/南京/杭州/常州等地官員、專家、學(xué)者、商業(yè)人士以及意向商家等參加商業(yè)峰會內(nèi)容：1、興旺地區(qū)商業(yè)狀況及前景2、鹽城商業(yè)狀況及前景3、商業(yè)街對鹽城商業(yè)的影響4、本工程的推廣商業(yè)峰會意義：1、吸引起政府、媒體和社會關(guān)注；2、吸引商家、投資客和消費者關(guān)注3、造成全城轟動效應(yīng)，開盤一炮打響4、擴大工程的知名度與美譽度5、用良好的氣氛消化前期儲藏的客戶6、建立商業(yè)平臺，為以后工程和公司的開展奠定根底鹽城商業(yè)峰會時間節(jié)點目標(biāo)2005年春節(jié)-2005.6.301、一期商鋪進(jìn)入強銷階段，根據(jù)當(dāng)時市場和實際銷售狀況對項目推廣和銷售手段進(jìn)行適度調(diào)整，加大促銷和推廣力度。2、二期商鋪正式推出，利用一期商鋪的蓄勢，加強商鋪的推廣力度，同時展開酒店公寓的宣傳。3、利用春季黃金銷售周期，實現(xiàn)項目的第二次銷售高峰，力爭完成：一期商鋪累計總銷售量達(dá)到80－85%；二期商鋪40％。第四階段：2005年春節(jié)后——2005年6月30日工作內(nèi)容：強銷階段注：本階段是工程成敗的最重要階段，銷售和招商任務(wù)異常艱巨。此階段工程的工程進(jìn)度對工程的銷售有非常大的影響。第五階段：2005年6月30日——2005年10月31日工作內(nèi)容：持續(xù)銷售階段時間節(jié)點目標(biāo)2005.6.30–2005.10.31經(jīng)過酷暑的調(diào)整，進(jìn)入秋季，項目也應(yīng)開始交付階段。本階段必須掀起項目的第三次銷售高峰期，銷售任務(wù)艱巨，酒店公寓開始銷售，二期商鋪進(jìn)入持續(xù)銷售階段。本階段力爭二期商鋪累計銷售70-80％，完成酒店式公寓銷售部分的40％。注：春節(jié)是中國的傳統(tǒng)節(jié)日，老百姓在春節(jié)期間的消費往往在全年的消費中占有比例較大，商家和商鋪經(jīng)營者十分關(guān)注這個節(jié)季。所以本工程最好的開業(yè)時期應(yīng)該是2006年春節(jié)前。我們還必須預(yù)留給商家和商鋪經(jīng)營者裝修時間，大約2個月。第六階段：2005年11月1日——2006年1月28日〔春節(jié)前〕工作內(nèi)容：再銷售和清盤階段時間節(jié)點目標(biāo)2005.10.31-2006年1月281、酒店公寓繼續(xù)銷售，力爭累計完成酒店公寓銷售部分的70-80％2、對一二期商鋪所剩單位采取清盤策略，同時根據(jù)具體情況對3－4樓商業(yè)開始銷售。本錢導(dǎo)向定價法1、本錢加利潤定價法2、盈虧平衡定價法3、目標(biāo)收益率定價法需求導(dǎo)向定價法競爭導(dǎo)向定價法1、競爭參照定價法2、隨行就市定價法本工程的定價策略：競爭導(dǎo)向定價法那么公寓局部競爭參照定價法商業(yè)局部市場比較法常規(guī)定價方法有：銷售價格策略我們用市場比較法來預(yù)測本工程一樓商鋪平均售價目標(biāo)期望值，選取參照的工程為：中茵海華、芝林廣場、百草園、溫馨家園和怡景花園5個工程。商業(yè)區(qū)域因素直接比較表區(qū)域因素權(quán)重估價對象中茵海華芝林廣場百草園溫馨家園怡景花園成熟程度0.3100105104102102103交通條件0.2100105104102101100配套設(shè)施0.2100105102101100101環(huán)境條件0.11001041031019999城市規(guī)劃0.2100104103102100100小計1100104.7103.3101.7100.7101商業(yè)個別因素直接比較表個別因素權(quán)重估價對象中茵海華芝林廣場百草園溫馨家園怡景花園外觀0.2100104103999998公共裝修0.2100103102989796公建配套0.3100102102989698園林環(huán)境0.310010099979798小計1100102101.397.997.197.6本項目商業(yè)價格市場比較法綜合修正系數(shù)表項目名稱修正因素

估價對象中茵海華芝林廣場百草園溫馨家園怡景花園標(biāo)準(zhǔn)報價（元/m2）

300002000013000880014000交易情況修正

100100100100100100交易時間修正

10010099989798區(qū)域因素修正

100104.7103.3101.7100.7101個別因素修正

100102101.397.997.197.6本項目商業(yè)相對價格（元/m2）

280911892112796873013918本項目商業(yè)價格市場比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表項目名稱

中茵海華芝林廣場百草園溫馨家園怡景花園商業(yè)相對價格（元/m2）

280911892112796873013918權(quán)重

100%10%10%35%25%20%加權(quán)后的相對價格（元/m2）

28091892447921822784本項目商業(yè)銷售價格（元/m2）

14146

本工程一樓商鋪平均售價目標(biāo)期望值為14146元/平米，取其整數(shù)14000元/平米根據(jù)我司銷售經(jīng)驗，工程銷售底價應(yīng)控制在目標(biāo)期望值的80％左右。二樓商鋪銷售價格為一樓的30％－50％之間，我們?nèi)?0％。即一樓商鋪銷售底價為14000×80％＝11200元/平米。二樓商鋪銷售底價為11200×40％＝4480元/平米。公寓局部的銷售底價參照鹽城住宅價格制定。商業(yè)街一層：11000元/平米商業(yè)街二層：4500元/平米工程銷售底價建議公寓：2000元/平米當(dāng)然我們在實際銷售過程中制定銷售價格還必須遵循以下定價原那么市場導(dǎo)向原那么以市場為準(zhǔn)繩，遵循市場需求與價格變化的因果規(guī)律。動態(tài)變化原那么價格制定并非一成不變，而是根據(jù)銷售進(jìn)度和銷售業(yè)績不斷調(diào)整的過程，開始的價格制定會不斷調(diào)整。持續(xù)上調(diào)原那么價格應(yīng)持續(xù)上調(diào)，幅度視情況而定，給客戶形成該案升值潛力無限的感覺。組團(tuán)式定價策略根據(jù)一期的建筑進(jìn)度，我們建議以入口作為分界線，分為四個組團(tuán)定價。四組團(tuán)間的定價策略遵循自東向西〔自東進(jìn)路向西〕逐漸遞減的原那么。價風(fēng)格整系數(shù)各單元商鋪的銷售價格根據(jù)系數(shù)來調(diào)整，系數(shù)包括：需求系數(shù)可視系數(shù)樓層系數(shù)面積大小系數(shù)供給量系數(shù)交通系數(shù)停車系數(shù)差價大幅拉開原那么由于本案體量較大，商鋪位置好壞差異較大。因此建議本案在價格上實施較大差距，以此來推動較差房源的去化。資金回籠方案〔按銷售底價計算〕時間節(jié)點一期商鋪二期商鋪公寓累計銷售比例銷售金額銷售比例銷售金額銷售比例銷售金額累計金額04.11.10－04.12.3135%3255325505.01.01－05.02.2810%930418505.03.01－05.06.3040%372040%37201162505.07.01－05.10.315%46530%279040%8641574405.11.1－06春節(jié)5%46515%139535%7561836006春節(jié)以后5%46515%139525%54020760合計100%100%100%20760注:1、由于商鋪準(zhǔn)確面積未定,我們按一期和二期每層6000平米計算2、公寓局部我們暫定總銷售目標(biāo)為公寓總面積的60％，即銷售面積為6000×3×60％＝10800平米推廣案名建議財富源生地亞洲魅力秀宣傳推廣策略——融匯亞洲生活精粹，挖掘新城市財富源融匯亞洲生活精粹財富整體描述新城市財富源——鹽城市內(nèi)地標(biāo)性新城市主題式商業(yè)典范物業(yè)管理新城市財富源——鹽城首創(chuàng)酒店式星級物業(yè)管理生活的最高禮遇地段區(qū)位新城市財富源——以速度鏈接生活品質(zhì)開展商品牌新城市財富源——匯辰房產(chǎn)打造鹽城商業(yè)杰作！新——顛覆過去，塑造未來

新城市——突出區(qū)位優(yōu)，地段高尚，提示工程的標(biāo)志性

財富源生地——財富的源頭盡在本案

新城市財富源生地——在推廣上的伸展性較長。新城市財富源生地推廣重點工程的投資價值理想中的商業(yè)人性空間的價值體驗杜拉克曾指出，“獲取利潤的唯一途徑，就是給客戶提供他們認(rèn)為有價值的并情愿為此而付出的東西。〞他繼續(xù)說道：“在某一時間里，客戶的所見、所想、所需及他們所信任的就決定了你的產(chǎn)品或效勞是否有價值?！?〕商鋪投資的穩(wěn)定性特點〔2〕商鋪增值的特點〔3〕商鋪投資回報率較高〔4〕商鋪的投資潛力〔5〕商鋪可出租、可經(jīng)營，方式靈活一點產(chǎn)品自身特點優(yōu)勢——鹽城地區(qū)首家“繽紛亞洲休閑廣場〞大型商業(yè)娛樂購物中心二線實現(xiàn)購房者對區(qū)域的認(rèn)同感工程所在區(qū)域——中央休閑區(qū)〔CRD〕的形成本工程作為中央休閑區(qū)源生地的認(rèn)同城市往南開展，周邊大型市政不斷涌現(xiàn)，區(qū)域配套逐步完善，大量居民遷入本工程的高投資回報率結(jié)合招商成果，創(chuàng)造良好的商業(yè)環(huán)境，以實實在在的經(jīng)營預(yù)期和實效吸引投資客推廣線路一點兩線推廣步驟增加區(qū)域認(rèn)同感——謀略家的商業(yè)峰會在營銷的過程中，提升工程所在區(qū)域在鹽城樓市的地位，借此推動整個區(qū)域的房地產(chǎn)開展；提升本案的市場知名度，使樓盤迅速去化。組織商業(yè)峰會，確定該區(qū)域的中心地位，再次成認(rèn)本案的商業(yè)價值的空間提升當(dāng)?shù)孛癖姷耐顿Y觀念——眼光才是致富之本呼喚民眾對財富最深層次的渴望，激發(fā)他們的投資欲望。結(jié)合招商成果，吸引當(dāng)?shù)貙嵙﹄A層，順利實現(xiàn)民眾的投資愿望。主題商業(yè)街登陸鹽城——炫靚生活盡顯眼眸創(chuàng)導(dǎo)一種全新的生活方式，打造鹽城最具代表性的商業(yè)杰作，形成眾望所歸的“財富源生地〞繽紛休閑廣場——迎接新攢錢時代塑造工程品牌，并以此提升開發(fā)商品牌；以品牌影響力實現(xiàn)銷售目標(biāo)，為工程的開發(fā)和銷售作鋪墊；媒體整合媒體的特點與運用類型優(yōu)點缺點運用報紙發(fā)行大、宣傳廣、制作靈活、傳播快、時效強、可信高、費用低突出性不夠、和受眾接觸時間短、受印刷效果影響大主選媒體貫穿全程電視感染力強、藝術(shù)性強、收視率高成本高、時間短、針對性差品牌推廣/促銷雜志對象性強、可信度高、保存長、藝術(shù)表現(xiàn)強、宣傳面大周期長、時效差、專業(yè)型強、對象不廣泛、版面有限品牌推廣廣播傳播快廣、制作簡單、成本低、印象淺、時間短、不易記憶品牌推廣直接郵寄方式靈活、針對性強、人情味重成本高、易形成膩煩心理品牌推廣銷售現(xiàn)場（店堂、展銷會）時間長、誘導(dǎo)性強、費用低，烘托作用強設(shè)計要求高、易形成壓迫感、喧囂感SP促銷戶外時間長、傳達(dá)率高成本高現(xiàn)場包裝/促銷通訊會刊可讀性強，易樹立形象投入較大品牌推廣網(wǎng)絡(luò)時尚性強，針對性好不被關(guān)注品牌推廣媒體組合的三個原那么：一是方案周詳；二是安排合理；三是分工清楚階段時間節(jié)點廣告投放思路銷售準(zhǔn)備階段2004.07.15=2004.11.09現(xiàn)場廣告包裝、軟文造勢、戶外、廣播、網(wǎng)絡(luò)開盤階段2004.11.10-2004.12.31報紙硬廣告、電視開盤延續(xù)階段2005.01.01-2005.02.09報紙硬廣告、電視強銷階段2005.02.10-2005.06.30報紙硬廣告、直郵、展銷會持續(xù)銷售階段2005.07.01-2005.10.31報紙硬廣告、直郵、展銷會再銷售清盤階段2005.11.01-2005.01.28報紙項目收尾階段2006.01.29以后本工程媒體選擇公寓：以現(xiàn)場包裝和直接郵寄為主，戶外為輔考慮因素：地域性消費強；文化消費習(xí)慣不突出商業(yè)：以報紙和電視為主，戶外和直接郵寄為輔考慮因素：商業(yè)消費輻射鹽城和周邊地區(qū)；商業(yè)消費需要引導(dǎo)和培育招商：以直接郵寄和播送為主，電視為輔考慮因素：地域性消費強；文化消費習(xí)慣不突出廣告投入方案(按銷售底價計算)時間節(jié)點回籠資金廣告投放備注累計金額階段金額所占比例投放比例投放金額04.11.10－04.12.313255325515.7%25%77.5開盤期間廣告投放量大，強銷期和持銷期廣告投放必須保證，清盤期廣告大幅減少05.01.01－05.02.2841859304.5%10%3105.03.01－05.06.3011625744035.8%40%12405.07.01－05.10.3115744411919.8%20%6205.11.1－06春6%5%15.506春節(jié)以后20760240011.6%合計20760100%310本工程廣告預(yù)算占總銷售額的1.5%，即為20760×1.5%＝311.4萬元〔取值310萬元〕1、接待中心提升工程的品質(zhì)感，延伸售樓處的功能，降低購房者的緊迫感、拘束感，使購房者在得到人性的充分尊重后，在不知不覺中產(chǎn)生購房的意念。展現(xiàn)高品質(zhì)的樓盤、優(yōu)雅的環(huán)境、開發(fā)商的實力、齊整的員工風(fēng)貌等，籍此取得消費者的價值認(rèn)同。整體風(fēng)格：現(xiàn)代、活潑、色彩繽紛、多元。地面、墻面、頂面的視覺和諧統(tǒng)一

VI系統(tǒng)：以標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字為主體，運用在所有的識別系統(tǒng)上，如展板、刀旗、名片、服裝、信箋、信封、手提帶等，形成強烈的記憶點。建造時間：工程蓄勢期初期看房通道：注意在看房動線的布置相應(yīng)的銷售道具，并保持暢通，以配合銷售策略。工程包裝策略進(jìn)場工作售樓人員：包括工程經(jīng)理、籌劃主管、銷售主管、售樓人員，應(yīng)在開盤前二個月進(jìn)場，一個月左右的培訓(xùn)期。銷售道具：正式對外營業(yè)前應(yīng)全部進(jìn)場，包括