新加坡的住房保障制度

1加坡的住房保障制度加坡共和國地處馬來半島，國土面積為682.7平方公里，常住人口超過400萬。依據(jù)20232023年加坡的國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)1330440人均GDP30200美元[1]。加坡實施公共住房制度，實行獨特的“居者有其屋”的住房政策，政府大力進(jìn)展公共一。從居住水平看，加坡的人均居住面積在209021平方米以上，31960202397.3萬套，85%的公民住進(jìn)了政府組屋。其中，93%的居民擁有組屋的產(chǎn)權(quán)，7%的低收入家庭向政府廉價租15%的高收入家庭在市場上購置商品房[2]。在過去的近40余年中，加坡的住房在安排上經(jīng)受了由廉租屋〔租賃組屋〕向廉價屋〔購置組屋〔在加坡廳也算一室別墅型的公寓比重在不斷地增加，居民住房居住質(zhì)量穩(wěn)步提高。加坡是一個市場經(jīng)濟(jì)的國家，但在住房建設(shè)與安排上并不完全通過市場調(diào)整來實現(xiàn)，實行有償供給，高收入階層住房由市場供給的體制。低收入階層可以享受廉租屋〔Low-renthous〕待遇，中等收入階層可以購置組屋Low-pricehous，高收入階層則可購置私人住[3〔見表。收入階層中等收入階層

<800800~1500<2023<3000<8000

1加坡住房政策體系租賃一房式、二房式購置二房式購置三房式購置四房式或更大組屋、轉(zhuǎn)售組屋、私人進(jìn)展商建設(shè)的組屋<12023〔多代同堂家庭〕購置四房式或更大組屋、轉(zhuǎn)售組屋、私人進(jìn)展商建設(shè)的組屋高收入階層

>8000

購置共管式公寓、花園式住宅>12023〔多代同堂家庭〕購置共管式公寓、花園式住宅資料來源：依據(jù)加坡住房制度及其啟發(fā)[2]理〔一〕低收入階層：租賃組屋8008001500山政府予以補(bǔ)貼?！捕持械仁杖腚A層：購置組屋2023元的，可申請購置二房式組屋；家庭月總收入不超過3000元的，可申請三房式組屋；家庭月總收入不超過8000元的，可申請四房式或更大的單12023800012023元〔多代同堂家庭〕的，可在公開市場購置轉(zhuǎn)售組屋，或購置私人進(jìn)展商設(shè)計興建和銷售的組屋?！踩掣呤杖腚A層：購置私人住宅月總收入超過8000元或12023〔多代同堂家庭〕元的家庭，建屋進(jìn)展局不負(fù)責(zé)供給組屋，他們從房地產(chǎn)市場直接購置私宅，包括標(biāo)準(zhǔn)較高的共管式公寓〔condominiu，或標(biāo)準(zhǔn)更高的置地住宅，即花園式住宅?！惨弧?020-50年月：陋屋區(qū)時代從上世紀(jì)201927年設(shè)立了加坡改進(jìn)信托局(SingaporeImprovementTrust,SIT〕，特地負(fù)責(zé)清理陋屋區(qū)，并為從那里搬出來的民眾供給住宅。到1947年，加坡人口增加到20年前的兩倍多，到達(dá)一百萬。1947年成立的住房委員會〔HousingCommittee〕調(diào)查覺察68萬人口〔約占總?cè)丝?2%〕住在城市中心區(qū)，其中約1/3人口擁擠在4平方公里的區(qū)域內(nèi)，極其的擁擠〔見表2〕。1959年約25萬人居住在城市貧民窟內(nèi)，約30萬人居住在棚戶區(qū)[4]32年中，共建筑了23000個單位的住房，但只能為8.8%的居民解決住房問題。大多數(shù)加坡人的居住環(huán)境既不1961年在河水一帶發(fā)生的一場大火災(zāi)，摧毀了數(shù)以千計的住房，造成16000人無家可歸[2]。21950年月前加坡的居住密度年份城市人口住房數(shù)居住密度〔/住房〕19072500002023012.519315670003700015.319479380003850018.2資料來源：ColonyofSingapore,ReportoftheHousingCommittee1947;MasterPlan1955.轉(zhuǎn)自：BelindaYuen,Squattersnomore:SingaporeSocialHousing,GlobalUrbanDevelopment,Volume3Issue1,May2023[5]〔二〕2060年月：居者有其屋1959年加坡成立自治政府時，失業(yè)和住房短缺是當(dāng)時兩個最大的社會沖突。當(dāng)時200萬人口中80%以上住房困難，其中40%居住在貧民窟和棚戶區(qū)中。在這種背景下，加坡政府打算把住房建設(shè)放在優(yōu)先位置上，制定了《住房進(jìn)展法HousingandDevelopmentAc，196年依據(jù)該法成立建屋進(jìn)展局Housing&DevelopmentBoardHDB。建屋進(jìn)展局的目標(biāo)一開頭就格外明確，就是為低收入階層供給廉價房屋。其住房進(jìn)展的目標(biāo)是使90%10建屋進(jìn)展局在1964年推出“居者有其屋”打算〔HomeOwnershipScheme〕，這個打算是非個建房五年打算，建成70余萬套住房〔3。1968年，加坡政府開頭允許國民利用公積金購置政府組屋，大大地推動了“居者有其屋”打算的實施。政府也鼓舞居民購置租住的組屋，并賜予20%的首付免除優(yōu)待[4]。到1970年，超過二分之一的人口住進(jìn)了組屋。1960-1990年月的住房建設(shè)打算住房建設(shè)打算住房建設(shè)打算第六個建房五年打算建設(shè)年份1961～19651966～19701971～19751976～19801981～19851986～1990住房建設(shè)套數(shù)5443066239113819137670180000160000資料來源：郭玉坤.中國城鎮(zhèn)住房保障制度爭論.西南財經(jīng)大學(xué)博士畢業(yè)論文，2023〔5〕[6]〔三〕2070年月：增加供給和改善條件6010197l～l983年，隨著房荒問題的緩解，住房政策的重點向改善型轉(zhuǎn)變。住房的類型隨也之發(fā)專注于開發(fā)建設(shè)設(shè)施齊全的市鎮(zhèn)，每個鎮(zhèn)約容納居民250000。通過完善的規(guī)劃，宏茂橋〔見表4。原先應(yīng)急的住房被撤除，重蓋起了造型美觀、設(shè)備齊全的高級公寓，在滿足需求程度上到達(dá)了80%[2]1974〔HUDC〕1982年HUDC將住房進(jìn)展業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)給了HD特地建設(shè)大型的五居室套房HUDC4000元以下的家庭均可購置。總合住房密度總面積：650公頃；住房單位數(shù)目：60000個總合住房密度總面積：650公頃；住房單位數(shù)目：60000個92個住房單位/公頃土地利用類型面積〔公頃〕所占比例土地利用類型面積〔公頃〕所占比例商業(yè)用地304.6%公共機(jī)構(gòu)152.3%居住用地34753.4%工業(yè)用地446.8%教育用地629.5%城市道路8913.7%開放空間264.0%其他設(shè)施304.6%體育設(shè)施71.1%資料來源：HDB(2023a)BelindaYuen,Squattersnomore:SingaporeSocialHousing,GlobalUrbanDevelopment,Volume3Issue1,May2023[5]〔四〕2080年月至今：全面提升居住環(huán)境208070%的人口住進(jìn)政府組屋。隨著住房供給方面閱歷的日休閑設(shè)施，如公園、兒童游樂場、體育設(shè)施等等。通過這樣建立一個全面的生活環(huán)境，既可80年月后期，超過85%的人口住在政府組屋。加坡除了為群眾建筑的家園，也為較舊的市鎮(zhèn)供給“組屋更打算受影響的居民供給的住房[2]。政府通過組屋區(qū)更打算，以系統(tǒng)化的方式重進(jìn)展屋齡較得改善，居民將可享受到資產(chǎn)升值的好處，生活質(zhì)量也得到了極大的提高。加坡居民住房問題的解決得益于其實施獨特的“居者有其屋”住房保障政策有其屋”政策通過特地機(jī)構(gòu)運作〔建屋進(jìn)展局、強(qiáng)大的金融支持〔住房公積金政策、政府扶持和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖》堪才藕椭卫碇贫取惨弧潮Ｕ闲宰》康慕ㄔO(shè)加坡為中、低收入者供給的保障性住房〔即組屋，統(tǒng)一由半官方特地的機(jī)構(gòu)——建區(qū)籌劃根底設(shè)施建設(shè)、安排承建商建筑房屋等；另一方面，建屋進(jìn)展局也負(fù)責(zé)公房的出租、出售和物業(yè)治理。建設(shè)土地獵取1966〔LandAcquisitionAct〕，強(qiáng)化了政府和政府機(jī)構(gòu)的職能，政府可以強(qiáng)行征用私人土地用于住房建設(shè)。19731995低本錢公共住宅成為可能。1960年，只有44%的土地為國家全部，到1985年，建屋進(jìn)展局已經(jīng)擁有加坡近75%的土地資源[4]。拆遷與安置1963年建屋進(jìn)展局成立了拆遷安置部〔ResettlementDepartment〕負(fù)責(zé)貧民窟、棚戶區(qū)和私人地域的拆遷工住房[7]。建設(shè)資金籌集1加坡組屋建設(shè)資金籌措渠道改革，2023〔2〕建屋進(jìn)展局的住房建設(shè)啟動資金來源于政府的長期貸款和政府補(bǔ)貼過201986銷售收入的貸款余額的利率比中心公積金利率高出2％[8]。隨著業(yè)務(wù)的進(jìn)展，以售房收入、〔1進(jìn)展局的虧損。在1960-1989年間，政府賜予建屋進(jìn)展局1百萬至1.2億元的補(bǔ)貼[4]。住房建設(shè)治理加坡整個住房建設(shè)的投資活動過程，包括工程立項〔投資商〔承包商〕——產(chǎn)業(yè)出售或治理〔投資商必需通過招標(biāo)形式確定建筑承包商來建房前者可以低價獲得土地〔這實際上是政府對中、低收入者住房的一種優(yōu)待措施；而后者，低住房建設(shè)本錢的措施，包括承受技術(shù)，如住房承受金屬-混泥土框架構(gòu)造；住房建筑材[4]。通過這些本錢把握措施，保證了住房在居民的支付力氣范圍之內(nèi)。住房戶型設(shè)計鑒于低造價住宅開發(fā)的前提，組屋的戶型標(biāo)準(zhǔn)并不高。目前加坡組屋主要有三房式、四房式、五房式和公寓式這四種類型，和國內(nèi)的單元房差不多。三房式的組屋面積為65-70平方米，包括兩間臥房和一間客廳〔二房一廳；四房式面積為90-100平方米，包括三間臥房和一間客廳〔三房一廳；五房式面積為110-120平方米，包括三間臥房，一間客廳，一〔三房二廳〔四房一廳140平方米，設(shè)施與五房式組屋相像，不過面積較大[9]。由于氣候炎熱，居室盡量避開朝南，由一條長外10戶左右的單元。住房建設(shè)規(guī)劃人口削減到確定程度、區(qū)住宅充分的狀況下，政府才集中力氣改造舊城。從1960年月開頭15個衛(wèi)星鎮(zhèn)，鎮(zhèn)的組屋售價按坐落地段與市中心的距離而定，遠(yuǎn)市區(qū)優(yōu)待12％，近郊區(qū)優(yōu)待23％，遠(yuǎn)郊區(qū)優(yōu)待32％。為了取得較高的經(jīng)濟(jì)效益，組屋以高層住宅為主，一般都是幾十層的板式住宅，少數(shù)為20多層。每個組屋區(qū)都有完善的設(shè)施，超級市場、醫(yī)院、學(xué)校、圖書館、購物中心和游樂場一應(yīng)俱全。另外，組屋區(qū)交通也很便利，輕5軌、地鐵建設(shè)完善，全部的屋村都有公共巴士連接輕軌和地鐵站?！捕潮Ｕ闲宰》康慕鹑谥С帧e金政策保障，為加坡組屋的建設(shè)和“居者有其屋”打算供給了強(qiáng)大的金融支持。1955年，全部加坡公民和永久居留的居民，都必需參與5％。目前，低于55歲的雇員公積金總繳交率是其薪金的40％，每月雇主統(tǒng)一繳交，其中20％是從其薪金中扣除，另20％由雇主繳付，雇主與1200加坡元。年齡較大的雇員公積金繳交率較低。其中，556020％(12.57.5％)；60歲以上65歲者，總繳交率為15％(7.5％)；65歲以上者，總繳交率是10％(本人與雇主各繳付5％)[6〔見表房、醫(yī)療、保險和養(yǎng)老用。5會員每月公積金繳款存入的戶頭年齡一般戶頭保健儲蓄戶頭特別戶頭3530%6%4%354529%7%4%455528%8%4%556012%8%-60657%8%-652%8%-改革，2023〔2〕[10]注：表中數(shù)字分別是占薪金的百分比。(1)一般戶頭：該款項可用于購屋、購置公積金保險、增加養(yǎng)老的資產(chǎn)即投資等。(2)保健儲蓄戶頭：該款項可用于支付醫(yī)院的賬單和獲準(zhǔn)的醫(yī)藥保險。(3)特別戶頭：該款項是用于養(yǎng)老和特別急需。公積金儲蓄為建屋進(jìn)展局供給了充分的住房建設(shè)資金。6加坡實施了“公共住屋打算”和“住宅產(chǎn)業(yè)打算1964年政府推出“居者有其屋”打算196年，中心公積金法修正后，實施“公共住屋打算出這樣的限制的目的是為了確保作為退休儲蓄的公積金不會因而被全部化完198160年的產(chǎn)業(yè)之外，公積金存款可以用來購置任何一類住宅產(chǎn)業(yè)[10]。公共住屋打算公共住屋打算打算只能用于購置建的或是由前業(yè)主轉(zhuǎn)售的建屋進(jìn)展局組屋購屋的付款方式是利用本人的公積金一般戶頭中的存款一次付清房〔只需支付占房價20%的首期付款。假設(shè)購置轉(zhuǎn)售組屋。會員可在建屋進(jìn)展局委任的評估師估價之后，利用公積金存款按組屋購價或是市場價(二者中可取最低價)支付房款。公積金存款也可用來繳付印花提出的公積金款額和利息一起歸還到本人的公積金一般戶頭中蓄供退休之用。住宅產(chǎn)業(yè)打算會員在這項打算下可購置全部建在永久地契或至少有60年租期的非永久地契土地上的付有關(guān)購置該產(chǎn)業(yè)的律師費、印花稅、調(diào)查費等其他費用。任何年齡在21歲以上而且不是會員賣掉房產(chǎn)，須把其曾提出的公積金款額和利息一起歸還到本人的公積金一般戶頭。1960100%下降至1970年的76%，再下降至1981年的38%和1989年的16%[4]。同時，公積金也為國家實現(xiàn)住宅商品化供給了源源不盡的住宅建設(shè)資金，形成了一個良性循環(huán)的住房保障資金籌措渠道〔2。2公積金與住宅資金的流淌[6]710〔三〕保障性住房的安排申請資格標(biāo)準(zhǔn)加坡政府制定了具體的租住或購置組屋的申請資格標(biāo)準(zhǔn)〔見表6。在公共住房申請買公房的申請者也必需在其具備公房申請資格的30由于公共住房是幫助那些無力購置私人住房的居民解決住房問題加坡的公房政策始終把家庭放在重要的地位。表6 加坡租住、購置組屋的具體申請標(biāo)準(zhǔn)

33〔1房式〕45〔2房式〕

26-3344-75

申請標(biāo)準(zhǔn)加坡公民；大于21歲；月收入房產(chǎn)購置組屋 65-70〔3房式〕90-100〔4房式〕110-120〔5房式〕140〔公寓式〕

加坡公民；大于21歲；月收入低于800資料來源：HDB(2023a).轉(zhuǎn)自：BelindaYuen,Squattersnomore:SingaporeSocialHousing,GlobalUrbanDevelopment,Volume3Issue1,May2023[5]住房購置標(biāo)準(zhǔn)居民在購置住房時，確定要依據(jù)政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)購置，才可享受優(yōu)待購置的住房面積?！操徶玫淖》棵娣e越小，享受的優(yōu)待越多。344%，433%，5房式優(yōu)待27%〔1980年優(yōu)待標(biāo)準(zhǔn)。住房安排程序HDB承受的安排方式是先申請先效勞的住房安排系統(tǒng)。在這種安排系統(tǒng)中只有一個申請序號系列，因而出售和出租各有一個排隊系列。安排的優(yōu)先權(quán)由申請時間的次序來打算，19741983此選擇其滿足的公房。③公房交換。HDB還有與公房安排政策相配套的一系列的公房交換規(guī)定[12]?！菜摹潮Ｕ闲宰》康姆龀终呤杖胂揞~大量投資建房出租給寬闊中低收入階層的居民800元的家庭1000元的家庭才有資格買房，這些政策保證了低收入家庭701500元以下者才可申請購置組80年月提高到了3500元〔見表。這種措施根本上保證了8％以上中低收入的家庭能夠得到廉價的組屋。7加坡居民購置組屋的收入限額年份年份1964年1970年1971年1974年1979年1980年1981年1985年單元類型3室5室34室5室HUDC單元3室和4室5室行政單元HUDC單元5室行政單元HUDC單元3室4室、5室和行政單元HUDC單元3室、4室、5室和行政單元HUDC單元收入限額〔元〕10001200120015001200150040001500202325004000150020232500600015003500600040006000資料來源：Wong,AlineK.andYeh,StephenH.K.(Eds.),(1985)HousingaNation–25YearsofPublicHousinginSingapore,HousingandDevelopmentBoard[7.]

轉(zhuǎn)自：陳勁松.公共住房浪潮：國際模式與中國安居工程的比照爭論[M].機(jī)械工業(yè)出版社，北京：2023[13]注：目前收入限額參照本文其次局部：加坡的住房政策體系低租金與低房價為使住房租金和住房價格保持在居民政府范圍內(nèi)，加坡實行低租金和低房價的政策。組屋的租金和房價不是由市場打算，而是由政府定價。在1960年月，一房式、二房式和三20、40和6015%。目前住房租金照舊保持很126-33元、244-75元〔出租房只為月收入低于800元的人供給。在房價方面，政府的原則是使90%的加坡家庭3房式的組屋，70%4房式的組屋[5]。對于低收入家庭，住房出售實行折扣出售的方法，344%，433%，527%[14]。政府補(bǔ)貼為了照看低收入家庭購置組屋購置四房式住宅可降價15％出售；購置五房式住宅也有優(yōu)待。對于標(biāo)準(zhǔn)較高的公寓則按市價出售，不予優(yōu)待。實在無力購置的，如月收入少于800元者，政府允許其租住組屋。優(yōu)待貸款25年的攤還期。貸款數(shù)額與攤還期限依據(jù)申請者的收入與年齡而定。貸款利率高自由浮動的中心公積金利率0.110%的首期以及過后的每月期款[4]。這樣，保證了絕大多數(shù)中低收入家庭都有購置住宅的力氣?！参濉潮Ｕ闲宰》康闹卫磙D(zhuǎn)讓治理為了真正的做到“居者有其屋555年后〔后調(diào)整為30個月以在公共市場上轉(zhuǎn)讓。物業(yè)治理房〔包括商品房、廉價房〕主要為產(chǎn)業(yè)化治理，由特地的治理部門和機(jī)構(gòu)〔包括建屋進(jìn)展商的治理機(jī)構(gòu)屋進(jìn)展局中分別出去，轉(zhuǎn)移給鎮(zhèn)政府，由鎮(zhèn)居民自我治理。住房更〔MainUpgradingProgramme,MUP〕。更政策不是建屋進(jìn)展局單獨實行，而必需有住戶的參與，共同處理更中的問題，如費用、工程施工、噪音等。住戶必需分擔(dān)住房的更費用。7%14不等的更費用〔8。8加坡住房更升級的費用分擔(dān)〔元〕標(biāo)準(zhǔn)費用標(biāo)準(zhǔn)費用HDB份額戶主份額總額3房式34900〔93%〕2700〔7%〕376004房式33600〔89%〕4000〔11%〕376005房式32300〔82%〕6600〔14%〕37600來源：Shi-MingYU,ImpactofPublicHousingUpgradingonResidents,2023(5)[15]〔一〕住房保障的成就改善居住條件期的3-6平方米提高到了20-25平方米，人均擁有房間數(shù)達(dá)1.29個〔加坡2023年人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)196年加坡住房自有率只有9%，隨著1964年“居者有其屋打算”的實施，且在1968年允許中心公積金用于住房購置，住房自有率大幅上升，1970年到達(dá)36%，1980年更是上升至74%[4]。到目前，住房自有率已到達(dá)90%以上。促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長〔如建材行業(yè)〕加坡1960年月的失業(yè)率降低到了之前的一半，1970、1980民收入大幅增加，HDB住戶的戶平均收入由1968年的318元增加到1985年的1363元。扣除通脹因素，實際增長達(dá)95.3%。據(jù)加坡2023年的人口統(tǒng)計結(jié)果，80%的家庭已由低收入階層上升至中等收入階層[5]。保持社會穩(wěn)定。我留意到各國首都的選民總是傾向于投票反對政府的話，那么，他們遲早會得出結(jié)論：他們所保衛(wèi)的是有錢人的財產(chǎn)[16]〔二〕住房保障的問題與反思土地征用問題《土地征用法》由于是強(qiáng)制征用私人土地，且在早期土地補(bǔ)償價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價格，因此遭到了很多人的反對，被認(rèn)為是對司法理念的違反[17]。但是正是由于這種強(qiáng)制性土地于1995年按市場價格補(bǔ)償被征用土地。拆遷安置問題階段，由于住房及其短缺，所以快速建筑的住房存在很大的質(zhì)量問題，且生活設(shè)施不完善，條件，拆遷安置工作才逐步解決。本錢把握問題1979住房價格的上漲，因此對