城中村改造項目可行性研究報告

.2實施進度橫道圖項目實施進度圖表10-1時間項目2015年2016年56789101112123456789101112前期準備階段城中村的拆遷、可研、立項、落實資金設(shè)計地質(zhì)勘察、招標等項目實施階段三通一平工程主體工程施工水電安裝工程裝飾工程綠化、亮化工程工程竣工驗收項目實施進度圖（續(xù)圖）表10-1時間項目2017年2018年1234567891011121234前期準備階段城中村的拆遷、可研、立項、落實資金設(shè)計地質(zhì)勘察、招標等項目實施階段三通一平工程主體工程施工水電安裝工程裝飾工程綠化、亮化工程工程竣工驗收10.3項目管理10.3.1工程質(zhì)量管理該項目建設(shè)質(zhì)量應達到國家現(xiàn)行規(guī)范要求，并經(jīng)驗收合格。其質(zhì)量管理內(nèi)容主要為以下幾個方面：1、建立工程建設(shè)質(zhì)量保證體系；2、組織和建立本項目的質(zhì)量控制體系，完善質(zhì)量保證體系；3、對該項目的工程質(zhì)量進行跟蹤、檢查、監(jiān)督、控制；4、完善質(zhì)量事故的報告和處置制度；5、督促、檢查該項目的建設(shè)是否符合設(shè)計圖紙要求；6、督促、檢查該項目的建設(shè)是否符合國家有關(guān)規(guī)范要求；7、督促、檢查該項目的建設(shè)的工程材料是否符合有關(guān)規(guī)范要求。10.3.2財務管理項目建設(shè)資金實行單設(shè)賬戶、單獨管理、單獨核算、單獨使用的管理方式，?？顚Ｓ?，委派財務人員管理該項目工程建設(shè)的財務活動，嚴格執(zhí)行國家財政法律法規(guī)，并接受上級財政、審計部門的檢查、審計。建設(shè)資金由財政支付中心依據(jù)項目的施工進度計劃，依照設(shè)計、施工、采購等相關(guān)合同的約定同步支付給承包單位，確保工期如期完成，項目如期投入使用。資金應嚴格按規(guī)定的用途使用項目資金，做好工程預決算，做到手續(xù)齊全，收支賬目相符，精打細算，不得截留或挪作它用，節(jié)約投資成本。10.3.3進度管理在施工承包合同、監(jiān)理合同中明確有關(guān)工期、進度的違約處罰等條款，在保證工程質(zhì)量的前提下，通過招標的優(yōu)惠條件鼓勵施工單位加快進度，控制對投資的投放速度，控制對工程材料的供應，建立相應的獎勵和懲罰措施等。依據(jù)規(guī)劃、控制和協(xié)商等管理職能手段，在工程的準備及實施的全過程中，對工程進度進行控制。根據(jù)目標工期編制合理的項目進度計劃，定期收集反映實際進度的有關(guān)數(shù)據(jù)，同時進行現(xiàn)場實地檢查。10.3.4合同管理合同管理是該項目管理的重要內(nèi)容之一，是控制工程投資、進度、質(zhì)量的基本依據(jù)。由于該建設(shè)工程合同標底較大，投入的資金數(shù)額較大，技術(shù)面廣、復雜、施工工期緊，使用的人力、物力較多，涉及的單位多等原因，更有必要將建設(shè)工程合同作為一個系統(tǒng)工程進行科學管理，從而提高工程項目的社會效益和經(jīng)濟效益。因此，工程實施過程中的每個項目，均要以合同形式確定雙方或多方的責、權(quán)、利，以保證工程項目和工作任務的實現(xiàn)。在項目建設(shè)管理過程中，制定具體的《合同管理辦法》，對合同管理的原則、范圍、主要內(nèi)容、合同管理的組織原則及職責、合同承辦人的職責、對合同的訂立、審查及履行的監(jiān)督檢查，都應提出具體要求，對合同的變更、轉(zhuǎn)讓、解除、糾紛等做出符合法律規(guī)定的程序要求和解決辦法，使合同管理有章可循。該建設(shè)項目工程招標、材料供應招標等應按照合同法和工程建設(shè)有關(guān)管理制度和規(guī)章與中標單位簽訂完善的合同條款，并嚴格按照合同進行管理，以保證項目經(jīng)營管理活動的順利進行，提高工程管理水平，實現(xiàn)項目工程投資、進度、質(zhì)量、安全等目標，以取得良好的社會和經(jīng)濟效益。10.3.5協(xié)調(diào)管理協(xié)調(diào)工作是也該項目管理的重點，是保證工程順利實施的關(guān)鍵，在整個工程實施過程中，建設(shè)項目組織與外部各關(guān)聯(lián)單位之間，建設(shè)項目組織內(nèi)部各單位、各部門之間，專業(yè)與專業(yè)間、環(huán)節(jié)與環(huán)節(jié)間，以及建設(shè)項目與周圍環(huán)境、其它建設(shè)工程間存在著相互聯(lián)系、相互制約的關(guān)系和矛盾，特別是工期緊迫，需進行多頭、平行作業(yè)的情況下尤為突出。因此，要取得該新建項目的成功，就必須通過積極有效的組織協(xié)調(diào)、排除障礙、解決矛盾，以保證實現(xiàn)建設(shè)項目各項預期目標。10.3.6安全建設(shè)管理首先，監(jiān)督和要求施工單位建立健全工程項目安全生產(chǎn)制度。必須建立有符合該項目特點的安全生產(chǎn)制度，參與項目的管理、監(jiān)理、施工及相關(guān)人員都必須認真執(zhí)行制度的規(guī)定和要求。工程項目安全生產(chǎn)制度要符合國家、地方、相關(guān)行業(yè)及單位的有關(guān)安全生產(chǎn)政策、法規(guī)、條例、規(guī)范和標準。其次，做好安全檢查，并定期或者不定期的對項目進行安全檢查。對安全檢查結(jié)果必須認真對待，需要整改的必須限定整改完成時間，落實整改方案和責任人。

第十一章工程招投標為了確保項目建設(shè)的工程質(zhì)量，縮短工期，防范和化解工程建設(shè)中的違規(guī)行為，保護國家利益，制定項目招標方案如下：11.1招標范圍及招標組織形式本項目招標的范圍項目的勘察設(shè)計、監(jiān)理和施工企業(yè)選擇招標，面向社會全部進行公開招標。鑒于項目法人不具備自行招標所具備的編制招標文件和組織評標的能力，該項目招投標活動，全部委托給有資質(zhì)的招標代理機構(gòu)辦理。11.2投標、開標、評標和中標程序根據(jù)建設(shè)項目規(guī)模和建設(shè)要求，在招投標過程中必須遵守如下程序：1、項目經(jīng)上級部門批復同意后,項目承辦單位在指定媒體上發(fā)布招標公告。2、在招標文件開始發(fā)出之日起30日內(nèi)，具有承擔投標項目能力的法人或者其他組織都可以投標。投標人少于3個時，應當重新進行招標。投標文件應當對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件做出響應。建筑施工的招標，招標文件的內(nèi)容還包括擬派出的項目負責人與主要技術(shù)人員的簡歷、業(yè)績和擬用以完成招標項目的機械設(shè)備。3、評標按照《中華人民共和國招投標管理法》的規(guī)定和程序進行。4、開標時由項目承辦單位主持，邀請所有投標人參加，由招標人委托公證機構(gòu)檢查并公證。5、中標人確定后，招標人向中標人發(fā)出中標通知書，該通知書具有法律效力，若中標人放棄中標項目應當承擔法律責任。自中標通知書發(fā)出30日之內(nèi)，按照招標文件，項目承辦單位和中標人簽訂書面合同，中標人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標項目，不得將中標項目肢解后分別向他人轉(zhuǎn)讓。11.3評標委員會的人員組成和資質(zhì)要求項目全部采用公開招標的方式。因此，在招投標過程中，為保證項目的公開，對評標委員會的組成的資質(zhì)有如下要求：1、評標委員會人員組成評標委員會由項目承辦單位的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家組成。專家成員根據(jù)本方案在開標當天，在招標代理機構(gòu)專家?guī)祀S機抽取，評標委員會主任由專家臨時推選；評標委員會采用單數(shù)制，但最低不少于5人，并且技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二；2、評標委員會成員的資格要求評委會成員在副高工以上，從事本專業(yè)至少在8年以上，對工程項目有較深入的研究，并且職業(yè)道德良好，與投標單位無任何利害關(guān)系。評標委員會成員應當客觀公正的履行職責，遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見承擔個人責任。

第十二章組織機構(gòu)為了保證項目的順利實施，本公司設(shè)置工程建設(shè)管理機構(gòu)如下：工程部：負責工程的前期準備聯(lián)系和現(xiàn)場工程管理監(jiān)督。預算部：負責對工程前期方案的策劃，對工程造價的控制及預決算的計算。財務部：負責資金的籌集和管理；財務的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務和上級管理費等，保證工程進度和各項資金使用計劃。辦公室：負責工程的總體管理和對外聯(lián)系。在項目建設(shè)中公司組織機構(gòu)將堅持做好以下工作：一是制度到位。嚴格執(zhí)行監(jiān)理制、招投標制、合同制，提高項目實施的質(zhì)量和效益。二是資金到位。按工程進度如期撥付工程有關(guān)費用，保證資金到位，保證實施進度。三是檢查到位。定時或不定時地組織財政、監(jiān)察、財務審計、發(fā)展計劃、建設(shè)等有關(guān)部門對項目的資金使用情況、質(zhì)量情況、進度情況進行檢查，同時接受社會的監(jiān)督。

第十三章投資估算與資金籌措13.1估算說明本項目投資估算范圍為項目的拆遷、過渡安置和安置用房土建、土地費用、其它費用及預備費用。13.2編制依據(jù)1、《投資項目可行性研究報告指南》（計辦投資[2002]15號）2、《投資項目經(jīng)濟咨詢評估指南》（咨詢[1998]11號）3、《河南省建設(shè)工程工程量清單綜合單價》（豫建設(shè)標[2008]50號）4、《新鄉(xiāng)建設(shè)工程造價信息》（2014年第1期）5、工程建設(shè)其他費用按照河南省下發(fā)的取費標準和當?shù)亟ㄔO(shè)部門的其他費用估算標準。6、基本預備費率取4%。7、貸款年利率按照8%計算。13.3投資估算本項目總投資49948.50萬元。詳見附表項目總投資估算表，具體分析如下：1、工程費用項目工程費用包括建安工程費用、公用輔助工程費用和建筑物拆除費，共計32952.28萬元。2、工程建設(shè)其他費用包含建設(shè)單位管理費、工程咨詢費、工程設(shè)計費、工程勘察費、工程監(jiān)理費、招投標代理服務費、工程保險費、施工圖審查費、竣工圖編制費等共計2244.13萬元。3、拆遷補償費搬遷補助費按照拆遷建筑物面積每平方米5元計算，共計138.23萬元；拆遷建筑物不足部分采用貨幣補償，每平米補償700元，拆遷建筑物補償6810.00萬元；地上附著物每戶補償12000元，則地上附著物補償費1152.00萬元。4、預備費預備費按照工程費用、其他費用之和的4%計算，預備費為1731.87萬元。5、建設(shè)期利息本項目建設(shè)期3年，年利率按8%計，則建設(shè)期利息為4920.00萬元。項目投資詳情見下表：項目總投資估算表表13-1單位：萬元序號項目名稱指標單位計算指標單價（元）建筑工程設(shè)備購置安裝工程其他費用合計比例一工程費用31056.90440.001455.380.0032952.2865.97%1主體工程28782.82440.0022.000.0029244.8258.55%1.1地上建筑179172.0028782.820.000.000.0028782.8257.62%1.1.1安置住宅m2165900.001350.0022396.5022396.5044.84%1.1.2公建配套m213272.001200.001592.641592.643.19%1.2地下停車場m218947.372530.004793.680.000.00%1.3電梯部22.00200000.000.00440.0022.00462.000.92%2公用及輔助工程891.790.001433.380.002325.164.66%2.1供電工程m2179172.0040.00716.69716.691.43%2.2供水工程m2179172.0010.00179.17179.170.36%2.3燃氣工程m2179172.0020.00358.34358.340.72%2.4排污工程m2179172.005.0089.5989.590.18%2.5閉路電視m2179172.005.0089.5989.590.18%2.6道路廣場m243164.16150.00647.46647.461.30%2.7綠化m224432.55100.00244.33244.330.49%3建筑物拆除費m2276457.7550.001382.291382.292.77%二工程建設(shè)其他費用2244.132244.134.49%1建設(shè)單位管理費296.62296.620.59%2工程咨詢費15.0015.000.03%3工程造價費25.0025.000.05%4工程設(shè)計費m2179172.0013.00232.92232.920.47%5工程勘察費69.8869.880.14%6工程監(jiān)理費363.68363.680.73%7招投標代理服務費42.0342.030.08%8人防費m2179172.0015.00268.76268.760.54%9墻改基金m2179172.0012.00215.01215.010.43%10基礎(chǔ)設(shè)施配套費m2179172.0036.00645.02645.021.29%11工程保險費32.9532.950.07%12施工圖審查費18.6318.630.04%13竣工圖編制費18.6318.630.04%三拆遷補償費8100.238100.2316.22%1搬遷補助m2276457.755.00138.23138.230.28%2拆遷建筑物補償m297285.75700.006810.006810.0013.63%3地上附著物補償戶960.0012000.001152.001152.002.31%第一、二、三部分費用合計31056.90440.001455.3810344.3643296.64四預備費1242.2817.6058.22413.771731.873.47%五建設(shè)期利息4920.004920.009.85%六總投資32299.18457.601513.5915678.1449948.50100.00%13.4資金籌措資金籌措：總投資49948.50萬元，其中承辦單位自籌10948.50萬元，占總投資的21.92%，申請銀行貸款39000.00萬元，占總投資的78.08%。第十四章償債能力分析14.1還款來源項目貸款39000.00萬元，還款來源為項目拆遷區(qū)節(jié)余土地885.85畝和政府指定地塊414.15畝，共計1300畝。1、土地出讓收入本項目出讓土地1300畝，項目建設(shè)期不出讓，第4年開始出讓，分12年出讓完畢。隨著新鄉(xiāng)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)入駐企業(yè)增多、人口集聚，項目所在地塊升值空間較大，參考臨近地區(qū)最近一段時間相同用途土地成交價格，以每年5%的增長率計算，3年后項目土地出讓時平均土地價格定為60萬元/畝。經(jīng)計算，項目土地出讓收入合計為97456.15萬元。2、土地出讓稅費上解省財政費用按照土地出讓收入的3%計算，農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金按照9元/m2計算，國有土地收益基金按照土地出讓收入的2%計算，廉租房保障基金按照土地出讓收入的3%計算。經(jīng)計算，項目合計交納土地出讓稅費8577.67萬元，其中上解省財政費用2923.68萬元，上繳農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金781.17萬元，國有土地收益基金1949.12萬元，廉租房保障基金2923.68萬元。3、土地征用費用土地征用補償標準屆時按7.1萬元每畝計算，以后每年按照2%的增長率計算。經(jīng)計算，項目土地征用費用為10070.79萬元。4、農(nóng)田水利保障基金農(nóng)田水利保障基金按土地出讓收入扣除土地出讓稅費、土地征用費用后的10%計算。經(jīng)計算，農(nóng)田水利保障基金為7880.77萬元。5、教育基金教育基金按土地出讓收入扣除土地出讓稅費、土地征用費用后的10%計算。經(jīng)計算，教育基金為7880.77萬元。6、土地出讓凈收益項目土地出讓收入扣除土地出讓稅費、土地征用費用、農(nóng)田水利保障基金和教育基金后，土地出讓凈收益為63046.16萬元。具體土地出讓情況見表14-1土地出讓收入估算表。14.2還款能力分析項目貸款39000.00萬元，本項目貸款期15年（含建設(shè)期），從第4年開始還款。還款來源為項目拆遷區(qū)節(jié)余土地和政府指定出讓地塊土地出讓凈收益。根據(jù)下表計算，項目貸款償還期內(nèi)，利息備付率和償債備付率分別＞1，說明本項目具備還款能力。具體銀行還款計劃見表14-2借款還本付息表。土地出讓收入估算表表14-1單位：萬元序號名稱合計土地出讓期4567891土地出讓收入97456.1510569.0010073.709631.449435.808817.288461.751.1出讓數(shù)量（畝）1300.00176.15159.90145.60135.85120.90110.501.2出讓價格/平均價格955.0360.0063.0066.1569.4672.9376.582土地出讓稅、費8577.67951.37901.98858.01836.50778.03743.342.1上解省財政費用（3%）2923.68317.07302.21288.94283.07264.52253.852.2農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金（9元/㎡）781.17105.8596.0887.4981.6372.6566.402.3國有土地收益基金（2%）1949.12211.38201.47192.63188.72176.35169.232.4廉租房保障基金（3%）2923.68317.07302.21288.94283.07264.52253.853土地征用費用10070.791250.671158.001075.521023.57929.15866.213.1土地征用數(shù)量（畝）1300.00176.15159.90145.60135.85120.90110.503.2土地征用補償標準47.397.537.697.844農(nóng)田水利保障基金（10%）7880.77836.70801.37769.79757.57711.01685.225教育基金（10%）7880.77836.70801.37769.79757.57711.01685.226土地出讓凈收益63046.166693.576410.986158.336060.595688.085481.76土地出讓收入估算表（續(xù)表）表14-1單位：萬元序號名稱合計土地出讓期1011121314151土地出讓收入97456.157735.037518.146972.116413.196225.645603.071.1出讓數(shù)量（畝）1300.0096.2089.0578.6568.9063.7054.601.2出讓價格/平均價格955.0380.4184.4388.6593.0897.73102.622土地出讓稅、費8577.67676.61654.96605.03554.46536.33481.062.1上解省財政費用（3%）2923.68232.05225.54209.16192.40186.77168.092.2農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金（9元/㎡）781.1757.8153.5147.2641.4038.2832.812.3國有土地收益基金（2%）1949.12154.70150.36139.44128.26124.51112.062.4廉租房保障基金（3%）2923.68232.05225.54209.16192.40186.77168.093土地征用費用10070.79769.19726.26654.27584.63551.31482.013.1土地征用數(shù)量（畝）1300.0096.2089.0578.6568.9063.7054.603.2土地征用補償標準95.238.008.168.328.498.658.834農(nóng)田水利保障基金（10%）7880.77628.92613.69571.28527.41513.80464.005教育基金（10%）7880.77628.92613.69571.28527.41513.80464.006土地出讓凈收益63046.165031.384909.534570.254219.284110.393712.01借款還本付息表表14-2單位：萬元序號項目合計建設(shè)期運營期123456781長期借款1.1期初借款余額15000.0027000.0039000.0035750.0032500.0029250.0026000.001.2當期借款本金39000.0015000.0012000.0012000.001.3當期還本付息64200.00600.001680.002640.006370.006110.005850.005590.005330.001.3.1還本39000.003250.003250.003250.003250.003250.001.3.2付息25200.00600.001680.002640.003120.002860.002600.002340.002080.001.4建設(shè)期利息4920.00600.001680.002640.001.5期末借款余額15000.0027000.0039000.0035750.0032500.0029250.0026000.0022750.002還款來源63046.166693.576410.986158.336060.595688.082.1土地出讓凈收益63046.166693.576410.986158.336060.595688.083利息備付率72.592.734償債備付率1.051.051.051.081.07借款還本付息表（續(xù)表）表14-2