上海典型購物中心案例研究分析

上海典型購物中心案例研究分析上海高力物業(yè)參謀零售物業(yè)代理及咨詢部2021年06月港匯廣場港匯廣場－背景恒隆集團是一家在中國內地和香港享有盛名的頂級地產開展商，業(yè)務范圍包括商場及商鋪、寫字樓、住宅、效勞式寓所、工業(yè)、寫字樓物業(yè)以及停車場等，是一家多元化的物業(yè)開展公司。經過長時間的研究及觀察，恒隆集團于1992年在多個城市中鎖定上海為進軍中國內地的第一站。港匯廣場〔GrandGateway〕坐落于華山路、虹橋路側交界處、地鐵一號線徐家匯站上蓋，俯瞰上海徐家匯商業(yè)中心區(qū)域，總面積40余萬平方米，一期港匯廣場及第一座住宅樓于1999年完工，二期兩幢辦公樓、一所效勞式公寓及第二座住宅樓已經與2006年全部完工。2003年恒隆開始進一步拓展內地業(yè)務，預計將在各主要城市投資總共18個工程。迄今位置，恒隆已經在上海、天津、沈陽、無錫、濟南擁有了7所物業(yè)。港匯廣場－簡介港匯廣場－位置一覽徐家匯CBD港匯廣場購物中心開業(yè)時間：1999年總建筑面積：13萬平方米營業(yè)面積：7萬余平方米公共活動空間：6萬平方米樓層：地上6層，地下一層兩期建成〕房間數：635套配套：高級私家會所、屋頂游泳池、網球場，花園等租戶大多為外籍人士。港匯廣場－工程布局 港匯中心寫字樓 總建筑面積：13.4萬平方米 〔中國首座雙塔商務樓〕 樓高：225米，〔51層〕 主要租戶：荷蘭銀行、adidas、 威伯科、百勝餐飲集團, OMNICOM等世界著名企業(yè) 港匯公寓 物業(yè)組成：港匯花園一座、二座、 港匯效勞式公寓 總建筑面積：8.5萬平方米〔分 港匯廣場－樓層布局 中庭廣場 風情街 出入口14個 觀光直達電梯12部 手扶電梯一上一下?商場兩局部有空中走道相互連接，一樓充分利用主、輔樓間 的開放空間打造戶外風情街，充分挖掘土地價值的同時也豐 富了商場整體的層次感?1500㎡的中庭廣場是人流的集中地，4部觀光電梯和8部手

扶電梯把這里消費者導向商場各處?低樓層設置零售，高樓層設置餐飲、娛樂等目的性消費店鋪?大型主力店設置在商場深處的輔樓內，引導商場內人流有序

流動58%25%13%4%零售餐飲娛樂其他

港匯廣場－亮點解析港匯廣場大幅提高了餐飲、娛樂、等商戶在商場內的比重，集購物、餐飲、娛一站式消費場所

大量開放空間

人與環(huán)境互動

差異化定位樂、休閑、旅游、文化等全方位業(yè)種為一體，以寬敞宏大的空間和休閑自在的氣氛，讓顧客體驗一站式全享貼心效勞。港匯廣場建筑面積的46％是公共區(qū)域和開放空間！包括設有39級大臺階的2,500平方米戶外廣場、6層階梯的燈光噴水池組和商場內直徑達45.6米、支座標高35米的中庭巨大玻璃采光穹頂。這些空間自然而有序地會聚或引導著消費者在商場內的“流動〞，也為整體氣氛的營造增添了色彩。整個商場布局清晰大氣、裝飾風格時尚前衛(wèi)，輝煌高雅。商場各樓層都規(guī)劃了特色區(qū)域，燈光、墻體、電梯等建筑細節(jié)設計得體，力求給消費者帶來輕松舒適的愉快感覺，令顧客盡享購物的休閑意趣。為了應對徐家匯商圈強大的商業(yè)競爭，港匯廣場針對當地居民消費能力較高的特點，特別引進了一系列國際標竿服裝品牌，大幅提升了商場檔次。同時，華納兄弟和上海永樂股份聯合經營的永華電影城和商場底層的華聯生活館等品牌也均是同等業(yè)態(tài)中的高端形態(tài)。B1主要租戶列舉：

精品超市：華聯超級生活館

運動用品：名店運動城

休閑服飾：EBASE

餐飲：肯德基休閑服飾運動用品精品超市主動線總面積：2,700平方米37%19%主要業(yè)種：

精品超市

運動用品

休閑服飾

餐飲

主要業(yè)種占比

7%超市運動用品服飾餐飲肯德基 37% B1與地鐵相通，設置了群眾消費 的休閑服飾和餐飲。 B1設置了針對周邊高檔寫字樓里白領的精品超市。港匯廣場－業(yè)態(tài)布局主要業(yè)種：

國際名牌服飾

國際名牌鞋包

配飾主要租戶列舉：

國際名牌服飾：DKNY

國際名牌鞋包：BALLY

配飾：ROLEX護膚品：ZA、FANCL香水：NINARICH、KENZO咖啡：星巴克、ICEASON餐飲：棒！約翰

護膚品、香水

咖啡&甜品

餐飲主要業(yè)種占比配飾鞋包服飾1F

配飾餐飲、咖啡、甜品餐飲、咖啡、甜品服飾鞋包主動線總面積：2,540平方米45%3%10%4%8%30%服飾鞋包配飾護膚品&香水咖啡&甜品餐飲 一樓主要是國際名牌服飾、鞋包，從整體上提升了港匯的品質。 一樓還設置了臨街的餐飲、咖啡甜品，營造了輕松休閑的氣氛，增加了消費者停留的時間。港匯廣場－業(yè)態(tài)布局主要業(yè)種：

女士服飾

鞋包

配飾

咖啡主要租戶列舉：

女士服飾：Jessica

鞋包：BCBGirls、DISSONA

配飾：AGATHA

咖啡：COSTACOFFEE咖啡鞋包74%17%服飾鞋包配飾咖啡服飾服飾配飾配飾主動線總面積：3,730平方米主要業(yè)種占比

5%

4%

二樓以女士服飾為主，主要客群是具有消費能力且時尚的年輕女性。在整體上也提升了港匯的時尚感覺。

二樓設有鞋包專區(qū)，可以滿足消費者對鞋包的消費需求。

港匯廣場－業(yè)態(tài)布局2F3F主動線總面積：3,650平方米童裝

內衣男女服飾主要租戶列舉：

童裝：PIPPY、MOOMIN

兒童用品：智高、樂高

男裝：BENSHERMAN、BANISS

女裝：ONLY、VEROMODA

內衣：TRIUMPH

23%

主要業(yè)種：

童裝

兒童用品

男裝

女裝

內衣主要業(yè)種占比

8%

童裝、童用

服飾

內衣男女服飾

69%

三樓業(yè)種分區(qū)明確，主要為男女服飾、

內衣和童裝三個區(qū)域。

三樓男女服飾主要以商務正裝為主，

輔以高質量的休閑裝，既可以滿足白領日常上班著裝要求，也可以滿足業(yè)余時間的休閑需要。港匯廣場－業(yè)態(tài)布局4F主要業(yè)種：

家居用品

美容美體

男士休閑服

女裝主要租戶列舉：

家居用品：AUSSINO、LEBOIS

美容美體：瑪花纖體、美麗田園

男士休閑服：NAUTICA、ONIARAI

女裝：MYSHOW、SOFEYA主動線總面積：3,700平方米美容美體家居用品男女服飾男女服飾美容美體服飾家居用品

主要業(yè)種占比

18%

22%

60%

四樓男女裝主要以休閑裝為主，對三樓正裝補充。

四樓設有家居用品店鋪和美容美體店鋪，豐富了港匯的業(yè)種。港匯廣場－業(yè)態(tài)布局主要租戶列舉：

書店：新華書店

餐廳：翡翠南北小廚、PANKOO

其它零售：外交官、一代眼鏡、知音琴行總面積：5,250平方米餐飲其它

5F書店

主要業(yè)種：

餐廳

書店

其它零售主要業(yè)種占比

12%

10%

餐飲

書店

其它餐飲

78%

五樓設置了箱包、眼鏡店、樂器店等業(yè)

種，滿足了消費者多樣化的消費需求。

五樓的餐飲主要分為開放式餐飲和餐廳，

開放式可以滿足大中消費者的一般就餐需求。餐廳可以滿足對就餐環(huán)境有需求的消費者。港匯廣場－業(yè)態(tài)布局6F主要業(yè)種：

電影城

數碼產品

餐廳主要租戶列舉：

電影城：永華電影城

數碼：金數碼城

餐廳：彩蝶軒、港麗餐廳總面積：4,500平方米餐飲數碼產品影院

主要業(yè)種占比

26%

36%

餐飲

影院

數碼產品 38% 六樓為港匯商場的最高層，設置影院、數碼產品可以吸引目的性消費者消費 六樓環(huán)境比較安靜，餐飲均為餐廳式設置，可以滿足周邊寫字樓白領的商務宴請需求。港匯廣場－業(yè)態(tài)布局來福士廣來福士廣場－背景上海來福士廣場是一座由凱德置地開發(fā)并管理的集8層大型購物中心、51層甲級智能化寫字樓為一體的現代商業(yè)中心。該工程位于上海城市中心，緊鄰人民廣場和南京路步行街，靠近上海市博物館和上海市政府。來福士廣場地處浦西的交通樞紐位置，是3條地鐵線路的交匯點。凱德置地是新加坡嘉德置地集團在華的全資子公司，自1994年進入中國以來，在華總開發(fā)業(yè)績已超過450億人民幣。通過自主開發(fā)和戰(zhàn)略合作，目前已經在長三角、環(huán)渤海、珠三角、西部地區(qū)和中部地區(qū)五大業(yè)務區(qū)域擁有多項物業(yè)。目前所持有商用物業(yè)有：上海來福士廣場、北京來福士中心，未來5年內還有上海閘北大寧工程、成都來福士廣場、杭州來福士廣場、寧波凱德廣場共計4家商用物業(yè)陸續(xù)開業(yè)。來福士廣場－簡介來福士廣場－位置一覽人民廣場CBD來福士廣場－樓層布局

辦公樓

B1-4F主力店/5F-6F大型餐飲

1F和平影都/B12F-6F大型餐飲

1F-6F流行服飾

、一般零售?辦公樓與商場間以景觀帶隔

開?人流動線兩側設置零售店鋪?人流動線兩端設置主力店或

大型餐飲，并配置電梯?每層設置餐飲店為消費者提

供休息場所，延長消費時間人造景觀帶出入口5個觀光直達電梯2部手扶電梯一上一下47%40%12%1%零售餐飲娛樂其他追求流行時尚年輕人的圣地 來福士廣場－亮點解析 滿足一站式消費需求廣場內業(yè)態(tài)齊全，每層樓都有餐飲類商戶，更有和平影都、季風書園等深受年輕人喜愛的熱門商戶，充分滿足了年輕群體的一站式購物享受。 品牌新潮，更新速度快商場著眼于時尚的年輕一族，引入大量風行亞洲甚至世界的流行大牌加盟；如AGATHA.GiordanoConcepts等品牌更是全上海僅此一家。營造流行氣氛，時尚充滿著整個商場針對品牌的定位，商場竭力營造出流行時尚前沿的感覺。通過外立面設計、墻體裝飾、燈光、廣告等硬件設施和諸多流行品牌推廣活動一起將來福士廣場打造成為上海的時尚地標。來福士廣場品牌－B1 TWICE VivitixSanrio 鷗美藥妝Omey 天鼎音像 美式眼睛茂昌眼鏡 THEFACESHOP MiraFab瑪麗法寶〔SOAPOPERA〕 LAVINNE Maggie&Peggy IMAGENATION數碼新概念店零售餐飲BBQCollection貝爾多爸爸泡芙工坊ColdStoneCreamery永和大王裕恒食品云南美食園爭鮮外帶壽司熱狗王沈大成食家物語太郎速食糖潮香港甜品味千拉面一品張菓子牧場LaBarnie咖喱家族Kaarifamily娛樂其他艾手艾腳甲文化PikaPika屈臣氏Watson‘s蒂梵尼造型設計Tiffany老叔冷面莉蓮蛋撻餅屋麻辣一族滿記甜品每日新鮮水果吧美珍香Will’s巧克力曲奇店安徒生(丹麥)冰淇淋棒約翰Papajohn陳家廚房廣良興happylemon鮮茶QQrice西龍傳香飯團來福士廣場品牌－1FAgathaALDODESIGNERTIMESFolliFollieFORNARINAFrenchConnectionGUESSL’OCCITANELevi'sLOUISAM零售餐飲味千拉面星巴克Starbucks哈根達斯BreadTalkKFC娛樂和平影都MOTIVINOVOredearthSISLEYStellaLunaSWATCH

九鉆珠寶MORGANMOSCOT來福士廣場品牌－2FAeeazonaa02BICOESPRITEspritAccessoriesFOXGigisIDLeSaundaLensCraftersMABELLEMangoMILLIE‘S零售餐飲Babydoll寶貝荳RBT仙蹤林NOVOONLYPACSFENTHSTACCATOTest-TubeU‘db佰草集銀工坊來福士廣場品牌－3F CNE Coralpoint ES〔ETAMSPORTS〕 G2000ladies GiordanoConcepts KUHLELADIES lachapelle拉夏貝爾 LaSenza Labelle LeShemya MindBridge N.O.T.A.零售餐飲蕉葉咖喱屋豪牛士巴西烤肉旺旺巴西烤肉ochirlyPH7SHE'SVEROMODA播Broadcast江南布衣馬克華菲淑女屋自然元素來福士廣場品牌－4FABLEARROWBenchBODYELLESSEG2000MenJack&JonesJOCKEYKUHLEMENLAMPO藍豹Lecoqsportif零售餐飲彩蝶軒其他NIKE360

RIVERSTONE

SPORT100

TEENMIX

V.onestudio

ZIPPO

博格西尼BOGEASENI

馬克華菲

漫佳形象法拉利F1FansClub來福士廣場品牌－5F 零售FERICHI法瑞奇OSIMSONYSPORT100多普達專賣季風書園摩托專營店三星Anycall專賣店上海諾基亞專賣店索尼愛立信

餐飲吾米粥海鮮火鍋貝可津海老來來福士廣場品牌－6F

零售AUSSINOQ-FLASH生態(tài)家

餐飲PANKOO釜山料理大食代港麗餐廳雙勝冰淇淋西餐廳

娛樂天籟之美SPA王磊形象設計公社來福士廣場品牌－7F娛樂正大廣場正大廣場－背景正大廣場是由泰國正大集團旗下的上海帝泰開展投資興建的大型國際化都會購物中心，坐落在被稱為“東方華爾街〞的上海浦東陸家嘴黃金地段，是正大集團在中國最大的投資工程之一。該工程2002年建成開業(yè)后經營狀況不甚理想，經過數年的悉心調整和經營，如今的正大廣場已經成為華東地區(qū)最具規(guī)模的“現代家庭娛樂及購物中心〞之一，并擁有一定數量的忠實消費者。廣場日常的日均人流量達18萬人次，周末頂峰期的日人流量更可達26萬人次。正大廣場在其寬敞完備的空間里，除了為消費者提供超過70家具國際水準的特色餐飲場所和多元化娛樂和休閑場地外，還引進超過一百家國際著名的優(yōu)質時尚品牌，打造全方位的時尚購物中心。正大廣場－簡介正大廣場－位置一覽陸家嘴CBD?建筑內部空間結構變化多樣，層次感強?在電梯出入口設置主力店，走廊兩側設置一般零售?低層次以零售為主，高樓層以餐飲娛樂為主?每層設置餐飲店為消費者提供休息場所，延長消費時間?業(yè)態(tài)分布較凌亂，缺乏系統(tǒng)分類

正大廣場－樓層布局

主力店

1F沿街餐飲商鋪

出入口4個

觀光直達電梯共7部

手扶電梯一上一下正大廣場一樓平面圖43%29%12%16%零售餐飲娛樂其他正大廣場—亮點解析當時的上海尚沒有一處能夠滿足全家一起消遣的場所

最初定位：頂級購物中心

大量娛樂休閑項口味各異的各色餐琳瑯滿目的時尚商 中產階級“家庭娛樂休閑 購物中心〞

輕松舒適的消費環(huán)全家人各取所

遭遇失敗

商場空置率超過40%

6-10樓大面積空關隨機問卷調查正大廣場—亮點解析建筑設計特?商場空間感——使用大量自由線條和看似無序的點、

限、面令每個樓層成為獨特的立體空間，消除顧客因

不斷重復的動線而引起的疲勞、厭倦，帶來全新的購

物樂趣，從而延長消費者在商場內的停留時間。?通過建筑設計引導人流——為了彌補商場高層人流不 足的缺點，商場使用醒目的大臺階、坡道以及廊橋來 對人流進行有序引導，并通過墻體、電梯等細節(jié)局部 的修飾激發(fā)人們的新鮮感，使顧客的消費過程成為一 種“奇妙的購物體驗〞。正大廣場業(yè)態(tài)分布－1FZARASEVENDAYSSephora塞納煙草羅飛諾珠寶HilfigerDenimH&M亨達利鐘表ACCESSORIESENZOCalvinKleinJeans零售餐飲兆億咖啡香啡繽星巴克世家·蘭迪咖啡藍蛙Cheese&Fizz貓頭鷹馬哥孛羅哈根達斯其他中銀易兌Q‘GGLE一點紅新元素貝納通/茜思黎天梭Skechers斯沃琪古典玫瑰園K-Gold/temixJustGoldFANCL無添加C&A

阿迪達斯經典

ARTINI千禧之星PromodNOVO凜花GUESS正大廣場業(yè)態(tài)分布－2F正大百貨美鞋苑

時間廊

QUIKSILVER

NEXTEspritSinequanone歐時力曼古銀Mudd瑪斯米婭零售餐飲小南國日式燒栲宜芝多HiroshimaHoneys漢帛

法文·箱子ElegantProsperEhommeChevignonAzureBlu馬克華菲

亮視點正大廣場業(yè)態(tài)分布－3F優(yōu)衣庫UrbanShockEtam

Elle

EVE‘STemptation正大百貨伊殿

Z&A亦谷卡佳無印良品凡妮

EspritSalon零售餐飲真鍋咖啡館星巴克愛茜茜里鼎泰豐其他ThemePIERREGARROUDIMu萊爾斯丹LuxmanSparkLAZO

樓蘭

寶羅莉卡AGATHA奧卡索CnE堡師龍交通銀行正大廣場業(yè)態(tài)分布－4F耐克360 Nautica名店運動城iPod/AppleCROCSBaleno新秀麗玩具“反〞斗城V-one零售餐飲MIRABELL茂昌眼鏡FiorucciColorJeans奔趣寶島眼鏡UNISEXTest-tube吳良材多瑪尼餐廳富臨軒正大廣場業(yè)態(tài)分布－5FTHEFACESHOP零售餐飲真功夫云南美食園一茶一坐享食78味千拉面泰泰小廚松葉家日式燒烤盤古烤肉面加滿記甜品麥當勞老上海弄堂菜娛樂肯德基金同小廚季諾咖啡館漢堡王禾綠壽司干鍋軒富君韓國燒烤必勝客宴點秀意式比薩新素代騏禎宮皇家攝