美國住房保障對我國住房保障的借鑒研究2200字【（論文）】

淺析美國住房保障對我國住房保障的借鑒目錄TOC\o"1-2"\h\u31347淺析美國住房保障對我國住房保障的借鑒 111349一、住房保障法規(guī)的建立與完善 13647二、多樣化的住房保障融資渠道和完善的住房抵押貸款保險機制 220222三、經濟適用房開發(fā)指標體系的建立 212734四、總結： 3作為世界上經濟最發(fā)達的國家之一，美國聯(lián)邦政府在解決中低收入居民、特殊群體住房短缺金額困難問題方面，積累了值得借鑒的經驗。我國住房制度貨幣化改革處于起步階段，在改革過程中由于經濟、區(qū)域發(fā)展不平衡、市場制度不完善、法律制度不健全等諸多因素的限制，中低收入階層由于受支付能力的制約，他們在住房市場逐步被邊緣化了，為實現(xiàn)國家制定的小康住宅目標，在保障房地產困難問題。因此，在貨幣化改革的發(fā)展時期，來全方位的分析和審視美國的住房保障政策及有效的實施策略，借見他們的運作經驗更具有十分重要的意義。一、住房保障法規(guī)的建立與完善分析美國住房保障的特點，不難看出，美國住房保障的實施有賴于完善的住房保障法規(guī)。美國先后制定并頒布了《住宅抵押貸款法》、《國家住房法》、《住房與城市發(fā)展法》、《國民可承擔住宅》等法案，從法律制度層面對中低收入居民、特殊階層、邊緣化人群的住房保障問題進行了明確的界定。在法律的時效期內，制訂相應的財政撥款計劃、租金控制計劃、稅收減免計劃、抵押貸款貼息計劃等等，同時，對各種計劃所惠及的人群具有明確的準入限定條件和收入限定標準。法律條款的完備和有效的監(jiān)督機制，為美國住房保障政策的實施達到垂直公平的目的奠定了基礎。我國自20世紀80年代啟動的住房制度改革，雖然在不同的發(fā)展時期，曾經頒發(fā)了相應的條例和條令，但是迄今為止，還沒有一部專門涉及住房保障的法令，甚至連基本的《住房法》都沒有頒布，住房保障主要依靠行政手段加以干預，公共住房政策的實施缺乏立法體系強有力的保障。住房法律制度的完善是保證住房貨幣化改革順利實施的基礎，住房法律為住房保障明確了保障目標、保障模式、保障計劃、保障實施策略，這為解決城市邊緣化群體的住房困難問題提供必要的法律依據(jù)。因此，我國應該借鑒美國住房保障的經驗，盡快制定專門的住宅法和住房保障法，從立法層面對住房保障的實施計劃、惠及對象、供應標準、資金運作方式、運作機構、保障措施進行法律界定。二、多樣化的住房保障融資渠道和完善的住房抵押貸款保險機制經濟適用房和廉租住房項目運作離不開金融部門的強有力支持?？v觀美國70多年來的住房保障運作實踐可知，住房金融在住房保障政策的實施過程中發(fā)揮非常重要的作用。我國自實行住房制度貨幣化改革以來，為了解決中低收入階層的居住問題，住房保障的主要途徑是實行經濟適用房制度、廉租房制度、公積金制度。對經濟適用房的運作，國家采取的是變相財政補貼的政策，即實行土地劃撥、稅收減免、免除經濟適用房開發(fā)商一部分管理費的方式。廉租住房制度實行的是貨幣補貼或者實物補貼，長期以來，由于資金瓶頸的制約，各地廉租住房保障覆蓋面非常小，廉租住房制度推行比較好的上海市，保障覆蓋面不到1.5％。公積金貸款最初主要面向房地產開發(fā)商，流向開發(fā)領域的資金占較大的比例，面向住房消費群體僅占較少的部分，而針對中低收入階層的貸款額度更低。隨著住房制度改革，住房消費貸款額度不斷增加，住房消費貸款已經成為商業(yè)銀行的優(yōu)良資產，但是住房消費貸款的發(fā)放對象主要是面向高收入階層，即具有購買商品住宅支付能力的階層，低收入階層的購房消費貸款所占的比例極小。公積金貸款和商業(yè)銀行貸款作為住房消費融資的主渠道，在貸款發(fā)放方面存在著對中低收入階層嚴重的社會排斥現(xiàn)象，收入水平的低下和消費貸款融資的高門檻，使他們在改善住房問題方面出于極其不利的境地。因此，應當借鑒美國住房保障政策具體實施的做法，采取優(yōu)惠的金融政策，鼓勵商業(yè)金融部門和公積金管理機構對中低收入階層實行低息貸款，成立專門的針對住房困難家庭的住房抵押貸款保險公司，憑政府的信譽，為他們住房抵押貸款提供擔保，這也是解決住房困難問題的有效途徑。三、經濟適用房開發(fā)指標體系的建立分析我國經濟適用房配置過程中存在的“福利倒置”、“目標群體錯位”等問題，其主要原因在于經濟適用房制度的實施缺乏相應的指標體系的控制。由于沒有開發(fā)標準的制約，開發(fā)商作為追求利潤最大化的“經濟人”，在監(jiān)控主體缺位、成本利益機制的驅動下，開發(fā)大戶型、超標準的經濟適用房。據(jù)調查，北京2005年人均住房建筑面積為25平方米，而北京經濟適用房人均建筑面積平均37平方米。建設部制定的小康水平住房建筑面積為35平方米，經濟適用房的開發(fā)商基于局部利益的考慮，忽視其社會責任，項目開發(fā)中迎合有支付能力的消費者，開發(fā)超大戶型的經濟適用房，通過總價的過濾效應把本應該獲得住房保障的中低收入階層排斥在經濟適用房的保障范圍之外。為避免經濟適用房受惠對象錯位問題，實現(xiàn)住房保障垂直公平的目標，應該借鑒先進國家的住房保障運作經驗，建立與居民支付能力相適應的、滿足基本居住要求的經濟適用房開發(fā)指標。開發(fā)指標應該涵蓋土地利用指標、容積率指標、戶型面積指標、質量控制指標、配套設施指標、總價控制指標等，通過指標體系的設置，規(guī)范開發(fā)商的開發(fā)行為。四、總結：我國正處于城市化進程中，低收入階層、下崗職工、新入城的農民工以及孤老殘弱者，構成了城市中的弱勢人群，低等級住房短缺問題已凸現(xiàn)出來，這與美國20世紀