12講產(chǎn)權(quán)問(wèn)題下發(fā)

第12講、產(chǎn)權(quán)分析小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象和爭(zhēng)論1〕產(chǎn)權(quán)概念和結(jié)構(gòu)2〕產(chǎn)權(quán)交易與交易本錢(qián)3〕企業(yè)產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋農(nóng)地制度問(wèn)題的歷史觀察第7講外部性產(chǎn)權(quán)盧鋒2小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題成關(guān)注焦點(diǎn)2007年6月18日，建設(shè)部發(fā)言人發(fā)布“關(guān)于購(gòu)置新建商品房的風(fēng)險(xiǎn)提示〞：“城市居民不要購(gòu)置在集體土地上建設(shè)的房屋。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷(xiāo)售……?！l(xiāng)產(chǎn)權(quán)’、‘小產(chǎn)權(quán)’，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)。〞2007年12月30日，?國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知?〔國(guó)辦發(fā)[2007]71號(hào)〕指出：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房〞。第7講外部性產(chǎn)權(quán)盧鋒3小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題成關(guān)注焦點(diǎn)1999年5月?國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知?第2條就規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)置的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。〞2004年10月?國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定?指出：“禁止擅自通過(guò)“村改居〞等方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！钩擎?zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。〞2007年“小產(chǎn)權(quán)〞可能第一次出現(xiàn)在中央公開(kāi)文件上。

第7講外部性產(chǎn)權(quán)盧鋒4棘手的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題2007年6月北京市國(guó)土資源局長(zhǎng)表示，在建或銷(xiāo)售小產(chǎn)權(quán)房要停工停售?！罢亘暽辖ǔ傻姆孔印爸粚儆谠摯宓募w土地所有者，連外村農(nóng)民都不能購(gòu)置，怎么能賣(mài)給城里人〞。然而政府提示風(fēng)險(xiǎn)不能遏制“小產(chǎn)權(quán)房〞蔓延。到2021年小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)面積估計(jì)達(dá)60多億平米，相當(dāng)于房地產(chǎn)業(yè)前10年開(kāi)發(fā)總量。2021年初國(guó)土部部長(zhǎng)徐紹史在全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)上透露，當(dāng)年該部門(mén)將面臨五大硬仗，與住建部聯(lián)手全面清理高爾夫球場(chǎng)、小產(chǎn)權(quán)房將成為重中之重。第7講外部性產(chǎn)權(quán)盧鋒5仍未出臺(tái)小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)對(duì)政策2021年11月，國(guó)土資源部表示，將力爭(zhēng)在2021年年底前根本完成全國(guó)農(nóng)村集體土地確實(shí)權(quán)登記發(fā)證工作，但明確指出“小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證〞。2021年2月21日，國(guó)土部召開(kāi)發(fā)布會(huì)，該部有關(guān)官員表示，2021年將，選擇“小產(chǎn)權(quán)房〞問(wèn)題相對(duì)突出的城市，開(kāi)展“小產(chǎn)權(quán)房〞的試點(diǎn)清理，試點(diǎn)城市名單和試點(diǎn)方案目前正在研究中。第7講外部性產(chǎn)權(quán)盧鋒6仍未出臺(tái)小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)對(duì)政策據(jù)媒體報(bào)道，國(guó)土部部長(zhǎng)2021年3月11日表示，該部門(mén)2021年開(kāi)始治理小產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)，為下一步大規(guī)模清理做準(zhǔn)備。他坦言，“小產(chǎn)權(quán)房由來(lái)已久，在大中城市城鄉(xiāng)接合部、城中村、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)都有，情況比較復(fù)雜〞。2021年將在調(diào)查研究、清理試點(diǎn)和執(zhí)法監(jiān)察、嚴(yán)格防范、控制蔓延等方面同步推進(jìn)。——經(jīng)過(guò)五年“長(zhǎng)考〞，開(kāi)始進(jìn)行清理試點(diǎn)！第7講外部性產(chǎn)權(quán)盧鋒7問(wèn)題討論！什么是“小產(chǎn)權(quán)房〞？“小產(chǎn)權(quán)房〞產(chǎn)生原因和影響？“小產(chǎn)權(quán)房〞爭(zhēng)論的演變前景？第7講外部性產(chǎn)權(quán)盧鋒8“小產(chǎn)權(quán)房〞概念定義！“小產(chǎn)權(quán)房〞的“小〞不是物理概念，而是指經(jīng)濟(jì)屬性！指農(nóng)民個(gè)體或農(nóng)村集體組織利用農(nóng)民宅基地等農(nóng)村建設(shè)用地修建并面向市場(chǎng)出售或出租的房屋。理解這一現(xiàn)象關(guān)鍵要有兩點(diǎn)背景常識(shí)：我國(guó)特色土地制度以及農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度；近年房地產(chǎn)價(jià)格上漲和政府調(diào)控措施；第7講外部性產(chǎn)權(quán)盧鋒9中國(guó)現(xiàn)代土地制度特點(diǎn)借鑒周其仁老師表述，中國(guó)目前土地制度特點(diǎn)“可用三個(gè)圈來(lái)描述〞。10房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊增！過(guò)去八年官方統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)近一倍半，銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)約三倍。在房地產(chǎn)所有投入中，彈性最小要素是土地！〔2000-2021年〕〔2000-2021年〕第7講外部性產(chǎn)權(quán)盧鋒12小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象的實(shí)質(zhì)直接原因在于經(jīng)濟(jì)興旺地區(qū)農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地收益飆升，農(nóng)民開(kāi)始超越現(xiàn)存法規(guī)限制，直接處置土地謀取利益。深層根源在于高速工業(yè)化城市化要求農(nóng)地等資源從農(nóng)村轉(zhuǎn)向非農(nóng)利用，現(xiàn)存法律和管制排除土地原來(lái)實(shí)際占有者農(nóng)民從中獲利。市場(chǎng)當(dāng)事方用小產(chǎn)權(quán)方式爭(zhēng)取利益。第7講外部性產(chǎn)權(quán)盧鋒13小產(chǎn)權(quán)房的經(jīng)濟(jì)影響買(mǎi)房人明知風(fēng)險(xiǎn)仍然購(gòu)置，關(guān)鍵在于價(jià)格比大產(chǎn)權(quán)廉價(jià)得多。更多人買(mǎi)得起房，降低了城市化經(jīng)濟(jì)本錢(qián)，抑制了房?jī)r(jià)上漲。農(nóng)民參與分享城市化帶來(lái)利益，有助于提高局部農(nóng)民收入，改善城鄉(xiāng)收入差距。產(chǎn)生多方面問(wèn)題和矛盾：1〕不確定性增加經(jīng)濟(jì)活動(dòng)交易本錢(qián)；2〕社會(huì)矛盾，誘致鼓勵(lì)時(shí)機(jī)主義行為；3〕未征收農(nóng)地流轉(zhuǎn)規(guī)費(fèi)；……第7講外部性產(chǎn)權(quán)盧鋒14案例涉及的經(jīng)濟(jì)學(xué)問(wèn)題產(chǎn)權(quán)理論簡(jiǎn)單又復(fù)雜，充滿(mǎn)爭(zhēng)議。相關(guān)理論常識(shí)不能消除爭(zhēng)論，但有助于認(rèn)識(shí)爭(zhēng)論觀點(diǎn)的邏輯前提。第7講外部性產(chǎn)權(quán)盧鋒15什么是產(chǎn)權(quán)？產(chǎn)權(quán)〔propertyrights〕指經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體對(duì)稀缺資源擁有的排他性占有權(quán)和選擇權(quán)，它包含所有、使用、處置、轉(zhuǎn)讓、獲得收益等權(quán)利，并受到社會(huì)強(qiáng)制力的保護(hù)。第7講外部性產(chǎn)權(quán)盧鋒16概念的關(guān)鍵內(nèi)容1〕內(nèi)涵是一組權(quán)利2〕實(shí)質(zhì)是排他性和選擇權(quán)3〕前提是強(qiáng)制力保護(hù)

4〕對(duì)象包括稀缺資源包括生活和生產(chǎn)資料；有形和無(wú)形資源。第7講外部性產(chǎn)權(quán)盧鋒17產(chǎn)權(quán)的對(duì)象消費(fèi)品：普通消費(fèi)品與耐用消費(fèi)品停車(chē)位、車(chē)牌號(hào)和號(hào)……資本品：廠房和設(shè)備專(zhuān)利和商標(biāo)、許可證、航線(xiàn)播送電視頻道人力資本……消費(fèi)品和資本品存在交叉關(guān)系。第7講外部性產(chǎn)權(quán)盧鋒18抽象產(chǎn)權(quán)類(lèi)型1〕私有產(chǎn)權(quán)：自然人、家庭等私人個(gè)體作為經(jīng)濟(jì)資源排他性的產(chǎn)權(quán)主體所形成的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。從歷史上看，這是人類(lèi)脫離原始社會(huì)進(jìn)入文明時(shí)代后最常見(jiàn)最普遍產(chǎn)權(quán)形態(tài)?！潘麑?duì)象是個(gè)體以外所有主體和組織。2〕共同體產(chǎn)權(quán)：一國(guó)內(nèi)部特定地區(qū)、組織、機(jī)構(gòu)成員共同享有排他性產(chǎn)權(quán)主體。例如宗族祠堂族產(chǎn)，方案經(jīng)濟(jì)時(shí)期集體經(jīng)濟(jì)。——排他對(duì)象是共同體以外所有主體和組織。第7講外部性產(chǎn)權(quán)盧鋒19四種產(chǎn)權(quán)抽象類(lèi)型3〕國(guó)家產(chǎn)權(quán)：國(guó)家作為產(chǎn)權(quán)主體。蘇聯(lián)、中國(guó)方案經(jīng)濟(jì)時(shí)期產(chǎn)權(quán)主導(dǎo)形態(tài)，西方國(guó)家建立的國(guó)有企業(yè)及其對(duì)礦產(chǎn)等資源產(chǎn)權(quán)等?！潘麑?duì)象是共同體以外所有主體和組織?！槍?duì)大國(guó)情況，還可以加如一個(gè)地方產(chǎn)權(quán)：國(guó)家地方性權(quán)力機(jī)構(gòu)代表地方的產(chǎn)權(quán)。4〕人類(lèi)產(chǎn)權(quán)？全人類(lèi)可以任意利用或可以采用特定方式利用的對(duì)象。如公海、南極和北極地區(qū)。第7講外部性產(chǎn)權(quán)盧鋒20實(shí)際產(chǎn)權(quán)形態(tài)分析意義上原生產(chǎn)權(quán)類(lèi)型可能獨(dú)立存在：一是單一類(lèi)型，二是受到限制較少。如個(gè)體對(duì)其稅后收入產(chǎn)權(quán)，對(duì)一包方便面這類(lèi)相對(duì)簡(jiǎn)單資源的產(chǎn)權(quán)，受到限制較少或選擇利用范圍較大，很大程度屬于私人產(chǎn)權(quán)；公海魚(yú)類(lèi)屬于人類(lèi)產(chǎn)權(quán)……然而現(xiàn)實(shí)產(chǎn)權(quán)很少以原生形態(tài)存在1〕選擇方式受到限制；2〕不同產(chǎn)權(quán)類(lèi)型組合；第7講外部性產(chǎn)權(quán)盧鋒21現(xiàn)實(shí)產(chǎn)權(quán)限制〔1〕1〕與公共品和分配公平相聯(lián)系限制：稅收從收益角度對(duì)私有產(chǎn)權(quán)的限制；2〕與控制外部性效應(yīng)相聯(lián)系的限制：鋼鐵企業(yè)排放廢氣、用水標(biāo)準(zhǔn)限制土地利用各國(guó)采用規(guī)劃或Zoning限制；第7講外部性產(chǎn)權(quán)盧鋒22現(xiàn)實(shí)產(chǎn)權(quán)限制〔2〕3〕與平安和穩(wěn)定目標(biāo)相聯(lián)系的限制：所有國(guó)家個(gè)人不能擁有核武器或生化武器；絕大局部國(guó)家個(gè)人不能擁有槍支武器；中國(guó)特殊的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)：集體所有權(quán)但歸結(jié)只能被動(dòng)地發(fā)包給農(nóng)戶(hù)個(gè)人；個(gè)人有使用權(quán)、收益權(quán)、農(nóng)業(yè)內(nèi)部轉(zhuǎn)讓權(quán)，但轉(zhuǎn)讓權(quán)不能延伸到農(nóng)業(yè)以外的“建設(shè)用地〞場(chǎng)合，目標(biāo)主要是為了保證糧食平安和收入平安；第7講外部性產(chǎn)權(quán)盧鋒23現(xiàn)實(shí)產(chǎn)權(quán)平行組合不同局部經(jīng)濟(jì)資源采用不同產(chǎn)權(quán)安排，形成一國(guó)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)根本特點(diǎn)。美國(guó)這樣私有產(chǎn)權(quán)興旺國(guó)家，也存在某些國(guó)有土地、國(guó)家公園等國(guó)有產(chǎn)權(quán)；傳統(tǒng)公有方案體制下，個(gè)人仍對(duì)普通消費(fèi)品擁有產(chǎn)權(quán)，擁有能夠帶來(lái)利息收益的存款資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。私人產(chǎn)權(quán)相對(duì)重要性差異是不同制度特征重要指標(biāo)：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下私人產(chǎn)權(quán)占根底地位，國(guó)有資產(chǎn)是次要補(bǔ)充；方案體制下國(guó)家權(quán)力膨脹到一切可能范圍，私人產(chǎn)權(quán)收縮到最小領(lǐng)域。第7講外部性產(chǎn)權(quán)盧鋒24現(xiàn)實(shí)產(chǎn)權(quán)有機(jī)組合產(chǎn)權(quán)有機(jī)組合指對(duì)同一經(jīng)濟(jì)資源對(duì)象采用不同產(chǎn)權(quán)安排，主要表現(xiàn)在企業(yè)產(chǎn)權(quán)關(guān)系上：股份制企業(yè)產(chǎn)權(quán)：私人、集體、國(guó)有、外國(guó)等不同類(lèi)型產(chǎn)權(quán)要素通過(guò)股份制形成的企業(yè)產(chǎn)權(quán)；紅帽子企業(yè)產(chǎn)權(quán)：轉(zhuǎn)型背景下私人資產(chǎn)與國(guó)家部門(mén)或基層政府特許庇佑結(jié)合開(kāi)展的企業(yè)產(chǎn)權(quán)；合伙制企業(yè)產(chǎn)權(quán)：私人產(chǎn)權(quán)根底上通過(guò)從業(yè)人員出資出力開(kāi)展起企業(yè)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)；……第7講外部性產(chǎn)權(quán)盧鋒25企業(yè)及企業(yè)產(chǎn)權(quán)企業(yè)是提供產(chǎn)出的根本經(jīng)濟(jì)組織。企業(yè)產(chǎn)權(quán)安排從兩個(gè)角度觀察。第一，直接看企業(yè)資本產(chǎn)權(quán)關(guān)系，可歸結(jié)為某種抽象產(chǎn)權(quán)類(lèi)型或組合形態(tài)。第二，考慮企業(yè)經(jīng)濟(jì)屬性特點(diǎn)，其目標(biāo)是創(chuàng)造增加值并獲取利潤(rùn)，其約束是不確定的市場(chǎng)環(huán)境，其運(yùn)作涉及委托-代理關(guān)系及大量資本資源調(diào)配，可以把企業(yè)產(chǎn)權(quán)理解為剩余索取權(quán)和剩余控制權(quán)的組合。第7講外部性產(chǎn)權(quán)盧鋒26企業(yè)剩余索取權(quán)指企業(yè)收入在扣除所有固定合同支付〔工資、利息等〕后余額的要求權(quán)。是否有剩余具有不確定性。合同收益不能為負(fù)，但剩余或利潤(rùn)可能為負(fù)。剩余索取權(quán)是享有利潤(rùn)權(quán)利，也是承擔(dān)虧損的義務(wù)。企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，產(chǎn)權(quán)主體還可能失去產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)主體承擔(dān)行使企業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)行為可能帶來(lái)的結(jié)果。第7講外部性產(chǎn)權(quán)盧鋒27企業(yè)剩余控制權(quán)剩余控制權(quán)指企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的決策權(quán)?？梢砸?guī)定所有企業(yè)成員都有控制權(quán)，但不可能規(guī)定無(wú)人擁有控制權(quán)?？梢园哑髽I(yè)剩余索取權(quán)與控制權(quán)分配狀態(tài)稱(chēng)為企業(yè)產(chǎn)權(quán)安排。第7講外部性產(chǎn)權(quán)盧鋒28國(guó)有企業(yè)改革與產(chǎn)權(quán)理論解釋某些競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)國(guó)有企業(yè)在沒(méi)有改制時(shí)也取得較好績(jī)效。對(duì)此現(xiàn)象一種解釋是與產(chǎn)權(quán)無(wú)關(guān)。另一種解釋?zhuān)阂罁?jù)剩余控制權(quán)理論，把“能人〞看作是一種特殊企業(yè)家人力資本，可以在一定程度上從產(chǎn)權(quán)角度解釋國(guó)有企業(yè)階段成功案例，還可以解釋國(guó)有企業(yè)高官人員“59歲現(xiàn)象〞。第7講外部性產(chǎn)權(quán)盧鋒29企業(yè)根本類(lèi)型〔1〕1〕業(yè)主制企業(yè)〔proprietorshipfirm〕：建立在一家一戶(hù)私有產(chǎn)權(quán)根底上，特點(diǎn)是企業(yè)家與經(jīng)理人力資本合而為一，剩余索取權(quán)與控制權(quán)合而為一。第7講外部性產(chǎn)權(quán)盧鋒30企業(yè)根本類(lèi)型〔2〕2〕合伙制企業(yè)〔partnershipfirm〕：建立在假設(shè)干業(yè)主產(chǎn)權(quán)簡(jiǎn)單相加根底上。1〕每個(gè)業(yè)主對(duì)企業(yè)債務(wù)負(fù)無(wú)限責(zé)任。2〕業(yè)主之間擁有互為代理權(quán)，即每個(gè)人都能簽署對(duì)其他合伙人具有法律約束力的合約。3〕有限期合伙關(guān)系：合伙關(guān)系不能保證自動(dòng)無(wú)限期存在，某位合伙人死亡時(shí)其合伙關(guān)系自動(dòng)解體。如律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所、建筑師事務(wù)所、證券經(jīng)紀(jì)人事務(wù)所。第7講外部性產(chǎn)權(quán)盧鋒31企業(yè)根本類(lèi)型〔3〕3〕公司〔corporation〕：通過(guò)合約把不同出資人資本組合而成的企業(yè)，由假設(shè)干董事和經(jīng)理階層經(jīng)營(yíng)。出資人享有剩余索取權(quán)，經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)享有控制權(quán)。1〕法人地位：用公司名義起訴應(yīng)訴，不必以個(gè)人名義。2〕無(wú)限期條款：公司投資者變化不影響公司繼續(xù)存在。3〕有限責(zé)任：以它注資資本對(duì)它運(yùn)營(yíng)可能帶來(lái)?yè)p失承擔(dān)責(zé)任，不必以投資人所有財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)。第7講外部性產(chǎn)權(quán)盧鋒32產(chǎn)權(quán)交易的重要性產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓意味著產(chǎn)權(quán)交易。產(chǎn)權(quán)排他性和有限性與主體需要包容性和多樣性之間矛盾，要通過(guò)交易來(lái)解決。交易是促進(jìn)產(chǎn)權(quán)靜態(tài)利用效率〔消費(fèi)者剩余〕和動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的根本條件〔如大企業(yè)的形成〕。第7講外部性產(chǎn)權(quán)盧鋒33產(chǎn)權(quán)交易根本環(huán)節(jié)1〕發(fā)現(xiàn)潛在交易對(duì)手2〕談判達(dá)成交易條件合約書(shū)面合約或正式合約〔formalcontracts〕口頭合約或非正式合約〔informalcontracts〕共時(shí)性合約〔simultaneouscontracts〕非共時(shí)性合約〔non-simultaneouscontracts〕3〕按照協(xié)議轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)第7講外部性產(chǎn)權(quán)盧鋒34交易本錢(qián)概念交易過(guò)程消耗稀缺資源而發(fā)生的本錢(qián)稱(chēng)為交易本錢(qián)〔Transactioncosts)，它不改變物體的性質(zhì)、形態(tài)、位置、功能等，僅與交易過(guò)程有關(guān)。第7講外部性產(chǎn)權(quán)盧鋒35交易本錢(qián)內(nèi)容和重要性1〕搜索買(mǎi)方和賣(mài)方信息本錢(qián)2〕判斷交易對(duì)象性能質(zhì)量信息本錢(qián)3〕討價(jià)還價(jià)和簽約本錢(qián)4〕了解對(duì)手信用的信息本錢(qián)5〕保證合約執(zhí)行的本錢(qián)……——制度安排重要功能和目標(biāo)是節(jié)省交易本錢(qián)；第7講外部性產(chǎn)權(quán)盧鋒36土地問(wèn)題產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)歷史背景城市化的經(jīng)濟(jì)史必然性城市化需要農(nóng)地流轉(zhuǎn)中國(guó)土地制度和問(wèn)題特征第7講外部性產(chǎn)權(quán)盧鋒37從城市化視角看土地問(wèn)題城市化是指各種要素在空間上集聚，從而帶來(lái)生產(chǎn)方式、社會(huì)組織以及需求結(jié)構(gòu)的全面變革。城市化兩方面根本動(dòng)力：〔1〕要素在空間上集聚導(dǎo)致交易費(fèi)用下降，引起專(zhuān)業(yè)化分工網(wǎng)絡(luò)深化和擴(kuò)張?！?〕大量要素集聚并分工深化使人們派生巨大相互需求，此前自給自足家務(wù)、娛樂(lè)等需求，在城市中外購(gòu)滿(mǎn)足形成新需求。第7講外部性產(chǎn)權(quán)盧鋒38城市化伴隨土地流轉(zhuǎn)2021年中國(guó)城市建成區(qū)面積為38107平方公里，增量最多年份為2003年為2200多平方公里。2004-2021年全國(guó)占比從0.32%增長(zhǎng)到0.4%，東部沿海為1.73%到2.31%。第7講外部性產(chǎn)權(quán)盧鋒39中國(guó)現(xiàn)代土地制度演變〔1〕一、舊中國(guó)土地制度以私有產(chǎn)權(quán)加市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)為特征。中共打天下新民主革命時(shí)期土地政策：1〕土地革命時(shí)期“依靠貧農(nóng)雇農(nóng)，聯(lián)合中農(nóng)，限制富農(nóng)，保護(hù)中小工商業(yè)者，消滅地主階級(jí)，變封建土地所有制為農(nóng)民土地所有制〞：“打土豪，分田地〞。2〕抗戰(zhàn)時(shí)期“地主減租減息、農(nóng)民交租交息〞。3〕1947年秋到建國(guó)初，制定?中國(guó)土地法大綱?，規(guī)定“沒(méi)收地主土地，……按農(nóng)村人口平均分配土地?！揽控毠娃r(nóng)，團(tuán)結(jié)中農(nóng)，有步驟地、有分別地消滅封建性剝削的土地制度〞。1950年夏中央政府公布?中華人民共和國(guó)土地改革法?。第7講外部性產(chǎn)權(quán)盧鋒40中國(guó)現(xiàn)代土地制度演變〔2〕二、集中方案體制時(shí)期：1〕在農(nóng)村通過(guò)合作化-集體化建立人民公社“三級(jí)所有、隊(duì)為根底〞的農(nóng)村集體土地所有制，構(gòu)成公社政社合一根本制度的根底。2〕在城市通過(guò)〔1〕沒(méi)收日偽和國(guó)民黨政府國(guó)有和戰(zhàn)犯資產(chǎn)，〔2〕對(duì)城市資本主義工商業(yè)社會(huì)主義改造，〔3〕私人出租住房“剝削〞限制和剝奪，〔4〕國(guó)有主導(dǎo)工商業(yè)投資等，建立了國(guó)家事實(shí)上對(duì)所有城市土地所有權(quán)和控制權(quán)。3〕國(guó)家是城市投資唯一主體，城市建設(shè)用地流轉(zhuǎn)通過(guò)劃撥程序，農(nóng)用地變成城市建設(shè)用地通過(guò)政府征用劃撥程序。第7講外部性產(chǎn)權(quán)盧鋒41中國(guó)現(xiàn)代土地制度演變〔3〕三、改革開(kāi)放時(shí)期：1〕農(nóng)村通過(guò)家庭承包制改革，農(nóng)戶(hù)獲得“準(zhǔn)永久性〞土地承包使用權(quán)，可在“農(nóng)用范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓〞。集體所有權(quán)在現(xiàn)實(shí)中收縮為被動(dòng)承包給農(nóng)民的“