物業(yè)管理收費(fèi)難的問題如何解決

物業(yè)管理收費(fèi)難的問題如何解決一、物業(yè)管理費(fèi)收不上來的原因通俗地講物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。同時物業(yè)管理又是一項系統(tǒng)工程，它應(yīng)貫一、物業(yè)管理費(fèi)收不上來的原因通俗地講物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。同時物業(yè)管理又是一項系統(tǒng)工程它應(yīng)貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷售和服務(wù)三個環(huán)節(jié)之中，其作用的重要性是顯而易見的。物業(yè)管理企業(yè)在管理中體現(xiàn)的是市場化、專業(yè)化、社會化的管理行為，這種市場化的運(yùn)作是以有價值的服務(wù)來實現(xiàn)的，因此在物業(yè)管理市場中必然的要求是“誰受益，誰交費(fèi)”。結(jié)合物業(yè)管理實踐，業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)主要存在以下原因：1、業(yè)主不了解物業(yè)管理的實際涵蓋由于業(yè)主并非物業(yè)管理專業(yè)人員，因此他們不可能全面了解物業(yè)管理這個系統(tǒng)性的有償服務(wù)行為，對物業(yè)管理的認(rèn)識只停留在表面上。目前業(yè)主普遍認(rèn)為物業(yè)管理公司的工作主要是保潔、保安、綠化，同時還認(rèn)為房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題也全部應(yīng)由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，所以一旦房屋存在質(zhì)量問題，就以此為“借口”，拒交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)。他們并不知道這些問題是由開發(fā)商，或是因自己裝修不當(dāng)?shù)仍蛟斐傻模湄?zé)任主體的歸屬應(yīng)是開發(fā)商或業(yè)主個人。并不是物業(yè)管理公司，也不屬于物業(yè)管理公司的工作職責(zé)范圍。2、對物業(yè)管理服務(wù)不滿意以前，由于國家對物業(yè)管理服務(wù)項目沒有統(tǒng)一的規(guī)定和檢查標(biāo)準(zhǔn)，支付多少物業(yè)管理費(fèi)，達(dá)到什么樣的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，怎樣達(dá)到質(zhì)、價對等也沒有統(tǒng)一的要求，所以造成了業(yè)主和物業(yè)管理公司在物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上認(rèn)識偏差較大。物業(yè)管理實踐中，物業(yè)管理公司只能從雙方的利益出發(fā)，根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)的收繳情況，相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，對此，部分業(yè)主就會認(rèn)為質(zhì)、價“不符”；同時，在實際物業(yè)管理工作中，也確實存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、維修不及時、收費(fèi)不規(guī)范等情況。這樣，業(yè)主就會對物業(yè)服務(wù)不滿意，對物業(yè)管理公司產(chǎn)生意見，因而拒交物業(yè)管理費(fèi)。3、工程質(zhì)量存在問題由于開發(fā)商的原因，部分業(yè)主所居住的房屋工程質(zhì)量存在一定的問題尤其是屋面、陽臺、窗臺、下水道等專有部分的質(zhì)量問題，業(yè)主意見更大，對此，業(yè)主并不知道應(yīng)該找開發(fā)商進(jìn)行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業(yè)管理公司。一旦解決不了，就不交物業(yè)管理費(fèi)。4、僥幸心理毋庸置疑的是極少部分業(yè)主存在一定的僥幸心理。由于物業(yè)服務(wù)具有社會性，服務(wù)對象是廣大業(yè)主而不是某個單體，因此，不可能因極少部分業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)就不進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，從而導(dǎo)致極少部分業(yè)主貪圖小利，躲避、逃避交納物業(yè)管理費(fèi)。他們不交費(fèi)也享受到了與交費(fèi)業(yè)主同樣的服務(wù)，這樣既嚴(yán)重挫傷廣大已交納物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主的積極性，又有可能引起其他業(yè)主效仿。5、業(yè)主觀念問題目前，業(yè)主在住房消費(fèi)觀念上還存在著不少誤區(qū)。其一，業(yè)主沒有認(rèn)識到物業(yè)管理是使其房產(chǎn)保值升值的一種投資行為，也沒有認(rèn)識到物業(yè)服務(wù)是一種消費(fèi)行為，在繳納服務(wù)費(fèi)時總要“左盼右顧”，生怕自己“吃虧”。最好能夠找到一些服務(wù)質(zhì)量問題，以此作為“拒繳”的理由。其二，不少業(yè)主對“業(yè)主公約”的概念不清楚，他們往往把業(yè)主因違規(guī)操作造成的物業(yè)管理矛盾，都?xì)w結(jié)到物業(yè)管理公司的不作為這也是造成收費(fèi)難的一個重要因素。6、企業(yè)內(nèi)部管理問題由于物業(yè)行業(yè)市場化進(jìn)程滯后，造成不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)行模式與市場格格不入，加上物業(yè)管理公司由房管所轉(zhuǎn)制和自建自管的多，造成物業(yè)管理公司內(nèi)部機(jī)制難以適應(yīng)市場化的要求。其結(jié)果造成業(yè)務(wù)人員工作積極性不高，企業(yè)綜合技能、反映能力難以適應(yīng)市場需求，服務(wù)質(zhì)量難以提升。這樣的企業(yè)“收繳率”就不會高。7、自建自管，承諾未予兌現(xiàn)截至目前，據(jù)不完全統(tǒng)計，有95%以上的物業(yè)公司是開發(fā)商衍生過來的母子公司，即自己開發(fā)，自己管理。即使有些物業(yè)公司說是財務(wù)獨立核算、有獨立法人，但仍與開發(fā)商有著千絲萬縷的關(guān)系，致使兩種問題不得不出現(xiàn)。首先，大多數(shù)開發(fā)商為了促進(jìn)銷售，將物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定得很低，以此來降低消費(fèi)者購買房產(chǎn)的門檻；其次在銷售過程中有些開發(fā)商更存在不著邊際的承諾，如什么豪華會所、幼兒園、容積率、綠化率、物業(yè)費(fèi)肯定永遠(yuǎn)不漲價等等。而后期大多數(shù)承諾沒有兌現(xiàn)，對此，業(yè)主有時并不找開發(fā)商進(jìn)行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業(yè)管理公司。業(yè)主說了，你們是一家的，我就找你物業(yè)，我給你交物業(yè)費(fèi)了，你們解決不了，我就不交物業(yè)管理費(fèi)。8、服務(wù)等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定及價格審批制度不較為完善雖然在二oo四年十二月二十日吉林省發(fā)展和改革委員會、吉林省建設(shè)廳聯(lián)合頒布了《吉林省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實施細(xì)則（試行）》，但僅對住宅小區(qū)的物業(yè)進(jìn)行了相應(yīng)等級服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，商業(yè)物業(yè)、工廠物業(yè)、學(xué)校物業(yè)等非住宅物業(yè)又應(yīng)遵循什么收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)呢？即使是住宅物業(yè)，在座的各位有沒有碰到辦收費(fèi)許可辦不了呢？據(jù)我所知，發(fā)改委停辦了將近一年！由于物業(yè)企業(yè)沒有收費(fèi)許可，有些業(yè)主以此為理由拒交物業(yè)費(fèi)。同時因為物業(yè)企業(yè)沒有收費(fèi)許可，更存在被媒體曝光和停止收費(fèi)的吧，那問題出現(xiàn)在哪呢？還有一個問題，就是住宅電梯收費(fèi)和停車場收費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問題，在山東、浙江、北京、深圳、上海等很多城市都有了明文規(guī)定，如電梯收費(fèi)0.3元/^/月，地面停車場在50—100元/個/月；我們能不能也出臺一個呢？現(xiàn)在去辦理收費(fèi)許可，負(fù)責(zé)人會告訴你：有業(yè)主委員會嗎？有的話讓全體委員簽字，加蓋業(yè)主委員會公章；沒有的話讓全體業(yè)主簽字同意。試問這能不讓部分業(yè)主鉆空子嗎？我沒簽字就不交！9、維修基金使用制度尚未出臺目前，有很多小區(qū)、大廈的各項目保修期已過，這就存在著許多大、中修工程的出現(xiàn)，想申請物業(yè)維修基金，又審批不了。由于物業(yè)企業(yè)自身缺乏資金，沒有實力更沒有能力墊付大額資金，這些大中修工程勢必就會被擱淺，有些會將會直接影響業(yè)主的生活。但由于部分業(yè)主對大中修概念模糊，只認(rèn)為我交物業(yè)費(fèi)了，什么問題你物業(yè)都應(yīng)該負(fù)責(zé)。你修不好就不交物業(yè)費(fèi)，同時更有可能發(fā)生聯(lián)合廣大業(yè)主全體拒交物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象。10、物業(yè)費(fèi)拖欠官司穩(wěn)贏卻難打上海有一家物業(yè)管理公司已打了26場欠費(fèi)官司，每打必贏。據(jù)了解，在有關(guān)物業(yè)管理的訴訟案件中，絕大多數(shù)是有關(guān)拖欠物業(yè)管理費(fèi)的，而這樣的官司，物業(yè)管理公司是每打必贏。因為只要物業(yè)管理公司實施了物業(yè)管理，又不屬亂收費(fèi)，法院就判業(yè)主繳錢，而業(yè)主的“理由”另行解決。（共計3頁）123一、物業(yè)管理費(fèi)收不上來的原因通俗地講物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。同時物業(yè)管理又是一項系統(tǒng)工程，它應(yīng)貫但是，對于這樣穩(wěn)贏的官司，物業(yè)管理公司卻不想打，總是想用其他的辦法來解決。某物業(yè)管理公司的一位總經(jīng)理談到：“打欠費(fèi)官司，把業(yè)主放在對立面，傷了感情，有時得不償失，除非是為了打一個教育一片，不得已而為之”。這位總經(jīng)理的話代表了大多數(shù)物業(yè)管理公司的真實想法，整天抬頭不見低頭見，卻要對簿公堂，感情上總難以接受。另外據(jù)我所知好像對于拖欠物業(yè)管理費(fèi)這樣小標(biāo)的額的官司，法院仍然要按照標(biāo)準(zhǔn)的司法程序辦案，沒有簡易程序。物業(yè)管理公司要打官司，等的時間太長，牽扯精力太多。同時，由于標(biāo)的額小，很少有律師愿意代理。即使法院判決后，執(zhí)行難的問題依然存在，也是物業(yè)管理公司不想打官司的深層原因。不打官司又不能單獨停止服務(wù)致使個別業(yè)主一直拖欠著。二、如何解決收費(fèi)難的問題針對上述物業(yè)管理收費(fèi)難的成因，本人根據(jù)實際工作經(jīng)驗提出以下幾點解決辦法：1、提高民眾物業(yè)管理消費(fèi)意識為使業(yè)主和物業(yè)管理公司建立良好的、和諧的關(guān)系，解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問題，主管部門、媒體和物業(yè)應(yīng)對業(yè)主加強(qiáng)物業(yè)管理知識的宣傳。第一，從政府方面看，要進(jìn)一步加強(qiáng)培育物業(yè)管理行業(yè)和市場的力度，從國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的角度，制訂出發(fā)展物業(yè)管理的中長期規(guī)劃，特別要制訂出隨著住房制度改革而發(fā)展的住房管理體制改革的具體政策和措施，使物業(yè)管理走上快速發(fā)展的軌道。充分利用媒體加大市場宣傳和公益宣傳力度、使民眾認(rèn)識到自己作為物業(yè)消費(fèi)者所具有的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)。同時，使全社會人人都認(rèn)識到物業(yè)管理不僅是管好家園，更是城市管理的重要組成部分。第二，從社會方面看，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著不可低估的積極作用，物業(yè)管理行業(yè)的整體發(fā)展可以解決大量社會勞動力就業(yè)，同時，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)總量和總收入有著積極的貢獻(xiàn)，是不容忽視的經(jīng)濟(jì)增長點。再者，物業(yè)管理的健康發(fā)展，將在很大程度上推動城市的整體管理水平。第三，從物業(yè)管理企業(yè)方面看，應(yīng)堅持在日常的物業(yè)管理小區(qū)中利用不同宣傳的形式如公告欄、宣傳欄等向業(yè)主進(jìn)行宣傳，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識，讓業(yè)主知道根據(jù)物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費(fèi)用是每個業(yè)主的法定義務(wù)，交費(fèi)合理、拒交可恥，讓業(yè)主懂得不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)，不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，影響其正常的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、管理，而且更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。要對廣大業(yè)主動之以情、曉之以理，合理地解決這個問題。同時在簽訂業(yè)主公約時明確“凡是開發(fā)商或建筑單位質(zhì)量問題或遺留問題，由業(yè)主直接找開發(fā)商處理，物業(yè)公司無義務(wù)接待投訴維修及處理，業(yè)主更不得以此為理由拒交物業(yè)費(fèi)。”第四，從民眾方面看，居民要不斷提高物業(yè)管理的商品意識。物業(yè)管理公司在為居民整潔、優(yōu)美、舒適生活空間的同時，也付出了艱辛的勞動，實質(zhì)上是一種服務(wù)型的商品交換。因此，居民的思想觀念要由物業(yè)管理的無償向有償型的商品方面轉(zhuǎn)化。只有居民物業(yè)管理的商品觀念形成了，才能提高居民對物業(yè)管理的消費(fèi)意識，增加居民對物業(yè)管理的消費(fèi)，從而促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。2、改變收費(fèi)態(tài)度和收費(fèi)方式以往，物業(yè)收費(fèi)員采取的收費(fèi)方式常常是定期到業(yè)主家上門收取，由于種種原因，收費(fèi)及時率和收取率都不是很高。收費(fèi)點多、面廣，收費(fèi)員勞動強(qiáng)度大，難免會出現(xiàn)生、冷、硬的工作態(tài)度，因而與業(yè)主的溝通、交流不是很暢通，導(dǎo)致業(yè)主對物業(yè)管理公司有意見而不愿交納物業(yè)營理費(fèi)。針對這一情況，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)實際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費(fèi)態(tài)度。能不能有條件地開展電子付費(fèi)，并動員廣大業(yè)主接受這一科學(xué)、便捷、與城市現(xiàn)代化接軌的物業(yè)服務(wù)電子付費(fèi)方式。目前物業(yè)管理公司的收費(fèi)方式與城市信息現(xiàn)代化要求相差甚遠(yuǎn)，這種方式阻礙了物業(yè)行業(yè)信息處理現(xiàn)代化的進(jìn)程。由于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難度很大，不少物業(yè)管理企業(yè)把收費(fèi)工作當(dāng)成第一要務(wù)，這樣一來或多或少地影響了企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，影響了服務(wù)質(zhì)量的提高，長期以往將不利于物業(yè)行業(yè)的發(fā)展，服務(wù)水平也難以提高。采用電子付費(fèi)方法是簡便程序，保證收繳率的一種科學(xué)的方法。在國外發(fā)達(dá)國家已經(jīng)全部采用了這種方式，在國內(nèi)也已經(jīng)有企業(yè)采用。政府和行業(yè)協(xié)會能否采取各種行之有效的方式，動員廣大業(yè)主接受符合時代發(fā)展的電子付費(fèi)方式，讓業(yè)主預(yù)存費(fèi)用等方式，避免上述問題的發(fā)生。3、實行信誓廣告牌制度對于交費(fèi)的業(yè)主和不交費(fèi)的業(yè)主，應(yīng)進(jìn)行必要的表揚(yáng)和批評，物業(yè)管理公司可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽(yù)廣告牌”。特別是對經(jīng)說服教育無效的業(yè)主，采取“上牌”手段將會更有效，讓廣大業(yè)主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平上不去。廣而告之，讓社會輿論起到應(yīng)有的監(jiān)督作用。4、對業(yè)主產(chǎn)權(quán)實行限制對無正當(dāng)理由，拒交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)管理公司能否向上級行政主管部門——房產(chǎn)局物業(yè)處匯報，請上級主管部門出面幫助協(xié)調(diào)，對協(xié)調(diào)未果的業(yè)主制定出制裁辦法。假設(shè)例如可與房產(chǎn)局產(chǎn)權(quán)處聯(lián)合，對這部分業(yè)主實行產(chǎn)權(quán)限制，使他們在房產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面無法辦理手續(xù)，形成呆死產(chǎn)權(quán)，讓物業(yè)費(fèi)同物業(yè)維修基金同樣具備不可缺少的法律效力，這樣將會迫使業(yè)主從自身的利益出發(fā)，交納或補(bǔ)繳物業(yè)管理費(fèi)。5、加強(qiáng)物業(yè)管理公司自身建設(shè)，培育正確的服務(wù)理念，提高服務(wù)質(zhì)量為提高業(yè)主、使用人的滿意率，主動從物業(yè)管理公司自身上找原因。物業(yè)管理公司應(yīng)在加強(qiáng)自身建設(shè)，樹立正確的服務(wù)理念，提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫，調(diào)整內(nèi)部機(jī)制，加強(qiáng)內(nèi)部管理，建章立制，制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范行為準(zhǔn)則，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，從而達(dá)到業(yè)主的認(rèn)可和滿意。要明確是服務(wù)而不是管理！6、用法律武器維護(hù)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益根據(jù)《民法通則》、《合同法》等有關(guān)法律規(guī)定，對不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主可提起法律訴訟，工作中要做到有理、有利、有節(jié)。在提起訴訟前，最好先通知該部分業(yè)主，與業(yè)主進(jìn)行必要的交流、溝通，對經(jīng)做工作仍無效的業(yè)主，可通過法律訴訟程序，用法律武器維護(hù)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益。目前物業(yè)仲裁站的業(yè)務(wù)流程等具體情況能否告知所有物業(yè)企業(yè)（共計3頁）123一、物業(yè)管理費(fèi)收不上來的原因通俗地講物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。同時物業(yè)管理又是一項系統(tǒng)工程，它應(yīng)貫7、與開發(fā)公司辦理好房產(chǎn)交接為避免在業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，引起糾紛，在與開發(fā)公司辦理房產(chǎn)交接時，要嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事，對有問題的房產(chǎn)，要在開發(fā)公司處理完畢后再接管；基于此，能否倡議對工程保證金管理辦法適當(dāng)修改或者地方規(guī)定：所有施工保證金在物業(yè)公司與開發(fā)商辦理交接時直接交由物業(yè)公司代管，確保物業(yè)管理公司具有對該房產(chǎn)的修復(fù)和制約施工單位不及時來維修處理的能力，以利于今后的物業(yè)管理服務(wù)。8、能不能推出“物業(yè)行業(yè)整合機(jī)制”推出“物業(yè)行業(yè)整合機(jī)制”，以促進(jìn)物業(yè)服務(wù)綜合水平的提高，推進(jìn)行業(yè)的整體發(fā)展?！稐l例》的出臺，對推進(jìn)物業(yè)行業(yè)市場化進(jìn)程具有里程碑意義，如《條例》推出的具有市場“進(jìn)入機(jī)制”含義的“招投標(biāo)”制度。又如《條例》的第四章“物業(yè)管理服務(wù)”，通過對物業(yè)管理企業(yè)整體資質(zhì)和從業(yè)人員資質(zhì)的確認(rèn)及物業(yè)服務(wù)的要求、標(biāo)準(zhǔn)來衡量物業(yè)管理公司是否具備物業(yè)服務(wù)的能力。它的潛臺詞就是如果不符合《條例》所規(guī)定的條件，那么就不具備從事物業(yè)服務(wù)的資格。換一句話說，這樣的企業(yè)應(yīng)該退出物業(yè)行業(yè)。從某種意義上說，這是“退出機(jī)制”的雛形。相信隨著人們對《條例》的認(rèn)識加深以及《條例》本身的不斷完善，“進(jìn)入機(jī)制”和“退出機(jī)制”將成為物業(yè)行業(yè)的一項“基本策略”。但目前許多企業(yè)是介于“進(jìn)入”和“退出”之間，“進(jìn)不了”、“退不出”。如占很大比重的自管自建的企業(yè)和房管所改制而來的一些中小企業(yè)。這些物業(yè)管理企業(yè)中的大多數(shù)還未進(jìn)入市場。有的想進(jìn)入市場，但由于自身困難，很難再有能力提高服務(wù)質(zhì)量。他們希望借助他人的服務(wù)品牌，提高能力、謀求發(fā)