論不動(dòng)產(chǎn)的善意取得

論不動(dòng)產(chǎn)的善意取得

第106條?！吨腥A人民共和國(guó)基本法》（以下簡(jiǎn)稱《法律法律法》）規(guī)定了對(duì)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的友好對(duì)待。《物權(quán)法》第106條第1款列舉了不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)善意取得的各項(xiàng)構(gòu)成要件,第2款規(guī)定了因善意取得喪失原權(quán)利的真實(shí)物權(quán)人針對(duì)無(wú)權(quán)處分人的賠償請(qǐng)求權(quán),第3款規(guī)定了(動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)上)其他物權(quán)的善意取得參照第1、2款的規(guī)定。由于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法——登記——與動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法——占有——存在很大的區(qū)別,因此如何以《物權(quán)法》第106條為依據(jù)妥當(dāng)?shù)仃U釋不動(dòng)產(chǎn)善意取得的各項(xiàng)構(gòu)成要件,對(duì)于保障交易安全、維護(hù)真實(shí)權(quán)利人的物權(quán)以及完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度具有重要意義。一、問(wèn)題：案例(一)案例5:甲疾病之訴研究不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件時(shí),以下案例可供思考之用:案例1:甲為A房的所有人。2008年1月10日,甲向乙借款100萬(wàn)元,為期2年,甲以A房為乙設(shè)定了抵押權(quán)擔(dān)保。2009年9月1日,甲偽造乙的身份證、房產(chǎn)證、授權(quán)委托書(shū)及同意注銷抵押權(quán)的書(shū)面文件,前往登記機(jī)構(gòu)辦理了抵押權(quán)注銷登記。2009年11月1日,甲以150萬(wàn)元將A房出售給丙并辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。2010年2月1日,因甲未償還借款,乙請(qǐng)求法院實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)方發(fā)現(xiàn)A房的所有人已成了丙。案例2:甲、乙為夫妻,因甲的單位即將分房,為免麻煩,兩人決定將新購(gòu)的A房登記為乙單獨(dú)所有。不久,乙的妹妹丙因炒股急需資金向丁銀行借款50萬(wàn)元,乙以A房向丁銀行設(shè)定抵押權(quán)擔(dān)保。甲請(qǐng)求法院確認(rèn)丁銀行的抵押權(quán)無(wú)效。案例3:甲合法建造了實(shí)際面積為1000平方米的A房。甲辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí),因測(cè)繪文件誤將A房面積寫(xiě)為1100平方米,登記簿上亦如此記載了A房的面積。甲將房屋出售給乙并辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。案例4:甲為A房所有人,登記簿與房產(chǎn)證均記載甲為所有權(quán)人。2010年1月8日,甲的兒媳乙以甲的代理人的身份與丙簽訂了房屋買(mǎi)賣合同,約定以60萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓A房。乙向丙出示了甲的身份證、房產(chǎn)證及經(jīng)公證的授權(quán)委托書(shū)等文件。乙、丙雙方向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。事后發(fā)現(xiàn),乙提交的授權(quán)委托書(shū)公證文書(shū)系偽造的,甲對(duì)于乙出售房屋的行為完全不知情。案例5:甲的房屋被錯(cuò)誤地登記在乙的名下,乙將該房以20萬(wàn)元賣給丙并辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。登記前丙付給了乙房屋價(jià)款10萬(wàn)元,但至甲發(fā)現(xiàn)房屋被乙盜賣而請(qǐng)求丙返還時(shí),丙仍未付給乙剩余的10萬(wàn)元房款。(二)丙是否構(gòu)成善意取得上述案例涉及不動(dòng)產(chǎn)善意取得各項(xiàng)構(gòu)成要件的判斷問(wèn)題。在案例1中,甲本是A房的真實(shí)所有人,但甲偽造材料注銷了乙的抵押權(quán)。此時(shí),能否認(rèn)為甲轉(zhuǎn)讓A房給丙的行為屬于無(wú)權(quán)處分呢?丙是否構(gòu)成善意取得呢?在案例2中,A房為甲、乙共同共有,乙未經(jīng)甲之同意為丙的債務(wù)抵押A房,構(gòu)成無(wú)權(quán)處分,丁銀行能否被認(rèn)為是善意的呢?在案例3中,登記簿上雖然存在錯(cuò)誤,但該錯(cuò)誤是房屋面積記載上的錯(cuò)誤,買(mǎi)受人乙可否據(jù)此主張善意取得呢?在案例4中,登記簿已經(jīng)明確記載甲為房屋的所有權(quán)人,第三人丙也知道乙并非所有人,但他基于對(duì)乙出具的申請(qǐng)登記材料的信賴而簽訂了房屋買(mǎi)賣合同并辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,其能否主張善意取得A房的所有權(quán)呢?在案例5中,丙尚有10萬(wàn)元價(jià)款未支付完畢,其能否主張善意取得呢?二、適用的先決條件：無(wú)法忍受侮辱或會(huì)計(jì)賬簿錯(cuò)誤(一)取消“無(wú)權(quán)處分”的要件從《物權(quán)法》第106條第1款第1句的規(guī)定來(lái)看,無(wú)論是動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)的善意取得均以“無(wú)處分權(quán)人處分”財(cái)產(chǎn)為前提。這樣一來(lái),處分人“無(wú)處分權(quán)”就成為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)善意取得的共同構(gòu)成要件。就如何理解不動(dòng)產(chǎn)善意取得中“無(wú)處分權(quán)”的含義,目前有兩種不同的觀點(diǎn)。持第一種觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為,《物權(quán)法》第106條將善意取得制度統(tǒng)一適用于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn),掩蓋了兩者在認(rèn)定無(wú)權(quán)處分方面的差異。(1)不動(dòng)產(chǎn)善意取得與動(dòng)產(chǎn)善意取得的重要區(qū)別就在于“無(wú)權(quán)處分”的內(nèi)涵不同。就動(dòng)產(chǎn)而言,無(wú)權(quán)處分的認(rèn)定比較容易;而就不動(dòng)產(chǎn)而言,無(wú)權(quán)處分的認(rèn)定不僅涉及沒(méi)有處分權(quán)而處分財(cái)產(chǎn),而且涉及明知登記錯(cuò)誤而處分財(cái)產(chǎn)。因?yàn)閷?shí)踐中不動(dòng)產(chǎn)的無(wú)權(quán)處分主要是指登記簿錯(cuò)誤時(shí)登記權(quán)利人將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人,取得人因信賴登記而進(jìn)行了交易且辦理了登記的情形。持第二種觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為,登記簿錯(cuò)誤與無(wú)權(quán)處分并非種屬關(guān)系而是并列關(guān)系,兩者共同的上位階概念應(yīng)是從無(wú)權(quán)利人處取得。(2)因?yàn)樵谀承┑怯洸惧e(cuò)誤的情形如抵押權(quán)被錯(cuò)誤涂銷的情形下,所有權(quán)人還是有處分權(quán)的。故此,我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件應(yīng)當(dāng)舍棄“無(wú)權(quán)處分”的要件而改采“從無(wú)權(quán)利人處取得”的要件。筆者認(rèn)為,上述兩種觀點(diǎn)都值得商榷,具體理由如下:(1)第一種觀點(diǎn)正確地認(rèn)識(shí)到不動(dòng)產(chǎn)善意取得與動(dòng)產(chǎn)善意取得的差異,強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)善意取得主要適用的是登記簿錯(cuò)誤的情形。在不動(dòng)產(chǎn)善意取得時(shí),無(wú)權(quán)處分與登記簿錯(cuò)誤往往是一致的。例如,在案例2中,A房本為甲、乙共有,登記簿上卻僅記載為乙單獨(dú)所有,因此存在登記簿錯(cuò)誤,乙未經(jīng)甲的同意抵押A房也構(gòu)成無(wú)權(quán)處分。在案例1中,處分人甲雖然是A房的真實(shí)所有人,但A房上原本有乙的抵押權(quán)卻因甲使用欺詐手段注銷了抵押權(quán)登記,因此登記簿上存在錯(cuò)誤。那么,在案例1中,真實(shí)所有人甲將A房轉(zhuǎn)讓給丙的行為是否屬于無(wú)權(quán)處分呢?對(duì)此,第二種觀點(diǎn)認(rèn)為,無(wú)權(quán)處分與登記簿錯(cuò)誤乃是并列而非種屬之關(guān)系。然而,在筆者看來(lái),盡管甲是A房的所有人,但由于A房上有乙的抵押權(quán),依據(jù)《物權(quán)法》第191條第2款的規(guī)定,抵押期間抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人的同意不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。因此,即便乙的抵押權(quán)登記被錯(cuò)誤地注銷了,甲處分A房的行為仍屬于無(wú)權(quán)處分。不過(guò),在有些時(shí)候,也存在登記簿錯(cuò)誤并不等同于無(wú)權(quán)處分的情形。就案例1而言,在乙的抵押權(quán)登記被錯(cuò)誤地注銷后,甲將A房屋抵押給丙,此時(shí)盡管登記簿存在錯(cuò)誤,甲的抵押行為顯然也不構(gòu)成無(wú)權(quán)處分。由于存在登記簿的錯(cuò)誤,因而丙會(huì)因信賴登記簿而取得A房上的第一順位抵押權(quán)。由此可知,無(wú)權(quán)處分并不能涵蓋登記簿錯(cuò)誤的全部情形。(2)第二種觀點(diǎn)雖然認(rèn)識(shí)到無(wú)權(quán)處分無(wú)法涵蓋登記簿錯(cuò)誤的全部情形,但其改采“從無(wú)權(quán)利人處取得”的要件也不妥當(dāng)。因?yàn)橐浴皬臒o(wú)權(quán)利人處取得”作為不動(dòng)產(chǎn)善意取得的適用前提亦不符合“權(quán)利外觀原則(Rechtsscheinprinzip)”。(3)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度保護(hù)的不是取得人對(duì)登記簿的信賴而是對(duì)處分人有無(wú)權(quán)利的事實(shí)的信賴。當(dāng)?shù)怯洸旧喜⑽磳⒛橙擞涊d為不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人時(shí),與該人從事不動(dòng)產(chǎn)交易之人即便出于種種理由信賴其為不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)權(quán)利人,也無(wú)法善意取得該不動(dòng)產(chǎn)上的物權(quán)。(3)盡管《物權(quán)法》第106條第1款使用了“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人”的表述,但由于善意取得的對(duì)象既可以是不動(dòng)產(chǎn)上的所有權(quán),也可以他物權(quán),甚至連預(yù)告登記在一定情形下也可以善意取得,(4)故無(wú)論是“無(wú)權(quán)處分”還是“從無(wú)權(quán)利人處取得”都能作為不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的適用前提。綜上所述,筆者認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)以“登記簿錯(cuò)誤”作為適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的前提條件。詳言之,首先,如前所述,登記簿錯(cuò)誤可以涵蓋無(wú)權(quán)處分的情形,而無(wú)權(quán)處分卻無(wú)法包括登記簿錯(cuò)誤的全部情形。其次,以登記簿錯(cuò)誤作為不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的適用前提既符合作為不動(dòng)產(chǎn)善意取得理論基礎(chǔ)的“權(quán)利外觀原則”,也與《物權(quán)法》第16條第1句確立的登記簿推定效力更加契合。最后,以登記簿錯(cuò)誤作為不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的適用前提有利于未來(lái)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善。由于存在信賴不正確的登記簿而發(fā)生善意取得之可能性,因此所有的不動(dòng)產(chǎn)登記的參與人(真實(shí)權(quán)利人、登記機(jī)構(gòu))都必須更加謹(jǐn)慎,以使登記簿盡可能少地出現(xiàn)錯(cuò)誤或盡可能合理地排除登記簿的錯(cuò)誤。(5)唯有如此,更正登記與異議登記才會(huì)在實(shí)踐中被充分運(yùn)用,發(fā)揮其確保登記簿正確的功能。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載得越準(zhǔn)確,當(dāng)事人就越信賴登記簿。這樣,不僅不動(dòng)產(chǎn)交易的效率和安全更有保障,而且善意取得的情形也勢(shì)必更少發(fā)生。(二)登記上的非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤從一般意義上說(shuō),凡是登記簿的記載與真實(shí)情況不相符的現(xiàn)象都可稱為登記簿錯(cuò)誤,但并非所有的登記簿錯(cuò)誤都會(huì)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。在案例3中,雖然登記簿存在錯(cuò)誤(將1000平方米記載為1100平方米),但該錯(cuò)誤并不會(huì)導(dǎo)致善意取得的后果。因?yàn)樽鳛椴粍?dòng)產(chǎn)善意取得制度適用前提的登記簿錯(cuò)誤僅限于權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤,而不包括非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤。登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤是指登記簿上記載的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬或內(nèi)容的事項(xiàng)與真實(shí)的物權(quán)歸屬或內(nèi)容不一致的情形。具體包括以下幾種情形:(1)將并不存在的物權(quán)在登記簿上加以記載,如將并非A房所有人的甲登記為A房所有人;(2)對(duì)已存在的物權(quán)進(jìn)行了錯(cuò)誤的記載,如將A房本為甲、乙共有登記為甲單獨(dú)所有;(3)將已經(jīng)登記的物權(quán)注銷,如將甲針對(duì)A房享有的抵押權(quán)錯(cuò)誤地注銷;(4)錯(cuò)誤地注銷已經(jīng)存在的不動(dòng)產(chǎn)處分上的限制或記載了本不存在的不動(dòng)產(chǎn)處分上的限制,如甲已經(jīng)辦理的針對(duì)A房屋的預(yù)告登記被注銷了。而登記簿上的非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤是指登記簿上記載的與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬或內(nèi)容無(wú)關(guān)的事項(xiàng)的錯(cuò)誤,包括以下兩種情形:(1)不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)自然狀況出現(xiàn)錯(cuò)誤,如記載的不動(dòng)產(chǎn)的坐落(位置)、四至、層數(shù)、用途等與實(shí)際情況不一致;(2)其他與物權(quán)歸屬和內(nèi)容糾紛無(wú)關(guān)的記載事項(xiàng)出現(xiàn)錯(cuò)誤,如登記權(quán)利人名稱、姓名或住址等的記載錯(cuò)誤。理論上,只要登記簿上記載的事項(xiàng)與真實(shí)情況不一致,都屬于登記簿錯(cuò)誤。但是,權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤的法律后果卻是不相同的。如果登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)出現(xiàn)錯(cuò)誤,即與真實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬或內(nèi)容不一致時(shí),就會(huì)導(dǎo)致他人因信賴該錯(cuò)誤而善意取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),真實(shí)權(quán)利人將面臨徹底喪失權(quán)利的法律風(fēng)險(xiǎn)。在案例2中,A房本是甲、乙共有,而登記簿上卻僅記載乙為所有權(quán)人,顯然登記權(quán)利人與真實(shí)權(quán)利人不一致,屬于登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤。當(dāng)乙擅自處分A房時(shí),甲就可能因他人的善意取得而喪失共有權(quán)。當(dāng)?shù)怯洸旧系腻e(cuò)誤并非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤時(shí),顯然不可能發(fā)生他人善意取得的問(wèn)題。這是因?yàn)?一方面,《物權(quán)法》第16條第1句確立的不動(dòng)產(chǎn)登記簿推定力是一種權(quán)利推定(Rechtsvermutung),旨在更有效地實(shí)現(xiàn)使權(quán)利交易明確化、清晰化的功能。故此,登記簿的推定力僅僅適用于那些具有登記能力的物權(quán),即不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)。(6)登記簿的推定效力不適用于登記簿上記載的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)自然狀況等與物權(quán)歸屬或內(nèi)容無(wú)關(guān)的事項(xiàng),因此登記簿上的非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤不適用登記簿的推定效力,第三人也不應(yīng)對(duì)這些錯(cuò)誤事項(xiàng)產(chǎn)生信賴。另一方面,善意取得制度本身就只是“在存在外部表象的情形下,保護(hù)即使不具有真實(shí)權(quán)利但卻信賴真實(shí)權(quán)利的人的一種制度”,(7)即便第三人真的對(duì)登記簿上存在的非權(quán)利錯(cuò)誤存在“信賴”,也不受善意取得制度的保護(hù)。(8)在案例3中,A房的實(shí)際建筑面積為1000平方米,因測(cè)繪文件的錯(cuò)誤使得登記簿上錯(cuò)誤地將A房的面積記載為1100平方米。這種錯(cuò)誤固然會(huì)對(duì)買(mǎi)受人乙構(gòu)成某種不利影響,卻不發(fā)生乙善意取得1100平方米房屋的法律后果。三、友好購(gòu)買(mǎi)土地的方法：交易行為(一)民法中的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度旨在維護(hù)交易安全,提高交易效率,因此只有當(dāng)取得人是通過(guò)法律行為(Rechtsgeschaeft)取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的,才發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)善意取得的問(wèn)題。任何非基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)或者雖然基于法律行為但僅導(dǎo)致債法上權(quán)利變動(dòng)的情形,皆不適用善意取得制度。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度僅適用于基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng),許多國(guó)家或地區(qū)的民法均有明文規(guī)定。例如,《德國(guó)民法典》第892條第1款就規(guī)定:“因法律行為取得土地上之權(quán)利,或就此項(xiàng)權(quán)利取得其所負(fù)擔(dān)之權(quán)利者,土地登記簿的內(nèi)容,為取得人的利益,視為正確,但對(duì)其正確性已為異議登記,或其不正確為取得人所明知者,不在此限”。德國(guó)民法學(xué)通說(shuō)與判例明確指出,由于《德國(guó)民法典》第892條、第893條旨在保護(hù)基于法律行為而為之交易,故而只有因法律行為引起物權(quán)變動(dòng)時(shí),才可能發(fā)生善意取得的問(wèn)題。所謂因法律行為引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)就是指通過(guò)物權(quán)行為取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的情形,既包括依《德國(guó)民法典》第873條進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓,也包括因法律行為引起的物權(quán)內(nèi)容的變更或者物權(quán)的拋棄。(9)《物權(quán)法》第106條雖然未明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度僅適用于基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng),但由于該條第1款第1句采用了“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓受讓人”的表述,其中“轉(zhuǎn)讓”一詞顯然是指依法律行為如買(mǎi)賣、互易等引發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的情形,因此我國(guó)法上的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度也只適用于基于法律行為而引發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。(二)同一性及其限制在德國(guó)民法中,取得人僅僅是依據(jù)法律行為取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)還不足以適用善意取得制度。依據(jù)判例和通說(shuō),能夠適用善意取得制度的法律行為還必須是交易行為(Vekehrsgeschaeft)。在此,交易行為不是指有償?shù)姆尚袨?而是指不動(dòng)產(chǎn)的出讓人與取得人在不具有同一性(nichtidentischseinduerfen)時(shí)所從事的引發(fā)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律行為。所謂同一性既包括人格上的同一性(Persongleichheit),也包括經(jīng)濟(jì)上的同一性(WirtschaflicheIdentitaet)。(10)人格上的同一性是指不動(dòng)產(chǎn)的出讓人與取得人為同一民事主體。例如,不動(dòng)產(chǎn)登記簿上被錯(cuò)誤記載為所有人的甲為自己設(shè)定一項(xiàng)他物權(quán)時(shí),其不得主張善意取得。經(jīng)濟(jì)上的同一性是指出讓人與取得人具有“經(jīng)濟(jì)解決方法上的結(jié)合(wirtschaftlicheBetrachtungsweiseVerband)”。11例如,無(wú)限責(zé)任公司與其股東之間轉(zhuǎn)移土地所有權(quán)時(shí),其不得主張善意取得。即便出讓人與取得人在法律形式上分屬不同的主體,但只要事實(shí)上存在經(jīng)濟(jì)解決方法上的結(jié)合,則他們之間處分不動(dòng)產(chǎn)的法律行為就不能視為交易行為。12德國(guó)民法之所以將不動(dòng)產(chǎn)善意取得限制在交易行為,是因?yàn)椤兜聡?guó)民法典》的立法者創(chuàng)設(shè)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度是為了保護(hù)第三人(Dritter),即不同于出讓人的取得人。只有在取得人是不同于出讓人的另一主體時(shí)才會(huì)產(chǎn)生保護(hù)法律交易的強(qiáng)烈需要,否則,所有權(quán)人的利益就應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受到保護(hù)。13在我國(guó)法上,由于《物權(quán)法》第106條第1款分別規(guī)定了“無(wú)權(quán)處分人”與“受讓人”這兩個(gè)不同的主體,所以也應(yīng)當(dāng)采取與德國(guó)法相同的解釋,即只有不同主體之間依法律行為引發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)方可適用善意取得制度。14這就是說(shuō),在那些具有人格上同一性或經(jīng)濟(jì)上同一性的主體之間產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng),即便是基于法律行為而發(fā)生的,也不適用善意取得制度。例如,登記簿上將甲的房屋錯(cuò)誤地登記為乙所有,而乙是丙普通合伙企業(yè)的合伙人,當(dāng)乙將房屋轉(zhuǎn)讓給丙企業(yè)時(shí),即便丙企業(yè)為善意,也不適用善意取得制度。(三)善意取得在我國(guó)法上的構(gòu)成要件就出讓人與取得人之間的交易行為是否必須合法有效的問(wèn)題,我國(guó)學(xué)界存在很大的爭(zhēng)議。王利明教授認(rèn)為,即便是不動(dòng)產(chǎn)善意取得,交易行為的合法有效也應(yīng)當(dāng)是一個(gè)重要的構(gòu)成要件。15因?yàn)樯埔馊〉弥贫茸鳛榫S護(hù)交易安全的制度,只可能維護(hù)合法交易的安全而不能保護(hù)非法之交易。故此,倘若取得人與出讓人之間的合同本身因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定等原因而歸于無(wú)效或因構(gòu)成欺詐等而被撤銷,即便取得人為善意,亦不能主張善意取得。崔建遠(yuǎn)教授則認(rèn)為,善意取得制度解決的是物權(quán)歸屬之問(wèn)題,合同效力乃是債法領(lǐng)域的問(wèn)題,兩者不應(yīng)混淆,因此無(wú)論出讓人與取得人之間的合同是否有效,只要取得人是善意的且符合善意取得的構(gòu)成要件,即發(fā)生善意取得的后果。16至于因合同無(wú)效或被撤銷后發(fā)生的善意取得人的返還義務(wù),可由不當(dāng)?shù)美贫冉鉀Q,其屬于合同無(wú)效或被撤銷的后果的表現(xiàn),并不是否定善意取得本身的根據(jù)。筆者認(rèn)為,要解決上述爭(zhēng)論,必須先厘清兩個(gè)問(wèn)題:(1)我國(guó)法上不動(dòng)產(chǎn)善意取得的性質(zhì)究竟是原始取得還是繼受取得;(2)我國(guó)法是否承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性與無(wú)因性。17如果認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)善意取得是原始取得,即直接依據(jù)法律的規(guī)定而取得物權(quán),那么由于《物權(quán)法》第106條第1款并未要求交易行為的合法有效,因此無(wú)論交易行為是否合法有效都可以構(gòu)成善意取得。如果認(rèn)為善意取得是繼受取得,則應(yīng)繼續(xù)考慮是否承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性與無(wú)因性。若承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性與無(wú)因性,則在確定是否構(gòu)成善意取得時(shí)就無(wú)需考慮交易行為有效與否的問(wèn)題;反之,就必須以交易行為的有效性作為善意取得的構(gòu)成要件。在德國(guó),學(xué)界就善意取得究竟是原始取得還是繼受取得還存在爭(zhēng)論。18從《德國(guó)民法典》第892-895條以及第932-935條的規(guī)定來(lái)看,善意取得屬于繼受取得,是基于物權(quán)法上的合意而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)。19此外,由于德國(guó)民法明確承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性與無(wú)因性,因此,作為物權(quán)行為的善意取得也具有獨(dú)立性與無(wú)因性。申言之,善意取得是一種特殊的物權(quán)行為,其與一般物權(quán)行為的相同之處在于:二者都具備物權(quán)合意和公示要件;而差別在于:一般物權(quán)行為中處分人具有處分權(quán),而在善意取得中雖然出讓人欠缺處分權(quán),但由于取得人是善意的,法律以“善意”這一要件替代了處分權(quán),彌補(bǔ)了出讓人沒(méi)有處分權(quán)的欠缺。20同樣,由于作為物權(quán)行為的善意取得具有無(wú)因性,因此債權(quán)行為有效與否的問(wèn)題完全可以交由債法解決,它并不影響善意取得的構(gòu)成。我國(guó)民法學(xué)界的通說(shuō)認(rèn)為,善意取得是原始取得。21同時(shí),通說(shuō)也否定了物權(quán)行為的獨(dú)立性與無(wú)因性。22既然如此,那么在《物權(quán)法》第106條第1款沒(méi)有將交易行為的合法有效性作為善意取得的構(gòu)成要件的條件下,在判斷是否構(gòu)成善意取得時(shí),就不應(yīng)考慮交易行為的合法有效與否。四、“善意”在房地產(chǎn)善意中的“善意”：價(jià)值和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)(一)法律適用的前提—“善意”的涵義在不動(dòng)產(chǎn)交易中,取得人有時(shí)具有多種不同形式的善意,但并非所有的善意都是《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的“善意”。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)善意取得制度旨在維護(hù)交易安全,保護(hù)的是取得人對(duì)登記簿記載的信賴,因此所謂“善意”僅指取得人的善意而非出讓人的善意。也就是說(shuō),即便登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)的非真實(shí)權(quán)利人真誠(chéng)地相信自己就是該不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)權(quán)利人,也只能受益于《物權(quán)法》第16條第1句規(guī)定的登記簿推定效力,23而不可能發(fā)生善意取得制度的適用。此外,就不動(dòng)產(chǎn)善意取得中取得人善意的理解必須與登記簿相聯(lián)系。也就是說(shuō),取得人善意是指取得人對(duì)登記簿權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤產(chǎn)生了信賴,而不是對(duì)其他事實(shí)產(chǎn)生了信賴。在案例4中,丙固然是善意的,但他的善意是體現(xiàn)在對(duì)乙具有代理權(quán)的善意。也就是說(shuō),丙雖然知道乙并非A房屋的所有權(quán)人,但他客觀上有理由相信乙是甲的有權(quán)代理人,故而與乙訂立了房屋買(mǎi)賣合同。因此,在這個(gè)案件中對(duì)丙的善意提供保護(hù)的應(yīng)當(dāng)是《合同法》第49條規(guī)定的表見(jiàn)代理制度而非《物權(quán)法》第106條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。就取得人善意的界定,德國(guó)法采取了一種“純客觀化”的方法,即只要登記簿的登記狀態(tài)在客觀上對(duì)取得人的權(quán)利取得提供了支持,就認(rèn)為取得人是善意的,不以取得人事實(shí)上是否查閱了登記簿為前提。24這是因?yàn)?《德國(guó)民法典》第892條第1款規(guī)定,為了取得人的利益,登記簿的內(nèi)容被“視為正確(giltalsrichtig)”。25德國(guó)民法學(xué)界通說(shuō)認(rèn)為,這是一個(gè)擬制性規(guī)定,即登記簿被《德國(guó)民法典》第892條“擬制(Fiktion)”為正確的和完滿的。也有一些學(xué)者認(rèn)為,這意味著在不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中登記簿的正確性推定是一種“不能被推翻的推定(eineunwiderleglicheVermutung)”。26可是,無(wú)論何種觀點(diǎn)都承認(rèn),《德國(guó)民法典》第892條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中的“信賴保護(hù)的思想”已經(jīng)被強(qiáng)烈地“形式化和客觀化”了,27“不是主觀上的信賴而是對(duì)官方簿冊(cè)的客觀信賴構(gòu)成了公信力(publicafides)的基礎(chǔ)”。28就我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中取得人善意的界定,筆者認(rèn)為,我們不能采取德國(guó)法那樣“純客觀化”的模式。申言之,單單要求登記簿的登記狀態(tài)在客觀上對(duì)取得人的權(quán)利提供了支持還不夠,還應(yīng)當(dāng)要求取得人實(shí)際查閱了登記簿并從登記簿上知悉了出讓人為登記權(quán)利人。之所以這樣說(shuō),理由有二:(1)由于長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度非常不完善,不動(dòng)產(chǎn)交易的當(dāng)事人更信賴的是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū),而并未形成對(duì)登記簿的信賴。(2)要求取得人查閱登記簿有助于使人們?cè)诮窈蟮慕灰字兄鸩叫纬蓪?duì)登記簿的信賴,而且也不會(huì)給取得人增加負(fù)擔(dān)。以往由于登記機(jī)構(gòu)種種不合理的限制如限制查詢主體、高額的查詢收費(fèi)等,交易當(dāng)事人往往難以查閱登記簿,此時(shí)要求取得人必須查閱登記簿顯然是不現(xiàn)實(shí)的。但是,《物權(quán)法》頒布之后,我國(guó)各地的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)已經(jīng)按照《物權(quán)法》和相關(guān)法律法規(guī)建立了登記簿,《物權(quán)法》第18條也明確賦予了權(quán)利人和利害關(guān)系人查詢復(fù)制權(quán),因此要求取得人查閱登記簿并不會(huì)給取得人增加負(fù)擔(dān)。29況且,與真實(shí)權(quán)利人將會(huì)因善意取得而喪失不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)這一相當(dāng)嚴(yán)重的后果相比,要求取得人在交易時(shí)查閱登記簿并不為過(guò)。(二)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的判斷標(biāo)準(zhǔn)就如何判斷取得人的善意,我國(guó)學(xué)界的主要爭(zhēng)議集中在取得人是否負(fù)有調(diào)查核實(shí)的義務(wù)以及在取得人由于重大過(guò)失而未盡該義務(wù)時(shí)能否認(rèn)定其為非善意。持第一種觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為,《物權(quán)法》第106條第1款第1項(xiàng)的“善意”在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得與動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得中具有相同的涵義,即無(wú)論是動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)的取得人,對(duì)其善意與否都應(yīng)當(dāng)采取如下標(biāo)準(zhǔn):不知情且非因重大過(guò)失而不知情。30其理由有二:(1)《物權(quán)法》第106條第1款第1項(xiàng)的文義上沒(méi)有任何跡象顯示動(dòng)產(chǎn)取得的善意與不動(dòng)產(chǎn)取得的善意有所不同,因此,該條中的“善意”應(yīng)是同一標(biāo)準(zhǔn),不存在動(dòng)產(chǎn)善意取得采取一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)而不動(dòng)產(chǎn)善意取得采取另一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的立法意圖。31(2)如果對(duì)不動(dòng)產(chǎn)取得人的善意采取如同德國(guó)法那樣的判斷標(biāo)準(zhǔn)即不知道登記簿記載錯(cuò)誤且登記簿上沒(méi)有異議登記即為善意,真實(shí)權(quán)利人就必須舉證證明取得人明知不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載錯(cuò)誤,即要求舉證取得人的內(nèi)心狀態(tài),這使得真實(shí)權(quán)利人處于極為不利的境地,過(guò)于苛刻,有失權(quán)衡。32考慮到我國(guó)登記錯(cuò)誤概率比較高,通過(guò)排除具有重大過(guò)失的取得人的善意而加重其注意義務(wù),以傾斜保護(hù)真實(shí)權(quán)利人的權(quán)利。33持第二種觀點(diǎn)的學(xué)者則認(rèn)為,盡管《物權(quán)法》第106條第1款將動(dòng)產(chǎn)善意取得與不動(dòng)產(chǎn)善意取得合并規(guī)定,但仍有必要區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的取得人善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于動(dòng)產(chǎn)的取得人可以認(rèn)為其具有重大過(guò)失而不知道時(shí)非屬善意,但對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得而言,應(yīng)當(dāng)以取得人對(duì)登記的信賴作為判斷關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的判斷標(biāo)準(zhǔn)。在通常情況下,只要取得人信賴了登記,就推定其是善意的,除非其事先明知登記錯(cuò)誤或者登記簿中有異議登記的記載。34其理由有二:(1)動(dòng)產(chǎn)雖然占有的公信力低于不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力,這是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記有國(guó)家信譽(yù)作為支持。(2)《物權(quán)法》第16條第1句雖然明確規(guī)定了登記簿的推定效力,但卻沒(méi)有規(guī)定占有的推定效力,這一細(xì)微區(qū)別表明在我國(guó)物權(quán)法上登記對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利推定效力似乎高于交付對(duì)于動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利推定效力。35筆者贊同第二種觀點(diǎn),即不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)取得人的善意應(yīng)當(dāng)采取不同的判斷標(biāo)準(zhǔn)。在動(dòng)產(chǎn)的善意取得中,判斷取得人善意與否時(shí)應(yīng)考慮其有無(wú)重大過(guò)失,即動(dòng)產(chǎn)的善意取得人應(yīng)當(dāng)負(fù)有一定的注意義務(wù),如果其應(yīng)當(dāng)知道處分人為無(wú)處分權(quán)人但因重大過(guò)失而不知道,就認(rèn)為其并非善意。但是,就不動(dòng)產(chǎn)取得人而言,只要其不知道登記簿的記載錯(cuò)誤并且登記簿上沒(méi)有異議登記,就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其是善意的。取得人不負(fù)有調(diào)查核實(shí)的義務(wù),不能因?yàn)槿〉萌藳](méi)有進(jìn)行調(diào)查核實(shí)而否定其善意。36筆者之所以提出如此主張,主要是基于以下幾個(gè)理由:(1)盡管目前我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度尚不完善,登記機(jī)構(gòu)也不統(tǒng)一,由此使得登記簿錯(cuò)誤的情形時(shí)有發(fā)生,但通過(guò)給第三人施加探求真實(shí)權(quán)利狀態(tài)的義務(wù)而將此種登記錯(cuò)誤產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁到其身上,顯然不公平。在我國(guó),由于法治不健全、社會(huì)誠(chéng)信度低,造成登記簿錯(cuò)誤的原因很多,第三人很難進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)查,從而發(fā)現(xiàn)登記簿錯(cuò)誤。從不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐來(lái)看,大量的登記簿錯(cuò)誤是由無(wú)權(quán)處分人通過(guò)偽造各種申請(qǐng)材料所致。例如,根據(jù)上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)登記處的調(diào)查,在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐中常見(jiàn)的造假、用假行為主要表現(xiàn)為采用偽造的身份證申請(qǐng)登記和偽造委托公證文書(shū)、司法裁判文書(shū)后辦理房地產(chǎn)登記。其中,以偽造公證文書(shū)居多,僅在2009年一年,該登記處查出的當(dāng)事人欲以偽造的公證文書(shū)騙取登記的事例就達(dá)46件。37對(duì)于這種偽造各種法律文書(shū)的方式所造成的登記簿錯(cuò)誤,即便是登記機(jī)構(gòu)都很難發(fā)現(xiàn),卻要求取得人對(duì)此盡到所謂的“調(diào)查核實(shí)義務(wù)”,顯然不妥當(dāng)。這種對(duì)取得人施加調(diào)查核實(shí)義務(wù)的做法既無(wú)法提高交易效率,也無(wú)法保障交易安全。(2)對(duì)于是否以取得人應(yīng)當(dāng)知道登記簿錯(cuò)誤而由于重大過(guò)失而不知作為排除其善意的情形,核心問(wèn)題在于是強(qiáng)化還是弱化登記簿的公信力。德國(guó)民法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得人“善意”的界定采取的就是“不知道登記簿的記載錯(cuò)誤”和“登記簿上沒(méi)有異議記載”,38這種標(biāo)準(zhǔn)顯然是強(qiáng)化了登記簿的公信力。而要求取得人在交易中不能完全信賴登記簿還必須盡到一定的調(diào)查核實(shí)義務(wù),實(shí)際上是弱化了登記簿的公信力?？紤]到我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度正在完善的過(guò)程中,登記簿的公信力尚未真正建立起來(lái),出于法政策上的考慮,應(yīng)當(dāng)采取強(qiáng)化登記簿公信力的立場(chǎng),使交易當(dāng)事人更信賴登記簿的記載。那種認(rèn)為取得人應(yīng)知而因重大過(guò)失不知登記簿錯(cuò)誤也不構(gòu)成善意的主張,容易造成司法實(shí)踐中過(guò)分寬泛地解釋受讓人“應(yīng)知”的范圍,從而極大地削弱登記簿的公信力,甚至?xí)沟媒灰桩?dāng)事人完全漠視不動(dòng)產(chǎn)登記簿的存在。(3)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)取得人的善意采取更為寬松的判斷標(biāo)準(zhǔn)并不會(huì)使真實(shí)權(quán)利人處于不利的境地。因?yàn)椤段餀?quán)法》已經(jīng)為真實(shí)權(quán)利人提供了很強(qiáng)的保護(hù):一方面依據(jù)《物權(quán)法》第19條第1款的規(guī)定,權(quán)利人或利害關(guān)系人在發(fā)現(xiàn)登記簿的記載存在錯(cuò)誤時(shí),可以進(jìn)行更正登記,消除登記簿錯(cuò)誤,進(jìn)而避免他人的善意取得。而在更正登記完成之前,權(quán)利人或利害關(guān)系人還可以依據(jù)《物權(quán)法》第19條第2款的規(guī)定進(jìn)行異議登記,從而迅速地暫時(shí)切斷登記簿的公信力,避免他人善意取得。也就是說(shuō),更正登記和異議登記就是《物權(quán)法》為了使真實(shí)權(quán)利人防止遭受他人善意取得其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)而提供的措施。如果要求取得人負(fù)有一定的注意義務(wù),勢(shì)必使得不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度在實(shí)踐中常常難以適用,真實(shí)的權(quán)利人、利害關(guān)系人也就沒(méi)有什么動(dòng)力去進(jìn)行更正登記和異議登記了,從而導(dǎo)致登記簿出現(xiàn)錯(cuò)誤的概率增加。另一方面,《物權(quán)法》第21條第2款對(duì)于登記機(jī)構(gòu)就登記簿錯(cuò)誤造成真實(shí)權(quán)利人損害的賠償責(zé)任實(shí)行的是無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任,即無(wú)論何種原因造成登記簿錯(cuò)誤,從而使真實(shí)權(quán)利人因他人善意取得而遭受損害時(shí),登記機(jī)構(gòu)即便對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò),也應(yīng)當(dāng)向真實(shí)權(quán)利人承擔(dān)賠償責(zé)任。39這種規(guī)定已經(jīng)足以保護(hù)真實(shí)權(quán)利人的合法權(quán)益,因此沒(méi)有必要再通過(guò)給取得人施加注意義務(wù)去過(guò)度保護(hù)真實(shí)權(quán)利人。(三)否定取得人善意之人,在自由心證認(rèn)定登記錯(cuò)誤由于登記簿的“權(quán)利表象度”要高于動(dòng)產(chǎn)的占有,因此德國(guó)民法學(xué)通說(shuō)認(rèn)為,在不動(dòng)產(chǎn)善意取得中,應(yīng)首先推定取得人是善意的,取得人不負(fù)證明自己是善意的舉證責(zé)任,而由否定取得人為善意之人(往往就是真實(shí)權(quán)利人)負(fù)擔(dān)之,法官最終通過(guò)自由心證對(duì)該問(wèn)題加以解決。40我國(guó)民法學(xué)界的多數(shù)學(xué)者也認(rèn)為,由于不動(dòng)產(chǎn)登記以國(guó)家信譽(yù)作為保障,具有相當(dāng)高的公信力,且《物權(quán)法》第16條第1句明確承認(rèn)了登記簿的推定效力,因此除非取得人明知登記簿錯(cuò)誤,否則應(yīng)認(rèn)定其為善意;在舉證責(zé)任的分配上,原則上應(yīng)由否認(rèn)取得人為善意之人負(fù)舉證責(zé)任,如果其不能證明取得人是惡意的,就應(yīng)推定取得人是善意的。41(四)登記成功的時(shí)間點(diǎn)根據(jù)《物權(quán)法》第9條第1款的規(guī)定,基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng),原則上采取登記生效要件主義,即只有經(jīng)過(guò)登記,方才發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力。因此,只有在登記完成時(shí)為止取得人都是善意的,才能構(gòu)成善意取得。然而,不動(dòng)產(chǎn)登記不可能瞬間完成,而是需要一段時(shí)間后才能完成的。例如,依據(jù)《房屋登記辦法》第23條的規(guī)定,自受理登記申請(qǐng)之日起,房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在30個(gè)工作日內(nèi)完成國(guó)有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記;在10個(gè)工作日內(nèi)完成抵押權(quán)登記或地役權(quán)登記。這樣一來(lái),決定取得人的善意就有多個(gè)時(shí)間點(diǎn),如提出登記申請(qǐng)的時(shí)間、登記機(jī)構(gòu)受理登記的時(shí)間以及完成登記的時(shí)間。就以哪個(gè)時(shí)間點(diǎn)為準(zhǔn),理論上有不同的見(jiàn)解。持第一種觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為,由于申請(qǐng)登記與登記完畢存在時(shí)間差,且申請(qǐng)遞交后,當(dāng)事人無(wú)法控制登記的實(shí)際完成時(shí)間,如果在此空隙中取得人因種種原因知道了登記簿錯(cuò)誤,就否定其為善意的話,必然不利于交易安全和市場(chǎng)的繁榮,因此只要取得人在申請(qǐng)登記時(shí)為善意,無(wú)論此后是否知道登記簿錯(cuò)誤,均不影響善意取得的成立。42持第二種觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為,鑒于《物權(quán)法》第106條第1款第1項(xiàng)要求取得人在取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)為善意,而只有當(dāng)?shù)怯浲瓿蓵r(shí)才能算得上取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),且《物權(quán)法》第14條也規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力”。因此,將判斷取得人是否為善意的時(shí)間點(diǎn)確定在記載于登記簿時(shí)更合理些。43筆者認(rèn)為第二種觀點(diǎn)更為合理,理由有二:(1)與《德國(guó)民法典》第892條第2款的規(guī)定不同,《物權(quán)法》并未對(duì)取得人是否知情的時(shí)間點(diǎn)作出明確的規(guī)定?！段餀?quán)法》第106條第1款第3項(xiàng)明確要求出讓的不動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記;《物權(quán)法》第14條規(guī)定,只有記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力才發(fā)生。因此,以記載于登記簿的時(shí)間作為判斷善意的時(shí)間點(diǎn)符合《物權(quán)法》的立法本意。(2)當(dāng)事人提交登記申請(qǐng)后并非完全無(wú)法控制登記的進(jìn)程。例如,《房屋登記辦法》第21條明確規(guī)定:“房屋登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿之前,申請(qǐng)人可以撤回登記申請(qǐng)”。這意味著取得人在提出登記申請(qǐng)后如果發(fā)現(xiàn)登記簿存在錯(cuò)誤,其完全有機(jī)會(huì)撤回登記申請(qǐng)?；谡\(chéng)信原則的要求,取得人在明確知道了登記簿錯(cuò)誤之后自然應(yīng)當(dāng)撤回登記申請(qǐng)。五、不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)的行使對(duì)善意取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所要求的“合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓”的認(rèn)定可以分解為以下三個(gè)具體標(biāo)準(zhǔn):1.取得人基于有償法律行為取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在德國(guó)法中,無(wú)論是動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)的善意取得,都不要求取得人必須是基于有償?shù)姆尚袨槿〉梦餀?quán)。這是因?yàn)樵诘聡?guó)法中,善意取得屬于物權(quán)行為,具有獨(dú)立性與無(wú)因性,而“有償行為和無(wú)償行為的劃分僅僅適用于要因的行為,不要因的行為從某種程度上來(lái)說(shuō)是中立的,因?yàn)樗鼈兠撾x了有關(guān)原因的約定……在判斷某項(xiàng)處分是有償還是無(wú)償?shù)臅r(shí)候,我們必須研究作為基礎(chǔ)的要因行為”。44因此,在德國(guó)民法中,當(dāng)善意取得人是無(wú)償取得動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí),由此產(chǎn)生的不正當(dāng)財(cái)產(chǎn)變動(dòng)交由不當(dāng)?shù)美贫燃右越鉀Q,即真實(shí)權(quán)利人可依依據(jù)依據(jù)《德國(guó)民法典》第816條第1款第2句針對(duì)該善意取得人行使不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)。如果善意取得人是有償取得物權(quán)的,那么真實(shí)權(quán)利人可依《德國(guó)民法典》第816條第1款第1句的規(guī)定針對(duì)出讓人行使不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)。45《物權(quán)法》明確要求善意取得必須是基于有償?shù)姆尚袨?《物權(quán)法》第106條第1款第2項(xiàng)規(guī)定的善意取得的一個(gè)重要構(gòu)成要件是“以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓”。就我國(guó)法上這一要求的合理性,學(xué)界有諸多解說(shuō)。46而在筆者看來(lái),《物權(quán)法》如此規(guī)定的理由在于以下幾點(diǎn):(1)《物權(quán)法》的立法者側(cè)重于維護(hù)真實(shí)權(quán)利人的權(quán)益。按照德國(guó)法的上述處理方法,在取得人通過(guò)無(wú)償交易行為而善意取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí),真實(shí)權(quán)利人只能針對(duì)取得人行使不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)?？墒?這種請(qǐng)求權(quán)屬于普通的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。如果取得人破產(chǎn)的話,該不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)并無(wú)優(yōu)先效力,只能與其他破產(chǎn)債權(quán)人平等受償。但是,按照《物權(quán)法》的規(guī)定,取得人如果是通過(guò)無(wú)償法律行為取得不動(dòng)產(chǎn)的,就不構(gòu)成善意取得。由于真實(shí)權(quán)利人并未因善意取得喪失權(quán)利,因此他可以針對(duì)取得人行使作為物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的返還原物請(qǐng)求權(quán)。即便取得人破產(chǎn),該請(qǐng)求權(quán)也能作為取回權(quán)加以行使。因此,以有償性作為善意取得的要件表明《物權(quán)法》的立法者更重視對(duì)真實(shí)權(quán)利人物權(quán)的保護(hù)。(2)以有償性來(lái)平衡真實(shí)權(quán)利的保護(hù)與交易安全這兩項(xiàng)價(jià)值也更加符合我國(guó)國(guó)民的心理。由于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)行時(shí)間較短,保障交易安全的觀念尚未深入人心。47在普通民眾看來(lái),僅以維護(hù)交易安全作為一個(gè)人可以通過(guò)善意取得制度而無(wú)償?shù)厝〉盟说呢?cái)產(chǎn)的正當(dāng)性基礎(chǔ),說(shuō)服力不強(qiáng)。可是,如果取得人是有償取得的,此時(shí)承認(rèn)其善意取得,民眾顯然更能接受。(3)不當(dāng)?shù)美贫仍谖覈?guó)法中一直不發(fā)達(dá),司法實(shí)踐中運(yùn)用也較少,況且以不當(dāng)?shù)美麃?lái)矯正無(wú)償善意取得帶來(lái)的財(cái)產(chǎn)不正當(dāng)變動(dòng)的后果的做法,在我國(guó)法官看來(lái)過(guò)于繁瑣,不如直接認(rèn)為不構(gòu)成善意取得那樣簡(jiǎn)便快捷。順帶說(shuō)明的一點(diǎn)是,并非所有的基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)都存在有償與無(wú)償?shù)膯?wèn)題。在我國(guó),就不動(dòng)產(chǎn)善意取得而言,只有建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓、地役權(quán)的設(shè)定或轉(zhuǎn)讓時(shí)才可能涉及發(fā)生有償或無(wú)償?shù)膯?wèn)題。至于抵押權(quán)的設(shè)立顯然不存在這個(gè)問(wèn)題。根據(jù)《物權(quán)法》第106條第3款的規(guī)定,其他物權(quán)的取得參照其第1、2款的規(guī)定,因此,不能機(jī)械地要求不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得也必須是有償?shù)摹?82.如何判斷“合理的價(jià)格”《物權(quán)法》第106條第1款第2項(xiàng)不僅要求取得人必須是通過(guò)有償法律行為取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),而且要求該價(jià)格必須是“合理的”。關(guān)于如何判斷價(jià)格合理與否,學(xué)說(shuō)上提出了主觀標(biāo)準(zhǔn)與客觀標(biāo)準(zhǔn)兩種不同見(jiàn)解。前者以當(dāng)事人主觀認(rèn)可的價(jià)格為準(zhǔn),后者以社會(huì)一般觀念作為判斷依據(jù)。49筆者認(rèn)為,要判斷取得人在取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或他物權(quán)時(shí)支付的價(jià)格是否合理,在大多數(shù)情形下并不會(huì)很困難,理由有二:(1)就以登記為生效要件的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)而言,只要完成了登記,就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為價(jià)格是合理的。申言之,就善意取得建設(shè)用地使用權(quán)或房屋所有權(quán)而言,由于辦理轉(zhuǎn)移登記是善意取得的構(gòu)成要件之一,因而一旦取得人滿足了該要件,實(shí)際上就可以表明取得人支付的轉(zhuǎn)讓價(jià)格是合理的。因?yàn)橐罁?jù)《契稅暫行條例》第11條第2款的規(guī)定,在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記和建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移登記中,如果當(dāng)事人沒(méi)有提交契稅完稅憑證,登記機(jī)構(gòu)不能辦理轉(zhuǎn)移登記。而《契稅暫行條例》第4條第1款規(guī)定,國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣的,契稅的計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格;土地使用權(quán)交換、房屋交換的,契稅的計(jì)稅依據(jù)為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額;第2款還規(guī)定,“前款成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由的,或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額明顯不合理并且無(wú)正當(dāng)理由的,由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定”。因此,只要不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)已經(jīng)完成登記,就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為價(jià)格是合理的,因?yàn)槎悇?wù)機(jī)關(guān)已經(jīng)對(duì)價(jià)格合理與否進(jìn)行了替代性審查。(2)對(duì)于那些不以登記作為生效要件的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng),如土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓、沒(méi)有登記的地役權(quán)的轉(zhuǎn)讓,由于無(wú)須繳納契稅,因而判斷其是否支付了合理的價(jià)格可能存在一定的困難。對(duì)此,筆者贊同采取客觀標(biāo)準(zhǔn),即以當(dāng)?shù)叵嗤樾蜗峦恋爻邪?jīng)營(yíng)權(quán)或地役權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格作為參考標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定價(jià)格是否合理。3.是否必須實(shí)際支付了“合理的價(jià)格”就取得人是否必須實(shí)際支付價(jià)格的問(wèn)題,學(xué)界存在分歧。有學(xué)者認(rèn)為,原則上必須以實(shí)際支付為要件,如果僅僅達(dá)成協(xié)議而未實(shí)際支付價(jià)款,則不構(gòu)成善意取得。50也有學(xué)者認(rèn)為,《物權(quán)法》第106條第1款中所規(guī)定的合理的價(jià)格既包括取得人已經(jīng)向出讓人實(shí)際支付的價(jià)款,也包括雖然合同中約定了價(jià)格但尚未實(shí)際支付的情形。51就案例5而言,如