河北省張家口市房價(jià)分析

河北省張家口市房價(jià)分析

隨著河北省實(shí)施“一年一步、三年振興”政策以來，張家口市處于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段，城市發(fā)生了重大變化。近幾年由于市區(qū)大面積拆遷,居民對住房的需求增加,受新建商品房價(jià)格上漲、城市拆遷改造補(bǔ)償提高等多種因素的影響,導(dǎo)致二手房售價(jià)、租金直線上升。從張家口二手房價(jià)格分析出發(fā),運(yùn)用統(tǒng)計(jì)分析方法找出影響張家口二手房價(jià)格的主要因素,對于指導(dǎo)今后張家口市二手房市場的發(fā)展和政策制定具有重要意義。一、個(gè)別地段好的氣體價(jià)更高,賣房者也好近幾年張家口二手房價(jià)格不斷上漲,由2008年不足2000元已漲到4000元以上。目前主城區(qū)的二手房均價(jià)在4300元左右,同期比漲幅達(dá)40%以上,有些地段好的二手房價(jià)格更高,一些賣房者也“持房觀望”,預(yù)期著二手房價(jià)有更大的上漲空間。據(jù)張家口市房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2000~2011年張家口二手房價(jià)格如圖1所示:由圖1可以看出,2000~2006年張家口二手房價(jià)格略有波動(dòng),但起伏不大,而2007~2011年張家口二手房價(jià)格持續(xù)攀升,房價(jià)漲速快、漲幅大。二、張家口市住宅價(jià)格影響因素分析近年來張家口市二手房價(jià)格一路攀升,受多種因素的影響,下面運(yùn)用統(tǒng)計(jì)分析方法探究其主要原因。1、解釋變量材料參數(shù)選取影響二手房價(jià)格的代表性因素并用變量表示,其中包括:二手房交易價(jià)格指數(shù)y作為被解釋變量;普通商品房交易價(jià)格指數(shù)x1、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)x2、人均可支配收入x3、二手房源供給量x4、住宅投資x5、政策因素x6作為解釋變量。其中y、x1、x2單位為%,x3單位為元,x4單位為套、x5單位為億元,x6無單位,其值為1表示政策因素影響二手房價(jià)格變動(dòng),其值為0表示政策因素不影響二手房價(jià)格變動(dòng)。2、模型的構(gòu)建設(shè)定變量的函數(shù)形式為:其中,a為常數(shù)項(xiàng),ci(i=,1,2…6,)為回歸參數(shù)。3、年度數(shù)據(jù)分析張家口二手房產(chǎn)市場的發(fā)展具有明顯的階段性,因此不宜采用跨度較大的年度數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。根據(jù)所選數(shù)據(jù)的可得性及可靠性為原則,選擇從2008年3月至2009年12月共22組月度數(shù)據(jù)(數(shù)據(jù)來源:張家口統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)、國研網(wǎng)、中國產(chǎn)業(yè)分析平臺、張家口市房管局)。4、對原始數(shù)據(jù)進(jìn)行必要的修正和處理由于張家口的二手房價(jià)格從2007年開始大幅上漲,故以2007年3月為基期,對原始數(shù)據(jù)進(jìn)行必要的修正和處理(如對于難以收集的數(shù)據(jù)可以用對已有數(shù)據(jù)取平均值或中位數(shù)的方法選取,對極端數(shù)據(jù)用與之臨近的數(shù)據(jù)取平均值代替等)。處理后的數(shù)據(jù)如表1所示。5、對回歸參數(shù)的分析對表1中(不包括因素x6)的數(shù)據(jù)應(yīng)用統(tǒng)計(jì)軟件SPSS15.0進(jìn)行多元線性回歸分析,顯著水平取95%,對應(yīng)的臨界值.。結(jié)果顯示F=105.407,P=0.000<0.05,表明回歸方程有效。分析結(jié)果中各因素的相關(guān)系數(shù)(保留到小數(shù)點(diǎn)后3位)見表2。從表2看出,1x與x2有很強(qiáng)的相關(guān)關(guān)系,即存在多重共線性的問題,x3、x4和x5之間的相關(guān)系數(shù)較小,符合統(tǒng)計(jì)要求。1x與x2分別代表普通商品房交易價(jià)格指數(shù)和居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù),二者本身就有經(jīng)濟(jì)意義上的直接關(guān)系,而且在社會物價(jià)總體水平上漲和相關(guān)政策的影響下,二者可能同時(shí)都受到影響,因此產(chǎn)生統(tǒng)計(jì)意義上的顯著的相關(guān)性。1x與x2兩個(gè)變量之所以沒有被剔除其中一個(gè),其原因是二者與被解釋變量y之間具有很強(qiáng)的相關(guān)性。各回歸參數(shù)分析結(jié)果顯示a=70.735、c1=.0942、c2=.0433、c3=.0014、c4=-.0071、c5=.0009。其中a、c1、c2、c3、c4、c5的t檢驗(yàn)值分別為11.292、13.774、0.443、2.389、-1.881,與臨界值t.005(16)=.1746比較,除c2外均通過了t檢驗(yàn),c2沒有通過檢驗(yàn)其原因是x1與x2的高度相關(guān)性。應(yīng)用統(tǒng)計(jì)軟件Eviews5.0對表1中的所有數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,顯著水平取95%,臨界值t.005(15)=.1753。分析結(jié)果顯示c6=.0326,其t檢驗(yàn)值為3.476,大于臨界值1.761,通過了t檢驗(yàn)。根據(jù)上述分析結(jié)果得到線性回歸方程為三、對政策因素的影響就各解釋變量xi(i=,1,2L)6,與被解釋變量y的相關(guān)系數(shù)而言,x1和x2與y的相關(guān)性遠(yuǎn)高于其它解釋變量與y的相關(guān)性。就回歸參數(shù)而言,x1的系數(shù)最高,x2的系數(shù)次之,x3、x4和x5的系數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于x1和x2的系數(shù)。另外,就政策因素x6而言,其回歸系數(shù)也相對較大。所以從統(tǒng)計(jì)意義上講,x1對y的影響程度遠(yuǎn)大于其它的解釋變量,成為最重要的影響因素,x2與x6次之,但也有較顯著的影響,x3、x4和x5對y的影響極小。統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果表明,近年來張家口市二手房價(jià)格大幅上漲主要是普通商品房交易價(jià)格、居民消費(fèi)價(jià)格和政策因素的影