河北省張家口市房價分析

河北省張家口市房價分析

隨著河北省實施“一年一步、三年振興”政策以來，張家口市處于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段，城市發(fā)生了重大變化。近幾年由于市區(qū)大面積拆遷,居民對住房的需求增加,受新建商品房價格上漲、城市拆遷改造補償提高等多種因素的影響,導致二手房售價、租金直線上升。從張家口二手房價格分析出發(fā),運用統(tǒng)計分析方法找出影響張家口二手房價格的主要因素,對于指導今后張家口市二手房市場的發(fā)展和政策制定具有重要意義。一、個別地段好的氣體價更高,賣房者也好近幾年張家口二手房價格不斷上漲,由2008年不足2000元已漲到4000元以上。目前主城區(qū)的二手房均價在4300元左右,同期比漲幅達40%以上,有些地段好的二手房價格更高,一些賣房者也“持房觀望”,預(yù)期著二手房價有更大的上漲空間。據(jù)張家口市房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2000~2011年張家口二手房價格如圖1所示:由圖1可以看出,2000~2006年張家口二手房價格略有波動,但起伏不大,而2007~2011年張家口二手房價格持續(xù)攀升,房價漲速快、漲幅大。二、張家口市住宅價格影響因素分析近年來張家口市二手房價格一路攀升,受多種因素的影響,下面運用統(tǒng)計分析方法探究其主要原因。1、解釋變量材料參數(shù)選取影響二手房價格的代表性因素并用變量表示,其中包括:二手房交易價格指數(shù)y作為被解釋變量;普通商品房交易價格指數(shù)x1、居民消費價格指數(shù)x2、人均可支配收入x3、二手房源供給量x4、住宅投資x5、政策因素x6作為解釋變量。其中y、x1、x2單位為%,x3單位為元,x4單位為套、x5單位為億元,x6無單位,其值為1表示政策因素影響二手房價格變動,其值為0表示政策因素不影響二手房價格變動。2、模型的構(gòu)建設(shè)定變量的函數(shù)形式為:其中,a為常數(shù)項,ci(i=,1,2…6,)為回歸參數(shù)。3、年度數(shù)據(jù)分析張家口二手房產(chǎn)市場的發(fā)展具有明顯的階段性,因此不宜采用跨度較大的年度數(shù)據(jù)進行分析。根據(jù)所選數(shù)據(jù)的可得性及可靠性為原則,選擇從2008年3月至2009年12月共22組月度數(shù)據(jù)(數(shù)據(jù)來源:張家口統(tǒng)計信息網(wǎng)、國研網(wǎng)、中國產(chǎn)業(yè)分析平臺、張家口市房管局)。4、對原始數(shù)據(jù)進行必要的修正和處理由于張家口的二手房價格從2007年開始大幅上漲,故以2007年3月為基期,對原始數(shù)據(jù)進行必要的修正和處理(如對于難以收集的數(shù)據(jù)可以用對已有數(shù)據(jù)取平均值或中位數(shù)的方法選取,對極端數(shù)據(jù)用與之臨近的數(shù)據(jù)取平均值代替等)。處理后的數(shù)據(jù)如表1所示。5、對回歸參數(shù)的分析對表1中(不包括因素x6)的數(shù)據(jù)應(yīng)用統(tǒng)計軟件SPSS15.0進行多元線性回歸分析,顯著水平取95%,對應(yīng)的臨界值.。結(jié)果顯示F=105.407,P=0.000<0.05,表明回歸方程有效。分析結(jié)果中各因素的相關(guān)系數(shù)(保留到小數(shù)點后3位)見表2。從表2看出,1x與x2有很強的相關(guān)關(guān)系,即存在多重共線性的問題,x3、x4和x5之間的相關(guān)系數(shù)較小,符合統(tǒng)計要求。1x與x2分別代表普通商品房交易價格指數(shù)和居民消費價格指數(shù),二者本身就有經(jīng)濟意義上的直接關(guān)系,而且在社會物價總體水平上漲和相關(guān)政策的影響下,二者可能同時都受到影響,因此產(chǎn)生統(tǒng)計意義上的顯著的相關(guān)性。1x與x2兩個變量之所以沒有被剔除其中一個,其原因是二者與被解釋變量y之間具有很強的相關(guān)性。各回歸參數(shù)分析結(jié)果顯示a=70.735、c1=.0942、c2=.0433、c3=.0014、c4=-.0071、c5=.0009。其中a、c1、c2、c3、c4、c5的t檢驗值分別為11.292、13.774、0.443、2.389、-1.881,與臨界值t.005(16)=.1746比較,除c2外均通過了t檢驗,c2沒有通過檢驗其原因是x1與x2的高度相關(guān)性。應(yīng)用統(tǒng)計軟件Eviews5.0對表1中的所有數(shù)據(jù)進行分析,顯著水平取95%,臨界值t.005(15)=.1753。分析結(jié)果顯示c6=.0326,其t檢驗值為3.476,大于臨界值1.761,通過了t檢驗。根據(jù)上述分析結(jié)果得到線性回歸方程為三、對政策因素的影響就各解釋變量xi(i=,1,2L)6,與被解釋變量y的相關(guān)系數(shù)而言,x1和x2與y的相關(guān)性遠高于其它解釋變量與y的相關(guān)性。就回歸參數(shù)而言,x1的系數(shù)最高,x2的系數(shù)次之,x3、x4和x5的系數(shù)遠遠小于x1和x2的系數(shù)。另外,就政策因素x6而言,其回歸系數(shù)也相對較大。所以從統(tǒng)計意義上講,x1對y的影響程度遠大于其它的解釋變量,成為最重要的影響因素,x2與x6次之,但也有較顯著的影響,x3、x4和x5對y的影響極小。統(tǒng)計分析結(jié)果表明,近年來張家口市二手房價格大幅上漲主要是普通商品房交易價格、居民消費價格和政策因素的影