酒店公寓調(diào)研報告

有關(guān)銀灘旅游度假區(qū)酒店式公寓發(fā)展狀況的調(diào)研匯報乳山市旅游局（4月30日）為推進銀灘旅游度假區(qū)旅游地產(chǎn)的健康發(fā)展，近日，市旅游局組織人員對銀灘的酒店式公寓和公寓式酒店開發(fā)建設(shè)狀況進行了專題調(diào)研，有關(guān)調(diào)研狀況匯報如下：一、對發(fā)展酒店式公寓的認識近年來，“酒店式公寓”這種新興房地產(chǎn)商品在房地產(chǎn)市場上日益盛行。對于開發(fā)商來說，酒店式公寓因其使用功能靈活、市場適應(yīng)性強，減少了市場風險，增長了投資收益；對于投資者而言，酒店式公寓因其戶型較小，總價較低，投資回報率一般高于一般住宅，因此受到了人們的青睞。酒店式公寓，一般是指位于大型商圈內(nèi)，保持統(tǒng)一裝修模式、配置一整套高原則硬件設(shè)施和酒店服務(wù)系統(tǒng)，由開發(fā)商將酒店的每套客房分割成獨立的產(chǎn)權(quán)發(fā)售給投資者，并聘任專業(yè)酒店物業(yè)管理企業(yè)或酒店式公寓管理企業(yè)，由其統(tǒng)一經(jīng)營和管理，區(qū)別于純酒店的公寓。酒店式公寓是一種特殊的既提供酒店專業(yè)服務(wù)又擁有私人公寓或共管公寓的私密性和生活風格的商業(yè)綜合體，大多會被用作投資用途。我國房地產(chǎn)市場上的酒店式公寓，于20世紀90年代末期在珠三角和海南登陸，通過幾年的發(fā)展，在北京、上海、廣州等大都市和海南等度假旅游發(fā)達地區(qū)，酒店式公寓正在成為集商務(wù)會客、休閑度假、居家自住、商業(yè)投資等多種功能于一體、越來越受公眾歡迎的新型房地產(chǎn)商品。由于酒店式公寓在我國發(fā)展時間較短，國家目前對酒店式公寓尚無權(quán)威的解釋，也沒有有關(guān)的管理規(guī)定，尤其是在管理的問題上，存在嚴重的法律缺位。因此，盡管通過的發(fā)展，酒店式公寓仍處在自發(fā)狀態(tài)，一時間，各地開發(fā)商和經(jīng)營管理商基于不一樣的認識，有關(guān)產(chǎn)品被冠以“酒店式公寓”、“公寓式酒店”、“產(chǎn)權(quán)式酒店”、“分時度假住宅”等名稱。在國內(nèi)，最早對“酒店式公寓”概念做出界定的是上海市，年12月上海市人民政府公布實行了《上海市都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，該《規(guī)定》解釋：“公寓式酒店”指按公寓式（單元式）分隔出租的酒店，按旅館建筑處理；“酒店式公寓”指按酒店式管理的公寓，按居住建筑處理。在上?！兑?guī)定》出臺后，海南、廣州等其他省市基本也都按照類似規(guī)定對兩者進行辨別。作為居住類建筑并提供酒店式服務(wù)的酒店式公寓與作為一般住宅的公寓和作為旅館建筑的酒店相比較，具有明顯區(qū)別于兩者的特點。重要表目前：（1）提供酒店式服務(wù)和管理。所謂酒店式公寓，顧名思義，就是一種提供酒店式服務(wù)的公寓，它借鑒酒店服務(wù)及管理模式，提供諸如家居清潔、送餐或宴會安排、洗熨及送衣、電召的士、叫醒服務(wù)、訂書報、雜志、代訂車船飛機票、鐘點工等一系列服務(wù)。酒店式公寓的物業(yè)管理較一般公寓更完善，服務(wù)內(nèi)容更多，為其獨特的消費群體提供所需的服務(wù)和物業(yè)管理。同步在價格、私密性、隨意性等方面又是酒店不可比擬的。（2）商居兩宜，兼具居住和辦公兩種功能。酒店式公寓既可用于居住，也可用于辦公。面積小的酒店式公寓中，居住與辦公空間混在一起，面積較大的酒店式公寓中，居住空間與辦公空間分離。不一樣的酒店式公寓側(cè)重點不一樣，有的偏重于居住，廚房、衛(wèi)生間齊全，甚至有陽臺；有的則偏重于辦公，只有衛(wèi)生間，沒有廚房，提供某些辦公設(shè)施和通訊條件。目前，從上海、北京等酒店式公寓發(fā)展較為成功的都市看，酒店式公寓的消費群體重要集中在如下4類人群：（1）年輕人。許數(shù)年輕人都樂于享有酒店式公寓的便捷生活，重要有都市白領(lǐng)、家居辦公一族。此類人群一般收入較高，樂意追求便利、時尚、有質(zhì)量的生活。而酒店式公寓面積一般較小，總價相對不高，對購置力相對低某些的年輕人來說，買來自住承擔也不會太重，購置酒店式公寓既不用費心裝修，又不必緊張未來不好出手。（2）小型辦公族。對于許多由幾種人構(gòu)成，對網(wǎng)絡(luò)、通訊、交通等依賴較高，常常徹夜達旦工作、有叫餐需求，工作、生活二合一的小型組織，如籌劃創(chuàng)意、設(shè)計、代理等組織來說，由于辦公人數(shù)少，需求的辦公面積不大，而酒店式公寓即可辦公，又可居住，家電設(shè)備一應(yīng)俱全，有的還備有廚房，工作、生活兩不誤。對于工作、生活集中在一起的小型辦公族來說，是最合適不過的場所。（3）長期駐外商務(wù)人士。這一類人群重要有商業(yè)項目人士、外派常駐人士。由于工作原因，這些人長期停留在某些都市，他們大多數(shù)是高學歷、高素質(zhì)人士，甚至是國際人士，對居住文化、辦公環(huán)境有獨特的理解和需求，有的甚至是“拖家?guī)Э凇?。而酒店畢竟是服?wù)性營業(yè)場所，長期居住，經(jīng)濟上不合算，也缺乏“家”的感覺。一般的住宅又不能滿足其商務(wù)性需求。酒店式公寓的出現(xiàn)恰好彌補了這項市場空白，因此此類人群是酒店式公寓的一大目的客戶群。（4）商務(wù)、旅游等短期租賃人士。這一類人群重要有出差、旅游、會議或其他短期租賃的人士。他們停留的時間較短，一般規(guī)定較高的居住舒適度及服務(wù)性高、交通便利，具有商務(wù)配套設(shè)施和服務(wù)等。酒店雖有很好的服務(wù)，但一直不如家里隨意、舒適。而那些交通便利、擁有家居配套、24小時酒店式服務(wù)和商務(wù)功能的酒店式公寓對此類人士的各項需求都能予以滿足。二、銀灘酒店式公寓和公寓式酒店的基本狀況（一）酒店式公寓基本狀況：1、興源公寓，由乳山市興源房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)。公寓樓高17層，負一層為面積1000平方米的地下停車場，房源448套，2至8層196戶采用包租形式，9至17層北面為包租形式、南面海景房為代租形式。所有房間均采用精裝修，配置了整體廚房、電視、電話、寬帶、沙發(fā)、床、被褥、太陽能、馬桶等設(shè)施，并成立了專業(yè)酒店管理隊伍，具有了作為酒店式公寓開業(yè)的基本條件。2、金鼎大廈。由乳山市金長城房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，10月動工，8月21日完畢主體封頂，由兩棟地下1層、地上27層酒店式公寓構(gòu)成，原設(shè)計房源700套。地下一層為停車場，有100個停車位；1號樓1—2層為總面積5000平方米的大型購物超市；2號樓1—2層為總面積5000平方米的餐飲中心；27層頂樓為公共會所。公寓采用精裝修，臥室、廚房、衛(wèi)生間各類設(shè)施齊全配置，拎包即可入住。原計劃于5月投入使用?；陂_發(fā)商對市場的認識，開發(fā)商對項目性質(zhì)進行了戰(zhàn)略性調(diào)整，即1號樓以商住為主，2號樓改造為“公寓式酒店”，戶型改為28—55平方米，四星級酒店原則裝修配套，1、2層為餐飲娛樂中心，配置健身房、洗浴中心等設(shè)施，改造后2號樓房源750套。3、正華·水岸華宅。由乳山正華房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)投資建設(shè)，5月動工，由兩棟18層酒店式公寓構(gòu)成，1、2層為商鋪，公寓戶型為49—66平方米，共有房源372套，房間精裝修，齊全配套臥室、餐廳、衛(wèi)生間有關(guān)設(shè)施，拎包即可入住，同步在小區(qū)內(nèi)設(shè)棋牌室、健身房、美容美發(fā)廳、洗衣店、超市等設(shè)施以及具有休閑、娛樂功能的業(yè)主會所。該企業(yè)在售房過程中，與業(yè)主簽訂回租協(xié)議，第一年、次年分別返還業(yè)主購房款總額的5%，第三年返還7%，三年共返還總房款的17%，三年后根據(jù)前三年的經(jīng)營狀況和業(yè)主意愿，重新約定回租方式和利潤提成。5、海岸明珠。由威海眾和房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)投資，10月動工，酒店式公寓由6棟19層高層公寓構(gòu)成，房源930戶，公寓采用精裝修，拎包即可入住。在經(jīng)營管理模式上，以商住為主，不對業(yè)主承諾回租，不簽訂回租協(xié)議，如有業(yè)主需要出租，由物業(yè)管理企業(yè)負責對外公布招租信息，租金歸業(yè)主所有。（二）公寓式酒店基本狀況：1、加州旅館，由威海榮安房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)開發(fā)建設(shè)，總投資5000萬元，建筑面積8867平方米，公寓定位為便捷式旅館，以20左右平米的小戶型為主，一室一衛(wèi)，不設(shè)廚房，共有房源394套，單床，簡介高檔精裝修。2、海岸壹號，由乳山市大安頓業(yè)有限企業(yè)開發(fā)建設(shè)，總投資1.5億元，建筑面積4.6萬平方米。3、天海人和，由濟南二建融基置業(yè)有限企業(yè)乳山分企業(yè)開發(fā)建設(shè)，總投資2.9億元，建筑面積7.4萬平方米。4、泰林嘉園，由乳山市泰行置業(yè)有限企業(yè)開發(fā)建設(shè)，總投資6億元，建筑面積20.5萬平方米。5、山譯大廈，由威海山譯森宇置業(yè)有限企業(yè)開發(fā)建設(shè)，總投資4億元，建筑面積14.6萬平方米。6、欣業(yè)聯(lián)商務(wù)星級酒店，由乳山欣業(yè)聯(lián)建設(shè)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)，總投資12億元，建筑面積12.2平方米。綜合上述狀況，從理論上分析，到，除去專業(yè)的旅游飯店外，全市的酒店式公寓和公寓式酒店房間總量可到達17860套，床位34966張。按照整年平均開房率60%計算，需要766萬商務(wù)和度假客人支撐。三、對銀灘酒店式公寓發(fā)展的提議我國酒店式公寓發(fā)展，一直以來都在根據(jù)所在都市區(qū)域的特點進行深入的功能定位細分和合理規(guī)劃。例如在某些商業(yè)區(qū)和交通樞紐相結(jié)合的區(qū)域，這種區(qū)域環(huán)境決定了在這種區(qū)域應(yīng)當開發(fā)商務(wù)型酒店式公寓，由于該區(qū)域的酒店式公寓重要針對的是商務(wù)和辦公人群，這就規(guī)定該區(qū)域的酒店式公寓在面積、房間布局、裝修和房間內(nèi)的多種配套設(shè)備、設(shè)施及提供的服務(wù)必須滿足商務(wù)和辦公的需要。而在度假旅游發(fā)達地區(qū)，重要針對的度假游客。這就規(guī)定該區(qū)域的酒店式公寓的設(shè)計、裝修、設(shè)施配套及服務(wù)應(yīng)重要滿足游客度假休閑的需要。這一市場細分同樣適應(yīng)公寓式酒店發(fā)展。由于酒店式公寓在本市尚屬新生事物，其發(fā)展還處在探索階段，尤其是不能完全排除部分酒店式公寓或公寓式酒店開發(fā)商是在搞概念炒作，極輕易導(dǎo)致配套的硬件設(shè)施和服務(wù)的缺失，從而導(dǎo)致業(yè)戶與開發(fā)商之間、消費者與管理商之間產(chǎn)生矛盾和糾紛，從而損害本市酒店式公寓和公寓式酒店市場的健康發(fā)展。從國家旅游局獲取的信息看，在國家有關(guān)管理部門對分時度假產(chǎn)品性質(zhì)尚未做出明確界定，有關(guān)部門也沒有出臺針對產(chǎn)權(quán)酒店的法律法規(guī)的狀況下，國家旅游局對酒店式公寓發(fā)展持謹慎的保留態(tài)度。面對酒店式公寓潛在的巨大風險，合肥市政府更是根據(jù)《商品房銷售管理措施》有關(guān)規(guī)定對酒店式公寓全面叫停。因此，開發(fā)商和管理商必須認識酒店式公寓的本來面貌，把握酒店式公寓的發(fā)展趨勢，力爭增進本市酒店式公寓的健康發(fā)展。通過總結(jié)和比較國內(nèi)酒店式公寓的發(fā)展歷程和發(fā)展狀況，我們認為本市酒店式公寓此后應(yīng)當朝如下幾種方向發(fā)展：（一）明確項目定位。酒店式公寓項目的目的客戶群定位與否精確，將是關(guān)乎整個項目與否可以獲得成功的關(guān)鍵，定位模糊輕易導(dǎo)致項目缺乏自身的特色。因此在項目可行性研究階段，就需要根據(jù)市場調(diào)查的成果，對項目進行明確定位，以便使整個項目從規(guī)劃設(shè)計階段就能形成自身的特色，為項目的最終成功奠定堅實的基礎(chǔ)。（二）重視產(chǎn)品差異化。產(chǎn)品差異化是差異化競爭的關(guān)鍵，雖然產(chǎn)品差異化是酒店式公寓出現(xiàn)的一種重要原因，但那是指的酒店式公寓與其他房地產(chǎn)產(chǎn)品之間的差異化。而這里的產(chǎn)品差異化是規(guī)定酒店式公寓項目之間的差異化。然而，我國目前的許多已經(jīng)推向市場的酒店式公寓之間差異并不明顯，個性化特色不突出。這些缺乏亮點和特色的酒店式公寓很難吸引投資者的目光，也很難具有強大的競爭力。對于酒店式公寓來說，產(chǎn)品越細化，越有特色就越有競爭力。而在同質(zhì)化競爭日益顯現(xiàn)出其弊端的時候，差異化競爭就成了酒店式公寓發(fā)展的必然趨勢。怎樣開發(fā)出符合地段特性，產(chǎn)品特點鮮明，目的客戶群定位精確的項目，就成了開發(fā)商面臨的重要問題，也是酒店式公寓的出路所在。重要應(yīng)從如下各方面實現(xiàn)酒店式公寓的差異化：首先，酒店式公寓項目要進行精確的定位，或從功能上進行再次細分，形成差異化的競爭格局，以以便消費者進行產(chǎn)品選擇。另一方面，作為第二或第三居所的酒店式公寓除了在服務(wù)上要盡善盡美之外，還應(yīng)當體現(xiàn)出家的感受，由此實現(xiàn)與第一居所在資源上的互補。只有實現(xiàn)酒店式公寓互相間產(chǎn)品的錯位，才能使開發(fā)商之間均有成分發(fā)展的空間，才更能有效地防止同質(zhì)化競爭中的“價格戰(zhàn)”所導(dǎo)致的惡性競爭，使得酒店式公寓市場愈加規(guī)范和合理。（三）提高專業(yè)化程度。酒店式公寓作為效益可觀的房地產(chǎn)項目，自然匯聚了總多開發(fā)商的目光。對于這個充斥利潤誘惑的產(chǎn)品，某些項目沒有充足的可行性研究和市場調(diào)查，就盲目跟風進入，導(dǎo)致同一種都市的酒店式公寓項目過多，缺乏各自的特色，經(jīng)營出現(xiàn)困難，不能到達與業(yè)戶承諾的設(shè)施配套和租金回報，導(dǎo)致協(xié)議糾紛。我們欣喜地看到，如金長城房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理層，已經(jīng)意識到了專業(yè)化、品牌化的重要性，開始結(jié)合自身項目特點，選擇成熟的酒店品牌作為項目依托，以此提高產(chǎn)品開發(fā)和管理的專業(yè)化程度。（四）科學控制數(shù)量規(guī)模。酒店式公寓在一定程度上反應(yīng)了地區(qū)外來人口的狀況，其市場發(fā)展前景與前途與都市游客總量、外地及外資機構(gòu)和企業(yè)在當?shù)氐倪M駐數(shù)目均有很大關(guān)系。因此，酒店式公寓項目的開發(fā)，應(yīng)當根據(jù)本市經(jīng)濟社會發(fā)展實際，樹立科學發(fā)展觀，認真處理好與周圍生態(tài)、人文環(huán)境能否友好共處的關(guān)系，堅持走全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展道路，按照“總量控制、規(guī)模放大、質(zhì)量提高”的思緒，開發(fā)出專業(yè)化程度高、產(chǎn)品特色明顯、定位明確的酒店式公寓，在市場競爭中立于不敗之地。（五）盡快出臺經(jīng)營規(guī)范。由于酒店式公寓具有相對于一般房地產(chǎn)的特殊性，國家尚無產(chǎn)酒店式公寓行業(yè)專門法規(guī)，并且國家建設(shè)部曾經(jīng)明文規(guī)定在房地產(chǎn)銷售中不得承諾以固定回報作為銷售手段，使得中國酒店式公寓發(fā)展之路走得