昆明信和大廈營銷策略溝通方案

信和大廈營銷策略溝通方案2012-10-18信和大廈營銷策略溝通方案項(xiàng)目定位2項(xiàng)目營銷策略3項(xiàng)目綜合分析1工作執(zhí)行計(jì)劃4報(bào)告內(nèi)容大綱項(xiàng)目定位2項(xiàng)目營銷策略3項(xiàng)目綜合分析1工作執(zhí)行計(jì)劃4報(bào)告內(nèi)容項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目毗鄰昆明市核心商業(yè)區(qū)域，屬于一環(huán)內(nèi)稀缺土地資源；位于市中心與南市區(qū)交通樞紐要道上，可快速駛?cè)攵h(huán)快速干道，交通通達(dá)性極佳；周邊配套完善，公共交通便捷，利于寫字樓辦公人群的工作與生活。項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目毗鄰昆明市核心商業(yè)區(qū)域，屬于一環(huán)內(nèi)稀缺土地資項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目所處區(qū)域2km半徑范圍內(nèi)集中了大量的省級政府行政單位、五華區(qū)區(qū)級政府行政單位。政府行政單位的集中區(qū)，往往有著完善的市政配套設(shè)施，對商務(wù)辦公物業(yè)的升值有著較好的促進(jìn)作用。項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目所處區(qū)域2km半徑范圍內(nèi)集中了項(xiàng)目區(qū)位分析伴隨昆明新一輪的城市大開發(fā)，昆明的城市商業(yè)、商務(wù)核心區(qū)勢必將進(jìn)行外擴(kuò)。目前項(xiàng)目周邊已在建多個大型城市綜合體，結(jié)合已建成的多個大型商住樓盤，項(xiàng)目所處區(qū)域未來有發(fā)展為昆明商業(yè)、商務(wù)核心外擴(kuò)區(qū)域的潛力及趨勢，區(qū)域價值潛力巨大。項(xiàng)目區(qū)位分析伴隨昆明新一輪的城市大開發(fā)，昆明的城項(xiàng)目區(qū)位分析總結(jié)項(xiàng)目所處的一環(huán)內(nèi)區(qū)位存在著土地資源稀缺的區(qū)位價值優(yōu)勢；項(xiàng)目位于省級行政中心區(qū)位，有著較高的物業(yè)價值及物業(yè)升值空間；伴隨城市發(fā)展及周邊樓盤的開發(fā)，項(xiàng)目所處區(qū)域未來有著巨大的物業(yè)升值潛力。項(xiàng)目的核心競爭優(yōu)勢：地段項(xiàng)目區(qū)位分析總結(jié)項(xiàng)目所處的一環(huán)內(nèi)區(qū)位存在著土地資源稀缺的區(qū)位項(xiàng)目產(chǎn)品分析——基本指標(biāo)分析從項(xiàng)目相關(guān)技術(shù)指標(biāo)判斷，項(xiàng)目是一個小規(guī)模的以辦公物業(yè)銷售為主的樓盤。項(xiàng)目產(chǎn)品分析——基本指標(biāo)分析從項(xiàng)目相關(guān)技術(shù)指標(biāo)判斷，項(xiàng)目是一項(xiàng)目產(chǎn)品分析——寫字樓產(chǎn)品分析寫字樓物業(yè)基本設(shè)施條件：層高2.9m，公用衛(wèi)生間，4部電梯12345678910項(xiàng)目產(chǎn)品分析——寫字樓產(chǎn)品分析寫字樓物業(yè)基本設(shè)施條件：123項(xiàng)目產(chǎn)品分析——寫字樓產(chǎn)品分析項(xiàng)目工程進(jìn)度主體已完工，后續(xù)工程周期較短，可以視為現(xiàn)房銷售，對比周邊競爭項(xiàng)目，在銷售上具有工程進(jìn)度的優(yōu)勢。項(xiàng)目產(chǎn)品分析——寫字樓產(chǎn)品分析項(xiàng)目工程進(jìn)度主體已完工，后續(xù)工項(xiàng)目產(chǎn)品分析——寫字樓產(chǎn)品分析項(xiàng)目內(nèi)部辦公空間層高僅2.9米，按照一般寫字樓的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，此層高較低，空間較為壓抑；一般梁的設(shè)計(jì)為0.4m~0.5m，按照2.9m的層高，未來進(jìn)駐企業(yè)辦公很難進(jìn)行裝修使用，如還有一定的管網(wǎng)布局，則企業(yè)辦公區(qū)域的形象及檔次較低。項(xiàng)目產(chǎn)品分析——寫字樓產(chǎn)品分析項(xiàng)目內(nèi)部辦公空間層高僅2.9米項(xiàng)目產(chǎn)品分析——寫字樓產(chǎn)品分析從單層面積判斷，本項(xiàng)目寫字樓屬于規(guī)模較小的辦公物業(yè)設(shè)計(jì)，物業(yè)結(jié)構(gòu)很難吸引大型企業(yè)進(jìn)駐；從物業(yè)分割面積判斷，本項(xiàng)目后期銷售的優(yōu)勢在于購買門檻低——即低首付、低總價；從硬件配置判斷，項(xiàng)目未來作為辦公物業(yè)，硬件設(shè)施已較為完善，但硬件配置對比日后進(jìn)駐的企業(yè)及辦公人數(shù)，配置比例有一定不足；從辦公物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)來看，層高僅有2.9m，后期作為企業(yè)辦公使用空間十分壓抑，不利于使用及形象展示；項(xiàng)目工程主體已封頂完工，后續(xù)工程周期較短，具有現(xiàn)房銷售的優(yōu)勢。項(xiàng)目產(chǎn)品分析——寫字樓產(chǎn)品分析從單層面積判斷，本項(xiàng)目寫字樓屬項(xiàng)目產(chǎn)品分析——商業(yè)產(chǎn)品分析項(xiàng)目商業(yè)均為一層臨街商業(yè)，基本做到鋪鋪臨街，商業(yè)昭示性強(qiáng)，商業(yè)整體分割后鋪型格局方正，開間進(jìn)深比適中，利于銷售及經(jīng)營。寫字樓底商住宅樓底商項(xiàng)目產(chǎn)品分析——商業(yè)產(chǎn)品分析項(xiàng)目商業(yè)均為一層臨街商業(yè)，基本做項(xiàng)目產(chǎn)品分析——商業(yè)產(chǎn)品分析從商業(yè)分割后的面積來看，住宅樓部分底商主要面積區(qū)間小，利于銷售；寫字樓部分底商面積區(qū)間略大，有一定銷售壓力，但商業(yè)價值最高。項(xiàng)目產(chǎn)品分析——商業(yè)產(chǎn)品分析從商業(yè)分割后的面積來看，住宅樓部項(xiàng)目產(chǎn)品分析——商業(yè)產(chǎn)品分析項(xiàng)目商業(yè)分割后單體商鋪面積區(qū)間為11㎡～91㎡之間，主要面積區(qū)間在10～20㎡之間，次要面積區(qū)間在20～30㎡之間，面積較小，具有總價低、易租易售的優(yōu)勢。項(xiàng)目產(chǎn)品分析——商業(yè)產(chǎn)品分析項(xiàng)目商業(yè)分割后單體商鋪面積區(qū)間為項(xiàng)目產(chǎn)品分析總結(jié)項(xiàng)目整體后續(xù)工程周期較短，具有現(xiàn)房銷售的優(yōu)勢；項(xiàng)目無論商業(yè)或?qū)懽謽?，均具有低首付、低總價的優(yōu)勢，未來銷售壓力較?。豁?xiàng)目寫字樓和商業(yè)的規(guī)模、物業(yè)格局已決定了其不可能成為高端產(chǎn)品，同時也不可能成為區(qū)域引領(lǐng)型的標(biāo)桿樓盤，因此目標(biāo)客群及推廣概念須差異化定位，跳出區(qū)域競爭圈層，創(chuàng)造差異化市場需求。項(xiàng)目產(chǎn)品分析總結(jié)項(xiàng)目整體后續(xù)工程周期較短，具有現(xiàn)房銷售的優(yōu)勢項(xiàng)目市場分析——昆明寫字樓發(fā)展過程昆明寫字樓發(fā)展歷程可分為3個階段：第一階段：1996～2000年，借世博會召開的開發(fā)熱潮，為加強(qiáng)依托世博效應(yīng)的招商引資能力，昆明市政府鼓勵大量國企及民營企業(yè)建蓋寫字樓，這一舉措由于昆明薄弱的二、三產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，市場沒有強(qiáng)大的市場消化能力以及政府招商引資政策落實(shí)的不到位，造成了昆明商務(wù)辦公物業(yè)長達(dá)接近10年的市場去化的陣痛期。（期間代表：建工大廈、護(hù)國大廈、華爾頓大廈、華一廣場、如意大廈、美亞大廈等、三合商利寫字樓）第二階段：2005～2009，昆明掀起了新一輪的城市發(fā)展運(yùn)動，城市的擴(kuò)張及招商引資力度的加強(qiáng)，造就了市場對辦公物業(yè)新的需求，但由于市場寫字樓總體開發(fā)量較小，很多企業(yè)辦公場地以居住物業(yè)進(jìn)行改造，當(dāng)新的寫字樓問世后，面臨的又是市場需求減弱的窘境。（期間代表：銀海SOHO、MOMA大廈、鴻城廣場、陽光A版、柏聯(lián)廣場、順城雙塔、財(cái)富中心等等）第三階段：2010至今，昆明大量城中村改造項(xiàng)目的啟動，由于涉及大量的居民回遷安置，因此開發(fā)商需要通過更多的商業(yè)物業(yè)開發(fā)來平衡項(xiàng)目利潤，寫字樓開發(fā)首當(dāng)其沖，逐步再次造成市場供過于求的趨勢。（期間代表：俊發(fā)中心、南亞第壹城、欣都龍城、領(lǐng)域時代、金領(lǐng)地等等）項(xiàng)目市場分析——昆明寫字樓發(fā)展過程昆明寫字樓發(fā)展歷程可分為3項(xiàng)目市場分析——昆明主要辦公物業(yè)分布項(xiàng)目市場分析——昆明主要辦公物業(yè)分布項(xiàng)目市場分析——昆明主要辦公物業(yè)分布昆明主要辦公物業(yè)集中區(qū)域?yàn)橐画h(huán)內(nèi)，近年來沿北京路向北進(jìn)行外擴(kuò)，目前北京路向北沿線的辦公物業(yè)分布已達(dá)到三環(huán)區(qū)域，但整體集中度不如一環(huán)內(nèi)；一環(huán)內(nèi)辦公物業(yè)主要集中于東至白塔路、西至東風(fēng)西路、南至拓東路、北至穿金路區(qū)域，核心區(qū)為北京路與青年路沿線；隨著盤龍區(qū)政府昆明中央商務(wù)區(qū)發(fā)展建設(shè)規(guī)劃的啟動實(shí)施，未來昆明的辦公物業(yè)將進(jìn)一步于白塔路沿線至北京路沿線區(qū)域集中；項(xiàng)目所處的環(huán)城南路與西昌路交匯區(qū)域不在昆明辦公物業(yè)集中的核心區(qū)域，周邊商務(wù)辦公氛圍有所欠缺，因此物業(yè)商務(wù)辦公價值對比核心區(qū)域較低。項(xiàng)目市場分析——昆明主要辦公物業(yè)分布昆明主要辦公物業(yè)集中區(qū)域項(xiàng)目市場分析——需求趨勢昆明目前的標(biāo)準(zhǔn)化寫字樓進(jìn)駐企業(yè)多為大型國企、地產(chǎn)、建設(shè)工程、投資公司、金融、貿(mào)易等行業(yè)的民營企業(yè)，這些企業(yè)的規(guī)模及面積需求也引導(dǎo)了市場租售產(chǎn)品的趨勢——即整層租售，因此很多服務(wù)型企業(yè)由于此門檻較高只能望而卻步；同時在昆明寫字樓市場發(fā)展的三個階段中，逐步形成了較為畸形的市場需求，即眾多服務(wù)型企業(yè)由于標(biāo)準(zhǔn)化辦公物業(yè)的租金相對較高，多選擇地段相對較好的公寓式居住物業(yè)進(jìn)行辦公，已形成了一種大型企業(yè)進(jìn)駐中高端商務(wù)辦公物業(yè)，中小型企業(yè)進(jìn)駐低檔公寓式居住物業(yè)市場趨勢，由此，市場出現(xiàn)了中端寫字樓市場的空白機(jī)會；但隨著市場物業(yè)管理逐步的規(guī)范，未來越來越多的中小型企業(yè)面臨由于住宅物業(yè)不允許做辦公用途，須從公寓式居住物業(yè)中遷出的局面，因此市場將需求一種能靈活匹配其需求的無論租售均門檻較低的商務(wù)辦公物業(yè)。項(xiàng)目市場分析——需求趨勢昆明目前的標(biāo)準(zhǔn)化寫字樓進(jìn)駐企業(yè)多為大項(xiàng)目市場分析——昆明近年來主要寫字樓銷售價格項(xiàng)目市場分析——昆明近年來主要寫字樓銷售價格項(xiàng)目市場分析——昆明近年來主要售寫字樓價格從銷售單價判斷，昆明近年來主要寫字樓銷售價格區(qū)域價格級差不明顯，核心區(qū)寫字樓銷售價格與非核心區(qū)寫字樓銷售價格價差沒有明顯拉開；從銷售速度判斷，近年來寫字樓物業(yè)開盤后銷售去化面積量較大，市場表面似乎去化速度較快，但通過其他渠道了解，實(shí)際很多寫字樓物業(yè)前期均經(jīng)過長時間的內(nèi)部認(rèn)購大量的去化了銷售面積后才公開面向市場發(fā)售，因此給予市場的表象判斷為寫字樓物業(yè)需求量很大，銷售周期短，屬于目前市場較為緊俏的投資型產(chǎn)品，但實(shí)際銷售周期較長；從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上銷售較為理想的幾個寫字樓樓盤，其銷售形勢較好的主要原因有三點(diǎn)，首先是開發(fā)企業(yè)自身的合作企業(yè)資源、其次是針對各行業(yè)協(xié)會、各地商會的營銷公關(guān)較為成功、第三則是靈活的租售分割銷售模式，根據(jù)客戶實(shí)際需求進(jìn)行產(chǎn)品組合銷售。項(xiàng)目市場分析——昆明近年來主要售寫字樓價格從銷售單價判斷，昆項(xiàng)目市場分析——后續(xù)市場供應(yīng)情況項(xiàng)目市場分析——后續(xù)市場供應(yīng)情況項(xiàng)目市場分析——后續(xù)市場供應(yīng)情況昆明寫字樓市場根據(jù)待售項(xiàng)目總建筑面積判斷，后續(xù)市場供應(yīng)量巨大，同時未來還有大量的城中村改造項(xiàng)目啟動，市場強(qiáng)勢的供應(yīng)趨勢不會減弱；從后續(xù)待售項(xiàng)目的產(chǎn)品判斷，開發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模、單層面積、硬件配套均優(yōu)于本項(xiàng)目；根據(jù)后續(xù)市場供應(yīng)及產(chǎn)品競爭判斷，本項(xiàng)目在銷售上須盡量縮短銷售周期以規(guī)避后續(xù)市場競爭威脅。項(xiàng)目市場分析——后續(xù)市場供應(yīng)情況昆明寫字樓市場根據(jù)待售項(xiàng)目總寫字樓市場分析——周邊寫字樓租售價格情況區(qū)域已售寫字樓物業(yè)及已建成寫字樓物業(yè)，無論從售價或租金均在一環(huán)周邊區(qū)域價位中處于較低水平，更無法與市中心寫字樓看齊。寫字樓市場分析——周邊寫字樓租售價格情況區(qū)域已售寫字樓物業(yè)及寫字樓市場分析——周邊寫字樓產(chǎn)品配置情況區(qū)域已建成寫字樓物業(yè)中，除云紡國際商廈外，其他寫字樓物業(yè)的硬件配備與本項(xiàng)目對比，基本在同一水平線上，但多個在售寫字樓項(xiàng)目的物業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)于本項(xiàng)目。寫字樓市場分析——周邊寫字樓產(chǎn)品配置情況區(qū)域已建成寫字樓物業(yè)區(qū)域競爭項(xiàng)目分析——區(qū)域競爭項(xiàng)目分部區(qū)域競爭項(xiàng)目分析——區(qū)域競爭項(xiàng)目分部區(qū)域競爭項(xiàng)目分析區(qū)域競爭項(xiàng)目分析區(qū)域競爭項(xiàng)目分析世紀(jì)中心整體銷售情況較好，主要原因是以分割銷售，通過面積劃分控制總價及首付的購買門檻，配合以城市核心黃金地段的物業(yè)優(yōu)勢，吸引投資客戶購買；目前世紀(jì)中心剩余寫字樓房源均為分割銷售的房源，總量約45~50套，通過市調(diào)了解，目前該項(xiàng)目剩余尾盤房源銷售去化速度較快，但滯銷的多為銷售分割后面積較大的房源；區(qū)域競爭項(xiàng)目分析世紀(jì)中心整體銷售情況較好，主要原因是以分割銷區(qū)域競爭項(xiàng)目分析區(qū)域競爭項(xiàng)目分析區(qū)域競爭項(xiàng)目分析華海新境界整體銷售情況較差，主要原因?yàn)轫?xiàng)目是單層整體銷售，因此總價、首付的購買門檻均較高；單層整體銷售，但平面上又進(jìn)行了分割，分割后的物業(yè)格局存在一定缺陷，主要表現(xiàn)為：分割是以實(shí)墻進(jìn)行分割，且此墻體為承重墻體，如企業(yè)整體購買或整體出租，辦公區(qū)域?qū)⒈灰环譃槎?；電梯間為黑電梯間，采光條件較差；單層面積較小、公攤較大、硬件配套不足區(qū)域競爭項(xiàng)目分析華海新境界整體銷售情況較差，主要原因?yàn)轫?xiàng)目是區(qū)域競爭項(xiàng)目分析區(qū)域競爭項(xiàng)目分析區(qū)域競爭項(xiàng)目分析從目前區(qū)域在售寫字樓物業(yè)總量判斷，區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)供應(yīng)總量不大；從區(qū)域?qū)懽謽钱a(chǎn)品對比判斷，由于世紀(jì)中心是按5A甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行開發(fā)，與本項(xiàng)目及其他周邊2個競爭項(xiàng)目均不具有產(chǎn)品的可比性，因此，本項(xiàng)目寫字樓產(chǎn)品主要對比融城優(yōu)郡與華海新境界，產(chǎn)品上無明顯優(yōu)勢，局部甚至處于劣勢；從區(qū)位上分析，對比相鄰的兩個競爭項(xiàng)目，本項(xiàng)目的區(qū)位更為中心化，區(qū)位價值更高。區(qū)域競爭項(xiàng)目分析從目前區(qū)域在售寫字樓物業(yè)總量判斷，區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目銷售價格分析——寫字樓通過競品系數(shù)比較法，建議本項(xiàng)目寫字樓2012年售價：12600元/㎡項(xiàng)目銷售價格分析——寫字樓通過競品系數(shù)比較法，建議本項(xiàng)目寫字項(xiàng)目銷售價格分析——寫字樓價格修正：通過修正，建議本項(xiàng)目2012年市場銷售價格約為：11960元/㎡項(xiàng)目銷售價格分析——寫字樓價格修正：通過修正，建議本項(xiàng)目20項(xiàng)目銷售價格分析——寫字樓根據(jù)對區(qū)域市場各辦公樓租金調(diào)研，價格約為2.0元/㎡·天，結(jié)合目前昆明寫字樓投資回報(bào)率約6%，進(jìn)行租金收益法計(jì)算，本項(xiàng)目售價可達(dá)：2.0*365/6%=12166元/㎡綜合租金收益法、競品系數(shù)比較法，該項(xiàng)目如2012年上市預(yù)期價格約為：（11960+12166）/2=12063元/㎡項(xiàng)目銷售價格分析——寫字樓根據(jù)對區(qū)域市場各辦公樓租金調(diào)研，價項(xiàng)目銷售價格分析——寫字樓項(xiàng)目分割銷售主力面積區(qū)間為50㎡～70㎡，,如按照測算的項(xiàng)目銷售價格12063元/㎡的銷售均價計(jì)算，項(xiàng)目分割銷售主要的總價區(qū)間在60萬～84萬之間，首付比例約在30萬～42萬之間，整體來看總價及首付不高，購買門檻較低。項(xiàng)目銷售價格分析——寫字樓項(xiàng)目分割銷售主力面積區(qū)間為50㎡～項(xiàng)目銷售價格分析——商業(yè)項(xiàng)目銷售價格分析——商業(yè)項(xiàng)目銷售價格分析——商業(yè)通過修正，建議本項(xiàng)目2012年市場銷售價格為：48200元/㎡項(xiàng)目銷售價格分析——商業(yè)通過修正，建議本項(xiàng)目2012年市場銷項(xiàng)目銷售價格分析——商業(yè)項(xiàng)目分割銷售主力面積區(qū)間為10㎡～30㎡，,如按照測算的項(xiàng)目銷售價格48200元/㎡的銷售均價計(jì)算，項(xiàng)目分割銷售主要的總價區(qū)間在48萬～144萬之間，首付比例約在24萬～72萬之間，整體來看總價及首付不高，購買門檻較低。項(xiàng)目銷售價格分析——商業(yè)項(xiàng)目分割銷售主力面積區(qū)間為10㎡～3項(xiàng)目綜合分析總結(jié)從項(xiàng)目區(qū)位層面，項(xiàng)目有著較高的城市中心區(qū)位價值及成熟的商務(wù)配套資源，這是本項(xiàng)目的核心優(yōu)勢；從項(xiàng)目產(chǎn)品層面，項(xiàng)目產(chǎn)品屬于低門檻，易租易售的產(chǎn)品，利于實(shí)現(xiàn)快速銷售，同時工程進(jìn)度領(lǐng)先，具有現(xiàn)房銷售優(yōu)勢；從市場需求及發(fā)展趨勢層面，由于市場去化能力較弱，后續(xù)供應(yīng)量較大，在大量城市綜合體的高端商務(wù)辦公物業(yè)同質(zhì)化競爭中，項(xiàng)目應(yīng)該差異化定位，創(chuàng)造新的市場需求；從區(qū)域市場價格來看，項(xiàng)目價格預(yù)期不高，考慮要規(guī)避后續(xù)競爭威脅，建議適當(dāng)價格預(yù)期，實(shí)現(xiàn)快速銷售；對比周邊相鄰競爭項(xiàng)目，本項(xiàng)目無明顯的產(chǎn)品優(yōu)勢，同時存在一定的產(chǎn)品劣勢，因此，推廣中須結(jié)合目標(biāo)客群，突出核心優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)差異化推廣。項(xiàng)目綜合分析總結(jié)從項(xiàng)目區(qū)位層面，項(xiàng)目有著較高的城市中心區(qū)位價項(xiàng)目定位2項(xiàng)目營銷策略3項(xiàng)目綜合分析1工作執(zhí)行計(jì)劃4報(bào)告內(nèi)容大綱項(xiàng)目定位2項(xiàng)目營銷策略3項(xiàng)目綜合分析1工作執(zhí)行計(jì)劃4報(bào)告內(nèi)容目標(biāo)客戶定位從目前昆明寫字樓客戶購買動機(jī)判斷，寫字樓產(chǎn)品并非熱銷的投資產(chǎn)品，購買自用型客戶占主導(dǎo)；根據(jù)購買客戶群體構(gòu)成判斷，主要以企業(yè)購買為主，鑒于本項(xiàng)目物業(yè)結(jié)構(gòu)較難吸引大型企業(yè)投資，因此中小型企業(yè)及投資客戶將是未來客戶拓展的重點(diǎn)。目標(biāo)客戶定位從目前昆明寫字樓客戶購買動機(jī)判斷，寫字樓產(chǎn)品并非目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位國有企業(yè)由于企業(yè)規(guī)模大、資金實(shí)力雄厚，多選擇自建辦公物業(yè)，如選擇進(jìn)駐寫字樓，多會選擇物業(yè)形象好、單層面積大、硬件配置標(biāo)準(zhǔn)高的寫字樓物業(yè)，因此，本項(xiàng)目的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與其需求契合度不高；上規(guī)模的民營或私營企業(yè)主要會選擇進(jìn)駐物業(yè)形象好、單層面積大、硬件配置標(biāo)準(zhǔn)高的寫字樓物業(yè)，同理，本項(xiàng)目的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與其需求契合度不高；中等規(guī)模的私營企業(yè)主要會選擇物業(yè)形象較好、單層辦公面積適中的寫字樓物業(yè)，對硬件配置標(biāo)準(zhǔn)要求不高，因此，本項(xiàng)目的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與其需求契合度較高；中小規(guī)模的私營企業(yè)對物業(yè)形象、單層辦公面積、硬件配置標(biāo)準(zhǔn)要求都不高，但對租金或銷售價格相對敏感，本項(xiàng)目靈活的租售面積分割組合及較低的銷售總價區(qū)間比較符合其需求。目標(biāo)客戶定位國有企業(yè)由于企業(yè)規(guī)模大、資金實(shí)力雄厚，多選擇自建目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位核心客戶群次要客戶群游離客戶123較大規(guī)模成熟型或發(fā)展型企業(yè)，有較強(qiáng)資金實(shí)力中小規(guī)模成熟型私營企業(yè)中等規(guī)模上升型私營企業(yè)較有資金實(shí)力的大投資客市場小投資客戶中小規(guī)模成熟型私營企業(yè)小規(guī)模上升型私營企業(yè)中小面積分割銷售半層分割銷售及大面積分割銷售整層銷售及大面積分割銷售目標(biāo)客戶定位核心次要客戶群游離客戶123較大規(guī)模成熟型或發(fā)展項(xiàng)目形象定位昆明BoutiqueOffice新典范融入“Boutique”——精品概念，塑造專屬于成長型企業(yè)的專屬精品商務(wù)空間；本項(xiàng)目的綜合功能設(shè)置將充分與目標(biāo)客戶群的需求與關(guān)注點(diǎn)結(jié)合，塑造滿足目標(biāo)客戶需求的定制型產(chǎn)品形象。項(xiàng)目形象定位昆明BoutiqueOffice新典范融入“B項(xiàng)目產(chǎn)品形象打造建議精品商務(wù)空間塑造——個性時尚的外立面裝飾立面裝飾結(jié)構(gòu)上板塊裝飾與玻璃幕墻裝飾相結(jié)合，同時板塊裝飾具有一定的色彩變化，在周邊區(qū)域建筑中有明顯的形象識別性。項(xiàng)目產(chǎn)品形象打造建議精品商務(wù)空間塑造——個性時尚的外立面裝飾項(xiàng)目產(chǎn)品形象打造建議精品商務(wù)空間塑造——內(nèi)部公共空間裝飾建議由于項(xiàng)目層高僅2.9m，公共空間部分必然有較多的消防、通風(fēng)、上下水管網(wǎng)設(shè)置，進(jìn)行裝飾吊頂會使空間壓抑，因此建議頂部管網(wǎng)區(qū)域由專業(yè)的裝飾公司通過一定的燈光布局進(jìn)行裝飾，公共空間部分整體色調(diào)風(fēng)格工業(yè)感與材質(zhì)感強(qiáng)烈，與燈管效果形成互補(bǔ)。項(xiàng)目產(chǎn)品形象打造建議精品商務(wù)空間塑造——內(nèi)部公共空間裝飾建議項(xiàng)目產(chǎn)品形象打造建議精品商務(wù)空間塑造——辦公區(qū)頂部進(jìn)行初步裝飾配合銷售建議項(xiàng)目銷售的辦公區(qū)域部分由專業(yè)的裝飾公司進(jìn)行初步的裝飾設(shè)計(jì)，銷售時進(jìn)行帶局部裝修贈送的銷售，即可增加銷售賣點(diǎn)附加值，同時也可規(guī)避項(xiàng)目層高較低，內(nèi)部空間差的產(chǎn)品缺陷問題，針對項(xiàng)目的中小型企業(yè)與投資客戶這樣的目標(biāo)客戶群體，對于他們而言具有節(jié)約一定裝修成本的實(shí)惠。項(xiàng)目產(chǎn)品形象打造建議精品商務(wù)空間塑造——辦公區(qū)頂部進(jìn)行初步裝項(xiàng)目推廣案名建議D1國際商務(wù)中心項(xiàng)目推廣案名建議D1國際商務(wù)中心項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理——地段項(xiàng)目位于一環(huán)邊，屬于一環(huán)內(nèi)范圍，區(qū)位優(yōu)勢突出。對于昆明市場，一環(huán)即意味著稀缺的城市黃金地段、意味著完善的配套、意味著良好的交通通達(dá)性、意味著快速增值的固定資產(chǎn)價值，因此需強(qiáng)化中心價值區(qū)位?？俊BD——首創(chuàng)1環(huán)內(nèi)絕版精品商務(wù)空間項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理——地段項(xiàng)目位于一環(huán)邊，屬于一環(huán)內(nèi)范圍，區(qū)位優(yōu)勢項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理——地段一環(huán)內(nèi)的寫字樓，進(jìn)駐的不是大型國企，就是實(shí)力民企，不是知名外企，就是金融巨頭，其辦公物業(yè)高昂的售價與租金，高門檻的租售方式將眾多的中小型企業(yè)拒之門外，項(xiàng)目的面市，將為他們提供走出公寓樓，走進(jìn)屬于自己的“甲級物業(yè)”的機(jī)會靠·CBD——中小型企業(yè)進(jìn)駐一環(huán)的精品商務(wù)空間項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理——地段一環(huán)內(nèi)的寫字樓，進(jìn)駐的不是大型國企，就是昆明信和大廈營銷策略溝通方案項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理——地段這里集中了云南省最高級別的政府行政機(jī)關(guān)單位，這里的公共配套設(shè)施是極為完善的，這里的土地價值是極為稀缺與珍貴的，區(qū)位、地段、配套，寫字樓的核心優(yōu)勢所在?？俊BD一環(huán)內(nèi)省級行政中心區(qū)精品商務(wù)空間項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理——地段這里集中了云南省最高級別的政府行政機(jī)關(guān)單昆明信和大廈營銷策略溝通方案項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理——產(chǎn)品我們不是賣“5A甲級寫字樓”，我們銷售分割面積小巧玲瓏。超低的租售門檻，讓眾多的中小型企業(yè)第一次有了走出公寓樓，進(jìn)駐標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的機(jī)遇。告別公寓辦公時代——昆明一環(huán)內(nèi)MINI標(biāo)準(zhǔn)化商務(wù)空間項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理——產(chǎn)品我們不是賣“5A甲級寫字樓”，我們銷售分昆明信和大廈營銷策略溝通方案項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理——產(chǎn)品像“賣汽車一樣賣寫字樓”，根據(jù)企業(yè)的規(guī)模、資金實(shí)力，可進(jìn)行靈活的分割組合，如同買車一樣購買適合自己企業(yè)的定制式的辦公物業(yè)。靈動空間，可大可小——昆明一環(huán)內(nèi)MINI標(biāo)準(zhǔn)化商務(wù)空間項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理——產(chǎn)品像“賣汽車一樣賣寫字樓”，根據(jù)企業(yè)的規(guī)模昆明信和大廈營銷策略溝通方案項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理——產(chǎn)品在土地稀缺，寸土寸金一環(huán)內(nèi)，開發(fā)商總是能建的越多越好，傳統(tǒng)的寫字樓及其周邊區(qū)域，永遠(yuǎn)都是缺乏生機(jī)的鋼筋水泥建筑，項(xiàng)目附帶精致后花園，讓死板的辦公空間多一些綠色的生機(jī)盎然。邁入花園商務(wù)領(lǐng)地——昆明一環(huán)內(nèi)MINI標(biāo)準(zhǔn)化商務(wù)空間項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理——產(chǎn)品在土地稀缺，寸土寸金一環(huán)內(nèi)，開發(fā)商總是能昆明信和大廈營銷策略溝通方案項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理——價格項(xiàng)目由于銷售分割后，可控制單體產(chǎn)品面積較小。因此，項(xiàng)目站在銷售價格層面，首付較低、總價較低。首付28萬！CBD我來了——X月X日，昆明一環(huán)內(nèi)精品商務(wù)空間盛大開盤總價57萬！CBD我來了——X月X日，昆明一環(huán)內(nèi)精品商務(wù)空間盛大開盤項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理——價格項(xiàng)目由于銷售分割后，可控制單體產(chǎn)品面積較昆明信和大廈營銷策略溝通方案項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理——客戶根據(jù)對昆明市場寫字樓租售客戶群體的了解，愿意投資并購買寫字樓物業(yè)的企業(yè)及個人，除一定的自用或獲取租金收益的需求外，同時也看重寫字樓作為商用物業(yè)的固定資產(chǎn)增值潛力。讓小企業(yè)兩頭賺錢！——昆明一環(huán)內(nèi)鉑金級創(chuàng)富商務(wù)投資空間一環(huán)內(nèi)MINI創(chuàng)富商務(wù)空間——CBD旁掘金旺地引爆全民創(chuàng)富熱潮項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理——客戶根據(jù)對昆明市場寫字樓租售客戶群體的了解，昆明信和大廈營銷策略溝通方案項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理——投資分析根據(jù)項(xiàng)目建議銷售價格進(jìn)行投資分析測算，以寫字樓單層1號房為例，本項(xiàng)目寫字樓為商業(yè)物業(yè)，首付比例為50%，商業(yè)貸款利率按基準(zhǔn)利率上浮10%計(jì)算為7.205%，以等額本金還款法按照最長商業(yè)貸款年限10年計(jì)算，本項(xiàng)目的月租金收益與月供額在前期能夠持平，后期能夠有盈余，具體如下圖所示：一環(huán)內(nèi)寫字樓，十年零月供即買即賺錢，DI國際商務(wù)中心火爆熱銷中項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理——投資分析根據(jù)項(xiàng)目建議銷售價格進(jìn)行投資分析測算昆明信和大廈營銷策略溝通方案項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理——工程充分宣揚(yáng)項(xiàng)目的工程進(jìn)度優(yōu)勢，以現(xiàn)房銷售為噱頭，增加投資者的購買信心，同時也吸引自用型目標(biāo)客戶的關(guān)注。寫字樓全現(xiàn)房，即買即用昆明一環(huán)內(nèi)精品商務(wù)空間全城火爆熱銷寫字樓全現(xiàn)房，買了就收租昆明一環(huán)內(nèi)精品商務(wù)空間全城火爆熱銷項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理——工程充分宣揚(yáng)項(xiàng)目的工程進(jìn)度優(yōu)勢，以現(xiàn)房銷售為昆明信和大廈營銷策略溝通方案項(xiàng)目定位2項(xiàng)目營銷策略3項(xiàng)目綜合分析1工作執(zhí)行計(jì)劃4報(bào)告內(nèi)容大綱項(xiàng)目定位2項(xiàng)目營銷策略3項(xiàng)目綜合分析1工作執(zhí)行計(jì)劃4報(bào)告內(nèi)容項(xiàng)目銷售策略銷售策略核心：租售并進(jìn)，化整為零分割銷售為主整層銷售為輔租約銷售配合結(jié)合項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位及自身產(chǎn)品特點(diǎn)，以單層平面分割銷售為主，根據(jù)客戶的實(shí)際需求靈活組合，總價控制、拉高單價；針對實(shí)力型客戶，預(yù)留部分優(yōu)質(zhì)樓層整層銷售，階段性實(shí)現(xiàn)大筆資金一次性回收；銷售過程中，同步開展招租工作，有利于捕捉市場投資散客，擴(kuò)大市場客戶面，促進(jìn)滯銷樓層或分割部分的銷售。項(xiàng)目銷售策略銷售策略核心：租售并進(jìn)，化整為零分割銷售為主整層項(xiàng)目銷售策略項(xiàng)目銷售策略項(xiàng)目銷售客戶拓展策略前期銷售階段項(xiàng)目資料直投+行銷拜訪+資源利用主要針對有較強(qiáng)購買能力的企業(yè)、行業(yè)協(xié)會會員、商會會員進(jìn)行客戶拓展銷售渠道建設(shè)方式項(xiàng)目產(chǎn)品手冊的快遞直投行銷小組進(jìn)行主動登門推薦我司客戶資源利用目的：最大限度進(jìn)行整層銷售部分貨包的銷售，通過整層物業(yè)的銷售量確定分割銷售部分的任務(wù)量及銷售目標(biāo)，完成項(xiàng)目25%的銷售項(xiàng)目銷售客戶拓展策略前期銷售階段目的：最大限度進(jìn)行整層銷售部項(xiàng)目銷售客戶拓展策略中期銷售階段媒體組合宣傳+行銷拜訪+二、三級市場聯(lián)動主要針對有一定購買能力的中小型企業(yè)及市場投資散客進(jìn)行客戶拓展銷售渠道建設(shè)方式多種媒體組合釋放項(xiàng)目信息，吸引客戶上門行銷小組進(jìn)行主動拓展，開展昆明主要辦公物業(yè)的行銷拓展發(fā)動三級市場，擴(kuò)大項(xiàng)目信息釋放面，增強(qiáng)項(xiàng)目信息直效傳播效果目的：通過營銷推廣的全面展開，以線上媒體傳播配合線下行銷推廣，配合行業(yè)資源整合利用，完成項(xiàng)目60%的銷售項(xiàng)目銷售客戶拓展策略中期銷售階段目的：通過營銷推廣的全面展開項(xiàng)目銷售客戶拓展策略后期銷售階段價格策略+行銷拜訪+二、三級市場聯(lián)動主要針對有一定購買能力的中小型企業(yè)及市場投資散客進(jìn)行客戶拓展銷售渠道建設(shè)方式以價格策略為主要訴求點(diǎn)利用媒體組合傳播，吸引客戶上門行銷小組進(jìn)行主動拓展，開展昆明主要辦公物業(yè)的行銷拓展發(fā)動三級市場，擴(kuò)大項(xiàng)目信息釋放面，增強(qiáng)項(xiàng)目信息直效傳播效果目的：進(jìn)入尾盤銷售階段，以線上媒體傳播配合線下行銷推廣，配合行業(yè)資源整合利用，完成項(xiàng)目15%的銷售項(xiàng)目銷售客戶拓展策略后期銷售階段目的：進(jìn)入尾盤銷售階段，以線項(xiàng)目營銷節(jié)點(diǎn)總控圖項(xiàng)目營銷節(jié)點(diǎn)總控圖項(xiàng)目各階段推廣重點(diǎn)總控圖項(xiàng)目各階段推廣重點(diǎn)總控圖項(xiàng)目定位2項(xiàng)目營銷策略3項(xiàng)目綜合分析1營銷執(zhí)行策略4報(bào)告內(nèi)容大綱項(xiàng)目定位2項(xiàng)目營銷策略3項(xiàng)目綜合分析1營銷執(zhí)行策略4報(bào)告內(nèi)容項(xiàng)目蓄客期——營銷主題項(xiàng)目形象期主打項(xiàng)目核心優(yōu)勢——區(qū)位地段，同時闡述項(xiàng)目的產(chǎn)品特征，直接鎖定中小型企業(yè)這一目標(biāo)客群，直擊其辦公環(huán)境升級及企業(yè)固定資產(chǎn)投資的消費(fèi)心理，建立市場項(xiàng)目形象。核心推廣主題：靠·CBD輔助推廣主題：首創(chuàng)1環(huán)內(nèi)絕版精品商務(wù)空間中小型企業(yè)進(jìn)駐一環(huán)的精品商務(wù)空間項(xiàng)目蓄客期——營銷主題項(xiàng)目形象期主打項(xiàng)目核心優(yōu)勢——區(qū)位地段項(xiàng)目蓄客期——營銷實(shí)施針對昆明市第一代寫字樓進(jìn)行掃樓行銷拓展，對這些老舊辦公物業(yè)內(nèi)的實(shí)力型企業(yè)開展?fàn)I銷公關(guān)，具體實(shí)施步驟如下：第一步：相關(guān)寫字樓進(jìn)駐企業(yè)信息調(diào)查、篩選、整理；第二步：項(xiàng)目宣傳資料郵政直投；第三步：行銷團(tuán)隊(duì)主動上門拜訪，初步溝通；第四步：篩選意向客戶，進(jìn)行深度溝通，促單成交。項(xiàng)目蓄客期——營銷實(shí)施針對昆明市第一代寫字樓進(jìn)行掃樓行銷拓展項(xiàng)目蓄客期——媒體組合項(xiàng)目蓄客期——媒體組合項(xiàng)目內(nèi)部認(rèn)購期——營銷主題項(xiàng)目進(jìn)入內(nèi)部期，需要讓市場更直觀更全面的了解項(xiàng)目信息，以達(dá)到促單成交的目的。因此，推廣主題在延續(xù)項(xiàng)目核心優(yōu)勢賣點(diǎn)的前提下，將進(jìn)一步