房地產(chǎn)估計-第七章收益法練習(xí)題習(xí)題與講解教學(xué)內(nèi)容

房地產(chǎn)估計-第七章收益法練習(xí)題參考答案教學(xué)內(nèi)容第七章收益法練習(xí)題?、單項選擇題1、收益法是以（B）為基礎(chǔ)的。（）說明，決定房地產(chǎn)價值的，重要的不是過去的因素，?是未來的因素。Ａ、收益原理Ｂ、預(yù)期原理Ｃ、未來原理Ｄ、替代原理2、購買收益性房地產(chǎn)可以視為（D），實質(zhì)是以現(xiàn)在的資?去換取期望在未來可以獲得的?系列資?。Ａ、?種收益Ｂ、?種房地產(chǎn)交易Ｃ、?種貸款Ｄ、?種投資3、某單位擁有的房地產(chǎn)每年可產(chǎn)?100萬元凈收益，同時此單位有2000萬元貨幣以５％的年利率存?銀?，每年可得到與該宗房地產(chǎn)等額的收益，即每年能獲得100萬元的利息，則對該單位來說，這宗房地產(chǎn)的價值與（A）萬元的貨幣等價。Ａ、2000Ｂ、400Ｃ、4000Ｄ、100004、收益法適?的對象，是有收益或有（A）的房地產(chǎn)。Ａ、潛在收益Ｂ、實際收益Ｃ、客觀收益Ｄ、正常收益5、收益法適?的條件，是房地產(chǎn)的收益和（B）都易于量化。Ａ、成本Ｂ、風(fēng)險Ｃ、運營費?Ｄ、報酬率6、現(xiàn)代的收益法是建?在貨幣具有（C）的觀念上的。Ａ、投資價值Ｂ、市場價值Ｃ、時間價值Ｄ、資本價值7、某房地產(chǎn)是在有償出讓的國有?地上開發(fā)建造的，當(dāng)時獲得的?地使?權(quán)年限為50年，現(xiàn)在已使?了5年，預(yù)計利?該房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益10萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為6%，則該房地產(chǎn)的收益價格為（B）。Ａ、150.56萬元B、154.56萬元C、157.61萬元D、152.69萬元8、已知某收益性房地產(chǎn)50年收益權(quán)利的價格為4000元/m2，報酬率為8%，試求其40年收益權(quán)利的價格（A）A、3899元/m2B、3865元/m2

C、3855元/m2D、3920元/m29、已知某收益性房地產(chǎn)40年?地使?權(quán)的價格為4000元/m2，對應(yīng)的報酬率為6%，試求假設(shè)其?地使?權(quán)為50年，報酬率為8%下的價格（A）。A、3252元/m2B、3435元/m2C、3565元/m2D、3343元/m210、有A、B兩宗房地產(chǎn)，A房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價4000元/m2；B房地產(chǎn)的收益年限為40年，單價3500元/m2。假設(shè)報酬率為6%，則?較兩宗房地產(chǎn)的價格，A?B（A）。A、?B、低C、相同D、?法確定11、不同年限的價格換算，對于運?（C）估價時進(jìn)?有關(guān)?地使?年限或不同收益年限的修正是特別有?的。A、市場法B、成本法C、收益法D、假設(shè)法12、某宗?業(yè)?地出讓的?地使?年限為50年，所處地段的基準(zhǔn)地價為2000元/m2，在評估基準(zhǔn)地價時設(shè)定的?地使?權(quán)年限為?限年，現(xiàn)??地資化率為6%。通過對基準(zhǔn)地價進(jìn)??地使?權(quán)年限修正后的該?業(yè)?地的價格為（D）。A、1855元/m2B、1921元/m2C、1878元/m2D、1891元/m213、有?房地產(chǎn)，通過預(yù)測得到未來5年的凈收益分別為30萬元、32萬元、33萬元、35萬元、38萬元，從第六年到未來?窮遠(yuǎn)，每年的凈收益將穩(wěn)定在40萬元左右，該房地產(chǎn)的報酬率為6%，該房地產(chǎn)的收益價格為（B）。A、628萬元B、639萬元C、615萬元D、648萬元14、某宗房地產(chǎn)現(xiàn)?的價格為4500元/m2，年凈收益為250元/m2，報酬率為6%?，F(xiàn)獲知該

地區(qū)將興建?座?型的現(xiàn)代化?車站，該?車站將在5年后建成投?使?，到那時該地區(qū)將達(dá)到該城市現(xiàn)有?車站地區(qū)的繁榮程度，在該城市現(xiàn)有?車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價格為6000元/m2。據(jù)此預(yù)計新?車站建成后投?使?后，新?車站地區(qū)該房地產(chǎn)的價格將達(dá)到6000元/m2。則獲知新建?車站后該宗房地產(chǎn)的價格為（C）。A、5250元/m2B、5655元/m2C、5536元/m2D、5456元/m215、?前的房地產(chǎn)市場不景?，但預(yù)測3年后價格會回升，現(xiàn)有?座出租寫字樓要估價。該寫字樓現(xiàn)?市場租?較低，年出租凈收益1000萬元，預(yù)計未來的3年內(nèi)仍維持這個?平，但等到3年后市場回升時將其轉(zhuǎn)賣的售價會?達(dá)25000萬元，銷售稅費為6%。如果投資者要求該類投資的收益率為10%，則該寫字樓?前的價值為（D）。A、21225萬元B、19854萬元C、22358萬元D、20143萬元16、某宗房地產(chǎn)的預(yù)計未來第?年的凈收益為50萬元，此后每年的凈收益會在上?年的基礎(chǔ)上增加3萬元，收益年限可視為?限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為7%。則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（B）。A、1535萬元B、1327萬元C、1486萬元D、1252萬元17、某宗房地產(chǎn)的預(yù)計未來第?年的凈收益為50萬元，此后每年的凈收益會在上?年的基礎(chǔ)上增加2%，收益年限可視為?限年，房類房地產(chǎn)的報酬率為6%。則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（C）。A、1242萬元B、1235萬元C、1250萬元D、1277萬元18、某出租舊辦公樓的租約尚有3年到期，在此3年的租期中，每年可獲取凈收益100萬元，到期后要拆除作為商業(yè)?地。預(yù)計作為商業(yè)?地的價值為1500萬元，拆除費?為50萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%。則該舊辦公樓的價值為（C）。A、1329萬元B、1238萬元C、1409萬元D、1147萬元19、某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第?年的有效?收?為50萬元，運營費?為30萬元，此后每年的有效?收?會在上?年的基礎(chǔ)上增長3%，運營費?年增長2%，收益年限可視為?限年，該房地產(chǎn)的報酬率為7%。該宗房地產(chǎn)的收益價格為（A）。A、650萬元

B、687萬元C、585萬元D、630萬元20、運營費?與（B）之?稱為運營費?率。A、潛在?收?B、有效?收?C、有效純收?D、實際純收?21、租賃收?包括有效?租?收?和（D）等的利息收?。A、租?、押?B、租?、租賃保證?、押?C、租?、租賃保證?D、租賃保證?、押?22、有租約限制的房地產(chǎn)的估價中，租約期內(nèi)的租?應(yīng)采?（B）。A、市場租?B、租約所確定的租?C、正常客觀的租?D、實際租?23、對于?地與建筑物成體的估價對象，如果是建筑物的經(jīng)濟壽命晚于或與?地使?年限?起結(jié)束的，就根據(jù)（C）確定未來可獲收益的年限，選?對應(yīng)的有限年的收益法計算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊費和?地攤提費。A、?地使?權(quán)年限B、建筑物經(jīng)濟壽命C、?地剩余使?年限D(zhuǎn)、建筑物的剩余年限24、某類房地產(chǎn)，在其購買中通常抵押貸款占六成，抵押貸款的年利率為5%，?有資?要求的年收益率為8%，則該類房地產(chǎn)的綜合資本化率為（C）。A、6.5%B、5.8%C、6.2%D、6.35%25、某宗房地產(chǎn)的年凈收益為4萬元，購買者的?有資?為10萬元，購買者要求的年收益率為8%，抵押貸款的年利率為5%，該房地產(chǎn)的價格為（B）。A、64萬元B、74萬元C、58萬元

D、87萬元26、某?房地產(chǎn)，其?地價值是總價值的30%，?地資本化率為5%，建筑物資本化率為7%，綜合資本化率為（D）。A、6.6%B、5.8%C、6.2%D、6.4%27、某宗房地的凈收益為每年100萬元，建筑物價值為1000萬元，建筑物的資本化率為8%，?地的資本化率為6%，該宗房地產(chǎn)的價值為（B）。A、1468萬元B、1333萬元C、500萬元D、1287萬元?、判斷題１、收益法是求取估價對象未來的凈收益，選?適當(dāng)?shù)膱蟪曷蕦⑵湔郜F(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的?法。（√）２、從收益法的觀點看，房地產(chǎn)的價值是其未來凈收益之和。（X）３、收益法是以收益原理為基礎(chǔ)的。（X）４、由于房地產(chǎn)的壽命長久，占?收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益，?且能期望在未來繼續(xù)獲得收益。（√）５、投資者購買收益性房地產(chǎn)，實質(zhì)是以現(xiàn)在的?筆資?去換取期望在未來可以獲得的?系列資?。（√）６、對于投資者來說，將資?購買房地產(chǎn)獲取收益，與將資?存?銀?獲取利息所起的作?是等同的。（√）７、收益法是建?在貨幣具有時間價值的觀念上的。貨幣的時間價值是指現(xiàn)在的錢?過去的錢有更?的價值。（X）８、收益法適?的對象，是有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，如商店、旅館、餐館、寫字樓、教學(xué)樓、公寓等房地產(chǎn)。（X）９、收益法不限于估價對象本?現(xiàn)在是否有收益，只要它所屬的這類房地產(chǎn)有收益即可。（√）10、收益法適?的條件是房地產(chǎn)的凈收益和報酬率都能夠量化。（X）11、要?較兩宗房地產(chǎn)價格的?低，如果該兩宗房地產(chǎn)的收益年限或?地使?年限不同，直接?較是不妥的。如果要?較，則需要將它們轉(zhuǎn)換成不同年限下的價格。（X）12、在收益法中，通過計算有限年的公式可以發(fā)現(xiàn)，報酬率越?，接近?限年的價格越快。（X）13、凈收益按?定數(shù)額遞增或遞減的公式有重要的實?價值，特別是像寫字樓、賓館這類房地產(chǎn)，在建成后的前?年由于試營業(yè)等原因，收益可能不穩(wěn)定，更適宜采?此類公式估價。（√）14、運營費?是維持房地產(chǎn)正常?產(chǎn)、經(jīng)營或使?必須?出的費?及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。（X）15、運營費?是從估價?度出發(fā)的，與會計上的成本費?有所不同，如不包含所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款償還額、建筑物折舊費、?地攤提費、房地產(chǎn)改擴建費?等。（√）16、運營費?包含其他資本或經(jīng)營的收益，如商業(yè)、餐飲、?業(yè)、農(nóng)業(yè)等經(jīng)營者的正常利潤。（X）17、出租型房地產(chǎn)是收益法估價的典型對象，包括出租的住宅、公寓、寫字樓、商場、停車場、標(biāo)準(zhǔn)?業(yè)?房、倉庫和?地等，其凈收益是根據(jù)銷售資料來求取，通常為銷售收?扣除維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅和租賃代理費等后的余額。（X）18、直接經(jīng)營型房地產(chǎn)的最?特點，是房地產(chǎn)所有者同時?是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租?與經(jīng)營者利潤截然分開。（X）19、??或尚未使?的房地產(chǎn)，可以?照同?市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按相應(yīng)的?式計算凈收益，或者直接?較得出凈收益。（√）20、房地產(chǎn)的收益有有形收益和?形收益，在求取凈收益時不僅要包括有形收益，還要考慮?形收益。但如果?形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨考慮。（√）21、房地產(chǎn)的收益有實際收益和客觀收益。實際收益是在現(xiàn)狀下實際取得的收益，?般來說它不能?于估價。因為具體經(jīng)營者的經(jīng)營能?等影響實際收益很?，如果將實際收益進(jìn)?資本化，會得到不切實際的結(jié)果。（√）22、資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價值的?率。由于資本化率的微?變化會導(dǎo)致價值的很?變化，資本化率如果選取不當(dāng)，計算結(jié)果會出現(xiàn)很?的差異，從?即使凈收益的估算很準(zhǔn)確，計算結(jié)果仍然不可信任。（√）23、從全社會來看，收益率與投資風(fēng)險負(fù)相關(guān)，風(fēng)險?者的收益率低，風(fēng)險?的收益率?。（X）24、兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，但其中?宗房地產(chǎn)的凈收益獲取的風(fēng)險?，從?要求的凈收益率?，另?宗房地產(chǎn)的凈收益獲取的風(fēng)險?，從?要求的收益率低。由此，風(fēng)險?的房地產(chǎn)價值低，風(fēng)險?的房地產(chǎn)價值?。（X）

25、完全?風(fēng)險的投資在現(xiàn)實中難以找到，對此可以選?同?時期的?年定期貸款利率（或?年期國債利率）去代替安全利率。（X）三、計算題1、某賓館共有400個標(biāo)準(zhǔn)間和100個套間，標(biāo)準(zhǔn)間每個每天200元，套間每個每天350元，年平均空房率25%。餐館收益為客房收益的30%?？头窟\營費?率為35%，餐館運營費?率為55%?？刁w娛樂等其他??的凈收益為每年200萬元。該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。?地使?年限不限。搜集同類賓館的價格和凈收益資料如表6-1所?：試根據(jù)上述資料估計該賓館的現(xiàn)時價格。1.解：1、按收益法?限年公式求取該賓館的價格，其公式為：V=a/r2、計算客房與餐飲年總收益：（1）客房年總收益=（400×200+100×350）×365×（1-25%）=3148.13萬元（2）餐飲年總收益=3148.13×30%=944.44萬元3、計算客房與餐飲年總費?：（1）客房年總費?=3148.13×35%=1101.85萬元（2）餐飲年總費?=944.44×55%=519.44萬元4、計算年凈收益=3148.13+944.44-1101.85-519.44+200=2671.28萬元5、由所給資料計算資本化率：可?房地產(chǎn)的資本化率：A=3000/25200=11.9%B=3500/29400=11.9%C=2800/23800=11.76%D=2000/16600=12.05%以其平均數(shù)作為估價對象的資本化率：（11.9%+11.9%+11.76%+12.05%）/4=11.9