住宅項(xiàng)目批量精裝修設(shè)計(jì)管理的要點(diǎn)探討

住宅項(xiàng)目批量精裝修設(shè)計(jì)管理的要點(diǎn)探

討摘要：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與國(guó)家推行住宅批量精裝修交房政策的落地實(shí)施，住宅批量精裝修交付已日益普遍，批量精裝修交房從節(jié)約資源、降低開(kāi)發(fā)成本、滿足消費(fèi)者需求等方面均展現(xiàn)出良好的社會(huì)及經(jīng)濟(jì)效益。但是在現(xiàn)階段，市場(chǎng)對(duì)批量精裝修的了解和認(rèn)識(shí)都相對(duì)滯后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的批量精裝管理經(jīng)驗(yàn)也良莠不齊，尤其在管理的流程及標(biāo)準(zhǔn)還有待提高。筆者結(jié)合實(shí)際項(xiàng)目，探討精裝修住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)，意在提升開(kāi)發(fā)企業(yè)批量精裝房的品質(zhì)管理水平、提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力、加強(qiáng)產(chǎn)品成本控制；通過(guò)規(guī)范批量精裝修項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理流程，加強(qiáng)事前、事中過(guò)程管控，從而提高批量精裝修項(xiàng)目的實(shí)施效率及交付品質(zhì)。關(guān)鍵詞：批量精裝修；設(shè)計(jì)管理；裝配式建筑；戶型優(yōu)化；配置標(biāo)準(zhǔn)目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正向著精細(xì)化方向發(fā)展。在當(dāng)前的社會(huì)發(fā)展中，普遍提倡節(jié)能環(huán)保的精裝住宅，不需要業(yè)主二次裝修，批量裝修質(zhì)量?jī)?yōu)良、材料利用率高，且水電系統(tǒng)規(guī)劃科學(xué)。住宅批量精裝修設(shè)計(jì)精裝修設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單理解是全面家居解決方案，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從建筑設(shè)計(jì)方案開(kāi)始到最終精裝修施工圖完成，對(duì)建筑戶型、建筑立面、室內(nèi)硬裝、小區(qū)景觀、機(jī)電系統(tǒng)、設(shè)施設(shè)備、廚房衛(wèi)生間、部品部件、收納及儲(chǔ)藏系統(tǒng)等多個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行的統(tǒng)一研究和整合，并完成的系統(tǒng)集成設(shè)計(jì)。這種做法比傳統(tǒng)在毛坯房基礎(chǔ)上做精裝設(shè)計(jì)有了很大的提升和進(jìn)步，它體現(xiàn)的是住宅產(chǎn)品精裝設(shè)計(jì)全周期、全專業(yè)、全過(guò)程的系統(tǒng)思考，提供了更全面、更系統(tǒng)的整套家居解決方案。住宅批量裝修工程特點(diǎn)首先，住宅批量裝修工程的復(fù)雜性不僅與居民的居住體驗(yàn)密切相關(guān)，而且體現(xiàn)在施工工藝的多樣性和施工過(guò)程的煩瑣性上，一旦施工過(guò)程中出現(xiàn)混亂，將對(duì)整個(gè)工程造成非常不利的影響。其次，大型住宅精裝修工程專業(yè)性強(qiáng)，體現(xiàn)在精裝修的藝術(shù)品質(zhì)上。目前，人們對(duì)房屋的安全性和美觀性有了更高的要求，這就要求工作人員協(xié)調(diào)好這兩個(gè)因素，妥善處理兩者之間的關(guān)系。同時(shí)，員工也需要有較高的審美素質(zhì)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。最后，在水電設(shè)備的布置上要體現(xiàn)批量裝修工程的標(biāo)準(zhǔn)化。產(chǎn)品策劃階段設(shè)計(jì)的管理目標(biāo)在產(chǎn)品策劃階段，從項(xiàng)目最初的可行性研究到產(chǎn)品的定位和策劃、再到戶型優(yōu)化以及精裝修的配置標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)，設(shè)計(jì)端口都需要有系列的關(guān)鍵管理動(dòng)作。目標(biāo)是通過(guò)規(guī)劃多方案比選，得到與該地塊技術(shù)指標(biāo)相匹配的高溢價(jià)產(chǎn)品最大化的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，如圖1所示。編登攻自檢=任券軍vJ —供比占盆平置-?定清■學(xué)瓦量嫁摩圖1產(chǎn)品策劃階段設(shè)計(jì)管理核心3.1項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)的可研階段在該階段，會(huì)對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目編制可研報(bào)告，并對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行可行性研究，企業(yè)的發(fā)展投資部、設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷部、成本部以及財(cái)務(wù)部等多部門協(xié)同聯(lián)合審議產(chǎn)品的初步定位。而設(shè)計(jì)端口需要在該階段提供規(guī)劃概念方案，包括容積率、地上/地下建筑面積、停車數(shù)量、精裝比例、面積、精裝修配置標(biāo)準(zhǔn)等一系列經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，作為可行性研究報(bào)告的數(shù)據(jù)依據(jù)和支撐，進(jìn)行產(chǎn)品可研的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和財(cái)務(wù)指標(biāo)測(cè)算。3.2定位與產(chǎn)品策劃階段隨后依據(jù)先前的可行性研究報(bào)告、進(jìn)一步確定項(xiàng)目的市場(chǎng)深化定位報(bào)告。此階段，設(shè)計(jì)部在設(shè)計(jì)管理上需要與營(yíng)銷部溝通充分，參與項(xiàng)目市場(chǎng)深化定位并對(duì)可研階段報(bào)告里的初步定位進(jìn)行進(jìn)一步論證。也要對(duì)項(xiàng)目和精裝修產(chǎn)品的市場(chǎng)定位以及項(xiàng)目分期給到合理建議，設(shè)計(jì)部主導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)方案提供定位前置輸入條件，尤其精裝修房戶型建議，配置標(biāo)準(zhǔn)建議也是設(shè)計(jì)必要的管理提資動(dòng)作，營(yíng)銷部也會(huì)在本階段形成初步定位建議。設(shè)計(jì)部會(huì)牽頭精裝修配置標(biāo)準(zhǔn)的梳理工作，尤其影響到建筑結(jié)構(gòu)和機(jī)電預(yù)留的，如空調(diào)、地暖、新風(fēng)等較大的設(shè)施設(shè)備，一定要在現(xiàn)階段明確；并形成確定的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)與成本目標(biāo)，依據(jù)這些輸入條件，設(shè)計(jì)開(kāi)始擬定各專業(yè)的設(shè)計(jì)任務(wù)書。3.3設(shè)計(jì)任務(wù)書編制工作依據(jù)前期輸入條件，設(shè)計(jì)部著手編制精裝修住宅的設(shè)計(jì)任務(wù)書，此環(huán)節(jié)在管理手段上需重點(diǎn)關(guān)注三個(gè)方面：①確?？裳须A段以及產(chǎn)品定位階段定位要求清晰并明確；②統(tǒng)一精裝修建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、設(shè)備等專業(yè)的做法，確保土建施工階段達(dá)到精裝修的設(shè)計(jì)要求；③明確設(shè)計(jì)工作中各環(huán)節(jié)的銜接和交圈的要求，并輸入設(shè)計(jì)缺陷清單，以減少后期土建改動(dòng)造成的質(zhì)量隱患，從而達(dá)到從設(shè)計(jì)前期開(kāi)始控制設(shè)計(jì)效果、工程成本、質(zhì)量和進(jìn)度的目的。精裝修方案設(shè)計(jì)階段各專業(yè)同步和交圈管理重點(diǎn)進(jìn)入方案設(shè)計(jì)階段，需啟動(dòng)室內(nèi)戶型優(yōu)化、室內(nèi)機(jī)電點(diǎn)位設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)等設(shè)計(jì)工作。如果是裝配式建筑，就更需要室內(nèi)設(shè)計(jì)工作必須前置于建筑施工圖，以此來(lái)解決預(yù)制構(gòu)件與機(jī)電設(shè)備點(diǎn)位出現(xiàn)矛盾的問(wèn)題，以筆者負(fù)責(zé)的上海青浦區(qū)徐涇批量精裝修住宅項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目拿地時(shí)就要求為裝配式住宅，土地出讓條件要求開(kāi)發(fā)企業(yè)做100%精裝修。因此，在建筑方案的階段，景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)就同步啟動(dòng)設(shè)計(jì)工作。室內(nèi)在概念設(shè)計(jì)階段就對(duì)所有精裝修戶型進(jìn)行優(yōu)化，并反饋到建筑方案報(bào)審圖里。在建筑深化定位方案、戶型優(yōu)化方案、裝修配置標(biāo)準(zhǔn)等最終確定后，就讓精裝修室內(nèi)設(shè)計(jì)單位同步啟動(dòng)機(jī)電設(shè)計(jì)工作，也會(huì)要求由機(jī)電設(shè)計(jì)院統(tǒng)籌所有機(jī)電點(diǎn)位設(shè)計(jì)內(nèi)容，進(jìn)行機(jī)電設(shè)計(jì)方案及施工圖繪制，待機(jī)電點(diǎn)位確定后也要同步提資給PC設(shè)計(jì)單位進(jìn)行PC設(shè)計(jì)深化工作。精裝修銷售樣板間實(shí)施階段的設(shè)計(jì)循環(huán)閉圈管理精裝修樣板間展示是批量住宅銷售前的必備條件，也是檢驗(yàn)批量精裝修設(shè)計(jì)效果和交付標(biāo)準(zhǔn)的必要階段。因此在筆者負(fù)責(zé)的青浦項(xiàng)目中，要求樣板間設(shè)計(jì)方案和圖紙也先于批量精裝修圖紙進(jìn)行。之后，通過(guò)銷售樣板間的實(shí)施打造、過(guò)程糾偏、最終驗(yàn)收及整改、最終在精裝施工圖里進(jìn)行反饋和修訂，實(shí)現(xiàn)了批量精裝設(shè)計(jì)管理的一個(gè)循環(huán)閉圈。在樣板房施工進(jìn)場(chǎng)前，設(shè)計(jì)會(huì)參加由項(xiàng)目中心組織的設(shè)計(jì)圖紙交底會(huì)，并對(duì)圖紙交底過(guò)程中反映出的設(shè)計(jì)問(wèn)題、圖面表達(dá)問(wèn)題及時(shí)要求設(shè)計(jì)單位修改。也會(huì)要求樣板房土建施工過(guò)程中，各專業(yè)端口按建造節(jié)點(diǎn)審核土建交付樣板間的各項(xiàng)尺寸（包含墻體定位及空間凈空尺寸、門窗洞口定位與尺寸、結(jié)構(gòu)梁與層高，管井定位及尺寸、管線預(yù)留洞定位及尺寸、強(qiáng)、弱電及上、下水位點(diǎn)位）。在樣板房精裝施工過(guò)程中，設(shè)計(jì)部會(huì)嚴(yán)格審查施工定位排版圖（包括墻、地磚、石材分割圖、立面造型定位圖等），審核通過(guò)后方可實(shí)施；樣板間施工結(jié)束后，由設(shè)計(jì)部牽頭聯(lián)合各部門對(duì)即將開(kāi)放樣板設(shè)計(jì)效果進(jìn)行審查，并最終確定樣板間實(shí)施效果是否具備展示開(kāi)放條件，如不具備，則必須要求整改完善，待通過(guò)后方可準(zhǔn)許開(kāi)放，如圖2所示土:建三與孕咬用長(zhǎng)或具疊咬圖2精裝銷售樣板間實(shí)施階段（樣板實(shí)施階段效果評(píng)價(jià)）施工樣板房及精裝施工階段現(xiàn)場(chǎng)管理在這一環(huán)節(jié)中，控制設(shè)計(jì)部門的工作重心將轉(zhuǎn)移到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，配合重點(diǎn)項(xiàng)目處理與設(shè)計(jì)有關(guān)的技術(shù)問(wèn)題，包括現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)題，如土建、公差等，并參與定位以及機(jī)電管線施工過(guò)程中定位標(biāo)高的確定。對(duì)于批量精裝修工程，樣板房的建設(shè)范圍將包括房屋的室內(nèi)及電梯廳，完成室內(nèi)門、柜、木地板、水電等全部分包工程的建設(shè)。施工定位布局和材料定稿是一項(xiàng)關(guān)鍵的管理措施，施工圖完成后，設(shè)計(jì)部將配合公司其他部門完成其他工作。所有房屋均已竣工后，設(shè)計(jì)單位和施工單位送樣材料由項(xiàng)目部封存，涉及設(shè)計(jì)效果的，由設(shè)計(jì)部門簽字確認(rèn)，所有內(nèi)容均與售房展示需求階段相同，確保中標(biāo)施工圖及材料在各投標(biāo)環(huán)節(jié)統(tǒng)一，公共裝修竣工效果與樣板空間展示標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一。然后進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方可進(jìn)行各批次施工。精裝修施工的控制點(diǎn)（1） 在住宅項(xiàng)目批量精裝修設(shè)計(jì)中，要嚴(yán)格按照精裝修單位的施工進(jìn)度進(jìn)行進(jìn)度管理和控制。比較論證施工進(jìn)度計(jì)劃的可行性、可操作性和指導(dǎo)性，確保施工進(jìn)度，滿足工程需要。（2） 材料管理與控制：嚴(yán)格選擇招標(biāo)文件中規(guī)定品牌和技術(shù)要求的材料。經(jīng)工程部、監(jiān)理單位批準(zhǔn)，將精裝修單位提供的樣品進(jìn)行封存。一旦密封，嚴(yán)禁更換。嚴(yán)格執(zhí)行樣品室封樣制度。（3） 質(zhì)量管理與控制：①設(shè)計(jì)時(shí)要綜合考慮不同材料節(jié)點(diǎn)的處理，為防止不規(guī)則裂縫，如L形板在轉(zhuǎn)角處的封板，應(yīng)采用不同材料的吊頂和裂縫處理。燈具光滑，排板對(duì)稱合理。通風(fēng)口和飾面之間的連接應(yīng)自然、無(wú)縫、居中對(duì)稱。噴射混凝土應(yīng)排列整齊、順直，界面嚴(yán)密牢固。裝修前，基層表面必須清潔、干燥。所有燈具、感煙器等應(yīng)排列整齊，最好在中間對(duì)稱，接口部位應(yīng)封堵嚴(yán)密。預(yù)埋龍骨部分必須防腐，隱蔽部分必須在下次施工前驗(yàn)收合格。②墻面的飾面磚整體布局應(yīng)合理，接縫寬度應(yīng)相同，分色應(yīng)清晰美觀。不同種材料的接頭必須按圖紙?jiān)敿?xì)處理，并緊密結(jié)合在一起。門膠應(yīng)順直、光滑、均勻，分色清晰，無(wú)污染。裝飾用石材、瓷磚必須采用優(yōu)質(zhì)合格材料，確保材料質(zhì)量符合要求。總結(jié)批量精裝修設(shè)計(jì)管理是系統(tǒng)的綜合管理，也需要管理人員有整合的系統(tǒng)思維和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)能力。從產(chǎn)品策劃階段到設(shè)計(jì)方案和施工圖階段，再到現(xiàn)場(chǎng)的施工配合，以及后續(xù)的批量精裝修交付和入伙階段，除了能夠規(guī)范管理流程，加強(qiáng)事前、事中的設(shè)計(jì)過(guò)程管控，也需要設(shè)計(jì)端口的管理和協(xié)調(diào)工作嵌入到發(fā)展部、營(yíng)銷部、成本部、采購(gòu)部等