低碳經(jīng)濟下中國房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型與發(fā)展

低碳經(jīng)濟下中國房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型與發(fā)展在哥本哈根世界氣候大會落幕之后，低碳經(jīng)濟已成為我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和突破發(fā)展的必然選擇，低碳發(fā)展也將滲透到經(jīng)濟社會發(fā)展的諸多產(chǎn)業(yè)和眾多領(lǐng)域。作為占我國終端能耗40%的房地產(chǎn)建筑業(yè)，走低碳發(fā)展之路已經(jīng)刻不容緩。如何抓住低碳經(jīng)濟這一機遇推動房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整升級？中國房地產(chǎn)的低碳之路而臨著哪些困難？、低碳經(jīng)濟與低碳建筑英國政府在2003年的能源白皮書《我們能源之未來：創(chuàng)建低碳經(jīng)濟》中，首次提山了低碳經(jīng)濟”(LowCarbonEconomy的概念。所謂低碳經(jīng)濟，是指在可持續(xù)發(fā)展理念指導(dǎo)下，通過技術(shù)創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、新能源開發(fā)等多種手段，盡可能地減少煤炭石油等高碳能源消耗，減少溫室氣體排放，達到經(jīng)濟社會發(fā)展與生態(tài)環(huán)境保護雙贏的一種經(jīng)濟發(fā)展形態(tài)。低碳經(jīng)濟是在全球工業(yè)化快速發(fā)展，其工業(yè)副產(chǎn)品二氧化碳排放也大幅提高，造成全球變暖、氣候異常、自然災(zāi)害增加進而影響人類生存環(huán)境的情況下產(chǎn)生的，是人類對自身近300年來的過度開發(fā)進行補償，從而挽救地球環(huán)境的一種行為。低碳經(jīng)濟涉及廣泛的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域和管理領(lǐng)域，催生新的經(jīng)濟增長點，它將與全球化、信息技術(shù)一樣，成為重塑世界經(jīng)濟版圖的強大力量。低碳建筑(Lowcarbonbuilding)又稱低碳房地產(chǎn)建筑，是指在建筑材料與設(shè)備制造、施工建造和建筑物使用的整個生命周期內(nèi)，減少化石能源的使用，提高能效，降低二氧化碳排放量。低碳建筑已逐漸成為國際建筑界的主流趨勢。建筑業(yè)對世界環(huán)境的影響不容小覷，有關(guān)資料顯示，全球50%的資源都用于建筑業(yè)，建筑物所排放的二氧化碳氣體占全球排放量的40%o目前，世界建筑總面積達3000億平方米，隨著建筑節(jié)能低碳改造和品質(zhì)的不斷提升，由此形成了巨大的商機，美國、日本等國都已將建筑業(yè)列入低碳經(jīng)濟、綠色經(jīng)濟的重點領(lǐng)域。工業(yè)化、城市化、現(xiàn)代化加快推進的中國，擁有世界上最大的建筑市場。全國房屋總面積已超過400億平方米，今后我國每年還將新增建筑面積16億?20億平方米，到2020年新增建筑面積將達200多億平方米。我國當(dāng)前的大量建筑，存在著種種因結(jié)構(gòu)不合理、材料使用失當(dāng)而引發(fā)的高耗能、高排放現(xiàn)象，采暖、空調(diào)、通風(fēng)、照明的能耗占全國總能耗的30%左右，到2010年，我國的排放量將比2000年增加6億噸，壞境將達到無法承受的程度。因此，推進低碳房地產(chǎn)建設(shè)，將對我國發(fā)展低碳經(jīng)濟起到十分重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，處于國民經(jīng)濟各個產(chǎn)業(yè)鏈的中游，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠帶動建筑、建材、冶金等50多個物質(zhì)生產(chǎn)部門20多個大類，近2000種產(chǎn)品的發(fā)展（傳統(tǒng)的高排放、高耗能的電力、鋼鐵、有色、石化、建材、化工、輕工、紡織8個行業(yè)都與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相關(guān)）。房地產(chǎn)是一個資本密集型產(chǎn)業(yè)，發(fā)展低碳房地產(chǎn)，讓資本和綠化低碳相結(jié)合，改變的不僅僅是住宅標(biāo)準，既可拉動上游綠色生產(chǎn)、推動下游綠色消費，又能促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，對拉動經(jīng)濟增長、增加就業(yè)、平抑房價都具有重要意義。中國的房地產(chǎn)業(yè)能否順應(yīng)低碳經(jīng)濟的大勢，走上一條低能耗、低排放的發(fā)展道路，或許將在更大程度上決定這個行業(yè)的前景，低碳將成為中國房地產(chǎn)發(fā)展的下一個引擎。二、 低碳房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展困境盡管理論界、學(xué)術(shù)界、科研界都一致認為中國房地產(chǎn)業(yè)走向低碳勢在必行，但低碳房地產(chǎn)戰(zhàn)略是一項系統(tǒng)工程，現(xiàn)階段中國發(fā)展低碳房地產(chǎn)尚需排除眾多障礙。1?缺乏低碳房地產(chǎn)建筑與計價標(biāo)準近年來，我國圍繞“四節(jié)一壞?！保ü?jié)能、節(jié)材、節(jié)水、節(jié)地、環(huán)保）理念，提出了“生態(tài)建筑”、“壞保建筑”、“健康住宅”、“低能耗建筑”、“資源循壞型建筑”等概念，但低碳建筑仍然處于示范階段，大規(guī)模的推廣應(yīng)用還缺乏一定的社會基礎(chǔ)與技術(shù)支撐。缺乏可操作的強制參與的法律法規(guī)。現(xiàn)階段，沒有可操作的獎懲方法來強制各方利益主體必須積極參與，企業(yè)在低碳房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營中承擔(dān)著更大的風(fēng)險和責(zé)任。據(jù)估算，低碳建筑材料的采用必然帶來成本的增加，以節(jié)能50%來說，節(jié)能建筑的建造成本要增加10%左右。目前在我國，低碳建筑資金由開發(fā)商一次性投入，而節(jié)能回報卻由業(yè)主持續(xù)性享受，兩方面的主體并不一致。究竟誰應(yīng)該為建筑節(jié)能買單？開發(fā)商不愿承擔(dān)因此新增的全部成本，而消費者雖然接受低碳地產(chǎn)觀念，但更看重現(xiàn)實的支出，缺乏有效的激勵政策進行引導(dǎo)和扶植低碳房地產(chǎn)相應(yīng)的政策法規(guī)不到位，特別是激勵企業(yè)去節(jié)省能源，減少對環(huán)境的影響，重視低碳經(jīng)濟發(fā)展的政策相對較少。但由于受相關(guān)法規(guī)不配套等因素，原本體現(xiàn)環(huán)保、節(jié)約原則的精裝修房在國內(nèi)的發(fā)展道路不平坦， 大量毛坯房充斥市場，售出以后需要消費者自行組織室內(nèi)二次裝修， 由此造成嚴重浪費，而精裝修房無論從設(shè)計角度，還是批量生產(chǎn)、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材等方面無疑能起到節(jié)能減排的作用。三、 低碳房地產(chǎn)發(fā)展的對策1?創(chuàng)新決策思維，以低碳理念促進房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型一要用低碳理念進行房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，與現(xiàn)有節(jié)能減排、循環(huán)經(jīng)濟發(fā)展政策措施的銜接。明確低碳房地產(chǎn)發(fā)展的總體思路、主要目標(biāo)、發(fā)展路徑、工作重點和保障措施等。二要進行價值理念的變革，從傳統(tǒng)的產(chǎn)品擁有型社會（重視交換價值）轉(zhuǎn)向未來的服務(wù)使用型社會（重視使用價值），加快實施綠色GDP核算體系。三要進行增長模式的創(chuàng)新，不但重視勞動和資本這樣的經(jīng)濟資本和人力資本，更要著眼于制約化石能源和大氣環(huán)境容量這樣的自然資本。2?岀臺經(jīng)濟激勵政策發(fā)達國家為實現(xiàn)其低碳經(jīng)濟的戰(zhàn)略目標(biāo)，設(shè)計了各種有效的激勵措施，對全社會的環(huán)保理念、居住理念產(chǎn)生了長遠的滲透力，從而形成一種規(guī)模效應(yīng)，大大降低推廣低碳建筑的難度。其主要低碳政策工具有：政府管制、碳排放稅、財政補貼、碳基金、碳排放交易、標(biāo)簽計劃、自愿協(xié)議、能源合同管理、生態(tài)工業(yè)園規(guī)劃等。我國要積極抓住低碳經(jīng)濟發(fā)展契機，加大能源政策、技術(shù)政策、產(chǎn)業(yè)政策、消費政策支持力度，建立低碳房地產(chǎn)利益相關(guān)方（政府、行業(yè)協(xié)會、房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)、消費者）參與合作機制，對低碳房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行減免稅收、財政補貼、政府米購、綠色信貸等鼓勵措施：對低碳房地產(chǎn)購買者提供抵押貸款、減稅或補貼等優(yōu)惠政策。可以將減碳指標(biāo)設(shè)路為土地出讓的一項參數(shù)，改變單純“價高者得”的土地出讓方式。不僅能夠降低低碳項目的開發(fā)成本，也將促使房地產(chǎn)企業(yè)主動應(yīng)用綠色低碳技術(shù)，還有利于平抑地價和房價。制定建筑節(jié)能標(biāo)準規(guī)范中國低碳的發(fā)展要有一套符合中國實際的可操作的標(biāo)準， 同時整合技術(shù)產(chǎn)品資金，推廣低碳技術(shù)。（1）低碳設(shè)計，做好土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃與住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)銜接，堅持新能源和建筑的一體化設(shè)計。（2）提高新建建筑的節(jié)能設(shè)計標(biāo)準，注重房地產(chǎn)全壽命周期成本，實現(xiàn)建造成本、運營成本、維護成本及環(huán)境成本之間的綜合平衡。（3）遵循“適用經(jīng)濟”原則，針對高、中、低檔價位大的住宅，制定中國低碳住宅標(biāo)準，對建筑進行節(jié)能評級與認證并保持認證標(biāo)準的差異性、可持續(xù)性及可操作性。（4）參照美國的LEED認證等構(gòu)建我國低碳建筑標(biāo)準的第三方測評體系。由第三方測評機構(gòu)對建筑物的能耗或能效進行測試、評估，根據(jù)測評結(jié)果出具建筑物能耗或能效水平的證明，并將此證明以標(biāo)識的方式向公眾明示。健全低碳房地產(chǎn)技術(shù)體系技術(shù)進步是實現(xiàn)低碳經(jīng)濟的重要途徑。發(fā)展低碳經(jīng)濟，關(guān)鍵是通過技術(shù)創(chuàng)新促進經(jīng)濟發(fā)

展模式和社會消費模式轉(zhuǎn)變，建立低碳經(jīng)濟技術(shù)體系。（1）展模式和社會消費模式轉(zhuǎn)變，建立低碳經(jīng)濟技術(shù)體系。（1）采用低碳技術(shù)和零碳技術(shù)乃至負碳技術(shù)策略，加速發(fā)展天然氣、核電、風(fēng)能、太陽能、水能、地?zé)崮芎蜕镔|(zhì)能等可再生能源，改變建筑用能及能耗結(jié)構(gòu)。 （2）通過整體優(yōu)化設(shè)計，采用被動式的能源策略，在建筑全生命周期內(nèi)實現(xiàn) 3R”，即再利用（Reuse）＞再節(jié)約（Reduce）.再循壞（Recycle）與四節(jié)”（節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材），變房地產(chǎn)市場毛坯房銷售模式為精裝房銷售， 減少二次污染。（3）研發(fā)高效保溫隔熱材料和新型墻體體系，加強建筑材料的保溫性、提高供曖系統(tǒng)的使用能效等途徑，在符合城市規(guī)劃和工程建設(shè)標(biāo)準下，適當(dāng)延長建筑物的使用壽命，減少新增建筑。通過金融創(chuàng)新，支持房地產(chǎn)業(yè)的低碳發(fā)展方式我國應(yīng)該通過開創(chuàng)低碳信貸產(chǎn)品、設(shè)立碳基金、鼓勵和引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)參與清潔發(fā)展機制（CDM項目，支持房地產(chǎn)業(yè)的低碳發(fā)展方式。與有關(guān)主管部門合作建立房地產(chǎn)“碳積分”機制，力爭使低碳與房地產(chǎn)開發(fā)的全過程相關(guān)聯(lián)，促使開發(fā)商主動去做低碳。即開發(fā)商每開發(fā)一個項目，金融部門都可以根據(jù)低碳房地產(chǎn)技術(shù)評估體系對項目的減碳量進行計算、評級，并計入開發(fā)商的信用記錄。做的項目越低碳，開發(fā)商的“碳積分”就越高，貸款和拿地的時候就越有優(yōu)勢。相關(guān)的創(chuàng)投基金也將參考“碳積分”，對低碳地產(chǎn)項目進行股權(quán)投資。未來房地產(chǎn)業(yè)的騰飛需要兩只翅膀，一是低碳，一是金融。低碳地產(chǎn)必須要創(chuàng)投來支持，用資本和綠色低碳相結(jié)合來促進中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這是一條與國際接軌的路子倡導(dǎo)低碳生活方式低碳經(jīng)濟包括低碳生產(chǎn)與低碳消費兩部分，低碳社會生產(chǎn)方式是前提，而低碳生活方式是實現(xiàn)低碳經(jīng)濟的關(guān)鍵。（1）整合低碳房地產(chǎn)價值體系的社會認同性，充分調(diào)動設(shè)計師、建造師、物業(yè)管理、房地產(chǎn)商、材料供應(yīng)商、業(yè)主等的積極性，達成低碳消費的共識，形成發(fā)展低碳房地產(chǎn)的社會氛圍和輿論壞境。（2）調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展模式，提高能源利用效率，倡導(dǎo)以TOD為主導(dǎo)的土地利用開發(fā)模式、緊湊的土地利用形態(tài)。（3）發(fā)展節(jié)能環(huán)保的公共交通，鼓勵低碳消費模式和生活方式。四、結(jié)論房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，同時也是高能耗、高排放的大戶。一直以來我國房地產(chǎn)業(yè)的科技含量低，主要靠投資來拉動經(jīng)濟的發(fā)展，低碳地產(chǎn)恰好是房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的一個契機。，去房地產(chǎn)化？就是中國經(jīng)濟發(fā)展不能僅靠房地產(chǎn)投資來拉動，而是發(fā)展低碳地產(chǎn)，通過使用低碳的建材、低碳的施工方式、低碳的裝修、家電等，促進房地產(chǎn)業(yè)本身的節(jié)能減排，還將帶動上下游幾十個相關(guān)產(chǎn)業(yè)加大節(jié)能減