第三章　國有土地上房屋征收制度與政策

第三章國有土地上房屋征收制度與政策（8~10分）第一節(jié)房屋征收概述一、房屋征收的限制條件征收只能是為了公共利益的需要；以房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格對被征收人的損失予以公平補償。二、房屋征收的前提條件（-）公共利益的界定（1）國防和外交的需要；（2）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（3）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（4）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（5）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要。三、征收與征用的異同（1）適用對象不同。征收的財產(chǎn)主要是不動產(chǎn),征用的財產(chǎn)既包括不動產(chǎn)也包括動產(chǎn)。（2）前提條件不同。征收是為了國防和外交以及由政府組織實施的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共事業(yè)、保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建等公共利益的需要,征用是因搶險、救災(zāi)等緊急需要。（3）所有權(quán)轉(zhuǎn)移不同。征收主要是所有權(quán)的改變，不存在返還的問題，通俗地說是“強買”；征用只是使用權(quán)的改變,被征用的財產(chǎn)使用后，應(yīng)返還被征用人，通俗地說是“強租”。（4）補償內(nèi)容不同?！段餀?quán)法》對征收規(guī)定了具體的補償辦法，這就是說任何征收都要給予補償，而且必須依法補償。征用在財產(chǎn)使用后首先應(yīng)及時返還被征用人。《物權(quán)法》只是規(guī)定應(yīng)當給予補償，補償辦法可以由雙方依據(jù)法律規(guī)定協(xié)商確定。第二節(jié)國有土地上房屋征收與補償一、國有土地上房屋征收的管理體制.房屋征收主體。市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。.房屋征收部門。是市、縣級人民政府確定的房屋征收部門。房屋征收部門組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。.房屋征收實施單位。房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位,承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作，并對其在委托范圍內(nèi)實施的房屋征收與補償行為負責監(jiān)督，對其行為后果承擔法律責任。房屋征收實施單位不得以營利為目的。二、國有土地上房屋征收的程序（一）擬定征收補償方案（二）組織有關(guān)部門論證（三）征求公眾意見對征收補償方案進行論證、修改后，市、縣級人民政府應(yīng)當予以公布，征求公眾意見，期限不得少于30Ho（四）房屋征收決定作出征收決定前，應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估;作出征收決定后應(yīng)當及時公告。公告應(yīng)當載明征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項。房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時收回。（五）與房屋征收相關(guān)的幾項工作.組織調(diào)查登記。在房屋征收決定前，應(yīng)調(diào)查登記被征收房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當在征收范圍內(nèi)向被征收人公布。.對未進行登記的建筑物先行調(diào)查、認定和處理。作出征收決定前，應(yīng)當組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。當事人對有關(guān)部門的認定和處理結(jié)果不服的，可以依法提起行政復(fù)議或者訴訟。（對違法建筑物的認定）.暫停辦理相關(guān)手續(xù)。在房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；否則不予補償。房屋征收部門應(yīng)當將暫停辦理事項書面通知有關(guān)部門。暫停期限最長不得超過1年。.作出房屋征收決定前，征收補償費用應(yīng)當足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。三、國有土地上房屋征收的補償（-）房屋征收補償?shù)膬?nèi)容（1）被征收房屋價值的補償。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。（2）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償。（3）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。（-）房屋征收補償?shù)姆绞椒课菡魇昭a償?shù)姆绞接胸泿叛a償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種,由被征收人選擇。（三）被征收房屋價值的評估房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定。協(xié)商不成，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定。（四）訂立補償協(xié)議或作出補償決定房屋征收部門與被征收人就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由市、縣級政府依法按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。（五）公布補償情況和審計結(jié)果第三節(jié)國有土地上房屋征收評估一、房屋征收中的評估工作房屋征收中應(yīng)由房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估、測算的內(nèi)容主要有：（1）被征收房屋的價值；（2）用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值；（3）被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。二、房屋征收評估機構(gòu)選定及委托L首先由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定;沒有協(xié)商或者經(jīng)協(xié)商達不成一致意見的，由房屋征收部門組織被征收人通過少數(shù)服從多數(shù)決定、隨機選定等方式確定,如進行搖號、抽簽等。.房地產(chǎn)估價機構(gòu)選定后，房屋征收部門作為委托人要在規(guī)定時間內(nèi)向其出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。.房屋征收評估報告必須由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字,并加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章。三、房屋征收評估原則和要求（一）房屋征收評估原則房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。（二）房屋征收評估基本事項.評估目的。被征收房屋價值評估目的：為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的：為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù),評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值。.評估時點確定。被征收房屋價值評估時點應(yīng)當為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當與被征收房屋價值評估時點一致。.評估對象界定。房屋征收部門應(yīng)做到以下幾點：一是在委托書和委托合同中明確評估對象范圍。二是提供征收范圍內(nèi)已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認定、處理結(jié)果情況。已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積,以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準；未經(jīng)登記的，應(yīng)當按市、縣級政府認定、處理結(jié)果評估。.評估價值內(nèi)涵。被征收房屋的價值包含被征收房屋及其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的價值。價值內(nèi)涵具體是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在不被征收的情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿交易的金額,但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。（三）實地查勘、評估方法和技術(shù)協(xié)調(diào)（1）實地查勘要求：房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當進行實地查勘,房屋征收部門和被征收人應(yīng)當協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘。房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕簽字或者蓋章的，應(yīng)當有房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系的第三人見證，并應(yīng)當在評估報告中說明有關(guān)情況。（2）評估方法選用：房屋征收評估應(yīng)當選用比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等方法中的一種或者多種。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的,應(yīng)當選比較法評估;被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟謔的,應(yīng)當選用收益法評估;被征收房屋是在建工程的,應(yīng)當選用假設(shè)開發(fā)法評估。（3）評估結(jié)果確定：選用多種方法評估時，應(yīng)對各種評估方法的測算結(jié)果進行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。房屋征收評估價格應(yīng)當以人民幣為計價的貨幣，精確到元。（4）技術(shù)協(xié)調(diào)要求：同一個房屋征收范圍內(nèi)的評估工作，原則上由一家估價機構(gòu)承擔。征收范圍較大的，可由兩家以上估價機構(gòu)共同承擔，并明確一家房地產(chǎn)估價機構(gòu)為牽頭單位。（四）評估結(jié)果和報告送達估價機構(gòu)應(yīng)當將分戶初步評估結(jié)果提交房屋征收部門，包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門向被征收人公示。公示期滿后，估價機構(gòu)應(yīng)向房屋征收部門提供整體評估報告和分戶評估報告，報告需要兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章。房屋征收部門應(yīng)向被征收人整分戶評估報告。四、房屋征收評估異議處理和爭議調(diào)處（-）房屋征收評估異議處理房屋征收當事人對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當自收到評估報告之日起10日內(nèi),向原房地產(chǎn)估價機構(gòu)書面申請復(fù)核評估。該估價機構(gòu)應(yīng)當自收到書面復(fù)核申請之日起10日內(nèi)進行復(fù)核。（二）房屋征收評估爭議調(diào)處被征收人或者房屋征收部門對估價機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。（不能直接申請鑒定）評估專家委員會應(yīng)當自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)進行審核，出具書面鑒定意見。對鑒定意見不服的，可以申請行政復(fù)議或行政訴訟。（三）評估專家委員會及其工作機制（1）省、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和設(shè)區(qū)城市的房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當成立房地產(chǎn)價格評估專家委員會。（2）評估專家委員會由房地產(chǎn)估價師以及價格、房地產(chǎn)、土地、城市規(guī)劃、法律等方面的專家組成。評估專家委員會對復(fù)核結(jié)果進行鑒定，選派成員組成專家組時，專家組成員應(yīng)為3人以上單數(shù),其中房地產(chǎn)估價師不得少于二分之一。五、房屋征收評估收費房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔,即房屋征收評估的費用由房屋征收部門承擔，鑒定費用由進行委托的房屋征收當事人承擔。但鑒定改變