物業(yè)管理診斷報告書

物業(yè)管理診斷報告書二〇〇九年四月十五日我中心物業(yè)專家對貴司五個物業(yè)項目的物業(yè)的基礎(chǔ)管理、治安管理、消防管理、車輛道路管理、客戶服務(wù)、外圍設(shè)備管理（不含設(shè)備房，設(shè)備房沒有進(jìn)到）、清潔管理以及綠化管理八個常規(guī)物業(yè)管理內(nèi)容進(jìn)行了仔細(xì)地考察，我中心此次物業(yè)考察診斷的重點為：“物業(yè)管理的痕跡”以及“管理是否形成閉環(huán)”兩個方面，對于硬件方面，考慮到地震影響等實際客觀因素，本次不予討論。對于管理中存在的優(yōu)點，從企業(yè)診斷的角度出發(fā)，本報告也不予于展示?，F(xiàn)僅將貴物業(yè)管理方面存在著的有待完善方面的問題診斷報告如下。

一、管理的執(zhí)行力存在著較大的差距

問題1：考察中辦公區(qū)的保安員不在崗位，人員來訪無詢問登記操作，然在門崗制度中有“對來訪人員詢問登記”之規(guī)定。

問題2：在小區(qū)服務(wù)中心，物業(yè)服務(wù)軟件建有，但操作使用的痕跡較少。

問題3：在上述服務(wù)中心的工作巡查記錄本上，有對小區(qū)當(dāng)日存在問題的描述，但現(xiàn)場沒有動作，沒有形成“發(fā)現(xiàn)問題-解決問題”的閉環(huán)。

分析：有程序文件，不是制度不健全，同時經(jīng)查人員有出勤，但沒有執(zhí)行。

結(jié)論：員工的執(zhí)行力存在著一定差距。

改進(jìn)方法：建議強化員工執(zhí)行力理念的培訓(xùn)。

二、物業(yè)管理服務(wù)人員的服務(wù)意識較差

問題４：小區(qū)停車場沒有考慮避雨通道。下雨車主如果沒帶雨傘避雨存行走在一定困難。

問題５：生產(chǎn)車間門崗保安在客戶來訪時，禮節(jié)禮貌做的較差，沒有先問候（或敬禮）再咨詢，而是直接詢問來客。

分析：在物業(yè)的三要素：“經(jīng)營、管理、服務(wù)”中，特色應(yīng)該是服務(wù)。管理是實現(xiàn)服務(wù)的手段。但服務(wù)特色不濃。

結(jié)論：缺乏服務(wù)特色，尤其是人性化服務(wù)特色。

改進(jìn)方法：加強禮儀禮貌的培訓(xùn)。

三、物業(yè)管理的硬件存在著一些需要完善的設(shè)計

問題６：小區(qū)的大門在條件允許下沒有實行人車分流設(shè)計，人車進(jìn)出走同一通道，存在一定安全隱患。

問題７：小區(qū)對面停車場在條件允許的前提下，不但沒有考慮車人分流。生活小區(qū)入口道路，車道沒有安裝減速墩，無法控制過速行駛車輛。

問題８：生活基地標(biāo)識牌做的很多，也比較全面，但有四個版本，沒有從企業(yè)CIS策劃的角度去設(shè)計。

分析：以上問題經(jīng)過考察有條件實施的，但沒有做，在前期物業(yè)配套設(shè)計方面欠考慮。

結(jié)論：在新小區(qū)的物業(yè)前期配套方面物業(yè)的早期介入不到位。改進(jìn)辦法：在新修小區(qū)時，物業(yè)應(yīng)從使用者的角度在規(guī)劃設(shè)計階段就介入，并對硬件設(shè)計給予合理化建議。

四、物業(yè)現(xiàn)場管理消防管理存在著隱患的問題

問題９：在生活區(qū)，推車式滅火器放置于大門側(cè)的臺階上，且前面有生活水管阻擋，操作起來不便。

問題１0：高層小區(qū)抽查了三個樓道，均未配置滅火器。

問題１１：小區(qū)停車場的滅火器管理的不到位。

分析：安全問題是物業(yè)管理第一要素，物業(yè)小區(qū)，人口密集的大型小區(qū)，人口密集且臨時居住小區(qū)，更有重視安全管理。

結(jié)論：安全管理存在一定問題，培訓(xùn)不到位。

改進(jìn)方法：強化安全管理意識和操作的培訓(xùn)。

五、物業(yè)現(xiàn)場管理設(shè)施設(shè)備管理存在著不到位的問題

問題１２：小區(qū)路邊一燈柱底下蓋板脫落，電線外露，兒童玩耍時存在安全隱患。

問題１３：小區(qū)過年拉的電線依然保持殘余部分。

問題１４：小區(qū)一化糞池蓋板較大松動。

分析：設(shè)施設(shè)備管理問題是物業(yè)管理重要要素，物業(yè)小區(qū)，人口密集的大型小區(qū)，人口密集且臨時居住小區(qū)，更有重視設(shè)施設(shè)備的管理。

結(jié)論：設(shè)施設(shè)備管理存在一定問題，培訓(xùn)不到位。

改進(jìn)方法：強化設(shè)施設(shè)備管理意識和操作的培訓(xùn)。

六、物業(yè)現(xiàn)場管理車輛道路管理存在著有待完善的問題

問題１５：小區(qū)停車場車輛進(jìn)出沒有實行刷卡進(jìn)出，來訪車輛登記等管理手段，存在一定的安全隱患。

問題１６：辦公區(qū)車輛停放無人引導(dǎo)。

問題１７：小區(qū)、辦公區(qū)停車場各類交通標(biāo)識不完善。

問題１８：來訪者車輛的停放方面沒有規(guī)范管理，隨意停放。

分析：車輛道路管理問題是物業(yè)管理重要要素，物業(yè)小區(qū)，人口密集的大型小區(qū)，人口密集且臨時居住小區(qū)，要重視車輛交通的管理。

結(jié)論：車輛道路管理存在一定問題，培訓(xùn)不到位。

改進(jìn)方法：強化車輛道路管理意識