xx地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃方案162

xx地產(chǎn)公司項(xiàng)目策劃報告xx房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)二零零五年三月目錄第一篇宏觀市場研究 3第二篇地段研究51第三篇：項(xiàng)目區(qū)域微觀房地產(chǎn)市場概況69第四篇：本項(xiàng)目競爭項(xiàng)目市場概況95第五篇：本項(xiàng)目產(chǎn)品定位方向131第六篇：公寓部分戶型產(chǎn)品規(guī)劃建議141第七篇：本項(xiàng)目營銷定位概況153第八篇：本項(xiàng)目銷售費(fèi)用預(yù)算197第九篇：本項(xiàng)目銷售定位概況200第十篇：項(xiàng)目營銷團(tuán)隊(duì)組織結(jié)構(gòu)203第十一篇：營銷節(jié)奏242附件一：客戶需求調(diào)查244附件二：營銷節(jié)奏248第一篇宏觀市場研究第一章北京市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展近年來，北京市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長，2002年國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到3212.7億元，較2001年增長10.2%，經(jīng)濟(jì)增長速度高于全國8%的水平。2003年全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值36億元，按可比價格計(jì)算，比2002年增長%，增幅比上年提高個百分點(diǎn)。雖然2003年國際政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境不是很穩(wěn)定，中國又經(jīng)歷“非典”的嚴(yán)峻考驗(yàn)，但2003年北京總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行并沒有因?yàn)椤癝ARS”等因素而受到較大的影響，整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展繼續(xù)保持了快速發(fā)展的態(tài)勢，為2004年北京的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定了良好的發(fā)展基礎(chǔ)。2004年北京市國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持了高速的增長，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）4億元，可比價格較2003年增長13.2％，經(jīng)濟(jì)增長速度高于全國整體9.5％的水平。數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計(jì)局經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新的快速增長階段在經(jīng)濟(jì)總量保持快速增長的同時，北京經(jīng)濟(jì)的人均指標(biāo)也大幅度提升，2002年北京市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到27746元，比2001年增長8.9%，按當(dāng)前匯率折算，約合3355美元。2003年北京戶籍人口數(shù)約為1149萬人，據(jù)此計(jì)算，則2003年北京人均國民生產(chǎn)總值達(dá)31613元人民幣，比2002年增長9.2%，按當(dāng)前匯率換算合3822美元。2004年北京國內(nèi)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)4283.3億元，戶籍人口數(shù)量約1163萬人，依此計(jì)算人均生產(chǎn)總值達(dá)36830元人民幣，比去年增長16.5%，按當(dāng)前匯率換算合4453美元。從國外的經(jīng)驗(yàn)來看，在人均GDP達(dá)到3000美元后，全社會往往會經(jīng)歷一個較長時間的高速增長期。如日本從1961到1973年保持了12年年均9.8%的高速增長；希臘從1961到1973年平均7.7%的增長速度保持了12年；韓國的高速增長也從1983年起持續(xù)了11年；而新加坡與香港的高速增長期則達(dá)33年之久。從國內(nèi)的實(shí)際情況來看，人均GDP先于北京達(dá)到3000美元的深圳（1996年）、上海（1997年）和廣州（1997年）在人均GDP達(dá)到3000美元GDP增速之后，雖然增長速度與國際經(jīng)驗(yàn)有所差異（增速減緩）——上海的增長速度從14%以上回落到10.5%左右，廣州從26.4%的最高增速回落到13%左右，深圳從36%回落到14%-16%之間。但是，即便是增速回落，超過10%以上的增長速度在全球經(jīng)濟(jì)低迷的背景下，仍屬于高速增長平臺。可見，目前北京所具有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢將繼續(xù)保持，尤其在未來幾年內(nèi)，在WTO和奧運(yùn)效應(yīng)的刺激之下，還將有一定程度的升溫趨勢。只要保證社會穩(wěn)定和政策的沿續(xù)，總體經(jīng)濟(jì)也將保持一個較長時期的高速增長。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)入富裕階段縱觀世界各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷程表明，在人們的溫飽需求得到滿足之后，會進(jìn)入以公共交通、廉價住房、郵電通信為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的小康階段；之后將以私人轎車、高級住宅為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的富裕階段；最后進(jìn)入服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)品需求高級化、豐富化為特點(diǎn)的高度富裕階段。根據(jù)國際糧農(nóng)組織按恩格爾系數(shù)劃分富裕程度的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在60%以上處于貧困狀態(tài)；恩格爾系數(shù)為50-59%為溫飽階段（1000美元以下）；恩格爾系數(shù)30-50%為小康階段（1001-4000美元），恩格爾系數(shù)20-30%為富裕階段（4001-10000美元）；恩格爾系數(shù)低于20%為高度富裕階段（10000美元以上）。自2002年，北京市按匯率計(jì)算的人均GDP約為3350美元，恩格爾系數(shù)為33.8%。2003年北京市人均GDP達(dá)到3822美元，恩格爾系數(shù)為31.7％，首次逼近富裕階段。2004年北京市恩格爾系數(shù)較2003年略有上升，為32.2％，增幅0.5％，亦接近富裕階段標(biāo)準(zhǔn)。按上述標(biāo)準(zhǔn)衡量，我市居民生活05年有望進(jìn)入富裕階段，消費(fèi)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步轉(zhuǎn)型，開始進(jìn)入以私人轎車和中高級住宅為主要特征的富裕階段。良好的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢也給北京的零售業(yè)發(fā)展提供了比較有利的經(jīng)濟(jì)條件。從下面近十年來北京社會消費(fèi)品零售總額的增長示意圖可以看出，北京的零售業(yè)在這十年中有了較大的發(fā)展，總銷售額增長了一倍多。數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計(jì)局當(dāng)然，消費(fèi)是收入的函數(shù)，收入的增加是消費(fèi)水平提高和消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化的前提，所以對居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)的分析，必須對居民收入水平進(jìn)行分析。20世紀(jì)90年代以來，北京居民的收入水平迅速提高，2001年，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入為11,577.78元，比1990年增長5.5倍，平均每年增長18.5%，扣除價格因素，實(shí)際增長1.3倍，年均增長8.0%。伴隨著收入水平的提高，城鄉(xiāng)居民各項(xiàng)支出全面增加，消費(fèi)性支出大幅度增長。2001年，北京城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民人均消費(fèi)性支出分別為8,922.72元和3,871元，比1990年增加4.3倍和3倍，扣除物價因素，實(shí)際增長96%和76%。2002年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12,463.92元，比上年增長13.5%，扣除價格因素，實(shí)際增長15.5%；全年人均消費(fèi)性支出為10,285.83元，比上年增長15.3%，扣除價格因素，實(shí)際增長17.4%。2003年，我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13,882.6元。2004年北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平達(dá)到15637.8元，較2003年增長12.6％，元，較2003年人均消費(fèi)元增長9.7％；其中居住性消費(fèi)元，較2003年居住性消費(fèi)元增長11.5％，占整體消費(fèi)比重8.73％，較2003年比重提高0.14％。顯然，高速增長的居民收入水平，成為推動消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的主要動力，而土地及利率政策的調(diào)整也并未對居住性消費(fèi)產(chǎn)生影響。此外，北京的消費(fèi)結(jié)構(gòu)已經(jīng)并將進(jìn)一步轉(zhuǎn)變和完善，社會消費(fèi)將會從注重量的滿足到追求質(zhì)的提高，從以衣食消費(fèi)為主的生存型到追求生活質(zhì)量的享受型、發(fā)展型。轎車、住宅等十萬元以上級的商品正在越來越成為北京居民關(guān)注的熱點(diǎn)，消費(fèi)突破了以滿足生理和安全需要為主的商品消費(fèi)范圍，逐步擴(kuò)大到娛樂、休閑、文化、教育、旅游、醫(yī)療保健、健身等方面。對這種消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的認(rèn)識和把握，對項(xiàng)目的開發(fā)和推廣具有重要意義，產(chǎn)品的打造進(jìn)入了比拼性價比的時代，因此后期產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和推廣要更加注重對于生活品位、居住檔次等高度出發(fā)，才能繼續(xù)在市場上占得先機(jī)。數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計(jì)局城市建設(shè)加速發(fā)展，房地產(chǎn)投資增長趨于穩(wěn)定北京城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及居民收入的持續(xù)增長，也促進(jìn)了北京市整體房地產(chǎn)市場的繁榮，包括專業(yè)房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。在這樣的經(jīng)濟(jì)背景下，近幾年北京的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，現(xiàn)在，房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為帶動全市投資增長的主要動力。據(jù)北京統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2003年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1,202.5億元，比上年增長21.5%，房地產(chǎn)投資占全社會投資的比重達(dá)到55.7%。2004年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資1473.3億元，較去年增長22.5％，其中住宅開發(fā)投資776.0億元，寫字樓開發(fā)投資187.9億元，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資94.8億元，分別較2003年增長22.6％、31.7％、54.6％。首先，從基建投資來看，近兩年基建投資在全社會固定資產(chǎn)投資中的比重在25%左右，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資項(xiàng)目較多，比如奧運(yùn)項(xiàng)目建設(shè)、振興現(xiàn)代制造業(yè)及統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展等新增投資項(xiàng)目和領(lǐng)域明顯增加，2004年起，奧運(yùn)場館設(shè)施已進(jìn)入全面建設(shè)階段，舉辦奧運(yùn)本身所需設(shè)施的核心投資將增大。同時，交通等基礎(chǔ)設(shè)施加大建設(shè)力度，包括奧運(yùn)地鐵支線在內(nèi)的幾條地鐵線路陸續(xù)開始建設(shè)，昂貴的成本將大大增加對建設(shè)資金的需求。因此，未來幾年基建投資仍將基本保持目前的增長速度。其次，房地產(chǎn)投資在北京投資中的比重一直比較大，今后隨著對房地產(chǎn)市場的規(guī)范、土地使用制度改革措施的出臺，以及利率匯率的進(jìn)一步調(diào)整，雖然從長期來看將有利于規(guī)范和理順房地產(chǎn)開放投資，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，但在短期內(nèi)將會抑制房地產(chǎn)投資的較快增長。另外，北京市土地資源管理機(jī)制的改變也會在一定程度上影響房地產(chǎn)投資的增長。面對中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勢增長，境外投資機(jī)構(gòu)對中國經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展持樂觀態(tài)度，認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)目前仍處于新的擴(kuò)張周期的早期階段，經(jīng)濟(jì)增長將持續(xù)加速，而由居民消費(fèi)拉動的國內(nèi)需求在推動經(jīng)濟(jì)增長中的作用將越來越重要。北京市人口發(fā)展變化未來幾年中，北京社會經(jīng)濟(jì)仍將處于快速發(fā)展時期，與之相應(yīng)的，北京市人口也在持續(xù)增長，城市的集聚效應(yīng)仍會保持一定慣性，將“不可避免地引起城市規(guī)模的繼續(xù)擴(kuò)大”。到2003年底，北京市常住人口已達(dá)1456萬人，其中戶籍人口1149萬人，居住半年以上的外來人口307萬人，占北京總常住人口的21%。截止2004年底，北京市常住人口達(dá)1493萬人，其中戶籍人口1163萬人，同比分別增長2.5％和1.2％。數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計(jì)局從北京市人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，北京市近幾年人口增長又呈上升趨勢，而造成北京市人口規(guī)模擴(kuò)大的主要原因是外來人口大幅增長。根據(jù)2001年全國市第五次人口普查的數(shù)據(jù)，北京市外來人口增加占總增加人口的70.4%。近幾年，外來人口向北京、上海等大型中心城市的聚集趨勢更是有增無減，因此，北京的外來人口正逐漸成為北京社會和經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中越來越重要的一部分，他們對于北京的房地產(chǎn)市場也漸漸帶來了越來越顯著的影響。來自于外省市的購買者占據(jù)了北京居住類物業(yè)成交客戶的五分之一還要多，而且這個比例還會隨著外來人口的增多繼續(xù)上升，可見外地客戶將對北京市房地產(chǎn)市場帶來較為深遠(yuǎn)的影響。因此，加強(qiáng)對外地客戶需求的研究，關(guān)注他們對于住宅產(chǎn)品的要求，將對項(xiàng)目的開發(fā)和推廣也會有非常實(shí)際的意義。第二章：2004年北京國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r一、綜合經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)總量：全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長。初步測算，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值4283.3億元，按可比價格計(jì)算，比上年增長13.2%，增幅提高2.5個百分點(diǎn)，為1995年以來最高增速。其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值102.9億元，增長1.9%，增幅下降1.4個百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1610.4億元，增長16.7%，增幅提高4.8個百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2570億元，增長11.6%，增幅提高1.3個百分點(diǎn)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重進(jìn)一步上升，二、三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到97.6%，比上年提高0.2個百分點(diǎn)，其中第二產(chǎn)業(yè)比重上升1.8個百分點(diǎn)。財政收支：地方財政收入增勢良好。全年完成地方財政收入744.5億元，比上年增長29.7%。其中，增值稅68.9億元，增長21.9%；營業(yè)稅333.2億元，增長26.3%；企業(yè)所得稅121.7億元，增長29.9%；個人所得稅73.3億元，增長28.2%。全年地方財政支出898.9億元，增長22.3%；地方財政支出剔除中央追加支出后，為862.6億元，增長23.4%。其中，基本建設(shè)支出72.9億元，增長1.3%；科教文衛(wèi)事業(yè)費(fèi)213.6億元，增長21.6%；農(nóng)林水支出33.2億元，增長26.8%；社會保障補(bǔ)助支出22.5億元，增長75.5%；城市維護(hù)費(fèi)40.1億元，增長11%。價格水平：價格總水平有所上漲。居民消費(fèi)價格指數(shù)為101%，高于上年0.8個百分點(diǎn)。其中，食品類價格上漲4.8%，影響總指數(shù)上升1.4個百分點(diǎn)；娛樂教育文化用品及服務(wù)類價格上漲1.5%，居住類價格上漲1.4%，煙酒及用品類價格上漲1.2%。除此以外，交通和通信類價格下降4.3%，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類價格下降3.1%，衣著類價格下降1.1%，醫(yī)療保健及個人用品類價格下降0.8%。生產(chǎn)領(lǐng)域價格漲幅較高。工業(yè)品出廠價格指數(shù)為103%，比上年提高1.5個百分點(diǎn)；其中生產(chǎn)資料價格上漲3.7%，生活資料價格上漲0.6%。原材料、燃料及動力購進(jìn)價格指數(shù)為114.2%，比上年提高9.5個百分點(diǎn)；其中黑色金屬材料類、農(nóng)副產(chǎn)品類、有色金屬材料和電線類、燃料動力類價格上漲幅度較大，分別為24.5%、22.3%、20.9%和20%。投資：投資增勢趨于平穩(wěn)。2004年年初，全市固定資產(chǎn)投資增速偏高，通過堅(jiān)決貫徹落實(shí)中央宏觀調(diào)控措施，投資增速逐步放緩。全年全社會固定資產(chǎn)投資2528.3億元，比上年增長17.2%，增幅下降1.7個百分點(diǎn)。其中，基本建設(shè)投資631.4億元，增長22.7%；更新改造投資175.3億元，下降18.9%；房地產(chǎn)開發(fā)投資1473.3億元，增長22.5%。投融資體制改革繼續(xù)深化。非國有單位投資成為帶動全市投資增長的主要力量。全年全社會非國有單位完成投資1773億元，增長26.3%，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到70.1%，比上年提高5個百分點(diǎn)。其中非國有內(nèi)資單位完成投資1369.7億元，增長22.5%，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為54.2%，比上年提高2.4個百分點(diǎn)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營市場全面開放。截止到2004年底，京承高速二期、盧溝橋污水處理廠、高安屯生活垃圾焚燒廠、亦莊路東新區(qū)燃?xì)獾?6個項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)市場化融資56億元。全年基礎(chǔ)設(shè)施投資447.4億元，比上年增長7.1%，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為17.7%。重大工程建設(shè)進(jìn)展順利。我市確定的66項(xiàng)重大工程累計(jì)完成投資724.8億元，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為28.7%。截止到年底，已有31個子項(xiàng)目交付使用。二、主要產(chǎn)業(yè)農(nóng)業(yè)：農(nóng)業(yè)生產(chǎn)保持穩(wěn)定。全年完成農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值254億元，比上年增長6.8%（按現(xiàn)價計(jì)算）。其中，種植業(yè)產(chǎn)值105.4億元，增長3%；養(yǎng)殖業(yè)產(chǎn)值148.6億元，增長9.6%。2004年以來，我市認(rèn)真貫徹中央一號文件，采取了一系列扶持農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的重要措施。全面取消農(nóng)業(yè)稅，減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)8000多萬元；對63.2萬戶種植小麥和玉米的農(nóng)戶實(shí)施直接補(bǔ)貼，兌付直補(bǔ)資金1.1億元。在這些政策措施的積極作用下，全市糧食生產(chǎn)扭轉(zhuǎn)了連續(xù)13年下滑的局面，出現(xiàn)恢復(fù)性增長。全年糧食播種面積231.7萬畝，比上年增長9.3%；糧食總產(chǎn)量70.2萬噸，增長20.9%。全年蔬菜產(chǎn)量489.2萬噸，下降7.2%；鮮蛋產(chǎn)量15.9萬噸，下降1.9%；肉類產(chǎn)量70.8萬噸，下降3.8%；牛奶產(chǎn)量70萬噸，增長10.7%；生豬出欄460.5萬頭，下降2%；家禽出欄17419.5萬只，下降7.7%。都市農(nóng)業(yè)取得成果。首次評定出30個市級觀光農(nóng)業(yè)示范園，觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目近2000項(xiàng)。新建120家標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)基地，累計(jì)達(dá)到800家，通過安全食品認(rèn)證達(dá)標(biāo)的生產(chǎn)單位超過60%。全市有235家綠色、安全農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心。工業(yè)：工業(yè)生產(chǎn)快速增長。全年完成工業(yè)增加值1290.2億元，比上年增長19.3%，增幅提高7.1個百分點(diǎn)。工業(yè)對全市經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為43.4%，提高10個百分點(diǎn)。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)（即全部國有工業(yè)企業(yè)及年產(chǎn)品銷售收入500萬元及以上的非國有工業(yè)企業(yè)）實(shí)現(xiàn)增加值1259.5億元，增長19.9%。其中，國有及國有控股企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值652.9億元，增長17%；外商及港澳臺企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值474.8億元，增長24.9%。增長結(jié)構(gòu)出現(xiàn)積極變化。在重點(diǎn)監(jiān)測的13個工業(yè)行業(yè)中，專用設(shè)備制造業(yè)、交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)、石油加工煉焦及核燃料制造業(yè)等7個行業(yè)增速在20%以上，形成了多點(diǎn)支撐的發(fā)展局面。其中，交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值123.1億元，比上年增長58.6%；占全市規(guī)模以上工業(yè)增加值的比重為9.8%，對規(guī)模以上工業(yè)增長的貢獻(xiàn)率為22.8%。全年汽車產(chǎn)量53.9萬輛，比上年增長55.2%；其中轎車產(chǎn)量18.2萬輛，增長1.5倍。高新技術(shù)產(chǎn)品制造業(yè)較快增長。全年高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值377.7億元，比上年增長17.7%（按現(xiàn)價計(jì)算），增幅提高10.6個百分點(diǎn)。其中電子與信息增長14%，生物醫(yī)藥增長18%，新材料增長40.2%，光機(jī)電一體化增長22.6%；占高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值的比重分別為64.7%、8.8%、10.7%和12.6%。程控交換機(jī)、移動電話機(jī)和微型電子計(jì)算機(jī)等主要高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)量分別比上年增長63.9%、16.5%和15.9%。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占全市規(guī)模以上工業(yè)增加值的比重為30%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益大幅提高。全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)169.3%，比上年提高18.4個百分點(diǎn)。實(shí)現(xiàn)利潤310.8億元，增長32%；利稅總額522.5億元，增長23.9%。建筑業(yè)：建筑業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長。全年建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值320.2億元，比上年增長6.2%。建筑業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到1505.8億元，增長15.2%；房屋施工面積13073.6萬平方米，增長7.5%；竣工面積4526.3萬平方米，增長0.9%。建筑企業(yè)效益有所提高。全年實(shí)現(xiàn)工程結(jié)算收入1542.5億元，增長16%；實(shí)現(xiàn)工程結(jié)算利潤131.5億元，增長16.4%。按施工產(chǎn)值計(jì)算，全員勞動生產(chǎn)率14.9萬元/人，增長14.6%。交通運(yùn)輸、倉儲和郵政業(yè)：全年交通運(yùn)輸、倉儲和郵政業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值144.9億元，比上年增長7%。貨物運(yùn)輸一升兩降。全年貨運(yùn)總量29988.5萬噸，比上年下降3%。其中，民用航空運(yùn)輸56.9萬噸，增長20.3%；公路運(yùn)輸27973萬噸，下降2.2%；鐵路運(yùn)輸（發(fā)送量）1958.6萬噸，下降13.5%。公路、鐵路、民航三種運(yùn)輸方式貨運(yùn)量比重分別為93.3%、6.5%和0.2%；與上年相比，公路貨運(yùn)比重上升0.8個百分點(diǎn)，鐵路貨運(yùn)比重下降0.8個百分點(diǎn)，民航貨運(yùn)比重基本持平。旅客運(yùn)輸全面增長。全年旅客運(yùn)輸量48681.5萬人，比上年增長48%。其中，公路運(yùn)輸41552萬人，增長52.3%；鐵路運(yùn)輸（發(fā)送量）5436.8萬人，增長24.9%；民用航空運(yùn)輸1692.7萬人，增長35.9%。公路、鐵路、民航三種運(yùn)輸方式客運(yùn)量比重分別為85.3%、11.2%和3.5%；與上年相比，公路客運(yùn)比重上升2.4個百分點(diǎn)，鐵路客運(yùn)比重下降2.1個百分點(diǎn)，民航客運(yùn)比重下降0.3個百分點(diǎn)。郵政業(yè)務(wù)基本穩(wěn)定。全年完成郵政業(yè)務(wù)總量31.1億元，與上年基本持平。全年訂銷報紙10.1億份，下降7.8%；訂銷雜志3881萬份，下降3.4%；收寄函件7.7億份，下降7.9%；收寄特快專遞1500萬件，增長26.2%。年末郵政儲蓄余額達(dá)到318.6億元，年凈增35.8億元。信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)：全年信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值317.8億元，比上年增長10.8%。信息傳輸業(yè)快速增長。全市固定電話用戶達(dá)847.4萬戶，比上年增長23.9%。局用交換機(jī)容量達(dá)1110萬門，增長11.9%。固定電話主線普及率達(dá)到57.5線/百人，增長21%。全市移動電話用戶達(dá)到1335.9萬戶，增長20.5%。移動電話普及率達(dá)到90.6部/百人，增長17.6%。批發(fā)零售業(yè)：全年批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值263.7億元，比上年增長6.8%。消費(fèi)品市場穩(wěn)中見旺。全年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額2191.8億元，增長14.4%。其中，吃類商品零售額610.8億元，增長22.7%；穿類商品零售額242.1億元，增長15%；用類商品零售額1224.6億元，增長8.2%。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)穩(wěn)步升級，汽車、家居、通訊類商品消費(fèi)快速增長。全年銷售機(jī)動車44.7萬輛，比上年增長9.8%。其中，新車30.4萬輛，增長3.9%；舊車14.3萬輛，增長24.8%。在限額以上商業(yè)企業(yè)零售額中，與住宅消費(fèi)相關(guān)的建筑及裝潢材料類商品零售額增長1倍，家具類商品零售額增長11.8%，家用電器和音像器材類商品零售額增長18.8%；通訊器材類商品零售額增長41%。新型業(yè)態(tài)進(jìn)一步發(fā)展。年末全市連鎖商業(yè)企業(yè)達(dá)到152個，實(shí)現(xiàn)零售額635.2億元，分別增長4.1%和32.6%。連鎖商業(yè)零售額占社會消費(fèi)品零售額的比重達(dá)到29%。商業(yè)布局逐步改善。年末，郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)連鎖超市、便利店達(dá)到443家，比上年末增長1.5倍。限額以上批發(fā)零售企業(yè)經(jīng)營狀況良好。全年實(shí)現(xiàn)銷售收入5028.8億元，比上年增長24%。其中，批發(fā)業(yè)4122.4億元，零售業(yè)906.3億元，分別增長30%和2.6%。全年實(shí)現(xiàn)利潤167.4億元，增長1.1倍；實(shí)現(xiàn)利稅218.8億元，增長70.5%。金融保險業(yè)：全年金融保險業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值598.6億元，比上年增長5.4%。信貸投放明顯收縮。根據(jù)宏觀調(diào)控的要求，金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格控制信貸規(guī)模。年末，全市中資金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)人民幣貸款余額12600.2億元，比年初增加1457億元，新增貸款比上年減少646.2億元。其中，短期貸款余額4721.6億元，比年初增加420.4億元，少增309.4億元；中長期貸款余額6414.7億元，比年初增加919.8億元，少增244.6億元；票據(jù)融資756.5億元，比年初減少11億元，少增161.1億元。中資金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額21625.9億元，比年初增加3327.4億元，多增398億元。其中企業(yè)存款余額12310.1億元，比年初增加2080.1億元，多增656.5億元；居民儲蓄存款余額6122.3億元，比年初增加828.8億元，少增75億元。保險市場平緩發(fā)展。年末，全市有各類保險公司30家，比上年增加10家；保險中介機(jī)構(gòu)184家，增加84家。全年保費(fèi)收入278.9億元，比上年下降1.3%。其中，財產(chǎn)險保費(fèi)收入65.9億元，增長26.9%；人身險保費(fèi)收入213億元，下降7.6%。全年各類保險賠款給付支出54.3億元，比上年增長13.1%；其中產(chǎn)、壽險分別為33.2億元和21.1億元，分別比上年增長22%和1.3%。資本市場穩(wěn)步發(fā)展。全年證券市場各類證券成交額18512.9億元，比上年下降20.8%；其中股票成交額7247.7億元，增長43.8%；國債成交額671.7億元，下降42.8%；基金成交額78.9億元，下降28.5%。年末上市企業(yè)（A股）達(dá)到82家；其中，當(dāng)年上市企業(yè)（A股）6家，籌集資金16.7億元。房地產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)保持較快發(fā)展。全年房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值228.4億元，比上年增長15.7%。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1473.3億元，比上年增長22.5%；商品房開復(fù)工面積9931.3萬平方米，增長9.5%；竣工面積3067萬平方米，增長18.2%。商品房市場需求活躍。全年商品房銷售面積2472萬平方米，增長30.4%；其中，商品住宅銷售面積2285.8萬平方米，增長29.1%。全年商品房銷售額1249.1億元，增長39.1%；其中商品住宅銷售額1085.1億元，增長37.5%。商品房價格有所上升。全年商品房平均售價為每平方米5053元，比上年提高316元；其中，商品住宅平均售價4747元，提高291元。存量房交易量進(jìn)一步擴(kuò)大。全年存量房成交面積708.3萬平方米，成交金額217.7億元，分別比上年增長81.6%和78.2%。旅游業(yè)：旅游市場恢復(fù)正常。全年接待海外游客315.5萬人次，比上年增長70.4%，比2002年增長1.6%。旅游外匯收入31.7億美元，增長66.8%。接待國內(nèi)旅游者1.2億人次，比上年增長36.8%；旅游收入1145億元，增長62.2%。年末，全市共有星級飯店613家，客房數(shù)達(dá)到9.1萬間?？头砍鲎饴?4.7%，比上年末上升13個百分點(diǎn)。

三、對外開放進(jìn)出口：對外貿(mào)易強(qiáng)勁增長。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)，全年進(jìn)出口總值946.6億美元，比上年增長38.2%。其中，出口205.7億美元，增長21.8%；進(jìn)口740.8億美元，增長43.5%。地方企業(yè)進(jìn)出口總值為280.7億美元，增長48.3%。其中，出口106.1億美元，增長44%；進(jìn)口174.6億美元，增長51%。出口產(chǎn)品結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。機(jī)電產(chǎn)品出口71.2億美元，增長46.9%；高新技術(shù)產(chǎn)品出口51.7億美元，增長51.7%；占地方出口的比重分別達(dá)到67.1%和48.8%，分別比上年提高1.3個和2.5個百分點(diǎn)。出口市場保持多元化。在主要出口市場中，對亞洲出口49.3億美元，增長51.7%；對歐洲出口30.4億美元，增長29.2%；對北美洲出口16.4億美元，增長42.2%?；A(chǔ)產(chǎn)品進(jìn)口大幅增加,在地方進(jìn)口商品中，礦物燃料、潤滑油及相關(guān)原料增長1.2倍，動植物油、脂及蠟增長1.1倍。經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作：對外經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作保持良好勢頭。全年新簽對外承包工程和勞務(wù)合作合同額8.1億美元，完成營業(yè)額6億美元，分別比上年增長68.8%和70.8%。年末在外人數(shù)2552人，比上年末增長22%。利用外資：外資流入繼續(xù)加快。全年新批外資項(xiàng)目1806項(xiàng)，比上年增長33%；合同外資金額62.6億美元，增長92%。實(shí)際利用外資30.8億美元，增長43%。從外資的產(chǎn)業(yè)投向看，主要集中在第三產(chǎn)業(yè)。全年第三產(chǎn)業(yè)吸收合同外資金額38.7億美元，占全市合同外資金額的比重為61.8%。投入較多的行業(yè)有租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)。其中，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)合同外資金額達(dá)到21.5億美元，增長1.7倍。年末，在京的跨國公司地區(qū)總部、投資性公司和研發(fā)中心分別達(dá)到7家、139家和189家。開發(fā)區(qū)：開發(fā)區(qū)建設(shè)和發(fā)展進(jìn)入新階段。年末，全市27個開發(fā)區(qū)累計(jì)入?yún)^(qū)企業(yè)29752家，其中投產(chǎn)企業(yè)24416家，分別比上年末增加5353家和4368家。全年各類開發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)總收入4876.2億元，比上年增長25%；實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值2796億元，增長37.2%（按現(xiàn)價計(jì)算）；實(shí)現(xiàn)利潤287.4億元，增長20.9%；應(yīng)繳稅金209億元，增長13.2%。中關(guān)村科技園區(qū)繼續(xù)保持快速發(fā)展。全年新認(rèn)定高新技術(shù)企業(yè)4268家，比上年增長3.1%。年末，高新技術(shù)企業(yè)總數(shù)達(dá)20364家，比上年末增長24.9%。全年實(shí)現(xiàn)總收入3625.2億元，比上年增長25.6%；實(shí)現(xiàn)增加值760.9億元，增長25.1%（按現(xiàn)價計(jì)算），占全市生產(chǎn)總值的比重為17.8%；實(shí)繳稅金133.6億元，增長11.2%。四、城市建設(shè)與管理危舊房改造和經(jīng)濟(jì)適用房：危舊房改造和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)。全年完成危舊房改造投資203.1億元，與上年基本持平；拆除房屋72萬平方米，下降61%，其中拆除危房29.9萬平方米，下降57.3%；動遷居民2.4萬戶，下降54.3%。全年經(jīng)濟(jì)適用房投資98億元，比上年增長6.3%；施工面積890萬平方米，竣工面積308.8萬平方米，分別下降1.4%和15%；銷售面積306.3萬平方米，下降4.3%；實(shí)現(xiàn)銷售額90.4億元，下降0.8%。城市交通：交通設(shè)施建設(shè)繼續(xù)加快。全年完成交通運(yùn)輸投資148.8億元，比上年增長15.2%，占城市基礎(chǔ)設(shè)施投資的比重達(dá)到33.3%。軌道交通項(xiàng)目進(jìn)展順利，地鐵四、五、十號線（含奧運(yùn)支線）全面開工，在建規(guī)模達(dá)到。公路建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn),全年新改建公路953公里；其中，在建高速公路100公里，六環(huán)路黃村至良鄉(xiāng)段24公里已建成通車。城市道路建設(shè)進(jìn)一步加強(qiáng)，首體南路、圓清路、五塔寺路、白云路、馬家堡西路等工程建成通車，道路通行能力不斷提高。6座交通樞紐建設(shè)按計(jì)劃進(jìn)行，其中，動物園交通樞紐已經(jīng)啟用，進(jìn)入試運(yùn)行階段；六里橋綜合客運(yùn)樞紐基本具備試運(yùn)營條件；馬駒橋一級貨運(yùn)樞紐年底已報竣工。城市公交體系逐步完善，服務(wù)效率進(jìn)一步提高。年末，全市公共電汽車（含小公共，下同）線路達(dá)到599條，公共電汽車運(yùn)營里程17206公里；軌道交通運(yùn)營里程達(dá)到114公里，與上年末持平。全市共有公共電汽車運(yùn)營車輛2萬輛,比上年增加1204輛；客運(yùn)出租車運(yùn)營車輛5.2萬輛，減少1.1萬輛。全年城市公共交通共運(yùn)送乘客51.2億人次（不含出租車），比上年增長17.9%；其中公共電汽車運(yùn)送乘客45.2億人次，增長16.6%；軌道交通運(yùn)送乘客6.1億人次，增長28.4%。全年出租汽車客運(yùn)量達(dá)到5.9億人次，比上年增長13.5%。年末全市汽車保有量187.1萬輛，比上年末增加19.4萬輛；其中轎車保有量109.6萬輛。私人汽車保有量達(dá)到129.8萬輛，比上年末增加18.2萬輛；其中轎車保有量80.3萬輛。公用事業(yè)：公用事業(yè)綜合服務(wù)水平不斷提高。全年自來水售水量6.3億立方米，比上年增長5.7%；其中生活用水5.4億立方米，增長8%。張坊、平谷、懷柔等應(yīng)急水源工程先后建成通水，為保證首都供水發(fā)揮了重要作用。在全國電力供應(yīng)普遍較為緊張的形勢下，我市通過采取一系列調(diào)配應(yīng)急措施，夏季用電高峰日均削減負(fù)荷約30萬千瓦，避免了大面積停電及非事故拉路。全年售電量451.7億千瓦時，比上年增長8.9%；其中，城鄉(xiāng)居民生活用電80.2億千瓦時，增長13.8%。全年煤氣銷售量達(dá)1.8億立方米，比上年下降23.1%；天然氣銷售量達(dá)23.3億立方米，增長22.3%；液化石油氣銷售量達(dá)12.6萬噸，下降13.7%。年末，全市燃?xì)饧彝ビ脩暨_(dá)到385.3萬戶，其中天然氣家庭用戶252.8萬戶，占全市家庭燃?xì)饪倯魯?shù)的65%，比上年提高2個百分點(diǎn)。城市熱力管網(wǎng)供熱面積達(dá)到8777萬平方米，比上年增長11.8%。五、社會事業(yè)科學(xué)技術(shù)：科技人員隊(duì)伍穩(wěn)步壯大，科技經(jīng)費(fèi)投入持續(xù)增加。年末，全市開展科技活動的單位4000家，擁有科技活動人員29萬人，其中科學(xué)家和工程師（指具有中高級技術(shù)職稱人員與無中高級技術(shù)職稱的大學(xué)本科及以上學(xué)歷人員）25萬人，占科技活動人員總數(shù)的86.2%。全市科技活動經(jīng)費(fèi)支出總額510億元，比上年增長10.6%，其中R&D（研究與試驗(yàn)發(fā)展）經(jīng)費(fèi)支出300億元，增長17.1%，R&D經(jīng)費(fèi)支出相當(dāng)于全市生產(chǎn)總值的7%?！吨嘘P(guān)村科技園區(qū)條例》、《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干規(guī)定》等一系列地方政策法規(guī)出臺，北京的創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)條件得到明顯改善。創(chuàng)業(yè)孵化體系建設(shè)成效顯著，年末，全市孵化器總數(shù)66家，入孵企業(yè)約2300家，總孵化面積80多萬平方米，建立大學(xué)科技園14家。創(chuàng)新服務(wù)體系初步建立。年末，全市共有科技中介機(jī)構(gòu)5000多家，相關(guān)行業(yè)協(xié)會150余家，各類專業(yè)服務(wù)中心500多家。專利成果喜人。全年申請專利18402件，比上年增長8.2%；授權(quán)專利9005件，增長9.2%。技術(shù)交易日趨活躍。全年成交技術(shù)合同35549項(xiàng)，合同成交總金額425億元，分別比上年增長10.5%和60.1%；其中技術(shù)交易額387.5億元，增長71%。北京產(chǎn)權(quán)交易所累計(jì)掛牌項(xiàng)目2976個，掛牌總金額300億元；其中高新技術(shù)項(xiàng)目成交749個，成交金額77.5億元。首都“二四八”重大創(chuàng)新工程繼續(xù)深化。一批重大科研項(xiàng)目如30米35kV/2kA高溫超導(dǎo)電纜研發(fā)及產(chǎn)業(yè)化示范、電動汽車的研制開發(fā)、官廳水庫流域水質(zhì)改善關(guān)鍵技術(shù)研究等取得重大進(jìn)展。教育：教育事業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。高等教育體系繼續(xù)完善。年末，全市共有普通高等院校77所，比上年增加4所；其中，本科院校27所。全年共招收本?？茖W(xué)生14.7萬人，增長2.7%；本?？圃谛Ｉ_(dá)到50萬人，增長9%；畢業(yè)學(xué)生9.96萬人，增長18.9%。全市共有48所普通高校和115個科研機(jī)構(gòu)培養(yǎng)研究生，全年招收研究生5.6萬人，增長17.9%；在學(xué)研究生達(dá)到14.4萬人，增長19.8%；畢業(yè)研究生2.95萬人，增長31.4%。建立北京地區(qū)高校畢業(yè)生就業(yè)工作聯(lián)席會制度，北京高校畢業(yè)生就業(yè)率達(dá)到89.43%。大學(xué)生公寓和高教園區(qū)建設(shè)步伐加快。60萬平方米大學(xué)生公寓竣工并交付使用。高中階段教育協(xié)調(diào)發(fā)展。普通高中招生9.4萬人，在校生27.5萬人。中等職業(yè)學(xué)校招生7.7萬人，在校生25.7萬人；其中，普通中專招生3.3萬人，職業(yè)高中招生2.6萬人，技工學(xué)校招生1.8萬人。基礎(chǔ)教育進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化。頒布實(shí)施《北京中小學(xué)辦學(xué)條件標(biāo)準(zhǔn)》，調(diào)整了137所規(guī)模小、辦學(xué)效益不高的中小學(xué)，其中小學(xué)112所，初中25所。農(nóng)村義務(wù)教育條件改善。全年市、區(qū)縣兩級投入6000多萬元，全面完成了半山區(qū)和農(nóng)村平原地區(qū)113所辦學(xué)困難學(xué)校的改造任務(wù)。在延慶等9個區(qū)縣投入5000多萬元建設(shè)教育骨干光纖網(wǎng)，建成600所校園網(wǎng)。為郊區(qū)200所中小學(xué)設(shè)立醫(yī)務(wù)室并配套相應(yīng)設(shè)備，提高了衛(wèi)生防病和健康教育的水平。全市普通小學(xué)1504所，在校生51.6萬人；初中422所，在校生38.7萬人。民辦教育健康發(fā)展。年末，全市共有79所民辦高校，在校學(xué)生22萬人；93所民辦普通中學(xué)，在校學(xué)生3.6萬人；12所民辦小學(xué)，在校學(xué)生0.5萬人。文化：文化事業(yè)欣欣向榮。演出市場碩果累累。大型京劇交響劇詩《梅蘭芳》、大型奇幻兒童劇《迷宮》、大型情景魔術(shù)晚會《魔法傳奇》、科普木偶劇《南極精靈》及評劇《劉巧兒新傳》等精品劇目都取得了良好的社會經(jīng)濟(jì)效益。全市共有各類電影放映單位172個，其中電影院62個；放映場次18萬場，觀眾達(dá)到814.4萬人次，票款收入1.85億元。繼續(xù)實(shí)施農(nóng)村電影“2131工程”（即到21世紀(jì)初實(shí)現(xiàn)每村每月放映一場電影），解決京郊農(nóng)民看電影難的問題，為農(nóng)村觀眾放映故事片5.3萬場次，觀眾達(dá)到1656.6萬人次。北京電視臺動畫頻道開播，電視節(jié)目達(dá)到10套。全市廣播電視綜合覆蓋率達(dá)99.5%，有線電視入戶率為62.1%。廣播電視“村村通”工程順利推進(jìn)。年內(nèi)實(shí)現(xiàn)了讓90個自然村的農(nóng)村居民看上電視的目標(biāo)。移動數(shù)字電視在公交系統(tǒng)試播成功，已有48條線路的1700輛公交車安裝了移動數(shù)字電視。出版發(fā)行業(yè)經(jīng)過改組改造，集約化程度不斷提高。北京市屬出版單位出版報紙51種，與上年持平；出版雜志168種，下降4.5%；出版圖書4713種，增長36.1%。共有17種出版物在國家各類大獎的評選中獲獎,其中圖書4種、期刊5種、電子出版物2種、音像制品5種。文物保護(hù)工作取得可喜成績?！叭宋膴W運(yùn)”文物保護(hù)計(jì)劃進(jìn)展順利，年內(nèi)安排項(xiàng)目30項(xiàng)，已全面啟動，其中16項(xiàng)已完工。自2003年開始，對全市6處世界文化遺產(chǎn)進(jìn)行全面修繕，并對其保護(hù)現(xiàn)狀和管理情況進(jìn)行了深入調(diào)研。積極做好城市建設(shè)中的文物保護(hù)工作，配合危舊房改造、城市重點(diǎn)整治工程、奧運(yùn)大型場館建設(shè)完成了相關(guān)文物保護(hù)和考古勘探發(fā)掘工作，并出土了一批珍貴文物。年末，全市擁有市級文物保護(hù)單位264處。全市境內(nèi)注冊登記的博物館達(dá)到127個，博物館館藏文物226萬件，固定展覽200多項(xiàng)，臨時推出展覽400多項(xiàng)，參觀人數(shù)達(dá)2500萬人次。衛(wèi)生：公共衛(wèi)生建設(shè)與疾病控制工作取得較好成效。截至年底，北京緊急醫(yī)療救援中心已成立，10個遠(yuǎn)郊區(qū)縣緊急醫(yī)療救援分中心全部建成，完成了32個遠(yuǎn)郊區(qū)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)急救點(diǎn)的建設(shè)，市疾病預(yù)防控制中心防病業(yè)務(wù)樓已動工建設(shè)。醫(yī)療機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)直報建設(shè)全面完成。針對“”非典疫情和禽流感疫情，迅速啟動相關(guān)預(yù)案并及時采取一系列措施，取得了防治疫情的決定性勝利。農(nóng)村衛(wèi)生保健不斷加強(qiáng)。全市農(nóng)村地區(qū)新型農(nóng)村合作醫(yī)療政策覆蓋率區(qū)縣級達(dá)到100%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)級達(dá)到87%，村級達(dá)到90%。全市共有230萬農(nóng)民參加了新型農(nóng)村合作醫(yī)療制度，參合率達(dá)到64%。13個郊區(qū)縣均已開始為就醫(yī)農(nóng)民實(shí)施報銷，年內(nèi)已為25萬人次提供報銷服務(wù)。農(nóng)村改水改廁取得新的進(jìn)展，全市完成農(nóng)村改水項(xiàng)目共計(jì)3661個，受益人口達(dá)到338.6萬人；改造農(nóng)村糞便無害化處理戶廁32533座。體育：擴(kuò)充全民健身設(shè)施，積極開展群眾體育活動。當(dāng)年配建1229個全民健身工程，總面積82.6萬平方米，總投資1.17億元，其中市體育彩票公益金投入達(dá)4200萬元。截至年底，全市所有街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和有條件的社區(qū)居委會、55%的行政村均配建了全民健身工程。全民健身晨、晚練輔導(dǎo)站累計(jì)4437個；年內(nèi)開展全市各類群眾體育活動共計(jì)3240項(xiàng)次，參加活動人數(shù)達(dá)到532.7萬人次。舉辦了國際長跑節(jié)、萬人太極拳表演、全國城市體育舞蹈公開賽、慶申奧成功長跑活動等；舉辦了第10屆全民健身周活動，吸引了206萬市民參與；舉辦全民健身大課堂近百場，萬余人受益。競技體育取得突破性進(jìn)展。全市共有專業(yè)體育運(yùn)動員近千人，共獲得國際和全國性比賽獎牌125枚，其中金牌49枚，銀牌45枚。在第28屆奧運(yùn)會上，我市運(yùn)動員獲得5枚金牌、1枚銀牌、1枚銅牌的優(yōu)異成績，其中金牌數(shù)位居各省市之首。六、人口、就業(yè)與保障、居民生活人口：‰‰‰，增加0.8個千分點(diǎn)。據(jù)公安部門統(tǒng)計(jì)，2004年末，全市戶籍人口1162.9萬人，比上年末增長1.2%。就業(yè)和社會保障：就業(yè)工作進(jìn)一步加強(qiáng)，就業(yè)形勢保持穩(wěn)定。年末實(shí)有城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員6.46萬人，比上年末減少0.5萬人；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率1.3%，下降0.13個百分點(diǎn)；全年安排17.43萬失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)就業(yè)，失業(yè)人員就業(yè)率達(dá)到68.64%，提高0.56個百分點(diǎn)。其中，“4050”失業(yè)人員再就業(yè)率為69.8%。農(nóng)村富余勞動力就業(yè)工作穩(wěn)步推進(jìn)。通過勞務(wù)輸出、技能培訓(xùn)等措施，5.5萬名農(nóng)村富余勞動力實(shí)現(xiàn)了就業(yè)。崗位開發(fā)工作成效顯著。全年共開發(fā)社區(qū)就業(yè)崗位14.32萬個，比上年增長7.27%，安置失業(yè)人員10.63萬人。全市社區(qū)公益性就業(yè)組織已發(fā)展到197家，累計(jì)安置就業(yè)特困人員1.3萬人。其中，當(dāng)年新增社區(qū)公益性就業(yè)組織47家，新安置就業(yè)特困人員4861人。社會保障體系建設(shè)積極推進(jìn)。各項(xiàng)基金擴(kuò)面征繳取得積極成效，參保人數(shù)不斷增加。全市養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷保險參保人數(shù)分別達(dá)到460萬人、484萬人、308萬人和259萬人，分別比上年凈增11.5萬人、47.9萬人、1.4萬人和16.1萬人。各項(xiàng)社會保險基金收繳率均達(dá)到98%以上。出臺了外地農(nóng)民工參加工傷保險和醫(yī)療保險辦法。大力推進(jìn)農(nóng)村養(yǎng)老保險制度改革，確立了個人帳戶與待遇調(diào)整機(jī)制相結(jié)合的制度模式以及個人繳費(fèi)、集體補(bǔ)助、政府補(bǔ)貼相結(jié)合的籌資方式，并在大興、通州進(jìn)行了試點(diǎn)，全市參加農(nóng)村養(yǎng)老保險人數(shù)達(dá)到36.8萬人。城市居民保障標(biāo)準(zhǔn)有所提高，失業(yè)保險金提高到347-446元，職工最低工資提高到545元，退休人員基本養(yǎng)老金最低標(biāo)準(zhǔn)提高到402-510元。全市共有16.1萬城鎮(zhèn)居民得到政府最低生活保障，比上年增加0.3萬人；享受農(nóng)村低保的農(nóng)民7.5萬人，比上年增加0.8萬人。社會福利事業(yè)不斷發(fā)展。全市各類收養(yǎng)性社會福利單位323家，床位2.9萬張，收養(yǎng)各類人員1.7萬人。城鎮(zhèn)建立各種社區(qū)服務(wù)設(shè)施0.2萬處，其中綜合性社區(qū)服務(wù)中心168個。全年銷售社會福利彩票15.5億元，直接接收社會捐贈款0.26億元。居民生活：城鄉(xiāng)居民收入較快增長。全年城市居民人均可支配收入15637.8元，比上年增長12.6%，扣除價格因素，實(shí)際增長11.5%。人均消費(fèi)支出為12200.4元，比上年增長9.7%，扣除價格因素，實(shí)際增長8.6%。由于糧油及相關(guān)副食品價格上漲，城市居民恩格爾系數(shù)為32.2%，比上年上升0.5個百分點(diǎn)。農(nóng)民人均純收入7172元，比上年增長10.4%，扣除價格因素，實(shí)際增長9.2%；其中，生產(chǎn)性收入6141元，增長11.2%。農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出4886元，比上年增長5%，扣除價格因素，實(shí)際增長3.9%。農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為32.6%，比上年上升0.9個百分點(diǎn)。居住環(huán)境有較大改善。全年竣工住宅2344萬平方米，增長12.6%。城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積有望達(dá)到19平方米，比上年增加。農(nóng)村居民人均生活用房面積，比上年增加0.3平方米。七、資源與環(huán)境土地資源：根據(jù)國務(wù)院和國家有關(guān)部門的要求，我市認(rèn)真開展了土地利用現(xiàn)狀和使用情況的調(diào)查、核查工作，開展了全市基本農(nóng)田的核查工作，基本查清了耕地和基本農(nóng)田情況、建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)用地和違法用地情況。根據(jù)核查結(jié)果，加大了基本農(nóng)田保護(hù)力度，全市自上而下簽定了基本農(nóng)田責(zé)任狀，350.4萬畝基本農(nóng)田全部落實(shí)到地塊，其中農(nóng)作物用地254.9萬畝?；就瓿闪酥卫碚D土地市場秩序的階段性工作任務(wù)。清理整頓各類開發(fā)區(qū)用地，全市470個開發(fā)區(qū)減少到28個，核減規(guī)劃面積46768公頃，核減率為53.4%；截止到年底，已退回土地，復(fù)耕土地。進(jìn)一步加大對土地違法問題的查處力度，依法處置閑置土地，查處違法土地行為2411件，責(zé)令退還土地，復(fù)耕土地，收回閑置土地。規(guī)范控制建設(shè)用地協(xié)議出讓范圍，全面推行經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓的招標(biāo)、拍賣、掛牌制度。全年全市征占地及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用項(xiàng)目用地，比上年增長12.1%。72宗經(jīng)營性項(xiàng)目土地使用權(quán)入市成交，成交土地面積，分別比上年增長46.7%和1倍。水資源：降水情況好于上年。全年降水539毫米，比上年增長19%，是多年平均降水量的92%。但水資源形勢仍然嚴(yán)峻。年末，全市平原區(qū)地下水平均埋深，比上年末下降，地下水儲量累計(jì)減少3.6億立方米。正式組建水務(wù)局，開始建立水資源統(tǒng)一管理體制。加強(qiáng)水資源的統(tǒng)一調(diào)度，采取嚴(yán)格措施對水資源進(jìn)行合理配置使用。全年向密云、官廳兩大水庫調(diào)水2.41億立方米，其中從外省調(diào)水9400萬立方米。在保障城鄉(xiāng)用水安全的前提下，密云水庫蓄水量達(dá)到8.5億立方米，比上年增加1.29億立方米；官廳水庫蓄水量2.3億立方米，增加1699萬立方米。南水北調(diào)北京段工程進(jìn)展順利，永定河倒虹吸主體工程建設(shè)基本完成。強(qiáng)化節(jié)水管理，全面建設(shè)節(jié)水型社會。制定了節(jié)約用水管理辦法和分階段工作方案。綜合水價由上年的4.01元提高到5.04元。全年農(nóng)業(yè)新增節(jié)水灌溉面積20萬畝；工業(yè)和生活完成節(jié)水技改措施51項(xiàng)。生態(tài)環(huán)境：城市環(huán)境綜合整治工作加強(qiáng)。全年拆除違法建設(shè)和臨時建筑75.3萬平方米，城市市容不斷改善。大氣污染防治工作繼續(xù)推進(jìn)?？刂拼髿馕廴镜谑A段措施繼續(xù)實(shí)施，嚴(yán)格控制燃煤污染排放，完成燃煤鍋爐改造1037臺，對重型汽油車和摩托車新車實(shí)行第二階段排放標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)機(jī)動車排放檢測監(jiān)管。全年空氣質(zhì)量達(dá)到二級和好于二級的天數(shù)為229天，比上年增加5天，占全年總天數(shù)的62.5%。水環(huán)境治理力度加大。開展了水源三、四廠防護(hù)區(qū)內(nèi)的污染源調(diào)查，加強(qiáng)了對密云、懷柔水庫的水質(zhì)保護(hù)；啟動了永定河、潮白河砂石坑生態(tài)恢復(fù)及整治工程。污水處理系統(tǒng)逐步完善。盧溝橋污水處理廠和清河污水處理廠二期建成，城近郊區(qū)污水處理廠達(dá)到8座，污水日處理能力達(dá)到188萬立方米/日。城近郊區(qū)污水處理率達(dá)到58%，比上年提高2個百分點(diǎn)。再生水利用取得新進(jìn)展，新建再生水利用管線，污水再生利用率達(dá)到25%。積極推動其他環(huán)境污染防治工作。完成五環(huán)路內(nèi)28個暴露垃圾堆的治理任務(wù)；全年清除各類施工渣土3259.5萬噸；全市第一個醫(yī)療廢棄物集中處理廠竣工。按照北京市生活垃圾治理白皮書確定的目標(biāo)和任務(wù)，城近郊區(qū)生活垃圾無害化處理率達(dá)到93.8%（按產(chǎn)生量計(jì)算），遠(yuǎn)郊區(qū)縣達(dá)到33%。完成首都機(jī)場及周邊地區(qū)噪聲功能區(qū)劃，對四環(huán)路兩側(cè)部分道路進(jìn)行了交通噪聲治理工程。綠化美化步伐加快。全年共完成綠化造林40.48萬畝，植樹4230萬株；全市林木覆蓋率達(dá)到49.5%，比上年提高2個百分點(diǎn)。三道綠色生態(tài)屏障建設(shè)取得新進(jìn)展。其中，綠化隔離地區(qū)新增綠化面積4.76萬畝，平原綠色生態(tài)屏障建設(shè)新增綠化面積4.02萬畝，山區(qū)綠色生態(tài)屏障建設(shè)新增綠化面積31.7萬畝。野生動物保護(hù)及自然保護(hù)區(qū)建設(shè)得到加強(qiáng)。啟動了密云水庫濕地、漢石橋濕地建設(shè)工作，保護(hù)區(qū)面積占全市總面積的8%。城市園林綠化水平進(jìn)一步提高。城市楔形綠地建設(shè)進(jìn)入前期準(zhǔn)備階段。城近郊區(qū)新增綠地面積848公頃，其中新增大型綠地20余處，共117公頃。城近郊區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到41.8%，比上年提高0.7個百分點(diǎn)。人均公共綠地面積達(dá)到10平方米，增加0.4平方米。附表：國民經(jīng)濟(jì)核算表項(xiàng)目單位2004年2004年為2003年（%）地區(qū)生產(chǎn)總值億元第一產(chǎn)業(yè)億元第二產(chǎn)業(yè)億元工業(yè)億元建筑業(yè)億元第三產(chǎn)業(yè)億元2570交通運(yùn)輸、倉儲郵政業(yè)億元107信息傳輸、計(jì)算機(jī)軟件業(yè)億元批發(fā)和零售業(yè)億元住宿和餐飲業(yè)億元金融、保險業(yè)億元房地產(chǎn)業(yè)億元其他服務(wù)業(yè)億元房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目單位2004年2003年2004年為2003年（%）房地產(chǎn)開發(fā)投資億元住宅億元776633辦公樓億元商業(yè)億元1本年購置土地面積萬平方米完成土地開發(fā)面積萬平方米商品房施工面積萬平方米住宅萬平方米商品房竣工面積萬平方米3067住宅萬平方米2344商品房銷售面積萬平方米2472住宅萬平方米1771.1商品房銷售額億元898住宅億元商品房空置面積萬平方米存量房成交面積萬平方米390存量房成交金額億元

項(xiàng)目單位2004年2003年2004年為2003年（%）危改完成投資額億元危改開復(fù)工面積萬平方米住宅萬平方米危改竣工面積萬平方米住宅萬平方米本年新開工房屋面積萬平方米拆除房屋萬平方米7239危房萬平方米70動遷居民戶2410252772安置居民戶4029262152經(jīng)濟(jì)適用房完成投資額億元98住宅億元經(jīng)濟(jì)適用房施工面積萬平方米890住宅萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積萬平方米85住宅萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房開工面積萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積萬平方米320城鎮(zhèn)居民家庭生活基本情況統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目單位2004年2004年為2003年（%）調(diào)查戶數(shù)戶2000平均每戶人口人人均可支配收入元/人人均消費(fèi)性支出元/人食品元/人居住元/人城市居民家庭恩格爾系數(shù)%各類消費(fèi)價格指數(shù)（單位：％）項(xiàng)目2004年2003年增減百分點(diǎn)居民消費(fèi)價格指數(shù)101服務(wù)項(xiàng)目價格指數(shù)食品居住商品零售價格指數(shù)1工業(yè)品出廠價格指數(shù)103原材料、燃料動力價格指數(shù)房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)房地產(chǎn)租賃價格指數(shù)房地產(chǎn)土地出讓價格指數(shù)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價格指數(shù)固定資產(chǎn)投資價格指數(shù)數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計(jì)局和國研網(wǎng)，北京市房管局綜合來看，與北京市整體經(jīng)濟(jì)增長相適應(yīng)，投資結(jié)構(gòu)趨于合理化，北京市房地產(chǎn)市場也進(jìn)入了一個良性的快速穩(wěn)定增長階段。房地產(chǎn)宏觀市場的良性發(fā)展，給本項(xiàng)目的開發(fā)和銷售，提供了較優(yōu)的背景環(huán)境，這無疑會對本項(xiàng)目以及項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展提供了持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展動力。第三章北京整體房地產(chǎn)市場分析在連續(xù)6年保持高速增長的發(fā)展態(tài)勢之下，2004年北京房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了包括土地政策、金融政策宏觀調(diào)整之后，仍然保持了良好的增長勢頭，供應(yīng)和需求持續(xù)穩(wěn)定增長，整體市場呈現(xiàn)出較為樂觀的發(fā)展態(tài)勢。從商品房的建設(shè)方面看，2004年全市商品房施工面積達(dá)9931.3萬平方米，竣工面積3067萬平方米，銷售2472萬平方米。數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計(jì)局一、2004年回顧1、市場運(yùn)行情況（1）：宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩2004年北京房地產(chǎn)市場開發(fā)投資保持了一定增長速度，但與2003年同期相比，除住宅投資增速有所上升外，其他領(lǐng)域增速都有不同程度的減低?？梢钥闯?，在宏觀調(diào)控作用下，北京市房地產(chǎn)市場投資增長速度已經(jīng)明顯放緩。投資結(jié)構(gòu)與2003年相比，也有較大變化，主要體現(xiàn)在商業(yè)投資速度有明顯上升，表明2004年成為商業(yè)地產(chǎn)繁華的一年，但過于盲目的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，在今年的銷售市場已體現(xiàn)出其消極因素的影響，2005年商業(yè)地產(chǎn)的放量會進(jìn)一步加劇商業(yè)地產(chǎn)的競爭強(qiáng)度。（2）：商品房空置面積減少，空置率明顯降低，銷售額持續(xù)增長在2004年銷售形勢一片大好的情況下，商品房空置率與2003年相比有明顯降低，許多滯銷多年的老盤銷售情況在2004年普遍得以改善，尤其是東部的高檔公寓，由于高檔公寓總量供給的減少，不少老盤銷售狀況都表現(xiàn)良好。2、市場供應(yīng)與銷售情況（1）：開發(fā)方向郊區(qū)化趨勢進(jìn)一步明顯。從新開盤的分布來看，五環(huán)外的供應(yīng)量占到了總體供應(yīng)量的51%，四五環(huán)間的供應(yīng)量為24%，三四環(huán)間為15%。從側(cè)面反映了土地市場的動向，就是政府在加大對別墅、公寓等高檔住宅項(xiàng)目開發(fā)的限制力度后，開發(fā)商紛紛將目光轉(zhuǎn)向郊區(qū)。遠(yuǎn)郊區(qū)的房地產(chǎn)市場異?；钴S，應(yīng)該是2004年的一大典型特征。(2)：供應(yīng)結(jié)構(gòu)傾向于中低檔次從新盤價格來看，2004年新盤銷售均價結(jié)構(gòu)與2003年相比，單價6000元／平方米以下的項(xiàng)目數(shù)量，占到總新盤數(shù)量的82%。(3)：新盤開盤價格普遍上漲2004年新開盤的住宅項(xiàng)目開盤均價比2003年同期同品質(zhì)項(xiàng)目有明顯提高，主要受到今年市場整體情況良好以及土地價格不斷攀升的影響。通州、昌平、大興等郊區(qū)縣漲幅明顯。3、銷售情況(需求的體現(xiàn))：(1)：在主觀上宏觀調(diào)控的影響下，市場供需狀況反映的客觀結(jié)果是，2004年北京房地產(chǎn)銷售市場上一片旺銷之聲。從總量上看：根據(jù)北京房管局的銷售報告統(tǒng)計(jì)，北京房地產(chǎn)市場成交面積為2472萬平米，超過2003年全年成交量萬平米的3%，總成交金額為億元，住宅部分成交價為元，分別比去年同期增長3%、%。2004年北京房地產(chǎn)預(yù)售市場整體呈現(xiàn)上升趨勢；過戶市場則在2004年出現(xiàn)一定幅度的回落，主要原因是今年經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)比例的下降導(dǎo)致。二、2005年預(yù)期1、市場供應(yīng)情況2005年供應(yīng)量將有所減弱，郊區(qū)縣集中供應(yīng)趨勢明顯。4號令和71號令的相繼出臺，使2004年的土地供應(yīng)明顯有減少趨勢。這種趨勢將一直持續(xù)下去。從2004年購置土地面積、完成土地開發(fā)投資、新開工面積等都出現(xiàn)了一定幅度的下降，表明目前的宏觀調(diào)控措施將對房地產(chǎn)開發(fā)有一定的滯后影響，減弱房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的后勁，將不利于2005年投資的增長，供應(yīng)量將有所減弱。此外，土地拍賣計(jì)劃不明確、拍賣制度不完善等情況導(dǎo)致此類土地供應(yīng)稀缺，土地購置價格提高，這些都導(dǎo)致2005年土地供應(yīng)量的減少。2、價格走勢整體趨勢看漲，不同區(qū)域增長幅度不同。對比2004年的銷售成交情況，我們可以看出2004年北京樓市發(fā)展的根本動力更多的是來自于市場的需求，而非單方面的市場供應(yīng)量的減少。目前，北京市房地產(chǎn)市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢，從而帶動銷售上升。形成這種態(tài)勢的原因主要有以下幾點(diǎn)：首先，北京城鎮(zhèn)化進(jìn)程逐漸加快，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將大大增加房地產(chǎn)市場需求；其次，居民對住房的消費(fèi)觀念在逐漸發(fā)生變化，也將有效增加市場需求。分析北京、上海等城市的房地產(chǎn)市場，可知近幾年消化的商品房中，升級改善居住條件性質(zhì)的住房需求比例越來越高。隨著居民消費(fèi)觀念的變化，尤其是房地產(chǎn)市場發(fā)展十幾年以來,換購住房在未來幾年還將繼續(xù)保持增長的勢頭；此外，拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場的整體需求。近幾年，北京市加大城市危舊住房改造力度，因拆遷而需新購住房的需求將保持穩(wěn)定的增長。因此，我們在對2005年的市場價格走勢作出預(yù)測前，最重要的是把握市場需求狀況是否會發(fā)生變化，其次是市場供應(yīng)情況的變化，以及土地成本等因素的影響。第一，市場需求方面：由于奧運(yùn)效應(yīng)和北京經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展，北京已經(jīng)不再是北京人的北京，而更加成為全國的北京，外地入京購房趨勢日益明顯。據(jù)北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2004年外省市個人購買占普通住宅全部銷售面積的四分之一，外籍人士在北京全年普通住宅投資達(dá)到11.67億元。而公寓和別墅的購買客戶中外地及外籍客戶所占比例達(dá)到45%。由于北京投資置業(yè)環(huán)境的改善、奧運(yùn)會效應(yīng)等原因，吸引了大批外地及外籍客戶在北京置業(yè)投資，從而很大程度拉動了北京住宅市場需求。第二，開發(fā)量及開發(fā)速度的放緩。將導(dǎo)致2005年房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)進(jìn)一步促使房價上漲第三，開發(fā)成本的增加。包括土地成本、建筑成本，資金成本。由于拿地的難度更大，有土地的開發(fā)商將一改以往的規(guī)模制勝的路線，而走精工路線，導(dǎo)致綜合成本加大。銀行利率提高，貸款難度加大，自有資本金提高，都將導(dǎo)致資金成本大幅度提高。第四，由于行業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)周期特點(diǎn)，房地產(chǎn)市場供給表現(xiàn)出很強(qiáng)的慣性。考慮到慣性因素的影響，我司認(rèn)為2005年北京樓市的價格(住宅市場)將依然延續(xù)2004年的形勢，呈現(xiàn)上升趨勢。三、近期房地產(chǎn)政策盤點(diǎn)1、“8.31”土地大限2004年3月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即“71號令”)，要求從2004年8月31日起，所有經(jīng)營性的土地一律都要公開競價出讓。以前盛行的以協(xié)議出讓經(jīng)營性土地的做法被正式叫停。文件還規(guī)定，8月31日2、經(jīng)濟(jì)適用房戴上“緊箍咒”2004年5月13日，我國第一部《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》正式出臺，經(jīng)濟(jì)適用住房面積嚴(yán)格控制在中小套型，中套面積在80平方米左右，小套面積在60平方米左右。2004年5月11日，北京市相關(guān)部門下發(fā)《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》。從2月20日起，購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭未住滿5年，不允許按市場價格出售。3、央行加息2004年10月29日，央行發(fā)布新政策，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率將上調(diào)0.27個百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的1.98%提高到2.25%，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.58%。4、物業(yè)明碼標(biāo)價2004年7月底，國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部下發(fā)通知，提出物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價。這一規(guī)定將自2004年10月1日起施行。規(guī)定要求，物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供服務(wù)，應(yīng)當(dāng)標(biāo)明服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價的內(nèi)容包括：物業(yè)管理企業(yè)名稱、收費(fèi)對象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時間、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價格管理形式、收費(fèi)依據(jù)、價格等。5、地產(chǎn)泡沫論再起2004年10月，摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠在各種場合一再指出，中國房地產(chǎn)存在嚴(yán)重泡沫，甚至斷言上海是這次經(jīng)濟(jì)泡沫的地震中心，這種危機(jī)將會在幾個月內(nèi)爆發(fā)，而不是一年之后。隨后建設(shè)部的一份研究報告對其進(jìn)行了反駁，該報告認(rèn)為在目前真實(shí)需求支撐的前提下，不能就此判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟(jì)”。此后，全國各地興起了規(guī)模宏大的地產(chǎn)泡沫論爭論。6、2005年央行再度出擊為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展，中國人民銀行決定，從2005年3月17日起，調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策：一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則。以5年期以上個人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率6.12%的0.9倍(即5.51%)，比現(xiàn)行優(yōu)惠利率5.31%高0.20個百分點(diǎn)。二是對房地產(chǎn)價格上漲過快城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%；具體調(diào)整的城市或地區(qū)，可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國家有關(guān)部門公布的各地房地產(chǎn)價格漲幅自行確定，不搞一刀切。從北京房地產(chǎn)整體市場發(fā)展情況，和近期房地產(chǎn)相關(guān)政策有關(guān)情況來看，北京房地產(chǎn)整體市場發(fā)展態(tài)勢良好，尤其是住宅市場持續(xù)活躍，供應(yīng)和需求均保持增長。此外，經(jīng)過多年發(fā)展，市場也逐步趨于規(guī)范，各項(xiàng)政策和法規(guī)的先后出臺，也將引領(lǐng)北京房地產(chǎn)市場更加健康理性的發(fā)展。整體結(jié)論：1、市場供應(yīng)：2004年，供需兩旺交投活躍；2005年，供應(yīng)放緩、郊區(qū)化趨勢進(jìn)一步顯現(xiàn)。城區(qū)新增項(xiàng)目競爭相對趨弱。2．需求走勢：2004年，銷售市場火爆；2005年繼續(xù)堅(jiān)挺。有利于房價的上升和開發(fā)收益的實(shí)現(xiàn)第二篇地段研究宏觀地段分析宏觀地段分析的核心工作目的是通過對本項(xiàng)目所在區(qū)域以及臨近的關(guān)系區(qū)域進(jìn)行分析，充分挖掘本項(xiàng)目的地段價值，并對后續(xù)的產(chǎn)品定位進(jìn)行指導(dǎo)。宏觀地段分析工作采取的工作方法是首先對項(xiàng)目所在區(qū)域以及臨近的關(guān)系區(qū)域進(jìn)行單獨(dú)分析，找到這些區(qū)域單獨(dú)的突出特性和最大價值。再對這些區(qū)域進(jìn)行綜合交叉分析，研究它們之間的相互關(guān)系，尋找這些區(qū)域價值的合力與交疊價值，規(guī)避互斥的價值關(guān)系。本項(xiàng)目所在區(qū)域與周邊關(guān)系密切區(qū)域本項(xiàng)目位于中央學(xué)院區(qū)板塊，屬于北京西部各板塊中的東端，與西部的部分板塊發(fā)生關(guān)系。從城市地理關(guān)系角度，我司認(rèn)為本項(xiàng)目所在的地段，受到了中關(guān)村金融走廊板塊的直接影響和中關(guān)村核心區(qū)板塊的輻射影響以及學(xué)院區(qū)居住板塊的影響。中關(guān)村金融走廊區(qū)域的核心特點(diǎn)中關(guān)村金融走廊的規(guī)劃金融走廊東起學(xué)院路，西至萬泉河，自東向西沿北土城西路、知春路、海淀南路展開，全長約4公里，向路南北兩側(cè)延伸200米。金融走廊分別與蘇州街、中關(guān)村大街、科學(xué)院南路、清華南路相交，形成十字路口，四條主干道把金融走廊分割成四塊，分別承擔(dān)金融走廊不同功能。蘇州街沿線是辦公、商住集中的地段，金融走廊的西端將成為中介機(jī)構(gòu)的聚集地段；中關(guān)村大街路口現(xiàn)已形成較為完善的配套產(chǎn)業(yè)，為金融走廊提供餐飲配套、休閑聚會等服務(wù)；科學(xué)院南路路口可利用用地相對比較集中的優(yōu)勢，來集中建設(shè)金融走廊上的形象物業(yè)，成為金融走廊的亮點(diǎn)地塊；清華南路路口向兩側(cè)延伸道路比較通暢，南北分別與三環(huán)路、四環(huán)路直接聯(lián)通，交通便利，成為出入金融走廊的主要交通要道。中關(guān)村金融走廊的建設(shè)狀況"金融走廊"預(yù)計(jì)在4年內(nèi)會發(fā)展成為擁有60～100家金融服務(wù)機(jī)構(gòu)的"金融走廊"，資金盤將會達(dá)到上千億元。"金融走廊"概念的提出就是為了更好地給中關(guān)村高新技術(shù)企業(yè)提供服務(wù)與支持。金融走廊由銀行、證券、保險、擔(dān)保、律師、評估所等金融機(jī)構(gòu)組成。經(jīng)過兩年的建設(shè)，金融走廊初具規(guī)模，已有32家金融機(jī)構(gòu)入駐，其中包含保險機(jī)構(gòu)兩家，證券機(jī)構(gòu)5家，銀行24家，其中支行14家，并有兩家自助銀行，分理處和儲蓄所4家。金融機(jī)構(gòu)分布在金融走廊上，三年后入駐金融走廊的金融機(jī)構(gòu)將翻一番。3、金融走廊建成后四大特征：（1）高科技與財富對接金融將與IT產(chǎn)業(yè)互動：IT業(yè)為金融業(yè)提供投資機(jī)會，金融業(yè)回饋給IT產(chǎn)業(yè)資本上的支持，最終雙贏。（2）中介機(jī)構(gòu)集聚一堂銀行、保險、證券機(jī)構(gòu)特別是風(fēng)險投資機(jī)構(gòu)在未來的金融走廊集聚，使得中介機(jī)構(gòu)有巨大的市場空間。（3）街區(qū)形象與眾不同經(jīng)整合和新建的建筑將構(gòu)成富貴的建筑群落，呈現(xiàn)豪華王者之氣。整個街區(qū)從道路、綠化、戶外廣告、路口形象等具有統(tǒng)一風(fēng)格，交通順暢，車位充足。（4）保安功能配套到位各家金融機(jī)構(gòu)電子眼、24小時監(jiān)控、保安等構(gòu)筑第一道防線，金融單位直通110報警，固定警力及機(jī)動警力，各單位聯(lián)防等構(gòu)筑第二道防線。運(yùn)鈔車直接?？孔约议T口，降低搬運(yùn)風(fēng)險。4、中關(guān)村金融走廊區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目狀況該區(qū)域的項(xiàng)目多為高檔寫字樓，另有一些酒店，住宅項(xiàng)目非常少，銀行、證券、保險、擔(dān)保、律師、評估所等金融機(jī)構(gòu)眾多，商業(yè)配套齊全，商務(wù)氛圍明顯。目前區(qū)域內(nèi)的寫字樓售價12000－16000元/平米，租金3.8－6元/平米·日。主要代表項(xiàng)目有國恒基業(yè)大廈、豪景大廈、學(xué)院國際大廈、盈都大廈、錦秋知春、銀網(wǎng)中心、新中關(guān)、遠(yuǎn)中悅?cè)R國際酒店公寓等等。中關(guān)村金融走廊區(qū)域內(nèi)的客群狀況本區(qū)域的功能定位決定了區(qū)域內(nèi)的物業(yè)類型是以寫字樓、酒店為主的商業(yè)項(xiàng)目，所以也就決定了區(qū)域內(nèi)的主要目標(biāo)客戶群是以公司為主，另外也吸引了一些投資型客戶。區(qū)域內(nèi)的公司多以IT技術(shù)、IT貿(mào)易、會計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、咨詢公司等中小型公司，同時由于區(qū)域的功能定位也吸引了眾多的銀行、保險、證券、擔(dān)保、評估等金融機(jī)構(gòu)的客戶。中關(guān)村核心區(qū)板塊核心特點(diǎn)中關(guān)村核心區(qū)的發(fā)展過程1988年5月，中國第一個國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)——北京市新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)試驗(yàn)區(qū)在“中關(guān)村電子一條街”的基礎(chǔ)上建立。1999年6月，國務(wù)院批復(fù)加快建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)，并要求積極推進(jìn)以軟件產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)和信息制造業(yè)為代表的特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展，力爭在十年左右把中關(guān)村建設(shè)成世界一流的科技園區(qū)。2000年，中關(guān)村頒布實(shí)施了《中關(guān)村科技園區(qū)條例》，該《條例》至少在10個方面有重大突破或填補(bǔ)了我國目前現(xiàn)行法律方面的空白。經(jīng)過二十多年的發(fā)展，中關(guān)村在IT、生物醫(yī)藥、電子技術(shù)等多個行業(yè)的研究、生產(chǎn)都位居全國之首，是名副其實(shí)成為了我國科技發(fā)展的核心。中關(guān)村核心區(qū)的現(xiàn)狀經(jīng)過了二十多年的發(fā)展，目前中關(guān)村已成為中國境內(nèi)最大的電腦設(shè)備集散地，同時在IT、生物醫(yī)藥、電子設(shè)備等領(lǐng)域的研究領(lǐng)先水平。目前中關(guān)村核心區(qū)內(nèi)寫字樓林立，商業(yè)配套完備，特別占地51.4公頃，并已初具規(guī)模的高科技商務(wù)中心區(qū)——中關(guān)村廣場的建設(shè)和投入使用，更加標(biāo)準(zhǔn)著中關(guān)村核心區(qū)的高科技商務(wù)貿(mào)易中心的地位的形成。隨著各項(xiàng)商業(yè)設(shè)施的投入使用，區(qū)域內(nèi)辦公人口明顯增加，同時交通設(shè)施方面發(fā)展相對滯后，造成了區(qū)域內(nèi)交通壓力激增，交通擁堵嚴(yán)重。中關(guān)村核心區(qū)的規(guī)劃中關(guān)村核心區(qū)住宅稀缺，帶動輻射區(qū)域置業(yè)投資升溫。中關(guān)村核心區(qū)由中關(guān)村廣場（即中關(guān)村西區(qū)）、中科院、清華科技園、北大科技園四部分構(gòu)成。大學(xué)科技園和科研院所占到了核心區(qū)規(guī)劃總面積的一半以上；中關(guān)村廣場總占地面積51．4公頃，規(guī)劃中總建筑面積100萬平方米，規(guī)劃建設(shè)成北京的高科技商務(wù)中心區(qū)。中關(guān)村核心區(qū)的物業(yè)狀況由于中關(guān)村核心區(qū)原則上不再審批新的住宅項(xiàng)目，直接帶動該區(qū)域的商業(yè)類物業(yè)的發(fā)展。區(qū)域內(nèi)物業(yè)目前主要已寫字樓和酒店為主，規(guī)劃檔次非常高，售價除投資1＋1大廈的12000元/平米外，其余基本在15000元/平米以上，主要有企圖ATT中心、盈科資訊中心、理想國際大廈、中關(guān)村金融中心、中國電子大廈、投資1＋1大廈、銀谷大廈等等。由于其售價明顯偏高，而且中關(guān)村廣場內(nèi)寫字樓集中放量，導(dǎo)致供給大于需求，寫字樓的空置量明顯高于其他區(qū)域，租金價格也是持續(xù)走低。中關(guān)村核心區(qū)的客群狀況本區(qū)域的物業(yè)類型決定了區(qū)域內(nèi)的主要目標(biāo)客戶群是以公司為主，另外一些商鋪項(xiàng)目和酒店式公寓也吸引了一些投資型客戶。區(qū)域內(nèi)的公司多以IT技術(shù)、IT貿(mào)易為主，又由于中關(guān)村廣場的整體定位，也吸引了眾多國際跨國公司將辦事處、駐華總部或分公司設(shè)立于此，而且目標(biāo)客戶多以租賃辦公為主，購買較少。四、亞奧板塊為了加強(qiáng)對本項(xiàng)目以及區(qū)域的更深刻理解和認(rèn)識，我司還針對臨近的亞奧板塊進(jìn)行了一定分析研究。隨著奧運(yùn)場館總體規(guī)劃的逐步實(shí)施，亞奧商圈在北京市的地位已經(jīng)日趨重要，但由于其仍處于發(fā)展初期，帝胄之尊尚未形成。亞奧商圈的范圍

從嚴(yán)格意義上講，現(xiàn)在亞奧商圈并未真正形成。在奧運(yùn)村建設(shè)完畢之前，亞奧商圈仍舊主要依托于亞運(yùn)村地區(qū)的商業(yè)環(huán)境。所以，亞運(yùn)村雖然不是亞奧商圈的全部，但卻是他的起點(diǎn)與依托。根據(jù)奧運(yùn)規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的集中分布，可以將亞奧商圈輪廓定義為：北四環(huán)以北、五環(huán)以南、京昌路以東、京承路以西的范圍。在地理位置上屬于本項(xiàng)目所在區(qū)域周邊板塊。目前亞奧板塊的核心區(qū)仍為安立路附近亞運(yùn)村段，主要包括：亞運(yùn)村、安慧里、安慧北里、慧忠里、慧忠北里等居住小區(qū)和周邊的商業(yè)配套。2、亞奧板塊的發(fā)展現(xiàn)狀（1）、現(xiàn)狀交通問題嚴(yán)重亞運(yùn)村地區(qū)有五條主要交通干道：四環(huán)路、安立路、北苑路、北辰東路、大屯路。安立路是亞運(yùn)村的核心腹地，是亞運(yùn)商圈的依托，但安立路的擁堵卻是有名的。安立路上緊鄰的大屯等三個路口都有交通轉(zhuǎn)向限制，而且常常成為主要的交通擁堵點(diǎn)。本還算寬闊的安立路到了與科薈路的交叉口卻突然變窄幾近中斷，大部分車輛不得不由大屯路口右轉(zhuǎn)繞行北苑路，而南部安慧橋也常常成為安立路的瓶頸。

主要承擔(dān)與亞北地區(qū)聯(lián)絡(luò)的北苑路，交通條件不容樂觀，其南端靠近四環(huán)路附近的路面很窄，車輛只能繞行安立路，而北部的立水橋更是障礙。

位于安立路西側(cè)的北辰東路主要用于緩解安立路的交通壓力，但此路與北辰路一樣屬于"斷頭路"，嚴(yán)重影響交通。而一向被看作四環(huán)"輔路"的大屯路隨著亞運(yùn)村核心區(qū)的北移也逐漸擁堵起來。

路網(wǎng)設(shè)施不甚完善僅是交通問題的一個方面，而運(yùn)載能力尤其是公共交通承載能力的不足也是此地不容忽視的一個缺點(diǎn)。奧運(yùn)交通的規(guī)劃將令此地交通大為改觀。沿北苑路而行的地鐵5號線將緩解安立路的交通重壓，而城鐵的開通也已經(jīng)緩解了亞奧地區(qū)的部分壓力。奧運(yùn)規(guī)劃中北辰路的打通、沿中軸路而行的地鐵奧運(yùn)支線、從火器營橫穿而來與奧運(yùn)支線交叉于熊貓環(huán)島的地鐵十號線都將改善奧運(yùn)村地區(qū)的交通問題。（2）、商業(yè)未成規(guī)模，整體氛圍尚待改善亞運(yùn)村地區(qū)的商業(yè)環(huán)境目前還沒有真正成熟起來，商業(yè)配套設(shè)施不完善，商業(yè)氛圍不夠。餐飲業(yè)在亞運(yùn)村地區(qū)可謂一枝獨(dú)秀，不僅餐館林立而且各家門前車水馬龍，生意火爆?；壑衣?、安慧北路、北苑路口至安立路北四環(huán)路段和慧忠北里華匯金潤酒店附近是亞運(yùn)村的飲食街，但大餐館數(shù)量較少，主要是小規(guī)模經(jīng)營。百貨業(yè)的繁榮程度是一個商圈人氣、商氣的重要指標(biāo)，而亞運(yùn)村地區(qū)只有北辰購物中心和陽光廣場飄亮購物中心兩家比較上檔次，北部的華匯商廈雖然規(guī)模不小但檔次明顯不夠，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)規(guī)模決定了商業(yè)氛圍不足。與大型商業(yè)機(jī)構(gòu)的相對匱乏相比，亞運(yùn)村地區(qū)的社區(qū)商業(yè)可謂欣欣向榮。小商店、菜市場、便利店、洗衣店、美容美發(fā)店及餐館等小型商業(yè)應(yīng)有盡有。這些社區(qū)小商業(yè)充分滿足了此地居民的日常生活，但規(guī)模與檔次顯然與亞奧商圈在城市定位中的整體形象難以合拍。商住公寓及酒店是亞運(yùn)村地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ奈飿I(yè)。目前這一地區(qū)有五洲大酒店、名人國際大酒店、北京國際會議中心、凱迪克大酒店、金海馬大酒店、華匯金潤酒店等。該區(qū)域酒店雖然已經(jīng)不少，但相對于今后幾年的需求來說，仍舊不足。由于該區(qū)域短期內(nèi)商業(yè)配套難以提高到一個很理想的水平，因而