權(quán)責(zé)一致原則在物業(yè)公司安全保障義務(wù)認(rèn)定中的運(yùn)用

權(quán)責(zé)一致原則在物業(yè)公司安全保障義務(wù)認(rèn)定中的運(yùn)用

隨著居住區(qū)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)也取得了很大進(jìn)步。同時(shí)，存在許多關(guān)于業(yè)主和房地產(chǎn)公司之間安全保障義務(wù)的糾紛，引起了社會(huì)的關(guān)注。全國(guó)各地法院已經(jīng)處理了多起這樣的糾紛。在理論和實(shí)踐中,住宅小區(qū)內(nèi)的保安問題存在較大的分歧,是一個(gè)急需得到解決的問題。本文試圖以權(quán)責(zé)一致原則為基礎(chǔ)來探討物業(yè)公司的安全保障義務(wù),期望能為司法實(shí)踐提供一些幫助。所謂權(quán)責(zé)一致,就是權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任的大體一致,即某一主體不能權(quán)利很少而義務(wù)、責(zé)任很重,也不能是權(quán)利很大而義務(wù)、責(zé)任很少,造成權(quán)利與義務(wù)、責(zé)任的明顯失衡。當(dāng)然合同的一方當(dāng)事人自愿承擔(dān)較重的義務(wù)、責(zé)任,只要不存在導(dǎo)致合同無效、可撤銷的情形,法律是允許的。一、房地產(chǎn)公司安全保障義務(wù)的隨機(jī)性和真實(shí)性(一)權(quán)利人及其家屬對(duì)業(yè)主的安全保障義務(wù)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi),物業(yè)公司對(duì)于業(yè)主的人身安全、財(cái)產(chǎn)安全是否有安全保障義務(wù),說到底是一個(gè)利益衡量的問題。對(duì)于小區(qū)內(nèi)的業(yè)主來說,當(dāng)然希望居住在一個(gè)舒適、安全的物業(yè)環(huán)境當(dāng)中,希望物業(yè)公司承擔(dān)安全保障的義務(wù),而且安全越有保障越好,一旦發(fā)生第三人侵害業(yè)主權(quán)利的事件,物業(yè)公司能夠承擔(dān)賠償責(zé)任。對(duì)于物業(yè)公司來講,承擔(dān)安全保障義務(wù)意味著一旦發(fā)生第三人侵害業(yè)主權(quán)利的事件往往要面對(duì)業(yè)主的巨額索賠,因而當(dāng)然是最好在第三人侵害業(yè)主權(quán)利的時(shí)候不承擔(dān)賠償責(zé)任。而對(duì)于整個(gè)社會(huì)來講,住宅小區(qū)內(nèi)的安全是整個(gè)社會(huì)穩(wěn)定與和諧的一個(gè)重要組成部分。因此物業(yè)公司承不承擔(dān)安全保障義務(wù),承擔(dān)多重的安全保障義務(wù)以及責(zé)任范圍有多大,就涉及到物業(yè)公司與業(yè)主之間的利益沖突與協(xié)調(diào),涉及到社會(huì)的穩(wěn)定與和諧。分配安全保障義務(wù)的基礎(chǔ)在于利益的衡平,最終達(dá)到權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任的大體對(duì)等,也就是權(quán)責(zé)一致。從應(yīng)然性方面來講,是否應(yīng)當(dāng)賦予物業(yè)公司一定的的安全保障義務(wù)呢?有觀點(diǎn)認(rèn)為物業(yè)公司對(duì)業(yè)主承擔(dān)安全保障義務(wù)是危險(xiǎn)控制理論的要求、是收益與風(fēng)險(xiǎn)相一致的原理的要求、是經(jīng)濟(jì)結(jié)論與比較分析的要求、是實(shí)質(zhì)平等理念的要求。也有觀點(diǎn)認(rèn)為,設(shè)立物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的安全保障義務(wù)符合現(xiàn)代民商法的基本精神、符合國(guó)際潮流、是民法誠(chéng)信原則的進(jìn)一步發(fā)展、是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的需要。筆者認(rèn)為,從應(yīng)然性方面來講,物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)對(duì)于業(yè)主承擔(dān)一定的安全保障義務(wù)。人身、財(cái)產(chǎn)安全是一個(gè)人極其重要的權(quán)益,是人在社會(huì)上生存的基本需求,約翰·斯圖亞特·密爾認(rèn)為:“沒有人可以沒有它;正是依靠著它,我們才能免受罪惡侵害。所有的利益都依賴著它,除已經(jīng)過去的時(shí)間之外,如果下一瞬間我們可能會(huì)被剝奪所有,那么即使只有瞬間的滿足對(duì)我們來說也是值得的。”一般來講,權(quán)利人應(yīng)對(duì)自身的人身、財(cái)產(chǎn)安全負(fù)責(zé),應(yīng)采取必要的措施保護(hù)自己的人身、財(cái)產(chǎn)安全,應(yīng)對(duì)自身的人身、財(cái)產(chǎn)安全保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。但是第三人的侵害具有不確定性,完全依靠權(quán)利人自身來完成保護(hù)其人身、財(cái)產(chǎn)安全具有不現(xiàn)實(shí)性,因此人身、財(cái)產(chǎn)安全的保護(hù)在整個(gè)社會(huì)生活中來講是一個(gè)系統(tǒng)工程,涉及到社會(huì)的方方面面。有的時(shí)候權(quán)利人以外的人或者組織對(duì)于權(quán)利人的人身、財(cái)產(chǎn)安全也負(fù)有一定的安全保障義務(wù),當(dāng)然這必須有法律的規(guī)定、當(dāng)事人之間的約定或者符合民法的基本原則,同時(shí)不能通過不當(dāng)損害一方的利益來保護(hù)另一方的利益,雙方的利益必須達(dá)到一種適當(dāng)?shù)钠胶?實(shí)現(xiàn)權(quán)責(zé)一致。對(duì)于物業(yè)公司和業(yè)主來講,物業(yè)公司根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)活動(dòng),物業(yè)公司屬于一個(gè)公司,比起單個(gè)的業(yè)主來講其具有更強(qiáng)大、便利的控制危害發(fā)生的能力。對(duì)于小區(qū)內(nèi)可能發(fā)生的第三人侵害業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)利的案件,物業(yè)公司能夠通過采取一些安全保障措施起到一定的預(yù)防作用,例如,在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)進(jìn)行巡邏、設(shè)立門崗對(duì)進(jìn)出人員進(jìn)行登記或者觀察、在小區(qū)內(nèi)設(shè)置監(jiān)控設(shè)施并負(fù)責(zé)其運(yùn)行等。比起一個(gè)個(gè)業(yè)主自身采取嚴(yán)密的保護(hù)措施,物業(yè)公司采取的安全保障措施更加方便有效,也更加經(jīng)濟(jì)。同時(shí)從業(yè)主訂立物業(yè)服務(wù)合同的目的來講,他們當(dāng)然希望能夠生活在一個(gè)物業(yè)服務(wù)良好、秩序良好的小區(qū)環(huán)境內(nèi),會(huì)有誰希望生活在一個(gè)需要隨時(shí)擔(dān)心自身安全的小區(qū)內(nèi)呢?因此,賦予物業(yè)公司安全保障義務(wù)既有利于防止危害的發(fā)生,有能夠符合廣大業(yè)主訂立物業(yè)服務(wù)合同的心理預(yù)期,有利于社區(qū)的穩(wěn)定和諧。但是賦予物業(yè)公司安全保障義務(wù),對(duì)于業(yè)主的利益是提供了適當(dāng)?shù)谋Ｕ?對(duì)于物業(yè)公司是否責(zé)任過重,不當(dāng)損害了其利益呢?筆者認(rèn)為,一定的秩序是物業(yè)公司開展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的前提,如果小區(qū)時(shí)不時(shí)發(fā)生第三人侵權(quán)事件,誰還愿意生活中這樣的小區(qū)內(nèi)?那么物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)又怎么能夠順利開展?同時(shí)物業(yè)公司屬于盈利性質(zhì)的企業(yè),其可以通過收取與其保安服務(wù)相適應(yīng)的保安費(fèi)來支出付保安活動(dòng)和保安設(shè)施的成本并獲取一定的盈利。因此,物業(yè)公司負(fù)有一定的安全保障服務(wù)并不會(huì)導(dǎo)致物業(yè)公司和業(yè)主之間的利益失衡。(二)違反安全保障義務(wù)的責(zé)任在我國(guó)目前有一部專門規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)的行政法規(guī)《物業(yè)管理?xiàng)l例》。該條例第46條規(guī)定:“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止,并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。”第47條規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí),應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告,協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的,應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí),應(yīng)當(dāng)履行職責(zé),不得侵害公民的合法權(quán)益?！庇纱丝梢?《物業(yè)管理?xiàng)l例》賦予了物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主的安全保障義務(wù)。對(duì)于違反安全保障義務(wù)的責(zé)任問題,《物業(yè)管理?xiàng)l例》第36條第2款規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”應(yīng)當(dāng)說物業(yè)公司必須承擔(dān)一定的安全保障義務(wù)是有法律上的依據(jù)的。除了《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定外,最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定:“從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或者其他社會(huì)活動(dòng)的自然人、法人、其他組織,未盡合理限度內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身損害,賠償權(quán)利人求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的,人民法院應(yīng)予支持。因第三人侵權(quán)導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果發(fā)生的,由實(shí)施侵權(quán)行為的第三人承擔(dān)賠償責(zé)任。安全保障義務(wù)人由過錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)在其能夠防止或者制止損害的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任。安全保障義務(wù)人承擔(dān)責(zé)任后,可以向第三人追償。賠償權(quán)利人起訴安全保障義務(wù)人的,應(yīng)當(dāng)將第三人作為共同被告,但第三人不能確定的除外?！睂?duì)于這一條規(guī)定是否適用于物業(yè)公司,理論上存在分歧。有觀點(diǎn)認(rèn)為,這一司法解釋不適用于物業(yè)公司,“《解釋》第6條規(guī)定‘經(jīng)營(yíng)者或其他社會(huì)活動(dòng)者’負(fù)有侵權(quán)法上的安全保障義務(wù),并沒有明確列舉物業(yè)管理公司屬于‘經(jīng)營(yíng)者’這一主體范圍,我認(rèn)為,也不應(yīng)將物業(yè)管理公司納人到對(duì)‘其他社會(huì)活動(dòng)者’的解釋中去,因?yàn)樗鼈冇兄举|(zhì)的區(qū)別?！庇杏^點(diǎn)認(rèn)為,這一司法解釋適用于物業(yè)公司。筆者認(rèn)為,這一司法解釋也適用于物業(yè)公司安全保障義務(wù)的履行。首先,物業(yè)公司以盈利為目的,其當(dāng)然屬于經(jīng)營(yíng)者的范疇,其從事的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)屬于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。其次,《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定物業(yè)公司要“協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作”,即對(duì)業(yè)主具有一定的安全保障義務(wù)。第三,物業(yè)公司還可能與業(yè)主約定一定的安全保障義務(wù)。因此,物業(yè)公司未盡到安全保障義務(wù),導(dǎo)致業(yè)主人身損害的,當(dāng)然可以適用這一司法解釋。最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》只是規(guī)定人身損害問題,對(duì)于財(cái)產(chǎn)損害中有關(guān)安全保障義務(wù)的問題沒有涉及。筆者認(rèn)為,安全保障義務(wù)具有對(duì)人身的安全保障義務(wù),也有對(duì)財(cái)產(chǎn)的安全保障義務(wù),這兩種類型的安全保障義務(wù)的性質(zhì)是一樣的,未盡安全保障義務(wù)承擔(dān)的責(zé)任性質(zhì)也應(yīng)該是一樣的。二、房地產(chǎn)公司安全保障的限制和責(zé)任范圍的確定(一)“有特殊關(guān)系的情形”的救濟(jì)就物業(yè)服務(wù)合同的簽訂來說,是業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人為業(yè)主和物業(yè)公司,那么物業(yè)公司的安全保障義務(wù)的對(duì)象是否僅限于業(yè)主呢?對(duì)此,有觀點(diǎn)認(rèn)為,“物業(yè)管理合同是一種附保護(hù)第三人利益的合同。首先,業(yè)主的配偶、子女、父母、近親屬等與物業(yè)管理公司的債務(wù)履行關(guān)系重大,物業(yè)管理公司的違約將直接使其受到損害;其次,業(yè)主與配偶、子女等有特殊照顧義務(wù);最后,依社會(huì)一般見解,物業(yè)管理公司應(yīng)知道自己不適當(dāng)履行合同義務(wù)會(huì)給業(yè)主及其家屬帶來損害。因此物業(yè)管理公司除對(duì)業(yè)主負(fù)有合同義務(wù)外,還對(duì)與業(yè)主有特殊關(guān)系的第三人負(fù)有照顧、保護(hù)、通知等附隨義務(wù),物業(yè)管理公司違反此項(xiàng)義務(wù)時(shí),就該特定范圍的人所受損害,也應(yīng)依照合同法的原則負(fù)損害賠償責(zé)任?！薄拔飿I(yè)管理法律關(guān)系的權(quán)力主體范圍應(yīng)當(dāng)及于業(yè)主的同住配偶、子女、父母、朋友、雇傭任何近親屬等,這些與業(yè)主具有人格法上特殊關(guān)系的人,至于是否‘同住’,應(yīng)當(dāng)由原告舉證?！蔽飿I(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人雖然是業(yè)主和物業(yè)公司,但是,即使沒有物業(yè)服務(wù)合同的明確約定,物業(yè)公司提供的全體業(yè)主都享有的安全保障服務(wù)的對(duì)象不僅限于作為物業(yè)服務(wù)合同的一方當(dāng)事人的業(yè)主,凡是實(shí)際合法居住在業(yè)主物業(yè)內(nèi)的人都享有物業(yè)公司提供的全體業(yè)主都享有的安全保障服務(wù)。(1)業(yè)主本人居住首先,在社會(huì)生活中業(yè)主跟父母、子女等一起居住是一件很正常的事情,在訂立物業(yè)服務(wù)合同時(shí),業(yè)主與物業(yè)公司雙方并不會(huì)約定每一戶的居住人只能是業(yè)主,物業(yè)公司在訂立物業(yè)服務(wù)合同時(shí)對(duì)于每一戶可能不止業(yè)主本人居住也是明知的,沒有哪一個(gè)物業(yè)公司會(huì)認(rèn)為業(yè)主的房屋絕對(duì)只有業(yè)主本人居住;其次,更為重要的是實(shí)踐中物業(yè)公司的保安費(fèi)按照戶或者建筑面積計(jì)算的,物業(yè)公司并不是根據(jù)人數(shù)的多少來確定保安成本,進(jìn)而確定保安費(fèi)水平的,確定保安費(fèi)的依據(jù)一般有小區(qū)的建筑面積、小區(qū)的出入口的數(shù)量等,所以將業(yè)主的同住人也納入物業(yè)公司的安全保障義務(wù)的對(duì)象范圍,并不會(huì)導(dǎo)致物業(yè)公司一方權(quán)責(zé)不一致,導(dǎo)致物業(yè)公司的利益不當(dāng)受損。(2)業(yè)主和物業(yè)使用人之間的安全保障義務(wù)實(shí)踐中業(yè)主可能將房屋出租或者借用給他人使用,此時(shí)他人成為實(shí)際的物業(yè)使用人,那么此時(shí)的物業(yè)使用人是否是物業(yè)公司安全保障義務(wù)的對(duì)象呢?《物業(yè)管理?xiàng)l例》第48條規(guī)定:“物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定,但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定,有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任?！币簿褪钦f對(duì)于物業(yè)公司的安全保障服務(wù),業(yè)主完全可以通過與物業(yè)使用人的約定而由物業(yè)使用人享受,也即此時(shí)物業(yè)公司的安全保障義務(wù)的對(duì)象及于物業(yè)使用人。在實(shí)踐中,在業(yè)主與物業(yè)使用人之間可能并不會(huì)簽訂有關(guān)物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)的書面約定,多數(shù)是一種默示的約定,也就是以事實(shí)行為達(dá)成了約定,即物業(yè)使用人在實(shí)際享受物業(yè)管理中的權(quán)利以及承擔(dān)義務(wù),而業(yè)主對(duì)于物業(yè)使用人事實(shí)上在享受物業(yè)管理中的權(quán)利以及承擔(dān)義務(wù)沒有提出反對(duì)意見,當(dāng)然專屬于業(yè)主所有的權(quán)利義務(wù)以及根據(jù)社會(huì)習(xí)慣應(yīng)當(dāng)明示約定的權(quán)利義務(wù)除外。就受物業(yè)公司安全保障的權(quán)利而言,除了業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同之外另外與物業(yè)公司約定的特定的安全保障義務(wù),全體業(yè)主共同享有的安全保障權(quán)利就可以通過默示的約定由物業(yè)使用人實(shí)際享有。首先,在社會(huì)實(shí)踐當(dāng)中,業(yè)主與物業(yè)使用人之間常常沒有明示約定物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù),但是物業(yè)費(fèi)按時(shí)由業(yè)主或者物業(yè)使用人交給物業(yè)公司,可以說這已經(jīng)成了一種社會(huì)習(xí)慣。例如,業(yè)主將房屋出租給他人,一般業(yè)主和承租人會(huì)約定物業(yè)費(fèi)由誰支付,但除此之外不會(huì)具體約定承租人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)。如果認(rèn)為物業(yè)使用人沒有享受物業(yè)公司的服務(wù)的權(quán)利,業(yè)主又沒有實(shí)際居住在物業(yè)內(nèi),享受不到物業(yè)公司的服務(wù),這樣一來就造成了交了物業(yè)費(fèi)卻沒有任何人享受物業(yè)服務(wù)權(quán)利的不合理的情況。其次,物業(yè)公司的安全保障服務(wù)不會(huì)因?yàn)閷?shí)際享受人的變更或者增減而發(fā)生變化。在小區(qū)的整體環(huán)境確定之后,物業(yè)公司的安全保障服務(wù)的成本以及工作量并不會(huì)隨小區(qū)內(nèi)實(shí)際居住人員的變化而發(fā)生變化。第三,物業(yè)公司在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)就能預(yù)見到服務(wù)對(duì)象有一定的不確定性,物業(yè)公司能預(yù)見到業(yè)主可能出租房屋,而承租人具體數(shù)量也有一定的不確定性,不可能事先明確固定。所以在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)已經(jīng)考慮到了服務(wù)對(duì)象數(shù)量的一定浮動(dòng)性,物業(yè)服務(wù)費(fèi)對(duì)此也應(yīng)該時(shí)有所考慮的,不可能只是預(yù)設(shè)每套產(chǎn)權(quán)房?jī)?nèi)只有業(yè)主本人生活。因此,允許業(yè)主默示物業(yè)使用人享有安全保障權(quán)利不會(huì)導(dǎo)致物業(yè)公司利益的不當(dāng)損害。筆者認(rèn)為,只要實(shí)際居住在業(yè)主物業(yè)內(nèi)的人都享有獲得物業(yè)公司提供的全體業(yè)主都享有的安全保障服務(wù)的權(quán)利,即物業(yè)公司對(duì)全體業(yè)主都承擔(dān)的安全保障義務(wù)的對(duì)象范圍及于實(shí)際居住在業(yè)主物業(yè)內(nèi)的人。是否實(shí)際居住需要主張權(quán)利的一方舉證證明。對(duì)于個(gè)別業(yè)主與物業(yè)公司特別約定的安全保障義務(wù),其對(duì)象范圍不能一概認(rèn)為及于實(shí)際居住在業(yè)主物業(yè)內(nèi)的人,這種特別約定的安全保障義務(wù)對(duì)象的范圍必須嚴(yán)格按照合同約定來確定,凡是合同沒有明確規(guī)定納入安全保障范圍的人都不是這種特別約定的安全保障義務(wù)的對(duì)象。因?yàn)?這種安全保障義務(wù)是個(gè)別業(yè)主根據(jù)特殊需要與物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同外另外約定的服務(wù)項(xiàng)目,在約定時(shí)是針對(duì)個(gè)別業(yè)主的特殊情況而訂立的,其對(duì)象非常特定,人數(shù)的多少完全能夠影響到收取的費(fèi)用的多少,將這種業(yè)務(wù)的對(duì)象擴(kuò)展到合同約定對(duì)象之外將導(dǎo)致物業(yè)公司利益不當(dāng)受損,違反權(quán)責(zé)一致原則。另外,必須明確一點(diǎn),由于《物業(yè)管理?xiàng)l例》第47條強(qiáng)制規(guī)規(guī)定物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好安全防范工作,發(fā)生安全事故時(shí),在采取應(yīng)急措施的同時(shí),應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告,協(xié)助做好救助工作。因此物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有第三人侵犯他人人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)利的時(shí)候,都具有“采取應(yīng)急措施,及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告,協(xié)助做好救助工作”的義務(wù)。這一義務(wù)的對(duì)象及于出現(xiàn)于物業(yè)區(qū)域內(nèi)的任何人。(二)安全設(shè)施的內(nèi)容、責(zé)任范圍和責(zé)任執(zhí)行方法1.明確安全保障義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和方法上文已經(jīng)論證了物業(yè)公司具有安全保障義務(wù),那么安全保障義務(wù)的具體內(nèi)容是什么呢?筆者認(rèn)為權(quán)責(zé)一致原則是法律中的一項(xiàng)重要原則,也是確定物業(yè)公司安全保障義務(wù)的一項(xiàng)原則。《物業(yè)管理?xiàng)l例》基于權(quán)責(zé)一致原則規(guī)定了法定的安全保障義務(wù);業(yè)主與物業(yè)公司之間基于意思自治原則,通過協(xié)商合理平衡他們之間的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任,達(dá)到權(quán)責(zé)大體一致,可以約定安全保障義務(wù);如果物業(yè)公司收取了相關(guān)安全保障費(fèi)用,但與業(yè)主沒有約定安全保障義務(wù)或者約定不明,法官可以根據(jù)權(quán)責(zé)一致原則合理確定安全保障義務(wù)的具體內(nèi)容。也就是說物業(yè)公司具有的安全保障義務(wù)可以分為三種層次:法定的最低限度的安全保障義務(wù)、合同約定的安全保障義務(wù)、根據(jù)權(quán)責(zé)一致原則確定的安全保障義務(wù)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第46條、47條規(guī)定的安全保障義務(wù)是最低限度的安全保障義務(wù),這是一種強(qiáng)制性義務(wù),任何物業(yè)公司都必須履行。這一最低限度的安全保障義務(wù)的具體內(nèi)容是什么呢?參考中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)制定的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》最低的等級(jí)三級(jí)標(biāo)準(zhǔn),以及上海市物價(jià)局、上海市房屋土地資源管理局制定的《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》最低等級(jí)一級(jí)的標(biāo)準(zhǔn),筆者認(rèn)為這一層次的安全保障義務(wù)應(yīng)當(dāng)做到:小區(qū)出入口有人24小時(shí)值勤;小區(qū)內(nèi)有人不定時(shí)巡邏;收費(fèi)管理的車庫出入口有人24小時(shí)值勤,有人定期巡邏;物業(yè)公司人員在小區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)可疑人員時(shí),能采取詢問等合理的預(yù)防措施,對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案,事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門,并協(xié)助采取相應(yīng)措施;保安人員具有與其工作性質(zhì)相適應(yīng)的警覺性。另外有些小區(qū)內(nèi)可能條件較好,有一定的安全保障設(shè)施,如門禁系統(tǒng)、監(jiān)控設(shè)備,在這種情況下,物業(yè)公司應(yīng)保持其正常運(yùn)轉(zhuǎn),24小時(shí)開通,并且監(jiān)控室有人駐守。當(dāng)然如果其他地方性法規(guī)對(duì)于強(qiáng)制性的物業(yè)公司的安全保障義務(wù)有更高的要求,物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)依照該法規(guī)履行安全保障義務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同是當(dāng)事人意思自治的表示,根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同,如果業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中具體約定了物業(yè)公司的安全保障義務(wù),那么物業(yè)公司必須履行這一安全保障義務(wù)。此外,業(yè)主還可以與物業(yè)公司約定物業(yè)服務(wù)合同之外更高的安全保障義務(wù),如果有此約定,物業(yè)公司必須按照全面履行此安全保障義務(wù)。這是第二層級(jí)的安全保障義務(wù)。在物業(yè)公司收取了保安費(fèi),而物業(yè)服務(wù)合同對(duì)于安全保障義務(wù)沒有約定或者約定不明,這時(shí)該如何確定安全保障義務(wù)的具體內(nèi)容呢?筆者認(rèn)為,可以根據(jù)權(quán)責(zé)一致原則確定安全保障義務(wù)。物業(yè)公司收取的保安費(fèi),這是其根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同享有的權(quán)利,那么根據(jù)權(quán)責(zé)一致,其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與其權(quán)利相適應(yīng)的安全保障義務(wù)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第41條規(guī)定物業(yè)收費(fèi)的一個(gè)原則是費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng),所以物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)提供與其收取的保安費(fèi)相適應(yīng)的安全保障服務(wù)。對(duì)于根據(jù)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)衡量安全保障義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn),在理論上也有人提出過。在實(shí)踐中如何根據(jù)保安費(fèi)合理確定安全保障義務(wù)的具體內(nèi)容呢?筆者認(rèn)為,可以根據(jù)以下方法確定安全保障義務(wù)的具體內(nèi)容:第一,看當(dāng)?shù)赜袥]有價(jià)格主管部門、物業(yè)管理行政管理部門制定的規(guī)定一定的收費(fèi)必須提供相應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如果有此標(biāo)準(zhǔn),那就可根據(jù)這一標(biāo)準(zhǔn)判斷收取一定保安費(fèi)的物業(yè)公司應(yīng)該履行的安全保障義務(wù)至少應(yīng)該達(dá)到什么程度。例如,《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定了五個(gè)等級(jí),每一等級(jí)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都有明確規(guī)定,那么在實(shí)踐中就可以看物業(yè)公司收取的保安費(fèi)屬于哪一等級(jí),進(jìn)而可以判其應(yīng)該提供哪一等級(jí)的安全保障服務(wù)。第二,參照附近小區(qū)物業(yè)公司收取的保安費(fèi)與承擔(dān)的安全保障義務(wù)具體內(nèi)容,分析保安費(fèi)與安全保障義務(wù)內(nèi)容之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系,合理確定本小區(qū)物業(yè)公司的安全保障義務(wù)的具體內(nèi)容。第三,根據(jù)物業(yè)公司的有關(guān)安全保障義務(wù)的規(guī)章制度、承諾等合理確定安全保障義務(wù)