南京長(zhǎng)發(fā)科技旁地塊地價(jià)測(cè)算

長(zhǎng)發(fā)科技旁地塊地價(jià)測(cè)算報(bào)告一、項(xiàng)目概述項(xiàng)目位置：位于珠江路，地塊北鄰珠江路，南至雞鵝巷，西鄰長(zhǎng)發(fā)科技大廈，東鄰環(huán)保大廈。地塊用途：商業(yè)、辦公用地。規(guī)劃要點(diǎn)：總用地面積：14畝，總建筑面積：65000平方米，容積率：7地塊現(xiàn)狀：目前該地塊還未拆遷，近期即將掛牌上市。二、項(xiàng)目物業(yè)配比地下二層為停車場(chǎng)，面積為5200平米；1—5層建設(shè)商業(yè)，一層為2600平米，商業(yè)面積共13000平米；6-31層建設(shè)酒店、辦公，面積為46800平米。三、項(xiàng)目投資成本估算1、項(xiàng)目投資成本總計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算為40367萬(wàn)元，具體項(xiàng)目測(cè)算如下表所示:項(xiàng)目費(fèi)用（萬(wàn)兀）項(xiàng)目定位及概念設(shè)計(jì)費(fèi)用100前期費(fèi)用6013.5項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)、勘測(cè)等費(fèi)用859建安費(fèi)用18951

管理費(fèi)用988裝修費(fèi)用9425營(yíng)銷費(fèi)用4030項(xiàng)目投資成本總計(jì)403672、定位及概念設(shè)計(jì)費(fèi)用項(xiàng)目的定位包括了主題定位和概念規(guī)劃，費(fèi)用總計(jì)為100萬(wàn)元。項(xiàng)目費(fèi)用（萬(wàn)元）主題定位40概念規(guī)劃60合計(jì)1003、前期費(fèi)用項(xiàng)目前期的費(fèi)用合計(jì)約為6013.5萬(wàn)元。前期費(fèi)用明細(xì)投資額（萬(wàn)元）投資單價(jià)（元/M2）投資面積（M2）備注市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)130020065000配套費(fèi)45507065000臨時(shí)圍墻及三通一平110.51765000白蟻防治費(fèi)32.5565000防雷費(fèi)19.5365000其他費(fèi)用1合計(jì)6013.5萬(wàn)元

4、前期設(shè)計(jì)、勘測(cè)等費(fèi)用項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)聘請(qǐng)一流的設(shè)計(jì)公司來(lái)設(shè)計(jì)，以保證項(xiàng)目高品質(zhì)的建筑風(fēng)格。項(xiàng)目前期工程設(shè)計(jì)、勘測(cè)等費(fèi)用合計(jì)約為859萬(wàn)元。前期工程設(shè)計(jì)、勘測(cè)等費(fèi)用明細(xì)投資額（萬(wàn)元）投資單價(jià)（元/M2）投資面積（M2）備注設(shè)計(jì)4947665000勘察26465000測(cè)繪、放樣39665000打樁30011542600合計(jì)859萬(wàn)元5、建安費(fèi)用項(xiàng)目建筑包括13000平方米的商業(yè)和46800平方米的酒店辦公，建筑成本按2500/平方來(lái)算，項(xiàng)目建安費(fèi)用合計(jì)約為18951萬(wàn)元。建筑安裝工程費(fèi)用明細(xì)投資額（萬(wàn)元）投資單價(jià)（元/M2）投資面積（M2）備注建筑成本16250250065000水電65010065000消防設(shè)備（含室外）3255065000安防設(shè)施651065000排污32.5565000室外道路圍墻1302065000景觀、綠化、道路130050026000按綠化面積臨時(shí)設(shè)施費(fèi)10施工監(jiān)理費(fèi)52建設(shè)工程施工圖及抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)32.5565000工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)39665000

面積（預(yù)）實(shí)測(cè)費(fèi)651065000合計(jì)18951萬(wàn)元6、管理費(fèi)用項(xiàng)目的管理費(fèi)用包括三個(gè)方面，分別為檔案管理寄存費(fèi)、職員工資、辦公室費(fèi)用，管理費(fèi)用合計(jì)約為988萬(wàn)元。管理費(fèi)用（項(xiàng)目投資建設(shè)期間的管理費(fèi)用）明細(xì)投資額（萬(wàn)元）投資單價(jià)（元/M2）投資面積（M2）備注檔案管理寄存費(fèi)13265000職員工資65010065000辦公費(fèi)用3255065000合計(jì)988萬(wàn)元7、裝修費(fèi)用項(xiàng)目中商鋪裝修按照1800元/平米算，辦公裝修按照1500元/平米算，裝修總成本合計(jì)約為9425萬(wàn)元。裝修費(fèi)用明細(xì)投資額（萬(wàn)元）投資單價(jià)（元/M2）投資面積（M2）備注商鋪裝修2340180013000商鋪面積辦公裝修7020150046800辦公面積其他6510065000合計(jì)9425萬(wàn)元8、營(yíng)銷費(fèi)用銷售收入約為135600萬(wàn)元，營(yíng)銷費(fèi)用約占銷售收入的3%，銷售費(fèi)用合計(jì)約為4030萬(wàn)元。營(yíng)銷費(fèi)用明細(xì)投資額（萬(wàn)元）投資單價(jià)（元/M2）投資面積（M2）備注代理費(fèi)325050065000廣告宣傳費(fèi)78012065000合計(jì)4030萬(wàn)元

四、項(xiàng)目收益估算1、項(xiàng)目收益估算總計(jì)項(xiàng)目收益估算為135600萬(wàn)元，具體項(xiàng)目測(cè)算如下表所示:項(xiàng)目費(fèi)用（萬(wàn)兀）商鋪稅前銷售收入39000酒店辦公稅前銷售收入93600地下車位稅前銷售收入3000合計(jì)1356002、酒店辦公銷售收入測(cè)算周邊寫字樓價(jià)格樓盤名與目標(biāo)直線距離均價(jià)（元/平方米）長(zhǎng)江路九號(hào)671m30000凱潤(rùn)金城594m28000新世界中心200m18000華利國(guó)際299m20000長(zhǎng)發(fā)數(shù)碼大廈39m15000平均360m22200項(xiàng)目周邊的酒店辦公的銷售約為22200元/平米，考慮到項(xiàng)目建成銷售約在一年以后，出于保守估計(jì)本案銷售時(shí)銷售價(jià)格為20000元/平米，所以銷售額約為93600萬(wàn)元。類型面積（平米）單價(jià)（元/平米）銷售總額（萬(wàn)元）酒店辦公4680020000936003、商鋪銷售收入測(cè)算綜合調(diào)研周邊商鋪的價(jià)格，估算項(xiàng)目第一層商鋪的售價(jià)為5萬(wàn)元/平方米，第二層售價(jià)為4萬(wàn)元/平方米，第三、四、五層售價(jià)為2萬(wàn)元/平方米，則商鋪銷售總收入為39000萬(wàn)元。

商鋪銷售總收入樓層面積（平方米）單價(jià)（元/平方米）銷售額（萬(wàn)元）第_層26005000013000第二層26004000010400第三層2600200005200第四層2600200005200第五層2600200005200合地下車位銷售收入測(cè)算項(xiàng)目地下面積為5200平米，實(shí)際車位面積為2600平米，按15平米/個(gè)車位計(jì)，可劃出150個(gè)左右的車位，共計(jì)車位銷售收入為3000萬(wàn)元。類型數(shù)量（個(gè)）單價(jià)（萬(wàn)兀）銷售總額（萬(wàn)元）車位150203000五、地價(jià)平衡點(diǎn)預(yù)期樓面價(jià)（元/平米）預(yù)期地價(jià)（含拆遷費(fèi)）（萬(wàn)元）收入（萬(wàn)元）成本（力兀）利潤(rùn)額（萬(wàn)元）預(yù)期利潤(rùn)率8000720001356001123672323321%7000655001356001058672973328%600059000135600993673623336%500052500135600928674273346%400046000135600863674923357%不了

六、周邊地價(jià)參考地塊位置規(guī)劃面積（平方米）成交價(jià)（力兀）建筑面積（平方米）樓面價(jià)（元/平方米）成交時(shí)間容積率用地性質(zhì)秦淮區(qū)永樂(lè)路洪家園地塊20945.8337008587839242011年4.1商業(yè)金融用地水西門大街以北，江東中路以西80504.713660020931265262011年2.6商業(yè)用地玄武區(qū)紅山路地塊551406170014887841442011年2.7商業(yè)金融業(yè)用地下關(guān)區(qū)黃家圩地塊19644.4316007857640222011年4商業(yè)金融業(yè)用地雨花臺(tái)區(qū)板橋新城石閘湖以南67140.2280008056834752010年1.2商業(yè)用地玄武區(qū)碑亭巷地塊2645.3126005555226822010年2.1商業(yè)用地鼓樓區(qū)模范馬路以北37083.57200023362630822010年6.3酒店式公寓用地白下區(qū)中華路26號(hào)12737.94435067511656909年5.3商業(yè)辦公南金楊公井，西至延齡巷，北至淮海路11432.63000045730656007年4商業(yè)辦公漢府街地塊13338.038500293441312007年2.2商業(yè)辦公小結(jié):2011年房?jī)r(jià)下跌，土地價(jià)格也大幅回落。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年南京商業(yè)類土地成交平均樓面地價(jià)約為4654元/平方米，比去年同期的7456元/平方米下降37.6%，掛牌出讓類商業(yè)用地平均溢價(jià)率為6%，與去年的