物業(yè)工程維修作業(yè)指導書培訓-圖文課件

工程維修作業(yè)指導書培訓培訓員：舒建國本課程主要內容一、本課程的目的二、公共設施設備保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程三、

住戶室內維修作業(yè)規(guī)程四、公共設施設備應急維修作業(yè)規(guī)程五、

維修人員行為規(guī)范目的□

規(guī)范物業(yè)公司維修類管理工作，指導新建物業(yè)維修隊伍的日常工作，熟悉了解物業(yè)維修管理重點，提高物業(yè)管理水平。公共設施設備保養(yǎng)設施設備種類：公共設備設施包括：各類箱變、開閉站、配

電室、配電柜、電梯、空調、泵房、健身

器材、兒童游樂設施、雕塑小品等公共設施設備保養(yǎng)電梯保養(yǎng)內容：□

巡查時，檢查轎、廳門開關是否有撞擦，轎內照明是否正常。機

房溫、濕房及運行是否正常?！?/p>

定期維保，控制柜掃塵、各接電點清潔、主要接觸器、電阻、電

抗器等的清潔及引線螺絲收緊?！?/p>

電動機、測速發(fā)電機、卷揚機、曳引輪的檢查及油質油量的檢查

口

限速器及限速器開關的檢查、清掃，活動部位注油?？?/p>

制動器的行程、動作、靈活性，制動瓦磨耗的檢查及活動部位注

油

?！?/p>

選層器詳細檢查及清掃注油?！?/p>

電動機冷卻風扇注油。公共設施設備保養(yǎng)供配電系統(tǒng)的維護保養(yǎng)：1、配電房的巡查與維護

(檢查各種電流、電壓表

等是否處于正常，不正常

及時調整。維護衛(wèi)生、防

鼠、溫度)2、單元配電箱(間)的巡查維

護(這中間少了低壓分支箱的維

護，低壓分支箱應該由供電公司

維護的，護板、接線端子的維護，

有無私拉亂接現(xiàn)象公共設施設備保養(yǎng)生活供水系統(tǒng)：口

巡視泵房，檢查電柜上電壓、電

流，出口壓力表、液晶屏各數(shù)據

、變頻器HZ數(shù)是否正常并做好運行記錄?！?/p>

檢查管路、閥門是否漏水、電機

運行是否正常。□

水箱水位、水泵控制柜的指示燈指示、觀察停泵是水泵壓力表指

示。在正常情況下，生活水泵、

排水泵的選擇開關應置于自動位

置?！?/p>

確保泵房地面和設備外表的清潔公共設施設備保養(yǎng)消防系統(tǒng)：□

巡視報警閥、控制閥、壓力

表等附屬組件、外觀檢查，

保證系統(tǒng)無故障?？?/p>

檢查水池、高溫水箱或氣壓

罐，核對水位壓力?？?/p>

檢查室外水泵接合器，無泄

漏

。□

檢查噴頭外觀，不正常的及時更換□

對水流指示器進行放空實驗

,檢查是否報警。公共設施設備保養(yǎng)凈化水系統(tǒng)：□

凈化水機房每4

小時巡查一次，檢查各管道壓力、流量

、溫度是否正常?！?/p>

每日進行細菌總數(shù)、水中溶解性總固體、水中余氯、

PH值、濁度、肉眼可見物等水質常規(guī)檢測?！?/p>

每月檢查室外管網是否漏水，壓力是否正常。公共設施設備保養(yǎng)泵房電機保養(yǎng)注意事項：□

外觀檢查應整潔，接地線連接良好；□

拆開電機線盒內的導線連接片，用500v

兆歐表遙測電機

線組相與相、相對地間的絕緣電阻值應不低于0.5兆歐□

電機接線盒內三相導線及連接片應牢固緊密；公共設施設備保養(yǎng)泵房閥門、管道及附件保養(yǎng)注意事項：□

各個閥門的開關應靈活可靠，內外無滲漏；□

單向閥動作應靈活，閥體內外無滲漏；□

壓力表指示準確，表盤清晰；□

管道及各附件外表整潔美觀、無裂紋、尤其應完整無脫

落

；□

點動判斷水泵專項是否正確。公共設施設備保養(yǎng)泵房控制柜的保養(yǎng)：1、斷開控制柜電源，檢查各轉換開關、啟動、停止按鈕動作應靈活可

靠

；2、檢查柜空氣開關、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接

觸線頭和接線端子的接線螺絲；3、清潔控制柜內外灰塵；4、合上總電源指示是否正常；5、保養(yǎng)完畢起動水泵，觀察電流表、指示燈指示是否正常；6、觀察水泵運轉應平穩(wěn)，無明顯振動和異聲，壓力表指示正常，控制

柜各電器無不良噪音。公共設施設備保養(yǎng)照明燈具□

室外燈具檢修完畢，安裝時注意防水處理；防水膠墊安裝平整無變形，接線孔的防水膠圈安裝完好?！?/p>

對水下燈進行檢修時，事先須將水排凈，施工時穿著

絕緣膠靴；檢修完畢通過絕緣檢測后方可送電。□

登高檢修時，必須一人操作一人監(jiān)護；超過2米要佩戴安全帶；登高用具要擺放牢固、安全可靠，所攜帶的工

具必須擺放穩(wěn)定，防止跌落。清潔后的燈具、燈管無灰塵、燈具內無蚊蟲，燈蓋、燈

罩明亮清潔。照明燈具維修保養(yǎng)時安全注意事項?公共設施設備保養(yǎng)公共設施設備保養(yǎng)單元樓道的維護：1

、單元門的維護(維護的重要性、開啟是否靈活、要隨時

關門、鎖門閉門器隨季節(jié)溫度變化要調整)2、

樓道設備的維護(照明、各種表井、防火門、樓梯扶手)3、

樓道的墻、地面維護(無雜物堆放保證樓梯暢通、維護

墻面清潔、地磚無破損)(單元門維護不及時的安全隱患，樓梯通道被堵帶來的安全隱患事例)公共設施設備保養(yǎng)游樂設施的維護：1

、日常巡查維護(使用是否安全)2、

年度保養(yǎng)維護(除銹、刷漆、潤滑等)(游樂設施損壞維護不及時對使用人的安全帶來的隱患是嚴重的公共設施設備保養(yǎng)景觀小品的維護1、木藝景觀的維護2、噴泉水系的維護3、假山小品的維護

(維護不及時造成水泵銹死案例)公共設施設備保養(yǎng)1、天臺護欄的維護(按計劃維護、日常巡查發(fā)現(xiàn)問題要及時處理，避

免安全隱患)2

、屋面避雷設施的維護公共設施設備保養(yǎng)維護工作的主要內容1

、巡查發(fā)現(xiàn)路面磚、

路牙損壞的維護2

、季節(jié)性維護(夏季為多發(fā)季節(jié)，特別是大

的行道磚由于熱脹冷縮

的原因問題會很多)公共設施設備保養(yǎng)排水系統(tǒng)：(天臺雨水口的檢查、清理

,落水管的維護，雨水

井的清理，雨水管道的

維護，地下室蓄水坑排

水系統(tǒng)的維護，廚房污

水管道的維護，衛(wèi)生間

污水管道的維護，室外

污水井的維護，污水主

管道的維護)公共設施設備保養(yǎng)排水系統(tǒng)：□

排水系統(tǒng)故障處理■

排水管故障，先將該區(qū)域的供水管網關閉，用沙包

攔截溢水區(qū)域，防止水流入地下設備房和電梯井內

,組織疏通排水管并用備用水泵抽水。雨水管堵塞，先用沙包攔截，防止水流入地下設備

房和電梯井內，組織疏通排水管并用備用水泵抽水

。如雨水較大無法攔截時，可將溢水從走火梯引走

,排到街外。公共設施設備保養(yǎng)智能化之中央空調系統(tǒng)：□

檢查主機、冷凝風扇、水泵是否正常工作，有無漏水、

漏油現(xiàn)象?！?/p>

觀察電流、高壓、低壓、油壓、油位是否正常，冷凍水

進出水溫度是否正常，進口、出口水壓差是否正常?？?/p>

末端變風量空調器、風機盤管是否有風送出，室內溫

度設定是否正常?！?/p>

每周打掃空調機房，檢查一周運行狀況，檢查有無異常公共設施設備保養(yǎng)智能化之中央空調系統(tǒng)：□

換季時清洗末端變風量、風機盤管回風過濾網及相關風口清潔?！?/p>

檢查膨脹水箱補水浮球閥是否正常；檢查系統(tǒng)閥門有無滲漏，清

潔系統(tǒng)設備的表面?！?/p>

檢查風機傳動部位、電動調節(jié)閥和溫控開關、控制柜電器元件及

接線情況、電動閥開啟與關閉性能、電器元件是否良好，風葉螺

栓是否緊固、轉動是否振動，壓縮機油位、皮帶及皮帶輪。□

閥門漏水檢修，保溫層修補?！?/p>

夏季檢查冷凝水排放是否正常。公共設施設備保養(yǎng)智能化之圖像監(jiān)控系統(tǒng)：□

每月對監(jiān)控系統(tǒng)設備進行一次除塵維護保養(yǎng)?！?/p>

檢查防護罩并清潔、擦洗鏡頭，調校固定鏡頭角度及焦距?！?/p>

檢查攝像設備支撐桿的固定及防腐是否良好?！?/p>

檢查監(jiān)控室通風、照明是否良好?！?/p>

檢查各監(jiān)控系統(tǒng)連線是否牢固，接觸是否良好。□

室外攝像系統(tǒng)應檢查其防風、防雨、防塵罩的密封是否良好；防

雷裝置的接地是否良好、云臺的轉動是否正常；鏡頭變焦、自動

光圈等功能是否正常。公共設施設備保養(yǎng)智能化之周界報警系統(tǒng)：□

每月對周界報警系統(tǒng)進行一次除塵維護保養(yǎng)?！?/p>

檢查并清潔防護罩，檢查紅外發(fā)射、接收裝置支撐桿的

固定及防腐是否良好。□

檢查周界報警系統(tǒng)連線、接觸是否良好?！?/p>

檢查震動電纜綁扎處是否完好，線纜有無破損；信號接

收器防水、接線是否完好。公共設施設備保養(yǎng)□

智能化之機械車位系統(tǒng)：□

每月一次檢查車位上、下、左、右運行是否正常，緊急

情況停止開關、限位開關、強迫開關試動作是否靈敏?！?/p>

電源控制箱、操控面板操作顯示是否正常，欄門上、下

運行是否正常，進入禁跨區(qū)報警蜂嗚是否正常。□

檢查機坑有無雜物，影響機器正常運行要即時清理?！?/p>

機坑有無集水、污水泵運行是否正常。公共設施設備保養(yǎng)智能化之鍋爐房系統(tǒng)：□

鍋爐使用期間，要定時巡檢，每4小時巡查一次，記錄

有關數(shù)據，觀察水溫、供油(氣)壓力以及循環(huán)泵等的

運行情況，并檢查通風狀況，責任落實到人?！?/p>

必須保證每年兩次的鍋爐開爐膛維保(春、秋兩季)工

作的進行?！?/p>

鍋爐在運行季節(jié)，由鍋爐維保廠家保證每月1次的例行檢查、維保，對煙氣成分、燃燒狀況等出具具體的檢測報告并存檔，發(fā)現(xiàn)問題在第一時間內予以處理。公共設施設備保養(yǎng)□

智能化其他系統(tǒng)：□

巡更系統(tǒng)；□

可視對講系統(tǒng)；□

道閘系統(tǒng)：□

背景音樂系統(tǒng)；□

送、排風系統(tǒng).住戶室內維修作業(yè)規(guī)程接到維修聯(lián)系單準備材料上上門維修并跟業(yè)主說明費用維時難以修理的向業(yè)主說明情況流程

主管現(xiàn)場確認報管理處拿出解決方案客服回訪門修□

樓面漏水維修

口

換鎖維修□

水管漏水維修□

閥門、水龍頭漏水維修□□

浴缸堵塞和漏水維修

□

口

座便器、地漏堵塞維修

□

口

座便器漏水維修□

洗菜盆、面盆漏水維修

□□

門窗損壞維修口

插座無電維修口

住戶家中無電維修□

電燈不亮維修頂棚抹灰層脫落維修樓板、墻面裂縫維修可視對講及家居報警系統(tǒng)維修□

網絡、電話線路故障維修門鈴不響維修住戶室內維修內容住戶室內維修作業(yè)規(guī)程空置房巡檢內容：□

門、窗：玻璃、外觀等是否完好，開啟是否靈活；配

件是否齊全，有無損壞缺失，如有異常須及時修理。□

墻面：是否完好，有無滲漏，如有較大裂縫或滲漏應及

時修補，并重新粉刷?！?/p>

衛(wèi)生設施：水龍頭是否出水、潔具是否正常，下水是否

通暢等，如有異常應及時處理?！?/p>

供電：是否正常，如無電應及時查明原因，予以修復。住戶室內維修作業(yè)規(guī)程業(yè)主裝修檢查內容：□

房屋主體結構□

荷載□

防水□

給排水□

空調□

防盜裝置□

其他公共設施設備應急預案□

停電應急預案□

停水應急預案□

給排水設備應急處理停電應急預案流程圖二停電應急預案流程

圖停水應急處理流程生活水泵故障處理排污管道處理排水系統(tǒng)處理流程案例二案例三維修案例討論一案例一：夏日夜晚，某小區(qū)主供電線路突然起火，

致使小區(qū)16

棟樓宇供電中斷。如果你是該小區(qū)的維修負責人，你如何處理?>分析分析：1、啟動應急預案2

、查明原因3

、排除問題4

、恢復供電案例二：某大廈26

樓的電梯機房突然發(fā)生跳閘，

造成電梯及其他設備停止運行。【處理過程】□

事故發(fā)生后，該大廈管理處設備部員工迅速投入搶險工

作。由電梯公司派駐大廈的工作人員留守電梯機房，并

關閉電梯電源，以免突然恢復供電對電梯及其他設備造

成沖擊，在必要時使用手動閘裝置，使電梯轎廂移動。

設備部員工進入樓面，使用三角鑰匙首先開啟了其余25

層電梯各外門，又通過對轎廂和對承重位置判斷電

梯轎廂所在層面，并及時到達該層，以手動方式開啟內

外門，營救被困乘客。

□

同時，對乘客及業(yè)戶進行解釋及

安撫，全過程耗時僅十分鐘。由

于客梯電源暫時不能恢復，大部

分業(yè)戶使用消防梯下樓，造成消

防梯嚴重堵塞。管理處安排大廈保安在1層消防梯口維持秩序，消

防梯駕駛員及時到場使用手動方

式運行。45分鐘后，電梯故障排除，經通電試驗無誤后，客梯恢復正常運行□

【案例點評】事件發(fā)生后，物業(yè)公司在整個過程處理迅速，人員安排得當，且保證在安全操

作規(guī)范下進行，處理故障的員工頭腦冷靜，經

驗豐富，能及時作出正確判斷及行動，并能準

確分析事故原因，為及時排除故障爭取了時間案例三：05年8月4日傍晚，群星小區(qū)星盛園突然停電。維修部在接到通知后，立即派人前

去箱變處查看，發(fā)現(xiàn)箱變門敞開，門中有一個洞，周圍有電擊狀，說

明此次停電是高壓電擊所致。約15

分鐘后左右，供電局來人查看，在

經過檢查之后發(fā)現(xiàn)高壓母排下有一只貓，案件已