武漢市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

武漢市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告一、武漢市概況武漢市是湖北省省會，中國長江流域重要的中心城市，華中地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化、金融中心。世界第三大河長江及其最大支流漢水在市區(qū)內(nèi)交匯，將市區(qū)一分為三，形成漢口、漢陽和武昌三鎮(zhèn)。武漢市武昌為教育文化、高新技術(shù)區(qū)，漢口為商業(yè)區(qū)，漢陽為工業(yè)區(qū)。武漢市現(xiàn)轄13個行政區(qū)，面積8467平方公里，人口740萬人，流動人口400余萬。2002年國民生產(chǎn)總值1493億元2002年武漢市GDP達1493.1億元，人均近2000美元，人均可支配收人7815元。2004年一季度武漢市經(jīng)濟增幅創(chuàng)近三年最高水平。一季度全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值350.84億元，增長12.1%，同比提高0.1個百分點，增幅為近三年最高水平，完成全年計劃的21%，同比提高0.4個百分點。一季度全市財政收入增長17%，為年計劃的24%；固定資產(chǎn)投資增長12.8%；社會消費品零售總額增長12.6%；城鎮(zhèn)居民收入和農(nóng)民現(xiàn)金收入分別增長8.9%和7.2%；全市新增就業(yè)崗位近2萬個。二、武漢市房地產(chǎn)市場綜述中國指數(shù)研究院華中分院對武漢房地產(chǎn)市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：本周（2月13日—2月19日）樓市連續(xù)兩周無新增供應(yīng)量，市場推盤量也較少，開發(fā)商以銷售存量為主。成交方面，本周成交商品房2635套，環(huán)比增加37.45%；成交面積為24.35萬平方米，環(huán)比增加30.22%。本周仍然無新增供應(yīng)量，最近兩周開盤項目均為年前拿到預(yù)售許可證，開發(fā)商多數(shù)以銷售存量為主。成交方面，從各區(qū)域成交套數(shù)來看，青山區(qū)和黃陂區(qū)成交量較多，分別為350套和300套，但成交面積以東西湖區(qū)成交最多，共計3.62萬平方米，環(huán)比增加77%，主要是因為東西湖區(qū)成交較多商業(yè)和寫字樓，面積偏大。成交面積僅4個區(qū)域出現(xiàn)小幅下滑，且有3個區(qū)域為遠(yuǎn)城區(qū)。本周開盤或加推項目累計新推房源790套，成交323套，去化率為41%。本周開盤項目除保利拉菲外，其他三個項目優(yōu)惠力度均較大，其中大華鉑金華府本次推出33-46㎡（70年產(chǎn)權(quán)）小戶型公寓，不限樓層不限戶型不限朝向，一口價，3-11層7700元/㎡，12-25層8200元/㎡，較之前的80-130平米兩房和三房的戶型均價下降近1000元/平米。同時此次戶型面積小，總價低，二七長江大橋通車后，交通便利進一步得到提升，具有一定的投資價值，開盤當(dāng)日朝向和樓層較好的戶型去化率基本上在90%以上。福星惠譽水岸國際推出沙湖公館1號樓，打出5萬抵10萬優(yōu)惠，折后均價約9300元/平米，較前期下降約700元/平米，加上前期認(rèn)購一部分房源，1號樓截止到開盤當(dāng)天去化率在60%以上，較為理想。南湖板塊開盤項目保利心語和保利拉菲，保利心語折后均價約7100元/平米，較上次開盤下降約700元/平米，項目主打結(jié)婚季婚房，加上贈送面積后均可由兩房改三房，戶型緊湊實用，同時優(yōu)惠力度較大，受到年輕夫婦的青睞，開盤當(dāng)天去化率逾6成，表現(xiàn)不俗。保利拉菲，因前期蓄客較少，折后均價并未出現(xiàn)下調(diào)，雖然每種戶型均有10平米左右面積贈送，可以一房改兩房、兩房改三房，但開盤當(dāng)天去化情況不夠理想，主要是在目前的市場環(huán)境下，購房者關(guān)注項目戶型、地理位置和配套等方面的同時，價格為首要考慮因素。從其他三個項目開盤表現(xiàn)也可以看出，優(yōu)惠力度較大，降價明顯的項目去化率較高。表1 武漢房地產(chǎn)市場一周數(shù)據(jù)城市商品房新增供應(yīng)商品房成交數(shù)據(jù)面積（萬平方米）環(huán)比變化面積（萬平方米）環(huán)比變化套數(shù)環(huán)比變化武漢00%24.3530.22%263537.45%數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、表2武漢各區(qū)一周房地產(chǎn)數(shù)據(jù)行政區(qū)域批準(zhǔn)上市情況完成交易情況面積（平方米）與上周同比套數(shù)（套）面積（平方米）與上周同比武漢總計00%2635243469.1030%江岸區(qū)00%11212464.540%江漢區(qū)00%786918.0753%硚口區(qū)00%18315952.243%漢陽區(qū)00%23123305.18161%武昌區(qū)00%15715529.96-2%洪山區(qū)00%24722748.2528%青山區(qū)00%35023610.9122%東西湖區(qū)00%29336194.2577%東湖高新開發(fā)區(qū)00%19416347.2449%經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)00%626246.33168%江夏區(qū)00%25018465.7788%黃陂區(qū)00%30027561.17-1%蔡甸區(qū)00%524796.45-30%新洲區(qū)00%747512.917%漢南區(qū)00%525815.83-22%數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、三、市場交易情況圖2 武漢商品房市場銷售走勢四、武漢各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進行分析：(一)中心區(qū)2008年上半年中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。從上半年中心區(qū)成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達到價格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價格來說，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多，制約了購房者消費;當(dāng)然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場面前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現(xiàn)小幅回落。武漢的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造，勢必帶領(lǐng)整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建，位于武漢內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。預(yù)計不久的將來，武漢內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進整個中心區(qū)的加快建設(shè)。(二)古田片區(qū)2008年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。從成交價格情況來看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因為如此，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少，市場關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟適用房對商品房價格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進行處理，使得古田區(qū)域項目可以成片，整體開發(fā)，同時，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。(三)后湖片區(qū)2008年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。從成交價格來看，該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升，6月價格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降，百步亭現(xiàn)代城、香利國庭等項目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，未來她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補商業(yè)配套不足的現(xiàn)實問題。(四)東西湖片區(qū)2008年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%。從成交價格及成交套數(shù)來看，東西湖片區(qū)今年實現(xiàn)價量雙增，特別是銷量，盡管只增長14個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個別項目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是因為價格相對較低，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便，但價格低、環(huán)境好彌補了部分缺失。多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來其供應(yīng)量的遞減趨勢說明，市場環(huán)境的影響下，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。和其他區(qū)域市場多層——小高層——高層的轉(zhuǎn)換階段不同，本區(qū)域由于其自身條件限制，小高層的過渡時間不長、過渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合，才能逐步為區(qū)域市場接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看，高層物業(yè)是未來市場的主流產(chǎn)品。東西湖被譽為武漢的“北大門”，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟之利，未來還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟。這將大為加強東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ)。五、市場未來走向我國房地產(chǎn)市場的未來走向和當(dāng)前的經(jīng)濟形勢息息相關(guān)。2003年以來，我國宏觀經(jīng)濟運行正處于經(jīng)濟周期的上升階段。隨著經(jīng)濟增長速度的提高，也出現(xiàn)了一些不穩(wěn)定、不健康的因素，特別是某些部門的盲目投資、低水平重復(fù)建設(shè)問題嚴(yán)重，引發(fā)了宏觀經(jīng)濟局部出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。針對這一情況，為了保持宏觀經(jīng)濟的持續(xù)快速健康發(fā)展，黨中央、國務(wù)院自去年下半年以來實施了新一輪的宏觀調(diào)控措施。到目前為止，此次宏觀調(diào)控取得了重要的階段性成果。宏觀經(jīng)濟保持平穩(wěn)運行，繼續(xù)向著宏觀調(diào)控的預(yù)定目標(biāo)發(fā)展。當(dāng)前我國經(jīng)濟正處于回升期，仍有一定上升空間，世界經(jīng)濟將保持溫和復(fù)蘇態(tài)勢。全社會固定資產(chǎn)投資2004年和2005年將分別達到68330億元和78650億元，實際增長率分別為17.1%和10.8%，名義增長率分別為24.0%和15.1%。從國內(nèi)經(jīng)濟形勢看，在近年來擴大內(nèi)需、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、深化經(jīng)濟體制改革的基礎(chǔ)上，我國經(jīng)濟已經(jīng)擺脫了持續(xù)回落的狀態(tài)，進入了全面回升的階段。主要表現(xiàn)是：固定資產(chǎn)投資過快增長的勢頭得到初步控制；消費市場穩(wěn)中趨旺；以改善住、行條件為代表的新一輪消費結(jié)構(gòu)升級開始啟動；由消費升級帶動的高成長產(chǎn)業(yè)成為產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟增長的主要動力；企業(yè)的市場競爭力和自主發(fā)展能力增強，經(jīng)濟效益有所提高；城市化進程明顯加快的同時土地市場治理整頓取得重要進展；民間投資正在加速啟動，市場化的投融資活動相當(dāng)活躍，市場導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)日趨明顯。這種由市場主導(dǎo)的、以消費升級和企業(yè)自主投資為基礎(chǔ)的新一輪經(jīng)濟快速增長，具有較強的可持續(xù)性。從宏觀經(jīng)濟的幾個主要方面看，經(jīng)濟增長率比上年提高，國內(nèi)需求迅速擴大，總量矛盾基本緩解；主要商品的供求格局基本平衡，物價總水平較低且相對穩(wěn)定；進口增長快于出口增長，外商直接投資繼續(xù)快速流入，外部資源供給比較充裕，國際收支狀況良好。總體看，經(jīng)濟穩(wěn)定回升并未出現(xiàn)全局性經(jīng)濟“過熱”，宏觀經(jīng)濟運行狀況基本健康。未來經(jīng)濟增長仍有較大潛力。我國銀行存差仍然較大，外匯儲備雄厚，資金供給比較寬裕；勞動力近乎無限供給，人工低成本優(yōu)勢將長期保持；技術(shù)供給也不存在明顯約束。現(xiàn)有要素供給條件，有利于擴大市場對產(chǎn)品供給的調(diào)節(jié)空間。同時，我國居民收入穩(wěn)定增長，城鎮(zhèn)儲蓄水平持續(xù)提高，收入和支出預(yù)期趨好，消費環(huán)境和消費政策逐步完善，居民消費結(jié)構(gòu)升級持續(xù)推進，消費需求有望保持較高水平的穩(wěn)定增長，潛力很大。在消費升級拉動下，產(chǎn)業(yè)升級步伐將相應(yīng)加快，并將帶動投資持續(xù)較快增長。這些條件將使我國經(jīng)濟上升的態(tài)勢得到保持。

從長期來看，中國房地產(chǎn)業(yè)無疑是前景光明的，但就目前和今后幾年來說，樓市由