濟南典型辦公物業(yè)調研報告

1/1濟南典型辦公物業(yè)調研報告

隨著城市的發(fā)展、經(jīng)濟水平的提高、本地公司的發(fā)展、外地和外企公司的進入，濟南辦公物業(yè)市場有了多元化的發(fā)展。與住宅產品相同，辦公物業(yè)也講究供需之間的結構平衡，產品升級換代，隨著需求的不斷變化，商住混跡、新商住、酒店式公寓，高端寫字樓，演繹了一部生動的產品換代故事。

產品的規(guī)劃設計、建筑風格的選擇、智能化的配置、戶型面積的配比、商務功能的取舍，與經(jīng)濟發(fā)展水平、城市的對外程度、開發(fā)商的開發(fā)理念、客戶的需求、項目所處的區(qū)域等都有著莫大關系。

一、辦公樓物業(yè)檔次劃分標準的研究

就我國的辦公樓市場而言，一般分為高檔物業(yè)(甲級寫字樓)、中檔物業(yè)(乙級寫字樓)、低檔物業(yè)(丙級寫字樓)。而高檔物業(yè)又可細分為兩個部分：頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標準相符，甲級是按照本地市場現(xiàn)行標準劃分的。所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標準，是房地產業(yè)內的一種習慣稱謂。

在辦公物業(yè)劃分時除要一般考慮樓宇品質外，還要充分考慮城市交通和城市規(guī)劃(CBD布局)的因素，具體來說物業(yè)等級和等級標準可作如下的劃分和界定：

1、頂級物業(yè)(國際寫字樓)

(1)樓宇品質：建筑物的物理狀況和品質均是一流，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達到70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于米。

①裝飾標準：外立面采用高檔次的國際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進口高標準的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應為大理石或高級墻紙或高級漆，應有吊頂，電梯間應為不銹鋼、大理石；衛(wèi)生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、T0T0等等。

②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務會餐的飯店，賓館，午間放松或娛樂設施，其它如公園、運動設施和圖書館。

③電梯系統(tǒng)：良好的電梯系統(tǒng)，電梯設施先進并對乘客和商品進行分區(qū)。

④設備標準：應有名牌中央空調，中央空調系統(tǒng)高效；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。

(2)建筑規(guī)模：超過50000平方米。

(3)客戶進駐：國外知名公司的租戶組合；知名的跨國、國內外大公司、財團。

(4)物業(yè)服務：由經(jīng)驗豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實用的計算機物業(yè)管理軟件，實現(xiàn)辦公物業(yè)管理計算機化，建立辦公管理信息系統(tǒng)，并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實現(xiàn)連通和統(tǒng)一的管理，24小時的維護維修及保安服務。

(5)交通便利：位于重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道。有多種交通工具和地鐵直達。

(6)所屬區(qū)位：位于主要商務區(qū)的核心區(qū)。

(7)智能化：3A～5A

(8)開發(fā)商的背景：經(jīng)驗豐富并且資金雄厚。在項目開發(fā)的早期年份具有財務彈性，并且具有大規(guī)模房地產投資的豐富經(jīng)驗，這些開發(fā)商或是海外公司如來自美國、馬來西亞、韓國，或者有海外經(jīng)營成功經(jīng)驗的優(yōu)質國有企業(yè)。

2、高檔物業(yè)(甲級寫字樓)

(1)樓宇品質：建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美。

①裝飾標準：外立面采用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地面應為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應為大理石、花崗巖、或高級墻紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應為高級墻紙或高級漆(如立邦漆等)，應有吊頂，電梯間應有不銹鋼、大理石或木門套；衛(wèi)生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、TOT0等等。

②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足。

③設備標準：應有名牌中央空調；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。

(2)建筑規(guī)模：1—5萬平米。

(3)客戶進駐：有知名的國內外大公司，客戶大多是進行研發(fā)、技術服務、電子商務或知名品牌代理等方面的業(yè)務。

(4)物業(yè)服務：由經(jīng)驗豐富的知名公司管理，完善的物業(yè)管理服務包括24小時的維護維修及保安服務。

(5)交通便利：有多種交通工具直達。

(6)所屬區(qū)位：位于主要商務區(qū)或副都心區(qū)。

(7)智能化：3A及3A以上。

3、中檔物業(yè)(乙級寫字樓)

(1)樓宇品質：建筑物的物理狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。

①裝飾標準：外立面采用面磚或瓷磚；有大堂，大堂地面為地磚，墻面為瓷磚或高級漆，有吊頂；公共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯，墻面刷白；衛(wèi)生間采用合資或國產中高檔潔具等。

②配套設施：有專用地上、地下停車場。

③設備標準：中央空調系統(tǒng)；無樓宇自控；有安全報警；無綜合布線。

(2)建筑規(guī)模：無限制。

(3)客戶進駐：客戶多為國內的中小公司，從事銷售代理、產品研發(fā)。

(4)物業(yè)服務：有物業(yè)公司服務。

(5)交通便利：有交通線路到達，交通較方便。

(6)所屬區(qū)位：副都心或較好的城區(qū)位置。

4、低檔物業(yè)(丙級寫字樓)

(1)樓宇品質：物業(yè)已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足較低收入承租人的需求。

①裝飾標準：外立面采用涂料；無大堂；公共部分的地面為普通地磚或水磨石；衛(wèi)生間采用普通國產潔具。

②配套設施：無。

③設備標準：分體空調；無樓宇自控；無安全報警；無綜合布線。

(2)規(guī)模：無限制。

(3)客戶進駐：客戶基本是小型私企，從事簡單的銷售業(yè)務。

(4)物業(yè)服務：可有一般性的物業(yè)服務如衛(wèi)生、收發(fā)、值班。

(5)交通便利：有交通線路到達。

(6)所屬區(qū)位：一般城區(qū)位置。

二、濟南市商務樓的產品研究

1、三箭銀苑銀座數(shù)碼廣場銀座索菲特明珠國際商務港

分析：

外立面的材料和風格分為兩種類型，一種是開發(fā)相對較早的項目如銀座索菲特，多以厚重的干掛石材和窗戶為主，顏色較深，體現(xiàn)了厚重、大氣的特點；另外一種是開發(fā)較晚，借鑒了發(fā)達地區(qū)的風格，采用玻璃幕或者點式玻璃幕為主，配以鋁塑板、部分石材，如銀座數(shù)碼廣場、三箭銀苑等，緊隨時代步伐，顏色淺而亮，線條簡潔、流暢，體現(xiàn)了現(xiàn)代、簡潔、明快時代氣息。

2.體量、容積率和層數(shù)分析

分析：

（1）90年代立項的辦公物業(yè)分兩類，一類為酒店設計，面積最小在50平方米左右，使用率一般在60％，最高為銀座索菲特65％，最低為明珠55％。這些物業(yè)基本上無法自由分割，戶型固定。另一類為純寫字樓設計，如金龍大廈，可自由風格，但得房率也僅為60％。

（2）20xx年后開發(fā)的辦公物業(yè)在產品上呈現(xiàn)出兩種變化：一是可自由分割，二是得房率基本上都提高到70％以上，多數(shù)在75％左右。

（3）純寫字樓戶型可自由分割，靈活組合，最小面積在60平米左右，最大戶型可單層購買，達到20xx多平米；主力戶型在100和200平米兩個節(jié)點附近。而商住樓戶型延續(xù)了住宅的戶型設計原則，戶型固定，不能自由組合，面積在100-300平米之間不等；高檔商住樓戶型面積偏大在150-300平米之間，中低檔商住樓面積偏小在100-200平米之間。

（4）使用率在60%--80%之間，商住樓的使用率略高于純寫字樓；檔次越高的商務樓的使用率越低。同檔次的純寫字樓比商住樓的使用率低，一是商住樓內部的.洗手間算作了使用面積，而純寫字樓則算作了公攤面積；二是純寫字樓的商務配套比商住樓的配套完善，增加了公攤面積。

（5）層高米左右。戶式中央空調的辦公物業(yè)比中央空調的凈高相對高一些，中央空調一般有—米的管線層高度，所以凈高需要扣除管線層高度和樓板厚度。原純辦公物業(yè)的層高在米左右，非常壓抑。隨著對辦公空間要求提高，層高隨之提升，目前層高基本在米以上，凈高在米以上。

3.裝修標準分析

分析：

（1）外立面：由于玻璃幕的極其符合辦公的的氛圍，而且彰顯檔次，所以隨著時代的發(fā)展，在濟南商務樓市場上，20xx年以后開發(fā)的物業(yè)比20xx年前開發(fā)的物業(yè)更廣泛得運用玻璃幕墻。外立面的材料主要以不同色系玻璃幕為主，同時配以部分石材或者鋁扣板；中低檔商務樓以鋁扣板為主，或者是高檔瓷磚。為了能夠獲得良好的市場形象，中低檔商務樓的外立面開始趨向玻璃幕發(fā)展。

（2）內部裝修以精裝修為主。中低檔物業(yè)以精裝修為主，高檔商務樓以簡裝修為主。在商務樓市場并不是非常景氣的市場狀況下，以精裝修提升項目的性價比。

4.大堂、公共部分裝修標準

分析：

（1）大堂作為體現(xiàn)項目臉面的重要部分，裝修都非常氣派。高度在4米以上，或者挑空達8米以上，面積100平米以上，一般采用花崗巖或者其他石材做地面，墻面用石材或者高級乳膠漆，吊頂相對簡單一般用乳膠漆，同時作簡單吊頂處理。

（2）洗手間地面采用瓷磚較多，墻面一半用瓷磚一半用乳膠漆，石膏板吊頂；另外配有中高檔衛(wèi)生潔具。走廊地面瓷磚或和局部石材，墻面乳膠漆，吊頂石膏板。

5.電梯、空調、寬帶和電話分析

分析：

（1）電梯：電梯作為一個衡量寫字樓檔次重要指標，電梯的數(shù)量、品牌、速度對客戶的購買意愿產生重要的影響。目前電梯主要以國外進口品牌為主，常見的有LG、OTIS、三菱等。其中齊魯商會大廈、特區(qū)數(shù)碼港、三慶匯文軒每部電梯的服務面積較小，在5000平米以下；而三箭銀苑、銀座數(shù)碼廣場、明珠國際商務港、東環(huán)國際廣場高檔商務樓的服務面積較大，都在120xx平米以上。

（2）空調系統(tǒng)：純寫字樓以中央空調為主，商住樓以分戶式中央空調為主；空調品牌以國外品牌為主，像美國約克、麥克維爾、日本三菱等。

（3）寬帶：寬帶服務商有電信、網(wǎng)通、鐵通和百靈，其中以電信和網(wǎng)通為主。鐵通后來居上，搶占了濟南部分市場。

（4）電話：固定電話的服務商以電信、網(wǎng)通、鐵通為主，電信仍是主流。

6.智能化、車位、配套分析

分析：

（1）智能化：智能化就是所謂的5A標準，樓宇自動化BA、辦公自用化OA、通訊自動化CA、消防自動化FA、保安自動化SA。雖然眾多樓盤都在宣傳已達到國際化的5A標準，但是實際情況中并沒有達到宣傳中的標準。但基本上可以看出，檔次定位越高，其智能化體系越復雜，設備選用也越講究品牌。值得說明的是：由于智能化體系比較復雜，同時與買家的實際生活聯(lián)系并不緊密，因此大多數(shù)買家并不了解智能化，對其內涵非常模糊。

（2）配套：高檔商務樓的商務配套比較齊全和完善，像銀行、商務中心，票務中心、酒吧、西餐廳、多功能廳、會議室等會涵蓋若干項；同時高檔商務樓一般都在市中心，可以與周邊的區(qū)域配套融合，為我所用；而中低檔寫字樓的配套相對較少，以基本的餐廳、商務中心最為常見。

（3）車位情況：車位是消費者最關心的問題之一，由于前期商務樓車位數(shù)量少，導致客戶在工作中極大不便，車位比例的高低成為了衡量寫字樓的重要標準。從目前市場上看，原商務樓的車位都達不到1：1的要求，而新建商務樓基本上按照1：1的標準去規(guī)劃。

三、濟南辦公物業(yè)產品總結分析

(一)項目缺乏個性化和特色化策劃研究

與商品住宅開發(fā)市場層出不窮的創(chuàng)新行為相比，寫字樓市場過去從產品到營銷一直是處于低調保守的“不作為狀態(tài)”，但這種狀況在近一兩年的已有所改變，商務酒店、酒店式公寓等產品在市場上走俏，這也標志著寫字樓產品類型結構的進一步豐富。

競爭的加劇導致寫字樓市場的進一步細分化和差異化，高檔寫字樓強烈的市場需求也呼喚創(chuàng)新意識在高檔寫字樓市場的出現(xiàn)。然而現(xiàn)實情況并非如此，好的地段加上奢華的室內外裝修仍是現(xiàn)今高檔寫字樓僅有的可以炫耀的立足之本，尤其是地段被推崇為高檔寫字樓成功的萬能金鑰匙。導致許多項目在產品形象互相雷同，品質的提升速度慢，缺乏個性化和特色化。

(二）高檔寫字樓開發(fā)中缺乏足夠的配套支撐

高檔寫字樓之間的競爭已經(jīng)從單純比造價、比高度向比配套、比服務比管理方面傾斜。其中配套設施的完善與否日益重要，這里所說的配套不僅僅是常規(guī)意義上的市政、交通、通訊設施等，而是更廣泛范圍的涵蓋多種不同功能要求城市空間的建筑綜合體。

而目前高檔寫字樓由于單宗項目的規(guī)模限制，難以作到配套完善，而且互相之間各自為政，資源無法共享，導致單宗項目的配套不完善。

對各種配套設施的配備要在規(guī)劃及建筑設計的初始階段即應有全盤的考慮。以建筑綜合體的綜合優(yōu)勢凸顯項目的高檔品質。這類建筑綜合體通常是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、餐飲、會議、文化娛樂等城市生活空間三項以上根據(jù)自身特點進行合理組合，并在各部分之間建立一種互相依存、互補、互助的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的復雜而有機統(tǒng)一的綜合體。

(三）建筑外觀設計，特別是建筑室內設計品位較低

高檔辦公寫字樓因為其規(guī)模大、體量大以及使用功能的重要性往往會成為一個城市的重要標志性建筑。因而它的建筑外觀設計將直接影響城市的環(huán)境景觀質量；而