關(guān)于商品房銷售中的面積問題

關(guān)于商品房銷售中的面積問題

0房銷售時遇到其他的面積隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，房屋面積成為買家關(guān)注的焦點，關(guān)于這一領(lǐng)域的討論越來越多。購房人在商品房銷售時會遇到各種各樣的面積,比如:房屋的使用面積、建筑面積、預(yù)測面積、實測面積、產(chǎn)權(quán)面積等,不同部門出具的同一類型面積數(shù)據(jù)各不相同,也讓購房者眼花繚亂,非常困惑?，F(xiàn)就購房人高度關(guān)注的幾類房屋面積進行分析,比對其差異原因,并提出解決面積差異的建議,以減少開發(fā)企業(yè)與業(yè)主間的矛盾和開發(fā)企業(yè)與房產(chǎn)測繪部門之間的糾紛。1不同面積的一般概念1.1房屋的可用區(qū)域房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的凈空面積,按房屋的內(nèi)墻線水平投影計算。不包括房屋內(nèi)的墻、柱等結(jié)構(gòu)面積和保溫層的面積。1.2結(jié)構(gòu)和建筑組成房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積,包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等,且具備有上蓋,結(jié)構(gòu)牢固,層高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺建筑面積。1.3房屋測量機構(gòu)房產(chǎn)預(yù)測面積是指在商品房期房銷售中,根據(jù)國家規(guī)定,由房地產(chǎn)主管機構(gòu)認(rèn)定具有測繪資質(zhì)的房屋測量機構(gòu),主要依據(jù)規(guī)劃部門審批的施工圖紙、實地勘測和國家房產(chǎn)測量規(guī)范對尚未竣工的房屋面積進行一個預(yù)先測量計算所得到的面積。它是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據(jù),同時此面積還可作為開發(fā)商在前期項目宣傳中使用,也可以作為商品房網(wǎng)上備案和預(yù)銷售使用。1.4依據(jù)《住宅測量規(guī)范》進行工房屋實測面積是指房屋竣工驗收后,由開發(fā)部門委托房地產(chǎn)行政主管部門認(rèn)可的具有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪單位,依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》和房屋竣工圖紙、變更圖紙、預(yù)算數(shù)據(jù)等,對房屋進行實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。此面積是購房者辦理房屋所有權(quán)證、他項權(quán)證、房款結(jié)算、物業(yè)費結(jié)算等的依據(jù)。1.5產(chǎn)權(quán)面積房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。2各種面積差異的原因購房人在購房過程中會遇到各種面積,對這些面積之間的關(guān)系和各面積之間差異的原因難以理解,從而產(chǎn)生一系列的誤解和糾紛,下面將各種面積差異的原因和相互關(guān)系進行分析。2.1面積小卻有節(jié)拍購房人看房時體驗到的最直觀的是戶內(nèi)可供使用的凈空面積也就是房屋使用面積,往往購房人會把房屋的使用面積與成套房屋的建筑面積或者套內(nèi)建筑面積混淆,總覺得自己的房屋面積小了,面積中有貓膩,被“注水”了,實際是一個概念上的理解誤區(qū)。因為使用面積只是套內(nèi)建筑面積的一部分,使用面積是能直觀感覺到的,但套內(nèi)墻體面積、分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e并非能一眼看出,如圖1所示可以很清晰地反映其相互關(guān)系。2.2施工質(zhì)量控制購房人在購買期房時,購房合同所填寫的是預(yù)測面積,在交房給業(yè)主時會提供一個實測面積,一般房款是根據(jù)實測面積結(jié)算,對于預(yù)測面積與實測面積有差異時,購房人常誤解為是開發(fā)公司欺詐或者認(rèn)為測繪面積不實,引起一些糾紛。造成兩者面積有差異的原因有很多。1)房屋預(yù)測是房屋測量機構(gòu),依據(jù)規(guī)劃部門審批的施工圖紙對尚未竣工的房屋進行預(yù)先測量計算面積,數(shù)據(jù)采集、共用部位面積確認(rèn)、分?jǐn)偡椒ǖ榷际歉鶕?jù)圖紙確認(rèn)的。2)實測面積是對房屋實際進行丈量,或依據(jù)圖紙對房屋進行現(xiàn)場勘測測算出來的面積。3)房屋在施工過程中有時會根據(jù)市場需求或因施工條件變化或為優(yōu)化設(shè)計等原因?qū)υ诮ǚ课葸M行建筑結(jié)構(gòu)調(diào)整,造成預(yù)測面積與實測面積有差異。4)設(shè)計圖標(biāo)注不明確,圖形表示不規(guī)范統(tǒng)一,造成預(yù)測與實測有差異:如陽臺標(biāo)注為露臺,落地窗表示為凸窗等,有時不同設(shè)計院對圖形的標(biāo)識不一樣,分多期開發(fā)的樓盤,選用不同設(shè)計院設(shè)計的圖等都易造成預(yù)測時標(biāo)識圖與現(xiàn)場實測時有差異。5)由于開發(fā)公司內(nèi)部溝通不足,圖紙變更與施工現(xiàn)場的變更不一致,也將引起預(yù)測與實測面積有差異。6)施工隊伍的施工誤差引起預(yù)測面積與實測面積有差異。7)由于測繪部門對規(guī)范、政策、法規(guī)等理解不同,工作程序不完善,計算過程差錯等原因造成預(yù)測面積與實測面積有差異。2.3規(guī)劃設(shè)計、建筑物的測算房產(chǎn)測繪單位預(yù)測時計算出的建筑面積與規(guī)劃部門計算的建筑面積常有不一致的情況,為此經(jīng)常有一些開發(fā)公司提出疑義,原因就在于這兩個面積適用范圍、所依據(jù)的規(guī)則不一樣,規(guī)劃、設(shè)計建筑面積測算工作主要是為建筑工程造價、計算建筑房屋工程量、單位工程預(yù)算造價提供依據(jù)。房產(chǎn)測量為房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)、交易、征收稅費提供依據(jù)和資料。規(guī)劃審批計算建筑面積執(zhí)行的是國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》(GB/T50353-2005);房產(chǎn)測繪中計算房屋建筑面積是依據(jù)另一國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)定》(GB/T17986.1-2000)。兩套規(guī)范對面積計算的具體規(guī)定存在不一致的地方,對比情況見表1。2.4實測面積是否就是產(chǎn)權(quán)面積從兩者的概念能夠知道,實測面積是通過實地勘測、計算出的面積,產(chǎn)權(quán)面積是產(chǎn)權(quán)主擁有的合法面積,那么實測面積并不就是產(chǎn)權(quán)面積,比較常見的有私房實測的面積有大于產(chǎn)權(quán)面積的,如實測面積為100m2,規(guī)劃審批的面積為80m2,產(chǎn)權(quán)面積要依據(jù)規(guī)劃行政管理部門審批的要求進行登記,那么產(chǎn)權(quán)面積就是80m2,多余的20m2不能作為合法面積登記到產(chǎn)權(quán)面積里。3減少地區(qū)差異，減少爭議根據(jù)以上面積差異的原因進行分析,有些差異是不可避免的,有些差異是可以有效避免或減小,降低房產(chǎn)、規(guī)劃、建設(shè)單位與購房人之間的糾紛。3.1根據(jù)尺寸計算出面積來去定位使用面積與建筑面積的差異是不可能消除的,要消除的是購房人概念上認(rèn)識的誤區(qū),不能將這兩個面積混為一個,不能去感覺面積的大小,而應(yīng)根據(jù)尺寸計算出面積來。3.2按《規(guī)劃》進行路徑的規(guī)范對比,讓更有效地降低預(yù)、實測面積的發(fā)生,從制度上保證,對個人1)有些開發(fā)企業(yè)在項目的設(shè)計方案未能完全確定的情況下,為了搶占市場、急于銷售而倉促推出,甚至出現(xiàn)邊施工、邊修改、邊銷售的情況,這樣就會導(dǎo)致預(yù)測面積與實測面積產(chǎn)生差異。要減少或杜絕這種不良做法,加強對開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管,減小面積差異,降低糾紛。2)預(yù)測后施工中的變動開發(fā)公司應(yīng)及時公示、告知購房人,可以通過簽定補充合同的方式將變動內(nèi)容約定到合同中,減少交房時的面積糾紛。3)規(guī)范設(shè)計院對圖形圖示的表示、文字標(biāo)注,減少由標(biāo)識圖引起的錯誤。規(guī)劃部門在審核圖紙時,就要對圖形的標(biāo)識標(biāo)注提出要求進行把關(guān),將所有設(shè)計圖進行規(guī)范統(tǒng)一。如在預(yù)測、實測階段才提出要求,則開發(fā)公司要重新出設(shè)計圖再至規(guī)劃報審,這將要較長一段時間才能完成,對開發(fā)公司將延長辦手續(xù)的時間,對購房人將可能延長交房時間,易激化開發(fā)公司、購房人、測繪部門之間的矛盾,而把對圖紙的規(guī)范要求放在規(guī)劃部門審核時則能有效地減少矛盾的發(fā)生。4)加強開發(fā)企業(yè)內(nèi)部溝通,有些開發(fā)企業(yè)設(shè)有前期部負(fù)責(zé)國土規(guī)劃房產(chǎn)的報建手續(xù),工程部負(fù)責(zé)項目施工,如果工程部施工過程中做了變更,沒有及時與前期部溝通,將導(dǎo)致現(xiàn)場變更了但沒有變更規(guī)劃圖,或者前期部將規(guī)劃圖做了變更沒有及時交工程部改變施工,或者各自采用的變更版本不一,都將導(dǎo)致預(yù)測面積與實測面積產(chǎn)生差異,部門之間的配合、及時的溝通也是減少預(yù)、實測面積差異的重要因素。5)建筑單位應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)劃審批圖進行施工,減少施工隊伍的施工誤差,加強施工過程中的監(jiān)理,以保證按圖施工,減少預(yù)實測面積的差異。6)測繪單位應(yīng)加強對規(guī)范、法規(guī)的理解,提高質(zhì)量和測繪技能,盡可能減少計算差錯引起的預(yù)測與實測的不一致。①加強識圖能力,減少識圖錯誤引起的預(yù)、實測面積差異。全面查看平、立、剖面圖和各層之間的結(jié)構(gòu)關(guān)系,如陽臺隔層設(shè)頂蓋,標(biāo)注的軸線并非墻中尺寸,可能是凈空尺寸、外墻尺寸,墻體厚度各層不一樣,圖上標(biāo)識的管井和空洞易混淆等。圖面上的各個部位都要仔細(xì)識別,減少粗差。②制定相關(guān)的計算細(xì)則。很多城市目前所面臨的問題是《房產(chǎn)測量規(guī)定》跟不上建筑形態(tài)的千變?nèi)f化,跟不上樓市出現(xiàn)的新情況和新問題,使得有些問題無據(jù)可查,迫切需要出臺相關(guān)的法規(guī)或細(xì)則來補充,從而降低測繪風(fēng)險。③加強質(zhì)量管理。建立健全房產(chǎn)測繪操作規(guī)程、測繪產(chǎn)品質(zhì)量考核辦法,用嚴(yán)密的內(nèi)部管理來規(guī)范房產(chǎn)測繪行為,制定合理的工作流程,嚴(yán)格按質(zhì)量管理體系執(zhí)行,做好成果自查、互查以及質(zhì)量監(jiān)督審核,落實層層把關(guān)。3.3統(tǒng)一房屋測繪面積由于這兩個面積所依據(jù)的規(guī)則不一樣,要消除這兩者的差異則需要統(tǒng)一計算標(biāo)準(zhǔn),房產(chǎn)部門和規(guī)劃部門采用一個統(tǒng)一的計算面積規(guī)則,房產(chǎn)測繪的面積要精確到每一戶的套內(nèi)、分?jǐn)偤徒ㄖ娣e,而且是作為銷售和辦理產(chǎn)權(quán)的重要依據(jù),采用房產(chǎn)測量規(guī)范來統(tǒng)一可以更好降低糾紛,如果直接采用房產(chǎn)測繪單位測算的建筑面積,更可避免規(guī)劃、設(shè)計重復(fù)的面積測算,提高效率。3.4強工程從建設(shè)部門的控制產(chǎn)權(quán)面積要依據(jù)規(guī)劃行政管理部門審批的要求進行登記,就應(yīng)消除實測面積與產(chǎn)權(quán)面積差異首先要嚴(yán)格按規(guī)劃審批進行施工,加強工程竣工綜合驗收的管理,未嚴(yán)格按照規(guī)劃審批的設(shè)計圖紙施工的房屋,產(chǎn)生面積差異的,應(yīng)由規(guī)劃部門根據(jù)有關(guān)規(guī)定進行處理。如果按圖施工后實測面積與規(guī)劃審批面積不一致,也會導(dǎo)致實測面積與產(chǎn)權(quán)面積不一,這種情況則要通過統(tǒng)一房產(chǎn)與規(guī)劃計算面積所依據(jù)的規(guī)則來消除,實測面積大于規(guī)劃審批面積時,建議可通過開發(fā)企業(yè)補交相關(guān)的配套費后,將實測面積辦理產(chǎn)權(quán)登記。