房地產(chǎn)策劃方案匯編15篇

房地產(chǎn)策劃案(匯編15篇)房地產(chǎn)策劃案1一、活動目的1.營造售樓部節(jié)日氛圍與人氛圍圍，以新的視覺形象吸引過往人群;2.圣誕節(jié)活動作為項目奠基、認購活動的客戶預(yù)熱，便于實現(xiàn)持續(xù)性的升溫;3.以圣誕節(jié)抽代金券、送禮物為噱頭，維系老客戶，吸引新客戶，并作為項目奠基與認購信息的載體，邀約客戶至現(xiàn)場，強化產(chǎn)品認知。4.針對前期積累客戶進行篩選，吸引新客戶到場，為奠基制造人氣，為認購儲藏客戶資源。二、活動時間：20__年12月15日——20__年12月31日三、活動主題：__圣誕月200萬獻禮嘉年華四、售樓部包裝方案1)售樓部入口。彩條折成房子形狀，渲染入戶氛圍。門上粘貼圣誕老人1對。2)櫥窗。雪地粘貼紙。噴雪。3)沙盤上空、接待區(qū)與影音室上空懸掛立體雪片。4)圣誕樹(3米)以及圣誕樹裝飾品。5)背景墻。彩藤編制以項目logo為主題的創(chuàng)意小品。6)彩燈裝飾圣誕樹與過道綠色植物。(3組10米)7)接待桌，圣誕老人擺放品與糖果拼盤。(5組)8)銷售人員裝飾。圣誕帽配飾。五、客戶告知1.老客戶告知：自項目面世以來，全部來電來訪客戶。短信告知。2.強意向的重點客戶：電話告知。3.新客戶：短信群發(fā)告知。短信透漏項目即將奠基和認購的信息。4.短信告知：10萬條，按消費額度發(fā)送。六、禮物選擇1)男女圣誕帽(1000套)。2)假面。(200套)3)仙女棒。(300支)七、圣誕節(jié)代金券抽取活動：1.主題：港灣圣誕月200萬獻禮嘉年華2.目的：針對認購活動的預(yù)熱，進一步甄選、套牢客戶。3.獎券總金額：200萬。4.獎券分派表：500元200張20%1000元700張70%20__元100張10%累計1000張100%總金額100萬5.抽取形式：1)告知全部老客戶到售樓部現(xiàn)場抽取代金券，領(lǐng)取禮物。2)圣誕節(jié)活動期間，凡到場客戶均可抽取代金券。3)客戶抽取代金券一張，登記客戶信息，能夠轉(zhuǎn)讓。4)代金券可抵沖購房款，每人僅限一張，以最高金額最準。5)代金券累計1000張，抽完即止，早到早得。6)代金券可與認購優(yōu)惠累計使用。房地產(chǎn)策劃案2活動目的（效果預(yù)期）：1、建立品牌認知度，讓購房者簡樸選房。2、透過開盤活動集中放量，將前期意向客戶轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實購置力。3、現(xiàn)場銷售氛圍的營造，提高現(xiàn)場樓盤銷售業(yè)績，提高客戶成交比例。4、快速聚集人氣，在確保最大程度成交量的同時，透過細節(jié)把控、品牌形象展示，樹立客戶口碑。5、項目的宣傳造勢，擴大項目出名度，擴大市場影響力，較大幅度的提高市場美譽度。為此后二期、三期的推廣、銷售打下堅實的基礎(chǔ)。開盤資料構(gòu)成：銷售現(xiàn)場簽約組織+氛圍布置物料準備+外場演藝+明星活動房地產(chǎn)項目開盤流程1、8：30-9：00領(lǐng)導(dǎo)嘉賓到場，由禮儀人員引領(lǐng)為其佩帶胸花，并引領(lǐng)至休息區(qū)休息。2、9：00-9：05外場大鼓熱場，9點鑼鼓準時響起，由禮儀人員將領(lǐng)導(dǎo)從休息區(qū)邀請至舞臺前嘉賓席就坐，準備正式開始。3、9：05-9：10主持人致辭，開場音樂響起，主持人上臺介紹活動主題、資料，并簡短對項目做介紹；而后依次介紹到場的公司領(lǐng)導(dǎo)。4、9：10-9：15公司領(lǐng)造成辭，主持人邀請政府領(lǐng)導(dǎo)上臺講話，由禮儀人員引導(dǎo)領(lǐng)導(dǎo)上臺及下場就坐。5、9：15-9：25明星上場，主持人邀請明星出場、上臺致辭。后由禮儀人員引導(dǎo)下場就坐。6、9：25-9：30剪彩典禮，主持人邀請政府領(lǐng)導(dǎo)、公司領(lǐng)導(dǎo)以及明星為項目開盤剪彩，禮儀引導(dǎo)剪彩嘉賓上臺，由領(lǐng)導(dǎo)用剪刀剪斷花球之間的紅綢，與此同時，禮炮齊鳴，煙花四起。7、9：30-9：35舞獅表演，舞獅上臺表演。8、9：35-9：40點睛，納福，舞獅表演后，兩頭祥獅臥于舞臺中間，此時主持人邀請兩位領(lǐng)導(dǎo)上臺為祥獅點睛。祥獅點睛后，完畢采青表演。并由這兩位領(lǐng)導(dǎo)上臺為其納福。（納福：當祥獅在采到青后，從其嘴里將吐出由祝愿文字的紅色條幅，這時由領(lǐng)導(dǎo)將該條幅從祥獅口中取下并展示與觀眾面前，納福結(jié)束）。9、9：40-10：00明星現(xiàn)場互動，邀請明星與項目領(lǐng)導(dǎo)上場。由項目領(lǐng)導(dǎo)為明星贈予禮物后退場。由主持人對其進行訪談、并邀請3名觀眾上場與明星進行現(xiàn)場互動游戲。并準備宣紙與毛墨邀請其現(xiàn)場書法展示、為項目開盤書寫文字。10、10：00開盤典禮結(jié)束，主持人宣布開盤典禮結(jié)束、領(lǐng)導(dǎo)退場、明星進入休息室內(nèi)休息。準備植樹活動。現(xiàn)場選房正式開始。11、10：00-12：00節(jié)目表演，電聲小提琴演奏、舞蹈表演、男高音歌手演唱、魔術(shù)表演、變臉表演、穿插多次有獎問答及互動游戲。12、12：00-01：00午餐，背景音樂播放。13、01：00-15：30節(jié)目表演，歌手演唱、樂隊表演、薩克斯演奏、太級劍舞、雜技表演、拉丁舞表演、穿插多次有獎問答及互動游戲。14、15：30背景音樂播放。樓盤開盤活動策劃思路開盤慶典策劃思路：強調(diào)氛圍、突出品位、提高檔次、有條不紊、圓滿成功本次開盤其實就是針對前期意向客戶聚集能量的一次有效釋放，透過精心的現(xiàn)場布置與豐富的節(jié)目表演和互動活動，充足營造當天開盤活動的氛圍。將潛在客戶群充足的挖掘出來，讓客戶更具信心，更滿意地購置公園壹號的房子，使之達成最大化的成交量，為開盤當天以及此后的營銷計劃起到推波助瀾的作用。活動概述：活動主題：成都____X一期開盤活動；活動時間：20__年X月X日參加人員：誠意客戶及其別人員、公司領(lǐng)導(dǎo)及工作人員、各媒體記者、演藝嘉賓活動形式：開盤典禮、現(xiàn)場選房、助興表演、明星見面現(xiàn)場活動主辦：四川____房地產(chǎn)開發(fā)有限公司前期準備工作為確保開盤活動的有序開展，在開盤前一日，準備工作務(wù)必完備，多個因素思考周全，以期達成最佳效果。下列有關(guān)設(shè)施需貫徹到位，對整個流程進行完整性檢查。1、整體工作以銷售開盤當天工作為重心，采用一種總指揮三條線路（三個區(qū)域）進行分工協(xié)作的模式，其它管理及后勤人員進行多方配合。2、有關(guān)人人員邀請領(lǐng)導(dǎo)、嘉賓參加（涉及市領(lǐng)導(dǎo)、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、建筑公司負責人、新聞媒體電視臺、日報記者等)3、其它準備工作，如領(lǐng)導(dǎo)講話稿、主持人串聯(lián)詞導(dǎo)視系統(tǒng)、有關(guān)印刷品、水果等食物、桌椅擺放；認購區(qū)（銷售部擺放竹藤椅10套）選房等待區(qū)（擺放竹藤椅50套）休息區(qū)擺放竹藤椅500套、嘉賓席20套；在銷售部外、形象展示噴繪、餐臺、舞臺搭建、音響、噴繪、絎架、升空氣球；當天用的鞭炮、彩煙、禮炮、紅花彩帶等用品；需與我公司提前交流，做到奠基典禮當天分工有序。4、挑選出適合本次活動主持人，規(guī)定主持人形象好、經(jīng)驗豐富、能HOID住全場且能說會道，主持開盤活動典禮。5、邀請警察及城管部門在開盤當天維持秩序；現(xiàn)場停車區(qū)提前劃分，方便客戶及嘉賓出入；理解當天的天氣狀況，準備雨具。有關(guān)人員工作分工1、工作人員各就各位，有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)到迎接來賓，確保來賓車隊行駛安全；禮儀小姐依次為嘉賓佩戴紅花。2、物業(yè)、財務(wù)、銷售、管理、配合等各人員按照各自分工崗位到位；三大分工區(qū)域人員到位的檢查，以及總體指揮系統(tǒng)的檢查；各崗位人員熟悉操作本崗流程，等待開盤。停車場區(qū)域保安組織客戶停車，由指定停車區(qū)開始沿公路輔道停放汽車。3、舉辦開盤典禮，由公司領(lǐng)造成辭剪彩。在其等待區(qū)域?qū)才乓幌盗谢顒右怨┑却蛻舸虬l(fā)時光。4、開始按流程進行客戶選房，客戶在等待區(qū)等待時，安排工作人員提示客戶準備前期的VIP卡、入會費收據(jù)、身份證原件等資料。5、外場工作人員負責升空氣球的維護、全部導(dǎo)視系統(tǒng)的維護，負責外場的督導(dǎo)及協(xié)調(diào)、內(nèi)場的秩序及清潔。在外圍區(qū)域服務(wù)中，在干果擺臺處擺放干果、飲料等。（隨時注意食品存量，局限性時應(yīng)及時補充。）6、演藝明星接待、安排見面會及現(xiàn)場互動。7、午餐發(fā)放及活動流程跟進，在發(fā)放過程中，由保安協(xié)同向現(xiàn)場參觀客戶進行發(fā)放，注意秩序的維護。預(yù)留工作人員的午餐，并向各個崗位的工作人員發(fā)放，工作人員可進行輪流用午餐。根據(jù)天氣狀況，若下雨，需向客戶發(fā)放雨傘。同時活動出口處擺放收集箱，向離開的客戶收回傘。促銷活動優(yōu)惠政策用折扣優(yōu)惠和禮物派送充足引爆市場，在充足消化客戶的前提下，運用價格方略于實施價格上漲，實為有升暗降，以增進銷售。為使客戶更加滿意，讓開盤順工作利進行，優(yōu)惠細則以下。開盤優(yōu)惠活動1、針對前期已排號認籌客戶：給于按揭2%、一次性付款4%的優(yōu)惠政策。2、未排號客戶(新客戶)：按揭優(yōu)惠1%、一次性付款3%的優(yōu)惠政策。3、對于排號前三十名到場簽合同的客戶無論其付款方式均給于3%的優(yōu)惠4、老客戶帶新客戶送老客戶一年物管費;一次性付款的客戶無論與否排號均送電動車一輛。5、售房現(xiàn)場開展抓金幣活動，所抓金幣總面值能夠直接充抵房款。抓金幣活動僅限購置三房客戶，每戶限抓兩次）房地產(chǎn)策劃案3一、策劃緣起東部旅游節(jié)日在即，全城熱銷海岸生活7月22日，在____省文化廳和____市鹽田區(qū)政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術(shù)花會暨____省少兒藝術(shù)節(jié)”即將召開，在“東部旅游文化節(jié)”同時開幕的喜人背景下，鹽田的旅游旺季和置業(yè)高潮已經(jīng)到來。隨著萬科東海岸和心海伽藍的陸續(xù)開盤，東部家居生活不停朝著海岸新潮流升級。____深處悄悄入伙等好消息啟發(fā)人們，鹽田需要宣傳，鹽田需要更加潮流的海風吹拂。二、合作優(yōu)勢《××周刊》，先鋒潮流為東部海岸生活沖浪領(lǐng)航同是7月22日，全球潮流生活資訊，白領(lǐng)精英讀本《××周刊》正式創(chuàng)刊?！丁痢林芸肥莀___市公開發(fā)行的全彩色銅版紙印刷、在____兩地同時發(fā)行、直投的第一張周報，通過7月8日試刊后，受到讀者和業(yè)內(nèi)外一致好評。證明這一獨特嶄新媒體深受市場歡迎。用精美的圖片、優(yōu)美的文字、精確的策劃，《××周刊》為鹽田生活傳遞信息。三、媒體互動《××周刊》與分眾液晶電視互動，開創(chuàng)最新傳媒模式為了充足傳達東部海岸生活氣息，更加精確鎖定白領(lǐng)、金領(lǐng)人士置業(yè)鹽田，《××周刊》與名震全國的分眾傳媒機構(gòu)聯(lián)手，在遍及____、東莞的高檔寫字樓、崇高酒店、住宅等電梯間開辟液晶電視廣告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶都將同時得到分眾傳媒贈予的滾動播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告，產(chǎn)生更為廣泛的傳輸效果，達成其它任何媒體無法做到的事半功倍之效。四、報道辦法全景描繪鹽田生活，為置業(yè)東部展示立體畫卷1、介紹鹽田簡史：概括山海鹽田，幾年巨變2、描述旅游東部：到處美景到處家的環(huán)境3、譜寫豪宅頌歌：聆聽海、山無與倫比的天籟4、展示成熟配套：統(tǒng)計潮流小鎮(zhèn)故事5、圖說東方夏威夷：動感都市的社區(qū)廣告五、其它配合全方面互動，《××周刊》期待合作1、采訪國土局、交易中心領(lǐng)導(dǎo)介紹鹽田規(guī)劃與發(fā)展藍圖2、組織看樓專車免費服務(wù)3、贈予老板、總經(jīng)理專訪__4、請中介公司、專家暢談置業(yè)鹽田的多重優(yōu)勢5、其它合作另行協(xié)商房地產(chǎn)策劃案41、產(chǎn)品的調(diào)研只有對樓盤進行充足的調(diào)研，才干找出了本身的弱點和優(yōu)點，審視產(chǎn)品，擺正了迎戰(zhàn)市場的恰當位置。這樣，我們才干對癥下藥，才干在理性的基礎(chǔ)上，充足發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢點，策劃才干行之有效。（1）物業(yè)的定位;（2）建筑、配套、價格的優(yōu)劣勢分析;（3）目的市場的分析;（4）目的顧客的特性、購置行為的分析;2、市場的調(diào)研或許有人講，搞房地產(chǎn)項目靠的是經(jīng)驗，但須知，市場調(diào)研的目的'是從感性的經(jīng)驗，結(jié)合不停變化和細分的市場信息，提高到理性的層次，科學(xué)地對全部在規(guī)劃、推廣過程中將出現(xiàn)的問題進行有效的預(yù)測。在市場經(jīng)濟的競爭下，閉門造車或迷信經(jīng)驗終究是不行的。（1）區(qū)域房地產(chǎn)市場大勢分析;（2）重要競爭對手的界定與SWOT的分析;（3）與現(xiàn)在正處在強銷期的樓盤比較分析;（4）與將來競爭狀況的分析和評定。3、企劃的定位定位是全部廣告行為開展的一種主題，就像一種圓心，通過項目的調(diào)研，制訂樓盤定位，提煉USP（獨特的銷售主張），提出推廣標語，使樓盤突現(xiàn)其與眾不同的銷售賣點。尋找最能代表目的顧客對家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素，以此作為廣告的基調(diào)，并以藝術(shù)的方式放大，使廣告更具形象力、銷售力。4、推廣的方略及創(chuàng)意的構(gòu)思房地產(chǎn)廣告，有的決策者是去到哪里，做到哪里，既沒有時間安排，更沒有周期概念。當樓盤無明顯優(yōu)勢時，競爭顯得激烈，則手忙腳亂，怨聲載道。房地產(chǎn)廣告必須以有效、經(jīng)濟為原則，講究方略性、計劃性5、傳輸與媒介方略的分析有人說，廣告費花在媒體上有二分之一是浪費的。確實，只有發(fā)揮好媒體的效率，才干使有限廣告經(jīng)費收到最大的經(jīng)濟效益，廣告公司為客戶選擇、篩選并組合媒體是為客戶實現(xiàn)利潤最大化。整合傳輸則是圍繞既定的受眾，采用全方位的立體傳輸，在最短時期內(nèi)為樓盤樹立清晰的形象，并以持續(xù)一致的形象建立品牌。（1）不同媒體的效應(yīng)和覆蓋目的;（2）不同種類、不同時間、不同篇幅的報紙廣告分析;（3）不同種類、不同時間、不同篇幅的雜志廣告分析;（4）不同電視臺、不同時段、不同欄目的電視廣告分析;（5）不同電臺、不同時段、不同欄目的電臺廣告分析;（6）不同地區(qū)、不同方式的夾報DM分析;（7）戶外或其它媒體的分析;（8）不同的媒體組合形式的分析。6、階段性推廣總體方略房地產(chǎn)廣告，有的決策者是想到哪里，做到哪里，既沒有時間安排，更沒有周期概念，面對激烈的市場競爭，則始終處在被動狀態(tài)，只能嘆怨廣告無效。規(guī)范的市場營銷對樓盤的推廣是一套系統(tǒng)工程，根據(jù)市場反映結(jié)合施工進度，針對競爭對手，形成一套有效、經(jīng)濟的階段性方略尤為重要。7、階段性廣告和媒介宣傳房地產(chǎn)階段性廣告創(chuàng)作要挖掘記憶點、找準利益點、把握支持點，以階段性目的為指導(dǎo)，全方位地實施強有力的廣告攻勢，合理運顧客外媒體，印刷媒體和公共傳輸媒體這各具優(yōu)點的三套車縱橫交錯，整合傳輸。（1）廣告的重點;（2）廣告的主題和體現(xiàn)手法;（3）各類媒體廣告的創(chuàng)意與制作;（4）媒體的公布形式和頻率;（5）整合傳輸?shù)姆铰?（6）媒體公布的代理。8、階段性促銷活動的方略促銷的最大目的是，在一定時期內(nèi)，以多個方式和工具來刺激和強化市場需求，達成銷售增進的目的。（1）促銷活動的主題;（2）促銷活動的計劃和實施監(jiān)督;（3）促銷活動與銷售執(zhí)行的引導(dǎo)、建議;（4）促銷活動的效果評定和市場反映的總結(jié)。9、階段性公共關(guān)系的方略善于借用多個社會事件制造樓盤的新聞噱頭，并運用新聞媒介進行報道、炒作，使樓盤得以宣傳，并能樹立獨特的形象。10、定時廣告效果跟蹤和信息反饋廣告效果監(jiān)測是對廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟效益、社會效益和心理效益的一項檢測。而市場反饋信息同時也對下一輪廣告行為的修正，以適應(yīng)日益變化的市場，一條道，走到黑往往是要走死胡同的。11、定時跟蹤競爭對手的廣告投放所謂知已知彼，百戰(zhàn)不貽。在市場推廣中，要及時地監(jiān)測競爭對手的一舉一動，對于營銷競爭既能做到把握對手動向，防備于未然，也能對于對手的營銷變數(shù)能及時地反映和應(yīng)對。12、推廣成本預(yù)算和費用監(jiān)控廣告預(yù)算的每一筆精打細算，不應(yīng)當是簡樸地停留在對廣告項目的極力削減、項目費用的壓價之上，而是應(yīng)當貫穿營銷決策的每一種環(huán)節(jié)的始終，貫穿于廣告周期的縝密安排，貫穿于廣告主題的切實把握和廣告媒體的有效選擇之中。由于一種決策性的失誤，往往會抵消幾十次討價還價的全部所得房地產(chǎn)策劃案5一、活動目的：通過“辭舊歲.送愛心”主題公益活動，把新老業(yè)主邀約到九座花園，維系客戶感情，解說項目最新動態(tài)，爭取老業(yè)主轉(zhuǎn)介；邀約陌電新客戶，理解項目，促成意向成交。二、活動內(nèi)容：置業(yè)顧問告知前期老業(yè)主和陌電客戶，于規(guī)定時間來九座花園參加太白印象組織的“辭舊歲.送愛心”公益活動。在分類客戶送來的愛心物品后，送客戶新年小禮包。帶老業(yè)主參觀產(chǎn)品推薦室，將項目最新動態(tài)；對陌電客戶進行產(chǎn)品推薦。拍照留影，評比最佳笑容做太白印象的“愛心形象大使”。三、活動時間及地點：時間：2__年12月30號下午2點----20__年1月3號地點：__x四、邀約客戶：為了確保最大數(shù)量的客戶達成現(xiàn)場，邀約分兩次進行；第一次邀約時間為：20__年12月28日星期五，短信提前告知全部已成交客戶和陌電客戶活動時間及地點。第二次邀約時間為20__年12月30日星期日，電話邀約客戶下午2點參加。

老業(yè)主邀約說辭：__X先生士，我是你的置業(yè)顧問小X，昨天給你發(fā)的信息你收到了吧？咱們社區(qū)與西安愛心聯(lián)盟組織的“辭舊歲.送愛心”活動安排在今天下午2點，家里某些閑置的衣物，咱們集中起來，一是獻出我們的愛心，二來也可覺得咱們節(jié)省打理時間，屆時咱們還要評比一種太白印象的“愛心大使”，尚有新年禮物相送，你看你下午幾點能到？

陌電客戶邀約說辭：__X先生士，我是太白印象的置業(yè)顧問小X，昨天給你發(fā)的信息收到了吧？是這樣的，我們和西安愛心聯(lián)盟組織的捐獻舊衣物獻愛心活動，今天下午兩點舉辦，誠邀你參加，你必定是一種有愛心的人，我和您預(yù)約一下下午的時間。以上為房地產(chǎn)元旦營銷活動策劃案的部分內(nèi)容，更多內(nèi)容請下載后查看。如果您對我們的資料感到滿意，請關(guān)注，謝謝支持！房地產(chǎn)策劃案6分析：從已購客戶的行業(yè)特性來看，大部分的已購客戶集中在企、事業(yè)單位及個體行業(yè)。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩(wěn)定，收入水平相對較優(yōu)厚。而這樣的客戶在漢沽本地的數(shù)量較多，為我們提供了較好的市場承接力，且在首先擬定了我們重要的宣傳目的。4.居住區(qū)域分析：分析：從項目已購客戶現(xiàn)居住區(qū)域狀況的分析中，我們能夠看出我們的重要消費對象仍是以漢沽城區(qū)附近的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們后來的宣傳通路指明的方向。五、產(chǎn)品前期市場推廣簡要分析：__在前期的媒介宣傳過程中，重要是對漢沽區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌、工程質(zhì)量、物業(yè)及部分戶型進行了市場傳達。其項目的促銷活動，重要是結(jié)合項目的工程節(jié)點進行了某些老客戶的維系活動。在我們對宣傳及活動的分析當中，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個方面的問題。一是宣傳主題與客戶需求上的錯位，也即宣傳內(nèi)容的針對性不強;二是在各宣傳節(jié)點上的訴求不能成為體系，缺少對項目主題的支撐;三是宣傳中對產(chǎn)品的價值宣泄局限性。六、分析|總結(jié)：1.對市場、產(chǎn)品、消費者的總結(jié)我們在前面對市場及競爭對手、產(chǎn)品及客戶進行了一種簡要的分析，通過分析我們得出我們對市場、產(chǎn)品及市場中的消費者的理解，我們在明示以下：市場：在漢沽的房地產(chǎn)市場中充滿著大量的房地產(chǎn)項目，單從供應(yīng)量上來講已基本上能夠滿足市場現(xiàn)有的消費需求，并且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進入市場，并為市場帶來新的產(chǎn)品，這樣我們就能夠說20__年的漢沽房地產(chǎn)市場，將快速成長為供不不大于求的買方市場。對于在市場中的各個項目來說，漢沽將是一種各項目進行快速掠奪的市場。我們從現(xiàn)在所理解到的市場中各項目的銷售狀況來看，即使?jié)h沽已經(jīng)進入了買方市場，即使各項目都已經(jīng)在市場中得到對應(yīng)的認知，即使各競爭對手之間的差別較大(涉及產(chǎn)品及價格)，但是卻沒能有一種項目成為市場追逐的熱點，成為市場銷售的領(lǐng)跑者，成為市場中最具殺傷力的項目。在這樣的市場狀況下，首先給我們留下了一種絕佳的市場機會，首先也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及將來工作中的跟進方法。如果我們能夠在將來的工作中，及時總結(jié)我們的經(jīng)驗教訓(xùn)，及時調(diào)節(jié)我們的營銷戰(zhàn)略，及時登上市場領(lǐng)軍者的寶座，我們的項目明天將會異常光明。產(chǎn)品：在漢沽房地產(chǎn)市場中，我們不能說我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的，不能單就一種方面說我們的產(chǎn)品是最佳的，但我們能夠說我們產(chǎn)品的從整體上來說是最佳的，即使我們銷售價格高于競爭對手，但這個價格是與其價值相符的，這從我們產(chǎn)品的前期銷售中即可看出。即使現(xiàn)在市場上普遍認為我們的價格高，但那只是表面現(xiàn)象，那只是由于我們沒能在項目的前一階段銷售過程中讓市場認清我們產(chǎn)品的價值而已，只要我們能讓消費者實際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價值，我們的銷售必然會放量，我們的項目必然會成為市場關(guān)注的熱點，我們的項目必然會成為市場的領(lǐng)跑者。消費者：在漢沽本地的消費市場中，重要以工薪收入階層為主，這是由本地相對單一的經(jīng)濟構(gòu)造所造成的。即使這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對穩(wěn)定，這為他們購置房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。同時由于他們受教育程度相對較高，這樣對新鮮事物的接受能力也相對于普通消費者要強，因此也就闡明他們是我們的目的消費群體，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。第一篇：分析篇一、市場背景：漢沽位于天津東部濱海地區(qū)，是天津濱海新區(qū)的重要構(gòu)成部分，轄區(qū)面積441.5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口17萬。漢沽是我國重要的化學(xué)工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主，多門類綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)公司300余家，重要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機械加工等十多個工業(yè)門類。漢沽不僅是一種工業(yè)重地，并且還是一種魚米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負盛名。__所在寨上街，其南部為天津老牌化工公司—天津化工廠，她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功績，但隨著改革開放的進行及國有老公司的通病，公司的效益大不如前，也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展。隨著漢沽新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對本地經(jīng)濟構(gòu)造的調(diào)節(jié)，將第三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)構(gòu)造的補充體，使?jié)h沽成為一種經(jīng)濟構(gòu)造多角化的地區(qū)，從而確保漢沽區(qū)經(jīng)濟的健康、可持續(xù)發(fā)展。二、競爭對手分析：由于漢沽房地產(chǎn)市場的發(fā)展屬于初級階段，市場對價格的敏感度較高，面對產(chǎn)品的認知及感知程度相對較低，故此我們在分析競爭對手時重要針對地段、價格、產(chǎn)品三個層面進行歸納與比較，我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手。1.在漢沽我們的直接競爭對手是誰呢?2.在漢沽我們的間接競爭對手?在漢沽市場中我們將綠地人家、濱河社區(qū)及富達花園定為間接競爭對手，具體因素我們分列以下：綠地人家處在天化的附近，濱河社區(qū)處在烈士陵園附近，他們都遠離于城區(qū)中心相對的位置優(yōu)勢，局限性以與第壹城形成競爭態(tài)勢。富達雖與第壹城相鄰，但其銷售已近尾聲，故并不對第壹城銷售造成直接威脅;綠地人家的產(chǎn)品規(guī)劃屬純南方模式，不能與本地居住習慣相對接;而濱河社區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃雖與本地居住習慣相符，但其產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計水平與第壹城相比較仍不在同一層面，要落后與第壹城。而富達花園的規(guī)劃、設(shè)計，仍初級產(chǎn)品形態(tài);綠地、濱河及富達的銷售均價與第壹城相差500元左右，故此在目的人群層面，不與第壹城形成直接競爭。三、競爭項目基本信息：項目名稱規(guī)劃面積銷售均價基本狀況綠地人家27萬平方米1760社區(qū)規(guī)模較大，銷售單價較低，一期開發(fā)面積7萬平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設(shè)計較為南方化，銷售樓層以一、二、三、六層為主。濱河社區(qū)12萬平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無會所，鄰近薊運河及烈士陵園，價格優(yōu)勢明顯，戶型面積控制較好，并帶簡樸裝修。井田·藍月灣6萬平方米20__l型地塊，與第壹城一路之隔，戶型、價格、配套與第壹城相近。分析：從已銷售的戶型比來看，其中兩室占了絕對的比例，即便是頂層的兩室也由于價位較低得到了市場的承認，因此我們有理由說，漢沽市場的重要需求在兩室，對于一室戶型的銷售由于存量較大，我們?nèi)孕栌枰宰銐虻闹匾?。在兩室的銷售當中重要以a、b、e戶型為主導(dǎo)，是典型的典型戶型，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶的主流消費價格在18萬左右。3.樓棟售出率分析分析：在我們項目樓棟售出狀況的分析中我們能夠看出，大量消費出現(xiàn)于臨街與臨學(xué)校的一面，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷售狀況普通。出現(xiàn)這種狀況的因素，首先是現(xiàn)場銷售控制的因素，首先也與居住觀念有關(guān)。但這樣的銷售狀況也為項目后期景觀節(jié)點釋放后的銷售，提供有力的產(chǎn)品支持。4.已售出產(chǎn)品面積區(qū)間與總價格區(qū)間分析：四、已購客戶分析1.付款方式分析：分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中能夠看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，闡明本地的消費者在消費能力上雖有一定的問題，但他們含有相稱穩(wěn)定和充足的還款能力，且在消費意識上較為超前，這固然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關(guān)。2.年紀構(gòu)造分析：分析：我們從已購客戶的年紀層面上去分析，重要能夠得出的判斷是我們的客戶以中年人為主，他們對新事物的接受能力較強，含有一定的購置力及資金支配能力，對應(yīng)對生活質(zhì)量的規(guī)定也較高。并且我們從客戶的年紀層次分析中還能夠得出另外一種問題，即是他們的需求不只存在于房子首先，在生活當中尚有更多的需求，例如：兒女的教育問題、娛樂問題、收入及職業(yè)狀況問題等。由于漢沽本地群眾對本地經(jīng)濟狀況的擔憂，更多反映出的是對子房地產(chǎn)策劃案7一、活動目的：制造轟動效應(yīng)，引發(fā)關(guān)注，將買房者聚集到售樓現(xiàn)場，營造熱烈的購房氛圍。二、活動手法：線上線下，雙管齊下。三、活動時間：線上推廣時間：20__年11月20日至20__年12月20日線下推廣時間：20__年12月25日至20__年12月26日(圣誕節(jié)，周末)四、活動地點：線上推廣：__線下推廣：__售樓部五、活動方式：1、線上推廣：1)創(chuàng)意思路：想要以較低的投入制造轟動效應(yīng)，引發(fā)關(guān)注，能夠制造事件，或運用近期熱點事件進行炒作，如果做得好最佳能形成一種新聞事件，引發(fā)其它媒體的關(guān)注和免費報道。但運用熱點事件應(yīng)注意不要給自己造成負面影響。與__聯(lián)合，制造事件。同時在有關(guān)房產(chǎn)、門戶、絡(luò)論壇上進行軟文傳輸，將友引入?yún)⒓诱{(diào)查、投票或發(fā)表觀點，并以此為根據(jù)獲得參加下線超級現(xiàn)金大獎活動的資格。2)方案一：糧油漲價揪人心，__樓盤派現(xiàn)金。先介紹農(nóng)產(chǎn)品漲價給居民生活帶來的影響，介紹友對農(nóng)產(chǎn)品的支招，例如菜奴攻略、買菜36計等。然后規(guī)定參加者填寫資料(資料填寫表里植入對樓盤的介紹，如__樓盤的價格是__元/平米您與否懂得?讓參加者選擇)，參加調(diào)查、投票。完畢任務(wù)者能夠獲得幸運號碼一種，憑此號碼和登記的身份證資料，能夠到場參加抽獎，中獎率100%，直接是現(xiàn)金獎勵，最高獎金相有關(guān)一種家庭5年的買菜費用50000元。3)方案二：我出錢，你出主意，解決__之爭。針對現(xiàn)在絡(luò)上吵得不可開交的__之爭，已嚴重影響到市場秩序及顧客利益，為謀求解決方法，參加者先登記個人資料，然后能夠發(fā)表__之爭的危害，能夠站在__等的角度提出可行性解決方法，以及將來如何避免這類惡性競爭事件。其發(fā)表的觀點支持率達成一定比例或者排名在前300名，將獲得參加線下現(xiàn)金派送活動資格。獎品為現(xiàn)金，100%中獎，獎金最高額度50000元。4)費用預(yù)算：線上推廣費用預(yù)算2萬元。2、線下推廣：1)現(xiàn)金大派送(中獎率100%)a.創(chuàng)意思路：吸引客流最佳的方式就是免費午餐。配合線上宣傳，以100%中獎率和超級大獎，吸引顧客到場。b.獎品設(shè)立：10元現(xiàn)金獎若干，50元現(xiàn)金獎200名，100元現(xiàn)金獎100名，1000元現(xiàn)金獎，10名，5萬元超級現(xiàn)金大獎1名。c.活動規(guī)則：50元、100元、1000元現(xiàn)金大獎，現(xiàn)場派送現(xiàn)金;5萬元現(xiàn)金大獎，訂立購房合同后直接從房款內(nèi)扣除。d.費用預(yù)算：8萬元。e.人均費用(含線上推廣)：353元。(由于10元現(xiàn)金獎的沖淡，實際支出會更小)2)一元拍賣(可選，重要用于沒有參加線上活動的顧客);a.創(chuàng)意思路：根據(jù)公司少花錢、多辦事的原則，拍賣是個比較好的方式。首先，人都是有好占便宜的思想，對房屋有剛性需求的個人或家庭顧客這一特性更是明顯。一元起拍，從參加者角度來看，投入小，收獲大，吸引力強。并且活動充滿趣味性，對現(xiàn)場氛圍的營造必定能起到非常好的效果。而從主辦方的角度來看，表面上花了諸多錢購置拍品，但事實上由于參拍者互相抬價，最后成交價基本與購置價相稱，而批量購置享有團購價后，最后成交價甚至可能高于購置成本。此項基本等于不花錢，辦大事。b.拍賣品設(shè)立：拍賣品價格不適宜過高，最佳控制在200元以內(nèi)，這樣客人參加度會更高。拍賣品應(yīng)是家庭日常使用較多的，或者有創(chuàng)意的產(chǎn)品。建議：乒乓球拍、球拍、羽毛球拍、電水壺、加濕器、煮蛋器、剔須刀、健康秤、豆?jié){機、廚房套刀、瑜珈墊、收納箱、抱枕、cd盒、湯鍋、車載吸塵器等。c.費用預(yù)算：拍品購置成本預(yù)計2萬元，成交金額預(yù)計15000-25000元。最后可能趨于零投入。3)投飛鏢，享優(yōu)惠(可選，重要用于沒有參加線上活動的顧客)a.創(chuàng)意思路：增加活動的娛樂性和營造活動氛圍，同時還能夠給客戶帶來一定的收益。在房屋不打折的狀況下，采用對顧客優(yōu)惠的折衷方式。b.活動規(guī)則：訂立認購書后，有3次投鏢機會，投中的環(huán)數(shù)乘以100為現(xiàn)金優(yōu)惠金額，優(yōu)惠可直接抵沖購房款。c.費用預(yù)算：3萬元。房地產(chǎn)策劃案8一、項目介紹：本房地產(chǎn)項目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層構(gòu)成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價位入市，順利的實現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預(yù)期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成本房地產(chǎn)下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙?，F(xiàn)在，一期多層尚有37套的現(xiàn)房、準現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159、7M2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127M2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90、4%。二期小戶型總銷售金額預(yù)計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，累計4500萬元。預(yù)售許可證預(yù)計20__年5月底辦下。由此可見，現(xiàn)在本房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)構(gòu)成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占全部可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。二、市場概況及基本競爭格局：A、東南板塊及鄭汴路商圈。鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊重要由三部分構(gòu)成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。鄭汴路沿線重要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤構(gòu)成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的崇高住宅區(qū)。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但本房地產(chǎn)在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌辨別與借勢，純正以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，并且為二期、三期制造了品牌障礙。東明路南段沿線現(xiàn)在競爭非常激烈，重要由東明花園、佳藝花園等樓盤構(gòu)成。航海東路與107國道沿線是20__年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎全部的樓盤都和本房地產(chǎn)一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系。（詳見附1：鄭汴路市場調(diào)研報告）B、小戶型市場概況。自20__年終潮流PARTY介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)快速發(fā)展起來。特別是20__年初，青年居易（EASY-GO）以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現(xiàn)了小戶型從供不大于求到供不不大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的狀況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)成果完全一致。本次燕歸二期開發(fā)的正是這類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）。能夠說，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。（小戶型市場詳見附2：鄭州市小戶型的調(diào)查報告）C、商鋪市場商鋪是一種比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。現(xiàn)在鄭州的商鋪市場尚處在起步階段。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場南端，即將建成的大賣場的商業(yè)價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業(yè)認同也將影響二期商鋪的價格。和二期商鋪有競爭的重要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。三、項目SWOT分析一）優(yōu)勢1）鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢，這里是財富的俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不停的需求是我方樓盤最有力的支撐。市場細分以下：a、高端市場被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費，內(nèi)不會再置業(yè)。b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過分消費和終極消費的結(jié)合。c、復(fù)合市常本房地產(chǎn)一期是一種大眾樓盤，從價位角度劃分，屬中低檔樓盤。本房地產(chǎn)二期小戶型項目的目的群，預(yù)計業(yè)主身份復(fù)雜，置業(yè)心理不盡相似，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣根本。本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍領(lǐng)階層，有效需求局限性。如果本房地產(chǎn)二期銷售象青年居易一味的向年輕潮流族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴峻的局面。（詳見鄭汴路市場調(diào)研報告）鄭汴路市場調(diào)研報告調(diào)查目的：理解鄭汴路市場的整體收入水平和消費者對小戶型的認知和接受程度（本房地產(chǎn)購房消費支撐力度）調(diào)查辦法：分層隨機抽樣（不同年紀層）和分塊隨機抽樣調(diào)查范疇：鄭汴路東建材市嘗燈飾市嘗管材市嘗名優(yōu)建材市嘗商品大世界調(diào)查時間：20__、4、14鄭州，銀基批發(fā)市場和鄭汴路建材市場是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬計的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費的主力軍。理解這一人群的收入水平、消費習慣將對房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義。20__、4、14，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場，對小戶型的市場消化力做了調(diào)查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關(guān)心，或拒不作答，闡明消費者對房地產(chǎn)市場敏感度不夠。消費疲軟，市場敏感度不高，純小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴峻。對建材市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)：1、大部分員工租房住，潛在客戶存在；市場潛量比較大，但需要推廣的成本較高2、大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費力局限性3、小戶型需求彈性非常大，對價格非常敏感4、市場上有很大不穩(wěn)定因素，8-9月份建材市場要拆遷到莆田，固有的建材市場要做升級換代5、外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位6、商鋪為上下兩層，普通下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍7、附近都市村莊較多，租務(wù)市場普通80—150元/月8、作為初次購置者，最重要的還是價格9、他們討厭鄭汴路現(xiàn)在的工作和居住環(huán)境，他們謀求方便、安逸、清凈10、相稱一部分是河南總代理，不必過多的現(xiàn)場銷售11、同類產(chǎn)品多，競爭激烈，壓縮銷售成本是公司發(fā)展最重要的問題，故普通員工無福利分房的可能12、普通員工不會由于工作而就近選擇居住地，她們往往由于居住而更換工作，普通員工流動性比較大13、對60—80平米的兩室較感愛好，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場動力14、本房地產(chǎn)出名度不高，口碑不好15、外地商人對鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心鄭汴路建材市場蘊涵了較大的市場潛力，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和鄭汴路大賣場的形成，鄭汴路升值的前景就會更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項目的運作的好壞，“注意力經(jīng)濟”的時代，抓住了消費者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功！2）鄭汴路板塊高檔樓盤云集，已經(jīng)同將來大道板塊同樣，成為身份、財富的象征。本房地產(chǎn)二期應(yīng)借此概念，實現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。3）正在形成的“大賣潮商務(wù)區(qū)能直接帶動本房地產(chǎn)二期的投資價值，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為“大賣潮的附屬配套。該局面一旦形成，銷售將高屋建瓴，出現(xiàn)爆搶局面。4）本房地產(chǎn)項目二期有巨大的升值空間與既得便利A、107國道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財富中轉(zhuǎn)站。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動機”的本質(zhì)地位。鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢，卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤風光占盡，而我方樓盤以“中原地產(chǎn)大低震”的角色，不僅沒有收獲天然的地段優(yōu)勢，并且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問題必須在二期項目得到扭轉(zhuǎn)。B、鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng)。鄭東新區(qū)的開發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來一次前所未有的商機。而本房地產(chǎn)項目恰恰位于這一板塊的中心。二）劣勢1）、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)構(gòu)成，這三種物業(yè)形態(tài)的目的群是完全不同的置業(yè)目的。特別是一期多層現(xiàn)已進入尾盤階段，可售資源僅850萬元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳?，F(xiàn)在，普通142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶型并非市場的主力所在，由于總價因素，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且這類房源還要和周邊金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎全部的樓盤相競爭。特別是850萬元的大戶型現(xiàn)房可售資源，不能放任由二期帶一期（普通小戶型帶不動100平米以上的大戶型），不能全力以赴主打現(xiàn)有房源（總房源有限，造成營銷資源總量較少），也不能先做二期樹品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對營銷工作是一種巨大的挑戰(zhàn)。2）本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠，從售樓部到社區(qū)要通過嘈雜的市場，很難形成良好的看房通道。本房地產(chǎn)一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤感覺，有“只是兩棟臨街樓”的印象。3）本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業(yè)安全系數(shù)較低，居住環(huán)境嘈雜，僅靠硬件設(shè)施，很難形成高檔樓盤形象。4）與二期相比，一期樓盤素質(zhì)高、售價低，形成本房地產(chǎn)二期銷售心理價位抗性。5）非現(xiàn)房，不符合商戶即買即住的消費心理。6）非獨立廚房，做飯起居不方便，這與現(xiàn)在鄭汴路商戶想變化每天吃大排擋的愿望不符。三）、機會1）商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，造成租房市場更加火爆。鄭汴路商圈約4000戶商戶，2萬人的龐大消費群體將突顯本房地產(chǎn)二期的投資價值。因勢利導(dǎo)，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為本房地產(chǎn)二期主力客源。2）挖掘市常鄭汴路商圈商鋪倉庫資源緊張，從費用角度考慮，商戶、店員在二樓居住很不劃算。動員較大的商戶從商鋪的二樓搬出來，到本房地產(chǎn)置業(yè)，開拓新市常3）鄭汴路各市場競爭激烈，大鱷級商戶正在形成，這些商戶為了穩(wěn)定公司中的骨干力量和親屬，已開始為他們購置總價較低的房屋。這些房屋普通位于商鋪附近，方便于商戶們無嚴格意義上下班的生活工作需求，而本房地產(chǎn)二期恰恰符合商戶們的這一需求。4）大賣潮的整合，將對大鱷形成推波助瀾，本房地產(chǎn)二期有可能成為“大鱷”的商務(wù)配套。a）小戶型的特性造成目的客戶對居住環(huán)境規(guī)定不高。本房地產(chǎn)二期配套不全，居住環(huán)境嘈雜的抗性能夠弱化。b）本房地產(chǎn)二期產(chǎn)品總價低，置業(yè)風險校由于鄭汴路商圈租房市場火爆，且本樓盤有“大賣潮作依靠，購房、租房需求恒久存在，物業(yè)幾乎不可能貶值，也比較容易轉(zhuǎn)手或出租，這非常符合外地商人置業(yè)心理。c）本房地產(chǎn)二期應(yīng)當說含有充足的客戶資源，消費的中堅力量是建材市場中的商戶，故推廣中可采用鋪單的形式為主，報紙廣告、廣播廣告為輔的媒體方略，節(jié)省大量的推廣成本。d）小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢一覽無余，故期房從另首先說是一種優(yōu)勢。e）以大賣場做依靠，誘導(dǎo)鄭州房東投資市場，這部分客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷售的中堅力量。f）鄭東新區(qū)建成需歷時之久，總投資20__億元，其中一期總投資156億元，在5年內(nèi)完畢。這將給鄭汴路巨大的市場機會。四）威脅1）行業(yè)內(nèi)的競爭i。周邊樓盤云集。建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近，客戶分流，競爭激烈。ii。鄭州小戶型市場正趨飽和，過量的小戶型的投放勢必造成更加過量的樓盤優(yōu)勝劣汰。建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期都有小戶型投入市常本房地產(chǎn)二期應(yīng)當親密關(guān)注市場動態(tài)，爭取占領(lǐng)市場先機。房地產(chǎn)策劃案9前言任何的廣告策劃案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提高品牌形象。本方案在于為“站前廣場”提供一種精確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對__市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀進行了進一步細致的理解和研究分析的前提下，找出“站前廣場”項目的資源問題與機會，以達成或超出“站前廣場”原定銷售計劃，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌。第一節(jié)市場分析一、__市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況(一)20__年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增加。20__年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達16457萬元，同比增加87.4%，是近年來增加較快的。(二)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個構(gòu)成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金、市場同時增加。1、土地前期投入增加。20__年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)公司購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費3057萬元，分別比去年同期增加14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬元，已完畢土地開發(fā)面積9.7萬平方米。2、開發(fā)規(guī)模擴大，開發(fā)投資高速增加。20__年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增加145%。全市房地產(chǎn)開發(fā)完畢投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增加87.4%，對全市國有及其它經(jīng)濟投資增加奉獻率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完畢6630萬元，增加1.2倍，辦公樓房完畢投資542萬元，增加3.9倍。3、公司融資能力有所增強，資金到位狀況較好。20__年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬元，同比增加2.6倍，從其構(gòu)成看，運用外資資金增加最快，公司自籌資金最多。1-8月公司自籌資金13152萬元，增加3.8倍;運用外資資金1050萬元，增加69倍，其它資金8004萬元，增加2.5倍。4、住房銷售高速增加。今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增加27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增加勢頭，20__年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬平方米，同比增加82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增加1.2倍。5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與都市化建設(shè)緊密，都市化建設(shè)增進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴南移的外延式都市擴展建設(shè)增進了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家公司中，__區(qū)內(nèi)集中了14家，__縣3家，__縣2家，__市1家。二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超出商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米)，占當年施工面積總量的2.5%，空置面積增加63.6%。從商品房空置時間來看，空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增加，比上年提高4.4個百分點，空置房增多占用了公司的開發(fā)資金，對房地產(chǎn)公司的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響。二是房地產(chǎn)公司素質(zhì)良莠不齊，公司開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)能力低，競爭力差。近幾年來都市化建設(shè)的發(fā)展推動了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，存在一種項目孵出一種房地產(chǎn)開發(fā)公司的問題，其開發(fā)規(guī)模小。20__年全市參加年檢的公司達65家，而今年來真正有開發(fā)任務(wù)的僅20家，僅占全部年檢公司的30.8%。就現(xiàn)在有開發(fā)工作量的20個公司而言，開發(fā)任務(wù)在3000萬元下列有10個，占總數(shù)的50%;開發(fā)任務(wù)在3000萬元以上5000萬元下列有5個，占總數(shù)的25%;開發(fā)任務(wù)在5000萬元以上有5個，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開發(fā)公司重要以負債經(jīng)營為主，嚴重依賴銀行資金，有的開發(fā)項現(xiàn)在期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個人按揭貸款，缺少后續(xù)開發(fā)能力。三是物業(yè)管理落后，配套設(shè)施不全。房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)當成龍配套，我市盡管有成片開發(fā)的住宅社區(qū)開發(fā)，但大多數(shù)是開放式、松散型的賣完房就走人的開發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設(shè)施不全，管理也不規(guī)范，某些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決，克制了消費者的購置欲望，影響了持續(xù)開發(fā)。四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開發(fā)公司信貸政策調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個人住房抵押貸款為主，國家對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲藏貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款合用率等方面做了進一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須“獲得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證，開發(fā)公司獲得這四證，實際投入應(yīng)不低于項目總投資的30%，個人住房貸款規(guī)定貸款人有30%以上的首付款，有的項目規(guī)定項目主體構(gòu)造封頂，才能夠放貸;尚有就是居民收入低，克制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場的擴大;再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費項目多且雜，稅費負擔比例過高，影響二級房產(chǎn)市場發(fā)展，從而影響整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。總體看來，我市房地產(chǎn)業(yè)含有巨大的現(xiàn)實和潛在需求，發(fā)展空間較大。市委、市政府提出加緊都市化建設(shè)步伐，都市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20__年我市都市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個百分點，若每年全市都市化率提高一種百分點，最少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經(jīng)驗表明：當一國人均GDP達成300-1000美元時，居民的住房需求進入加速增加期，20__年我市的人均GDP為5208元(651美元)，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時期;現(xiàn)在我市城鄉(xiāng)人均建筑面積僅20.05平方米，離國家“十五”規(guī)劃的20__年城鄉(xiāng)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達成這一原則，需求住宅在208萬平方米以上，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0__年婁底市城建投資公司成立，婁底都市建設(shè)項目開發(fā)實施市場化，通過項目招標，實施市場化經(jīng)營，推行以地生財、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。三、__市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計“同類”定義為含有商業(yè)廣場、寫字樓、賓館等的商用大廈。現(xiàn)將__市__開發(fā)區(qū)，__市__區(qū)及__區(qū)進行大致對比分析以下：1、__開發(fā)區(qū)。由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū)，在整個大環(huán)境的綠化、都市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu)勢?？傮w來說，__開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。__大酒店：核心競爭力：五星級酒店原則概念其周邊自然環(huán)境好;用綠色和五星級酒店原則來吸引白領(lǐng)、外來投資者、社會成功人士等;其定位為社會高薪階層。2、__地帶。以新開發(fā)的項目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場為主。__農(nóng)貿(mào)綜合市場：核心競爭力：__市、區(qū)兩級政府同意興建的__區(qū)唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場。規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功效優(yōu)勢：擁有15畝的面積，其中有320個攤位，2480平方米生活超市，108個鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。住房均價718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場。2、__城區(qū)地帶。__商業(yè)廣場：核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財富街區(qū);2.原__批發(fā)市場，主樓統(tǒng)一經(jīng)營，超大規(guī)模優(yōu)勢。有功效優(yōu)勢：總建筑面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米住房均價500多元每平方米。門面20__元至11000元每平方米。定位：__地區(qū)經(jīng)營規(guī)模大型化、經(jīng)營手段當代化、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功效財富街區(qū)。__商城：核心競爭力：位于火車站正對面，有地位優(yōu)勢。四、消費者分析根據(jù)《__房地產(chǎn)市場調(diào)查報告》的結(jié)論，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗，我們得出消費者購房心理和對住宅(辦公樓)規(guī)定以下：1、環(huán)境規(guī)劃一定要好，配套要齊全，多個活動場地、場合要足夠;在規(guī)劃時，一定要有超前的思想，更具當代化氣息，特別要注意智能化;在樓盤外立面的設(shè)計上要新穎，色調(diào)要協(xié)調(diào)，風格要跟上潮流;92%的消費者傾向于入住全封閉式的管理;2、住宅(辦公樓)及其周邊的配套設(shè)施的基本規(guī)定為學(xué)校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院、籃球場、球場、圖書館、棋__室等;3、67%的消費者選擇多層住宅，由于多層住宅的價格相對高層住宅便宜。并且后來的管理費用也相對較低。有一部分消費者選擇小高層住宅，4、消費者對物業(yè)管理的規(guī)定a、提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修、園林綠化和某些特色服務(wù)(如家政、訂購車票、托兒、托老服務(wù)等);b、物業(yè)公司應(yīng)與社區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強溝通。第二節(jié)“站前廣場”項目分析一、項目優(yōu)勢分析1環(huán)境：坐擁__火車站正對面，坐享人流物流優(yōu)勢。__、__鐵路在這里呈十字交匯，東至__、__，南至__、__、西去__、__，北達首都。__火車站是一編組站，每日接發(fā)客運和貨運列車200多對，是長江以南第二大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤中少有的。2地段：位于火車站正對面，附近樓盤以__商業(yè)步行街、__商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相稱的人氣和居住出名度。臨近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發(fā)市場，水果批發(fā)大市場，形成較高具影響力的火車站商圈。3發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息__火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā)，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時，餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。物管：智能化管理，確保了業(yè)主的當代化規(guī)定，符合本案的定位主題。更是目的消費者著重考慮的主題。4住宅(辦公樓)設(shè)計建設(shè)：社區(qū)的設(shè)計以天然為主題，多個樓層合理布置。更有當代藝術(shù)廣場，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。6配套設(shè)施齊全，(高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運動場合、藝術(shù)長廊等)。7婁底市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認為手頭資金用于購置不動產(chǎn)保值是最佳的選擇。8本地市場樓盤不多，含有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少。二、項目劣勢分析1)品牌號召力：__房地產(chǎn)市場起步較遲，開始有競爭態(tài)勢，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成?，F(xiàn)在以__、__為代表的房地產(chǎn)公司通過房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相稱的經(jīng)驗，在消費者中有著不錯的口碑。定興房產(chǎn)進入房地產(chǎn)市場較晚，在這首先并沒有太強的品牌號召力。2)市場承受能力：由于__市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤尚未出現(xiàn)。與否能夠把高收入人士吸引過來，是相稱核心的問題，這要取決于本案品質(zhì)與否擁有高品質(zhì)這一因素。3)競爭因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價銷售，造成價格波動及銷售困難。三、競爭對手分析第三節(jié)推廣方略界定一、目的消費群界定從“站前廣場”項目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點，界定“站前廣場”的目的消費群及其有關(guān)特性是：1目的消費者：418建材市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及本身含有經(jīng)濟能力較強的階層。2年紀：年紀大概在35到55歲，3家庭構(gòu)造已進入中年期，居住空間之娛樂性與休閑性較大，對生活規(guī)定很有質(zhì)感。4對家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的規(guī)定，有“物有所值”的消費心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，現(xiàn)有“物有所值”。5有強烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風雅，但愿通過外在條件來追求文化品位。房地產(chǎn)策劃案10名城是一座集商品住宅和商業(yè)旺鋪于一體的社區(qū)。為使名城的銷售達成“更上一層樓“的目的，特決定舉辦五一晚會。現(xiàn)對本次五一晚會實施方案詳述以下：一、活動時間20__年5月1日18：00—21：00二、活動地點名城中心廣場三、活動主題望月主題釋義：該主題將開發(fā)商與五一有機地結(jié)合起來，同時渲染出一種家的溫馨氛圍，暗喻進入就是回到了家。四、活動目的1、為業(yè)主與開發(fā)商之間搭建近距離溝通的平臺。2、樹立開發(fā)商公司形象和進一步宣傳樓盤。3、深度挖掘潛在消費群體。五、活動預(yù)計參加人數(shù)五一晚會：600人五一酒會：400人累計：1000人六、活動宣傳語“今晚回家吃飯嗎？“活動宣傳語釋義：五一佳節(jié)作為中國一種傳統(tǒng)節(jié)日，有道是：“每逢佳節(jié)倍思親”，佳節(jié)都是家人團聚的時候，故活動宣傳語以一種親人的詢問來觸發(fā)本次活動，這句話也更能引發(fā)大眾的共鳴，同時也暗喻本次活動將為全部與會者以家的溫馨感覺。七、活動方案及創(chuàng)意構(gòu)思l活動前的推廣方法：1、在本次活動中推出當天購房可享有9。18折的優(yōu)惠促銷活動（注：可根據(jù)開發(fā)商狀況酌情制訂某些限制條件）。2、制作并隨機贈予本次活動文化宣傳衫若干。3、制作“名城”字樣的五一印入場卷（造型可參考月餅造型）。以上活動的目的旨在達成強化活動宣傳效果和彰顯開發(fā)商人性化的經(jīng)營理念。房地產(chǎn)策劃案11一、年會主題房地產(chǎn)公司20__年度年終總結(jié)會二、年會時間20__年12月31日下午14點00分至21點30分會議時間：14：00——17：30晚宴時間：18：00——21：30三、年會地點西國貿(mào)酒店一層多功效宴會廳四、年會參會人員公司全體員工（41人）五、年會流程與安排本第二年會的流程與安排涉及下列兩部分（一）年終大會議程安排13：50全體參會員工提前達成指定會堂，按指定排座就位，等待員工大會開始；14：00—15：30大會進行第一項，各部門及各項負責人上臺分別做年終述職報告。15：30—15：45大會進行第二項，由行政人事部負責人上臺宣讀公司各部門及項目重要負責人人事任命決定書。15：45—16：00大會進行第三項，副總經(jīng)理宣讀年度優(yōu)秀員工獲得者名單；優(yōu)秀員工上臺領(lǐng)獎，總經(jīng)理為優(yōu)秀員工頒發(fā)榮譽證書及獎金；優(yōu)秀員工與總經(jīng)理合影留念；優(yōu)秀員工代表發(fā)表獲獎感言。16：00—17：30大會進行第四項，總經(jīng)理做總結(jié)性講話。17：30大會結(jié)束，員工散會休息，酒店布置晚宴會場（二）晚宴安排18：00晚宴正式開始，晚宴主持人引導(dǎo)大家共同舉杯，祝愿大家新年愉快，祝愿公司的明天更加美妙。（背景音樂）房地產(chǎn)策劃案12前言：營銷理由傳統(tǒng)經(jīng)濟學(xué)認為，商品的價值決定于凝集在商品中的有效勞動，而商品的價格取決于供求關(guān)系。按這一理論，一種物件的價值是個客觀、可度量的值。人們只要理智地度量生產(chǎn)某種商品所需要的有效勞動，就能夠理解一種商品的內(nèi)在價值，并以此為交換的根據(jù)。在這一理論的框架內(nèi)，消費者能夠客觀地掌握一種商品的價值，因而是理智的，因而也就不存在市場營銷概念了。然而，西方經(jīng)濟學(xué)則認為，商品的價值取決于商品的Utility，所謂Utility是指商品的服務(wù)帶給人們的效用，或說好處。而這個效用的評價原則是一種主觀的概念：同一商品在不同的消費者看來有不同效用，南方人認為米飯好，北方人認為饅頭好，誰也不能把自己的價值取向強加給對方。由于認識到了商品的價值是個很主觀的東西，因此產(chǎn)生了西方經(jīng)濟學(xué)的市場營銷概念。營銷的目的就是要影響消費者的價值認同，使之心甘情愿地付出更多的成本購置某一品牌的商品，而不是含有同性質(zhì)的其它品牌。現(xiàn)在已經(jīng)步入了知識經(jīng)濟，“華翠”內(nèi)部必有一種創(chuàng)新系統(tǒng)來不停審視、破壞現(xiàn)有流程，取而代之更加好的流程，以使自己跑得更快。下列是房地產(chǎn)營銷策劃書的具體內(nèi)容。二房地產(chǎn)營銷策劃書-促銷：點石成金現(xiàn)在的競爭，已不僅僅是某一種層面上的競爭。一種公司如果僅僅在某一層面占據(jù)優(yōu)勢，而在整體上卻還存在這樣或那樣的短板的話，那么，就有可能在新一輪的競爭當中，被更具綜合優(yōu)勢的競爭者裁減，這是新時期的基我市場法則。有遠見的人總試圖看清原本看不清的東西，一成不變的思維辦法是最容易失敗的。在房地產(chǎn)市場飽和的現(xiàn)狀下，我們必須打破常規(guī)、標新立異，充足運用創(chuàng)新思想，設(shè)計出多個全新的營銷模式。做到多點齊發(fā)，連點成面，面面俱到；多線共拉，布線為，一打盡。（一）房地產(chǎn)營銷策劃書-立異：以租帶售房地產(chǎn)開發(fā)商對其所開發(fā)的項目都盼望盡快銷售出去，但往往事與愿違，欲速則不達。特別是中高檔的住宅物業(yè)，在買方市場的狀況下，要想靠急功近利的方式獲取高額的投資回報，更是難上加難。因此，市場上出現(xiàn)了一種帶租與銷售的營銷模式，不僅合用于商業(yè)物業(yè)的銷售，也被可引入中高檔住宅的銷售?，F(xiàn)在高明住宅的銷售市場競爭十分激烈，市場明顯供不不大于求。在此狀況下，如果華翠園沉住氣，以“不變應(yīng)萬變”（價格方面），倒也能夠在高明獨樹一幟。但我們不能滿足于此，必須盡快將部分尾樓解決掉，以加緊資金的運轉(zhuǎn)速度。因此，房地產(chǎn)營銷應(yīng)當調(diào)節(jié)思路，變化方略，在不“變”中求“變”：“千變?nèi)f化”（營銷手段方面），采用“租售結(jié)合”的營銷方略?！白馐劢Y(jié)合”房地產(chǎn)營銷方略和辦法的基本內(nèi)容以下：當市場發(fā)生變化，供應(yīng)過分，造成樓房難以銷售時，應(yīng)變化營銷方略：先設(shè)法將手中的物業(yè)租出去；然后再將營銷目的鎖定在投資型買家這一目的消費群體，讓其在有較高投資回報保障的前提下，成為該物業(yè)的擁有者。這樣，即使房子臨時未售出，我們也能夠獲得一定的租金，并且，隨著高明經(jīng)濟的發(fā)展造成消費推動的房價上漲空間巨大，這樣，公司能夠得到雙面的回報。何樂而不為呢確實，房地產(chǎn)行業(yè)本身就特別注定資金的快速運轉(zhuǎn)，可是，我們能夠用出租之房到銀行抵押進行貸款，以緩和再開發(fā)的資金壓力，充足調(diào)節(jié)資金運轉(zhuǎn)率。這樣，我們就能夠做到有大利而無小害、有多得而無少失。另外，本人曾經(jīng)對荷城現(xiàn)有打工族做過租房調(diào)查，通過市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)：隨著大佛山的啟動及招商成績的顯赫，吸引到了大批外來者，出租屋始終出現(xiàn)緊缺，并愈演愈烈。房屋租金也出現(xiàn)很大的上漲。因此，本方略很具可行性，市場空間大，大可一試?。ǘ┓康禺a(chǎn)營銷策劃書-頂樓：困中創(chuàng)“圓”（園）眾所周知，頂樓幾乎成了全部開發(fā)商的心頭病，絕大部分避免不了“滯銷”的命運，開發(fā)商須費很大力氣才干將其出售，有些甚至逃脫不了始終空置的狀況。追本嗍原，我們必須找出造成其獨特命運的因素：人的消費思想是理性的，同時，他們的消費行為也私利的，在決定高消費品時，他們都會“挑三揀四”“小心翼翼”，特別是左右自己全家命運的物產(chǎn)時，他們更是“銖銖校量”、“顧前怕后”。其實頂樓最要命的就是夏天過熱，炙得人悶但是氣來。具體問題具體分析，一切從實際出發(fā)，針對這種現(xiàn)狀，我們能夠在頂樓建好能夠隔熱的“花園”，它雖是隔熱層，但它并不同于普通的其它隔熱層，相比前者隔熱效果更加好，其房內(nèi)正常溫度幾乎跟其它非頂樓同樣；再者，它的材料及鋪設(shè)形式有異：直接在原有隔熱層上鋪一定厚度的土層，然后于土層栽花種草，這樣，除了能夠防熱外，還能夠起到美化環(huán)境及凈化空氣的作用（土坯本身含有非普通的吸熱功效）。并且，我們投入也不大，100平面大概只需20__元即可，同時，我們的大量建設(shè)又能夠產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，進一步減少“花園”建設(shè)成本。至此，頂樓的困境我們就能夠“圓”滿解決了。（具體操作辦法能夠到“永安新村”“取經(jīng)”）妨礙頂樓銷售的難題尚有二：過高、容易漏裂。在這里，要解決過高的問題唯一能夠做的就是對其進行精細化的市場細分，目的群定位于年輕階層（如本人）；另外，還必須采用低價、甚至成本價銷售，在價格上對其固有的缺點以一定的賠償，以彌補其局限性。對于頂樓容易產(chǎn)生漏雨及墻壁裂縫問題，在建造的過程當中如果嚴把了質(zhì)量關(guān)的話，是不會發(fā)生這樣的質(zhì)量問題的，但是既然現(xiàn)在房已建好，我唯一要問的是您們對自己的產(chǎn)品有信心么？（固然我對您們還是有信心的），如果有的話，那在售房時，我們能夠大膽對消費者以“三包”的承認，并訂立附外質(zhì)量確保合同。這樣，顧客們在夠買時就會很放心了。（其實，這樣的營銷要以高規(guī)定的產(chǎn)品質(zhì)量為基礎(chǔ)的，由于營銷是“末”，而產(chǎn)品是“本”；營銷是“術(shù)”，而產(chǎn)品是“道”）（三）房地產(chǎn)營銷策劃書-中樓：以舊換新俗話說：“沒有不好的產(chǎn)品，只有不好的定位”，市場如戰(zhàn)場，“凡戰(zhàn)者，以正合，以奇勝”。市場不同情弱者，在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重、營銷手段單一的競爭市場中，沒有領(lǐng)先的、含有創(chuàng)新推廣手段的公司，就沒有長久的生命力與市場占有率；而將過去固化、單一的方略手段奉為“尚寶”的公司，必然走不出惡性競爭的陰影，最后也逃離不了失敗的厄運。因此，公司只有永遠保持創(chuàng)新的頭腦，不停將其新思想轉(zhuǎn)化為獨特的、適應(yīng)現(xiàn)實規(guī)定的模式，并成功付諸實踐。才干穩(wěn)固并拓展市場，勝出于與己激烈競爭的強手之林?，F(xiàn)在，作為彈丸之地的高明，已有大量建成、在建、籌建的樓盤存在，市場形勢更趨嚴禁。我們必須采用差別化的市場方略，努力發(fā)明與對方的差別，以對的的市場定位加上強有力的執(zhí)行去甩開跟隨者，從而獲取成功。通過苦苦尋思，本人又“鹵莽”獻上一計：隨著高明低層消費群的成熟及社會普遍存在的“2·8定理”（社會中80%的錢掌握在20%的人手中，而其它80%的人只控制著20%的財富。在這里，本人將這80%的人定為低層消費者），二手房市場異常火暴，有些時日甚至趕超新居成交量。跟隨本區(qū)農(nóng)村人口的繼續(xù)大量轉(zhuǎn)移及外來人口的消費涌動，這種市場構(gòu)造狀況必然還將延續(xù)甚至加深。二手樓交易已成為一種發(fā)展潮流，不可逆轉(zhuǎn)！有時，機會就出現(xiàn)在市場的變化中，跟隨于雷聲轟隆的雨后。成功者善于并勇于抓住市場，而失敗者之因此失敗就由于他“茫然”于機會。我們必須抓住這大好時機，毫不畏縮地推行樓房“以舊換新”的銷售模式。交換時用新樓固定價減去顧客舊樓協(xié)商價，然后由消費者支付這個成果值即可。有關(guān)這個手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市場根據(jù)的。畢竟，高明舊樓多分布于市區(qū)西面，即荷香路以西，這里，多以散樓布局為主；而新樓絕大部分為花園形式，設(shè)有保安及其它物業(yè)管理服務(wù)人員，安全系數(shù)更大。再加上老區(qū)環(huán)境污染嚴重及人們的喜新厭舊心理作祟，在有一定經(jīng)濟條件下，市民多有“賣舊買新”的沖動，而我們開展的“以舊換新”方略在多個宣傳辦法的基礎(chǔ)上（背面提到），一次又一次的激發(fā)著他們的購置欲，調(diào)動著人們的沖動感。在這樣的作用下，成交是遲早的事。記?。菏袌錾系某晒φ叽_實是那些最能適應(yīng)現(xiàn)行環(huán)境規(guī)定的公司──它們向真正需要的“東西”（銷售模式）而付出。（四）房地產(chǎn)營銷策劃書-綠化：詩意棲居“詩意棲居”是人類居住的最高夢想！因此古人云“無水則風到氣蔽，有水則氣止而風無。其中以等水之地為上等，以藏風之地為次等”，有山水懷抱之地才為風水寶地。于是人們詩意棲居在水一方契舍了文化、審美、心理和生理需要，遂流行于市井販夫、商賈巨富、文人騷客中。至今，人們對于物業(yè)的綠化規(guī)定更高一層?；▓@者，人文、自然與建筑對話的靈性空間，于其中，人性獲得升華。建筑為園林讓路，生活回歸自然。本人今天考察過貴園，微覺不當，完美當中有那么一絲絲局限性：花園外圍綠化帶未建立，從外看，給整個花園婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕。請盡快將其“整容”一番。至時，必將帶給您們更多的“選票”。滿眼的綠色意味著寬敞的視野，洞察市場才干開山立業(yè)；氧氣猶如良好的運行機制，確保置身其間的人力、資金、技術(shù)圓滿運轉(zhuǎn)；陽光是花園的遠景，吸引更多市民“埋單”。（五）房地產(chǎn)營銷策劃書-物業(yè)：“和諧”民主當代消費從普通消費轉(zhuǎn)向體驗消費，由理性消費發(fā)展為感覺消費。以前叫做消費者買的放心、用的稱心；現(xiàn)今邊為消費者買得開心、用得滿心，再加上人都是有感覺的動物，在享有服務(wù)時，必須要受到特別的待遇、絕對的尊重，他埋單時才滿意，后來也愉快再次光顧；在購置商品時，人們需要的是熱誠的售后服務(wù)。在這方面，海爾集團的品牌建設(shè)可算上乘。海爾產(chǎn)品的核心價值就是“真誠”，品牌標語是“真誠到永遠”，其星級服務(wù)，產(chǎn)品研發(fā)都是對這一理念的注釋和延展。因此，海爾的空調(diào)、冰箱、洗衣機等產(chǎn)品多次被列為消費者最喜歡的品牌之一。在這方面，我們都得不恥于問師海爾，并還得把這樣的服務(wù)延伸、拓展到物業(yè)管理服務(wù)上。由于物業(yè)管理好壞也直接影響到房樓的社會認同度。只有我們的認同度高了，才會受到更多消費者的追棒。具體操作：引進一家富有實力的物業(yè)管理公司來接盤，為現(xiàn)有業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，帶來人性化、親情化的先進服務(wù)管理理念，同時，最重要的是在安全管理上受到業(yè)主的贊譽。這樣，老業(yè)主帶動新客戶，必將提高“華翠園”銷量。三房地產(chǎn)營銷策劃書-推廣：多管齊下一種成熟、成功的品牌，到最后所擁有的，并不僅僅是強勢的出名度和優(yōu)秀的形象，而是與消費者形成的牢固的心理上的聯(lián)系。最高境界的品牌，并不是消費者故意識認定的“好品牌”，而是存在于消費者認知“無意識”中的一種自然的狀態(tài)。強的品牌并不氣勢壓人，而是以親