精裝修房交易中的違約責(zé)任問題研究

精裝修房交易中的違約責(zé)任問題研究

一、法律適用上的矛盾突出,缺乏相應(yīng)的解釋規(guī)范隨著中國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展和住房制度改革的深化，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速，成為市場經(jīng)濟(jì)的重要亮點(diǎn)。房地產(chǎn)交易也在增加。然而，由于中國的房地產(chǎn)立法不完善，市場機(jī)制也不完善，因此存在少量的房地產(chǎn)法律糾紛。房地產(chǎn)是適用地方法規(guī)、規(guī)章或地方政府決定非常廣泛的領(lǐng)域,糾紛案件的政策性、法律性強(qiáng),但這方面的相當(dāng)一部分法律法規(guī)制定于市場經(jīng)濟(jì)體制未完全建立以前,法律存在一定的滯后性,與飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)和市場需求不相適應(yīng),矛盾突出,問題較多。由于房地產(chǎn)糾紛法律案件訴訟標(biāo)的額一般都很大,直接影響著當(dāng)事人基本的生活狀況和根本利益,在審理中當(dāng)事人互不相讓,往往難以調(diào)解結(jié)案。1最高人民法院2003年5月7日公布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)已于2003年6月1日生效實(shí)施。該《解釋》為人民法院正確、及時(shí)處理商品房買賣合同糾紛案件,公平保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益提供了法律依據(jù)?！督忉尅穼?duì)房地產(chǎn)交易中發(fā)生糾紛較多的一些問題如何具體適用法律做了較為明確、具體的規(guī)定。但是,由于《解釋》主要是針對(duì)審判工作中的問題進(jìn)行規(guī)范,它并不能代替法律和行政法規(guī),并且有些解釋條款與行政法規(guī)還相抵觸,有些在審判實(shí)踐中需要解釋的又未涉及。比如房產(chǎn)交易合同與裝修合同共同履行引起的糾紛,在《解釋》中沒有涉及,理論界以及審判實(shí)踐中的認(rèn)識(shí)和做法也不盡一致,尤其對(duì)于精裝修房交易中的違約責(zé)任的認(rèn)定問題,沒有明確規(guī)定,在審判實(shí)踐中不好把握。二、精的內(nèi)涵的理解精裝修房是指購房人拿了鑰匙進(jìn)去就可住的房子,但什么才叫“精”?很難有一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。這個(gè)“精”字往往成為房地產(chǎn)商偷工減料再賺購房人一筆錢的工具,由此也經(jīng)常變成購房人和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛的導(dǎo)火索。(一)建筑節(jié)能住宅據(jù)建筑專家介紹,“精裝修”指的是“商品住宅為新建城鎮(zhèn)商品住宅中的集合式住宅,房屋交鑰匙前,所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成,廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成,簡稱全裝修住宅。2”購房人購買“精裝修”房,可參考的法律規(guī)范只有建設(shè)部印發(fā)的《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》和國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》。但是,精裝修房屋卻沒有國家強(qiáng)制執(zhí)行的驗(yàn)收辦法,這就給開發(fā)商在打出“精裝修”標(biāo)簽的房子上添加了很多的不確定因素。沒有統(tǒng)一驗(yàn)收規(guī)范的保證,“精裝修”只能是模糊概念,即使在開發(fā)商與購房人簽訂的購房合同中明確框定使用材料,也難以避免出現(xiàn)合同糾紛和爭議。(二)關(guān)于房屋面積交易《商品房銷售管理辦法》規(guī)定了三種銷售方式:按建筑面積、按套內(nèi)建筑面積、按單元銷售。建設(shè)部的合同范本上,其前言部分對(duì)實(shí)得建筑面積的概念是套內(nèi)建筑面積不包括公攤面積,而合同第四條規(guī)定的是以實(shí)得建筑面積計(jì)算,單價(jià)若干元,因此過去建設(shè)部的標(biāo)準(zhǔn)合同文本實(shí)際上是一個(gè)以實(shí)得建筑面積銷售商品房的文本。3對(duì)于房屋面積交易中存在的誤差,《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定誤差應(yīng)在3%以內(nèi)。若超過3%的,買受人可以退房,或大于約定面積時(shí),超過3%的部分由開發(fā)企業(yè)承擔(dān);小于約定面積時(shí),超過3%的部分由開發(fā)企業(yè)雙倍返還。往往是開發(fā)企業(yè)違規(guī)增大面積,要求購房人追加房款。購房一方是否應(yīng)該追加房款,簽訂購房合同時(shí)往往沒有事前約定,存在合同履行爭議問題。(三)支持各領(lǐng)域開發(fā)的智能設(shè)施改造作為商品房的銷售策略,開發(fā)商往往采取各種形式對(duì)其所銷售的樓盤的質(zhì)量、環(huán)境、設(shè)施進(jìn)行宣傳,而購房者也常常通過開發(fā)商制作的各類銷售廣告、宣傳資料或其制作的樓盤整體規(guī)劃模型對(duì)商品房進(jìn)行了解,從而選擇其認(rèn)為在使用功能、價(jià)格、配套設(shè)施、周邊環(huán)境等各方面均符合自身需求的樓盤,作出購房決定。4目前,大約百分之九十以上的商品房買賣是通過銷售廣告和宣傳資料進(jìn)行促銷的。買受人一方往往認(rèn)為售樓廣告和宣傳資料是自己買房的認(rèn)識(shí)基礎(chǔ),應(yīng)該是合同一部分,特別是在商品房預(yù)售中,由于其特殊性,商品房尚未建成,開發(fā)商賣的其實(shí)是圖紙、模型,買受人下定決心買房的依據(jù)、信息等都來自于開發(fā)商的宣傳材料和廣告,售樓廣告對(duì)于最終簽訂購房合同起至關(guān)重要的作用。5但由于我國商品房市場管理機(jī)制尚不健全,對(duì)銷售廣告缺乏有效的規(guī)范管理,出賣人為獲取最大利潤,在進(jìn)行銷售時(shí)往往作出一些虛假、夸大不實(shí)的宣傳,導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。三、增加了違約行為的違約違約時(shí)違約責(zé)任制度是我國合同法中的一項(xiàng)重要的法律制度,它是合同的當(dāng)事人之間的合意具有法律約束力的保障,不僅可以促使合同的當(dāng)事人雙方自覺全面地履行合同義務(wù),起到避免和減少違約行為地發(fā)生的預(yù)防作用,而且在發(fā)生違約時(shí),通過追究違約方的違約責(zé)任,使守約方的損失得到補(bǔ)償。分析精裝修房交易中存在的違約責(zé)任,必須分析清楚違約責(zé)任的法理基礎(chǔ),只有如此,才能準(zhǔn)確界定房產(chǎn)交易雙方的違約行為性質(zhì),追究違約方的違約責(zé)任。(一)精裝修房交易合同違約的構(gòu)成精裝修房交易中的違約責(zé)任具有以下特征:第一,違約責(zé)任是合同當(dāng)事人違反合同義務(wù)所產(chǎn)生的責(zé)任,也就是說,以精裝修房交易雙方存在房屋交易合同為前提條件,并且交易一方存在違反合同義務(wù)的行為。第二,違約責(zé)任具有相對(duì)性。精裝修房交易中的違約責(zé)任的相對(duì)性,是指違約責(zé)任只能在精裝修房交易雙方之間產(chǎn)生,合同關(guān)系以外的第三人,不負(fù)違約責(zé)任。一般來講,購房一方多數(shù)是與房地產(chǎn)開發(fā)商之間存在合同要約。雖然裝修裝飾公司作為第三方在某些情況下存在補(bǔ)償或賠償行為,但其并不與購房一方存在合同之爭。第三,違約責(zé)任具有補(bǔ)償性。精裝修房交易中的違約責(zé)任主要是一種財(cái)產(chǎn)責(zé)任,違約責(zé)任的主要目的在于補(bǔ)償合同當(dāng)事人因違約行為所遭受的損失。6從合同法所確認(rèn)違約責(zé)任的內(nèi)容,繼續(xù)履行合同、采取補(bǔ)救措施、賠償經(jīng)濟(jì)損失,都體現(xiàn)補(bǔ)償性。第四,違約責(zé)任強(qiáng)制性,購房人應(yīng)要求房地產(chǎn)商在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條中承諾:交房時(shí),“精裝修”要達(dá)到合同第13條和附件3約定的標(biāo)準(zhǔn)。如果因“精裝修”達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)、購房人拒絕收房的,房地產(chǎn)商要承擔(dān)同合同第8條約定的相同的逾期交房責(zé)任。(二)違約責(zé)任的形態(tài)精裝修房交易雙方鑒定的是《商品房買賣合同》,根據(jù)我國合同法規(guī)定,合同的違約責(zé)任歸責(zé)原則是嚴(yán)格責(zé)任原則。合同法第107條規(guī)定:“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行,采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等責(zé)任”,這就是嚴(yán)格責(zé)任原則。所謂嚴(yán)格責(zé)任,又稱無過錯(cuò)責(zé)任,是指違約發(fā)生以后,確定違約當(dāng)事人的責(zé)任,應(yīng)主要考慮違反合同因違約方的行為造成,而不考慮違約方的故意和過失。7在違約形態(tài)方面,《合同法》第107條規(guī)定了“不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定”兩種形態(tài)。根據(jù)我國合同法的有關(guān)規(guī)定,購房合同生效后,買房人與開發(fā)商就房屋質(zhì)量沒有約定或者約定不明確的,可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的,按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。在嚴(yán)格責(zé)任原則下,只要不存在免責(zé)事由,精裝修房交易中的違約行為一方就可以使違約方承擔(dān)責(zé)任。因此嚴(yán)格責(zé)任更有利于保護(hù)守約方的利益,維護(hù)合同的嚴(yán)肅性,增強(qiáng)當(dāng)事人的責(zé)任心和法律意識(shí),克服信用危機(jī)。(三)精裝修房交易中的違約救濟(jì)《合同法》第122條規(guī)定:“因當(dāng)事人一方的違約行為,侵害對(duì)方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的,受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或者依照其他法律要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！睆囊?guī)定來看,我國是采用了允許競合和選擇受害人有利的方式提起訴訟和請(qǐng)求,既充分尊重了受害人的意愿,同時(shí)也可能加重不法行為人的責(zé)任,有利于對(duì)受害人的保護(hù)。精裝修房交易中的違約責(zé)任的認(rèn)定,必須嚴(yán)格按照《合同法》《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》以及《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》來執(zhí)行。8對(duì)于違反合同約定的,嚴(yán)格按照《合同法》中違約責(zé)任的承擔(dān)方式,在雙方協(xié)商同意的基礎(chǔ)上進(jìn)行;對(duì)于違反強(qiáng)制性規(guī)定,或裝修裝飾中造成房屋永久性破壞以及破壞無法彌補(bǔ)和恢復(fù)原狀的,違約方要承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。四、商品房交易中存在的問題及治理措施面對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的法律問題,只有理清頭緒,抓住問題本質(zhì),綜合治理,才能從根本上解決我國商品房交易中存在的各種問題。完善精裝修房的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、明確交易雙方的權(quán)利義務(wù)以及違約責(zé)任承擔(dān)方式,可以說對(duì)精裝修房交易中的法律問題糾紛解決有所幫助。(一)制定住宅裝修標(biāo)準(zhǔn),確保裝修質(zhì)量現(xiàn)在使用的《商品房買賣合同》附件6,是對(duì)裝飾、裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定。附件6中約定的裝修及設(shè)備的幾種項(xiàng)目名稱,如外墻、內(nèi)墻、頂棚、地面、衛(wèi)生間等有的要求約定規(guī)格、品牌等,但沒有關(guān)于價(jià)位方面的約定要求。這種規(guī)定遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法適應(yīng)精裝修的復(fù)雜性和細(xì)致性。因此,購房者應(yīng)就所購房屋(室內(nèi)及室外)的所有裝修項(xiàng)目名稱、裝飾材料的品牌、顏色、規(guī)格、位置、價(jià)位、施工工藝等給予詳細(xì)而明確的記載。如果開發(fā)商有樣板間或其他樣品的,可以對(duì)其進(jìn)行拍照,作為合同的其他附件。9北京市建委起草的《北京市實(shí)施〈建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例〉辦法》針對(duì)精裝修住宅工程質(zhì)量管理提出具體要求,在住宅裝修方面制定高于國家標(biāo)準(zhǔn)的地方標(biāo)準(zhǔn),規(guī)范住宅精裝修市場。在新版商品房預(yù)售合同示范文本中完善對(duì)裝修選材、質(zhì)量、環(huán)保等方面的約定,避免交房后由于約定不明而發(fā)生爭議;針對(duì)質(zhì)量問題所造成損失的估價(jià)難、賠償難的問題,同時(shí)制定出《北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估規(guī)程》。可以說對(duì)精裝修房驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了區(qū)域性規(guī)定,開啟了規(guī)范先河,具有一定的參考意義。(二)房地產(chǎn)商同時(shí)承擔(dān)充、補(bǔ)充協(xié)議的和違約責(zé)任購買“精裝修”房的購房人,實(shí)際已另外支付了專門的裝修費(fèi)用,簽訂了一份裝修合同。根據(jù)我國合同法的有關(guān)規(guī)定,購房合同生效后,買房人與開發(fā)商就房屋質(zhì)量沒有約定或者約定不明確的,可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的,按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。如果因“精裝修”達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)、購房人拒絕收房的,房地產(chǎn)商要承擔(dān)合同第8條約定的相同的逾期交房責(zé)任。至于承擔(dān)違約責(zé)任的方式,除《合同法》第107條規(guī)定的“繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失”外,《合同法》第111條規(guī)定:“質(zhì)量不符合約定的,應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確,依照本法第61條的規(guī)定仍不能確定的,受損害方根據(jù)標(biāo)的性質(zhì)及損失的大小,可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重做、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任?！?三)第一,預(yù)交房的權(quán)利義務(wù)問題合同是平等主體之間明確權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。精裝修房交易雙方在簽訂購房合同時(shí),其實(shí)就是明確規(guī)范雙方權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容?，F(xiàn)實(shí)生活中商品房一般預(yù)售現(xiàn)象比較普遍,在房屋預(yù)售中房屋交易雙方簽訂的是《預(yù)交房認(rèn)購書》,不是《商品房購銷合同》。在沒有簽訂商品房購銷合同前,預(yù)交房款的行為只能認(rèn)定為是促使簽訂商品房購銷合同的訂立而進(jìn)行的行為即———“先合同行為”,沒有看到預(yù)售房的預(yù)售商品房證明?！墩J(rèn)購書》并非《商品房購銷合同》,在未建好樓房,并沒有出示相關(guān)預(yù)售手續(xù)證明前,交款的行為是沒有法律依據(jù)的。這種情況下即使只有《認(rèn)購書》,也必須明確規(guī)范雙方的權(quán)利義務(wù),對(duì)于預(yù)交款項(xiàng)的性質(zhì)和金額,以及交付方式必須明確規(guī)定。否則一旦出現(xiàn)合同爭議,購房一方往往陷于被動(dòng)。五、余論:商品房買賣合同糾紛適用指導(dǎo)思想和適用解釋的規(guī)范是什么?精裝修房交易在我國房地產(chǎn)市場是一個(gè)新生熱點(diǎn),但