精裝修房交易中的違約責任問題研究

精裝修房交易中的違約責任問題研究

一、法律適用上的矛盾突出,缺乏相應的解釋規(guī)范隨著中國房地產市場的蓬勃發(fā)展和住房制度改革的深化，房地產產業(yè)的發(fā)展迅速，成為市場經濟的重要亮點。房地產交易也在增加。然而，由于中國的房地產立法不完善，市場機制也不完善，因此存在少量的房地產法律糾紛。房地產是適用地方法規(guī)、規(guī)章或地方政府決定非常廣泛的領域,糾紛案件的政策性、法律性強,但這方面的相當一部分法律法規(guī)制定于市場經濟體制未完全建立以前,法律存在一定的滯后性,與飛速發(fā)展的經濟和市場需求不相適應,矛盾突出,問題較多。由于房地產糾紛法律案件訴訟標的額一般都很大,直接影響著當事人基本的生活狀況和根本利益,在審理中當事人互不相讓,往往難以調解結案。1最高人民法院2003年5月7日公布的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)已于2003年6月1日生效實施。該《解釋》為人民法院正確、及時處理商品房買賣合同糾紛案件,公平保護當事人合法權益提供了法律依據(jù)?！督忉尅穼Ψ康禺a交易中發(fā)生糾紛較多的一些問題如何具體適用法律做了較為明確、具體的規(guī)定。但是,由于《解釋》主要是針對審判工作中的問題進行規(guī)范,它并不能代替法律和行政法規(guī),并且有些解釋條款與行政法規(guī)還相抵觸,有些在審判實踐中需要解釋的又未涉及。比如房產交易合同與裝修合同共同履行引起的糾紛,在《解釋》中沒有涉及,理論界以及審判實踐中的認識和做法也不盡一致,尤其對于精裝修房交易中的違約責任的認定問題,沒有明確規(guī)定,在審判實踐中不好把握。二、精的內涵的理解精裝修房是指購房人拿了鑰匙進去就可住的房子,但什么才叫“精”?很難有一個統(tǒng)一標準。這個“精”字往往成為房地產商偷工減料再賺購房人一筆錢的工具,由此也經常變成購房人和房地產商發(fā)生糾紛的導火索。(一)建筑節(jié)能住宅據(jù)建筑專家介紹,“精裝修”指的是“商品住宅為新建城鎮(zhèn)商品住宅中的集合式住宅,房屋交鑰匙前,所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成,廚房和衛(wèi)生間的基本設備全部安裝完成,簡稱全裝修住宅。2”購房人購買“精裝修”房,可參考的法律規(guī)范只有建設部印發(fā)的《商品住宅裝修一次到位實施導則》和國家標準《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》。但是,精裝修房屋卻沒有國家強制執(zhí)行的驗收辦法,這就給開發(fā)商在打出“精裝修”標簽的房子上添加了很多的不確定因素。沒有統(tǒng)一驗收規(guī)范的保證,“精裝修”只能是模糊概念,即使在開發(fā)商與購房人簽訂的購房合同中明確框定使用材料,也難以避免出現(xiàn)合同糾紛和爭議。(二)關于房屋面積交易《商品房銷售管理辦法》規(guī)定了三種銷售方式:按建筑面積、按套內建筑面積、按單元銷售。建設部的合同范本上,其前言部分對實得建筑面積的概念是套內建筑面積不包括公攤面積,而合同第四條規(guī)定的是以實得建筑面積計算,單價若干元,因此過去建設部的標準合同文本實際上是一個以實得建筑面積銷售商品房的文本。3對于房屋面積交易中存在的誤差,《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定誤差應在3%以內。若超過3%的,買受人可以退房,或大于約定面積時,超過3%的部分由開發(fā)企業(yè)承擔;小于約定面積時,超過3%的部分由開發(fā)企業(yè)雙倍返還。往往是開發(fā)企業(yè)違規(guī)增大面積,要求購房人追加房款。購房一方是否應該追加房款,簽訂購房合同時往往沒有事前約定,存在合同履行爭議問題。(三)支持各領域開發(fā)的智能設施改造作為商品房的銷售策略,開發(fā)商往往采取各種形式對其所銷售的樓盤的質量、環(huán)境、設施進行宣傳,而購房者也常常通過開發(fā)商制作的各類銷售廣告、宣傳資料或其制作的樓盤整體規(guī)劃模型對商品房進行了解,從而選擇其認為在使用功能、價格、配套設施、周邊環(huán)境等各方面均符合自身需求的樓盤,作出購房決定。4目前,大約百分之九十以上的商品房買賣是通過銷售廣告和宣傳資料進行促銷的。買受人一方往往認為售樓廣告和宣傳資料是自己買房的認識基礎,應該是合同一部分,特別是在商品房預售中,由于其特殊性,商品房尚未建成,開發(fā)商賣的其實是圖紙、模型,買受人下定決心買房的依據(jù)、信息等都來自于開發(fā)商的宣傳材料和廣告,售樓廣告對于最終簽訂購房合同起至關重要的作用。5但由于我國商品房市場管理機制尚不健全,對銷售廣告缺乏有效的規(guī)范管理,出賣人為獲取最大利潤,在進行銷售時往往作出一些虛假、夸大不實的宣傳,導致糾紛產生。三、增加了違約行為的違約違約時違約責任制度是我國合同法中的一項重要的法律制度,它是合同的當事人之間的合意具有法律約束力的保障,不僅可以促使合同的當事人雙方自覺全面地履行合同義務,起到避免和減少違約行為地發(fā)生的預防作用,而且在發(fā)生違約時,通過追究違約方的違約責任,使守約方的損失得到補償。分析精裝修房交易中存在的違約責任,必須分析清楚違約責任的法理基礎,只有如此,才能準確界定房產交易雙方的違約行為性質,追究違約方的違約責任。(一)精裝修房交易合同違約的構成精裝修房交易中的違約責任具有以下特征:第一,違約責任是合同當事人違反合同義務所產生的責任,也就是說,以精裝修房交易雙方存在房屋交易合同為前提條件,并且交易一方存在違反合同義務的行為。第二,違約責任具有相對性。精裝修房交易中的違約責任的相對性,是指違約責任只能在精裝修房交易雙方之間產生,合同關系以外的第三人,不負違約責任。一般來講,購房一方多數(shù)是與房地產開發(fā)商之間存在合同要約。雖然裝修裝飾公司作為第三方在某些情況下存在補償或賠償行為,但其并不與購房一方存在合同之爭。第三,違約責任具有補償性。精裝修房交易中的違約責任主要是一種財產責任,違約責任的主要目的在于補償合同當事人因違約行為所遭受的損失。6從合同法所確認違約責任的內容,繼續(xù)履行合同、采取補救措施、賠償經濟損失,都體現(xiàn)補償性。第四,違約責任強制性,購房人應要求房地產商在《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條中承諾:交房時,“精裝修”要達到合同第13條和附件3約定的標準。如果因“精裝修”達不到約定標準、購房人拒絕收房的,房地產商要承擔同合同第8條約定的相同的逾期交房責任。(二)違約責任的形態(tài)精裝修房交易雙方鑒定的是《商品房買賣合同》,根據(jù)我國合同法規(guī)定,合同的違約責任歸責原則是嚴格責任原則。合同法第107條規(guī)定:“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續(xù)履行,采取補救措施或者賠償損失等責任”,這就是嚴格責任原則。所謂嚴格責任,又稱無過錯責任,是指違約發(fā)生以后,確定違約當事人的責任,應主要考慮違反合同因違約方的行為造成,而不考慮違約方的故意和過失。7在違約形態(tài)方面,《合同法》第107條規(guī)定了“不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定”兩種形態(tài)。根據(jù)我國合同法的有關規(guī)定,購房合同生效后,買房人與開發(fā)商就房屋質量沒有約定或者約定不明確的,可以協(xié)議補充;不能達成補充協(xié)議的,按照合同有關條款或者交易習慣確定。在嚴格責任原則下,只要不存在免責事由,精裝修房交易中的違約行為一方就可以使違約方承擔責任。因此嚴格責任更有利于保護守約方的利益,維護合同的嚴肅性,增強當事人的責任心和法律意識,克服信用危機。(三)精裝修房交易中的違約救濟《合同法》第122條規(guī)定:“因當事人一方的違約行為,侵害對方人身、財產權益的,受損害方有權選擇依照本法要求其承擔違約責任或者依照其他法律要求其承擔侵權責任?！睆囊?guī)定來看,我國是采用了允許競合和選擇受害人有利的方式提起訴訟和請求,既充分尊重了受害人的意愿,同時也可能加重不法行為人的責任,有利于對受害人的保護。精裝修房交易中的違約責任的認定,必須嚴格按照《合同法》《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》《商品住宅裝修一次到位實施導則》《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》以及《建筑裝飾裝修工程質量驗收規(guī)范》來執(zhí)行。8對于違反合同約定的,嚴格按照《合同法》中違約責任的承擔方式,在雙方協(xié)商同意的基礎上進行;對于違反強制性規(guī)定,或裝修裝飾中造成房屋永久性破壞以及破壞無法彌補和恢復原狀的,違約方要承擔侵權責任。四、商品房交易中存在的問題及治理措施面對錯綜復雜的法律問題,只有理清頭緒,抓住問題本質,綜合治理,才能從根本上解決我國商品房交易中存在的各種問題。完善精裝修房的驗收標準、明確交易雙方的權利義務以及違約責任承擔方式,可以說對精裝修房交易中的法律問題糾紛解決有所幫助。(一)制定住宅裝修標準,確保裝修質量現(xiàn)在使用的《商品房買賣合同》附件6,是對裝飾、裝修及設備標準的約定。附件6中約定的裝修及設備的幾種項目名稱,如外墻、內墻、頂棚、地面、衛(wèi)生間等有的要求約定規(guī)格、品牌等,但沒有關于價位方面的約定要求。這種規(guī)定遠遠無法適應精裝修的復雜性和細致性。因此,購房者應就所購房屋(室內及室外)的所有裝修項目名稱、裝飾材料的品牌、顏色、規(guī)格、位置、價位、施工工藝等給予詳細而明確的記載。如果開發(fā)商有樣板間或其他樣品的,可以對其進行拍照,作為合同的其他附件。9北京市建委起草的《北京市實施〈建設工程質量管理條例〉辦法》針對精裝修住宅工程質量管理提出具體要求,在住宅裝修方面制定高于國家標準的地方標準,規(guī)范住宅精裝修市場。在新版商品房預售合同示范文本中完善對裝修選材、質量、環(huán)保等方面的約定,避免交房后由于約定不明而發(fā)生爭議;針對質量問題所造成損失的估價難、賠償難的問題,同時制定出《北京市房屋質量缺陷損失評估規(guī)程》?？梢哉f對精裝修房驗收標準進行了區(qū)域性規(guī)定,開啟了規(guī)范先河,具有一定的參考意義。(二)房地產商同時承擔充、補充協(xié)議的和違約責任購買“精裝修”房的購房人,實際已另外支付了專門的裝修費用,簽訂了一份裝修合同。根據(jù)我國合同法的有關規(guī)定,購房合同生效后,買房人與開發(fā)商就房屋質量沒有約定或者約定不明確的,可以協(xié)議補充;不能達成補充協(xié)議的,按照合同有關條款或者交易習慣確定。如果因“精裝修”達不到約定標準、購房人拒絕收房的,房地產商要承擔合同第8條約定的相同的逾期交房責任。至于承擔違約責任的方式,除《合同法》第107條規(guī)定的“繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失”外,《合同法》第111條規(guī)定:“質量不符合約定的,應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確,依照本法第61條的規(guī)定仍不能確定的,受損害方根據(jù)標的性質及損失的大小,可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重做、退貨、減少價款或者報酬等違約責任?！?三)第一,預交房的權利義務問題合同是平等主體之間明確權利義務的協(xié)議。精裝修房交易雙方在簽訂購房合同時,其實就是明確規(guī)范雙方權利義務的內容?，F(xiàn)實生活中商品房一般預售現(xiàn)象比較普遍,在房屋預售中房屋交易雙方簽訂的是《預交房認購書》,不是《商品房購銷合同》。在沒有簽訂商品房購銷合同前,預交房款的行為只能認定為是促使簽訂商品房購銷合同的訂立而進行的行為即———“先合同行為”,沒有看到預售房的預售商品房證明。《認購書》并非《商品房購銷合同》,在未建好樓房,并沒有出示相關預售手續(xù)證明前,交款的行為是沒有法律依據(jù)的。這種情況下即使只有《認購書》,也必須明確規(guī)范雙方的權利義務,對于預交款項的性質和金額,以及交付方式必須明確規(guī)定。否則一旦出現(xiàn)合同爭議,購房一方往往陷于被動。五、余論:商品房買賣合同糾紛適用指導思想和適用解釋的規(guī)范是什么?精裝修房交易在我國房地產市場是一個新生熱點,但