從報(bào)批報(bào)建角度將項(xiàng)目開發(fā)流程講清楚（建議收藏）

從報(bào)批報(bào)建角度，將項(xiàng)目開發(fā)流程講清楚（建議收藏）里面有一些特別的問題，可能會(huì)有大家不知道的地方；一、土地獲取階段；1、先通過招拍掛，簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》。2、大家要明白一點(diǎn)《土地使用權(quán)出讓合同》和我們理解的《國有土地使用證》是完全不一樣的。3、《土地使用權(quán)出讓》是土地買賣甲乙雙方的行為，是一種經(jīng)濟(jì)行為，只不過這個(gè)出讓方是國家而已。這個(gè)是一切行為的基礎(chǔ)。4、《出讓合同》辦完后，你可以拿著這塊土地的信息去相關(guān)部門辦理手續(xù)了。這個(gè)時(shí)候，才是行政審批行為了；5、行政審批行為的第一件事就是在國家行政機(jī)關(guān)那登記，這是我的土地了。我有使用權(quán)了。6、第二件事就是報(bào)批，這個(gè)地范圍在哪（紅線、地界）等；7、第三件事，就是這個(gè)地誰來開發(fā)，不是你有錢拿地就能開發(fā)的，你的有開發(fā)資質(zhì)。8、后面就正常了，你準(zhǔn)備投資多少錢搞這個(gè)事，因?yàn)樯婕皣?jì)民生，所以我也要審，你不能瞎搞，屬于社會(huì)固定資產(chǎn)，那這個(gè)固定資產(chǎn)投資需要審批；9、以上都搞完了，去辦理《用地規(guī)劃許可證》（這塊地計(jì)劃怎么搞），和《國有土地使用證》。二、方案設(shè)計(jì)階段；1、面粉有了，是做成蛋糕、面包、饅頭還是面條；2、那蛋糕準(zhǔn)備做成什么樣子——圓的、方的、上面放果醬還是果肉、還是果干，這就是另外的設(shè)計(jì)了。3、回到房地產(chǎn)，設(shè)計(jì)階段就有12項(xiàng)具體的設(shè)計(jì)，包括水電氣暖、交通、日照、環(huán)境等等工作。這些都是概念構(gòu)思設(shè)計(jì)。4、設(shè)計(jì)擴(kuò)初很多可能知道，因?yàn)樵O(shè)計(jì)階段，最終是要出施工圖的，而設(shè)計(jì)擴(kuò)初就是介于設(shè)計(jì)概念和施工圖直接，比概念設(shè)計(jì)要細(xì)，但是還不能指導(dǎo)整個(gè)工程施工；5、當(dāng)然，在施工前還要確認(rèn)施工規(guī)劃，施工規(guī)劃和施工許可的區(qū)別是，施工規(guī)劃是建設(shè)方，準(zhǔn)備怎么施工，施工許可，是施工規(guī)劃都批完后，符合要求后，然后看著施工圖指導(dǎo)可以施工了。6、而施工圖是拿施工證的基礎(chǔ)。三、施工前準(zhǔn)備階段；1，按理來說，拿到施工圖就可以施工了。但是，施工需要有地方存放施工的機(jī)具、設(shè)備等，也需要水電網(wǎng)交通等，這些屬于零時(shí)用地，也需要審批；2、同樣，和土地一樣，要規(guī)劃審批和用地審批；（你可以簡單的理解為工地用地以及工程人員零時(shí)板房）四、施工階段；1、施工感覺沒啥說的，就是辦理施工許可證唄，除此之外，還需要一個(gè)《市政工程施工許可》以及《綠化規(guī)劃許可》。知道這兩個(gè)就行了。2、然后開工前，告訴相關(guān)部門，我要開搞了，你們?cè)倏纯矗瑴?zhǔn)備搞的是不是符合要求，這個(gè)就是開工驗(yàn)線了。五、預(yù)售階段：1，準(zhǔn)備賣哪，賣哪些房子、賣多大的面積、賣多少錢。需要讓相關(guān)部門知道吧。其實(shí)預(yù)售就是搞這個(gè)事。2、當(dāng)然，涉及國計(jì)民生的大事，你不能爛尾吧。你卷錢走人了咋辦，所以，預(yù)售的時(shí)候，還要有驗(yàn)資報(bào)告和預(yù)收款監(jiān)管。（比如，某棟樓，預(yù)計(jì)賣總貨值多少，企業(yè)需要打XX比例的錢到房管局）。3、（空一行的目的，是要大家知道，屬于預(yù)售階段，但是不同于賣房前）賣完房，簽完合同，政府為了防止開發(fā)商一房兩賣，企業(yè)賣完房一月內(nèi)要去房管局預(yù)售備案。具體就是拿著簽完的《商品房買賣合同》（預(yù)售）去房管局備案，備案完成后，房管局會(huì)給開發(fā)商回執(zhí)單。這個(gè)就是最終的結(jié)束。六、竣工驗(yàn)收階段：1，竣工驗(yàn)收就簡單了，無非就是找多個(gè)部門單位，一起來查查產(chǎn)品是否合格，能不能出廠了（交房）。2、這個(gè)合格，包括是否符合設(shè)計(jì)要求和施工要求，以及施工質(zhì)量。不能本來你說要建個(gè)面包的，結(jié)果搞個(gè)饅頭出來了。那就不行了。以上，僅僅是粗略的理解，細(xì)枝末節(jié)，并沒有說透，而且可能有些審批在有些地方是不需要的，也可能有些審批里面沒有涉獵，但是你所在區(qū)域要求的。但是，基本流程都是這些。從拿地到施工證，基本不會(huì)超過六個(gè)月。政府搞事，都是報(bào)批——審批——通過。批準(zhǔn)的內(nèi)容，有兩