北京市中心街區(qū)商業(yè)停車設(shè)施開(kāi)發(fā)研究

北京市中心街區(qū)商業(yè)停車設(shè)施開(kāi)發(fā)研究

近年來(lái)，北京汽車用量的平均年增長(zhǎng)率比去年快17%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，它增長(zhǎng)了136萬(wàn)輛。其中,私人小汽車已經(jīng)突破35萬(wàn)輛。隨著機(jī)動(dòng)車保有量的迅速增加,北京市中心商業(yè)區(qū)停車問(wèn)題日漸突出。由于現(xiàn)有的停車設(shè)施容量有限,致使許多車輛不得不路側(cè)停放。其結(jié)果嚴(yán)重地影響了商業(yè)區(qū)的交通秩序、加劇了交通擁堵現(xiàn)象。為了緩解由于停車帶來(lái)的交通問(wèn)題,北京市有關(guān)部門在許多重點(diǎn)地區(qū)(如:北京站、王府井等)相繼建設(shè)了立體停車設(shè)施。然而,有關(guān)部門調(diào)查發(fā)現(xiàn),這些新建的立體停車設(shè)施投入使用后的利用率不足10%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期的水平。致使建設(shè)資金的回收遙遙無(wú)期。以北京站停車樓為例,有關(guān)資料顯示:即使是每天的利用率達(dá)到66%,按現(xiàn)行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),要回收建設(shè)投資仍大約需50年。停車設(shè)施利用率偏低的結(jié)果,不僅使有限的建設(shè)資金和寶貴的城市用地未能得到有效的利用。同時(shí),商業(yè)區(qū)原有的停車及相關(guān)的交通問(wèn)題依然故我。上述調(diào)查發(fā)現(xiàn),新建停車設(shè)施未能得以充分利用的最主要原因是停車費(fèi)用。即:汽車使用者因?yàn)橄?~5元/h的停車費(fèi)過(guò)高,而寧可冒有可能受到處罰的風(fēng)險(xiǎn),將汽車停放于路側(cè)。但在另一方面,停車設(shè)施的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者由于開(kāi)發(fā)成本等原因,無(wú)法降低現(xiàn)行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。從而造成了這種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與汽車使用者的心理承受能力相背離、“有樓無(wú)車停、有車到處?！钡默F(xiàn)象。這種現(xiàn)象的發(fā)展蔓延,不僅對(duì)停車設(shè)施開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本身,而且對(duì)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、交通等多個(gè)方面都將產(chǎn)生不良影響。因此,如何改變這種局面,促使停車設(shè)施的開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)入良性循環(huán),成為一個(gè)迫切需要解決的問(wèn)題。針對(duì)上述中心商業(yè)區(qū)停車設(shè)施出現(xiàn)的問(wèn)題,本文擬從原則和實(shí)施措施兩個(gè)方面對(duì)如何促使這些停車設(shè)施擺脫困境進(jìn)行探討。停車設(shè)施現(xiàn)有的所有形態(tài)具有專用停車設(shè)施(如:某商場(chǎng)的專用停車場(chǎng))和商業(yè)性非專用停車設(shè)施兩種。本文以商業(yè)性停車設(shè)施為主要討論對(duì)象。1傳統(tǒng)街區(qū)停車設(shè)施的保護(hù)與再分配隨著機(jī)動(dòng)化的發(fā)展,汽車極大地改變了人們包括購(gòu)物方式在內(nèi)的生活方式。與之相適應(yīng),停車設(shè)施成為商家吸引顧客的必備設(shè)施。世界上許多已經(jīng)機(jī)動(dòng)化的國(guó)家的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)都程度不同地經(jīng)歷過(guò)由機(jī)動(dòng)化帶來(lái)的挑戰(zhàn)。以日本為例,在日本的許多城市,都有傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū),如京都市的四條、山梨縣的首府、甲府市的火車站地區(qū)等。這些繁榮于機(jī)動(dòng)化之前的商業(yè)區(qū)的早期規(guī)劃并未對(duì)隨后到來(lái)的機(jī)動(dòng)化做多少準(zhǔn)備。從而造成那里的停車條件極差,以至于今天我們都難以找到具有一定規(guī)模、良好的集散通道(accessandegress)的停車設(shè)施。近幾年,為了適應(yīng)人們購(gòu)物出行時(shí)的停車需求及降低流通成本,美、日等國(guó)在城市的郊外相繼出現(xiàn)了具有良好停車設(shè)施及集散通道的購(gòu)物中心(shoppingmallorshoppingcenter),而成為傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的有力競(jìng)爭(zhēng)者。這些購(gòu)物中心一出現(xiàn)就吸引了大批的開(kāi)車購(gòu)物族。與此形成鮮明對(duì)照的是,傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的顧客人數(shù)銳減,以至于在一些城市的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的商家發(fā)生了生存危機(jī)(例如:位于山梨縣甲府市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)一些著名連鎖店的分店相繼倒閉)。盡管還不能簡(jiǎn)單地說(shuō)正是由于沒(méi)有完善的停車設(shè)施,才導(dǎo)致了傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的經(jīng)濟(jì)蕭條,但“停車設(shè)施的完備與否是吸引顧客的重要因素”已成為公認(rèn)的事實(shí)。從上述事例我們可以看到,如果像北京市的王府井、西單這樣的傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)不及時(shí)地規(guī)劃、建設(shè)一定容量的停車及配套設(shè)施,隨著開(kāi)車購(gòu)物族的擴(kuò)大及商業(yè)中心的多元化,發(fā)生在日本許多城市的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)客流大量下降的現(xiàn)象極有可能在這些地區(qū)重演。因此,如果我們預(yù)見(jiàn)到今天的購(gòu)物者將成為明天的開(kāi)車購(gòu)物族,同時(shí)我們又希望這些傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的持續(xù)繁榮的話。那么,我們就必須在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)停車設(shè)施整備中有所作為。勿庸置疑,要解決上述問(wèn)題,如何開(kāi)辟停車設(shè)施整備的財(cái)源、提高經(jīng)營(yíng)水平成為解決傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)停車設(shè)施開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵。對(duì)此,本文擬借鑒鐵道開(kāi)發(fā)中提出的開(kāi)發(fā)利益補(bǔ)償?shù)脑瓌t,對(duì)停車設(shè)施開(kāi)發(fā)利益的再分配提出建議。為此,首先需要確定停車設(shè)施開(kāi)發(fā)利用再分配的原則。2停車設(shè)施的重復(fù)分配原則2.1加速重建停車設(shè)施,保證社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)利益補(bǔ)償?shù)母拍钇鹪从趪?guó)外鐵路的開(kāi)發(fā)當(dāng)中。通常,由于社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)常常會(huì)產(chǎn)生正的外部效應(yīng)(externalities)。例如:由于鐵路設(shè)施的整備,沿線的土地價(jià)格上漲、工商業(yè)集中等等。由于類似的開(kāi)發(fā),引起的土地價(jià)格的上升及各種工商業(yè)集中而獲得的利益被稱為開(kāi)發(fā)利益。而開(kāi)發(fā)利益補(bǔ)償則是由正的外部效應(yīng)的受益者對(duì)開(kāi)發(fā)者提供補(bǔ)償?shù)姆椒āＴ賮?lái)看停車設(shè)施,雖然停車設(shè)施的開(kāi)發(fā)商未必是公共利益的代表。但是,和鐵路的開(kāi)發(fā)一樣,由于停車設(shè)施的整備,充實(shí)、完善了社會(huì)的基礎(chǔ)設(shè)施,所以它明顯的具備公共投資的特點(diǎn)。因此,它可以被認(rèn)為同樣適用于開(kāi)發(fā)利益補(bǔ)償?shù)脑瓌t。2.2停車設(shè)施的完善制定合理的商業(yè)區(qū)停車政策,必須明確停車設(shè)施整備的受益者。毫無(wú)疑問(wèn),停車設(shè)施的建設(shè)者、經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)是最直接的受益者。但他們并不是唯一的受益者。通過(guò)對(duì)商業(yè)區(qū)停車設(shè)施的停車目的的調(diào)查結(jié)果可以發(fā)現(xiàn),為購(gòu)物之類的商業(yè)目的到訪者占絕大多數(shù)。換句話說(shuō),人們通常是為了購(gòu)物之類的商業(yè)目的才到那里停車。此時(shí),停車設(shè)施作為汽車購(gòu)物目的地選擇的最重要影響因素之一,對(duì)汽車出行目的地的選擇產(chǎn)生影響。完善的停車設(shè)施可以極大地提高商業(yè)區(qū)的魅力,從而形成“因?yàn)锳地具有良好的停車設(shè)施,所以選擇A地作為購(gòu)物的目的地。如果B地的停車設(shè)施比C地好,那么將選擇B地”的目的地。這種選擇方式為具有良好停車設(shè)施的商家?guī)?lái)更多的商機(jī),而后轉(zhuǎn)化成商業(yè)利潤(rùn)。所以,有理由認(rèn)為:商業(yè)區(qū)的商家將通過(guò)停車設(shè)施的完善→來(lái)訪客人增加→商業(yè)機(jī)會(huì)增加→商業(yè)利潤(rùn)增加的過(guò)程成為停車設(shè)施整備的另一個(gè)大的受益者。與顯在的受益者——停車設(shè)施的整備者相比,商家的受益常常被潛在化。從而產(chǎn)生了停車設(shè)施的整備者為了開(kāi)發(fā)停車設(shè)施而付出了代價(jià),而商家無(wú)須付出就可以獲取利益的結(jié)果。因此,使商家的上述收益顯在化,促使商家義務(wù)將由于停車設(shè)施的整備而增加的收益的一部分返還給停車設(shè)施的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)者,作為開(kāi)發(fā)投資的補(bǔ)償,成為打破當(dāng)前停車設(shè)施建設(shè)、經(jīng)營(yíng)困境的有效措施。2.3直接開(kāi)發(fā)方式這里重點(diǎn)需要解決的問(wèn)題是:如何將開(kāi)發(fā)利益補(bǔ)償?shù)脑瓌t變成一項(xiàng)制度。為此,人們提出了多種方法。其中較具有代表性的如下:(1)直接補(bǔ)償方式它又有停車設(shè)施開(kāi)發(fā)者與周圍商家共同開(kāi)發(fā)的直接開(kāi)發(fā)方式和由停車設(shè)施開(kāi)發(fā)者發(fā)行債券、股票,由周圍的商家義務(wù)認(rèn)購(gòu)等方式。(2)間接補(bǔ)償方式間接補(bǔ)償方式中又有通過(guò)賦稅的方式和由行政主管部門設(shè)立專項(xiàng)基金等方式。以上方式在處理鐵道建設(shè)的資金籌措當(dāng)中,在國(guó)內(nèi)外均有適用的先例。例如:在日本許多的城市郊區(qū)的開(kāi)發(fā)。據(jù)報(bào)道,在我國(guó)的一些城市建設(shè)地鐵時(shí),地鐵沿線的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將由于地鐵建設(shè)而房地產(chǎn)增值利潤(rùn)中的一部分拿出來(lái)用于補(bǔ)貼地鐵車票。以上方法同樣可以通過(guò)(行政)立法等手段,應(yīng)用于未來(lái)停車設(shè)施的開(kāi)發(fā)建設(shè)。然而,對(duì)于已經(jīng)在用的停車設(shè)施的補(bǔ)償問(wèn)題,本文提出如下框架性構(gòu)想。3補(bǔ)償方法的結(jié)構(gòu)性3.1計(jì)算相互間的經(jīng)營(yíng)面積,相關(guān)性的支付金額該方法是假定停車設(shè)施周圍的商家因停車設(shè)施的整備而帶來(lái)的收益的效率一律相等。那么,我們只要知道某商家的營(yíng)業(yè)面積,即可用下式計(jì)算出他們應(yīng)當(dāng)向停車設(shè)施補(bǔ)償?shù)慕痤~:Ci=Si×p(1)Ci=Si×p(1)式中,Ci:商業(yè)設(shè)施i每年應(yīng)對(duì)停車設(shè)施支付的補(bǔ)償金數(shù)額(元/年),Si:商業(yè)設(shè)施i的營(yíng)業(yè)面積(平方米),p:單位營(yíng)業(yè)面積的年補(bǔ)償金額(元/m2/a)。補(bǔ)償金的征收年限應(yīng)以開(kāi)發(fā)投資回收期為限。3.2實(shí)現(xiàn)特定的商家的補(bǔ)償金額,以提高顧客的生活保障該方法是設(shè)想在停車設(shè)施經(jīng)營(yíng)者與周圍的商家之間建立相互依存關(guān)系的服務(wù)(這里稱之為:專項(xiàng)服務(wù))制度。既:在商業(yè)合同的約束下,停車設(shè)施向顧客提供針對(duì)特定商家的有限的免費(fèi)服務(wù)。而商家有義務(wù)參加這項(xiàng)制度,并對(duì)停車設(shè)施所提供的服務(wù)給予補(bǔ)償。以下用一個(gè)例子來(lái)說(shuō)明這項(xiàng)服務(wù)制度。位于商業(yè)區(qū)的停車設(shè)施A與周圍商家a,……,k簽訂了專項(xiàng)服務(wù)的合同。根據(jù)合同,只要在停車設(shè)施A停車的顧客能夠證明(如:出示購(gòu)物的發(fā)票),他在商家a,……,k中的某一家購(gòu)了商品。那么,他可以在此免費(fèi)停車一個(gè)或若干個(gè)時(shí)間單位(如:第一個(gè)1小時(shí))。而該時(shí)間段內(nèi)的停車費(fèi)用由被購(gòu)物的商家向停車設(shè)施支付。停車設(shè)施與商家根據(jù)票據(jù),年終統(tǒng)一結(jié)算。另一方面,為了維護(hù)商家的利益,可以對(duì)享受專項(xiàng)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)(通常用購(gòu)物的金額)加以限制。例如:只有當(dāng)購(gòu)物的金額大于100元時(shí),方可享受上述享受專項(xiàng)服務(wù)待遇。上述制度具有如下優(yōu)點(diǎn):(1)使消費(fèi)者、停車設(shè)施以及商家的利益有機(jī)地結(jié)合到了一起,充分照顧到了各方面的利益;(2)方便并有利于引導(dǎo)消費(fèi)者使用停車設(shè)施和到特定的商家消費(fèi);(3)有利于加速停車設(shè)施的停車車位的周轉(zhuǎn);(4)便于計(jì)算補(bǔ)償金額。由于該方法相對(duì)比較簡(jiǎn)單,更容易被各方面所接受。因此,可以說(shuō)該方法具有較好的可操作性?？梢灶A(yù)期,在剛剛實(shí)施專項(xiàng)服務(wù)時(shí),補(bǔ)償金額會(huì)因顧客人數(shù)的變化有一定的波動(dòng)。相信隨著人們對(duì)這一制度的優(yōu)越性認(rèn)識(shí)的加深,利用的人數(shù)會(huì)不斷的增加。補(bǔ)償金的數(shù)額會(huì)在增加后趨于穩(wěn)定。屆時(shí),可考慮將補(bǔ)償金改為定額結(jié)算制。即:特定的商家,每年向某一停車設(shè)施繳納一定的補(bǔ)償金。該金額相對(duì)固定。3.3未滿足配建標(biāo)準(zhǔn)的商家確定停車設(shè)施開(kāi)發(fā)利益補(bǔ)償者是確保上述構(gòu)想得以實(shí)施的一個(gè)極其重要的組成部分。本文構(gòu)想根據(jù)現(xiàn)行的停車設(shè)施配建的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)格要求商家貫徹實(shí)施,對(duì)于那些無(wú)法滿足配建標(biāo)準(zhǔn)的商家,要求他們義務(wù)參加上述補(bǔ)償服務(wù)制度,對(duì)未能滿足配建標(biāo)準(zhǔn)的部分給予補(bǔ)償。同時(shí),歡迎那些停車設(shè)施達(dá)到配建標(biāo)準(zhǔn)的商家參與。4一些相關(guān)問(wèn)題以下的配套措施將有助于更好地解決中心商業(yè)區(qū)的停車問(wèn)題。(1)加強(qiáng)停車收費(fèi)政策的引導(dǎo)在北京市,多數(shù)路側(cè)停車場(chǎng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為4h/元。顯然,這種廉價(jià)的停車收費(fèi)政策,既無(wú)助于人們利用停車費(fèi)用為4元/h的停車設(shè)施,也對(duì)小汽車保有量的過(guò)快增長(zhǎng)產(chǎn)生影響。為此,建議在公交優(yōu)先政策的前提下,全面重新考慮北京市現(xiàn)行的停車收費(fèi)政策。(2)建立良好的交通環(huán)境通過(guò)強(qiáng)化取締違章停車,逐漸渠化人們的停車意識(shí),從而建立良好的交通環(huán)境。關(guān)于這一點(diǎn),北京市有關(guān)單位正在積極著手建立示范區(qū)域。預(yù)期可以收到良好的效果。(3)停車設(shè)施的控制為了解決當(dāng)前停車樓利用率低的問(wèn)題。作為鼓勵(lì)人們利用停車設(shè)施的措施,可采取分時(shí)段不同費(fèi)率的計(jì)費(fèi)方法。如:第一個(gè)1小時(shí)為4元/h,而在以后的每一個(gè)時(shí)段遞減收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(如:2~3元/h等)。(4)嚴(yán)格的商業(yè)區(qū)停車場(chǎng)配置標(biāo)準(zhǔn)鑒于現(xiàn)在社會(huì)對(duì)停車設(shè)施要求愈來(lái)愈高的需求,建議積極著手建立更為嚴(yán)格