河南周口紫荊城上城營(yíng)銷策劃報(bào)告

謹(jǐn)呈：河南億星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司紫荊·城上城營(yíng)銷策劃報(bào)告提案主要內(nèi)容1/市場(chǎng)2/產(chǎn)品3/企劃4/業(yè)務(wù)提案主要內(nèi)容市場(chǎng)周口面向中國(guó)的經(jīng)濟(jì)繁榮區(qū)域長(zhǎng)三角，背后是十二個(gè)中原城市群組成的經(jīng)濟(jì)帶；在連接長(zhǎng)三角與河南內(nèi)陸城市之間，具有紐帶的作用。穿境而過的南洛高速、大廣高速，使周口完全有能力具備河南省走出去引進(jìn)來戰(zhàn)略龍頭的地位；周口目前遍布全國(guó)的經(jīng)商人群，尤其以長(zhǎng)三角地區(qū)為甚，周口城市發(fā)展具備良好的外部環(huán)境；大量外出人員更為房地產(chǎn)發(fā)展提供客源；周口，處于豫東南區(qū)域、接連長(zhǎng)三角與中原城市群經(jīng)濟(jì)帶的交叉輻射區(qū)，極具誘惑的發(fā)展?jié)撡|(zhì)。城市背景：近幾年周口GDP增長(zhǎng)趨勢(shì)保持穩(wěn)定，04年增長(zhǎng)率為11.8%，而05、06兩年年增長(zhǎng)率維持在15%左右，均高于國(guó)家和省的平均水平，表明周口的宏觀經(jīng)濟(jì)處于上升通道，但積累不足。近兩年周口社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)趨勢(shì)保持穩(wěn)定，在周口交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)逐漸顯現(xiàn)后，社會(huì)消費(fèi)品零售總額將有大幅提高。周口目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于穩(wěn)步起飛階段。房地產(chǎn)發(fā)展具備良好經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)城市背景：周口規(guī)劃發(fā)展以一環(huán)一河兩路為架構(gòu)，呈“一軸、兩區(qū)、三帶”格局城市背景：周口市總體規(guī)劃圖城市發(fā)展方向——東拓西控、南聯(lián)北伸，拉開城市框架?？傮w結(jié)構(gòu)——呈“一軸、兩區(qū)、三帶”格局。一軸：以沙河為軸兩翼發(fā)展兩區(qū)：老城區(qū)、新城區(qū)（東、南）三帶：河北、河南、東區(qū)宏觀背景小結(jié)：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，人均收入較低，承擔(dān)高房?jī)r(jià)能力有限；經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人均收入顯著提高，外出務(wù)工經(jīng)商人士數(shù)量龐大，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)預(yù)期較高；城市化進(jìn)程“固定資產(chǎn)投資力度不斷加大，城市基礎(chǔ)建設(shè)的投資提高了城市形象與對(duì)外吸引力。區(qū)域交通能力的提升，加快了周口與外部的經(jīng)濟(jì)流通，擴(kuò)大了周口市場(chǎng)開放程度。周口房地產(chǎn)市場(chǎng)格局：

以新區(qū)為核心，南向、東向?yàn)榘l(fā)展重點(diǎn)周口房地產(chǎn)市場(chǎng)：目前周口的城市發(fā)展重點(diǎn)是城東和城南區(qū)域，特別是城南文化新城階段性發(fā)展比較成熟，已經(jīng)為周口當(dāng)?shù)鼐用袼J(rèn)可。本項(xiàng)目所處于的位置為周口南區(qū)高尚生活區(qū)，目前該區(qū)域已經(jīng)集合了紫荊城、泛化新城、香榭麗舍、香格里拉、蘭亭山水、電業(yè)局小區(qū)、萬基城市花園等高尚生活區(qū)。周口房地產(chǎn)市場(chǎng)：目前周口的房地產(chǎn)開發(fā)正進(jìn)入高潮期，當(dāng)前及后續(xù)的開發(fā)供應(yīng)量較大，需求仍在保持高速增長(zhǎng)趨勢(shì)，個(gè)別樓盤（建業(yè)）對(duì)市場(chǎng)的價(jià)格拉動(dòng)作用比較明顯；截至2008年5月底，周口市土地供應(yīng)已達(dá)174萬平方米，其中住宅用地占88%，約為154萬平方米。湖東以東●供應(yīng)集中性●需求量放大●價(jià)格增長(zhǎng)趨勢(shì)加快周口房地產(chǎn)市場(chǎng)：2008年周口市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)商品房開發(fā)數(shù)據(jù)08年周口市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資13.5億元，商品房施工面積完成89萬平方米，其中住宅完成84.9萬平方米，商業(yè)完成3.7萬平方米，其它0.4萬平方米；批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積91.8萬平方米；08年周口全市房地產(chǎn)交易面積70.3萬平米；周口市區(qū)交易面積完成了29.05萬平方米；●供應(yīng)集中性●需求量放大●價(jià)格增長(zhǎng)趨勢(shì)加快周口房地產(chǎn)市場(chǎng)：2009年周口市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)劃（房管局工作目標(biāo)）A、保障性住房數(shù)據(jù)全市開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房38.4萬平方米，完成投資3.96億，為城市低收入家庭提供4845套經(jīng)濟(jì)住房；本市開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房12萬平方米，完成投資1.32億元，為周口市區(qū)低收入家庭提供1500套經(jīng)濟(jì)住房；全市投資1.45億建設(shè)廉租住房13.3萬平方米，提供2660套廉租住房；周口市區(qū)投資4300萬元建設(shè)4.3萬平米，提供860套廉租住房；B、商品房開發(fā)數(shù)據(jù)2009年全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資31.4億元，250萬平方米；全市房地產(chǎn)交易面積完成80萬平方米，交易額10億元；●供應(yīng)集中性●需求量放大●價(jià)格增長(zhǎng)趨勢(shì)加快中心城區(qū)以中檔住宅居多，價(jià)格在2500元每平米左右，配套設(shè)施逐漸完善，由于教育設(shè)施相對(duì)比較成熟，因此人口導(dǎo)入相對(duì)較快，因此商業(yè)氛圍也將會(huì)很快成型，但是銷售由于沒有明顯的推廣動(dòng)作，銷售速度也較為緩慢。區(qū)域市場(chǎng)分析：周口房地產(chǎn)三大板塊中心城區(qū)、周口南區(qū)、周口東區(qū)、同類型項(xiàng)目樓盤名稱競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品目前價(jià)格及部分信息陽(yáng)光美域兩房——沿街103平方米三房——129、143平方米沿街兩房?jī)r(jià)格2100三房?jī)r(jià)格2150——2400，四層2350紫晶花苑兩房：98平方米三房：120、130平方米多層均價(jià)2800，高層價(jià)格未出。共計(jì)2棟，一棟6層已建成，一棟18層現(xiàn)做地基。美景天城兩房、三房90—120平米單體建筑、2500元/平米書香美邸一房、兩房、三房40—136平米價(jià)格未出，主打幼兒園和六一路一小芙蓉尚景兩房：99平方米三房：94-120平方米均價(jià)2150元周口南區(qū)以大盤居多，價(jià)格在2200元每平米左右，配套設(shè)施逐漸完善，由于教育、醫(yī)療等相關(guān)生活配套不齊全，人口導(dǎo)入相對(duì)較慢，因此商業(yè)氛圍成型較慢，商鋪放水養(yǎng)魚的時(shí)間與周期以及代價(jià)都較大。區(qū)域市場(chǎng)分析：周口房地產(chǎn)三大板塊中心城區(qū)、周口南區(qū)、周口東西、同類型項(xiàng)目樓盤名稱競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品目前價(jià)格及部分信息萬里典品香格里拉三房——98三房4套（頂層85兩房3套）三房——105、141平方米一期均價(jià)2260，二期價(jià)格未出。目前排號(hào)5000頂10000，日增50元。已排160多號(hào)，下月初開盤泛華新城兩房——88、91（8套左右）三房——109、130均價(jià)2350，三層2550。一期10月底交房。商周帝王兩房——88（高層）、82（多層）三房——110、135平方米高層價(jià)格2580，優(yōu)惠8.8折，實(shí)際成交價(jià)約2280多層價(jià)格2050，優(yōu)惠8.8折，實(shí)際成交價(jià)約1850龍潤(rùn)康城三房——122、、133、151平方米價(jià)格未出，交6000頂12000?，F(xiàn)部分樓棟已經(jīng)封頂。香榭麗舍兩房——95平方米（5套）三房——116、119、140平方米多層均價(jià)2250，小高層均價(jià)2300五層2100，三層2300區(qū)域市場(chǎng)分析：周口房地產(chǎn)三大板塊中心城區(qū)、周口南區(qū)、周口東西、同類型項(xiàng)目樓盤名稱競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品目前價(jià)格及部分信息世錦園現(xiàn)代城二期兩房——72、77（約20套）三房——110、126、129目前銷售全部為多層，均價(jià)2300，三層價(jià)格2500目前銷售二期A組團(tuán)，共計(jì)5棟樓已全部封頂建業(yè)森林半島三房、四方、類別墅130平米----200平米一樓3400元（帶花園），二樓、三樓3000元，四樓2900元，五樓2500元，六樓1900元；類別墅4000元元每平米；馥澤園112、146平米三房177平米四房2—3層售價(jià)2425元/平米；8—11層售價(jià)2690元/平米；綠色港灣一期兩房已售罄三房——107、119平方米均價(jià)1950，目前全部為多層房源，主推107、119兩房?jī)r(jià)格住三房區(qū)域市場(chǎng)分析：周口房地產(chǎn)三大板塊中心城區(qū)、周口南區(qū)、周口東西、同類型項(xiàng)目樓盤名稱競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品目前價(jià)格及部分信息濱江國(guó)際新城公寓——40—90精裝修公寓（無廚房）兩房——98平方米（3套），三房——110、130精裝公寓均價(jià)3600其他均價(jià)3000，98平方米四層2940一品觀天下五一廣場(chǎng)對(duì)面一房——30——70平方米兩房——70平方米，三房——110平方米均價(jià)2750，項(xiàng)目為33層獨(dú)立高層，現(xiàn)正在打樁。易天國(guó)際廣場(chǎng)住宅、公寓、商業(yè)、酒店、寫字樓50——90兩房，90——140三房?jī)r(jià)格約2700，現(xiàn)已出標(biāo)準(zhǔn)層。周口國(guó)貿(mào)工農(nóng)路交通路公寓、寫字樓、酒店、住宅綜合體價(jià)格未出，126米周口第一高度，年底動(dòng)工。區(qū)域市場(chǎng)分析：周口房地產(chǎn)三大板塊價(jià)格對(duì)比圖2500—30001800—23001700—200030002000市場(chǎng)細(xì)分分析：130平米左右的三房戶型由于消費(fèi)偏好的原因，受到市場(chǎng)青睞。代表樓盤市場(chǎng)狀況泛華新城除了120平米左右的三房作為主打外，還有部分的一房?jī)蓮d的小戶型香格里拉主要為129/134平米的三房為主，配以95平米左右的兩房香榭麗舍以120平米左右的三房和140平米以上的四房作為主打產(chǎn)品森林半島面對(duì)高端人群，戶型面積主要集中在120平方米以上的三房及四房馥澤園130平方米左右的三房為項(xiàng)目的主要戶型合計(jì)戶型產(chǎn)品面積相對(duì)合理，產(chǎn)品組合多樣化的樓盤相對(duì)而言，去化的速度比較快，受到市場(chǎng)的認(rèn)可；但目前此類項(xiàng)目供應(yīng)較多1.120平米左右的三房之所以成為當(dāng)?shù)貥潜P供應(yīng)主流，是因?yàn)橹暗淖》啃枨笕后w的結(jié)構(gòu)較為單一，隨著周口經(jīng)濟(jì)逐步發(fā)展，需求將會(huì)逐漸呈現(xiàn)多元化2.作為有遠(yuǎn)見的投資者，適當(dāng)?shù)脑黾硬煌娣e及戶型以滿足市場(chǎng)多樣化的需要方為上策趨勢(shì)研判客源分析：項(xiàng)目名稱客源構(gòu)成書香美邸周口周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，以及由孩子教育需求的家庭絕大部分為六一路小學(xué)的老師，還有部分公務(wù)員泛華新城以周邊公務(wù)員以及周口職專的老師團(tuán)購(gòu)較多紫荊城以周邊的公務(wù)員及私營(yíng)企業(yè)主為主要的客戶半島城邦當(dāng)?shù)氐牟糠稚习嘧澹铣遣疬w戶居多，年齡跨度比較大森林半島周口及周口周邊縣市高收入人群，建業(yè)固定老業(yè)主購(gòu)房團(tuán)體表現(xiàn)為以自住為導(dǎo)向性的購(gòu)房需求。新城區(qū)樓盤購(gòu)房者大多為周口新城區(qū)的從業(yè)人員和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)人員，因而近地域性是目前大形勢(shì)下購(gòu)房者的一大特征。在選擇用途上，大多以居住為主，客源分布上同時(shí)也以老城區(qū)為主，客層則為老師、公務(wù)員，因此客源存在某種意義上的同質(zhì)性所在。市場(chǎng)具備發(fā)展彈性·價(jià)值提升存在機(jī)會(huì)本案板塊定位為南部新城板塊，競(jìng)爭(zhēng)為整個(gè)周口區(qū)域。區(qū)域市場(chǎng)接受度較高，觀念較開放，客戶導(dǎo)入相對(duì)容易。為本案后續(xù)推廣的全城聯(lián)動(dòng)打下基礎(chǔ)。市場(chǎng)后續(xù)開發(fā)量大，產(chǎn)品規(guī)劃需要一定前瞻性，同時(shí)也為本案產(chǎn)品定位提出高要求。市場(chǎng)缺乏真正意義上的高端產(chǎn)品，缺少一錘定音的里程碑項(xiàng)目。面臨小市場(chǎng)的大項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，中小地塊需特色發(fā)展。市場(chǎng)小結(jié)：市場(chǎng)小結(jié)南區(qū)多層為主、中部小高層居首、北部層次不一；南部區(qū)域的樓盤大多數(shù)在選擇物業(yè)形態(tài)時(shí)還是以多層為主；即使有些樓盤推出小高層和高層，目前消化的主力房源還是多層；小高層和高層的消化處于停滯狀態(tài)；低價(jià)位樓盤銷售快速，而中高價(jià)位的樓盤無一例外基本上都處于銷售停滯狀態(tài)。周口市人均收入較低，對(duì)價(jià)格的敏感性較高，對(duì)物業(yè)的需求層次尚沒有上升到更深的境界；因此一些位置不好但價(jià)位較低的樓盤更容易獲得消費(fèi)者的青睞，如景秀北城等。目前周口小戶型市場(chǎng)開始發(fā)力，中心區(qū)一些單體樓盤大部分以小戶型為主，但小戶型的創(chuàng)新性不高，一般以40----70平米的一房、兩房為主，價(jià)格較高；提案主要內(nèi)容產(chǎn)品提案主要內(nèi)容整體發(fā)展戰(zhàn)略分析項(xiàng)目及啟動(dòng)區(qū)發(fā)展建議營(yíng)銷及推廣工作建議項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)：商鋪短期內(nèi)限于人流量?jī)r(jià)值難以體現(xiàn)；以品牌商家做整個(gè)周口的商業(yè)一極，招商為銷售鋪平道路紫荊城一期高端品牌建立，成熟社區(qū)有目共睹；紫荊城二期價(jià)值發(fā)力，產(chǎn)品創(chuàng)新，有望獲取高價(jià)值迅速銷售，快速回籠資金以滾動(dòng)開發(fā)獲取價(jià)值快速回現(xiàn)招商為重項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目條件：本項(xiàng)目在片區(qū)中的位置：

城南城版塊，高尚生活區(qū)，行政辦公、生態(tài)中心3.8容積率樓棟下面有地下停車場(chǎng)；一樓部分面積有停車庫(kù)；車位約325戶總戶數(shù)主要依托外部公建配套，項(xiàng)目本身有大體量商業(yè)面積公建配套及商業(yè)住宅建筑面積30924.47㎡，商業(yè)建筑面積6902.91㎡總建筑面積15畝（紫荊城158畝）總建筑用地千畝廣場(chǎng)行政辦公區(qū)高端居住產(chǎn)品線1#樓：18+1F，2個(gè)單元，雙電梯入戶，一梯四戶，總計(jì)137套。A戶型：124.35㎡，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)帶入戶花園，總計(jì)63套+4復(fù)式B戶型：100.30㎡，兩房?jī)蓮d一衛(wèi)帶空中花園，總計(jì)64套+4復(fù)式其他2套。2#樓：11+1F，3個(gè)單元，單電梯入戶，一梯四戶，總計(jì)108套。B戶型：106.6㎡，兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)帶空中花園，總計(jì)48套+6復(fù)式C戶型：88.30㎡，兩房?jī)蓮d一衛(wèi)，總計(jì)48套+6復(fù)式3#樓：10F，層高4.8米，2個(gè)單元，一梯五戶，總計(jì)80套。LOFT：66.4、56.2、33.5、58.1、38.4、37.2、38.2、53.5戶型具重要戰(zhàn)略位置，未來發(fā)展性佳。周口政府規(guī)劃的南聯(lián)、東延重點(diǎn)區(qū)域區(qū)域內(nèi)有較好的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，如工廠與企業(yè)。規(guī)劃有生態(tài)公園、外延景觀比較豐富。太昊路行政文教區(qū)發(fā)展成熟，片區(qū)人文氛圍濃厚。億星集團(tuán)本土企業(yè)效應(yīng)S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)O機(jī)會(huì)T威脅通過項(xiàng)目定位創(chuàng)造特色,提升綜合價(jià)值，借力使力,帶動(dòng)置業(yè)。周口城市化進(jìn)程加快，住房需求旺盛。城市各大企業(yè)、工廠對(duì)中高端居住形態(tài)的需求增大。周口重心向南、東轉(zhuǎn)移的均勢(shì)，據(jù)政府規(guī)劃及房產(chǎn)開發(fā)，東部中心將繼續(xù)大量導(dǎo)入人口。產(chǎn)品在周口的唯一屬性，創(chuàng)新產(chǎn)品，有利于吸引客戶眼球；區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目大多沒有交工，居住氛圍不濃厚。日常生活、休閑、文化配套尚不成熟。地段的認(rèn)同尚不完全，需大力挖掘后續(xù)客戶群。周邊開發(fā)及人口的導(dǎo)入是一個(gè)漸進(jìn)的過程。距離傳統(tǒng)中心區(qū)距離較遠(yuǎn)。S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)O機(jī)會(huì)T威脅城市中心區(qū)的小戶型的集中放量,對(duì)本案構(gòu)成威脅;建業(yè)森林半島、項(xiàng)目周邊同類型等其他項(xiàng)目的分流。田忌賽馬戰(zhàn)略—用最好的資源、先進(jìn)的規(guī)劃理念全力打造市場(chǎng)上最優(yōu)秀的精品型豪華社區(qū)周口主流樓盤戶型資源分布圖本項(xiàng)目資源分布圖大戶型主流戶型中小戶型形象價(jià)值逐步提高豪華產(chǎn)品最優(yōu)秀的中小戶型住宅戰(zhàn)略選擇：搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)類排屋社區(qū)多種物業(yè)類型精粹：突出主題性排屋產(chǎn)品｜精致：戶型區(qū)間為熱銷產(chǎn)品｜精品：為同類產(chǎn)品中資源最優(yōu)、品質(zhì)最優(yōu)者｜精彩：為營(yíng)銷創(chuàng)造更多可能以買房送房形象帶動(dòng)其他物業(yè)類型項(xiàng)目市場(chǎng)定位：高端

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國(guó)際

風(fēng)情社區(qū)體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)、針對(duì)的目標(biāo)客層項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)優(yōu)勢(shì)的綜述，環(huán)境價(jià)值點(diǎn)賦予項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的綜述，產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)客戶定位：工作在政府文教區(qū)目前居住在老城區(qū)——目前居住于老住宅區(qū)，但由于市中心區(qū)域的相對(duì)環(huán)境較差，使他們的置業(yè)向潛力的新興區(qū)域流動(dòng)。——工作的地方離城市市中心遠(yuǎn)，八一路、七一路路是他們工作與生活重要節(jié)點(diǎn)。工業(yè)區(qū)企業(yè)人群——工作的地方離市中心遠(yuǎn)，工農(nóng)路是他們通向城市及便于工作的重要節(jié)點(diǎn)。工作在外地的人群——工作在上海、南京、北京等地的周口人。取得成績(jī)后有回鄉(xiāng)置業(yè)需求。具有廣闊視野的周口影響力階層人群描述:客戶需求分析：產(chǎn)品角度：對(duì)創(chuàng)新性產(chǎn)品接受度較強(qiáng)；需求角度：年輕人婚房大多在100-120平米，總價(jià)在25萬以內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)三房；周口本地人一般每個(gè)家庭擁有2套住宅以上，選擇自住的商品房，一般為改善住宅條件的需求；地段角度：本地人對(duì)既有的城區(qū)地段有固定的認(rèn)知，對(duì)本案地段的認(rèn)知為：屬高檔住宅區(qū)、但生活便利性不夠。但這是新城區(qū)普遍存在的共性。鑒于本案的價(jià)格預(yù)期，創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，須靠項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力；低密度住宅最大化；高層住宅精品化；園林設(shè)計(jì)精細(xì)化；建筑立面高檔化；低密度（相較于整個(gè)社區(qū)而言，我們的項(xiàng)目仍然屬于低密度社區(qū)）尋找市場(chǎng)化的產(chǎn)品：產(chǎn)品定位：創(chuàng)造最具有優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品總價(jià)與市場(chǎng)的差異客源以周口高端人群為主功能以居住為主風(fēng)格與市場(chǎng)的差異類型與市場(chǎng)的差異景觀與市場(chǎng)的差異提升產(chǎn)品附加價(jià)值江南社區(qū)，精品物業(yè)，精致套型豪宅外衣下的精致戶型房型面積區(qū)間兩房緊湊型80-90舒適型90-100豪華型110-120三房緊湊型100-110舒適型120-130loft精品型30—50戶型構(gòu)成產(chǎn)品定位：物業(yè)類型：高層、小高層、loft面積區(qū)間：30-136m2主力面積集中在80-130m2保證單價(jià)、中小面積、合理總價(jià)提案主要內(nèi)容整體發(fā)展戰(zhàn)略分析項(xiàng)目及啟動(dòng)區(qū)發(fā)展建議營(yíng)銷及推廣工作建議整體定位1.客戶定位/2.形象定位產(chǎn)品建議1.總體規(guī)劃/2.產(chǎn)品細(xì)化總體規(guī)劃：總圖評(píng)估優(yōu)化建議總圖評(píng)估：綠化帶綠化帶豪華江南風(fēng)情景觀高層住宅內(nèi)城外城安靜、閑適、私密高尚、豐富、氣氛類城市的規(guī)劃理念：內(nèi)外城小高層住宅——以類城市規(guī)劃的理念研究項(xiàng)目的發(fā)展形象化/開放/融合居住、休閑、形象展示、社區(qū)服務(wù)體系、與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的形象功能社區(qū)封閉/部分人車分流安全、尊重、獨(dú)立空間社區(qū)功能內(nèi)城與外城總圖評(píng)估：外城

高檔的形象功能內(nèi)城相對(duì)獨(dú)立與私密的社區(qū)功能內(nèi)城外城總圖評(píng)估：多元化的物業(yè)類型利于規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。買房送房主導(dǎo)的物業(yè)類型有利于塑造高尚社區(qū)形象，形成市場(chǎng)差異化。小高層的位置設(shè)置形成南低北高的態(tài)勢(shì)，同時(shí)利于開發(fā)節(jié)奏控制。規(guī)劃有集中景觀區(qū)、視覺延伸豐富。主入口設(shè)置合理，景觀條件優(yōu)越。優(yōu)化建議：總體規(guī)劃圖建議綜合考慮地塊本身資源條件、項(xiàng)目昭示性、周邊競(jìng)爭(zhēng)等因素：住宅：小高層、南北東向排布，南低北高，在滿足容積率條件下增加項(xiàng)目整體的多樣化；loft：主入口全部設(shè)在社區(qū)里面，針對(duì)綠化景觀處開口設(shè)立豪華入口，打造整個(gè)項(xiàng)目的亮點(diǎn)區(qū)域。綠化帶綠化帶住宅綠化景觀小高層loft入口的廊柱設(shè)置其他優(yōu)化建議：烘托項(xiàng)目高尚氣質(zhì)，增加入口儀式感。建立對(duì)外形象區(qū)隔，營(yíng)造洋房社區(qū)歸屬。其他優(yōu)化建議：入口的廊柱設(shè)置其他優(yōu)化建議：入口的視覺營(yíng)造產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)解讀入戶花園中庭、露臺(tái)景觀空間12買房送房的概念在近幾年的樓市營(yíng)銷備受客戶青睞，在樓房總價(jià)較高的今天，能夠用合理的價(jià)格購(gòu)買更多的空間被更多的客戶所喜愛；不過，買房送房不能成為客戶對(duì)我們項(xiàng)目唯一的記憶，必須有其他更多的附加價(jià)值。中庭不僅可以改變一梯四戶進(jìn)深過長(zhǎng)所帶來的建筑中部的采光、通風(fēng)問題，還能更好地將室外的綠化引入室內(nèi)，極大增強(qiáng)室內(nèi)外的聯(lián)系，客戶也可根據(jù)個(gè)人的喜好將其還原為書房等使用。3露臺(tái)作為附贈(zèng)面積也受到客戶的喜愛，露臺(tái)越多，其整體的居住舒適度越高，現(xiàn)在的露臺(tái)設(shè)置甚至已經(jīng)到了“無處不下”的狀況。入戶花園的設(shè)置，不僅提升社區(qū)綠量，提升居住舒適度，同時(shí)減少由于一梯四戶的相互干擾，增強(qiáng)內(nèi)部私密性4產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)解讀買一層得兩層目前在大中型城市，這種loft戶型可以用賣瘋來形容，推出去即售罄，在周口這樣的一個(gè)發(fā)展性的城市，小戶型的市場(chǎng)蛋糕將越來越大，而市場(chǎng)上的小戶型創(chuàng)新性不強(qiáng)，而單價(jià)較高，市場(chǎng)銷售疲軟，而市場(chǎng)確實(shí)存在這樣的需求，我們的項(xiàng)目迎合了客戶需求，也必將受到客戶的歡迎；產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)解讀全臨街商鋪12紫荊城目前的商鋪存在著三大弊端，第一面積難以分割銷售；第二社區(qū)商鋪面積過大總價(jià)較高；第三臨太昊路商業(yè)業(yè)態(tài)難以定位難以經(jīng)營(yíng)；因此在紫荊城二期的規(guī)劃中應(yīng)該避免一期存在的若干問題；紫荊城二期的1號(hào)樓商鋪戶型面積分割適中，不管是定位為社區(qū)配套服務(wù)還是定位于區(qū)域商業(yè)中心，面積都比較適合經(jīng)營(yíng)，投資門檻相較于面積較大的戶型也比較底；3紫荊城二期的2號(hào)樓商鋪的面積與紫荊城一期商鋪戶型類似，但是相較于一期，項(xiàng)目的臨街面更方便進(jìn)出，昭示性更強(qiáng)，可以引進(jìn)較為高檔的餐飲與娛樂業(yè)態(tài)，作為周口南區(qū)的商業(yè)中心存在，這樣投資的價(jià)值會(huì)較高；4紫荊城二期的loft下面的商鋪是整個(gè)社區(qū)商鋪中，商業(yè)價(jià)值最好的位置；因此為整個(gè)南區(qū)配套服務(wù)的銀行、郵局等公建配套可能更多的選擇這個(gè)位置，可在項(xiàng)目啟動(dòng)之初，就與若干銀行談定入駐協(xié)議；產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)解讀全臨街商鋪2號(hào)樓商鋪1號(hào)樓商鋪產(chǎn)品建議作為社區(qū)中的高層與小高層產(chǎn)品，其優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)一樣的明顯，我們有著買房送房的最大特點(diǎn)，也有著一梯四戶，蝶式戶型的最大缺點(diǎn)，在營(yíng)銷和宣傳中如何讓客戶實(shí)際感官體驗(yàn)入戶大堂、入戶花園、陽(yáng)光中庭、LOFT空間就非常重要，引導(dǎo)客戶向良性發(fā)展，規(guī)避弱點(diǎn)；高層、小高層產(chǎn)品是主力產(chǎn)品，其產(chǎn)品的精細(xì)化設(shè)計(jì)，是保障高端客戶引入的前提.社區(qū)中的商鋪將是我們項(xiàng)目的利潤(rùn)點(diǎn)所在，也是項(xiàng)目銷售的難點(diǎn)所在，因此在項(xiàng)目開始之初，就要成立招商團(tuán)隊(duì)，而不應(yīng)該放到最后才做銷售打算，隨著住宅的推廣，商鋪的招商必須前置；與中大型餐飲與娛樂經(jīng)營(yíng)戶對(duì)接，力爭(zhēng)在住宅銷售中期，就把商鋪清空，這是我們工作思路，如果放置到最后，最后的結(jié)局可能與紫荊城類似；建議一建議二建議三建議本案總價(jià)分為兩個(gè)區(qū)間，分別為，10—15萬區(qū)間，20—33萬區(qū)間；在這兩個(gè)價(jià)格區(qū)間內(nèi)，產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)，如果超過30萬的總價(jià)，產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力將會(huì)處于劣勢(shì)；結(jié)合我們的戶型區(qū)間，建議：loft戶型的售價(jià)在2800—2980元之間，總價(jià)為10—15萬一套；80平米左右兩房與136平米左右三房售價(jià)在2500元左右，總價(jià)為20—34萬；建議四提案主要內(nèi)容企劃周口一個(gè)中心，兩個(gè)基本點(diǎn)一個(gè)中心：周口市行政核心區(qū)兩個(gè)基本點(diǎn)：1，兩大廣場(chǎng)1000畝市民廣場(chǎng)1000米生態(tài)公園兩個(gè)基本點(diǎn)：2，兩大彩帶周口工業(yè)發(fā)展帶規(guī)劃中的周口高尚居住帶九大規(guī)劃價(jià)值中央水景綠化建筑風(fēng)格地下車庫(kù)直接入戶精致戶型江南風(fēng)格新古典主義建筑總體低密度社區(qū)，成熟社區(qū)社區(qū)配套風(fēng)情商業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新區(qū)域概念優(yōu)秀未來發(fā)展核心周邊環(huán)境配套交通生活配套缺乏交通便利價(jià)格壓力競(jìng)爭(zhēng)壓力內(nèi)部外部檢視項(xiàng)目自身形象就是對(duì)項(xiàng)目核心價(jià)值的解讀！那么，紫荊城上城項(xiàng)目的核心價(jià)值究竟是什么？C、發(fā)展價(jià)值——區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展和環(huán)境改善分析：政府對(duì)片區(qū)規(guī)劃的發(fā)展引導(dǎo)地產(chǎn)消費(fèi)是目前很多樓盤通行的形象方式，希望籍此能增加項(xiàng)目的投資價(jià)值。但是，這種做法一是只能增加片區(qū)價(jià)值，二是我們的目標(biāo)消費(fèi)者選擇比較理性，即便是針對(duì)投資客戶，在經(jīng)歷了市場(chǎng)洗禮之后，這種規(guī)劃的方法也很難讓其動(dòng)心。此點(diǎn)與第一點(diǎn)相比尚稍嫌軟弱，所以更難構(gòu)成形象基點(diǎn)。分析：項(xiàng)目所處滿足當(dāng)?shù)馗咂肺患俺鞘懈挥须A層的身份價(jià)值追求，行政文教區(qū)以及本項(xiàng)目高端氣質(zhì)的整體形象有利于項(xiàng)目塑造高端形象。B、高尚身份價(jià)值——高品質(zhì)低密度住區(qū)相應(yīng)的形象價(jià)值A(chǔ)、基礎(chǔ)價(jià)值——行政核心區(qū)，成熟住區(qū)分析：處于太昊路周口行政核心區(qū)帶來的高品位環(huán)境是真正引起關(guān)注的初始動(dòng)機(jī)。而項(xiàng)目規(guī)劃建議的低密度風(fēng)情社區(qū)使項(xiàng)目更具說服力。項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析D、產(chǎn)品價(jià)值——入戶花園、中庭帶來的形象價(jià)值本案大體量的豪宅配置的第一形象認(rèn)知是高檔社區(qū)，使高層、小高層產(chǎn)品相應(yīng)的提升了形象價(jià)值空間，loft產(chǎn)品可以作為產(chǎn)品的差異化形象形態(tài)出現(xiàn)，小高層作為高端的空中排屋。就本項(xiàng)目而言，客戶購(gòu)買的直接動(dòng)力是產(chǎn)品核心。而真正的溢價(jià)價(jià)值是產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)＋高品質(zhì)成熟社區(qū)+高端形象周口南區(qū)的地段價(jià)值加上本案的特色產(chǎn)品是項(xiàng)目引起興趣的核心動(dòng)機(jī)。在項(xiàng)目初始階段，在渠道媒體上拎出目標(biāo)人群表明——“高端高品質(zhì)，成熟花園社區(qū)”的信息，具有重大價(jià)值。項(xiàng)目特質(zhì)：行政大道＋兩大公園＋高端產(chǎn)品（入戶花園、中庭）＋身份標(biāo)簽案名建議：紫荊·城上城備選案名：紫荊·鼎峰層峰大天地理想新境界非層峰莫聚首上城特區(qū)筑在上城·私享特區(qū)紫荊·上上城小結(jié)：產(chǎn)品形象Loft精品戶型—居住與國(guó)際同步，把握都市時(shí)尚脈搏高層、小高層—入戶花園、陽(yáng)光中庭，豪宅元素層峰豪宅氣度客戶群來源：①.改善居住環(huán)境的富人階級(jí)。②.行政核心區(qū)公務(wù)員階層。③.周口、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營(yíng)業(yè)主、工業(yè)區(qū)的客群為主力。④.為滿足身份體現(xiàn)，為將來留世而提前考慮購(gòu)買的客戶小高層、高層loft商鋪年收入在十萬左右的核心家庭；主要是以政府官員為主，少部分為個(gè)私企業(yè)老板，以及在外經(jīng)商的歸來的成功人士，40-50歲追求居住環(huán)境、追求生活品位的高收入階層。周口市工業(yè)區(qū)私企老板、商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶、銀行、保險(xiǎn)、娛樂行業(yè)經(jīng)營(yíng)者為主；年收入在5萬元左右的核心家庭；主要是教師、事業(yè)單位、工業(yè)區(qū)工薪接觸呢過等具有相對(duì)穩(wěn)定的收入，同時(shí)對(duì)產(chǎn)品有一定的鑒別和欣賞能力。價(jià)值認(rèn)同

身份象征

升值潛力

綜合素質(zhì)

生活品位太昊路、周口南區(qū)高尚生活圈

周口新興的高貴圈層社區(qū)未來周口發(fā)展的潛力地段商業(yè)內(nèi)街，產(chǎn)品符號(hào)感格調(diào)感、引領(lǐng)性[1.消費(fèi)者的需要][2.我們能給予的]消費(fèi)群需求對(duì)位：以下我們將以主力消費(fèi)群體為代表進(jìn)行營(yíng)銷、開發(fā)兩個(gè)層面剖析：名仕生活的形式感生活的形式感建筑的美感美術(shù)的色彩文學(xué)的詞匯電影的鏡頭就是生活的品位、美感、意義是從物質(zhì)生活向精神生活的過度是從形而下向形而上的超越目標(biāo)客層消費(fèi)心理描述高尚社交圈名流的社交場(chǎng),人脈的聚集地城市名利圈文化與思想的碰撞場(chǎng),靈感與火花的發(fā)源地名仕生活圈……綠地，廣場(chǎng)，享受生活的天堂生活藝術(shù)圈……人文、視覺、行為，現(xiàn)實(shí)與精神的雙重愉悅居住享樂圈城市尖端階層的專屬領(lǐng)地,精英群體聚集地五大圈層上城領(lǐng)地，生而不凡“上城”囊括了高層、小高層與loft的國(guó)際化特性，同時(shí)能夠?qū)L(fēng)格賣點(diǎn)一并涵蓋；“領(lǐng)地”表明項(xiàng)目的尊貴性和風(fēng)情性，同時(shí)隱含了項(xiàng)目檔次和品位；“生而不凡”，描述了項(xiàng)目在品質(zhì)方面的前瞻性目光和引領(lǐng)性地位，以及對(duì)區(qū)域價(jià)值整體提升的作用；傳播主題傳播主題：B、推廣階段屬性本項(xiàng)目是前期入市建立形象的階段，從本案品牌形象的營(yíng)銷動(dòng)作來講，需要告知消費(fèi)者，“我來了”“我是誰(shuí)”這是一次針對(duì)大眾領(lǐng)域的泛造勢(shì)以及針對(duì)目標(biāo)人群特征非常明顯的小眾推廣，所以明確對(duì)誰(shuí)說話至關(guān)重要——A、推廣性質(zhì)的驗(yàn)證形象策略對(duì)地塊認(rèn)識(shí)和周邊競(jìng)爭(zhēng)情況和目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)研方面作了大量工作，使我們對(duì)于項(xiàng)目的推廣判斷有了進(jìn)一步的認(rèn)識(shí)和想法。形象策略分析C、產(chǎn)品再認(rèn)識(shí)這段時(shí)間里，關(guān)于本案產(chǎn)品建議，以及產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)集合，囊括了項(xiàng)目區(qū)位、配套、規(guī)劃、建筑、景觀等內(nèi)容。讓我們發(fā)現(xiàn)除去“風(fēng)情社區(qū)”之外的很多別人沒有，或者是沒有注意到的差異價(jià)值點(diǎn)。同時(shí)，我們還了解到，針對(duì)周口市場(chǎng)進(jìn)行的調(diào)查，以買房送房為主題的社區(qū)鮮有出現(xiàn)。本地客政府客周口、周遍鄉(xiāng)鎮(zhèn)外地客產(chǎn)品利益點(diǎn)約30000平米特色產(chǎn)品規(guī)模氣勢(shì)、中央水景，近6000平方米商業(yè)配備，1000戶入駐家庭的成熟社區(qū)。北樓一樓入戶大堂的營(yíng)造、地下車庫(kù)電梯直接入戶的配置規(guī)劃設(shè)計(jì)：依勢(shì)而建，風(fēng)情住區(qū)。世界風(fēng)情規(guī)劃，江南小鎮(zhèn)風(fēng)情營(yíng)造，共享空間。細(xì)節(jié)營(yíng)造：產(chǎn)品高性價(jià)比。建筑依地勢(shì)錯(cuò)落，讓每一戶都有最大化的通透視野和良好日照。動(dòng)線規(guī)劃別具匠心，保證安全性和私密性，更具獨(dú)立性和體面感受。構(gòu)筑團(tuán)隊(duì)：設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)精心打造，融合周口本土風(fēng)格，金牌物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。形態(tài)價(jià)值：產(chǎn)品創(chuàng)新適合居住價(jià)值…生活價(jià)值：高性價(jià)比，完美生活尊享無所不在。擁有享受自然，在生活中感受異域文化藝術(shù)精神內(nèi)涵……

人文價(jià)值：集異域神韻、周口人文之大成。移植異域形態(tài)融合人居傳統(tǒng)，精神內(nèi)核上對(duì)歷史、人文的尊重。精神價(jià)值：標(biāo)識(shí)身份，彰顯品位。居住知身份，修飾見品位，本案是居住者身份與品位最好的體現(xiàn)……

傳播的系統(tǒng)構(gòu)成高品質(zhì)風(fēng)情社區(qū)產(chǎn)品利益點(diǎn)整合人居價(jià)值發(fā)散太昊路周口南區(qū)高尚居住區(qū)和而不同人居價(jià)值外延羅馬不是一天建成的品牌也不是ROMEISNOTONEDAYCOMPLETES

THEBRANDISNOT轟炸式大眾傳播、滲透式小眾訴求產(chǎn)品氣質(zhì)——————品牌氣質(zhì)滲透廣告不是比誰(shuí)的嗓門大而是用不同的聲音說話11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月10月1234567項(xiàng)目亮相銷售爆發(fā)鞏固銷售品牌維護(hù)、鞏固客戶信心根據(jù)前期銷售情況調(diào)整推廣階段：客戶積累首次認(rèn)購(gòu)我得住到那里去？目標(biāo)消費(fèi)群周邊圈子我得住到那里去？你得住到那里去？紫荊·城上城認(rèn)同行政文教、生態(tài)富人區(qū)顛覆富人居住現(xiàn)狀樹立富人居住區(qū)標(biāo)桿本案富人區(qū)的支持點(diǎn)探索富人區(qū)居住憧憬大眾傳播亮相占位維持鞏固12345維持區(qū)域亮相，針對(duì)主動(dòng)探索的周邊客在顛覆周口現(xiàn)有富人居住環(huán)境中樹立本案富人區(qū)形象及標(biāo)準(zhǔn)展示本案富人區(qū)的支持點(diǎn)—深化產(chǎn)品力維持前期投入的影響力，幫助從探索到選擇的轉(zhuǎn)化強(qiáng)化信心維持前期投入的影響力，為一期二批蓄水VI運(yùn)用生而不凡的概念傳播層峰領(lǐng)地的產(chǎn)品力展示促進(jìn)選擇傾向促進(jìn)購(gòu)買沖動(dòng)固化傳播概念工程隊(duì)進(jìn)場(chǎng)項(xiàng)目奠基樣板間施工目標(biāo)：億星紫荊城老客戶、億星集團(tuán)2000名員工與客戶火爆，周口及周邊人群知道億星項(xiàng)目二期開始啟動(dòng)周口的準(zhǔn)備購(gòu)房者知道有一個(gè)比現(xiàn)在的樓盤都高級(jí)的樓盤將要出現(xiàn)了，但是，他們不太了解，也無從了解細(xì)節(jié)，只是知道好像很高級(jí)的富人區(qū)有些人主動(dòng)了解信息，只知道環(huán)境非常棒，細(xì)節(jié)未透露，他們很想知道1亮相階段推廣重點(diǎn)：工作大項(xiàng)奠基儀式/售樓中心開放/圍墻周口周邊戶外/各儀式的物料/案場(chǎng)道具及物料周口電視臺(tái)對(duì)兩個(gè)儀式的報(bào)道/政府媒體對(duì)兩個(gè)儀式的報(bào)道周口某些區(qū)域戶外第一階段主線——顛峰領(lǐng)地，傳世美宅周口首家上城特區(qū)2占位階段推廣重點(diǎn)：概念尚未公開線上傳播達(dá)致社會(huì)層面認(rèn)同這是一個(gè)專屬富人區(qū)，住在里面應(yīng)該都是事業(yè)有成的人士與其他盤訴求不同，周口購(gòu)房意向的人嘗試對(duì)本案了解后才作出抉擇，所以，他們來到現(xiàn)場(chǎng)高端人群都認(rèn)為我該去看看在現(xiàn)場(chǎng)，我被城上城的環(huán)境震撼，在各各樓盤優(yōu)勢(shì)中左右權(quán)衡沿四個(gè)板塊的攔截工作，提醒看房的客戶看完了本案才能做出判斷戶外廣告鉤起目標(biāo)消費(fèi)群的喜好城市精英階層，特權(quán)居住區(qū)2010年，周口，看我的全球智慧，共襄人居盛典——紫荊·城上城棲于大地，歸于大地，人類是大地之子。2010年，億星集團(tuán)秉持“尊重土地，尊重人”的虔誠(chéng)理念和信仰，攜城上城作品，盛勢(shì)亮相周口，饋贈(zèng)小城喝彩！6000歲的周口，它的城市上空滿是歲月的痕跡，它的天空下是我們仰望的目光。今天，我們可以膜拜在歷史前，只因?yàn)槲覀兪钦驹跉v史的肩膀上前進(jìn)！第二階段主線工作大項(xiàng)戶外2周口電視臺(tái)跟蹤報(bào)道/專題片現(xiàn)場(chǎng)公關(guān)活動(dòng)：各工業(yè)區(qū)DM：周口/工業(yè)區(qū)終端攔截：DM、戶外３維持階段推廣重點(diǎn)：持續(xù)兩個(gè)月的傳播攻勢(shì)，已經(jīng)達(dá)致社會(huì)認(rèn)知源源不斷的客戶來看房臨近簽約時(shí)間，需要提高成功率還要為1期1批蓄水提高意向客戶從探索到選擇轉(zhuǎn)化的成功率讓喜好的潛在人群轉(zhuǎn)化為探索對(duì)于在選擇中傾向本案的意向客戶增強(qiáng)信心第三階段主線工作大項(xiàng)NP政府媒體PR:現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，影響力品牌展映DM:客戶關(guān)系維護(hù)，促進(jìn)從探索向選擇轉(zhuǎn)化SP：針對(duì)周口周遍區(qū)域的SP非層峰莫聚首——層峰領(lǐng)地，生而不凡4鞏固階段推廣重點(diǎn)：進(jìn)入讓意向客戶認(rèn)購(gòu)/簽約的階段加強(qiáng)意向客戶認(rèn)購(gòu)的信心第四階段主線純粹華美氣度紫荊城上城、再現(xiàn)至尊風(fēng)范層峰領(lǐng)地，大器共賞——城上城全城邀約，恭候氣質(zhì)對(duì)味兒的主人工作大項(xiàng)DM：形象廣告周口最合適居住的環(huán)境/高尚人居價(jià)值PR：/……DM：最新進(jìn)度及……5維持階段推廣重點(diǎn)：一期一批銷售完成需要對(duì)一期二批蓄水這個(gè)時(shí)間段購(gòu)房意欲低下維持品牌印象內(nèi)外兼修，尊崇備至。一個(gè)圈子的形成，并沒我們想象中復(fù)雜。高臺(tái)府邸，空間盛宴。我們理解的低調(diào)，就是讓房子不超過三層對(duì)于上層人士而言，體面的入戶大堂顯得格外重要八大建筑模式語(yǔ)言重新定義高層居住推廣訴求主題列舉：（訴求點(diǎn)：內(nèi)部空間布局）（訴求點(diǎn)：客群屬性）（訴求點(diǎn)：入戶花園、中庭）（訴求點(diǎn)：高層居住，高綠化）（訴求點(diǎn)：入戶大堂、車庫(kù)電梯入戶）（訴求點(diǎn)：車庫(kù)、露臺(tái)、屋頂、地下室、主次臥、圈子客群）入戶花園、陽(yáng)光中庭，層峰人士的住宅必配飯?jiān)跇窍?，我在樓上，親愛的等你回家小有小的好處成功的男人，家里有個(gè)大的，外面養(yǎng)個(gè)小的心疼自己的女人，應(yīng)該有個(gè)自己的小窩保持個(gè)性，至少在家里推廣訴求主題列舉：廣告只是負(fù)責(zé)把“馬”牽到河邊樣板間開放但馬最終喝不喝水，要看“水的質(zhì)量”和“馬的心情”……現(xiàn)場(chǎng)就是力量樣板房建議：用現(xiàn)場(chǎng)說話用現(xiàn)場(chǎng)征服用現(xiàn)場(chǎng)超越?jīng)]有一個(gè)空間是可以凌駕于人性之上的，文化與精神永遠(yuǎn)是空間情感的衛(wèi)士，而物質(zhì)永遠(yuǎn)不能剝離精神，匱缺精神厚度的空間，只會(huì)流于淺薄。樣板房風(fēng)格建議一：簡(jiǎn)約派樣板房風(fēng)格建議二：純中式強(qiáng)調(diào)環(huán)境與建筑的有機(jī)關(guān)系，同時(shí)把握空間使用舒適愉悅程度，讓一個(gè)家庭在固定的生活場(chǎng)所里感受到更多親近和凝聚。樣板間建議鑒于項(xiàng)目的小體量，大規(guī)模做樣板間的費(fèi)用較高，可以在售樓部專設(shè)loft裝修設(shè)計(jì)圖片，將我們?cè)谄渌胤脚牡降膌oft戶型的樣板圖片給展示出來，盡可能多的讓客戶感受到loft的居住特性。樣板房建議：提案主要內(nèi)容業(yè)務(wù)操作原則原則1：突圍——切合市場(chǎng)，塑造差異化形象。本項(xiàng)目目前在戶型上在市場(chǎng)內(nèi)有著非常獨(dú)特的地方，在一期銷售的過程中我們要成為市場(chǎng)內(nèi)的標(biāo)桿樓盤，我們所要做的工作是通過一期的銷售來提升銷售利潤(rùn)，增加業(yè)主品牌的市場(chǎng)影響力。原則2：新概念——以創(chuàng)新的產(chǎn)品概念及策劃方案創(chuàng)造市場(chǎng)亮點(diǎn)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，市場(chǎng)推陳出新不斷的條件下，目前我們推出的產(chǎn)品應(yīng)該說是非常具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的，但是如果我們想達(dá)到上述的目的，必須在產(chǎn)品的包裝上有所突破，無論在營(yíng)銷手段上和產(chǎn)品力上都必須要仔細(xì)推敲，這一點(diǎn)我們必須以創(chuàng)新的產(chǎn)品概念及策劃方案創(chuàng)造市場(chǎng)亮點(diǎn)。原則3：效率——速度制勝，以少制勝。目前市場(chǎng)一、二級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)量仍然充足，勢(shì)必會(huì)造成巨大的銷售壓力。針對(duì)這一現(xiàn)狀，如若銷售執(zhí)行上如果不能迅速打開市場(chǎng)局面，實(shí)現(xiàn)高效穩(wěn)步去化，那么在執(zhí)行過程中勢(shì)必會(huì)碰到諸多對(duì)手和市場(chǎng)障礙，大大增加了項(xiàng)目操作的風(fēng)險(xiǎn)性和不穩(wěn)定性，為此我們必須制定細(xì)致的方案布置。通過渠道資源以及客戶積累，進(jìn)行節(jié)點(diǎn)引爆式銷售。達(dá)到出奇制勝的效果。原則4：效益——效益最大化。實(shí)現(xiàn)可操作性強(qiáng)的去化目標(biāo)，保證有序及時(shí)的資金回籠，經(jīng)濟(jì)的運(yùn)用推廣費(fèi)用及充分利用渠道優(yōu)勢(shì)，獲取目標(biāo)客戶資源來控制銷售成本，達(dá)到效益最大化。11月12月業(yè)務(wù)排期準(zhǔn)備期預(yù)約期第一強(qiáng)銷期1月2010.3月5月7月10月業(yè)務(wù)排期預(yù)約期第二強(qiáng)銷期收尾期主流產(chǎn)品通過略低的總價(jià)踩準(zhǔn)城市總價(jià)市場(chǎng)。高端產(chǎn)品通過現(xiàn)場(chǎng)包裝推動(dòng)高端產(chǎn)品銷售。手法品牌營(yíng)銷事件營(yíng)銷市場(chǎng)內(nèi)活動(dòng)巡展整合宣傳億星開發(fā)動(dòng)作及理念推廣億星后續(xù)“精品”路線銷售總綱階段一：準(zhǔn)備期、預(yù)約期推廣內(nèi)容：個(gè)案外圍形象；這是積累意向客戶時(shí)期，同時(shí)也是試探市場(chǎng)，收集市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品及價(jià)格的反應(yīng)，為修正開盤策略提供依據(jù)、個(gè)案產(chǎn)品概況、銷售信息。行銷活動(dòng)：1、進(jìn)行媒體PR管理，發(fā)布信息；2、進(jìn)行渠道關(guān)系的聯(lián)絡(luò)，籌備推廣活動(dòng)；3、客戶資源庫(kù)的資源整合；4、進(jìn)行高級(jí)新聞發(fā)布會(huì)，各主流媒體發(fā)布信息，進(jìn)行大眾傳播；5、舉辦渠道“關(guān)系”的大型產(chǎn)品推廣會(huì)；6、進(jìn)行大規(guī)模針對(duì)市場(chǎng)客戶資源摸排，約一萬名高端客戶的DM投遞。向市場(chǎng)發(fā)布產(chǎn)品信息，籌備正式啟動(dòng)工作。階段二：第一強(qiáng)銷期推廣內(nèi)容：隆重公開、進(jìn)行集中認(rèn)購(gòu)。全面上市公開。推廣訴求點(diǎn)：盛大開盤、首批房源熱銷、第一批售罄。行銷活動(dòng)：1、舉辦大規(guī)模開盤認(rèn)購(gòu)活動(dòng)；2、進(jìn)行媒體市場(chǎng)炒作。傳播熱銷訊息；3、舉辦產(chǎn)品信息顛覆公開。進(jìn)行媒體傳播炒作。項(xiàng)目正式推向市場(chǎng)，且通過第一階段的調(diào)整后，以高姿態(tài)入市，引爆第一波市場(chǎng)銷售熱潮，同時(shí)通過價(jià)格策略的調(diào)整制造項(xiàng)目升值的利好消息，集中消化預(yù)約期積累客戶，并為后一波產(chǎn)品推出積累客戶。階段三：第二預(yù)約期推廣訴求點(diǎn)：二期產(chǎn)品特點(diǎn)、推介產(chǎn)品概念行銷活動(dòng)：1、舉辦金融專家的高級(jí)研討沙龍及二期推介會(huì)，邀請(qǐng)新老客戶參加；2、推廣老客戶回饋及介紹獎(jiǎng)勵(lì)方案；3、進(jìn)行重點(diǎn)已購(gòu)客戶及目標(biāo)客戶集中DS拜訪。第一批去化目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)，同時(shí)儲(chǔ)備足夠的二批客戶并修正第二強(qiáng)銷期推案策略。階段四：第二強(qiáng)銷期推廣訴求點(diǎn)：二批火爆登場(chǎng)、熱銷不斷行銷活動(dòng)：1、舉辦大規(guī)模二批開盤認(rèn)購(gòu)活動(dòng)；2、進(jìn)行媒體市場(chǎng)炒作，傳播熱銷訊息；3、推廣老客戶回饋及介紹獎(jiǎng)勵(lì)方案的強(qiáng)化。通過放量間歇積累充足的有效客戶，同時(shí)通過第一波后段價(jià)格的拉升，第二波以相接近的價(jià)格水平入市，形成良好的價(jià)格過渡，進(jìn)而繼續(xù)在市場(chǎng)上創(chuàng)造良好的效應(yīng)。階段五：收尾期推廣內(nèi)容：余房去化推廣訴求點(diǎn)：即將入戶、保留戶開放行銷活動(dòng)：1、舉辦會(huì)所試營(yíng)業(yè)典禮，傳播相關(guān)信息；2、老客戶回訪吸納介紹客戶。充分利用客戶資源迅速完成余房去化同時(shí)完成全部簽約銀貸手續(xù)，以及考慮資金回籠到位工作?？蛻敉卣褂?jì)劃：重點(diǎn)區(qū)域：產(chǎn)業(yè)帶—周口東部產(chǎn)業(yè)帶相關(guān)企業(yè)、紡織企業(yè)等；文教學(xué)校；周口政府事業(yè)單位—周遍鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府；大型企業(yè)來人集中區(qū)域帶指導(dǎo)思想：定期非業(yè)務(wù)銷售目的的客戶針對(duì)性維護(hù)，跟蹤目標(biāo)客層的最新動(dòng)向，建立類別客戶群和大客戶管理機(jī)制，建立人際網(wǎng)絡(luò)渠道。實(shí)施細(xì)則：以業(yè)務(wù)員成交代表性客群為單位進(jìn)行分類登記、管理、回訪；落實(shí)建立重點(diǎn)客戶開發(fā)回訪計(jì)劃：“企業(yè)客戶開發(fā)計(jì)劃”、“學(xué)?？蛻糸_發(fā)計(jì)劃”、“公務(wù)員開發(fā)計(jì)劃”、“私營(yíng)業(yè)主開發(fā)計(jì)劃”、“普通購(gòu)房客戶群”按指定格式進(jìn)行專門的記錄，定時(shí)例行檢查；主要內(nèi)容包括：話題制造、SP活動(dòng)、邀約回訪反饋情況；每周進(jìn)行此類客戶回訪，每周進(jìn)行“話題選擇和邀約”的規(guī)定完成動(dòng)作；配合事項(xiàng)：專人管理和督促；活動(dòng)組織：每月組織郵寄項(xiàng)目簡(jiǎn)報(bào)或樓書或書信或節(jié)日問候，需要相關(guān)的資料和企劃配合；每?jī)蓚€(gè)月組織一次現(xiàn)場(chǎng)小型活動(dòng)：鋼琴音樂會(huì)等等；客戶、渠道開發(fā)資源：客戶方式：已成交客戶的職業(yè)背景調(diào)查，統(tǒng)計(jì)結(jié)果進(jìn)行分析和歸類；業(yè)務(wù)人員填寫“已購(gòu)客戶分類分析表”重點(diǎn)客層：周口客戶群、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶、外地客戶渠道管理：汽車4S店：進(jìn)行每周資料的送達(dá)更換和數(shù)據(jù)反饋，有工作記錄跟蹤表。反饋機(jī)制：跟蹤記錄表；指定跟蹤實(shí)施人?？Х鹊?、高檔餐廳：進(jìn)行每周資料的送達(dá)更換和數(shù)據(jù)反饋，工作記錄跟蹤表，開發(fā)產(chǎn)業(yè)帶附近的點(diǎn)。反饋機(jī)制：跟蹤記錄表；指定跟蹤實(shí)施人。已成交客戶：進(jìn)行有針對(duì)性，以擴(kuò)散效應(yīng)為手段，以真正加大介紹成交客戶群為目的的，口碑式宣傳，網(wǎng)絡(luò)人際如到建設(shè)。長(zhǎng)效機(jī)制：落實(shí)對(duì)接人，建立相公管理維護(hù)機(jī)制，開發(fā)新的成本合適的介紹推薦獎(jiǎng)勵(lì)方案。網(wǎng)絡(luò)媒體：進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)媒介的推動(dòng)，主動(dòng)參與網(wǎng)絡(luò)話語(yǔ)權(quán)的爭(zhēng)奪工作，利用網(wǎng)絡(luò)媒體進(jìn)行信息的介紹和發(fā)布；大力推廣項(xiàng)目信息的覆蓋面（地址應(yīng)該反映到所有平面效果上）。長(zhǎng)效機(jī)制：制定中長(zhǎng)期發(fā)布策略，指定業(yè)務(wù)人員定