中國人口形勢對消費(fèi)和房地產(chǎn)的影響分析

中國人口形勢對消費(fèi)和房地產(chǎn)的影響分析1.人口形勢分析與展望1.1.當(dāng)前人口形勢分析據(jù)聯(lián)合國預(yù)計(jì)，印度總?cè)丝谠?023年4月超越中國，成為世界人口最多的國家。當(dāng)前中國人口形勢復(fù)雜嚴(yán)峻，呈現(xiàn)三大特征。一是人口總量接近負(fù)增長。2022年中國總?cè)丝谪?fù)增長85萬人。同時(shí)近10年來，中國人口增速一直在放緩。人口已進(jìn)入到低增長或負(fù)增長時(shí)代。二是出生人數(shù)自2016年出現(xiàn)持續(xù)下滑，2022年已跌破1000萬。而出生人口的下滑與兩方面因素有關(guān)。一個(gè)是我國人口年齡結(jié)構(gòu)演變，使得2011年以來我國育齡婦女人數(shù)持續(xù)下降。另一個(gè)是我國總和生育率2018年以來持續(xù)下探，具有向日本、韓國、新加坡等低生育率國家看齊的苗頭，而這與當(dāng)前我國年輕人生育意愿降低、養(yǎng)育成本提高、結(jié)婚年齡延后等因素有關(guān)。二者共同作用，使得我國出生人數(shù)、出生率下滑。三是我國人口老齡化持續(xù)深化，全社會撫養(yǎng)壓力增大。2000年，我國65歲以上人口占總?cè)丝诘谋壤_(dá)到了7%，步入輕度老齡化社會，而2022年這一比例已經(jīng)達(dá)到14.9%，已達(dá)到14%的中度老齡化社會標(biāo)準(zhǔn)。隨著老年人口比例的增加，全社會撫養(yǎng)比持續(xù)上升，社會撫養(yǎng)壓力增大。1.2.未來人口展望近年來，特別是新冠疫情三年期間，全球人口出生率均出現(xiàn)下滑，中國人口前景的嚴(yán)峻性更為突出。2022年中國出現(xiàn)了罕見了人口負(fù)增長。而且未來一段時(shí)間，受到生育成本、生育觀念等的影響，我國生育意愿恐怕還將偏低，預(yù)計(jì)人口負(fù)增長和老齡化將成為一個(gè)顯著的問題。以下基于PADIS軟件，對中國未來人口前景進(jìn)行分析?？偤蜕适菦Q定未來長期人口演變的關(guān)鍵變量，我們考慮了三種情況。中方案是我們認(rèn)為最有可能的總和生育率前景，也就是短期生育率逐漸擺脫疫情的負(fù)面影響而上升，但中長期由于人們生育意愿有下降傾向，因此生育率隨后逐漸下降至1.45的長期水平。高生育率前景下，總和生育率達(dá)1.85，在世界上來看都是比較高的水平。低生育率前景下，總和生育率只有1.2。本文的參數(shù)設(shè)定參考了陳衛(wèi)教授的論文《中國人口負(fù)增長與老齡化趨勢預(yù)測》。測算結(jié)果依賴模型假設(shè)，僅提供參考，假設(shè)情況與未來實(shí)際結(jié)果存在一定的偏差。模型結(jié)果顯示，無論在哪種前景下，中國人口的負(fù)增長終將會到來。但中方案下，在2023-2035年期間，人口仍將在14億以上，到2028年后人口進(jìn)入到小幅持續(xù)的負(fù)增長。2035年后，人口負(fù)增長將有所加快。到本世紀(jì)末，可能的人口數(shù)是8.4億人。近端來看，2023年人口仍可能是負(fù)增長的，主要是因?yàn)?022年11月疫情解封后大批人員處于生病狀態(tài)，備孕意愿低，直接影響到了當(dāng)年的出生人口數(shù)。因此，2023年出生人口數(shù)可能仍低于1000萬，但2024年出生人口會反彈，可能高于1000萬，主要是由于疫情對出生人口的擾動減少。勞動力方面。好消息是到2026年，我們?nèi)詫⒖吹?6-64歲的勞動力人口是增加的，但增長緩慢。而2026年之后，將進(jìn)入到一個(gè)下降階段，這對中國經(jīng)濟(jì)總量增長將造成一定的壓力，亟待勞動生產(chǎn)率的提高和人口質(zhì)量紅利為中國經(jīng)濟(jì)增長注入動力。人口老齡化將加快。未來10年將是中國老年人口快速上升的十年，預(yù)計(jì)60歲以上的老年人口年均增加1200萬。我國人口的平均年齡和老年人口的占比也將快速提升。按照聯(lián)合國關(guān)于老齡化的劃分標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國家60歲以上人口占總?cè)丝诒戎爻^10%或65歲以上人口比重超過7%，表示進(jìn)入輕度老齡化社會；60歲以上人口占總?cè)丝诒戎爻^20%或65歲以上人口比重超過14%，表示進(jìn)入中度老齡化社會；60歲以上人口占總?cè)丝诒戎爻^30%或65歲以上人口比重超過21%，表示進(jìn)入重度老齡化社會。當(dāng)前我國已進(jìn)入到中度老齡化社會，預(yù)測顯示到2034年，60歲以上老年人口占比將超過30%，進(jìn)入到重度老齡化社會。從人口金字塔圖也可以看出來，隨著時(shí)間的推移，人口結(jié)構(gòu)頭重腳輕的情況會變得比較突出。社會撫養(yǎng)壓力方面。我們用撫養(yǎng)比這一指標(biāo)來衡量。撫養(yǎng)比是衡量勞動年齡人口撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)的指標(biāo)，表示每100名勞動者（15-64歲人口）所需要撫養(yǎng)的非勞動人口（0-14歲和65歲以上）。2026年前，我國人口撫養(yǎng)比總體穩(wěn)定，但2026年后，隨著老年人口的大幅增加，人口撫養(yǎng)比將進(jìn)入上升周期，中國從撫幼社會進(jìn)入到贍老社會。2033年突破50，人口機(jī)會窗口期縮小，勞動者的負(fù)擔(dān)加重。2.人口形勢對消費(fèi)和房地產(chǎn)的影響2.1.未來五年消費(fèi)總量增速潛力仍較大長期來看，經(jīng)濟(jì)增速與消費(fèi)是互為因果，相互支持的變量。也就是說經(jīng)濟(jì)發(fā)展越好，消費(fèi)增長就越快。1980年到2010年，我國經(jīng)濟(jì)在人口紅利的支持下，增長較快，社零消費(fèi)增速也比較高。2010-2022年，人口紅利逐漸消退，消費(fèi)增速有所下滑。往后看，我國2026年前15-64歲的勞動力人口仍基本穩(wěn)定，如果勞動生產(chǎn)率能夠繼續(xù)提高，中國經(jīng)濟(jì)增速仍有支撐，因此對于消費(fèi)增長不必過度悲觀。在人口低增長或負(fù)增長的前景下，中國經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)的增長動力主要靠勞動生產(chǎn)率的提升，或者說人口質(zhì)量紅利。由于發(fā)達(dá)國家的技術(shù)溢出效應(yīng)、我國的工程師紅利和后發(fā)優(yōu)勢，我國的勞動生產(chǎn)率增速仍有望高于發(fā)達(dá)國家，人均收入繼續(xù)向發(fā)達(dá)國家收斂，支撐我國消費(fèi)的增長。這一方面，需要資本形成額保持一定的增速，使得人均實(shí)物資本不斷積累，另一方面，也需要人力資本、研發(fā)人員不斷增長，促使我國全要素生產(chǎn)率保持在較高的增速水平。近年來，我國研發(fā)人員增速處在比較高的水平，有利于維系較高的勞動生產(chǎn)率增速。根據(jù)我們對勞動人口增速的測算，同時(shí)參考白重恩和張瓊在2017年發(fā)表的論文《中國經(jīng)濟(jì)增長潛力預(yù)測：兼顧跨國生產(chǎn)率收斂與中國勞動力特征的供給側(cè)分析》（該文根據(jù)國際收斂經(jīng)驗(yàn)得到了中國未來勞動生產(chǎn)率增速的預(yù)測），我們構(gòu)建了未來中國經(jīng)濟(jì)的潛在經(jīng)濟(jì)增速。結(jié)論是2023-2027年，中國潛在GDP增速仍有望在5%以上，之后才會下降到5%以下。按照這樣的增速水平，中國在2035年差不多能實(shí)現(xiàn)GDP總量較2020年翻番。因此無須對未來5年消費(fèi)增速過度悲觀。中國的這樣一種經(jīng)濟(jì)增長前景也符合可比經(jīng)濟(jì)體的表現(xiàn)。根據(jù)世界銀行的數(shù)據(jù)，2022年中國不變價(jià)人均GDP相當(dāng)于1967年的日本，1978年的新加坡1993年的韓國。上述經(jīng)濟(jì)體人均GDP在達(dá)到我國2022年的水平后，依然保持了近10年5%以上的年均增速。因此中國經(jīng)濟(jì)增速也有望保持一定時(shí)間的較高增長。但后續(xù)隨著人均收入的提高，經(jīng)濟(jì)增速可能會下降。2.2.老年消費(fèi)品和服務(wù)有較大增量空間，銀發(fā)經(jīng)濟(jì)是藍(lán)海人口老齡化將改變消費(fèi)品需求結(jié)構(gòu)。老年人的消費(fèi)習(xí)慣和年輕人有所不同。中國消費(fèi)者協(xié)會2023年4月發(fā)布的《2022年養(yǎng)老消費(fèi)調(diào)查項(xiàng)目研究報(bào)告》發(fā)現(xiàn)，對于老年商品消費(fèi)而言，食品、服裝、保健品和健康管理產(chǎn)品（血糖儀、血壓儀、健康監(jiān)測設(shè)備）是購買率最高的產(chǎn)品；對于服務(wù)消費(fèi)而言，老年人需求量最大的是家政、清潔等日常照料服務(wù)，占比24.6%，其次為餐飲、老年飯桌、慢性病診療和康養(yǎng)等服務(wù)。因此，相對而言，老年人的需求更加“務(wù)實(shí)”。人口模型預(yù)測，未來10年，我國60歲以上的老年人口年均增長1200萬，到2050年將有5億多老年人口，這將為銀發(fā)經(jīng)濟(jì)提供廣闊的空間。在老年人的消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)中，藥品和醫(yī)療服務(wù)的需求比較突出。根據(jù)中國科學(xué)院院士、武漢大學(xué)泰康生命醫(yī)學(xué)中心主任宋保亮在2023年健博會長壽時(shí)代高峰論壇上的發(fā)言，中國有超過1.8億老年人患有慢性病，60歲及以上老年癡呆癥患者約有1500余萬。而根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年，我國60歲以上老人的數(shù)量為2.8億人，因此患有慢性病的老年人比例為64%，老年癡呆的比例為5%。此外，宋院士還表示，中國老年人帶病生存時(shí)間已達(dá)9.1年，65歲以上多病共存的老人占比達(dá)到2/3。從歷史數(shù)據(jù)來看，隨著人口老齡化的加深，我國居民消費(fèi)支出中醫(yī)療保健的占比也處在上升的趨勢。2021年該比例達(dá)到了8.8%，比2013年高了1.9個(gè)百分點(diǎn)。并且醫(yī)療保健支出的增速長期高于整體消費(fèi)支出的增速。后續(xù)隨著老齡化進(jìn)一步走深，醫(yī)療保健支出占比可能進(jìn)一步上升，并保持相對較高的增速。雖然集中帶量采購、醫(yī)保談判等醫(yī)保改革降低了藥品的價(jià)格，但藥品使用量的大幅提升能夠?qū)_對醫(yī)藥營收的影響。國家醫(yī)保局成立以來，醫(yī)藥目錄調(diào)整和醫(yī)保談判工作持續(xù)推進(jìn)。進(jìn)入醫(yī)保目錄的藥品價(jià)格一般都下降，對醫(yī)藥企業(yè)利潤產(chǎn)生一定影響。但也要看到“靈魂砍價(jià)”并不是簡單的價(jià)低者得，而是從綜合考慮藥品成本、預(yù)算影響，不僅要盡量降低成本，也要保障藥企進(jìn)行藥物研發(fā)的積極性，在“?；尽焙汀按賱?chuàng)新”之間尋求平衡。另外從量的方面來看，進(jìn)入醫(yī)保目錄的藥品銷售量一般會大幅提高，因此，量的增加能補(bǔ)償價(jià)的下降。根據(jù)中國藥學(xué)會科技開發(fā)中心2021年10月發(fā)布的《醫(yī)保藥品管理改革進(jìn)展與成效藍(lán)皮書》，在醫(yī)保持續(xù)改革下，醫(yī)院臨床用藥行為發(fā)生深刻變化，醫(yī)保目錄內(nèi)藥品金額、用量占比不斷上升，各批次國家談判藥品在通過談判后的一個(gè)季度內(nèi)都出現(xiàn)金額和用量同比增長率大幅提升的情況。日本的老齡化經(jīng)驗(yàn)也說明老齡化將推動醫(yī)藥需求，表現(xiàn)為醫(yī)藥支出占消費(fèi)的比例提升。日本是全世界老齡化程度最高的國家。2022年日本65歲以上人口占比達(dá)29.92%，已進(jìn)入重度老齡化社會（國際上普遍將65歲及以上人口占總?cè)丝诘谋戎刈鳛楹饬坷淆g社會程度的標(biāo)準(zhǔn)，超過7%但低于14%為輕度老齡化；超過14%但低于20%為中度老齡化；超過20%但低于40%為重度老齡化；超過40%為超重度老齡化）。日本老年人更容易患上心血管疾病、神經(jīng)系統(tǒng)疾病和癌癥等慢性疾病，增加了對有效治療藥物的需求，龐大的老齡人口基數(shù)使得其藥品銷售有支撐。受人口老齡化等因素的影響，日本醫(yī)藥股長周期的表現(xiàn)也較好。我們選擇東京證券交易所東證醫(yī)藥指數(shù)(TPPHRMIndex)，可以看到，長周期來看，東證醫(yī)藥指數(shù)增長幅度還是可觀的。該指數(shù)從1983年3月末的473.410漲到2023年7月28日的3477.830，漲幅達(dá)635%，高于同期日經(jīng)225指數(shù)的漲幅。2.3.人口和房地產(chǎn)需求前景2.3.1.2040年前城鎮(zhèn)住宅面積需求仍將上升，但隨后將下降中國進(jìn)入人口老齡化社會后，人口數(shù)量增長放緩，甚至出現(xiàn)負(fù)增長，房地產(chǎn)供求關(guān)系將發(fā)生深刻變化。但是否意味著目前的房地產(chǎn)已嚴(yán)重過剩？我們從人口增長前景、城鎮(zhèn)化率和城鎮(zhèn)住宅存量這些數(shù)據(jù)進(jìn)行驗(yàn)證。認(rèn)為雖然人口增長停滯，但隨著城鎮(zhèn)化率的不斷提高，至少到2040年前城鎮(zhèn)住宅面積需求還是在上升的，較2022年的增量空間為74.68億平方米，因此總量上中國房地產(chǎn)不存在嚴(yán)重過剩。但隨后城鎮(zhèn)化的空間減小，城鎮(zhèn)住宅面積需求緩慢下降，老舊小區(qū)更新改造需求將作為主力。這其中的一個(gè)關(guān)鍵假設(shè)是城鎮(zhèn)化率。從國際經(jīng)驗(yàn)來看，主要發(fā)達(dá)國家中除日本城鎮(zhèn)化率到了90%以上，其他國家的城鎮(zhèn)化率似乎都收斂到了80%附近，如韓國、美國、法國等。中國過去10年城鎮(zhèn)化率平均每年提高1.2個(gè)百分點(diǎn)，考慮到后續(xù)城鎮(zhèn)化率可能放緩，我們假設(shè)中國未來每年城鎮(zhèn)化率提高1個(gè)百分點(diǎn)，提升到80%以上就停止。城鎮(zhèn)住宅面積的測算過程如下。我們的估算方法分兩步。第一步是根據(jù)七普數(shù)據(jù)計(jì)算2020年我國存量城鎮(zhèn)住宅面積。注意七普數(shù)據(jù)只統(tǒng)計(jì)了家庭戶，沒有統(tǒng)計(jì)集體戶，因此存在一定的低估，另外建筑面積含公攤面積。2020年存量城鎮(zhèn)住宅面積=城市家庭戶人數(shù)*人均住房面積+鎮(zhèn)家庭戶人數(shù)*人均住房面積然后用2020年存量城鎮(zhèn)住宅面積加上2021和2022年銷售面積以及待銷面積的變化，得到我國城鎮(zhèn)住宅面積存量。再除以城鎮(zhèn)人口便得人均住宅面積。測算得到，2022年底，我國已有324億平方米的城鎮(zhèn)住宅，城鎮(zhèn)人均住宅面積達(dá)到35.23平方米。我們認(rèn)為這樣的人均住宅面積意味著三口之家住宅面積超過100平方米，基本達(dá)到較好的居住條件。從國際比較來看，中國這樣的平均居住面積與法國巴黎差不多，且好于日本，因此也屬于較好的居住狀態(tài)。那么隨著人口數(shù)量變化，當(dāng)前我國的城鎮(zhèn)住宅面積是否會過剩呢？我們根據(jù)未來人口和城鎮(zhèn)化率的演變前景，測算未來城鎮(zhèn)人口空間，并乘以人均居民面積得到未來城鎮(zhèn)住宅居住面積需求，人均居住面積我們按36平米來算。也即，未來城鎮(zhèn)住宅居住面積需求=未來城鎮(zhèn)人口*人均居住面積。我們的測算比較依賴模型假設(shè)，僅提供參考。實(shí)際情況可能與假設(shè)情形不一致。我們測算得到，2040年，我國城鎮(zhèn)人口可能達(dá)到11.1億人，比2022年增加1.9億人，城鎮(zhèn)住宅面積需求達(dá)399億平方米，比當(dāng)前增加74.68億平方米。因此從總量上來說，當(dāng)前的房地產(chǎn)存量規(guī)模不能說過剩。當(dāng)然空間結(jié)構(gòu)上可能存在局部過剩和局部短缺并存的情況，人口持續(xù)流入的城市的房地產(chǎn)仍然有需求空間，但人口持續(xù)流出的城市住宅面積可能過剩。2040年后，隨著城鎮(zhèn)化空間被充分挖掘，以及人口減少，總體城鎮(zhèn)住宅面積需求會下降，到2070年左右可能降至2022年城鎮(zhèn)住宅存量水平。2.3.2.當(dāng)前房地產(chǎn)市場低迷，但政策催化下有望轉(zhuǎn)暖當(dāng)前，中國消費(fèi)者對未來收入的信心不足，導(dǎo)致商品房銷售情況比較低迷。2023年6月商品房銷售面積累計(jì)同比-5.3%。同時(shí)商品房待銷面積同比有所增加，庫存壓力有所增大。房地產(chǎn)銷售情況的不佳又導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資表現(xiàn)不佳。當(dāng)前房屋施工面積累計(jì)同比仍為負(fù)值，雖然在“保交樓”政策下房屋竣工面積同比轉(zhuǎn)正，但新開工面積同比仍為負(fù)。房價(jià)方面，從2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“房住不炒”以來，房價(jià)過快上漲得到遏制。2023年6月一、二線城市房價(jià)增速已較低，三線城市同比雖仍為負(fù)，但負(fù)值在收窄。國際比較來看，根據(jù)NUMBEO數(shù)據(jù)，中國一、二線城市的房價(jià)收入比較高，特別是上海、深圳、香港的房價(jià)收入比穩(wěn)居亞洲前三。說明當(dāng)前中國大城市的房價(jià)已較充分反映未來中國經(jīng)濟(jì)的增長潛力。而租金收益率方面，中國主要城市的租金收益率一般在2%以下，而亞洲主要城市的中位數(shù)為4.2%，因此中國主要城市的租金收益率是偏低的。如以收取租金收益為投資目的，中國部分城市的房地產(chǎn)或許不是很好的標(biāo)的。為了穩(wěn)增長，近期政府對房地產(chǎn)的政策態(tài)度發(fā)生較大轉(zhuǎn)變。在政策利好催化下，房地產(chǎn)有望邊際回暖。中央層面，2023年7月24日，中共中央政治局會議提出，“我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，這意味著過去以防止市場過熱為主基調(diào)的房地產(chǎn)調(diào)控政策正淡出歷史舞臺。相比4月政治局會議，此次未提“房子是用來住的、不是用來炒的”，新增“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“城中村改造”和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，展示了中央對地產(chǎn)行業(yè)的逐漸放松、及對城市進(jìn)一步城鎮(zhèn)化的高度重視。事實(shí)上，就新型城鎮(zhèn)化建設(shè)事宜，住建部、國常會7月已先后發(fā)文，在資金上，提出健全多元投融資機(jī)制，加大財(cái)政支持力度、鼓勵金融機(jī)構(gòu)提供合理信貸支持；在組織上，由城市政府主導(dǎo)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門牽頭組織、各相關(guān)部門共同參與；對于城市更新，做到體檢先行，堅(jiān)持“留改拆”并