2023年宅基地小產(chǎn)權(quán)房研究報告

2023年宅基地小產(chǎn)權(quán)房研究報告目錄一、緣起-閑置與稀缺的矛盾 PAGEREFToc354224628\h3二、宅基地之困-土地制度演進(jìn)的產(chǎn)物 PAGEREFToc354224629\h41、產(chǎn)權(quán)有限性 PAGEREFToc354224630\h62、宅基地規(guī)模 PAGEREFToc354224631\h7三、流轉(zhuǎn)形式探索 PAGEREFToc354224632\h91、地票交易模式 PAGEREFToc354224633\h92、置換模式 PAGEREFToc354224634\h11（1）上海宅基地置換 PAGEREFToc354224635\h12（2）天津巿宅基地?fù)Q房 PAGEREFToc354224636\h12（3）浙江嘉興“兩分兩換” PAGEREFToc354224637\h133、轉(zhuǎn)權(quán)退出模式 PAGEREFToc354224638\h14（1）江蘇蘇州農(nóng)村宅基地退出方案 PAGEREFToc354224639\h14（2）深圳退出方案 PAGEREFToc354224640\h15（3）浙江溫州、義烏農(nóng)村宅基地退出方案 PAGEREFToc354224641\h164、合作開發(fā)模式 PAGEREFToc354224642\h17（1）都江堰“味江模式” PAGEREFToc354224643\h17（2）龍華模式 PAGEREFToc354224644\h185、直接流轉(zhuǎn)模式 PAGEREFToc354224645\h18（1）廣東模式 PAGEREFToc354224646\h18（2）成都模式 PAGEREFToc354224647\h196、模式的選擇 PAGEREFToc354224648\h19四、宅基地變革未來式探討 PAGEREFToc354224649\h201、區(qū)域差異分析 PAGEREFToc354224650\h202、改革路徑與意義 PAGEREFToc354224651\h22一、緣起-閑置與稀缺的矛盾中國城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)導(dǎo)致城鄉(xiāng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度表現(xiàn)參差。一方面，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷制度改革已經(jīng)進(jìn)入成熟發(fā)展階段，城市建設(shè)用地隨城市發(fā)展更新不斷增值且日益稀缺，而另一方面，農(nóng)村房地產(chǎn)受制于土地制度仍然處于非市場化階段。隨著城市化進(jìn)程的逐步深入，大量農(nóng)村剩余勞動力向城市轉(zhuǎn)移，依附于土地的農(nóng)村人口比例逐漸減少，空心村現(xiàn)象普遍，形成了城鎮(zhèn)建設(shè)用地稀缺與農(nóng)村土地閑置的矛盾，癥結(jié)在于人口的流動與土地難以流轉(zhuǎn)的矛盾，這也直接導(dǎo)致城鄉(xiāng)之間，承包經(jīng)營權(quán)及宅基地使用權(quán)私自流轉(zhuǎn)相當(dāng)普遍。正因如此，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)也成為近期備受關(guān)注的政策議題。從2023年5月深圳土地改革方案出臺，至今年1月國土部明確表示穩(wěn)步推進(jìn)集體產(chǎn)權(quán)制度改革，均旨在達(dá)成農(nóng)村土地集約利用。而實際上針對于經(jīng)營權(quán)，成熟的流轉(zhuǎn)方式已經(jīng)在南海、東莞、浙江等地形成范本，主要將承包經(jīng)營權(quán)獲打包轉(zhuǎn)讓給更有效率的其他運(yùn)營商運(yùn)營，或者以物業(yè)投資租賃方式出租集體土地，農(nóng)民以股東身份獲得收益。對于土地使用權(quán)的實質(zhì)性流轉(zhuǎn)則仍在探索中。我們認(rèn)為，從宅基地流轉(zhuǎn)角度出發(fā)研究對于土地矛盾問題更有意義，由于在十八億畝的耕地紅線下，從農(nóng)用地流轉(zhuǎn)探討對于建設(shè)用地稀缺問題的解決路徑顯得綿薄，而宅基地本身即建設(shè)用地，實現(xiàn)流轉(zhuǎn)的意義更為深遠(yuǎn)。同時，從利用效率角度，宅基地與城市建筑用地在人均面積以及容積率角度相差懸殊，流轉(zhuǎn)將更易于土地優(yōu)化配置。在城市邊界持續(xù)擴(kuò)張的今天，宅基地業(yè)已或即將進(jìn)入城市設(shè)計空間，是為本文緣起。二、宅基地之困-土地制度演進(jìn)的產(chǎn)物宅基地指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為保障農(nóng)戶生活需要而撥給農(nóng)戶建造房屋及小庭院使用的土地，用于建造住房、輔助用房(廚房、倉庫、廁所)、庭院、沼氣池、禽畜舍、柴草堆放等?；谀壳跋嚓P(guān)法規(guī)，宅基地的所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，農(nóng)戶只有使用權(quán)，不得買賣、出租和非法轉(zhuǎn)讓。然而宅基地產(chǎn)權(quán)屬性在歷史上曾經(jīng)有過較大的變化。從農(nóng)村土地制度歷史沿革來看，由建國初期土地私有制演變?yōu)榧w所有制，轉(zhuǎn)折點(diǎn)始于社會主義改造，在這一階段，農(nóng)民所有的土地及其他生產(chǎn)資料均以入社的形式逐步演變成集體所有，然宅基地因“可不入社”的規(guī)定仍然保留私有屬性，直至1962年才進(jìn)入所有權(quán)與使用權(quán)分離階段。從土地制度的演進(jìn)來看，對于宅基地的定位由最初的私有制至最終以憲法形式確認(rèn)為集體所有制，跨越三十載——在1954年社會主義改造時期，宅基地并未隨大多數(shù)土地收編為集體所有，政策曖昧期宅基地規(guī)模明顯增長。兩權(quán)分離政策明確后，針對性法規(guī)主要集中于使用權(quán)規(guī)范方面，用以區(qū)分和管理非市場化的宅基地，與市場化建筑用地。由此，也使得宅基地呈現(xiàn)其最突出的特點(diǎn)，即產(chǎn)權(quán)有限性。1、產(chǎn)權(quán)有限性農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)是包括宅基地的所有、占有、使用、收益和處置的一組權(quán)利束，其內(nèi)容包括農(nóng)民集體土地所有權(quán)和宅基地使用權(quán)。農(nóng)村宅基地歸農(nóng)民集體所有，宅基地使用權(quán)歸依法取得的農(nóng)民所有，是所有與使用權(quán)相分離的、一戶一宅的農(nóng)村宅基地使用制度，產(chǎn)權(quán)分屬不同主體是其最大的特征，同時，宅基地產(chǎn)權(quán)的這兩種形式也都存在明顯局限性。所有權(quán)方面，農(nóng)民集體土地所有權(quán)并沒有得到很好的界定和保護(hù)，這種集體所有更多地體現(xiàn)為名義上的所有，具體表現(xiàn)在：一是在實際所有（控制）上權(quán)屬不清，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織形式多樣，有組、有村、有鄉(xiāng)、有鎮(zhèn)，組、村屬于村民自治的集體經(jīng)濟(jì)組織，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)則是一級政府，這給所有權(quán)的界定和保護(hù)帶來了相當(dāng)大的法律難度；二是所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時得不到很好的保護(hù)，雖然土地管理法第十二條規(guī)定，依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)，但事實上，遷村并點(diǎn)以及發(fā)生其它行政區(qū)劃調(diào)整時，這種宅基地的集體所有權(quán)往往得不到很好的保護(hù)；三是土地所有權(quán)認(rèn)定上缺乏標(biāo)準(zhǔn)，土地管理法規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)，這實際上是把確權(quán)的權(quán)力交給了縣級政府，這使得土地所有權(quán)的認(rèn)定往往是一種博弈后權(quán)衡的結(jié)果；四是農(nóng)村宅基地一旦確定為農(nóng)民所有，就成為一種終生契約，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織對宅基地的處置權(quán)就無法有效行使。在使用權(quán)方面，宅基地使用權(quán)被定義為用益物權(quán)，即非所有人對他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的權(quán)利。然而實際上，農(nóng)民在占有、使用、收益等方面，同樣有面臨各種限制。產(chǎn)權(quán)有限性意味著土地價值難以體現(xiàn)，在土地資源日益稀缺的當(dāng)下是一大障礙。2、宅基地規(guī)模正因為政策經(jīng)歷變遷，同時產(chǎn)權(quán)具有限性，目前全國范圍內(nèi)的宅基地規(guī)模較大，同時利用率較低。由于缺乏對農(nóng)村宅基地總量的直接統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我們通過農(nóng)村居民點(diǎn)的數(shù)量和農(nóng)村居民點(diǎn)中農(nóng)村宅基地用地比例大體推算農(nóng)村宅基地數(shù)量。全國農(nóng)村居民點(diǎn)用地面積從1996年的1645.73萬公頃增加到2023車1657.47萬公頃。根據(jù)村鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，以宅基地面積占居民點(diǎn)用地面積55%計算，得到全國宅基地面積和農(nóng)村人均宅基地面積分別從1996年的905.15萬公頃增長到2023年的911.61萬公頃。由于近期缺乏公開的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我們在2023年數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，根據(jù)近年城市征用土地面積測算，預(yù)計2023年底全國宅基地面積在850萬公頃左右，全國戶均面積約400平米。分區(qū)來看，規(guī)模最大的省份在河南、山東、四川、安徽等地，中部地區(qū)整體規(guī)模都較大。而以利用率角度來看，新疆、內(nèi)蒙古及黑龍江戶均面積最大，同時容積率最低，宅基地利用率最低。而利用率較低的區(qū)域，分布于北方的密度更高。三、流轉(zhuǎn)形式探索由于現(xiàn)行制度，宅基地的流轉(zhuǎn)較為困難，而隨城市化的持續(xù)深化，農(nóng)村人口相對減少，對于宅基地的吸納能力也逐步削弱，宅基地閑置與城鎮(zhèn)建設(shè)用地緊缺成為越來越顯著的矛盾，這也是各地紛紛探索宅基地流轉(zhuǎn)的動力。1、地票交易模式2023年12月，在中央有關(guān)部委支持下，重慶開始試行農(nóng)村宅基地使用權(quán)地票交易，即通過宅基地置換建設(shè)用地指標(biāo)方式，在農(nóng)村空置等低效率使用的宅基地與城鎮(zhèn)建設(shè)用地之間搭建供需平臺。重慶市農(nóng)村宅基地使用權(quán)地票交易的基本過程為：農(nóng)民讓渡宅基地使用權(quán)，將宅基地復(fù)墾為耕地并經(jīng)驗收合格后，產(chǎn)生等面積的建設(shè)用地指標(biāo)；不同復(fù)墾項目產(chǎn)生的指標(biāo)，在交易所被打包組合成地票，政府制定地票基準(zhǔn)交易價格，進(jìn)行公開交易；開發(fā)者通過競標(biāo)購入地票，選擇符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地規(guī)劃的相應(yīng)耕地，擬做自身建設(shè)項目；政府運(yùn)用其征地權(quán)，將開發(fā)者所選耕地征轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)建設(shè)用地；對該建設(shè)用地實行招標(biāo)、拍賣、掛牌，實現(xiàn)指標(biāo)落地；該開發(fā)者如果在指標(biāo)落地時競標(biāo)失敗，則地票按原價轉(zhuǎn)給竟標(biāo)成功者；地票沖抵新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)和耕地開墾費(fèi)。”需要指出的是，為了實現(xiàn)宅基地的生存保障功能，根據(jù)2023年12月1日實施的《重慶農(nóng)村土地交易所管理暫行辦法》規(guī)定，地票交易應(yīng)適用于“擁有其他穩(wěn)定住所、穩(wěn)定生活來源”的農(nóng)民家庭?！暗仄苯灰住币詮?fù)墾形成建設(shè)指標(biāo)的方式，將宅基地轉(zhuǎn)化為一種權(quán)證進(jìn)入市場，達(dá)到了擴(kuò)充建設(shè)土地的目的。由于地票競得者有權(quán)選擇征用土地，這一方式將實現(xiàn)指標(biāo)在發(fā)達(dá)城市地區(qū)與落后農(nóng)村地區(qū)的流轉(zhuǎn)，因此地票模式將實現(xiàn)三個目的：保護(hù)耕地資源、土地資源集約化以及城市反哺農(nóng)村。自2023年地票制度形成，近年交易規(guī)模逐年提升，2023年交易規(guī)模逾3500萬平，交易額達(dá)128億，均價同樣持續(xù)上升，2023年均價達(dá)366元/平米。但是地票制度的不足在于地票使用階段程序繁復(fù)，開發(fā)商雖具有一定選擇權(quán)，同時需要當(dāng)?shù)卣闹С?，地票落地較有難度。2、置換模式所謂“宅基地置換”就是指通過對郊區(qū)農(nóng)村宅基地置換及科學(xué)合理的規(guī)劃，將區(qū)域內(nèi)原有散落的農(nóng)宅全部拆除，集中建設(shè)新型住宅小區(qū)，農(nóng)民通過貨幣置換、異地住房置換、異地宅基地置換等方式購置，從而達(dá)到變傳統(tǒng)的自由分散村落為現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃小區(qū)、改善農(nóng)民的居住環(huán)境及實現(xiàn)二地集中、節(jié)約土地資源的目的。（1）上海宅基地置換2023年，上海巿政府在郊區(qū)劃定15個村進(jìn)行宅基地置換試點(diǎn)，并出臺“兩個意見”（即《關(guān)于加強(qiáng)本巿郊區(qū)宅基地置換試點(diǎn)土地管理工作的若干意見》和《關(guān)于加強(qiáng)土地管理，促進(jìn)本巿郊區(qū)宅基地置換試點(diǎn)的操作意見》）指導(dǎo)和加強(qiáng)農(nóng)村宅基地置換工作。上海巿宅基地置換試點(diǎn)的特點(diǎn)為“零基價置換、零土地批租”。即對于集體經(jīng)濟(jì)較強(qiáng)的農(nóng)村，農(nóng)民以其宅基地及房屋置換新建住房的，以建筑面積1：1入住新建住房。對于集體經(jīng)濟(jì)較弱的農(nóng)村，根據(jù)農(nóng)民原宅基地上房屋的評估價格，實行貨幣補(bǔ)差（凡愿意放棄宅基地的，可按地上建筑物評估價加上宅基地地基價給予補(bǔ)償，宅基地不足180平方米的，以180平方米來補(bǔ)償）。這種模式是目前政府所提倡的、上海郊區(qū)未來農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)的主流模式。（2）天津巿宅基地?fù)Q房天津巿從2023年下半年開始積極探索“以宅基地?fù)Q房”建設(shè)新型小城鎮(zhèn)和新農(nóng)村的路子，并展開了試點(diǎn)工作。其大致流程可以簡述如下：區(qū)（縣）政府編制總體規(guī)劃，報巿政府審批；組建小城鎮(zhèn)投融資機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)小城鎮(zhèn)建設(shè)；巿國土管理部門下達(dá)土地掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)；農(nóng)民提出宅基地?fù)Q房申請，與村委會簽訂換房協(xié)議；村委會與鎮(zhèn)政府簽訂換房協(xié)議；鎮(zhèn)政府與小城鎮(zhèn)投融資機(jī)構(gòu)簽訂總體換房協(xié)議；投融資機(jī)構(gòu)投資建設(shè)小城鎮(zhèn)；小城鎮(zhèn)農(nóng)民住宅建成后，由村委會按照由全體村民同意并通過的分房辦法統(tǒng)一分配；農(nóng)民按照分配住宅進(jìn)行搬遷；搬遷后按照土地掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)數(shù)量對原宅基地進(jìn)行土地復(fù)墾和土地整理，多余的村莊土地面積即為實施“宅基地?fù)Q房”節(jié)約出的建設(shè)用地，一部分整理后進(jìn)入土地巿場拍賣，用土地收益彌補(bǔ)小城鎮(zhèn)建設(shè)資金缺口，另一部分作為儲備用地以供今后發(fā)展之用。（3）浙江嘉興“兩分兩換”浙江嘉興在宅基地流轉(zhuǎn)方面也進(jìn)行了大膽探索，實行“兩分兩換”方案，其中“兩分”即“宅基地和承包地分開，搬迀和二地流轉(zhuǎn)分開”，兩換即“宅基地置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)”，“土地承包經(jīng)營權(quán)置換社會保障”。2023年，嘉興成為浙江省統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展綜合配套改革試點(diǎn)，率先改革戶口制度，取消農(nóng)業(yè)戶口、非農(nóng)業(yè)戶口分類管理模式，城鄉(xiāng)居民戶口統(tǒng)一登記為“居民戶口”；同時在南湖區(qū)、平湖市等地實施“兩分兩換”工程試點(diǎn)，推動農(nóng)戶向城鎮(zhèn)集聚和土地承包經(jīng)營權(quán)成片流轉(zhuǎn)。嘉興巿在宅基地置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)上的具體做法各鎮(zhèn)因?qū)嶋H情況不同而各有差異，置換方式大致可分為置換城鎮(zhèn)住房、置換產(chǎn)業(yè)用房和貨幣補(bǔ)償?shù)热N方式，農(nóng)戶可自主選擇單一或不同組合的安置模式。從實際效果來看，浙江嘉興“兩分兩換”試點(diǎn)使農(nóng)民離開宅基地和承包田而成為城鎮(zhèn)居民，極大地促進(jìn)了農(nóng)村土地的整理和流轉(zhuǎn)。因此，浙江省決定將全省推行農(nóng)村集體土地入市，推廣“嘉興模式”。3、轉(zhuǎn)權(quán)退出模式現(xiàn)行宅基地管理制度一方面限制了農(nóng)村宅基地向非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員流轉(zhuǎn)，另一方面宅基地的退出機(jī)制嚴(yán)重缺失，無法適應(yīng)當(dāng)前快速城巿化、農(nóng)村人口大規(guī)模向城鎮(zhèn)遷移及要求土地高效集約利用的新形勢。（1）江蘇蘇州農(nóng)村宅基地退出方案2023年4月30日蘇州市政府頒布《蘇州市宅基地管理暫行辦法》，其中對農(nóng)村宅基地退出方面做了明確規(guī)定：進(jìn)城農(nóng)民的住宅符合規(guī)劃的也可以將宅基地征為國有，由宅基地使用權(quán)人補(bǔ)辦出讓手續(xù)并按土地評估價的40%向政府補(bǔ)繳土地出讓金后入市交易?！睋Q言之，在城市規(guī)劃已確定為居住區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)村宅基地經(jīng)政府征為國有土地后，其上農(nóng)村住宅便可納入城市房產(chǎn)管理，同時農(nóng)民只需補(bǔ)交相應(yīng)土地出讓金，就可以將住宅在房產(chǎn)巿場中直接交易。（2）深圳退出方案深圳作為國內(nèi)首個土地全部國有化的城市，2023年展開新一輪土改。此次方案在集體土地確權(quán)及流轉(zhuǎn)方面均嘗試重大突破。改革重點(diǎn)為完善國有土地制度，彌補(bǔ)土地征收過程中存在的問題，包括指“土地確權(quán)及違建處理問題”、土地轉(zhuǎn)性、市場建設(shè)等。改革突出三點(diǎn)，一是以明晰土地產(chǎn)權(quán)為核心，健全土地權(quán)利體系；二是以市場化為導(dǎo)向，實現(xiàn)土地要素的自由流轉(zhuǎn)；三是以城市發(fā)展為目標(biāo)，創(chuàng)新土地利益的共享機(jī)制。確權(quán)作為改革工作的第一步最具挑戰(zhàn)。由于在國有化過程中，原本因收歸國有的390平方公里建設(shè)用地仍被原村民所占用，隨著深圳城市更新的不斷深化，土地資源溢價提升，確權(quán)難度逐步加大。2023年深圳發(fā)布的《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》中規(guī)定，原村民在100平方米宅基地上建的建筑面積為480平方米的房子，以及利用100平方米工商用地建的房子，有望在補(bǔ)交部分地價后，獲發(fā)房地產(chǎn)證。除此之外，則可能被拆除或沒收?！疤幚頉Q定”指出，對于非法占用已完成征、轉(zhuǎn)地補(bǔ)償手續(xù)的國有土地，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃，又存在嚴(yán)重安全隱患的，予以拆除；不違反城市規(guī)劃，或者違反城市規(guī)劃但可以采取改正措施加以利用的，予以沒收。2023年土改方案中提出將出臺上述處理決定配套文件，推進(jìn)確權(quán)執(zhí)行。（3）浙江溫州、義烏農(nóng)村宅基地退出方案浙江溫州對農(nóng)村宅基地退出方面的規(guī)定是：城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)民轉(zhuǎn)讓房屋，其宅基地先由市、縣政府統(tǒng)一征為國有，然后參照國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法辦理出讓手續(xù)；城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外的農(nóng)民轉(zhuǎn)讓房屋，如轉(zhuǎn)讓雙方均為農(nóng)業(yè)戶口且戶籍同屬一個縣（市、區(qū)），且受讓方在該縣（巿、區(qū)）無宅基地，允許轉(zhuǎn)讓，如轉(zhuǎn)讓雙方不符合上述條件的，依照城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)民房屋轉(zhuǎn)讓程序辦理。轉(zhuǎn)讓方出讓宅基地使用權(quán)后不得再申請宅基地建房。浙江金華義烏則將農(nóng)村宅基地分為城區(qū)型農(nóng)村宅基地和城郊型農(nóng)村宅基地兩類。對城區(qū)型農(nóng)村宅基地，只要取得產(chǎn)權(quán)證就可以流轉(zhuǎn)，無流轉(zhuǎn)對象、流轉(zhuǎn)條件、流轉(zhuǎn)方式等的限制：對城郊型農(nóng)村宅基地，其上未建房屋的，只要權(quán)屬合法并取得產(chǎn)權(quán)證即可流轉(zhuǎn)，其上建有房屋的，只有經(jīng)過登記的宅基地才可流轉(zhuǎn)。對于具體的流轉(zhuǎn)管理，采取將流轉(zhuǎn)的集體土地先依法征為國有，按國有土地出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租的程序和方法辦理。4、合作開發(fā)模式（1）都江堰“味江模式”2023年汶川地震災(zāi)后，災(zāi)區(qū)政府積極探索以“宅基地聯(lián)合建房”的方式，鼓勵和吸引社會資金參與災(zāi)后重建，推動災(zāi)區(qū)和諧發(fā)展。其中比較典型的是都江堰巿的“味江模式”。都江堰巿引資北京昊海立德公司參與青城山鎮(zhèn)味江村12組的災(zāi)后恢復(fù)重建。在全組16戶農(nóng)戶同意的前提下，該公司整體開發(fā)2319畝宅基地，除為每位村民提供40平方米住房和相應(yīng)的公共服務(wù)配套設(shè)施外，節(jié)余出20畝宅基地用于開發(fā)旅游項目；另外租賃300畝的耕地和林地作為項目實施地，按每年每畝400公斤大米和200元租金，直接交付給流轉(zhuǎn)農(nóng)戶；項目合作期限為70年。在宅基地產(chǎn)權(quán)方面，根據(jù)成都巿《關(guān)于重災(zāi)區(qū)災(zāi)毀住房聯(lián)建等有關(guān)事項的通知》和《都江堰巿人民政府關(guān)于加快災(zāi)后農(nóng)村住房重建的實施意見》的規(guī)定，受災(zāi)農(nóng)戶與聯(lián)建方共同向市（縣）國土資源局提出土地登記申請，由市（縣）國土資源局對受災(zāi)農(nóng)戶的原宅基地使用證進(jìn)行變更，為受災(zāi)農(nóng)戶自住用地發(fā)放集體建設(shè)用地使用證，取得方式為“劃撥”，土地用途為“住宅”；為聯(lián)建方使用的剩余集體建設(shè)用地發(fā)放集體建設(shè)用地使用證，取得方式為“出讓”，土地用途為“非住宅”，土地使用年限參照國有建設(shè)用地出讓年限或自行協(xié)商確定，聯(lián)建方可以取得相應(yīng)房屋及其宅基地的產(chǎn)權(quán)，并可流通、買賣，但是宅基地所有權(quán)仍然歸屬于農(nóng)村集體所有。實踐中，已有聯(lián)建戶領(lǐng)到了《房屋所有權(quán)》和《集體土地使用權(quán)》，并可流通、買賣。（2）龍華模式2023年，龍華村開始推進(jìn)農(nóng)村宅基地置換，具體做法是：政府先對農(nóng)村宅基地的集體土地所有權(quán)、使用權(quán)和房屋所有權(quán)進(jìn)行確權(quán)頒證，然后統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)農(nóng)民新居——龍華社區(qū)，農(nóng)民以整理出的部分宅基地置換新建公寓和商鋪，其土地性質(zhì)為集體所有，在集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間可以交易。此外，成立龍華農(nóng)民股份合作社，農(nóng)民以其剩余宅基地、自留地、集體非耕地的使用權(quán)入股。合作社下設(shè)成都龍華股份，對龍華社區(qū)集體資產(chǎn)進(jìn)行置業(yè)、投資、建筑、物管、園林景觀和廣告經(jīng)營，年底進(jìn)行股份分紅。此外，龍華村還打破行政區(qū)劃，結(jié)對整合地處龍泉山深處的大蘭村，兩村共同組建龍華股份公司。大蘭村民在自愿流轉(zhuǎn)宅基地權(quán)益的前提下，申請加入股份公司，搬遷入住龍華社區(qū)，與龍華村民享有同等權(quán)益。大蘭村舊房由公司統(tǒng)一拆除、統(tǒng)一復(fù)墾，并進(jìn)行生態(tài)休閑旅游項目開發(fā)。5、直接流轉(zhuǎn)模式（1）廣東模式早在2023年，廣州市就曾提出通過補(bǔ)交地價，使宅基地使用權(quán)和房屋進(jìn)入巿場進(jìn)行交易的方案，但因具體操作問題，未能正式實施。2023年10月廣東省政府頒布《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》規(guī)定，農(nóng)村集體土地將與國有土地一樣，按“同地、同價、同權(quán)”的原則納入土地交易巿場。2023年2月廣東省囯土資源廳草擬了《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》，并上報省政府審批。根據(jù)《通知》內(nèi)容，在堅持“一戶一宅”原則的前提下，農(nóng)民合法的農(nóng)村宅基地將被允許上市流轉(zhuǎn)，以使農(nóng)民分享宅基地使用權(quán)出租、出賣、出讓獲得的利益。（2）成都模式成都巿在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易方面積極探索，率先成立了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所為林權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、農(nóng)業(yè)類知識產(chǎn)權(quán)、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織股權(quán)等農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項目投融資提供服務(wù)。根據(jù)“地隨房走”原則，農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)入市場交易，宅基地使用權(quán)勢必隨之流轉(zhuǎn)。2023年8月成都市出臺《集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》規(guī)定：農(nóng)村宅基地在嚴(yán)格執(zhí)行“一戶一宅”的法律規(guī)定下，宅基地使用權(quán)由區(qū)（市）縣人民政府登記造冊，并在核發(fā)集體建設(shè)用地使用證或宅基地使用證的前提下進(jìn)行流轉(zhuǎn)。并規(guī)定農(nóng)村村民出賣、出租住房后，不得再申請新的宅基地。6、模式的選擇縱觀以上五種主要流轉(zhuǎn)方式，盡管廣東省在宅基地直接流轉(zhuǎn)方面積極探索，但目前仍然未成規(guī)?！蚱湫铔_破的政策樊籬仍較深厚。而其他不管是地票模式、置換模式還是轉(zhuǎn)權(quán)退出模式，均需國家征收土地的環(huán)節(jié)從而使得宅基地市場化。在具體方式選擇上來看，地票模式因其在城鄉(xiāng)建設(shè)指標(biāo)流轉(zhuǎn)方面更具靈活性，對于仍處于中心城區(qū)人口集聚期的區(qū)域而言更具借鑒意義；置換模式以及轉(zhuǎn)權(quán)退出模式往往與城市化率快速增長、城市邊界迅速擴(kuò)張并行出現(xiàn)，宅基地流轉(zhuǎn)作為農(nóng)民轉(zhuǎn)市民的輔助政策；合作開發(fā)模式未對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行變更，而是以類似股份制的方式集結(jié)零散宅基地用以物業(yè)出租，這對于包括工業(yè)等產(chǎn)業(yè)線豐富的城市將能夠形成有效供給，同時讓農(nóng)民分享土地增值收益。四、宅基地變革未來式探討1、區(qū)域差異分析對于未來宅基地制度的變革動力，我們認(rèn)為主要來自城市化進(jìn)程的進(jìn)一步發(fā)展過程中，城市建設(shè)用地相對緊缺程度的加深，一方面農(nóng)民比例的下降促進(jìn)對于宅基地變革，另一方面由此導(dǎo)致的地價上漲驅(qū)動地方政府實施集約化配置措施。為考量區(qū)域之間的改革動力差異，我們從人均宅基地與人均居住面積、地方土地財政依賴程度以及城市城鎮(zhèn)化率三個維度進(jìn)行縱向比較。人均宅基地與人均居住面積的比例反映城市用地相對稀缺程度，因此比例越高意味著宅基地實現(xiàn)流轉(zhuǎn)越有價值；地方土地財政依賴程度通過土地購置費(fèi)占地方財政收入比例，這一方面能夠體現(xiàn)當(dāng)?shù)氐貎r水平，同時也能衡量由地方財政角度體現(xiàn)的政府改革驅(qū)動力；城鎮(zhèn)化率水平體現(xiàn)城市的發(fā)展階段，對于城鎮(zhèn)化完成程度保持上行趨勢的城市，宅基地制度的加速完善將更利于城市的更新擴(kuò)容。從以上三個方面，我們認(rèn)為宅基地流轉(zhuǎn)制度的完善，如下幾個省份受益程度會更為顯著，包括安徽、海南、湖北、黑龍江、遼寧、吉林等區(qū)域。2、改革路徑與意義宅基地流轉(zhuǎn)制度的完善一方面能夠沖破二元土地結(jié)構(gòu)優(yōu)化城鄉(xiāng)間土地資源配置，同時對于已經(jīng)不再依賴土地作為收入來源的農(nóng)民而言，能夠通過宅基地流轉(zhuǎn)，共享城市化進(jìn)程中土地增值帶來的收益。盡管各地在流轉(zhuǎn)方面做出各種政策嘗試，但有許多嘗試并未成規(guī)模，甚至于被叫停，如成都地票模式，因在地票落地環(huán)節(jié)可不持票競拍的制度，以及地票收入傳導(dǎo)至農(nóng)民收益的不完善而在2023年即被叫停；廣東嘗試直接流轉(zhuǎn)政策也一直處于擱置狀態(tài)，從目前局勢來看，宅基地制度改革的最大阻力仍然缺乏是政策方面的引導(dǎo)——缺乏在土地確權(quán)、征地標(biāo)準(zhǔn)以及流轉(zhuǎn)制度方面的全國性法規(guī)。12年底，國土部屢屢表態(tài)在集體土地制度有所準(zhǔn)備，這將為未來土改指明道路。

2023年電子行業(yè)智能化分析報告2023年9月目錄一、消費(fèi)電子發(fā)展趨勢：智能性和便攜性 3二、谷歌眼鏡開創(chuàng)可穿戴設(shè)備先河 4三、智能手表將續(xù)寫可穿戴設(shè)備輝煌 51、第一代智能手表缺乏外觀設(shè)計和生態(tài)系統(tǒng)支持 52、第二代智能手表側(cè)重運(yùn)動和健康監(jiān)測 53、即將出現(xiàn)的第三代智能手表功能更強(qiáng)大 6（1）蘋果iWatch有望年底亮相 7（2）三星有望發(fā)布多款產(chǎn)品 7四、智能手表+眼鏡解放雙手，埋葬智能手機(jī) 8五、硬件變革大，投資機(jī)會多 91、水晶光電：光學(xué)龍頭，智能眼鏡最顯著受易標(biāo)的 102、環(huán)旭電子：設(shè)備連接的無線紐帶，微小化貼片工藝先鋒 113、歌爾聲學(xué)：聲學(xué)龍頭，小空間實現(xiàn)高音質(zhì) 114、共達(dá)電聲 12六、附錄—可穿戴設(shè)備近期新聞匯總 121、屏幕有點(diǎn)小蘋果智能手表iWatch要來了 122、Google智慧手錶具雙觸控板、能無線上網(wǎng) 133、三星ProjectJ計劃曝光：智能手表不讓蘋果專美 14一、消費(fèi)電子發(fā)展趨勢：智能性和便攜性消費(fèi)電子沿著智能性和便攜性兩個維度發(fā)展。在過去幾年，市場關(guān)注的焦點(diǎn)在于智能性維度，即設(shè)備從功能型向智能型的演變；直至最近，谷歌眼鏡才引發(fā)了市場對便攜性維度的關(guān)注。在便攜性的維度，我們把電子產(chǎn)品分為四種類型：固定型、可攜帶型、可穿戴型和嵌入人體型。我們認(rèn)為，消費(fèi)電子產(chǎn)品從可攜帶型向可穿戴型的演變剛剛開始，未來甚至?xí)蚩汕度胄脱葑儯顿Y機(jī)會將非常豐富。JuniperResearch預(yù)計：至2023年，整個可穿戴電子設(shè)備市場將會超過150億美元，比2021年將近翻一倍，可穿戴智能設(shè)備的銷量至2022年預(yù)計將達(dá)到7000萬臺。正如應(yīng)用的成長促進(jìn)了智能手機(jī)市場的興盛，可穿戴技術(shù)領(lǐng)域也會出現(xiàn)類似的成長：做到應(yīng)用生態(tài)系統(tǒng)與可穿戴設(shè)備同步增長，各種新功能的產(chǎn)品將層出不窮。谷歌、蘋果、三星等大廠商均已在可穿戴電子設(shè)備領(lǐng)域有所布局，期望能把握下一輪移動技術(shù)變革的行情。當(dāng)前各大廠商關(guān)注度較高的可穿戴式智能設(shè)備主要是智能眼鏡和智能手表。二、谷歌眼鏡開創(chuàng)可穿戴設(shè)備先河谷歌眼鏡給硬件行業(yè)帶來了重大變革和機(jī)遇，其對硬件的要求體現(xiàn)在四個方面：1）人機(jī)互動友好性（包括信息輸入和輸出）；2）續(xù)航時間長；3）連接性；4）輕薄微型化。谷歌眼鏡在硬件方面的創(chuàng)新主要體現(xiàn)在信息輸出和續(xù)航時間上，信息輸出的創(chuàng)新之處在于采用微投和反射顯示屏的圖像輸出方案以及骨傳導(dǎo)耳機(jī)的聲音輸出方案，通常的微投具有功耗高的問題，谷歌的創(chuàng)新能夠大大降低功耗，延長續(xù)航時間。谷歌眼鏡硬件的創(chuàng)新關(guān)鍵在于微投和反射顯示屏。關(guān)于谷歌眼鏡的詳細(xì)論述請參見我們3月25日專題報告《谷歌眼鏡--無邊界創(chuàng)新時代的開啟》。三、智能手表將續(xù)寫可穿戴設(shè)備輝煌1、第一代智能手表缺乏外觀設(shè)計和生態(tài)系統(tǒng)支持最早面市的智能手表是精工Ruputer在1998年推出的一款兼容Win95、售價達(dá)330美元的智能手表，其后陸續(xù)有其他公司推出智能手表，但均未引起普通消費(fèi)者的關(guān)注。我們認(rèn)為，在智能手機(jī)尚未普及的時期，消費(fèi)者對智能終端和移動互聯(lián)網(wǎng)認(rèn)知度低，創(chuàng)新跨度過大的智能手表不可能取得勝利。此外，第一代智能手表在外觀設(shè)計和生態(tài)系統(tǒng)支持等方面都較為薄弱。2、第二代智能手表側(cè)重運(yùn)動和健康監(jiān)測摩托羅拉在2020年發(fā)布了MotoActv智能手表，主打運(yùn)動監(jiān)測功能。產(chǎn)品內(nèi)臵8GB空間，配有1.6寸彩色觸控屏幕，采用強(qiáng)化玻璃，可以防汗、防雨及防刮；可與Android2.1系統(tǒng)或以上的智能手機(jī)同步；采用了MotorolaAccuSense技術(shù)，也內(nèi)臵了GPS系統(tǒng)，可以讓用戶在運(yùn)動時可以準(zhǔn)確追蹤所在位臵及記錄時間、距離、速度、心跳及熱量消耗；內(nèi)臵258mAh鋰電池，不夠非常理想，運(yùn)動時可連續(xù)使用5至10小時。2022年面市的Pebble智能手表是第一款完全支持iOS功能的智能手表。產(chǎn)品允許多個程序同時運(yùn)行，搭載iOS或Android2.3以上系統(tǒng)。配有分辨率為144x168的1.26寸黑白背光屏幕，采用e-paper電子紙技術(shù)，可以通過藍(lán)牙2.1+EDR與其他設(shè)備連接；內(nèi)臵震動馬達(dá)和三軸加速度計，可安裝位運(yùn)動專門設(shè)計的程序。3、即將出現(xiàn)的第三代智能手表功能更強(qiáng)大第二代智能手表在功能上還無法與智能手機(jī)相媲美，但蘋果、三星、谷歌等巨頭的動向讓我們堅信第三代智能手表功能將更為強(qiáng)大，有望與智能手機(jī)相當(dāng)。（1）蘋果iWatch有望年底亮相消息稱，蘋果已經(jīng)建立了一支100的團(tuán)隊來研制智能手表iWatch，已經(jīng)開始試產(chǎn)，富士康已經(jīng)收到了蘋果的訂單，并有望在年底面市。蘋果的iWatch智能手表具有步程計和健康指標(biāo)傳感器等第二代智能手表的功能，也能通過連接智能手機(jī)來顯示電子郵件、IM和其他數(shù)據(jù)，此外，還能夠?qū)崿F(xiàn)手機(jī)的通話功能，并通過內(nèi)臵地圖實現(xiàn)導(dǎo)航。在硬件配臵方面，iWatch將采用1.5寸OLED屏幕（臺灣錸寶科技RiTdisplay）和OGS觸摸屏，內(nèi)臵的電池僅可續(xù)航1-2天（蘋果的目標(biāo)是續(xù)航4天至5天）。（2）三星有望發(fā)布多款產(chǎn)品科技網(wǎng)站SamMobile報道：三星的ProjectJActiveFortius的智能手表有以下配件：針對Fortius開發(fā)的臂帶、固定在自行車上的裝臵以及囊狀態(tài)。三星也設(shè)計了健康軟件SHealth，預(yù)示著運(yùn)動和健康監(jiān)測將是三星可穿戴電子設(shè)備的重要賣點(diǎn)。媒體也傳出三星智能手表將命名為GALAXYAltius，屏幕分辨率為500x500。四、智能手表+眼鏡解放雙手，埋葬智能手機(jī)智能手機(jī)在功能手機(jī)通話和短信功能的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)了上網(wǎng)、安裝應(yīng)用程序、收發(fā)郵件等功能。智能手機(jī)和平板電腦在很大程度上替代了便攜性較差的電腦，我們判斷，便攜性更強(qiáng)的可穿戴設(shè)備智能手機(jī)+眼鏡將埋葬智能手機(jī)。智能手機(jī)、智能手表和智能眼鏡三種設(shè)備各有優(yōu)缺點(diǎn)：1.智能手機(jī)是最成熟產(chǎn)品，功能豐富，但屏幕較小，并需要手持操作，約束了在駕車等場合的使用；2.智能眼鏡輸出畫面大，視覺效果較好，但裝在鏡腳的觸摸屏面積小，僅僅具有簡單動作識別功能，信息輸入不方便，不適合復(fù)雜的操作；3.智能手表具有合適輸入的觸摸屏，操作方便，可以完成復(fù)雜的信息輸入，但屏幕太小，不適合人眼長時間觀看。我們認(rèn)為，智能眼鏡和智能手表具有信息輸入和輸出優(yōu)勢互補(bǔ)的特點(diǎn)，兩者的結(jié)合將兼具各自優(yōu)勢，能夠?qū)崿F(xiàn)在手表上輸入復(fù)雜內(nèi)容，在眼鏡上觀看大的畫面，從而實現(xiàn)較好的視覺體驗。智能眼鏡+手表的硬件組合也具有智能手機(jī)所不具備的優(yōu)點(diǎn)：一方面，眼鏡和手表持續(xù)與人體接觸，并可以通過傳感器自然地獲得人體信息，從而提供更加智能化的服務(wù)；另一方面，眼鏡和手表都不需要手持操作，解放了雙手，適合在各種不同場合的應(yīng)用，更勝于必須手持操作的智能手機(jī)，有望替代智能手機(jī)，從而帶來消費(fèi)電子的革命性變化。五、硬件變革大，投資機(jī)會多可穿戴設(shè)備的外在形態(tài)完全不同于智能手機(jī)等傳統(tǒng)硬件產(chǎn)品，這些產(chǎn)品在硬件方面的變革很大，其中，智能眼鏡側(cè)重于光學(xué)方面的創(chuàng)新，智能手表是智能手機(jī)的縮小版，并加入更多傳感器以讀取人體脈搏等信息，部分廠商也可能在腕帶處采用柔性化硬件設(shè)計。此外，智能眼鏡+手表的硬件組合也需要兩個產(chǎn)品之間頻繁的信號互聯(lián)，勢必增加對無線模組的需求。我們認(rèn)為，水晶光電、環(huán)旭電子、歌爾聲學(xué)等公司將顯著受益于可穿戴設(shè)備的高速發(fā)展。1、水晶光電：光學(xué)龍頭，智能眼鏡最顯著受易標(biāo)的公司是手機(jī)鏡頭用紅外截止濾光片和數(shù)碼相機(jī)用光學(xué)低通濾波器的領(lǐng)先廠商。公司在產(chǎn)品升級和新產(chǎn)品拓展兩個維度實現(xiàn)增長。光學(xué)低通濾波器的單價隨著從卡片機(jī)升級為單反微單而增長10倍以上，隨著攝像模組對像素和成像質(zhì)量要求的提高，紅外截至濾光片材質(zhì)從普通光學(xué)玻璃升級為藍(lán)玻璃，單價和市場空間有10倍的提高。公司不斷拓展微投、Kinect產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)產(chǎn)品等新產(chǎn)品。我們在3月25日專題報告《谷歌眼鏡--無邊界創(chuàng)新時代的開啟》中討論到，谷歌眼鏡硬件的創(chuàng)新關(guān)鍵在于微投和反射顯示屏，而微投的核心技術(shù)是光學(xué)加工、光引擎設(shè)計和鍍膜。水晶光電在這三方面均具有深厚的技術(shù)積累。在光學(xué)加工方面，水晶光電具有十來年的經(jīng)驗積累；在光引擎設(shè)計方面，水晶光電與芯片設(shè)計商奇景及LCOS專利持有人合作；鍍膜更是水晶光電的核心優(yōu)勢，其光學(xué)鍍膜的產(chǎn)能規(guī)模位居全球第一。水晶光電當(dāng)前已進(jìn)入某海外客戶的智能眼鏡產(chǎn)業(yè)鏈，踏上了智能眼鏡技術(shù)創(chuàng)新的第一波浪潮。2、環(huán)旭電子：設(shè)備連接的無線紐帶，微小化貼片工藝先鋒環(huán)旭電子是蘋果無線模組的兩大供應(yīng)商之一，產(chǎn)品廣泛應(yīng)用于MacBook、iPhone和iPad上。如我們在3月25日專題報告《谷歌眼鏡--無邊界創(chuàng)新時代的開啟》討論，智能眼鏡的重量是一般智能手機(jī)的1/3,輕薄化要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過絕大多數(shù)手機(jī)，智能手表的面積和體積也大約是智能手機(jī)的1/6至1/8，但功能上卻相差不大，這就對元器件和組裝工藝的微小化提出較高要求，公司必將憑借微小化貼片工藝的核心技術(shù)優(yōu)勢在可穿戴設(shè)備產(chǎn)業(yè)鏈占有一席之地。3、歌爾聲學(xué)：聲學(xué)龍頭，小空間實現(xiàn)高音質(zhì)公司是全球領(lǐng)先的電聲器件廠商，通過強(qiáng)大的研發(fā)能力向上游整合，實現(xiàn)了關(guān)鍵原材料、自動化生產(chǎn)線和精密模具的自制，具備了較強(qiáng)的垂直一體化能力，使得公司可以向客戶進(jìn)行大規(guī)模地快速出貨，并提供一站式的服務(wù)和產(chǎn)品供應(yīng)，同時可以更好地控制成本。大客戶戰(zhàn)略使得公司不斷切入繽特力、索尼、三星和蘋果等全球消費(fèi)電子巨頭主流供應(yīng)鏈。公司也在MEMS聲學(xué)器件上積累深厚，未來有望實現(xiàn)MEMS技術(shù)的突破。可穿戴設(shè)備需要麥克風(fēng)來讀取用戶的語音信息，也需要音筒來輸出設(shè)備的信號，在很小的空間實現(xiàn)高品質(zhì)的聲音輸入和輸出是歌爾等龍頭公司的技術(shù)優(yōu)勢。4、共達(dá)電聲公司是國內(nèi)領(lǐng)先的聲學(xué)器件廠商，主要產(chǎn)品為微型麥克風(fēng)、微型揚(yáng)聲器/受話器及其陣列模組，產(chǎn)品主要應(yīng)用于手機(jī)、筆記本電腦/平板電腦、平板電視、個人數(shù)碼產(chǎn)品、汽車電子等消費(fèi)類電子產(chǎn)品。主要大客戶包括蘋果（通過MWM間接供應(yīng)）、華為、中興、索尼、索愛以及三星等企業(yè)。六、附錄—可穿戴設(shè)備近期新聞匯總1、屏幕有點(diǎn)小蘋果智能手表iWatch要來了之前美國媒體就曾給出消息稱，為了研發(fā)iWatch，蘋果秘密組建了一個100人的團(tuán)隊，而現(xiàn)在臺灣產(chǎn)業(yè)鏈則爆料，目前蘋果已經(jīng)開始試產(chǎn)這款手表了。日本媒體Macotakara報道稱，蘋果原來打算為iWatch配備1.8寸屏幕，不過他們感覺太大，所以最后將其定為1.5寸，而