寫(xiě)字樓物業(yè)服務(wù)規(guī)范

HYPERLINK""山東省物業(yè)服務(wù)規(guī)范第(五)部分

前言DB37/TXXXX《物業(yè)服務(wù)規(guī)范》分為七個(gè)部分：——第1部分：住宅物業(yè)；——第2部分：中小學(xué)物業(yè)；——第3部分：高校物業(yè)；——第4部分：醫(yī)院物業(yè)；——第5部分：寫(xiě)字樓物業(yè)；——第6部分：商場(chǎng)物業(yè)；——第7部分：工業(yè)園區(qū)物業(yè)。本部分為DB37/TXXXX的第5部分。本部分按照GB/T1.1-給出的規(guī)則起草。本部分由

提出。本部分由山東服務(wù)原則化技術(shù)委員會(huì)歸口。本部分重要起草單位：山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、山東省原則化研究院、青島市公安消防支隊(duì)嶗山消防大隊(duì)、有關(guān)物業(yè)公司。本部分重要起草人：第5部分：寫(xiě)字樓物業(yè)1范疇本部分規(guī)定了寫(xiě)字樓物業(yè)服務(wù)的基本規(guī)定、顧客服務(wù)、房屋維修與管理、共用設(shè)備設(shè)施維修與管理、秩序維護(hù)服務(wù)、突發(fā)事件解決、消防安全管理、保潔服務(wù)、綠化服務(wù)、監(jiān)督與投訴。本部分合用于山東省行政區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓物業(yè)服務(wù)。注：在物業(yè)服務(wù)實(shí)踐中，應(yīng)根據(jù)雙方簽定的物業(yè)服務(wù)合同商定執(zhí)行，不局限于本原則列舉的內(nèi)容。2規(guī)范性引用文獻(xiàn)下列文獻(xiàn)對(duì)于本文獻(xiàn)的應(yīng)用是必不可少的。但凡注日期的引用文獻(xiàn)，僅所注日期的版本合用于本文獻(xiàn)。但凡不注日期的引用文獻(xiàn)，其最新版本（涉及全部修改單）合用于本文獻(xiàn)。GB5749

生活飲用水衛(wèi)生原則GB17051

二次供水設(shè)施衛(wèi)生規(guī)范DL408

電業(yè)安全工作規(guī)程3基本規(guī)定3.1服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)符合下列規(guī)定：——獲得對(duì)應(yīng)的資質(zhì)證書(shū)；——含有滿(mǎn)足服務(wù)需要的設(shè)備設(shè)施；——根據(jù)業(yè)主或物業(yè)使用人的物業(yè)服務(wù)需求設(shè)立對(duì)應(yīng)的職能部門(mén)；——服務(wù)窗口應(yīng)公示物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)證書(shū)或復(fù)印件、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)流程、收費(fèi)根據(jù)、收費(fèi)原則、投訴渠道等。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)流程及收費(fèi)原則等；——建立規(guī)章制度，涉及內(nèi)部管理制度、工作流程、崗位職責(zé)、服務(wù)原則等。3.2人員物業(yè)服務(wù)公司的人員應(yīng)符合以下規(guī)定：——含有良好的職業(yè)道德；——管理人員、專(zhuān)業(yè)技術(shù)操作人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定獲得物業(yè)管理從業(yè)資格證書(shū)或崗位證書(shū)；——人員應(yīng)經(jīng)崗前培訓(xùn)，合格后上崗；工作中應(yīng)定時(shí)參加專(zhuān)業(yè)技能、法律法規(guī)、安全等對(duì)應(yīng)的培訓(xùn)；——應(yīng)統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo)志，儀容儀表整潔；——服務(wù)主動(dòng)熱情，窗口服務(wù)人員宜使用普通話(huà)。3.3財(cái)務(wù)管理應(yīng)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，并符合以下規(guī)定：——規(guī)范操作，賬目清晰；——對(duì)于提供物業(yè)服務(wù)合同商定以外特約服務(wù)的費(fèi)用、代收代繳的費(fèi)用，應(yīng)單獨(dú)列帳，按實(shí)際支出費(fèi)用和商定方式向業(yè)主或物業(yè)使用人收?。弧獙?shí)施酬金制物業(yè)收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和收支狀況，宜聘任專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)資金狀況進(jìn)行審計(jì)。3.4檔案管理3.4.1技術(shù)檔案重要涉及：——物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案；——物業(yè)權(quán)屬資料；——項(xiàng)目承接查驗(yàn)資料。3.4.2日常檔案重要涉及：——顧客服務(wù)檔案；——房屋維修管理檔案；——設(shè)備設(shè)施維修管理檔案；——秩序維護(hù)檔案；——消防管理檔案；——保潔檔案；——綠化檔案；——業(yè)主及物業(yè)使用人資料；——物業(yè)公司日常管理文獻(xiàn)、統(tǒng)計(jì)；——投訴解決資料；——其它資料。3.5保密管理應(yīng)符合下列規(guī)定：——建立寫(xiě)字樓保密制度；——對(duì)員工進(jìn)行保密教育和培訓(xùn)，樹(shù)立員工的保密意識(shí)；——對(duì)重要資料運(yùn)用信息化手段進(jìn)行加密。3.6節(jié)能管理應(yīng)根據(jù)寫(xiě)字樓內(nèi)的實(shí)際狀況，采用對(duì)應(yīng)的節(jié)能降耗方法。節(jié)能降耗方法普通涉及：——嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)公共建筑空調(diào)溫度控制的有關(guān)規(guī)定；——定時(shí)對(duì)共用設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡檢，避免管道、閥門(mén)出現(xiàn)跑、冒、滴、漏；——寫(xiě)字樓內(nèi)張貼節(jié)能提示；——衛(wèi)生間、開(kāi)水間設(shè)立烘手機(jī)；——根據(jù)寫(xiě)字樓辦公人員的作息時(shí)間擬定合理的照明、空調(diào)關(guān)閉時(shí)間；——對(duì)公共區(qū)域照明燈具進(jìn)行節(jié)能改造，如啟動(dòng)方式改為聲控、燈具改為節(jié)能燈等。4顧客服務(wù)4.1接待服務(wù)4.1.1服務(wù)場(chǎng)合工作時(shí)間不少于8小時(shí)，工作時(shí)間應(yīng)有現(xiàn)場(chǎng)接待人員，其它時(shí)間設(shè)值班人員。公布24小時(shí)服務(wù)電話(huà)。4.1.2提供多個(gè)接待途徑，涉及但不限于現(xiàn)場(chǎng)接待、接聽(tīng)電話(huà)及傳真、收發(fā)信函及電子郵件等等。4.1.3接待服務(wù)中應(yīng)注意用語(yǔ)文明、禮貌、規(guī)范。4.1.4對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人的咨詢(xún)、求助等事項(xiàng)，應(yīng)及時(shí)回復(fù)，回復(fù)率100%。4.1.5受理服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)并存檔。4.2信報(bào)服務(wù)4.2.1對(duì)的分理信件、包裹、匯款單、報(bào)刊、雜志等。4.2.2代收的郵件應(yīng)進(jìn)行登記。4.2.3信件物品送達(dá)業(yè)主或物業(yè)使用人時(shí)應(yīng)請(qǐng)收件人簽收。4.3遷入遷出服務(wù)4.3.1業(yè)主或物業(yè)使用人遷入遷出時(shí)，應(yīng)協(xié)助辦理有關(guān)手續(xù)，并及時(shí)建檔、歸檔。4.3.2應(yīng)告知業(yè)主或物業(yè)使用人停車(chē)地點(diǎn)、進(jìn)出園區(qū)的搬遷路線、搬運(yùn)時(shí)間、電梯使用規(guī)定等細(xì)節(jié)。4.3.3業(yè)主或物業(yè)使用人搬遷時(shí)安排應(yīng)專(zhuān)人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)管理和協(xié)調(diào)。4.4裝修服務(wù)4.4.1建立業(yè)主裝修申請(qǐng)審批制度。4.4.2受理裝修申請(qǐng)時(shí)應(yīng)告知業(yè)主或物業(yè)使用人有關(guān)制度和規(guī)定，訂立裝飾裝修合同，明確有關(guān)方的權(quán)利和義務(wù)。4.4.3應(yīng)定時(shí)巡視裝修現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)有違規(guī)行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)及時(shí)報(bào)告建設(shè)、城管執(zhí)法、公安消防等部門(mén)。4.4.4確保裝修期間的水電等供應(yīng)，為業(yè)主或物業(yè)使用人提供裝修便利。4.4.5業(yè)主或物業(yè)使用人的裝修檔案應(yīng)涉及裝修申請(qǐng)、審批、驗(yàn)收資料等。4.5報(bào)修服務(wù)4.5.1應(yīng)在雙方商定的時(shí)限內(nèi)解決業(yè)主或物業(yè)使用人的報(bào)修，急修20分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行應(yīng)急解決。4.5.2報(bào)修、維修應(yīng)做好統(tǒng)計(jì)。4.5.3對(duì)重點(diǎn)維修項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行回訪。4.6特約服務(wù)物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)根據(jù)業(yè)主或物業(yè)使用人實(shí)際需求提供特約服務(wù)。特約服務(wù)普通涉及：——商務(wù)配套服務(wù)，如票務(wù)服務(wù)、會(huì)務(wù)服務(wù)、復(fù)印裝訂等；——生活配套服務(wù)，如餐飲、購(gòu)物；——寫(xiě)字間租賃代理服務(wù)；——其它服務(wù)。5房屋維修與管理5.1指導(dǎo)業(yè)主或物業(yè)使用人對(duì)的使用房屋，指導(dǎo)其恪守房屋安全使用的有關(guān)規(guī)范。5.2建立房屋巡邏制度，根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定時(shí)檢查房屋的使用狀況；大風(fēng)、暴雨等極端天氣之邁進(jìn)行應(yīng)急檢查。5.3巡邏中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題需要維修時(shí)，在保修期內(nèi)的應(yīng)及時(shí)聯(lián)系有關(guān)單位進(jìn)行維修。超出保修期的，屬于小修范疇的應(yīng)及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范疇的應(yīng)及時(shí)編制維修計(jì)劃，向房屋產(chǎn)權(quán)人提出報(bào)告與建議，根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)人的決定，組織維修。5.4每年制訂房屋的年度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主或物業(yè)使用人同意后，組織實(shí)施。5.5對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人違反規(guī)劃私搭亂建或私自變化房屋用途的行為進(jìn)行勸阻，勸阻不成向有關(guān)部門(mén)報(bào)告。5.6應(yīng)對(duì)寫(xiě)字樓內(nèi)及周邊各項(xiàng)標(biāo)記進(jìn)行有效管理，重要涉及：——各主出入口的平面示意圖；——重要道路、停車(chē)場(chǎng)、泊車(chē)導(dǎo)向等標(biāo)記；——辦公區(qū)域、公共區(qū)域內(nèi)的緊急出口、消防通道、禁煙區(qū)等警示性標(biāo)記；——各樓層批示、引導(dǎo)標(biāo)記；——公共衛(wèi)生間、電話(huà)、服務(wù)臺(tái)等公共服務(wù)設(shè)施引導(dǎo)和位置標(biāo)記；——公共場(chǎng)合的安全設(shè)備設(shè)施、消防設(shè)備設(shè)施標(biāo)記；——共用設(shè)備設(shè)施的安全警示標(biāo)記；——臨時(shí)性服務(wù)標(biāo)記；——其它標(biāo)記。6共用設(shè)備設(shè)施維修與管理6.1公共照明6.1.1公共照明燈準(zhǔn)時(shí)啟動(dòng)，滿(mǎn)足物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)使用規(guī)定。6.1.2應(yīng)定時(shí)巡視院落、道路、大堂、電梯廳、樓道等公共部位照明設(shè)施，及時(shí)修復(fù)損壞的開(kāi)關(guān)、燈口、燈泡。6.2供變電系統(tǒng)6.2.1工作規(guī)定6.2.1.1制訂供電系統(tǒng)內(nèi)部管理規(guī)范及臨時(shí)用電管理方法。6.2.1.2從業(yè)人員操作時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行DL408的規(guī)定，并純熟掌握觸電緊急救護(hù)法。6.2.1.3總配電室專(zhuān)人值守，定時(shí)檢查設(shè)備運(yùn)行狀況，對(duì)重要運(yùn)行參數(shù)進(jìn)行查抄；含有無(wú)人值守條件的配電室定時(shí)檢查，用電高峰時(shí)期適宜增加巡視次數(shù)；其它低壓配電室定時(shí)巡邏；配電室安全標(biāo)記、安全防護(hù)用品齊全，通風(fēng)照明良好，能有效避免有害生物進(jìn)入；無(wú)有毒有害危險(xiǎn)品及雜物寄存，環(huán)境整潔。6.2.1.4應(yīng)明確變電系統(tǒng)的限電、停電審批權(quán)限，按規(guī)定規(guī)定告知業(yè)主或物業(yè)使用人；遇緊急狀況時(shí)，應(yīng)采用必要的緊急解決方法。6.2.1.5應(yīng)按規(guī)定的周期對(duì)發(fā)電機(jī)組設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)，保持設(shè)備完好，定時(shí)啟動(dòng)及維護(hù)備用發(fā)電機(jī)（組），確保隨時(shí)可應(yīng)急啟用；定時(shí)對(duì)應(yīng)急照明（帶蓄電池）設(shè)施進(jìn)行檢查、維護(hù)，每月一次對(duì)蓄電池組進(jìn)行充放電實(shí)驗(yàn)，使其處在有效待命狀態(tài)；每六個(gè)月最少一次對(duì)變配電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔，并做統(tǒng)計(jì)；每年一次進(jìn)行高壓電氣設(shè)備實(shí)驗(yàn)，留存高壓電氣測(cè)試合格的報(bào)告。6.2.1.6發(fā)生重大人身、設(shè)備安全事故應(yīng)及時(shí)向供電主管部門(mén)報(bào)告，并統(tǒng)計(jì)。6.2.2技術(shù)規(guī)定6.2.2.1高低壓供電系統(tǒng)6.2.2.1.1高（低）壓變（配）電柜操作運(yùn)行正常，檢測(cè)表計(jì)顯示精確。6.2.2.1.2高（低）壓變壓器運(yùn)行正常，溫控顯示精確，聯(lián)控動(dòng)作正常。6.2.2.1.3變（配）電柜直流操作系統(tǒng)運(yùn)行正常，蓄電池組充、放電量穩(wěn)定，符合工作規(guī)定。6.2.2.1.4功率因素自動(dòng)賠償電容器（組）運(yùn)行正常，自動(dòng)切換對(duì)的可靠。6.2.2.1.5變（配）電系統(tǒng)聯(lián)系自切正常。6.2.2.2EPS和UPS電源系統(tǒng)6.2.2.2.1控制柜運(yùn)行正常，檢測(cè)表計(jì)顯示正常。6.2.2.2.2輸出負(fù)荷不得超出設(shè)計(jì)范疇。6.2.2.2.3蓄電池組充、放電量穩(wěn)定，符合工作規(guī)定。6.2.2.2.4電源切換功效正常，不出現(xiàn)電火花、輸出中斷等現(xiàn)象。6.2.2.2.5確保運(yùn)行時(shí)散熱功效正常。6.2.2.2.6蓄電池?fù)p壞或達(dá)成使用壽命應(yīng)及時(shí)更換，確保系統(tǒng)正常運(yùn)行。6.2.2.3應(yīng)急供電系統(tǒng)6.2.2.3.1發(fā)電機(jī)控制柜手動(dòng)及自動(dòng)啟動(dòng)正常，各類(lèi)表計(jì)顯示正常。6.2.2.3.2自動(dòng)轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)狀態(tài)顯示完好，動(dòng)作正常。6.2.2.3.3油料儲(chǔ)存應(yīng)符合安全規(guī)定。6.3電梯6.3.1電梯應(yīng)經(jīng)獲得對(duì)應(yīng)資質(zhì)的特種設(shè)備檢查機(jī)構(gòu)檢查合格，并獲得《安全檢查合格證》后投入使用，此后每年進(jìn)行一次定時(shí)檢查，并張貼新的合格證。6.3.2應(yīng)由獲得對(duì)應(yīng)資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)維修保養(yǎng)單位對(duì)電梯進(jìn)行定時(shí)保養(yǎng)和維修，并按照所簽定的設(shè)備維保合同對(duì)其提供的服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督。6.3.3電梯日常運(yùn)行平穩(wěn)舒適，動(dòng)作精確可靠，直梯轎廂內(nèi)外按鈕、轎廂內(nèi)燈具、扶梯踏板、扶手帶等配件保持完好。6.3.4建立應(yīng)急事件解決機(jī)制，培訓(xùn)本單位工程技術(shù)人員解決普通的電梯故障，發(fā)生重大故障時(shí)應(yīng)對(duì)維修保養(yǎng)單位達(dá)成現(xiàn)場(chǎng)的時(shí)間做出規(guī)定。6.4空調(diào)系統(tǒng)6.4.1對(duì)空調(diào)系統(tǒng)開(kāi)機(jī)邁進(jìn)行檢查，測(cè)試運(yùn)行控制和安全控制功效，統(tǒng)計(jì)運(yùn)行參數(shù)，分析運(yùn)行統(tǒng)計(jì)。6.4.2定時(shí)檢查冷卻塔風(fēng)機(jī)、變速齒輪箱、淋水裝置、循環(huán)泵、電器控制箱，確保冷卻塔及附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)，提供符合規(guī)定的冷卻水。6.4.3定時(shí)進(jìn)行循環(huán)泵、空調(diào)主機(jī)、冷卻風(fēng)機(jī)電柜主電路螺栓緊固，測(cè)試絕緣值，作好統(tǒng)計(jì)。6.4.4定時(shí)對(duì)空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)、水泵、電機(jī)、管道、膨脹水箱、集水器、分水器進(jìn)行檢查保養(yǎng)。6.4.5定時(shí)檢查空調(diào)機(jī)組馬達(dá)、風(fēng)機(jī)的運(yùn)轉(zhuǎn)狀況，統(tǒng)計(jì)運(yùn)行參數(shù)。6.4.6定時(shí)安排對(duì)新風(fēng)量、排風(fēng)量的測(cè)定。；6.4.7確保多個(gè)管道、閥件及儀表完好齊備。6.4.8確保能量計(jì)費(fèi)系統(tǒng)處在完好狀態(tài)。6.4.9確保冷凍主機(jī)及附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)，提供符合規(guī)定的冷凍水。6.4.10確保采暖熱水及附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)，提供符合規(guī)定的采暖熱水。6.4.11應(yīng)委托獲得資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)定時(shí)對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行清洗保養(yǎng)，清洗內(nèi)容和頻次符合有關(guān)規(guī)定。6.5給排水設(shè)施6.5.1每日對(duì)各類(lèi)水泵、閥門(mén)等進(jìn)行檢查，確保給排水系統(tǒng)暢通，風(fēng)機(jī)正常，多個(gè)管道閥門(mén)完好。6.5.2確保儀表顯示對(duì)的，系統(tǒng)無(wú)明顯異味和噪聲。6.5.3每季度對(duì)樓宇排水總管進(jìn)行檢查，定時(shí)對(duì)水泵、管道進(jìn)行除銹油漆，定時(shí)對(duì)軸承進(jìn)行潤(rùn)滑，定時(shí)對(duì)污水解決系統(tǒng)全方面維護(hù)保養(yǎng)。6.5.4每六個(gè)月一次對(duì)二次供水水箱、蓄水池進(jìn)行清洗消毒，確保生活飲用水水質(zhì)達(dá)成GB5749的規(guī)定，生活飲用水設(shè)施的日常使用管理、清洗消毒人員的健康檢查、水質(zhì)檢測(cè)的規(guī)定參考GB17051執(zhí)行。6.5.5定時(shí)對(duì)電機(jī)、水泵、水質(zhì)解決和消毒裝置及設(shè)備控制柜進(jìn)行保養(yǎng)。6.5.6進(jìn)行規(guī)范加壓操作，確保顧客末端的水壓及流量滿(mǎn)足使用規(guī)定。6.5.7水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對(duì)暴露水管進(jìn)行防凍保養(yǎng)。6.6樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)6.6.1服務(wù)器、UPS、傳感器、直接數(shù)字控制器等工作正常、通訊正常、線路整潔、整潔。6.6.2末端設(shè)備接線對(duì)的、線路無(wú)損、安裝牢固。6.6.3定時(shí)對(duì)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)數(shù)據(jù)進(jìn)行備份。6.6.4每年對(duì)儀器儀表等有關(guān)設(shè)備進(jìn)行校對(duì)。6.6.5建立機(jī)房管理制度，控制室機(jī)房實(shí)施封閉管理，配備符合規(guī)定的滅火器材。6.7電子巡更及防盜報(bào)警系統(tǒng)6.7.1工作站工作正常、整潔。6.7.2巡更器具工作正常。6.7.3巡更點(diǎn)位置對(duì)的、安裝牢固、工作正常。6.7.4各類(lèi)防盜探測(cè)器安裝牢固、線路無(wú)損、工作正常、整潔。6.7.5防盜報(bào)警控制器線路無(wú)損、工作正常、整潔。6.8監(jiān)控系統(tǒng)6.8.1攝像機(jī)安裝牢固、位置對(duì)的、工作正常、整潔。6.8.2視頻統(tǒng)計(jì)設(shè)備工作正常、整潔。6.8.3監(jiān)視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔。6.8.4矩陣工作正常、線路整潔、標(biāo)記清晰。6.9車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)6.9.1工作站、服務(wù)器、收費(fèi)站工作正常、整潔；取票站、柵欄機(jī)安裝牢固、工作正常。6.9.2區(qū)域及車(chē)庫(kù)車(chē)位計(jì)數(shù)顯示屏工作正常、整潔、數(shù)據(jù)精確。6.9.3圖像識(shí)別系統(tǒng)工作正常，攝像機(jī)功效工作正常。6.9.4系統(tǒng)檢查、檢修保養(yǎng)定時(shí)進(jìn)行，確保系統(tǒng)運(yùn)行正常。6.10廣播、會(huì)議背景音響6.10.1音源設(shè)備、功放設(shè)備工作正常，整潔完好。6.10.2揚(yáng)聲器等末端設(shè)備工作正常、整潔，音質(zhì)保持清晰。6.10.3背景音響與消防報(bào)警系統(tǒng)的連接切換工作正常。6.10.4多媒體顯示、數(shù)字音響、攝錄像、同聲翻譯等設(shè)備工作正常。6.10.5視頻、音頻、網(wǎng)絡(luò)線路傳輸正常、無(wú)干擾。6.10.6每六個(gè)月進(jìn)行一次全方面檢查與調(diào)試。6.11避雷系統(tǒng)6.11.1避雷系統(tǒng)應(yīng)由獲得資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)。6.11.2定時(shí)檢查避雷帶、避雷針、避雷線、避雷網(wǎng)等裝置。6.11.3定時(shí)檢查重要機(jī)房的設(shè)備防靜電地板的接地與否可靠，并對(duì)各樓層的鋼窗、鋼構(gòu)造進(jìn)行外觀檢查。6.11.4定時(shí)對(duì)變配電室的設(shè)備的接地帶、各重要機(jī)房?jī)?nèi)的配電柜及設(shè)備接地進(jìn)行檢查；確保全部機(jī)電設(shè)備、管道、構(gòu)架等金屬物接地良好。6.12消防設(shè)施6.12.1疏散通道、安全出口、消防車(chē)道保持暢通，無(wú)堵塞、占用、鎖閉現(xiàn)象；嚴(yán)禁占用防火間距。6.12.2室內(nèi)消火栓箱醒目、無(wú)遮擋，箱門(mén)應(yīng)設(shè)立緊急啟動(dòng)裝置，栓口、水槍、水帶齊全好用，啟泵按鈕應(yīng)能夠正常啟動(dòng)消防水泵。6.12.3室外消火栓、水泵接合器應(yīng)完好，無(wú)損壞、埋壓、遮擋、圈占現(xiàn)象。6.12.4滅火器保險(xiǎn)及噴嘴外觀良好，無(wú)損壞、無(wú)銹蝕，壓力表顯示在正常范疇內(nèi)，應(yīng)定時(shí)維修、檢測(cè)；6.12.5消防水池等消防儲(chǔ)水設(shè)施水量達(dá)成規(guī)定水位，冬季應(yīng)有防凍方法。6.12.6自動(dòng)消防設(shè)施運(yùn)行正常；發(fā)生火災(zāi)時(shí)，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、排煙送風(fēng)系統(tǒng)、防火卷簾等應(yīng)能及時(shí)聯(lián)動(dòng)，各設(shè)施啟停均在消防控制室有信號(hào)反饋。6.12.7設(shè)自動(dòng)消防設(shè)施的，應(yīng)委托含有對(duì)應(yīng)資質(zhì)的檢測(cè)、維修保養(yǎng)機(jī)構(gòu)對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行維保，每年最少進(jìn)行一次全方面聯(lián)動(dòng)檢測(cè)，每月進(jìn)行一次專(zhuān)項(xiàng)檢查，檢測(cè)、檢查應(yīng)有統(tǒng)計(jì)。6.13網(wǎng)絡(luò)與通訊設(shè)備根據(jù)業(yè)主或物業(yè)使用人的實(shí)際需求和雙方商定，可部分或全部達(dá)成下列規(guī)定：——通訊解決機(jī)、交換和調(diào)制解調(diào)器數(shù)據(jù)通訊工作正常；——維護(hù)終端工作正常、整潔；——工作電源及UPS工作正常，設(shè)備整潔，顯示儀表無(wú)損；——配線架、光纖配架排線整潔，標(biāo)記完好，數(shù)據(jù)齊全；——插座模塊安裝完好，線路暢通，表面整潔；——對(duì)有關(guān)軟件定時(shí)進(jìn)行檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)統(tǒng)計(jì)，并告知軟件供應(yīng)商進(jìn)行維修；——做好機(jī)房防火、防霉、防潮、防雷擊的安全保衛(wèi)工作和清潔衛(wèi)生工作，機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)警示標(biāo)記，溫

度應(yīng)保持在25度左右，并定時(shí)做好安全檢查，排除隱患，避免發(fā)生事故；——對(duì)核心的數(shù)據(jù)和信息做好備份工作。7秩序維護(hù)服務(wù)7.1人員規(guī)定7.1.1秩序維護(hù)人員接受過(guò)有關(guān)安全護(hù)衛(wèi)知識(shí)與技能培訓(xùn)，持證上崗。7.1.2上崗時(shí)佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，器械佩帶規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整潔。7.2出入管理7.2.1主出入口實(shí)施24小時(shí)值班。7.2.2對(duì)進(jìn)出寫(xiě)字樓人員進(jìn)行進(jìn)出管理，非辦公人員進(jìn)入、非辦公時(shí)間進(jìn)入應(yīng)進(jìn)行登記。7.2.3對(duì)于來(lái)訪人員用語(yǔ)文明規(guī)范，必要時(shí)引導(dǎo)至電梯廳或指定區(qū)域。7.2.4對(duì)進(jìn)出寫(xiě)字樓物品進(jìn)行進(jìn)出管理，大件物品搬出應(yīng)實(shí)施查驗(yàn)放行制度；發(fā)現(xiàn)有可疑危險(xiǎn)品時(shí)，應(yīng)予以扣留，并上報(bào)主管部門(mén)7.2.5根據(jù)實(shí)際狀況規(guī)定車(chē)輛行駛路線，對(duì)進(jìn)出寫(xiě)字樓的車(chē)輛進(jìn)行有效疏導(dǎo)，確保出入口的暢通。7.2.6對(duì)外來(lái)人員和車(chē)輛、物品的進(jìn)出應(yīng)做好統(tǒng)計(jì)，統(tǒng)計(jì)保存時(shí)間不少于30天。7.3監(jiān)控7.3.1監(jiān)控室內(nèi)實(shí)施專(zhuān)人24小時(shí)值班。7.3.2監(jiān)控設(shè)施齊全，確保對(duì)出入口、內(nèi)部重點(diǎn)區(qū)域的安全監(jiān)控、錄像及協(xié)助布警。7.3.3確保監(jiān)控室內(nèi)電話(huà)暢通，接聽(tīng)及時(shí)。7.3.4監(jiān)控室收到火情、險(xiǎn)情及其它異常狀況報(bào)警信號(hào)后，應(yīng)及時(shí)報(bào)警，并安排有關(guān)人員及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行前期解決。7.3.5監(jiān)控統(tǒng)計(jì)保持完整，保存時(shí)間不少于30天。7.4巡邏7.4.1應(yīng)根據(jù)寫(xiě)字樓內(nèi)實(shí)際狀況，制訂相對(duì)固定的巡邏路線。7.4.2白天巡邏次數(shù)不少于2次，夜間巡邏次數(shù)不少于2次，對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位、重點(diǎn)設(shè)備機(jī)房最少每3小時(shí)巡邏1次。7.4.3巡邏應(yīng)使用巡更設(shè)備，保持巡更統(tǒng)計(jì)。如無(wú)巡更設(shè)備，宜保持兩人一組進(jìn)行巡邏。7.4.4巡邏過(guò)程和監(jiān)控室實(shí)施聯(lián)動(dòng)，收到監(jiān)控室發(fā)出的指令后，巡邏人員應(yīng)及時(shí)達(dá)成現(xiàn)場(chǎng)。7.4.5巡邏中注意異常聲響、氣味，如有可疑現(xiàn)象，應(yīng)立刻查明并上報(bào)，對(duì)緊急狀況宜采用必要的解決方法。7.4.6重點(diǎn)部位巡邏應(yīng)保持統(tǒng)計(jì)。7.5車(chē)輛停放管理7.5.1車(chē)庫(kù)內(nèi)應(yīng)設(shè)監(jiān)控裝置、照明裝置、消防設(shè)施、門(mén)禁、車(chē)輛限速及批示標(biāo)志。7.5.2指定車(chē)輛的停放區(qū)域，公開(kāi)收費(fèi)原則，實(shí)施專(zhuān)人管理，確保車(chē)輛停放有序。7.5.3非機(jī)動(dòng)車(chē)應(yīng)定點(diǎn)集中寄存，整潔有序。8突發(fā)事件解決8.1制訂常見(jiàn)突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案，建立快速響應(yīng)機(jī)制；8.2明確突發(fā)事件解決負(fù)責(zé)人；8.3事件發(fā)生時(shí)應(yīng)及時(shí)告知業(yè)主或物業(yè)使用人，重大突發(fā)事件按規(guī)定上報(bào)，并協(xié)助采用對(duì)應(yīng)方法；8.4定時(shí)對(duì)有關(guān)人員進(jìn)行應(yīng)急預(yù)案培訓(xùn)；8.5每年組織一次以上應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。8.6突發(fā)事件普通涉及：——突發(fā)怒災(zāi)；——電梯故障；——緊急停電停水；——治安事件；——意外傷害。9消防安全管理9.1制訂本單位消防安全管理制度，建立消防責(zé)任制，擬定消防安全負(fù)責(zé)人、消防安全管理人，明確專(zhuān)人維護(hù)、管理消防器材和消防設(shè)施。9.2定時(shí)組織防火巡邏、防火檢查，巡邏、檢查時(shí)填寫(xiě)統(tǒng)計(jì)，并由檢查人及其主管人員簽字；巡邏、檢查時(shí)應(yīng)及時(shí)糾正違法違章行為，拒不改正的，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)上報(bào)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)或本地公安派出所。9.3消防控制室實(shí)施24小時(shí)值班，每班不少于兩人，自動(dòng)消防系統(tǒng)操作人員應(yīng)獲得國(guó)家承認(rèn)職業(yè)資格證書(shū)、持證上崗。9.4物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)建立義務(wù)消防員制度，人數(shù)不低于本單位從業(yè)人員的30%，制訂符合本單位特點(diǎn)的滅火疏散預(yù)案，每年最少舉辦一次消防演習(xí)。9.5應(yīng)開(kāi)展經(jīng)常性的消防安全宣傳和培訓(xùn)。應(yīng)組織有關(guān)人員每年最少進(jìn)行一次消防教育培訓(xùn)，使其含有檢查消除火災(zāi)隱患的能力、組織撲救初起火災(zāi)的能力、組織人員疏散逃生的能力和消防宣傳教育培訓(xùn)的能力。消防巡邏人員、自動(dòng)消防系統(tǒng)操作人員、專(zhuān)職消防隊(duì)、志愿消防隊(duì)消防員應(yīng)接受消防職業(yè)技能培訓(xùn)。9.6根據(jù)狀況擬定消防安全重點(diǎn)部位，并設(shè)立明顯的警示標(biāo)志，有專(zhuān)人每日巡邏，對(duì)易燃易爆品設(shè)專(zhuān)人專(zhuān)區(qū)管理，填寫(xiě)檢查統(tǒng)計(jì)。9.7物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)建立消防檔案，統(tǒng)一保管、備查。10保潔服務(wù)10.1建立保潔管理制度和保潔服務(wù)方案，對(duì)保潔服務(wù)工作做好統(tǒng)計(jì)。10.2配備專(zhuān)職保潔服務(wù)人員，明確保潔責(zé)任范疇，保潔服務(wù)實(shí)施定時(shí)定點(diǎn)和流動(dòng)保潔相結(jié)合，保持物業(yè)服務(wù)區(qū)域整潔、干凈。10.3根據(jù)實(shí)際狀況合理設(shè)立有關(guān)環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施，在重要進(jìn)出口設(shè)立果皮箱，在適宜位置放置垃圾（衛(wèi)生）桶，設(shè)立垃圾中轉(zhuǎn)房（站、車(chē)、箱），在集中裝修期間應(yīng)有臨時(shí)垃圾堆放處等。10.4生活垃圾日產(chǎn)日清，裝修垃圾專(zhuān)門(mén)管理并督促及時(shí)清運(yùn)。10.5雨雪天氣應(yīng)采用防滑方法，特殊部位保潔要做好安全防護(hù)。10.6適時(shí)開(kāi)展衛(wèi)生防疫活動(dòng)，配合做好突發(fā)性傳染病控制。10.7大廳、電梯廳、樓梯、過(guò)道地面每日清掃，不定時(shí)巡視，保持無(wú)垃圾、無(wú)雜物、無(wú)污跡。大理石地面晶面解決后光澤均勻，防滑條縫無(wú)藏污；木地板表面光亮，四周邊角無(wú)積灰；地面磚色澤均一，點(diǎn)、線、面線條清晰；地毯色澤均一、圖案統(tǒng)一、纖維方向一致。10.8墻面每七天清潔，保持大理石墻面目視無(wú)灰塵、污漬，表面光滑、明亮；墻磚表面光滑，色澤均一，點(diǎn)、線、面、線條清晰；涂料無(wú)劃痕、無(wú)污垢；不銹鋼/黃銅裝飾物表面色澤均一，明亮、無(wú)劃痕印跡、有金屬質(zhì)感；鋁合金板表面光滑，接縫處保持干凈。10.9樓梯扶手、欄桿每七天擦拭，保持干凈無(wú)灰塵。10.10大廳門(mén)、玻璃、窗臺(tái)每七天擦拭，保持窗臺(tái)、門(mén)框、門(mén)套、窗框、窗套及其上下部的縫隙處無(wú)灰塵、印跡、污垢；金屬框架拉手干凈、無(wú)氧化斑點(diǎn)，色澤光亮；玻璃干凈明亮，無(wú)浮塵、無(wú)印跡；門(mén)底無(wú)污跡。10.11公共衛(wèi)生間每日清潔，保持整體無(wú)浮塵、無(wú)異味。臺(tái)面、鏡面無(wú)明顯水跡；小便斗、座便器無(wú)黃漬、無(wú)尿堿；水龍頭干凈無(wú)污漬；天花板、燈具、墻角無(wú)灰塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)；衛(wèi)生紙架干凈無(wú)污跡，衛(wèi)生用品齊全；廁紙簍無(wú)污跡，廁紙不滿(mǎn)溢。10.12開(kāi)水間每日清潔，保持整體干凈干燥，無(wú)異味。水龍頭、地墊干凈無(wú)污漬；水槽干凈、無(wú)斑點(diǎn)、無(wú)污跡、無(wú)雜物、無(wú)水垢。10.13接待室和會(huì)議室每日清潔，保持家具、物品擺放整潔有序，電器、儀器表面目視干凈。10.14垃圾箱、房每日清潔，保持整體干凈干燥、無(wú)臭味。墻身無(wú)污跡、無(wú)粘附物；垃圾桶封閉良好，不滿(mǎn)溢，無(wú)積灰。10.15地下車(chē)庫(kù)每日清潔，保持地面無(wú)垃圾雜物，無(wú)積水；標(biāo)記、批示牌干凈、無(wú)浮塵。10.16電梯轎廂每日清潔，保持地面干凈，無(wú)垃圾雜物；四壁光潔明亮,無(wú)污跡；顯示屏無(wú)灰塵、印跡、污漬、劃痕；吊頂無(wú)積灰。10.17照明設(shè)施定時(shí)清潔，保持燈桿無(wú)明顯污跡，無(wú)亂張貼；燈箱、燈罩外殼無(wú)明顯灰塵、污跡，燈罩內(nèi)無(wú)死蚊、蠅、蟲(chóng)。10.18消防設(shè)施定時(shí)清潔，保持消防栓、消防箱、報(bào)警器、火警通訊、電話(huà)插座、滅火器、煙感器、揚(yáng)聲器表面光亮，無(wú)積塵、無(wú)污漬。10.19空調(diào)風(fēng)口、排電扇定時(shí)清潔，保持表面無(wú)灰塵、無(wú)污漬。10.20監(jiān)控設(shè)施無(wú)灰塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)。10.21指導(dǎo)標(biāo)記牌、廣告牌定時(shí)清潔，保持表面無(wú)灰塵、無(wú)污漬。10.22外圍及周邊道路每日清掃，保持地面干凈無(wú)雜物，無(wú)積水，無(wú)明顯污跡、油跡；溝、渠、井不滿(mǎn)溢，無(wú)雜物，無(wú)異味。10.23綠化帶定時(shí)清理，保持無(wú)雜物，花臺(tái)表面干凈無(wú)污漬。10.24水池定理清撈，保持水質(zhì)清澈，池內(nèi)無(wú)漂浮物，池壁無(wú)青苔等污垢，整體無(wú)異味。10.25平臺(tái)屋面定時(shí)清理，保持無(wú)垃圾堆積。11綠化服務(wù)11.1建立物業(yè)服務(wù)區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)方案和綠化管理制度，并做好服務(wù)工作統(tǒng)計(jì)；11.2根據(jù)服務(wù)區(qū)域綠化實(shí)際需要，配備專(zhuān)、兼職綠化服務(wù)人員；11.3綠化養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)根據(jù)季節(jié)規(guī)定，按照養(yǎng)護(hù)規(guī)范對(duì)植物、草地、花卉等進(jìn)行定時(shí)養(yǎng)護(hù)。11.4重大節(jié)日宜進(jìn)行綠化妝飾，如綠化小品、花草擺放等。11.5室內(nèi)綠植養(yǎng)護(hù)應(yīng)符合表1的規(guī)定。表1

室內(nèi)綠植養(yǎng)護(hù)規(guī)定項(xiàng)

目服務(wù)規(guī)定綠化外觀土壤表層無(wú)雜物、無(wú)枯葉。葉子強(qiáng)健，葉色正常，有光澤。盆