房地產(chǎn)投資分析報告

陽光地產(chǎn)投資分析報告報告

陽光地產(chǎn)投資分析報告報告重慶市合川區(qū)陽光房地產(chǎn)項目投資分析報告一、重慶市合川區(qū)投資環(huán)境分析（一）合川區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展基本狀況合川地處渝西北，緊鄰重慶主城和兩江新區(qū)，是重慶規(guī)劃建設(shè)的六大區(qū)域性中心都市之一，“1小時經(jīng)濟圈”的重要版塊和經(jīng)濟增加極，距重慶主城24公里，江北國際機場56公里，幅員面積2343平方公里，轄23個鎮(zhèn)，7個街道辦事處，總?cè)丝?54萬，其中：都市建成區(qū)面積36.67平方公里，常住人口40萬。其一，合川是一座歷史文化古城。合川已有2300余年歷史，曾為巴國別都，歷為州郡治所，1992年撤縣設(shè)市，撤市設(shè)區(qū)。巴文化、龍舟文化、理學(xué)文化、廉政文化久負盛名，孕育了史學(xué)家張森楷、愛國實業(yè)家盧作孚、新中國第一位少年英雄劉文學(xué)等杰出人物，理學(xué)鼻祖周敦頤、一代廉吏于成龍、人民教育家陶行知等賢達曾在此為官授業(yè)。境內(nèi)有被譽為“上帝折鞭之處”的國家重點風景名勝區(qū)、全國重點文物保護單位——釣魚城古戰(zhàn)場遺跡，中國佛教禪宗文化勝地、首批十大歷史文化名鎮(zhèn)——淶灘古鎮(zhèn)。合川是中國龍舟之鄉(xiāng)、全國小朋友畫之鄉(xiāng)，也是重慶的高職教城，現(xiàn)有高校8所、在校學(xué)生5萬余人。其二，合川是一座便捷暢通之城。合川歷為重慶通往川北、陜西、甘肅等地的交通要道和經(jīng)濟走廊，是重慶“一江兩翼連三洋”國際物流大通道戰(zhàn)略中的橋頭堡。擁有鐵路、公路、水路、航空四種交通工具的便利，遂渝鐵路、蘭渝鐵路、襄渝鐵路、渝武高速公路、212國道穿境而過，到重慶江北國際機場和中國首個內(nèi)陸保稅港區(qū)——寸灘保稅港區(qū)半小時車程。有水運航道300公里，即將開工建設(shè)石盤沱等一批大型碼頭，草街航電樞紐工程建成后，千噸級貨輪可上達四川廣元、下至上海。其三，合川是一座資源富饒之城。水資源得天獨厚，江河眾多，水甲西部，人均擁有水量是全國的19倍。已探明礦產(chǎn)資源達20多個，其中煤炭遠景儲量18.2億噸，鍶礦儲量達100萬噸，巖鹽可開采儲量達160億噸，石灰石儲量55億噸，煤層氣儲量704億立方米，天然氣儲量達840億立方米。合川是重慶重要農(nóng)副產(chǎn)品區(qū)，全國出名的農(nóng)業(yè)高產(chǎn)區(qū)之一，是國家擬定的商品糧、瘦肉型豬、白山羊、繭絲綢和柑桔生產(chǎn)基地?，F(xiàn)在，全區(qū)電力裝機容量74.5萬千瓦，煤炭年產(chǎn)能350萬噸，水泥年產(chǎn)能700萬噸，隨著草街航電樞紐、雙槐火電廠、瀝鼻峽煤田、昌興、冀東水泥等一批重大能源、建材項目的建成達產(chǎn)，煤炭、水泥年產(chǎn)能將分別達500萬噸、1200萬噸，電力裝機容量將達500萬千瓦，合川將成為重慶乃至西南地區(qū)重要的能源、建材基地。其四，合川是一座宜居山水之城。嘉陵江、渠江、涪江三江橫貫全境，并在合川城區(qū)匯流，是中國西部不可多得、不可復(fù)制的獨特資源。同時，合川青山圍繞，釣魚城、牟山、高望山、銅梁洞拱衛(wèi)都市，山水交融，有“城在江中、江在城中”、“半城青山半城湖”之美景，為不可復(fù)制的宜居江城。近年來，我們圍繞100平方公里、100萬人口的宜居之城、美麗之城的目的，突出規(guī)劃和建設(shè)互動，著力提高都市建管品質(zhì)，彰顯區(qū)域性中心大都市的氣魄與魅力。加緊舊城改造，推動涼亭、文峰塔“兩片”改造，啟動絲廠、食品廠、溪子口、純陽山等片區(qū)100萬平方米舊城改造；大力推動城區(qū)環(huán)境秩序綜合整治，健全都市管理長效機制，著力塑造、提高和發(fā)展都市。另外，合川商貿(mào)繁華，輻射力強，形成了一大批特色鮮明、人氣旺盛的商業(yè)區(qū)，建成的重慶（合川）義烏小商品市場（西南唯一）、南濱商業(yè)中心等項目更添商業(yè)活力。其五，合川是一座創(chuàng)業(yè)興業(yè)之城。招商引資是合川經(jīng)濟發(fā)展的“一號工程”。合川區(qū)委、區(qū)政府一向高度重視招商引資，將繼續(xù)以強烈的開放態(tài)勢、強有力的開放舉措，持之以恒地搭建發(fā)展平臺、搞好基礎(chǔ)設(shè)施、營造優(yōu)良環(huán)境，敞開懷抱喜迎四?？蜕?，誠摯吸納優(yōu)質(zhì)投資，同時各地客商也對合川予以了極大信任、寄予了合作發(fā)展多贏的厚望。新簽招商引資項目190個，其中億元級以上項目達44個，合同投資額555億元，到位資金73億元，分別增加80%和122%。今年1-7月，全區(qū)新簽招商引資項目172個,合同投資435億元，到位資金71.72億元。其六，合川是一座和諧發(fā)展之城。我們始終以來致力于打造人文道德高地，清新的從政文化、平實的為民文化、健康的經(jīng)商文化“落地生根”，“堅韌不拔、創(chuàng)新求變、奮勇爭先”的“合川精神”已成為全區(qū)干部群眾的精神支柱和合川發(fā)展的動力源。圍繞打造“重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)”的目的，中國西部農(nóng)民創(chuàng)業(yè)增進工程、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點工作推動有序，新農(nóng)村建設(shè)示范點、鎮(zhèn)域產(chǎn)業(yè)園建設(shè)成效顯現(xiàn)。圍繞打造“重慶最安全、最穩(wěn)定都市”目的，確保了全區(qū)政治安全、社會安全、信訪安全、生產(chǎn)生活安全，群眾安全感指數(shù)在95%以上，安全穩(wěn)定工作已躋身重慶“三甲”。其七，合川是一座開拓開放之城。今年是我區(qū)加緊建設(shè)中國出名旅游都市、重慶區(qū)域性中心大都市、重慶最美麗都市“三大都市”，進一步實施富強合川、美麗合川、平安合川、德潤合川“四大戰(zhàn)略”，切實抓好發(fā)展與民心“雙十工程”，扎實推動“百個重點工作項目”的攻堅、決戰(zhàn)之年?，F(xiàn)在，各項工作正有序推動，一批重大產(chǎn)業(yè)項目落戶合川，一大批基礎(chǔ)設(shè)施項目陸續(xù)上馬，“一園五區(qū)多團地”產(chǎn)業(yè)布局漸趨完善，以能源、建材、裝備制造、紡織服裝、制藥、精細化工等為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)架構(gòu)逐步形成，產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)突飛猛進的強勁勢頭，應(yīng)當說，合川已經(jīng)啟動了歷史上最佳的發(fā)展時期，已經(jīng)成了一方投資興業(yè)的熱土。今年1—7月，全區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值131.8億元，同比增加17%；地方財政收入23.38億元，為年度預(yù)算的70.8%，同比增加107.8%。其中:普通預(yù)算收入完畢8.28億元，增加30.1%。稅收收入4.75億元，增加66.6%。全社會固定資產(chǎn)投資完畢129.73億元(不含4、5月跨區(qū)項目投資)，同比增加53.8%，總體增勢強勁。社會消費品零售總額57.70億元，同比增加22.4%。城鄉(xiāng)居民人均可支配收入9670元，增加11.1%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入4088元，增加15.4%。多情三江水，好客合川人。合川，一座巴濮來源的歷史古城，一座山水交融的美麗都市，一座資源富集的開放高地，一座交通便捷的當代都市，一座潛力無限的投資熱土。富強、美麗、平安、德潤之合川，賦予了合川人民“堅韌不拔、創(chuàng)新求變、奮勇爭先”精神內(nèi)涵，正以其全新的理念、寬松的環(huán)境、周到的服務(wù)、優(yōu)惠的政策以及“海納百川”的胸懷在等待，企盼天下客商到合川做客、考察、投資、發(fā)展，為合川的發(fā)展出策劃策，與我們一道，攜手打造合川更加輝煌燦爛的明天，為項目實施帶來良好的前景！（二）重要政策影響一是繼續(xù)貫徹房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，科學(xué)制訂商品房建設(shè)供地總量和供地時序，計劃全年供應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)用地596.92畝。二是加緊推動保障性住房建設(shè)，新建公租房建設(shè)項目22個，共77.62萬平方米，主體竣工6.8萬平方米；啟動第一批147套公租房申請受理工作，受理申請1024戶；新建廉租房建設(shè)項目20個，共21萬平方米，主體竣工18.8萬平方米。審核通過符合廉租房保障對象1116戶，完畢實物配租876戶。三是加緊個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完畢檔案影像化7942萬頁，預(yù)計今年6月底前完畢全區(qū)住房信息系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫建設(shè)。四是規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，依法查處炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶訂立“陰陽合同”等行為。征收對象涉及個人擁有的獨棟商品住宅、個人新購的高檔住房，存量和增量均涉及在內(nèi)。方案對高檔住房界定為，建筑面積交易單價達成上兩年主城9區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍（含）以上的住房。嘉陵江、涪江、渠江三江交匯處，水陸交通發(fā)達，基本形成了“三江”、“兩線”為主體的水陸交通運輸網(wǎng)絡(luò)。區(qū)位優(yōu)越，是重慶通往川北、陜西、甘肅等地的交通要道和經(jīng)濟走廊，是重慶北部區(qū)域性中心都市和將來國內(nèi)大都市，與周邊10個區(qū)（市）縣相接，可輻射市場的人口達1800多萬人，是重慶輻射渝西北、川東北地區(qū)的橋頭堡。陽光房地產(chǎn)項目位于合川思瑞路較繁華地區(qū)，周邊的學(xué)校有：重慶市民生職業(yè)技術(shù)學(xué)院、重慶移通學(xué)院、重慶師范涉外商貿(mào)學(xué)院；新華小學(xué)；合川中學(xué)。周邊配套設(shè)施完善：義務(wù)商場、重百超市、吉有吉超市、新世紀百貨等。交通也比較方便，現(xiàn)在有632，236，126，128，808等公交車?，F(xiàn)在的房產(chǎn)有Mimi時代，繽果城，德潤城，花果山等都在我們項目的周邊，因此我們樓盤很適合宜居，交通便利，繁華。二、重慶市房地產(chǎn)市場分析（一）重要政策分析（1）1月26日，國務(wù)院辦公廳公布《有關(guān)進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的告知》，也就是“新八條”。規(guī)定：a、各城合理擬定本地區(qū)年度新建住房價格控制目的，并于一季度向社會公布。b、多渠道籌集保障性住房房源；擴大住房保障制度覆蓋面；加強保障性住房管理，健全準入退出機制；增加公共租賃住房供應(yīng)。c、個人購置住房局限性5年轉(zhuǎn)手交易的，按銷售收入全額征稅；對定價明顯超出周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。d、對貸款購置第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍；嚴查商業(yè)銀行差別化住房信貸違規(guī)行為。e、保障性住房等用地不低于住房用地供應(yīng)總量的70%；今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量不得低于前2年年均實際供應(yīng)量；競地單位和個人須闡明資金來源并提供對應(yīng)證明；對已供房地產(chǎn)用地，超出兩年沒有獲得施工許可證進行開工建設(shè)的，收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。f、房價上漲過快都市要從嚴制訂和執(zhí)行住房限購方法；對已有1套住房限購1套、擁有2套及以上住房者暫禁購房。g、未如期擬定并公布年度新建住房價格控制目的、房價上漲幅度控制目的或未完畢保障性安居工程目的任務(wù)的地區(qū)須要向國務(wù)院作出報告，并接受問責；差別化住房信貸執(zhí)行不力、房地產(chǎn)有關(guān)稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責范疇。h、對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當事人的責任。（2）重慶的房產(chǎn)稅方案規(guī)定，對涉及存量及新增獨棟別墅、新購的價格是重慶主城區(qū)均價2倍及以上高檔公寓、三無人員（在渝無戶口、無工作、無投資）在渝購置的第二套及以上住房，征收房產(chǎn)稅。稅率施行累進稅率，即住房交易單價為重慶主城區(qū)房屋均價2—3倍的，稅率為0.5%；單價為均價3—4倍的，稅率為1%；單價在均價4倍以上的，稅率為1.2%。（3）2月9日，央行宣布上調(diào)人民幣存貸款基準利率0.25個百分點央行宣布自2月9日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率、金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點，其它各檔次存貸款基準利率對應(yīng)調(diào)節(jié)。5年期以上貸款基準利率達成6.6%。（二）合川房地產(chǎn)市場交易狀況1、投資狀況：合川房地產(chǎn)開發(fā)投資額近年快速增加，市場熱度明顯上升合川區(qū)歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅表（單位：億元）時間房地產(chǎn)投資開發(fā)額增幅（%）5.67207.74408.151011.104012.862016.383035.24120合川區(qū)歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資占比變化表（單位：萬平方米、元/平方米）時間投資額/GDP（%）投資額/固定資產(chǎn)投資（%）6.939.899.7310.8110.6211.979.3210.419.1610.182、供求關(guān)系：市場整體處在供銷兩旺的狀態(tài)，年均成交面積為114萬㎡合川區(qū)商品房市場歷年供求狀況（單位：萬㎡）時間新開工面積竣工面積銷售面積186.4135.0101.1203.5158.3125.8198.7151.6106.5183.8135.394.8176.9128.1109.5179.4131.4111.5到上六個月，年平均成交量為113.6萬㎡3、量價關(guān)系：銷售面積和銷售均價平穩(wěn)快速增加；從近5年來看，年均銷售均價增幅都在20%以上合川區(qū)商品房歷年銷售量價變化表（單位：萬平方米、元/平方米）時間銷售均價銷售，面積3841101.14056125.84432106.5453194.84398109.54405111.5合川區(qū)商品住宅歷年銷售量價變化表（單位：萬平方米、元/平方米）時間銷售均價銷售面積384186.84056106.5443294.8453193.0439898.3440568.4（三）重慶市房地產(chǎn)市場發(fā)展前景1997年重慶成為直轄市，在1997年至的五年間，重慶房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。重慶房地產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)快速增加，商品房產(chǎn)銷兩旺，為重慶房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。-是重慶房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)和快速發(fā)展期。在此期間，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)較高增加運行態(tài)勢，房地產(chǎn)投資年均增加27.6%，房地產(chǎn)業(yè)增加值年均增加11.2%，且占全社會固定資產(chǎn)投資比重進一步提高到26.8%，占GDP比重也從的12.3%提高到的20.6%。與全國其它某些大都市相比，重慶房地產(chǎn)市場仍然保持健康發(fā)展，房地產(chǎn)價格始終保持在合理增加區(qū)間，房地產(chǎn)業(yè)已成為重慶國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。

“十一五”期間，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增加，累計完畢投資5300億元，年均增加25.6%，累計竣工面積居全國大中都市前列。其中，完畢房地產(chǎn)投資1620.26億元，同比增加30.8%，占全市固定資產(chǎn)投資的23.4%；商品房新開工面積6312.64萬平方米，同比增加65.5%；商品房竣工面積2626.59萬平方米，同比下降9.