房地產全流程工作01：目錄及房地產基本概念-培訓

新者的必修課！房地產不等于鋼筋加水泥，也不等于建筑加園林加規(guī)劃。產品主義只是一個前提條件，產品發(fā)展到一定程序再提高的空間已非常有限，且邊際成本越來越高，邊際越來越低，甚至是得不償失。展的重大趨勢。淺說房地產淺說房地產——房地產基本概念本天導讀房地產概念房地產開發(fā)概念房地產業(yè)概念淺說房地產房地產是中國經濟的支柱產業(yè)，與國民經濟中舉足輕重的鋼鐵產業(yè)、有色金屬產業(yè)、建材產業(yè)、水泥產業(yè)、玻璃產業(yè)、家具產業(yè)等息息相關。房地產這個古老而又全新的行業(yè)，在中國的經濟發(fā)展浪潮中，不僅扮演著推動角色，同時，通過進一步的市場化考驗和發(fā)展壯大重新煥發(fā)青春。雄心勃勃的房地產企業(yè)正抓住歷史最好的戰(zhàn)略機遇走向世界。熟悉房地產概念是快速掌握房地產基第一天淺說房地產——房地產基本概念礎知識的關鍵一、房地產的定義及分類1.區(qū)分房產、地產、房地產、泛地產房產是指建筑在地面上的各種房屋，包括住宅、廠房、商業(yè)、倉庫、服務、文化、教育、辦公用房等。地產是指土地和地下各種基礎設施的總稱，包括供水、供熱、供氣、供電、排水排污等地下管線以及地面道路等；土地是指地球的表面及起上下一定范圍內的空間，既是自然之物，又是勞動產物，體現(xiàn)在生產關系中，是社會所有權和使用權關系的載體；建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和設備等組成的整體物，包括房屋和構筑物兩大類。房地產是房產和地產的合稱，俗稱不動產，它包括土地和建筑物及其他土地定著物。泛地產是指將狹義的房地產與工業(yè)、農業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、體育、教育、科技等產業(yè)融合起來，形成各種產業(yè)的房地產。在泛地產中，不一定以“房子”為核心。房子可能是主體，也可能只是附屬的配套設施。泛地產的實質其實是一種“產業(yè)嫁接”，也就是房地產（尤其是住宅開發(fā)）與各種行業(yè)的嫁接，這是一個資源整合、優(yōu)勢互補的過程，它為地產業(yè)構筑一個更為寬廣的運行平臺和空間，最后產生“1+1＞2”的產業(yè)效應。一般意義上說的“不動產”是狹義房地產的范疇，它是房產和地產的合稱。我們經常看見的有“順馳不動產”。房地產的定義及分類新兵入門2.房地產業(yè)概念房地產業(yè)是指從事房地產開發(fā)建設、租售經營以及與此緊密相關的中介服務，如裝修、物業(yè)管理等經營活動的行業(yè)。（1）房地產業(yè)分類房地產業(yè)可分為房地產投資開發(fā)業(yè)和房地產服務業(yè)。熟悉房地產概念是快速掌握房地產基第一天淺說房地產——房地產基本概念礎知識的關鍵房地產業(yè)投資開發(fā)業(yè)地產服務業(yè)物業(yè)管理地產經紀價格評估地產咨詢（2）房地產業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別和聯(lián)系房地產業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。質，屬于第三產業(yè)。兩個產業(yè)有著非常密切的關系，因為它們的業(yè)務對象都是房地產。在房地產開發(fā)活動中，房地產業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關系，房地產業(yè)是房地產開發(fā)和建設的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產業(yè)是策劃者、組織者和承擔發(fā)包者，建筑業(yè)則是承包單位按照承包含同的要求完成“三通一平”等土地開發(fā)和房屋建設生產任務。房地產的定義及分類新兵入門（3）房地產市場與一般商品市場的區(qū)別房地產市場與一般商品市場的區(qū)別市場類別房地產市場一般商品市場

比較項目市場形態(tài)不完全競爭完全競爭產品特質差異很大，異質性產品具同質性價格決定由少數(shù)買者與賣者決定由市場供給和需求決定地方習慣使用習慣影響價格價格不受使用習慣影響信息來源信息渠道狹窄信息渠道眾多法規(guī)管理法規(guī)管理煩瑣較少法規(guī)管理主客觀因素主觀判斷較多客觀判斷較多供給面缺乏彈性彈性較高需求面不確定性的需求因素確定性的需求因素保值心理保值能力強保值能力弱預期心理預期增值能力強，具投資價值預期增值能力弱區(qū)位影響影響力大基本不受影響熟悉房地產概念是快速掌握房地產基第一天淺說房地產——房地產基本概念礎知識的關鍵3.房地產功能分類類型房地產的定義及分類新兵入門（1）房地產住宅的９種類型中國目前的住房政策明確：對高收入者供應商品房，對中等收入者供應經濟適用房，對低收入者供應廉租房，并對廉租房的房租進行暗補或明補，以滿足不同收入水平居民住房的需求。①單元式住宅單元式住宅又稱梯間式住宅，是以一個樓梯為幾戶服務的單元組合體，一般為多層、高層住宅所采用。單元式住宅特點每層以樓梯為中心，安排戶數(shù)較少，一般為2?4戶，大進深的每層可特點1服務戶，住戶由樓梯平臺進入分戶門，各戶自成一體戶內生活設施完善，既減少了住戶之間的相互干擾，又為住戶提供方特點2便特點3建筑面積較小，可以標準化生產，造價經濟合理仍保留一定的公共事業(yè)面積，如樓梯、走道、垃圾道，保持一定的鄰特點4里交往，有助于改善人際關系②公寓式住宅公寓式住宅)。公寓住宅一般建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標準較高，內有若干單獨使用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等。單元內有一層或二層，如跳躍式住宅。熟悉房地產概念是快速掌握房地產基第一天淺說房地產——房地產基本概念礎知識的關鍵③別墅住宅從概念上講，別墅住宅相當于獨院獨戶的西式洋房或小洋樓，又稱花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或兩、三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，住宅水、電、暖供給一應俱全，室內裝修豪華，并富有變化。戶外道路、通信、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。這種類型又可以分為三類：別墅分類豪宅類別墅。豪宅是為滿足少數(shù)社會富裕群體對稀缺資源較多占有的第一類需求而定制的豪華住宅。就國內的豪宅市場看，一般以價格每套200萬元以上(含裝修)的城市公寓和300萬元以上，作為大致的別墅價值界限普通的別墅?！皠e”即是另外一類，就是第二居所，房主多用于度假或第二類是采取“2+5”的生活方式周末居住類別墅。中國第一批獨立住宅大多作為別墅來賣，以滿足中國第一代第三類富人的需要。在銷售層面叫做別墅，但并不具有第二居所的含義④商品房商品房是指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售、出租，并按照市場價進行交易的房層。別墅住宅、跳躍式住宅、復式住宅等都屬于房地產住宅的商品房類型。⑤經濟適用住房我們把具有保障性質的政策性商品住房，稱為經濟適用房。一般經濟適用房，享受稅費減免政策，建設標準控制在中小套型，住房設計及其建筑標準強調住房的使用效果和建筑質量。經濟適用住房售價實行政府指導價，即按保本微利的原則，由建設成本加上3%的開發(fā)建設利潤確定。經濟適用住房購買對象有明確界定，以惠及中低收入家庭。房地產的定義及分類新兵入門⑥廉租住房廉租住房是指政府和單位在住房領域履行社會保障功能，向城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供租金相對低廉的普通住宅。廉租住房的一個重要特征是租住者無產權，這也是與經濟適用房的主要區(qū)別。⑦普通住宅普通住宅是為普通居民提供的，符合國家人口、資金和土地資源等基本國情，適用國家一定時期的社會經濟發(fā)展水平，而確立的國家標準住宅。它代表一定經濟條件下一個國家或地區(qū)城市居民實際達到或能夠達到的居住水平。熟悉房地產概念是快速掌握房地產基第一天淺說房地產——房地產基本概念礎知識的關鍵鏈.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；.單套建筑面積在120（含）平方米以下(北京市是140平接.實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格的1.2倍以下。⑧高級住宅高級住宅是為滿足市場高收入階層的特殊需求而建造的高標準豪華型住宅，包括高級公寓、花園住宅和別墅等。高級住宅地段好、規(guī)模大、環(huán)境優(yōu)雅，多位于城鎮(zhèn)郊區(qū)獨立成為小區(qū)。多為低密度、低容積率、高品質、高綠化率的別墅群。這類住宅的戶型和功能空間多樣化，裝修、設施和設備高檔化，區(qū)內多數(shù)有游泳池、桑拿浴室、網球場、健身房、兒童游樂室等配套設施。高級住宅富有代表性的樓盤如：上海的珠江玫瑰園、陸家嘴花園、湯臣中心、仁恒濱江園等。⑨低檔住宅低檔住宅主要指建筑較早、功能有所短缺、結構單薄、設備不全、設施陳舊的住房。其住宅結構大多為磚木結構，住宅成套或不獨立成套；室內面積狹小，居住擁擠；室內分間或不分間，老少混居一室；廚房、廁所狹小或廚房廁所幾戶共用；室內幾乎沒有供水供電之外的其他設施，或幾戶共用一自來水源。（2）商業(yè)地產的９種類型商業(yè)地產是目前房地產市場中受追捧的形式。主要包括以下9種類型：房地產的定義及分類新兵入門①百貨商場、購物中心商鋪百貨商場、購物中心商鋪是指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運營好壞對里面商鋪的經營狀況影響直接而深遠。目前，國內有很多這類正在運營的項目，另外也有不少大型Shopping項目在國內多個大中城市開發(fā)建設。②市場型商鋪這里的“市場”是指各種用于某類商品或綜合商品批發(fā)、零售、經營的商業(yè)樓宇，有的是單層建筑，有的是多層建筑。這類市場里面的鋪位在零售業(yè)中所占比重較高，在全國各地都有大量從事某種商品經營的專業(yè)批發(fā)和零售市場。比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、建材城等。③商業(yè)街商鋪商業(yè)街指以平面形式布置的單層或多層商業(yè)房地產，商業(yè)街的命名多體現(xiàn)地段特征。與商業(yè)街的發(fā)展緊密聯(lián)系的是商業(yè)街商鋪，商業(yè)街商鋪的經營情況完全依賴于整個商業(yè)街的經營狀況：運營良好的商業(yè)街，其投資者大多收益頗豐，運營不好的商業(yè)街，其所在投資商、商鋪租戶、商鋪經營者大都面臨虧損。④住宅底層商鋪商業(yè)街過去較長時間在國內取得了良好的發(fā)展，其住宅底層商鋪是指位于住宅或其他建筑物底層的商用鋪位，它可能包括建筑中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。上述以物地下1?2層或其中部分樓層。住宅底層商鋪鑒于住宅小區(qū)會帶來的穩(wěn)定客某類商品為經營內容的商最│佳│實│戰(zhàn)│經│驗│大│本│營中國房產實特訓書，目前多數(shù)已取得成功，但有些跟風項目的經營狀況卻并不好，取得成功的較少。熟悉房地產概念是快速掌握房地產基第一天淺說房地產——房地產基本概念礎知識的關鍵源，投資經營風險相對較小，成為投資者熱中的商鋪投資對象，開發(fā)商也可獲得很大的投資收益。⑤社區(qū)型商鋪社區(qū)型商鋪是指位于住宅社區(qū)內的商用鋪位，其銷售對象主要是住宅社區(qū)的居民。社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1?3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業(yè)，但較多以鋪位形式存在。⑥商務樓、寫字樓商鋪它們是指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對較小，但商業(yè)價值值得關注。⑦交通設施商鋪交通設施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側各類中小型商鋪。街區(qū)商鋪的價格一般是住宅的2?3倍，而核心商圈⑧“都市型”商鋪“都市型”商鋪指位于城市商業(yè)中心地段的商鋪。鑒于其特殊的位置及其所在地區(qū)自身的商業(yè)價值，商鋪的客流量大，商鋪銷售商品品種豐富多彩，高檔商品多，單位商品利潤率高，特房地產的定義及分類新兵入門別是黃金地段，寸土寸金，經營有方可獲得很大收益。例如北京王府井大街、西單商業(yè)街，上海南京路都屬于典型的“都市型”商鋪。⑨“便利型”商鋪“便利型”商鋪指用以經營食品、日常生活用品等為主的，位于社區(qū)周邊、社區(qū)里面、寫字樓里及其周邊娛樂城內的，能補充大百貨商場不足的小面積商鋪。如寫字樓里面的小商店、小超市、公寓社區(qū)里的小超市、住宅社區(qū)的干洗店等都屬于該種類型。（3）新型住宅的8種形式①生態(tài)住宅生態(tài)住宅是運用生態(tài)學原理和遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展的原則，即綜合系統(tǒng)效率最優(yōu)原則，設計、組織建筑內外空間中的各種物質因素，使物質、能源在建筑系統(tǒng)內有秩序地循環(huán)轉換，獲得一種高效、低耗、無廢、無污染、生態(tài)平衡的建筑環(huán)境。這里的環(huán)境不僅涉及住宅區(qū)的自然環(huán)境，如空氣、水體、土地、綠化、動植物、能源等，也涉及住宅區(qū)的人文環(huán)境、經濟系統(tǒng)、社會環(huán)境。②綠色住宅“綠色住宅”不是一般人認為的綠化較好的住宅。實際上較高的綠化率只是“綠色住宅”內容的一個方面，真正的“綠色住宅”的內涵是一種全方位的立體環(huán)保工程。它是既適應地方生態(tài)又不破壞地方生態(tài)的建筑，具有節(jié)最│佳│實│戰(zhàn)│經│驗│大│本│營中國房地產實戰(zhàn)特訓營叢書熟悉房地產概念是快速掌握房地產基第一天淺說房地產——房地產基本概念礎知識的關鍵地、節(jié)水、節(jié)能，能改善生態(tài)環(huán)境、減少環(huán)境污染、延長建筑物壽命等優(yōu)點。③花園式住宅花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房，兩、三層小樓花園式住宅建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅的水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通信、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。④分時度假住宅分時度假住宅英文為Time-Share，正確的翻譯應是分時段多產權度假公寓。這是一種將房地產、酒店住宿和旅游休閑度假完美結合的全新投資模式和度假住宿設施，起源于20世紀60年代的法國。最初只是幾個親朋好友共同購買一棟別墅，供大家不同時間分別使用。后來這種消費方式風靡歐洲，并在20世紀70年代引入美國后得到迅速發(fā)展，進而延伸到世界各地，成為全球推崇的新型休閑度假方式。熟悉房地產概念是快速掌握房地產基第一天淺說房地產——房地產基本概念礎知識的關鍵⑤產權酒店產權酒店是傳統(tǒng)房地產向分時度假過渡的中間產品。這是把酒店客房分割出售，業(yè)主可以擁有酒店客房部分產權，除每年的旅游度假居住外，其余時間可以委托酒店物業(yè)管理公司進行管理，投資者并可享受每年的經營收益分紅。時權酒店(TimeshareHotel)和投資型酒店都是一種休閑旅游地產，其實質就是“分時度假+房產投資”，即產權式酒店。⑥智能化社區(qū)智能化社區(qū)是利用現(xiàn)代化4C（即計算機、通信及網絡、自控、IC卡）技術，通過有效的傳輸網絡，將多元信息服務與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成，為住宅小區(qū)的服務與管理提供高技術的智能化手段，以實現(xiàn)快捷高效的超值服務與管理，提供安全舒適的家居環(huán)境。第一天淺說房地產——房地產基本概念智能化住宅標準標準類型具體功能實現(xiàn)可視對講功能；門禁系統(tǒng)功能；家庭智能化報警功能；安全保安系統(tǒng)可進行程序自動化控制功能；可實現(xiàn)室內無線遙控功能、通過電話進行遠程遙控功能、電源控制及調光功能通信系統(tǒng)實現(xiàn)住戶主要房間有獨立的信息點，光纖寬帶多媒體信息網接入小區(qū)，提供外語電視節(jié)目甲級標準信息服務系統(tǒng)增加實現(xiàn)電子購物、電子圖書館、遠程醫(yī)療登記等功能環(huán)境控制系統(tǒng)實現(xiàn)家電自動控制功能；公共水電設施監(jiān)視等功能安全保安系統(tǒng)實現(xiàn)小區(qū)周界的監(jiān)控和紅外線報警防范；火災與煤氣報警；緊急呼救報警；電話線被切斷與防破壞報警通信系統(tǒng)實現(xiàn)住戶的至少兩對電話線和一個寬帶國際互聯(lián)網絡（Internet）插口；可接收有線電視網節(jié)目乙級標準信息服務系統(tǒng)實現(xiàn)三表遠程計量，計算機網絡功能及一些物業(yè)管理功能環(huán)境控制系統(tǒng)實現(xiàn)背景音響與公共廣播、出入口控制、社區(qū)公告版在智能化住宅中通常分為甲級和乙級兩個標準。除了乙級標準所有的功能外，甲級標準的住宅另需增加一些功能，同時整個系統(tǒng)應是一個由中央控制中心同時附帶數(shù)個分控中心構成的集散控制系統(tǒng)。⑦高科技型住宅這是指數(shù)字化、智能化建筑，包括自動調溫、感應式照明、家電全自動遙控、計算機統(tǒng)一集中控制水、電、氣費用等，以及利用信息高速公路實現(xiàn)家庭辦公、網絡購物等功能。房地產開發(fā)房地產的定義及分類新兵入門是土地創(chuàng)造價值的核心過程⑧健康住宅所謂“健康住宅”，指使居住者在身體上、精神上、社會上處于良好狀態(tài)的住宅。具體來說，應具有以下8條標準：健康住宅８條標準標準具體內容引起過敏癥的化學物質的濃度很低，盡可能不使用容易散發(fā)出化學物防污防毒質的膠合板、墻體裝修材料；二氧化碳濃度要低于1000PPM；懸浮粉標準塵濃度要低于0.15毫克／平方米設有性能良好的換氣設備，能將室內污染物質排至室外，特別是對高通風換氣氣密性、高隔熱性住宅來說，必須采用具有風管的中央換氣系統(tǒng)，進標準行定時換氣。在廚房灶具或吸煙處，要設置排氣設備室溫標準起居室、臥室、廚房、走廊、浴室等室溫應全年保持在17~27℃之間濕度標準室內的濕度全年保持在40％~70％之間噪聲標準噪聲級要小于50分貝日照標準一天的日照要確保在3小時以上；設有足夠亮度的照明設備安全標準住宅具有足夠的抗自然災害能力具有足夠的人均建筑面積，并確保私密性；住宅要便于護理老齡者和舒適標準殘疾人第一天——房地產基本概念二、房地產開發(fā)概要淺說房地產1.房地產開發(fā)含義房地產開發(fā)是對城鎮(zhèn)進行土地和房屋的建設開發(fā)。從廣義上講，房地產開發(fā)是以城鎮(zhèn)土地資源為對象，按照預定目的，進行改造加工，在地上進行房屋設施的建筑安裝活動，以及為此而進行的規(guī)劃、設計、經營管理活動的全過程。房地產開發(fā)概要新兵入門狹義的房地產開發(fā)是按照預定的目的而進行的改造土地和建造房屋設施的經營管理活動過程。根據(jù)劃分標準的不同，房地產開發(fā)具有多種形式。（1）按開發(fā)內容分類①綜合開發(fā)綜合開發(fā)是指從規(guī)劃設計、征地拆遷、土地開發(fā)、房屋建設、竣工驗收，直到建成商品房進行銷售、交付使用的整個過程。這是開發(fā)公司科學地組織開發(fā)建設、經營管理和服務的一項系統(tǒng)工程。②土地開發(fā)土地開發(fā)是指辦理征地拆遷和勞動力安置，搞好水通、電通、路通及土地平整的“三通一平”的全過程。土地開發(fā)與綜合開發(fā)的區(qū)別在于，土地開發(fā)不包括房屋建設的過程，一般是土地開發(fā)以后，按照當時的市區(qū)別場價格，通過拍賣、招標的方式，把已開發(fā)的土地轉讓給有關單位進行房屋建設，并按規(guī)定收取土地開發(fā)費。③房屋開發(fā)房屋開發(fā)是在土地開發(fā)的基礎上，獲得土地使用權后，按照城市規(guī)劃的要求，組織房屋設計、施工建設、竣工驗收、出售、租賃等經營活動的全過程。第一天——房地產基本概念房地產開發(fā)淺說房地產是土地創(chuàng)造價值的核心過程（2）按開發(fā)承擔方式差異分類開發(fā)公司自己負責從本項工程的可行性研究、征地拆遷直到房屋獨自開發(fā)建成經營的全過程。接受用戶或投資單位的委托，根據(jù)已劃定的征地紅線，進行規(guī)劃委托開發(fā)設計、拆遷安置、組織施工，直到建成后交付委托單位。開發(fā)公司按規(guī)定收取開發(fā)管理費或承包費。接受某項開發(fā)工程后，根據(jù)公司自身的能力和工程項目的性質、分包開發(fā)工程量的大小，將該工程分包給有關專業(yè)工程公司。（3）按開發(fā)階段分類1前期開發(fā)指開發(fā)區(qū)破土動工以前的一切準備工作。包括調研、選址、申請土地、征地、拆遷安置、規(guī)劃設計、制訂建設方案等工作。2中期開發(fā)指對房地產的經營管理全過程，包括房屋建設、竣工驗收、出售（租賃）等內容。３后期開發(fā)指房屋的售后服務，包括保修、維修、使用等房屋的維護管理工作。房地產開發(fā)概要新兵入門（4）按開發(fā)用途分類房地產按照開發(fā)的用途分，可以分為工業(yè)物業(yè)開發(fā)，商業(yè)物業(yè)開發(fā)和住宅物業(yè)開發(fā)。按開發(fā)用途分工業(yè)物業(yè)開發(fā)住宅物業(yè)開發(fā)商業(yè)物業(yè)開發(fā)即商業(yè)地產的開發(fā)，是目前房地產開發(fā)的一個新的亮點。商業(yè)物業(yè)開發(fā)投資回報周期長，風第一天淺說房地產——房地產基本概念（5）按開發(fā)等級分類房地產按照開發(fā)等級可分為：房地產一級開發(fā)，房地產二級開發(fā)。一級開發(fā)指對國有土地（毛地）或鄉(xiāng)村具體土地（生地）進行統(tǒng)一征地、拆遷、安置、補償，并進行適當配套設施建設，使其達到建設條件，再進行有償出租或轉房地產開發(fā)概要新兵入門房地產開發(fā)是土地創(chuàng)造價值的核心過程后再進行拍賣或出租，由買地者去建造房屋。（6）按開發(fā)程度分類按開發(fā)程度分類分類內容生地主要是指可能為房地產開發(fā)和經營活動所利用，但尚未開發(fā)的農地毛地是指具有一定城市基礎設施，但土地上有待拆遷房屋的土地熟地是指經過“幾通一平”的開發(fā)或已經拆遷完畢，具有完善的城市基礎設施的土地在建工程是指地上建筑物尚未全部建成，還沒有達到交付使用條件的房地產現(xiàn)房是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地產2.房地產開發(fā)范圍房地產開發(fā)范圍包括從定點選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設計、供水、排水、供電、通電信、修道、綠化、房屋建設等多項內容組成。第一天淺說房地產——房地產基本概念修道綠化房屋建設征地通電信房地產開發(fā)范圍拆遷安置供電規(guī)劃設計供水3.房地產開發(fā)流程環(huán)節(jié)建筑工程按照建筑物的主要部位劃分為：地基與基礎、主體結構、建筑裝飾裝修、建筑屋面、建筑給排水及采暖、建筑電氣、智能建筑、通風空調、電梯９個部分。地基與基礎、主體結構先施工，在此期間，同時預埋水電管線、預留水電洞口，主體結構完成到一定程度，內部裝修、水電安裝可穿插進行，外裝修一般待主體封頂后，從上至下進行施工。其主要過程為：勘察設計-開工-施工-竣工驗收-投入使用。雖然房地產開發(fā)是一個十分復雜的過程，但從操作上看，每個開發(fā)項目都可分解為８個項目建議書階段可行性階段設計階段開工準備階段階段。開發(fā)項目施工階段的八個階段竣工驗收階段租售階段使用階段該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%?0.8%。房地產開發(fā)概要新兵入門（1）項目建議書階段項目建議書階段是