南京長江油運地產(chǎn)公司產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

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目錄第一部分公司房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程與回顧第二部分房地產(chǎn)業(yè)投資風險分析一、政策風險分析二、利率風險分析三、購買力風險分析四、財務(wù)風險分析五、經(jīng)營風險分析六、社會風險分析七、自然風險分析第三部分公司房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展外部環(huán)境及內(nèi)部條件分析一、外部環(huán)境分析二、內(nèi)部條件分析三、公司房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的SWOT分析四、基本結(jié)論第四部分公司房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及計劃目標一、公司房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本宗旨二、公司房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略定位三、公司房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標和“十一五”期計劃目標四、公司房地產(chǎn)業(yè)投資基本原則五、投融資計劃及管理第五部分主要保證措施一、深化管理體制改革，適應(yīng)形勢發(fā)展需要二、加強人力資源開發(fā)，滿足企業(yè)發(fā)展需要三、建立戰(zhàn)略合作聯(lián)盟，強化企業(yè)內(nèi)部管理四、強化全面預(yù)算管理，嚴格控制開發(fā)成本五、建立風險防范體系，有效降低投資風險六、重新塑造企業(yè)文化，打造公司地產(chǎn)品牌第六部分實施與控制

第一部分公司房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程與回顧1994年，公司將原來生產(chǎn)生活配套任務(wù)的后勤部門逐步與公司母體相脫離，在原基建處基礎(chǔ)上成立了全資子公司“南京江陵房地產(chǎn)開發(fā)公司”（注：以下簡稱江陵開發(fā)公司），公司房地產(chǎn)業(yè)主要依托其來開展。江陵開發(fā)公司現(xiàn)注冊資金為800萬元，為三級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其發(fā)展主要經(jīng)歷過下面四個階段。第一階段：籌建階段1994年4月公司注冊成立了江陵開發(fā)公司，當時仍處于計劃經(jīng)濟時期，江陵開發(fā)公司與基建處為“兩塊牌子，一套班子”；1995年元月公司從基建處中抽調(diào)部分人員單獨組建江陵開發(fā)公司，設(shè)置了綜合部和財務(wù)部。在1995年至1997年6月期間，江陵開發(fā)公司主要從事對內(nèi)代建工作，對市場進行了艱苦摸索，是其從計劃經(jīng)濟走向市場經(jīng)濟的過渡期和摸索期；共對內(nèi)代建住宅、幼兒園、職工教育中心、倉庫等累計完成建筑面積近6萬平方米，節(jié)約費用2300余萬元。第二階段：起步階段在1997年7月至1999年5月期間。江陵開發(fā)公司同時履行兩大職能，即在對內(nèi)代建和對外開發(fā)的起步，此時房地產(chǎn)市場消費對象為集團購買和個人購房并存的時代。江陵開發(fā)公司從1997年7月起實行獨立核算，經(jīng)營方式由單一的生產(chǎn)型向經(jīng)營型轉(zhuǎn)變，在完成對內(nèi)代建工程的同時，成功開發(fā)了“西城晶華”項目。第三階段：發(fā)展階段從1999年開始，房地產(chǎn)市場開始步入了純市場經(jīng)濟，市場競爭也日趨激烈。1999年6月至今，江陵開發(fā)公司在完成對外開發(fā)啟動后，進入良性滾動發(fā)展期，先后成功開發(fā)了“晶采馨家”、“美麗嘉園”和“東郊美樹苑”等三個住宅項目，使得總開發(fā)規(guī)模達到21萬平方米，實現(xiàn)利潤超過1億元。2006年，江陵開發(fā)公司通過土地拍賣方式獲得“南京花家橋”項目，通過合作開發(fā)方式確定了“南京青龍山”、“武漢徐東路”和“武漢順道街”等后續(xù)項目。公司房地產(chǎn)住宅項目開發(fā)情況一覽表序號項目名稱開發(fā)時間建筑面積總投資利潤1對內(nèi)代建1995-19976萬m22西城晶華1998-19993萬m24910萬元1500萬元3晶采馨家1999-20003萬m27520萬元1100萬元4美麗嘉園2001-20026.5萬m216800萬元2000萬元5東郊美樹苑2003-20058.5萬m226600萬元9000萬元合計27萬m255830萬元13600萬元

第二部分房地產(chǎn)業(yè)投資風險分析房地產(chǎn)業(yè)是高風險高收益的行業(yè)，在房地產(chǎn)投資過程中可能存在的風險主要有政策風險、利率風險、購買力風險、財務(wù)風險、管理風險、社會風險和自然風險等七個方面的風險，現(xiàn)簡單分析如下：一、政策風險分析政策風險主要是指國家針對房地產(chǎn)市場的政策行為所帶來的風險。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展關(guān)系到民生，住房問題不能得到很好的解決往往會涉及到民眾的社會價值觀和政治取向問題，因此國家有必要出臺一系列政策來對該行業(yè)進行宏觀調(diào)控。我們看到，就是市場經(jīng)濟發(fā)達的西方國家對住宅市場也曾實行嚴格的管制，而我國房地產(chǎn)市場是在人口多、底子薄、又是在經(jīng)歷了長期計劃經(jīng)濟的基礎(chǔ)上初步建立起來的，仍在進行不斷地探索和研究，因此更加需要國家政策的引導(dǎo)和市場的規(guī)范。但總體而言，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)，國家的一些政策行為是為了促進該行業(yè)的更好發(fā)展，這對于一個規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)來說，政策上的風險不會太大。從近兩年來國家針對房地產(chǎn)市場出臺的一系列宏觀調(diào)控政策來看，無論是“國八條”還是“國六條”，國家主要是從信貸、稅收和土地政策等三個方面來進行調(diào)節(jié)，是為了進一步規(guī)范市場，是為了促進房地產(chǎn)業(yè)健康和持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)市場不斷得以規(guī)范，對一些缺乏實力的開發(fā)商而言，因缺乏市場競爭力、缺乏資金等問題而無力繼續(xù)實施已獲得項目的開發(fā)，更無法再以投機的方式獲取新項目，只有進行項目轉(zhuǎn)讓，并逐步退出。但是，對非投機型、有實力的開發(fā)商而言是有利的，是不會帶來任何風險的，甚至會產(chǎn)生很多機遇，其將充分利用自身資金優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢，在當前情況下能夠以較低成本獲得一些轉(zhuǎn)讓項目，在獲取新項目方面其競爭力將會得到充分體現(xiàn)，強者地位將會越來越無法動搖。二、利率風險分析利率風險主要是指利率的變化對房地產(chǎn)市場的影響和可能給投資者帶來的損失。房地產(chǎn)投資資金需求量大，開發(fā)周期長，利率的微弱變動會影響房地產(chǎn)投資成本和房地產(chǎn)價格。我國銀行貸款是浮動利率，國家為了抑制過度投資，協(xié)調(diào)投資與消費的關(guān)系，引導(dǎo)資產(chǎn)的合理定價，會上調(diào)利率。利率風險主要體現(xiàn)在當利率上調(diào)時，開發(fā)商的資金成本會增加，導(dǎo)致開發(fā)總成本的增加。另外，利率上調(diào)時，消費者的購房貸款還款壓力加大，購買欲望會隨之降低，導(dǎo)致市場需求降低。利率上調(diào)會增加開發(fā)商一定的資金成本，但這相對總開發(fā)成本而言，利率上調(diào)所帶來的影響并不是很大。2006年4月和8月央行先后兩次上調(diào)利率，將一年期貸款基準利率共上調(diào)了0.54個百分點。若以投資4億元、開發(fā)周期3年（注：投入資金貸款期限約兩年）、開發(fā)規(guī)模10萬平方米的口徑計算，開發(fā)商貸款兩年共增加財務(wù)費用432萬元，分攤到每個平方米的成本則增加43.2元，以3年時間計算，每年每平方米增加成本14.4元，這相對項目開發(fā)建設(shè)成本而言，造成的影響是微乎其微的。利率上調(diào)會增加消費者的購房貸款利息，使得購房的負擔加重，這會打擊一部分消費者的購房積極性。若以貸款50萬元、貸款20年、等額本息的口徑計算，利率上調(diào)0.54個百分點，合計增加約2.7萬元的利息，這顯然增加了消費者的負擔。在房價不下降，購房負擔卻加重的情況下，消費者的購買欲望肯定會降低，必然會導(dǎo)致市場需求下降，這給房地產(chǎn)投資帶來的風險是較大的。三、購買力風險分析購買力風險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能被市場消化，造成經(jīng)濟上的損失。購買力風險是一種需求風險，在市場經(jīng)濟體制中，需求是一個非常不穩(wěn)定的因素。由于消費者的購買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會環(huán)境、消費結(jié)構(gòu)等影響。而房地產(chǎn)商品屬于不動產(chǎn)，價值量大，變現(xiàn)性較差，如果市場上整體需求下降，造成大量商品房積壓在開發(fā)商手中，無法實現(xiàn)投入資金的回籠，將會給房地產(chǎn)投資者帶來巨大損失。從目前情況來看，我國絕大部分城市對房產(chǎn)尤其是住房的需求是在持續(xù)增長的。但在肯定當前房地產(chǎn)市場需求比較旺盛，且會保持相對較長一段時間的同時，我們必須充分考慮消費者購買力的問題，要比較需求帶來的房價上漲是否會超過大多數(shù)人的購買力，還要考慮到通貨膨脹等因素。通貨膨脹現(xiàn)象是長期存在的，紙幣貶值，價格全面上漲，房地產(chǎn)雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價格也會上漲。而消費者手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的房地產(chǎn)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目難以售出而承擔風險。另外，還要考慮到房地產(chǎn)商品的使用壽命較長的問題，需求不可能永遠保持旺盛的增長，如果在不遠的將來，一旦房地產(chǎn)市場買方占據(jù)了上風，那么投資者就將會面臨很大的風險。四、財務(wù)風險分析財務(wù)風險是指由于投資者自身財務(wù)狀況惡化致使房地產(chǎn)投資及其報酬無法全部收回的可能性。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，一個項目投資少則幾億，多則數(shù)十億，在項目開發(fā)的前期2-3年時間內(nèi)都處于資金投入期，而未來資金的回籠則要看市場形勢，在這過程中存在著較大的籌資和變現(xiàn)風險。從目前情況來看，江陵開發(fā)公司是無法通過自身來進行融資的，必須依靠公司的油運主業(yè)，那么公司主業(yè)經(jīng)營過程中的財務(wù)風險將直接影響到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。若公司在開發(fā)項目資金投入期時，無法提供有效的資金保障，那么項目將有可能無法繼續(xù)開發(fā)，將會打亂項目開發(fā)計劃，嚴重影響到投資收益。當前，隨著銀行銀根緊縮，我們可以看到很多開發(fā)商因無法繼續(xù)通過銀行融資來獲取開發(fā)資金，而出現(xiàn)項目無法繼續(xù)開發(fā)，最終只得引進其他投資者，或?qū)㈨椖窟M行整體轉(zhuǎn)讓，其投資收益無疑大幅減少。更有甚者，因項目本身已經(jīng)資不抵債而被法院依法查封拍賣。五、管理風險分析管理風險是指由于開發(fā)商因開發(fā)項目經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期收益不能實現(xiàn)。該風險的發(fā)生，主要是因為投資者決策水平和經(jīng)營者管理能力方面的問題，是因為其在主觀上對房地產(chǎn)市場供求形勢、房地產(chǎn)政策、金融政策的理解、判斷或把握上出現(xiàn)決策失誤，或是對項目開發(fā)成本、銷售價格、開發(fā)周期以及資金籌措等方面出現(xiàn)預(yù)測錯誤。下面對經(jīng)營管理過程中主要存在的風險進行分析。1、決策風險。一個項目決策正確與否決定著投資最終成敗，決策失誤所帶來的風險往往是巨大和無法彌補的。因此，投資者在決策一個房地產(chǎn)項目時，不能盲目地憑經(jīng)驗或感覺，而必須對房地產(chǎn)市場進行全面的調(diào)查，結(jié)合項目實際作出科學的預(yù)測。因公司經(jīng)營重點是油運主業(yè)，而房地產(chǎn)業(yè)與主業(yè)屬于兩個完全不同的行業(yè)，對房地產(chǎn)項目進行投資決策時主要依靠江陵開發(fā)公司。因此，江陵開發(fā)公司經(jīng)營管理層決策水平的高低在一定程度上決定著公司投資房地產(chǎn)時決策風險的大小。2、技術(shù)風險。房地產(chǎn)投資技術(shù)風險主要表現(xiàn)為開發(fā)商對房屋戶型設(shè)計、功能要求、智能科技含量的掌握上出現(xiàn)偏差，無法滿足消費者需要，導(dǎo)致開發(fā)房產(chǎn)品不被消費者接收，所產(chǎn)生的風險。隨著我國房地產(chǎn)市場化的深入，房地產(chǎn)開發(fā)將面臨多元化的消費群體，這就要求開發(fā)商具有雄厚技術(shù)實力，能夠及時掌握先進行業(yè)技術(shù)，同時又能夠準確判斷不同層次房地產(chǎn)市場對科技的要求，以確保能夠及時滿足消費者需求的變化。3、成本控制風險。房地產(chǎn)市場已經(jīng)越來越規(guī)范，市場競爭也越來越激烈，企業(yè)和產(chǎn)品的競爭力在成本管理與控制上得到充分體現(xiàn)。在市場經(jīng)濟體制下，房地產(chǎn)項目管理成本和開發(fā)成本越高無疑會降低投資收益，加大項目開發(fā)投資風險。4、法律風險。法律風險是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來的損失。房地產(chǎn)投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在項目合作聯(lián)建過程中、開發(fā)建設(shè)過程中、交易過程中等，各種糾紛的發(fā)生一方面影響投資的正常進行，另一方面影響投資收益的順利實現(xiàn)，都會造成投資損失。六、社會風險分析社會風險是由于國家政治的或經(jīng)濟的大變動所引起房地產(chǎn)需求和價格下跌造成的風險。房地產(chǎn)市場形勢好壞、投資效果如何與社會政治、經(jīng)濟發(fā)展形勢緊密相關(guān)，當一個國家所處的國際國內(nèi)政治環(huán)境變動（如戰(zhàn)爭、罷工、社會動蕩）或經(jīng)濟衰退時，將直接導(dǎo)致房地產(chǎn)需求下降，進而引起房地產(chǎn)價格下降，使投資者受到經(jīng)濟損失。當前，我國國民經(jīng)濟保持著持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展，又在國家著力于構(gòu)建和諧社會的大環(huán)境下，上述的社會風險應(yīng)該是不會存在的。七、自然風險分析自然風險是指由于自然因素（如洪水、火災(zāi)、地震等）對房地產(chǎn)開發(fā)造成的影響，從而給投資者造成經(jīng)濟上的損失。自然風險出現(xiàn)的機會較少，但是一旦出現(xiàn)，造成的損失是相當大的，形成對房地產(chǎn)業(yè)的巨大破壞。

第三部分公司房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展外部環(huán)境及內(nèi)部條件分析外部環(huán)境分析房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強，帶動系數(shù)大，對國民經(jīng)濟的貢獻度高，隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，其作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的地位不會動搖。另外，隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)不斷規(guī)范，市場化程度將會越來越高，而與此同時市場的需求仍在不斷增長,有效支持著行業(yè)發(fā)展。因此，應(yīng)該可以肯定的是，屬于國家支柱產(chǎn)業(yè)的，需求不斷增長的，且逐步規(guī)范化的房地產(chǎn)市場是不會萎縮的，房地產(chǎn)業(yè)長期前景看好是毋庸置疑。房地產(chǎn)市場需求不斷增長為我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供了必要條件和充足空間，需求增長主要體現(xiàn)在以下幾個方面：1、宏觀經(jīng)濟持續(xù)向好，城鎮(zhèn)居民人均收入水平穩(wěn)步提高，居民購買力不斷增強。我國經(jīng)濟在未來較長一段時間內(nèi)將保持持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展的良好勢頭，根據(jù)國家“十一五”發(fā)展規(guī)劃，我國國民經(jīng)濟在今后一個較長時期內(nèi)保持8%左右的增長，到2010年國民經(jīng)濟比2020年翻一番的目標有望提前實現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計，2001年以來我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入穩(wěn)步提高，截至2006年上半年年均增長率在9.73%，2006年上半年更達到10.2%，收入水平的提高刺激消費升級，居民購買力也穩(wěn)步增長，構(gòu)成對房地產(chǎn)的強大需求。另外，人民幣的漸進升值理論上為房地產(chǎn)業(yè)帶來諸多利好，直接刺激外資流入，引發(fā)部分外資的房地產(chǎn)投資性需求，使大量外國資本流入境內(nèi)，以達到保值目的。2、城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展使城市人口劇增，刺激著人們對房地產(chǎn)的需求。按照國家計生委2003年預(yù)測，中國人口未來25年內(nèi)持續(xù)上升，到2030年達到頂峰14.83億。而且由于中國實施的人口控制，居民生活節(jié)奏加快，城鎮(zhèn)戶均人口數(shù)量也呈現(xiàn)出緩慢下降的趨勢。2005年全國城鎮(zhèn)戶均人口為2.97人，比1990年人口普查的3.96人減少了1人。1990年中國城市化率為28%，至2005年上升為43%，據(jù)權(quán)威預(yù)測，未來我國城市化水平每年增加1.5個百分點計算，每年我國將新增城市人口1950萬，人均建筑面積按建設(shè)部“十五”規(guī)劃25平方米計算，每年將新增住宅需求4.875億平方米（注：2005年全國商品住宅銷售總面積僅為4.98億平方米），由此可見，城市化水平的提高將極大地帶動對房地產(chǎn)的需求，成為促進房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的主要動力。3、消費結(jié)構(gòu)升級，居民住房條件改善帶來巨大需求。隨著我國經(jīng)濟的不斷增長，人們收入水平提高，必然要求不斷改善居住條件，主要表現(xiàn)為增加居住面積或擁有第二套住房，提高居住環(huán)境或完善住房功能。據(jù)有關(guān)機構(gòu)對多個城市調(diào)查結(jié)果顯示，居民對現(xiàn)有住房的滿意率不足30%，40%以上的居民在未來兩到三年內(nèi)愿意換購住房，已購公房的有60%愿意通過換購來改善居住條件。根據(jù)國家建設(shè)部發(fā)布的《2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報》中相關(guān)數(shù)據(jù)顯示全國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積26.11平方米，東部地區(qū)偏高些，中西部地區(qū)稍低。根據(jù)世界各國的經(jīng)驗表明，在人均住房面積達到30-35平方米之前，房地產(chǎn)市場會保持旺盛的市場需求。按照現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口4.5億來計算，若在未來10年內(nèi)，人均住房面積增加10平方米，就要新增45億平方米的住房需求。4、房地產(chǎn)個人投資促進需求增長，在一定程度上促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)商品的保值增值功能使其具有很好的投資品屬性，越來越多的中高收入人群為獲得預(yù)期的收益和回報，而對房地產(chǎn)進行投資。尤其是近幾年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展壯大，房地產(chǎn)市場的繁榮帶動了個人投資的增長，使其占房地產(chǎn)總投資的比重不斷擴大，對房地產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟產(chǎn)生著特有的作用與影響。個人投資房地產(chǎn)以置業(yè)投資為主，具體有兩種途徑，一是在二級市場上購置新房后在三級市場出售或租賃，二是在三級市場上購置存量房并進行出售、租賃。這一方面可以增大三級市場上的供給，給消費者以更大的選擇空間，另一方面也有利于居民舊房的出售，從而進一步增強二級市場和三級市場有效需求的增加，既促進了房地產(chǎn)三級市場的繁榮，又推動了二級市場空置房的消化。但過度的房地產(chǎn)個人投資會推動房地產(chǎn)熱的發(fā)展，會出現(xiàn)空置率上升，物業(yè)價格較大幅度波動等現(xiàn)象，對房地產(chǎn)市場的健康運行產(chǎn)生負面影響。正是鑒于個人房地產(chǎn)投資過度會產(chǎn)生的負面影響，國家通過各種稅收政策、金融政策等來管理和引導(dǎo)房地產(chǎn)個人投資，但效果并不十分明顯，從目前情況來看，房地產(chǎn)個人投資仍是房地產(chǎn)市場主要需求之一。在2020年以前，我國房地產(chǎn)行業(yè)依然能夠保持著持續(xù)、健康、快速的發(fā)展態(tài)勢，這一觀點，已經(jīng)得到大多數(shù)政府部門和專家學者的支持。但在投資房地產(chǎn)業(yè)時，投資者也應(yīng)清醒地認識到房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部競爭在不斷加劇，房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境因激烈競爭而日趨惡化，未來房地產(chǎn)市場將會由一些超大規(guī)模地產(chǎn)集團所主宰，小型開發(fā)企業(yè)的生存空間將越來越小。另外，隨著房地產(chǎn)價格的升高，消費者對住房綜合品質(zhì)的要求也逐步提高，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)必須以高品質(zhì)為核心，配有完善的服務(wù)功能，今后的房地產(chǎn)開發(fā)將朝著品牌化方向發(fā)展，誠信地產(chǎn)、健康住宅將受到大眾喜愛。二、內(nèi)部條件分析（一）江陵開發(fā)公司基本條件分析1、市場地位分析：從江陵開發(fā)公司開發(fā)資質(zhì)、年開發(fā)量和總開發(fā)規(guī)模等方面來看，屬于小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。因江陵開發(fā)公司屬于國有企業(yè)，依托著油運公司雄厚資金實力，市場誠信度較高。另外，近幾年，隨著美麗嘉園和東郊美樹苑等多個項目的成功開發(fā)，在南京房地產(chǎn)市場上樹立起一定的知名度。2、經(jīng)營管理現(xiàn)狀：江陵開發(fā)公司從事房地產(chǎn)開發(fā)已有十年時間，積累了一定開發(fā)經(jīng)驗，2004年按照ISO90001:2000標準建立了房地產(chǎn)開發(fā)全過程管理的質(zhì)量管理體系，公司管理逐步規(guī)范化。江陵開發(fā)公司屬于油運公司全資子公司，運行體系和經(jīng)營機制基本上按照油運公司模式，沒有自主決策權(quán)，運行效率不高；薪酬分配方式參照油運公司的職務(wù)工資制度，平均主義較突出，與市場上行業(yè)標準存在較大差距；沒有用人自主權(quán)，用工制度是全民職工與合同工相結(jié)合，也沒有能夠完全實現(xiàn)同工同酬。3、人力資源情況：2006年10月底，江陵開發(fā)公司員工總數(shù)為21人，全民職工16人，合同工5人。因以往均是單個項目運作，現(xiàn)有人員基本上能夠滿足單個項目運作的需要，但存在以下幾個問題：一是人員總體年齡偏大，平均年齡39.8歲；二是整體素質(zhì)不高，大專以上學歷12人（注其中本科學歷5人），占總?cè)藬?shù)的57%；三是高層次、混合型人才少，后備力量不足。4、融資能力：江陵開發(fā)公司自身沒有融資能力，進行項目投資時主要是以油運公司提供擔保的形式對外融資。油運公司在“十五”期內(nèi)，資產(chǎn)負債率維持在60%左右，總體上資產(chǎn)結(jié)構(gòu)較為合理；流動比率及速動比率總體上呈穩(wěn)步增長態(tài)勢，短期償債能力有所增強；凈資產(chǎn)收益率從7.5%上升到10.47%，盈利能力有所增強；主營業(yè)務(wù)利潤率均保持在24%左右，成本費用利潤率維持在13%左右；融資渠道較為暢通，在信貸方面得到多家銀行的支持，通過與各大銀行進行銀企合作，獲得146億元人民幣融資授信額度，另外公司開辟了境外直接融資通道。（二）房地產(chǎn)開發(fā)后續(xù)項目江陵開發(fā)公司目前已經(jīng)確定的項目有南京花家橋項目和武漢徐東路項目，正在洽談并有望在近期確定的后續(xù)項目有南京青龍山項目和武漢順道街項目，上述房地產(chǎn)項目概況簡介如下：1、南京花家橋項目2005年9月10日，南京市土地儲備中心以2005年第12號《南京市國有土地使用權(quán)公開出讓公告》，對油運大廈北側(cè)的“花家橋地塊”土地使用權(quán)進行公開出讓，江陵開發(fā)公司作為托底單位以5100萬元掛牌底價取得該地塊開發(fā)權(quán)。在該地塊土地出讓掛牌價5100萬元中，有2000萬元用于補償油運公司（注：油運公司實際投入約700萬元）。根據(jù)我公司與土地儲備中心簽訂的土地出讓合同中約定，土地儲備中心應(yīng)于2006年7月30日前將該地塊拆成自然平整交付，實際到10月份才完成拆遷工作。該項目原設(shè)計方案為商住樓，1-3樓裙樓為商場，其余為5.1米挑高小戶型?，F(xiàn)因考慮到實際需要和項目效益等情況，將設(shè)計方案調(diào)整為酒店式公寓，改為準四星級酒店，公司已完成相關(guān)市場調(diào)研和經(jīng)濟效益測算。該項目的實施將能夠改善油運大廈周邊環(huán)境，并解決相關(guān)配套問題。項目具體情況見項目可行性研究報告。2、武漢徐東路項目該項目位于武漢市洪山區(qū)徐東路北側(cè)，總占地面積為470畝，規(guī)劃建設(shè)凈用地約為400畝左右，土地容積率不低于2.0，建設(shè)規(guī)模為55萬平方米左右，分3—4期開發(fā)。2005年10月18日，江陵開發(fā)公司與武漢三鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《武漢市“徐東路地塊”住宅項目聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》，確定了雙方合作關(guān)系。到目前為止，經(jīng)過一年左右時間的籌備，已成立了項目公司即武漢長航三鼎置業(yè)有限公司，做好了項目開發(fā)所有準備工作。但因該項目用地所有權(quán)要通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓的形式獲得，現(xiàn)受國家宏觀政策調(diào)控的影響，預(yù)計2006年12月底前辦理完土地的相關(guān)手續(xù)。項目具體情況見項目可行性研究報告。3、南京青龍山項目該項目位于南京市江寧區(qū)湖熟鎮(zhèn)青龍山“人居森林”工程項目范圍內(nèi)，“人居森林”項目為南京市建設(shè)“綠色南京”確定的六個試點工程之一，總面積約9700畝，其中國有土地約4700畝（注：包括人工湖水面約1000畝），其余部分為租賃地。2005年12月9日，南京市國土資源局對“人居森林”項目內(nèi)的國有土地進行了公開出讓，南京青龍山生態(tài)園林有限公司和江蘇陽光紫金投資有限公司以3.5億元的掛牌底價獲得該塊土地的開發(fā)權(quán)，并于2006年1月25日與南京市國土資源局簽訂了土地出讓合同。該項目規(guī)劃控制要求建設(shè)容量不大于60萬平方米(注：初步確定開發(fā)規(guī)模為47萬平方米)，建筑高度不得高于12米，這兩項指標實際上明確了該項目為別墅用地。該項目自然環(huán)境較好，基礎(chǔ)設(shè)施及配套較完善，加上國家早已停止審批別墅用地，市場上別墅的潛在需求量較大，該項目具有一定的優(yōu)勢。根據(jù)項目合作談判，青龍山生態(tài)園林有限公司該公司提出由江陵開發(fā)公司在項目公司控股51%，按照股權(quán)比例支付相應(yīng)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓費（具體價格暫未確定）。關(guān)于項目后期開發(fā)，雙方按照股權(quán)比例確定各自的投資額。項目具體情況見項目可行性研究報告。4、武漢順道街項目三、公司房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的SWOT分析（一）優(yōu)勢1、依靠油運公司暢通的融資渠道，投資房地產(chǎn)業(yè)的融資成本相對較低，具有一定的資金實力。2、憑借江陵開發(fā)公司十多年積累的豐富的開發(fā)經(jīng)驗，具有較強的項目運作能力。3、利用中國長航集團屬于國有大型企業(yè)的企業(yè)性質(zhì)，在樹立房地產(chǎn)企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌時，具有良好的企業(yè)資信基礎(chǔ)。（二）劣勢1、因公司房地產(chǎn)業(yè)錯過了前幾年最佳發(fā)展時期，江陵開發(fā)公司沒有能夠在市場環(huán)境較好的情況下完成原始資本積累，失去了極佳的成長期。另外，其以往項目開發(fā)規(guī)模均在10萬平方米以下，缺乏大型開發(fā)項目的運營經(jīng)驗。2、江陵開發(fā)公司缺乏房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理人才，現(xiàn)有人員整體素質(zhì)不高，無法滿足公司房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展需求。3、因江陵開發(fā)公司長期處于機會型發(fā)展的形態(tài)，沒有制定中長期發(fā)展戰(zhàn)略，因此沒有能夠樹立起企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌，市場知名度不高。（三）機會1、我國住房剛性需求的不斷增長，給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來很大的空間。2、隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷規(guī)范，給有實力的開發(fā)企業(yè)帶來難得的發(fā)展機遇。3、由于政策宏觀調(diào)控不斷深入，房地產(chǎn)行業(yè)必然重新洗牌，原來冒進型企業(yè)必然面臨資金鏈斷裂問題，這給公司房地產(chǎn)業(yè)快速完成土地資源和項目資源的積累提供了良好的機遇。（四）威脅1、江陵開發(fā)公司現(xiàn)行規(guī)模較小，即使能夠在近幾年內(nèi)實現(xiàn)快速發(fā)展，仍與行業(yè)內(nèi)已成規(guī)模的開發(fā)企業(yè)存在較大差距，在市場競爭中處于劣勢，抵御風險的能力較弱。2、江陵開發(fā)公司現(xiàn)行體制和經(jīng)營管理機制無法適應(yīng)市場要求，嚴重制約了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，若不實施有效改革，將會威脅到企業(yè)生存。四、基本結(jié)論綜合以上分析，可以得出以下基本結(jié)論：1、從宏觀環(huán)境來看，我國國民經(jīng)濟正處在穩(wěn)定發(fā)展期，城市化水平不斷提高、人口增長及結(jié)構(gòu)因素等導(dǎo)致住宅剛性需求不斷增長，將會強有力地支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，并保持持續(xù)健康的良好態(tài)勢。2、隨著國家對房地產(chǎn)市場進行有效的宏觀調(diào)控和市場整頓，房地產(chǎn)市場將會越來越規(guī)范，在行業(yè)洗牌不斷加快的過程中，公司憑借自身資金等方面的競爭優(yōu)勢，通過兼并、合作等方式獲得優(yōu)質(zhì)項目，抓住當前房地產(chǎn)業(yè)難得的發(fā)展機遇。3、江陵開發(fā)公司從事房地產(chǎn)項目開發(fā)的基礎(chǔ)條件較好，采取相應(yīng)措施將能夠在短期內(nèi)快速提升其競爭力，公司依靠其市場化運作能力，適時適度發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，將能夠有效支持油運主業(yè)的發(fā)展，形成有利的互補局面，有效降低經(jīng)營風險。

第四部分公司房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及計劃目標一、公司房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本宗旨公司房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本宗旨是：專注住宅項目開發(fā)，創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)生活空間。公司房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要以開發(fā)中高檔住宅項目為主，適當考慮其他房產(chǎn)品的開發(fā)；本著持續(xù)改善、超越自我的創(chuàng)新精神，不斷開發(fā)出高品質(zhì)樓盤，創(chuàng)造出優(yōu)質(zhì)的生活空間，不斷提升人們的生活質(zhì)量和品味。二、公司房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略定位公司房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略定位是：在實施“集中化大油運”發(fā)展戰(zhàn)略的同時，將公司房地產(chǎn)業(yè)由隨機發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)檫m度戰(zhàn)略發(fā)展，做精做強，成為公司又一支柱產(chǎn)業(yè)，成為油運主業(yè)的重要補充；將江陵開發(fā)公司打造成為中國房地產(chǎn)二線品牌商，成為中國長航房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的領(lǐng)先者。三、公司房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標和“十一五”期計劃目標1、公司房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標公司房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略目標：企業(yè)價值最大化、開發(fā)產(chǎn)品科技化、經(jīng)營管理科學化“企業(yè)價值最大化”是指公司要不斷開發(fā)出高品質(zhì)房產(chǎn)品來滿足社會需要，充分體現(xiàn)企業(yè)存在的價值，樹立起企業(yè)價值形象。一方面，要不斷增加公司利潤，增加對社會貢獻，提高員工生活水平；另一方面，要努力提高企業(yè)信譽，優(yōu)化企業(yè)形象，增強內(nèi)部員工凝聚力，增長公司持續(xù)發(fā)展能力?！伴_發(fā)產(chǎn)品科技化”是指通過加快技術(shù)創(chuàng)新，應(yīng)用高新科技，不斷提高房產(chǎn)品智能化水平，促使房產(chǎn)品向多功能發(fā)展；通過運用新型建筑材料，提高產(chǎn)品的技術(shù)含量；要依靠房屋建造科技的創(chuàng)新、進步，不斷提高科技對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的貢獻率?！敖?jīng)營管理科學化”是指按照建立現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，以企業(yè)戰(zhàn)略為導(dǎo)向，通過管理創(chuàng)新，建立和保持與企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的組織結(jié)構(gòu)、人才結(jié)構(gòu)和管理制度，不斷改進江陵開發(fā)公司的管理、增強企業(yè)的競爭力。2、“十一五”期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的計劃目標商品房開工面積：約100萬平方米商品房竣工面積：約70萬平方米商品房銷售面積：約70萬平方米商品房投資額：21億人民幣 商品房銷售額：45億人民幣（徐東路項目15億元，青龍山項目30億元）企業(yè)所得稅前利潤：約10億人民幣（徐東路項目4億元，青龍山項目6億元）四、公司房地產(chǎn)業(yè)投資基本原則1、以投資現(xiàn)有項目為主，適度發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)原則。為保證公司房地產(chǎn)業(yè)適度發(fā)展，在“十一五”期間，房地產(chǎn)投資將主要以南京花家橋項目、武漢徐東路項目、南京青龍山和武漢順道街項目為主。但考慮到徐東路項目和青龍山項目實際情況，項目每期開發(fā)量不宜過大，而項目本身規(guī)模較大，導(dǎo)致開發(fā)周期較長。因此，公司應(yīng)結(jié)合自身財務(wù)狀況和開發(fā)項目進展情況，適時投資一些規(guī)模適中、開發(fā)周期較短的房地產(chǎn)項目，以保證公司房地產(chǎn)年商品房開發(fā)面積和銷售面積均維持在一定的水平。2、全要素投入產(chǎn)出原則。公司在投資房地產(chǎn)業(yè)時，必須首先分析該地域的房地產(chǎn)市場，研究供求關(guān)系，總結(jié)歸納市場運行軌跡的規(guī)律，推進判斷今后一段時期市場發(fā)展的趨勢，進行充分的可行性分析，研討項目的賣點，預(yù)測投入產(chǎn)出之間的關(guān)系（即效益狀況）。如果在異地投資，要研究地域差，確定全要素的投入產(chǎn)出。3、利用我國東、中、西部地區(qū)差，努力降低投資風險的原則。由于我國地源遼闊，經(jīng)濟發(fā)展極不平衡，東部和中西部地區(qū)的思想觀念和經(jīng)營理念差距很大。因中西部地區(qū)的不發(fā)達形成的市場空間很大，相對沿海和東部地區(qū)市場趨于飽和的形勢，公司在進行房地產(chǎn)投資時，應(yīng)運用東部地區(qū)的開發(fā)理念、經(jīng)驗和相對較強資金實力，將項目投資區(qū)域重點放在中西部地區(qū)，有效降低投資風險。4、充分利用自身融資優(yōu)勢，走低成本戰(zhàn)略的原則。針對在當前國家宏觀調(diào)控下，出現(xiàn)的一些中小房地產(chǎn)企業(yè)因缺乏資金而無法繼續(xù)運作現(xiàn)有項目的狀況，公司將積極尋找這些企業(yè)，并與之聯(lián)合開發(fā)，這樣既避免了土地拍賣的惡性競爭，又可以較低成本獲得開發(fā)項目或開發(fā)用地。五、公司房地產(chǎn)業(yè)投融資計劃及管理（一）投資計劃及項目“十一五”期，公司初步安排房地產(chǎn)投資項目3個，投資總額21億元，主要是南京花家橋項目、南京青龍山項目和武漢徐東路項目，2007年至2013年公司房地產(chǎn)業(yè)投資安排的分年計劃見附件1。（二）資金需求及融資計劃根據(jù)“十一五”公司房地產(chǎn)業(yè)投資計劃，按照確定的開發(fā)項目，“十一五”期內(nèi)共需資金21億元，投融資計劃見附件2。

第五部分主要保證措施（一）深化管理體制改革，適應(yīng)形勢發(fā)展需要江陵開發(fā)公司是按照《企業(yè)法》設(shè)立的國有獨資企業(yè)，實行總經(jīng)理負責制，在經(jīng)營決策、人力資源管理、薪酬分配等方面，一直按照國有企業(yè)固有的管理模式進行運作，從目前情況來看，現(xiàn)行體制和機制已經(jīng)嚴重制約了其發(fā)展。為保證公司房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的有效實施，必須對江陵開發(fā)公司進行股份制改革，重新設(shè)計組織結(jié)構(gòu)，從根本上轉(zhuǎn)換經(jīng)營管理體制，以適應(yīng)形勢發(fā)展需要。1、實施企業(yè)股份制改革。隨著油運公司實現(xiàn)整體股份化，針對公司房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營管理，也應(yīng)按照《公司法》，建立健全與市場相適應(yīng)的法人治理結(jié)構(gòu)。根據(jù)實際情況，將江陵開發(fā)公司改制為多元股東的公司制企業(yè)，由油運公司絕對控股（建議為85%），給經(jīng)營層適當比例的持股（建議為15%），也可適當引進其他戰(zhàn)略投資者。企業(yè)改制后，江陵開發(fā)公司董事會為經(jīng)營決策層，油運公司或其他投資主體只是作為股東方或投資方行駛權(quán)利并履行義務(wù)，這將使江陵開發(fā)公司的經(jīng)營管理體制從根本上得到轉(zhuǎn)變，將建立起更為有效的決策機制和分配機制等，能夠應(yīng)對瞬息萬變的市場形勢。在進行企業(yè)改制的同時，要將江陵開發(fā)公司的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)提升為二級開發(fā)企業(yè)，注冊資金增加至5000萬元以上，以滿足后續(xù)項目開發(fā)的需要。2、確定合理的組織結(jié)構(gòu)。為滿足今后房地產(chǎn)業(yè)跨區(qū)域、多個項目同時開發(fā)的經(jīng)營管理需要，應(yīng)將江陵開發(fā)公司作為總部，通過適當補充經(jīng)營管理人員來充實各管理部門，將江陵開發(fā)公司從管理單個項目的層次提升到管理多個項目公司（部）的層次。確定一個房地產(chǎn)開發(fā)項目后，則設(shè)立相應(yīng)項目部或子公司，設(shè)立項目部主要適用于在南京地區(qū)且公司為唯一投資主體的項目，總部負責項目具體運作；設(shè)立子公司主要適用于南京地區(qū)以外的項目或者有其他投資者參與投資開發(fā)的項目，總部與其以股權(quán)為紐帶，總部通過股東會、董事會或派遺高級管理人員，對子公司的經(jīng)營決策進行影響和控制，對相關(guān)重大事項按職能和權(quán)限進行審查監(jiān)督，對具體業(yè)務(wù)工作提供技術(shù)指導(dǎo)和支持，原則上不干涉其具體經(jīng)營管理工作。（注：重新設(shè)計后的組織結(jié)構(gòu)圖詳見附件3）3、實施用工制度改革。江陵開發(fā)公司目前用工制度比較混亂，既有計劃經(jīng)濟時代的全民所有制員工，又有勞動合同聘用制員工，不同用工性質(zhì)之間薪酬標準和福利待遇存在一定的差異，形成同工不同酬的局面，不利于員工管理，員工積極性也得不到充分發(fā)揮。因此，必須對江陵開發(fā)公司勞動用工制度實施改革，統(tǒng)一采取勞動合同聘用制，所有員工均與江陵開發(fā)公司簽訂勞動合同，根據(jù)崗位要求和需求，實行期限和方式靈活的用工政策，真正實現(xiàn)同工同酬。在人員配置工作中要引入崗位競爭，建立起能進能出、能上能下的崗位人員動態(tài)管理機制，讓員工保持一定的競爭壓力和危機感，從而提高人力資源效率和組織的運作效率。4、實施薪酬制度改革。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，要改變以往按照油運主業(yè)收益情況來確定薪酬標準的不合理做法，參照房地產(chǎn)人力資源市場價位，引入人力資源市場價格機制。通過推行年薪制，實行一崗一薪，重點向關(guān)鍵崗位和關(guān)鍵人才傾斜，拉大崗位間薪酬標準的差別，充分體現(xiàn)員工勞動價值。在進行薪酬分配時，要在建立整套績效考核辦法的基礎(chǔ)上，將薪酬分配與績效進行掛鉤，原則上提取年薪的50%作為績效考核分配部分，從而達到激勵和約束公司員工行為的目的，具體執(zhí)行績效考核管理辦法。江陵開發(fā)公司薪酬總額根據(jù)項目投入資金年回報率來確定，當年回報率在7%時，薪酬總額參照房地產(chǎn)業(yè)同類企業(yè)（即相同開發(fā)規(guī)模、開發(fā)類別）待遇執(zhí)行。當年回報率超過7%時，按超出部分的一定比例給予江陵開發(fā)公司獎勵；原則上年回報率在7%至15%時，投資方應(yīng)提取超出部分的20%作為獎勵；年回報率在15%至25%時，投資方應(yīng)提取超出部分的30%作為獎勵；年回報率在26%至35%時，投資方應(yīng)提取超出部分的50%作為獎勵，具體執(zhí)行薪酬分配及獎懲辦法。在確定各崗位薪酬分配標準時，應(yīng)堅持以下幾個原則：一是市場化原則，要在行業(yè)內(nèi)保持富有競爭力的薪酬水平，與公司在各地的市場地位相一致；二是因崗而異原則，要讓薪酬體現(xiàn)出不同崗位在決策責任、影響范圍、資格要求等方面的特性；三是成果分享原則，公司獲得的每一個進步都和廣大員工的努力密切相關(guān)，因此要讓員工分享成功的成果；四是為卓越加薪原則，即充分體現(xiàn)薪酬與業(yè)績、能力的密切關(guān)系，具體執(zhí)行薪酬分配管理辦法。二、加強人力資源開發(fā)，滿足企業(yè)發(fā)展需要為保證房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略意圖的有效實施，必須要有相應(yīng)能力的管理者及員工，而從江陵開發(fā)公司現(xiàn)狀來看，面臨的最大問題就是人才匱乏。因此，一方面要大力引進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展急需的成熟人才，適時引進可塑型人才；另一方面要加強員工培訓(xùn)，做好人才儲備，以不斷滿足公司發(fā)展所需。1、引進發(fā)展所需人才，彌補當前不足。隨著新戰(zhàn)略的實施和已確定項目實施開發(fā)，江陵開發(fā)公司規(guī)模從一個小型項目公司一躍成為中型房地產(chǎn)開發(fā)公司，為滿足這一快速發(fā)展期的人才需要，只有通過引進成熟人才來解決。從目前現(xiàn)狀來看，江陵開發(fā)公司主要缺乏的是高級經(jīng)營管理人才，以及設(shè)計、工程管理、企劃營銷、成本控制等方面的專業(yè)人才。對于上述缺乏人才，通過內(nèi)部培養(yǎng)需要較長一段時間，因此，在內(nèi)部沒有合適人選時，只有直接從人才市場上引進成熟人才，效果最為明顯。在引進成熟型人才時，也要根據(jù)發(fā)展形勢，適當引進一些可塑性的人才，如從高校引進畢業(yè)生，做好人力資源的儲備工作。在引進人才前，應(yīng)對內(nèi)部人力資源進行慎重評價，要確定內(nèi)部無合適人選后再實施引進，這樣一方面避免挫傷內(nèi)部員工的積極性，另一方面引進相同的人才也會造成人力資源浪費。在引進人才時，要把好人才進口關(guān)，要根據(jù)發(fā)展需要和自身實際需要，不能一味追求高學歷和高資歷，而是要引進符合實際需求的人才。另外，引進人才主要采取公開招聘的方式，達到擇優(yōu)錄取的目的；在對外招聘時，內(nèi)部員工也可以參加競聘，給其提供一個公平的競爭平臺，激發(fā)全體員工的競爭意識和危機意識。2、加大員工培訓(xùn)力度，重視人力資源開發(fā)。為實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，保證能夠向新增項目源源不斷地輸出關(guān)鍵人才，必須做好人力資源開發(fā)和儲備工作。要加大員工的培訓(xùn)力度，制定與人才使用相結(jié)合的中長期培訓(xùn)計劃，重點加強以組織能力和工作業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)，加快復(fù)合型人才的培養(yǎng)，不斷調(diào)整和優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)；針對核心管理人員，應(yīng)專門制定培養(yǎng)繼任計劃，利用對外建立戰(zhàn)略聯(lián)盟等有利時機，采取走訪交流、參與工作等形式進行培訓(xùn)，不斷提高其工作能力和管理水平，達到人才培養(yǎng)和儲備的目的，在人才上保持企業(yè)發(fā)展后勁。要不斷推進創(chuàng)建學習型企業(yè)工作，營造出一個良好的學習氛圍，持續(xù)增強員工立足崗位學習的主動性和積極性，不斷提升企業(yè)和職工的學習力。3、尊重歷史，妥善安排無法適應(yīng)形勢發(fā)展的員工。隨著企業(yè)不斷發(fā)展，競爭不斷激烈，江陵開發(fā)公司一些曾經(jīng)為企業(yè)發(fā)展作出過貢獻的員工，可能會因素質(zhì)相應(yīng)較低等原因，而出現(xiàn)無法滿足所從事崗位要求的情況。為維護職工利益和隊伍穩(wěn)定，要妥善安排這一部分員工。要通過各種途徑組織其參加培訓(xùn)，必須時可安排脫崗培訓(xùn)，以提高其工作能力和業(yè)務(wù)水平，達到適崗要求。對于無法繼續(xù)適任原崗位的員工，在條件許可的情況下，公司將提供合適崗位供其轉(zhuǎn)崗，如在江陵開發(fā)公司內(nèi)部無法解決，可擴大到油運公司范圍內(nèi)。對于年齡偏大而又無法轉(zhuǎn)崗的員工，將為其積極爭取油運公司內(nèi)退離崗、補償安置等政策，進行妥善安置。三、建立戰(zhàn)略合作聯(lián)盟，強化企業(yè)內(nèi)部管理為滿足江陵開發(fā)公司當前快速發(fā)展期的需要，針對其在項目開發(fā)經(jīng)營管理過程中存在的薄弱環(huán)節(jié)，可以通過與一些專業(yè)化公司建立戰(zhàn)略合作聯(lián)盟關(guān)系來彌補，并在進行戰(zhàn)略合作的同時，認真學習合作伙伴好的管理模式和手段，來不斷強化內(nèi)部管理。江陵開發(fā)公司的現(xiàn)狀相對一個中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，在規(guī)劃設(shè)計、營銷企劃、成本控制、廣告策劃等方面管理能力較弱，這些不足依靠自身能力，即使是大力引進人才，在短期內(nèi)仍然是無法得到有效改進的。因此，目前只有借助一些專業(yè)化公司的管理手段，來快速提升整體管理水平。在規(guī)劃設(shè)計方面，可與知名的建筑設(shè)計院結(jié)成聯(lián)盟，保證開發(fā)產(chǎn)品在設(shè)計方面保持領(lǐng)先，提高產(chǎn)品競爭力。在營銷企劃方面，可與實力雄厚的專業(yè)企劃公司結(jié)成聯(lián)盟，由其針對公司所有項目提供營銷企劃方案，并負責組織實施。在成本控制方面，可與專業(yè)的會計師事務(wù)所結(jié)成聯(lián)盟，工作重點從事后審計改為事前和事中的審核監(jiān)督，由其參與項目開發(fā)全過程管理，抓好各個環(huán)節(jié)成本控制，重點做好項目預(yù)算的制定、各類標底審核、以及最終決算等工作。在選擇戰(zhàn)略合作伙伴時，應(yīng)充分考慮其綜合實力和行業(yè)內(nèi)地位，從有利于提高公司管理水平的角度來考慮，重點考慮曾經(jīng)有過良好合作關(guān)系的單位。引進戰(zhàn)略合作伙伴最終要實現(xiàn)以下幾個目的：一是借助其專業(yè)化運作能力，來快速彌補自身不足，滿足自身發(fā)展需要；二是借助建立合作聯(lián)盟，通過在合作過程中的交流和溝通，使內(nèi)部人才得到培養(yǎng)，自身管理水平逐步提升；三是充分利用合作聯(lián)盟的特定關(guān)系，減少公司相應(yīng)的費用支出，達到有效降低成本的目的。在引進戰(zhàn)略合作伙伴的同時，江陵開發(fā)公司仍需不斷強化內(nèi)部管理，不能長期地完全依靠外部力量，要不斷提高自身管理水平和競爭力。強化內(nèi)部管理，主要以提高質(zhì)量管理體系運行水平為主要手段，不斷提高體系運行有效性，重點做好以下幾個方面工作：一是根據(jù)實際運作情況，進一步完善質(zhì)量管理體系文件，提高文件完整性和可操作性；要修訂完善程序文件，按照新的組織機構(gòu)和管理體制，重新確定項目開發(fā)管理流程，注重關(guān)鍵環(huán)節(jié)的銜接；修訂完善作業(yè)文件，針對項目開發(fā)重點環(huán)節(jié)，制定詳盡細致的制度和標準來規(guī)范和約束項目開發(fā)行為。二是強化項目開發(fā)各個階段的過程控制，嚴格按照體系文件中相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，實現(xiàn)全過程管理，不斷提升體系運行的執(zhí)行力。三是強化內(nèi)部審核監(jiān)督，建立自我約束、自我改進機制

，通過有效地實施內(nèi)審，糾正和預(yù)防不合格，提高質(zhì)量體系運行的有效性，實現(xiàn)過程改進和過程增值，達到強化管理的目的。四、強化全面預(yù)算管理，嚴格控制開發(fā)成本因江陵開發(fā)公司在項目預(yù)算編制上存在不準確及執(zhí)行不到位等原因，導(dǎo)致整個全面預(yù)算管理體系失效，成本管理失控。為此，要深化全面預(yù)算管理工作，完善以目標利潤和現(xiàn)金流量為基礎(chǔ)的預(yù)算管理體系，強化成本控制管理工作。強化全面預(yù)算管理工作，不斷完善預(yù)算管理體系，首先要提高項目預(yù)算編制的準確性，準確的預(yù)算編制能夠讓公司準確地了解開發(fā)成本，確定準確的投資估算，也可避免在預(yù)算執(zhí)行過程中因為余地較大而導(dǎo)致執(zhí)行走形。一般情況下，在項目開發(fā)前期就要確定較精確的預(yù)算，從而確定合理開發(fā)成本，在設(shè)計方案確定后，項目投資估算誤差應(yīng)控制在20%以內(nèi)；在施工圖審核后，項目成本預(yù)算誤差應(yīng)控制在10%以內(nèi)。其次，在各預(yù)算指標確定后，應(yīng)將各項指標進行層層分解，并采取相應(yīng)的激勵約束機制，強化全面預(yù)算約束力，確保各項預(yù)算指標能夠得到有效執(zhí)行，使得項目開發(fā)成本始終處于控制狀態(tài)。另外，原則上所有預(yù)算指標一經(jīng)確定后，不得隨意進行調(diào)整，如確因特殊情況需要調(diào)整的預(yù)算，要進行必要性分析，必須經(jīng)過公司預(yù)算管理委員會審核批準。為實現(xiàn)成本的有效控制，必須將成本控制引入到房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中去，注重每一個環(huán)節(jié)的成本控制。在確定開發(fā)項目投資時，要認真權(quán)衡投入和產(chǎn)出，不能一味地加大開發(fā)成本，而是要著力于提升產(chǎn)品的性價比。在項目方案設(shè)計過程中，要根據(jù)項目和產(chǎn)品的定位，推行限額設(shè)計，避免盲目增加成本；同時要嚴把設(shè)計的質(zhì)量關(guān)，嚴禁將設(shè)計中的問題帶到施工中去，形成不必要的返工、窩工。在施工管理過程中，要嚴格施工現(xiàn)場管理，嚴格現(xiàn)場簽證管理，減少不必要的簽證；要嚴格控制施工質(zhì)量，降低售后返修率。在材料采購過程中，把控好建材、設(shè)備的供應(yīng)關(guān)，在保證質(zhì)量的前提下，努力降低成本；另外，隨著開發(fā)項目規(guī)模的擴大，要充分利用規(guī)模效應(yīng)，與一些大供貨商建立聯(lián)盟關(guān)系，降低采購成本。在營銷過程中，要嚴格控制銷售推廣費用，保證費用合理有效地使用；要采取各種措施，提升銷售速度，加快資金回籠，努力降低財務(wù)費用。在抓好上述項目開發(fā)各個環(huán)節(jié)成本控制的同時，要重點做好招投標工作，因為開發(fā)過程中所有發(fā)生費用的項目幾乎都通過招投標來確定承包商，招投標的結(jié)果將直接影響到開發(fā)成本；要進一步完善招投標制度，確保招投標活動和評標活動的公平公正，保證標底制定的合理性和科學嚴謹性，加強對整個過程的監(jiān)督和管理，杜絕違法違紀現(xiàn)象的發(fā)生。五、建立風險防范體系，有效降低投資風險針對前面所述房地產(chǎn)投資中存在的政策風險、利率風險、購買力風險、財務(wù)風險、經(jīng)營風險、社會風險和自然風險等七個方面的風險，江陵開發(fā)公司要建立較完善的風險防范體系，有效降低投資風險。1、政策風險、利率風險和購買力風險防范。這三類風險是因國家宏觀政策調(diào)整或市場因素變化所產(chǎn)生的風險，作為開發(fā)企業(yè)是無法正面化解此類風險的，只有建立起風險防范的預(yù)警系統(tǒng)，提前發(fā)現(xiàn)風險發(fā)生的征兆，并采取相應(yīng)措施，方可最大限度地降低風險。因此，必須對國家宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢進行動態(tài)跟蹤，對國家政策和市場未來的需求進行深入調(diào)研，從而保證在項目定位和產(chǎn)品定位上能夠充分考慮目標客戶群的需要，保證項目成功開發(fā)和銷售。應(yīng)通過強化項目開發(fā)成本的控制與管理，不斷提升企業(yè)和產(chǎn)品的競爭力，增強抗風險能力。另外，從開發(fā)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的角度出發(fā)，應(yīng)充分考慮企業(yè)生存和發(fā)展之道，保持企業(yè)發(fā)展的動力。2、財務(wù)風險防范。為防范房地產(chǎn)投資的財務(wù)風險，油運公司應(yīng)加強投融資管理，重視資金成本管理和分析，建立財務(wù)風險預(yù)警和防御的內(nèi)控體系，保證適度的企業(yè)負債規(guī)模，決不能為片面追求規(guī)模化和利潤最大化而使企業(yè)過度負債。在投資房地產(chǎn)業(yè)時，應(yīng)充分考慮油運公司自身的承受能力，充分考慮房地產(chǎn)業(yè)特性，合理確定投資項目的開發(fā)規(guī)模、開發(fā)時機和開發(fā)周期等因素，正確處理好房地產(chǎn)業(yè)與主業(yè)發(fā)展之間的關(guān)系，要力爭實現(xiàn)互補和雙贏局面，避免發(fā)生相互拖累的現(xiàn)象。應(yīng)該可以肯定的是，如果在油運主業(yè)發(fā)展同時，適時適度發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，使其成為主業(yè)發(fā)展的有力支撐，不僅不會增加公司財務(wù)風險，反而會使風險得到分散和化解。3、經(jīng)營風險防范。經(jīng)營風險主要體現(xiàn)為決策風險、技術(shù)風險、成本控制風險和法律風險等。為防范決策風險，提高項目決策科學性，可聘請專家學者或?qū)I(yè)研究機構(gòu)輔助決策，并要重點做好以下幾個方面的工作，一要仔細分析房地產(chǎn)開發(fā)周期并預(yù)測其變動，以選擇最佳投資時機；二要分析房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件并預(yù)測其變化，要選擇具有價值增長潛力的地塊進行開發(fā)；三要了解國家政策并預(yù)測國家未來對房地產(chǎn)政策有何變化，同時，要分析房地產(chǎn)市場的需求類型和需求量并預(yù)測其變化，以確定合適的開發(fā)項目和開發(fā)規(guī)模；四要充分考慮到其他開發(fā)項目的競爭，盡可能準確地預(yù)測擬開發(fā)項目的費用與收益。為防范技術(shù)風險，必須及時搜集相關(guān)技術(shù)信息，認真分析研究消費者的需求變化，根據(jù)實際需求適度提升房屋科技含量，不斷完善房屋居住功能，從而確定合理的項目定位和產(chǎn)品定位，確保滿足既定客戶群的需要。為防范法律風險，要聘請專業(yè)的律師事務(wù)所作為公司法律顧問，由其參加項目投資開發(fā)的全過程，提供法律方面的援助；另外，在與合作方或承包商簽訂的合同中，應(yīng)最大限度將風險進行轉(zhuǎn)移或分散。4、社會風險和自然風險防范。這兩類風險存在很多不確定的因素，帶有一定的不可抗力，開發(fā)企業(yè)在防范此類風險時處于一個被動狀態(tài)。為防范社會風險，投資房地產(chǎn)仍必須充分了解國家的政治、經(jīng)濟形勢及經(jīng)濟政策，力求避免政治經(jīng)濟形勢的變化帶來的損失。為防范自然風險，應(yīng)盡量避開自然災(zāi)害頻繁發(fā)生的地區(qū)進行房地產(chǎn)開發(fā)，可選擇信譽良好的保險公司對房屋進行投保，將風險通過投保轉(zhuǎn)移給保險公司，以減少投資者的損失。六、重新塑造企業(yè)文化，打造公司地產(chǎn)品牌江陵開發(fā)公司屬于油運公司全資子公司，在企業(yè)文化建設(shè)方面應(yīng)該延承母公司文化，從這方面而言，江陵開發(fā)公司在以往企業(yè)文化建設(shè)過程中存在偏差，沒有能夠很好地與油運公司企業(yè)文化相統(tǒng)一。但因為房地產(chǎn)業(yè)與油運主業(yè)是兩個完全不同的行業(yè)，江陵開發(fā)公司不可能將油運公司的企業(yè)文化完全移植過來，而是要在其基礎(chǔ)上創(chuàng)新自身的企業(yè)文化，體現(xiàn)出一定的差異性和獨立性。因此，江陵開發(fā)公司應(yīng)在油運公司企業(yè)文化建設(shè)不斷深入的情況下，汲取油運公司和長航集團深厚的企業(yè)文化精髓，與母公司保持統(tǒng)一的價值理念；同時要結(jié)合房地產(chǎn)的行業(yè)特性，修訂理念、行為和視覺三大識別系統(tǒng)，重新塑造企業(yè)文化。江陵開發(fā)公司應(yīng)在油運公司統(tǒng)一安排下，積極深入推廣企業(yè)文化建設(shè)，在核心文化培育、學習型組織創(chuàng)建、環(huán)境建設(shè)等共性方面要始終保持一致，把握好房地產(chǎn)業(yè)的差異性，使油運公司企業(yè)文化在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理過程中得到延伸和深化。在建設(shè)企業(yè)文化的同時，江陵開發(fā)公司應(yīng)建立與企業(yè)文化相一致的品牌形象和價值主張，通過品牌在市場上真正打動消費者。在當前市場經(jīng)濟的發(fā)展過程中，相對一家房地產(chǎn)企業(yè)而言，品牌的建立是意義深遠的，品牌就意味著效益，意味著形象；有品牌，更能取得消費者的信任，得到消費者的認同。但以往江陵開發(fā)公司品牌意識較薄弱，開發(fā)的一些項目雖樹立了產(chǎn)品品牌，但因在進行產(chǎn)品宣傳時沒有注意企業(yè)品牌的宣傳，也沒有統(tǒng)一，導(dǎo)致企業(yè)品牌沒有能夠建立起來。隨著新戰(zhàn)略的實施，江陵開發(fā)公司從一開始就要樹立品牌意識，專門制定品牌實施戰(zhàn)略，要充分發(fā)揮中國長航和南京油運已有的品牌效益，快速提升公司地產(chǎn)品牌；要通過開發(fā)建設(shè)高品質(zhì)項目，打造產(chǎn)品品牌，將每一個項目推廣過程都作為對產(chǎn)品品牌和企業(yè)品牌的建設(shè)過程；隨著項目的增多，要注重進行整合，統(tǒng)一標識系統(tǒng)，在項目冠名上采用“企業(yè)品牌+產(chǎn)品品牌”的模式，不斷提升品牌形象；要加大廣告宣傳力度，使品牌得到廣泛傳播，擴大企業(yè)和產(chǎn)品的知名度。此外，要注重做好品牌的維護工作，要保證開發(fā)項目的品質(zhì)，做好開發(fā)和銷售過程中的服務(wù)，做好已銷售項目的售后服務(wù)和物業(yè)管理工作，在任何時候都要以