會計學專業(yè) 新疆德邦房地產(chǎn)有限公司增值稅風險分析與防范

目錄TOC\o"1-2"\h\u摘要 IAbstract 引言國家稅務總局關于增值稅不斷的更新政策和完善政策，并采用了以前完全沒有用過的方法。國家稅務總局出臺的一系列政策，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，增值稅管理風險防范變得很重要了。目前來說，對于房地產(chǎn)企業(yè)的會計來說，增值稅業(yè)務上的處理可能會不太熟悉。對此，如何有效的防范房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅管理上的風險，保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟能夠高效發(fā)展，真正做到有效的防范增值稅風險，這一點需要房地產(chǎn)開發(fā)公司的領導們認真思考。在這種情況中，房地產(chǎn)業(yè)的增值稅風險管理研究項目成為各種學者的關注問題之一。許多學者探討和研究關于房地產(chǎn)的增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅務風險，并且在這些研究成果上降低了我國房地產(chǎn)企業(yè)的各種不必要的損失。然而，目前國內(nèi)外學者針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅管理上的風險的研究幾乎沒有，完全屬于新領域。本文主要是研究房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅管理上的風險點，在這個新型時代，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一些特殊點，尋找在日常增值稅管理中存在一些缺陷，并且防范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一些常見的增值稅風險點，提出一些相對應的建議，有效的防范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的風險，是當前房地產(chǎn)企業(yè)增值稅業(yè)務的熱點問題。關于增值稅風險分析和防范的研究，由于增值稅風險極易出現(xiàn)，人們對它的研究比較早，但其研究成果沒有太大的突破，但隨著新時代經(jīng)濟的發(fā)展，增值稅新的政策仍在不斷的更新和挖掘之中，目前學者們都是在發(fā)現(xiàn)問題后提出解決的方案，取得了非常理想的結論和效果。王雪榮（2019）提出，企業(yè)也面臨著會計核算、進項稅抵扣、優(yōu)惠政策享受、電子發(fā)票管理等方面的挑戰(zhàn)，一旦企業(yè)未能嚴格按照增值稅相關法律進行操作，將使企業(yè)承擔巨大的法律風險[1]。郗朋（2019）提出，2016年5月1日房地產(chǎn)企業(yè)實施營改增，營業(yè)稅改為增值稅，建筑行業(yè)人員在傳統(tǒng)工作過程中,習慣了按照征收率征收制度，對增值稅所知甚少,對相關政策的了解也是微乎其微，無形的增大了企業(yè)的經(jīng)營風險[2]。李超（2019）提出對于“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)應該對待持有房產(chǎn)的進行正確和合理的區(qū)分,從而分析房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響。房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入應按稅法規(guī)定繳納增值稅并扣除相關進項稅額，以保證房地產(chǎn)企業(yè)增值稅征管鏈的完整性[3]。謝勇(2019)提出一般房地產(chǎn)納稅人企業(yè)增值稅風險主要包括以下風險點：銷售收入、進項抵扣、土地成本等。這些因素決定了房地產(chǎn)增值稅的計算，即:增值價值、可抵扣進項稅額等。因此，影響企業(yè)稅負的重要因素是取得合規(guī)的進項發(fā)票，這個環(huán)節(jié)也是風險很高[4]。王杰（2019）提出總，營改增的全面實施，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言既是機遇也是挑戰(zhàn)。在實際業(yè)務中，房地產(chǎn)企業(yè)需要結合自身的業(yè)務，增值稅中存在的風險進行分析，找出風險的原因。采取實際可行的措施防范風險，強化增值稅風險管理工作，通過這樣的方式來更好的適應時代發(fā)展要求。推動房地產(chǎn)業(yè)由勞動密集型向資本密集型、技術密集型轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展[5]。國內(nèi)外房地產(chǎn)增值稅的現(xiàn)狀，可以看出，因為增值稅的特殊的因素，各國的這方面的專家都認為應該把房地產(chǎn)行業(yè)納入繳納增值稅的范圍中。完善增值稅制度能幫助房地產(chǎn)企業(yè)形成一個比較完整的程序，對于社會經(jīng)濟發(fā)展有好處。能比較完整的發(fā)揮出增值稅制度的特殊點，許多專家和學者一致認為，在將房地產(chǎn)行業(yè)納入繳納增值稅的范疇中，還需要努力變成一個比完整的增值稅抵扣鏈條，這樣可以有效的防范增值稅管理上的風險點。本文通過梳理我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅管理風險的理論基礎和制度規(guī)范，和實際工作總結房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在管理增值稅產(chǎn)生、繳納等一系列的過程中所出現(xiàn)的風險，以防范風險為目標進行先進經(jīng)驗學習和應對策略研究,提出實際具體的房地產(chǎn)行業(yè)增值稅管理對策，可以為新疆德邦房地產(chǎn)有限公司加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅風險防范提供參考，切實提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收征管的成效;同時為中國增值稅制度完善和解決增值稅風險防范難題提供建議，更好發(fā)揮增值稅在促進我國經(jīng)濟社會發(fā)展中的功能和作用。本文是結合了新疆德邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)實中的工作，我們需要了解到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平時工作中的增值稅存在的風險點，以增值稅的各種問題為目標，采取了案例分析等方式，提出了具體可行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅風險防范建議，加強了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅管理上的風險，可以有效的防范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅管理風險，防范企業(yè)增值稅管理上的風險。

1企業(yè)增值稅基礎理論1.1增值稅政策概述我國最大的稅種就是增值稅，增值稅政策不斷完善,我國政府一直十分重視增值稅的管理與征收[6]。2016年，中國實施了營業(yè)稅轉(zhuǎn)為增值稅的政策，這對政府和企業(yè)來說都是一個重要的進步；2018年,國務院又再一次調(diào)整了增值稅征收的各種政策，通過降低了原來的增值稅稅率減輕了納稅人的負擔,把原來的17%和11%兩個增值稅的稅率都降了1%，為了幫助小企業(yè)能成長，納稅人所研制的年收入和統(tǒng)一標準的500萬元以上或低于500萬元作為納稅人與稅收的一般的中小型企業(yè)：為執(zhí)行研究和產(chǎn)業(yè)發(fā)展、先進的制造業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)等,比較符合國家標準了的企業(yè)一次性償還未抵扣的進項稅。2019年4月,再次降低了增值稅稅率,將原有的16%和10%分別降低了3%和1%，出口退稅政策也有所調(diào)整。我國增值稅政策不斷的完善會給房地產(chǎn)企業(yè)造成影響，企業(yè)本來的納稅計劃被改變，讓企業(yè)必須重新制定納稅方案。在新的納稅方案運用中,企業(yè)可能會因沒有進一步了解新的增值稅政策，導致納稅方案不合理、對企業(yè)財務狀況評估不準確等原因引發(fā)增值稅管理方面的風險[7]。1.2房地產(chǎn)企業(yè)增值稅風險管理概述1.2.1明確增值稅納稅主體要知道房地產(chǎn)開發(fā)才是房地產(chǎn)增值稅的納稅主體。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要是做房地產(chǎn)開發(fā)相關工作和經(jīng)營策劃，房地產(chǎn)開發(fā)的主要目的就是營利[8]。房地產(chǎn)開發(fā)公司主要活動是房地產(chǎn)的開發(fā)，形式是將土地或房屋合并一起或分割。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指既有房地產(chǎn)生產(chǎn)企業(yè)又有房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。1.2.2確定征稅對象房地產(chǎn)的增值稅是對象房地產(chǎn)開發(fā)公司出售房地產(chǎn)的征收?！敦斦繃叶悇湛偩株P于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅2016年36號)規(guī)定。不動產(chǎn)就是說不可以變動，或者變動后性質(zhì)、形狀發(fā)生了變化的財產(chǎn)，包括建筑物、構筑物。建筑包括住宅、商業(yè)建筑、辦公樓和其他可用于住房、工作或其他活動的建筑。建筑工程等建筑工程，包括道路、橋梁、隧道、大壩等建造物。在一個有限的所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移或永久使用權轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權或在建的結構和不動產(chǎn)，發(fā)生轉(zhuǎn)移或結構,所占領土地的使用權轉(zhuǎn)讓須繳納增值稅的基礎上出售的不動產(chǎn)。1.2.3稅率及征收率（一）國家規(guī)定建筑行業(yè)稅率及征收率一般納稅人銷售者在2016年4月30日前取到的不動產(chǎn)，能選擇更加適合本身的簡易計稅方法，以收到的全部價款和價外費用減去這些不動產(chǎn)購買時候的原價，或者就是收得不動產(chǎn)時的作價之后的剩余的為銷售額，5%的征收率用來計算應納稅額。納稅人能夠按照上述的計稅方法在不動產(chǎn)所屬于的地方預繳稅款后，向機構所在的地方的主管部門的稅務機關進行納稅申報[9]。1.3房地產(chǎn)增值稅管理風險防范的重要意義隨著我國增值稅深化改革和經(jīng)濟發(fā)展的飛速,國家在大環(huán)境下,從增值稅率的多次整體下調(diào)，為國內(nèi)的整體經(jīng)濟注入了新的活力。房地產(chǎn)行業(yè)稅率也從最初的11%，經(jīng)過兩次下調(diào)到9%,在一定程度上減少了房地產(chǎn)企業(yè)的稅費成本[10]。從營改增的平穩(wěn)過渡,到降稅率等一系列措施,不僅規(guī)范了整個房地產(chǎn)行業(yè)的稅務征收管理,同時也有效提升了房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。從內(nèi)部考慮,增值稅風險防范作為企業(yè)內(nèi)部管理的重要手段,也體現(xiàn)了其中的價值。要經(jīng)過風險防范實現(xiàn)內(nèi)部增效要求；就要求企業(yè)必須所有業(yè)務要進行事前的籌劃，結合國家政策方案實施事前規(guī)劃、事中進行管理和控制、事后的總結。既提高了企業(yè)內(nèi)部增值稅管理水平,又合理防范了企業(yè)增值稅風險，同時還可以優(yōu)化企業(yè)資源配置和產(chǎn)業(yè)結構,更好地體現(xiàn)了企業(yè)與國家宏觀產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策的結合。

2新疆德邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司增值稅管理現(xiàn)狀新疆德邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2003年7月1日在烏魯木齊市高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)(新市區(qū))市場監(jiān)督管理局注冊成立，注冊資本為5000萬人民幣。2019年末總資產(chǎn)22918.47萬元、2019年營業(yè)收入7522萬元、凈利潤3203萬元。公司主要經(jīng)營經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；房屋租賃。（依法須經(jīng)批準的項目，經(jīng)相關部門批準后方可開展經(jīng)營活動）（一）新疆德邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司增值稅稅率及征收率通過對新疆德邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的實地調(diào)查和翻看相關數(shù)據(jù)資料，涉及的稅種共有十幾項，其中最重要的稅種就是增值稅，企業(yè)所得稅，個人所得稅，土地增值稅等。新疆德邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主要稅種稅率表如2.1表所示：表2.1新疆德邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主要繳納稅種主要稅種計稅依據(jù)稅率適用范圍增值稅按簡易辦法計稅銷售額5%一般項目企業(yè)所得稅應納稅所得額25%新疆德邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司個人所得稅應納稅所得額3%-45%新疆德邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2.1前期增值稅管理風險現(xiàn)狀新疆德邦房地產(chǎn)有限公司在這個銷售環(huán)節(jié)，主要就有兩種方式，一是現(xiàn)售，二是預售。采取預售方式的，應該根據(jù)國家的規(guī)定辦理預售證明，然后再房屋銷售，預售房屋的時候就需要取得房屋主管部門批準的預售許可證：現(xiàn)房銷售的就是要有相關部門驗收合格才能售出[11]。房屋產(chǎn)權移交給購買者，必須到房管部門辦理備案及產(chǎn)權登記手續(xù)。預售模式下，按照一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，選擇適用簡易計稅方法計稅的，用全部價款和價外費用來扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率來計算預繳稅款。此時存在企業(yè)增值稅預繳稅款收入是否和房管部門備案的銷售記錄一致。保持一致就會有效的防范新疆德邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司增值稅管理上的風險。新疆德邦房地產(chǎn)有限公司如果沒有保持一致就會存在的風險有二：一是預繳稅款的銷售數(shù)據(jù)與企業(yè)在房管局銷售備案數(shù)據(jù)不符，有延遲預繳稅款的風險：二是企業(yè)申報預售房產(chǎn)收入數(shù)據(jù)與企業(yè)在房管局銷售備案數(shù)據(jù)不符，可能存在不需要辦理房屋產(chǎn)權證的房產(chǎn)銷售未申報繳稅，存在轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)的房屋租金收入未進行申報繳稅的風險[12]。2.2初期增值稅管理風險現(xiàn)狀在房地產(chǎn)中期管理中，屬于開發(fā)環(huán)節(jié)，建設工程的主要的承包方式就是有這兩種：包工包料和包工不包料。同時，涉及到房地產(chǎn)開發(fā)的各個種類直接、間接成本，絕大多數(shù)也在這個環(huán)節(jié)購進、取得、支付和核算。從稅法上來看，企業(yè)在開發(fā)環(huán)節(jié)大量購進各種類型進項成本，既是后期銷售房地產(chǎn)時成本核算的基礎環(huán)節(jié)，同時又是其大量進項稅額形成的重要環(huán)節(jié)，大部分房地產(chǎn)項目由于開發(fā)時間長，這一環(huán)節(jié)中形成的進項稅款往往形成兩三年以后等現(xiàn)房銷售后才會開始抵扣，就會在增值稅申報表上形成巨大的留抵稅額。在此環(huán)節(jié)中，涉及增值稅管理風險點的主要在于各類開發(fā)成本的費用占比是否異常，是否違規(guī)列入不應抵扣或扣除的開發(fā)成本：在建筑工程耗用成本上，風險點主要在于進項稅額扣除是否按規(guī)定取得的增值稅專用發(fā)票，是否有存在虛增的進項稅額抵扣或者重復混合抵扣的情況，是否存在既提供材料取得材料專票又讓建筑公司將該部分價款列入工程款開具專票進行抵扣的情況，土地價款的取得是否符合政策規(guī)定、征地和拆遷補償是否存在違規(guī)扣除。2.3中期增值稅管理風險現(xiàn)狀2.3.1銷售收入申報和備案情況在土地扣除成本情況核查的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)房銷售模式下，存在企業(yè)增值稅申報銷售不動產(chǎn)的收入和在房管部門備案銷售記錄是否一致的增值稅風險問題[13]。關于舊城改造等政府補償項目的樓盤，政府通常會補償搬遷戶相等面積的新房，而超出補償?shù)拿娣e部分的差價款，由于該部分業(yè)主索要發(fā)票主動性極低，新疆德邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司會主動開具發(fā)票，這部分補償差價收入，按照規(guī)定入賬，按時繳納增值稅。如果這塊沒有主動開發(fā)票，不按時繳納增值稅，會增加新疆德邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司增值稅風險。2.3.2視同銷售情況資金回流慢是對于新疆德邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的一個重大難題，在前期開發(fā)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常是讓建安企業(yè)代墊工程款項，等工程完工之后再結算。而工程完工之時，很有可能房地產(chǎn)企業(yè)的房屋沒有完全銷售，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有足夠的資金來支付工程款，因此只能用建好的房屋抵償工程款，并且需要確認這部分房屋視同銷售的收入。如果房地產(chǎn)企業(yè)向金融機構、非金融機構去借款，如果限期內(nèi)無法償還的，只能用其建好的房屋來拍賣或直接抵償，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)通常認為這是還款行為，而不確認房屋的視同銷售收入。同樣，會增加公司增值稅管理上的風險點。2.4后期增值稅管理風險現(xiàn)狀2.4.1增值稅發(fā)票的真?zhèn)涡陆掳罘康禺a(chǎn)有限公司據(jù)規(guī)定需要到國家稅務總局，對公司所取得的增值稅專用發(fā)票及普通發(fā)票和稅務總局的發(fā)票信息對比平臺進行對比，查詢發(fā)票的真?zhèn)?。在開票方對發(fā)票進行上傳后，如果所持有發(fā)票是真的并且輸入正確的查驗信息，查驗的信息就會與票面一致；若開票方?jīng)]有對發(fā)票進行上傳，或者發(fā)票是假的情況，或者所登陸的信息不正確的情況下，也會出現(xiàn)查驗結果沒有這張發(fā)票的情況，若不繼續(xù)對此進行驗證，就有可能會出現(xiàn)的增值稅管理風險為收到的增值稅發(fā)票為假票。2.4.2增值稅專用發(fā)票的認證抵扣(1）增值稅專用發(fā)票，是需要按每一個季度去抵扣。增值稅專用發(fā)票，有效期是指開具到認證抵扣的，是從開具后的180天，延長到360天。如果增值稅專用發(fā)票，沒有去認證，就會導致進項稅不能如實的抵扣，也會讓企業(yè)出現(xiàn)票無法抵扣，滯留在企業(yè)，就會影響到企業(yè)的信用等級，還會給企業(yè)增加增值稅管理風險。(2）增值稅專用發(fā)票認證抵扣。新疆德邦房地產(chǎn)有限公司對已經(jīng)收到了的增值稅專用發(fā)票，要了解此票是否已經(jīng)去認證，并且是否如實的進行了抵扣。如果已經(jīng)被認定的是非正常業(yè)務已抵扣的稅款，這樣就會要求補繳。就會由接受發(fā)票的一方承擔，企業(yè)不僅需要繳納稅款，還有附帶繳納相關滯納金，同時會影響接受發(fā)票一方的信用等級[13]?？偟膩碚f，從新疆德邦房地產(chǎn)有限公司這三年來的稅款繳納情況可以看出，增值稅占所有稅種的占比從57%上升到67%，增值稅慢慢的在上升，這樣龐大的稅金支出，沒有與和其能配套的風險管理，就會為公司埋下了巨大的隱患，在這一逐漸增加情況下，增重了公司的現(xiàn)金流出，影響了企業(yè)的利潤情況。2019年增值稅達到1385394萬元，占全年納稅總額的67%，成為新疆德邦房地產(chǎn)有限公司真正繳納的第一大稅種。對于企業(yè)會計來說,增值稅屬于一個新領域,掌握基本的稅收和財稅[2016]36號文件內(nèi)容還沒有進行深入研究,政策運用上的不熟練，會提高企業(yè)增值稅的風險。據(jù)了解新疆德邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在全面推行“營改增”前，僅對財務部門下發(fā)文件和管理人員的口頭上督促，公司希望大家可以利用業(yè)余的時間學習的形式，去學習有關政策，并沒有對本公司的財務人員進行有效的培訓，至今是沒有針對增值稅風險點擬定完備的防范增值稅風險方案，致使我們需要更加關注增值稅管理風險[14]。表2.2新疆德邦2017-2019年稅收繳納情況金額單位：元201720182019稅種金額占比金額占比金額占比企業(yè)所得稅3083200.26318510.60.20378450.10.18增值稅6827340.5710296380.6613853940.67城建稅54320.006867.410.005374.90.00個人所得稅178530.0115352.550.0115154.760.01其他稅1872560.16189523.70.12298868.80.14合計120159711559892120832431

3新疆德邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司增值稅管理中的風險3.1增值稅管理風險意識薄弱不管是什么經(jīng)濟往來，企業(yè)經(jīng)營活動的每一個環(huán)節(jié)和事項大部分都與稅收有關[15]。所以，企業(yè)在管理過程當中，各環(huán)節(jié)都會存在著一定的增值稅管理風險。推行“營改增”之后，新疆德邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也只是將新的政策制度去下發(fā)到各部門，并且指出與相關部門有關的內(nèi)容。更新的增值稅政策的實施問題，并沒有完全認識到“營改增”的實施了會大大影響到了企業(yè)的經(jīng)營管理的行為，也因此沒有用到比較科學和合理的預測并采取合適的措施來防范增值稅管理風險。企業(yè)管理層及相關部門的增值稅管理風險意識極其薄弱，“營改增”稅制實施之后，并沒有對此出具任何方案，這就會導致新疆德邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沒有在其運營管理過程當中很好的融入增值稅管理風險的管控。這么一來，公司沒能夠充分有效的利用新政策來達到稅收減免的目的，卻讓新疆德邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所繳納的增值稅稅款增加。與此同時，公司沒有能夠從整體上去了解到對各項經(jīng)濟活動所適用的增值稅政策，適用了錯誤的政策，會加劇繳納增值稅管理不準確的風險。3.2會計核算不準確新疆德邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司會計核算沒有按照稅法規(guī)定和相關會計準則進行正確的核算繳納增值稅，則會加劇公司增值稅管理風險。具體有這幾點：3.2.1增值稅預繳不全新疆德邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沒有及時核查預收賬款是否真實，還有就是預繳增值稅不充足[16]。首先，新疆德邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在沒有開發(fā)票的預收賬款沒有繳納增值稅，僅繳納開具部分；其次，就是很隨意的記錄預收賬款入賬的時間沒有設立“預收賬款”科目；把預收房款記入其他科目（比如：直接計入會計科目銀行存款中）。3.2.2進項稅額異常抵扣新疆德邦房地產(chǎn)有限責任公司資金密集，增值稅發(fā)票開具內(nèi)容繁多，其中一部分增值稅發(fā)票可以抵扣銷項稅額，但仍然存在進項稅額部分稅款不能抵扣的一些情況，如房地產(chǎn)企業(yè)的拆遷補償款、工程建設時需要購買的原材料、房地產(chǎn)公司自己使用的材料設備、支付施工費用、給政府部門的報批報建費；建筑期間內(nèi)出差、實際發(fā)生、日常及餐飲服務、貸款業(yè)務;建筑材料在非正常情況下于運輸過程中有所損失；營改增之前交易的材料等項目，財務人員沒有取得專票未認證抵扣或者進項稅額發(fā)票不合規(guī)，填寫不規(guī)范。首先會加劇增值稅管理風險，其次會導致以上的不能抵扣進項稅額，并且以上業(yè)務發(fā)生金額較大,就會造成繳納很多增值稅。3.2.3特殊業(yè)務處理不當特殊業(yè)務處理不當主要指房地產(chǎn)開發(fā)中視同銷售的業(yè)務處理不當。在對于增值稅進行核算時，以下情況應視同銷售：是將企業(yè)生產(chǎn)的或委托別的企業(yè)進行生產(chǎn)的貨物贈送、投資、分配給另外的企業(yè)或本企業(yè)；二是將企業(yè)自行生產(chǎn)或委托第三方企業(yè)進行生產(chǎn)的貨物自行消費或以福利分配的方式發(fā)放給員工;；三是將代銷的貨物用于出售;四是將固定資產(chǎn)改變?yōu)槿牍少Y本;五是將企業(yè)自用的固定資產(chǎn)成為投資性房地產(chǎn)。如果對以上業(yè)務沒有做到視同銷售的處理，會降低公司銷售額和銷項稅額的計算，降低公司的應納增值稅稅額，但會使得新疆德邦有限房地產(chǎn)公司后期付出更大的財務成本，提高了新疆德邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司增值稅管理風險[17]。3.2.4價外費用和代收費用處理不當一般情況，價外費用不再征收增值稅，但是家電的初安裝費、煤氣費和印花稅這些都需要收費的一方來確定繳納增值稅，按照《房地產(chǎn)所得稅法》，房地產(chǎn)的名義收取價外費都必須繳納增值稅，如果是由委托方的名義收取就不需要再繳納增值稅。然而新疆德邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在很多情況下沒有確定繳納增值稅，這就會加劇增值稅管理風險。在代收的費用方面，新疆德邦房地產(chǎn)有限公司需要注意是否把代收費用在房價之外單獨收取減少增值稅稅收風險[18]。3.2.5扣除項目處理不當新疆德邦房地產(chǎn)有限公司會計核算和稅法核算的開發(fā)成本方法不一致，稅法不包括資本化利息，而會計開發(fā)成本是允許包括資本化利息。成本扣除項目影響增值稅的計算和繳納，相關項目的財務人員如果對增值額計算中所涉及成本扣除項目的政策不理解，造成成本歸集沒有按照稅法規(guī)定進行歸集，造成項目建筑安裝成本較高，致使公司增值稅管理風險增加[19]。另一方面，新疆房地產(chǎn)有限公司房地產(chǎn)公司需要重點注意建設期扣除項目的增值稅會核算對增值稅管理風險的影響。3.3發(fā)票管理不善導致的增值稅風險增值稅抵扣要求是憑票抵扣或計算抵扣，因而及時取得并完整保存增值稅進項稅額專用發(fā)票很有必要，在增值稅發(fā)票管理方面可能存在以下幾點潛在風險：3.3.1發(fā)票取得與開具首先，一方面就是新疆德邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在購進建材、勞務等商品或服務時需要及時向提供商品或勞務服務公司索取發(fā)票，沒有按時抵扣，就會造成抵扣不及時，當期增值稅多繳的情況出現(xiàn)，還會增加新疆德邦增值稅管理風險[20]。另一方面，就是未取得增值稅發(fā)票就沒有申報納稅，這也加劇了新疆德邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理風險，在沒有取得增值稅發(fā)票的也需要申報納稅。其次，新疆德邦房地產(chǎn)有限公司在增值稅專用發(fā)票的開票系統(tǒng)中顯示為不征稅的銷售行為進行了開票，如果沒有進行選擇使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”編碼，此時發(fā)票上會顯示開具有誤，在納稅申報時，可以按照不征稅處理，從而導致增值稅管理上的風險有所增加。3.3.2發(fā)票書寫的不規(guī)范發(fā)票書寫的不規(guī)范，這是導致新疆德邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司增值稅無法抵扣的原因之一。首先，發(fā)現(xiàn)新疆德邦房地產(chǎn)有限公司開票單位的名稱與收款單位的名稱不一致，或者票面所記載貨物與實際入庫貨物不一致的發(fā)票，這些如果要抵扣，就會造成發(fā)票無法作為稅前扣除憑證，進而使得進項稅額無法從銷項稅額中抵扣，造成新疆德邦房地產(chǎn)有限公司額外的費用支出，并且會提高新疆德邦房地產(chǎn)有限公司增值稅管理上的風險。3.3.3發(fā)票保存不當新疆德邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在保存發(fā)票的過程中過于馬虎，導致丟失和損（撕）毀發(fā)票、丟失或者就是擅自銷毀發(fā)票存根聯(lián)、發(fā)票登記簿、未按規(guī)定繳銷發(fā)票。這幾個方面都發(fā)生過，沒有按照會計法則或者稅法上的規(guī)定就擅自銷毀發(fā)票。這都會加劇新疆德邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司增值稅管理風險。新疆德邦房地產(chǎn)有限公司針對已經(jīng)認證過了的增值稅專用發(fā)票是需要按期裝訂成冊，就需要按照規(guī)定來去保管，并且要做到票面的干凈整潔，沒有任何的缺損。對增值稅專用發(fā)票的記賬聯(lián)、增值稅普通發(fā)票、會計檔案這些一起來按月裝訂保存。因為公司財務人員的懶散，對取得的，并且已經(jīng)認證過的增值稅專用發(fā)票，沒有進行裝訂，很容易造成丟失，會給企業(yè)增加增值稅管理風險。3.3.4納稅申報新疆德邦房地產(chǎn)有限公司沒有按照開具的增值稅專用發(fā)票收入、開具增值稅普通的發(fā)票收入、沒有開具的發(fā)票收入進行了納稅申報；已認證并且可以抵扣的進項增值稅發(fā)票數(shù)量，金額需要按照要求進行去正確填寫；除了預繳以外的企業(yè)應交的增值稅金額及相應的附稅金進行了正確填報。如果公司財務填報不正確，則會給企業(yè)增加增值稅風險[21]。3.4企業(yè)財務人員專業(yè)水平偏低新疆德邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在財務上專業(yè)度不足中有兩點：一、本公司財務人員專業(yè)水平有限。二、缺乏專業(yè)的增值稅風險管理方面的人才。3.4.1本公司財務人員專業(yè)水平有限增值稅稅收政策的不斷完善和更新，因而就會不斷調(diào)整的增值稅稅收政策，就會給公司帶來了潛在的政策風險[22]。相關財務人員在計算增值稅時，需要準確把握稅收法律政策，及時更新稅收政策知識，如果沒有能夠及時按照新的政策去計算，就會提高增值稅的風險，給公司造成不必要的經(jīng)濟損失。另一方面，如果公司對稅收政策理解與稅務機關存在一定偏差，在執(zhí)行政策時就會出現(xiàn)稅會矛盾，如果這種理解上的偏差被認定不合法和違法，則會給公司帶來財務和名譽上的巨大損失，因此新疆德邦房地產(chǎn)有限公司應該積極和稅務機關保持溝通，確認相關政策的適用條件，降低政策理解和執(zhí)行上的風險。3.4.2缺乏專業(yè)的增值稅風險管理方面的人才新疆德邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司缺乏在增值稅風險管理上的專業(yè)人才，首先，專業(yè)人才要有能熟練應對房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅相關稅收實踐中的各種問題，企業(yè)必須擁有不但具有財務、稅收、管理知識，又需要對房地產(chǎn)企業(yè)有深入了解的復合型人才隊伍。其次，因為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特殊性，他們還要了解掌握房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)。最后，稅務人員業(yè)務素質(zhì)也有待提升，新疆德邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的高級專業(yè)人才較少，不利于加強增值稅風險管理和為企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)高效的基層政策宣傳輔導服務。管理人才短缺，人員素質(zhì)不足，成為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)增值稅管理風險的重要因素[23]。

4新疆德邦房地產(chǎn)有限公司增值稅風險的防范建議4.1提升增值稅管理風險的意識，完善管理制度新疆德邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應當針對增值稅管理上的風險，制定了一套進行增值稅風險的管理培訓與學習的制度，去提升增值稅風險管理上的意識。主要有兩點：一是在公司高級對人員管理方面來說，要采用樂觀的態(tài)度去面對，不斷完善的政策導致必須對增值稅管理進行加強，所以最需要關注的是增值稅管理人員，把風險管理意識進行最大化的提升。新疆德邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司需要提高企業(yè)自身的管理能力來應對未來增值稅管理上可能會存在并且發(fā)生的風險，管理層應該設置相應的管理部門，并配置一些專業(yè)的人才去對可能發(fā)生的情況進行處理。把責任分裂化，具體到每個人的具體工作是什么，從最基本的人員開始建立一個可以對增值稅風險進行優(yōu)化的管理機制，做到有優(yōu)良的內(nèi)部工作環(huán)境，完善管理體系的制度。二是在企業(yè)全體人員中，調(diào)動人員對于增值稅管理與學習培訓的興趣，努力加強企業(yè)人員對增值稅風險管理的意思與管理水平。在培訓中要對比分析增值稅改革前與改革后對企業(yè)的影響來加以證明改革的原因，企業(yè)人員就會對增值稅政策的變化充分的理解并且認可，并進一步提升對增值稅風險的管理。4.2提高會計核算的準確性，降低風險4.2.1核算企業(yè)增值稅進項及銷項稅時設置過渡科目防止增值稅進項稅額與銷項稅額的不一樣，對于新疆德邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司買貨物時，對于沒有支付貨款的進項稅額，和銷售貨物時，在沒有來得及收到貨款相對應的銷項稅額部分進行核算時，在稅費計入“應交稅費—應交增值稅(進項稅額)”及“應交稅費-應交增值稅(銷項稅額)”這些科目之前，可以先把其計入到過渡科目中，在真正收到對方的款項，或者把款項給對方時，就可以轉(zhuǎn)入“應交稅費-應交增值稅(進項稅額)”及“應交稅費—應交增值稅(銷項稅額)”這些科目中。在權責發(fā)生制的會計核算的基礎上，先讓新疆德邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司增值稅進項稅額與銷項稅額得到相匹配，再得到準確的當期應納稅額，就能不斷的提高會計核算的準確率。4.2.2保持并適當加以改進現(xiàn)在的財稅合一、價稅分離的經(jīng)濟模式。在現(xiàn)在的增值稅會計核算的情況下，在不改變目前的經(jīng)濟模式，結合自身的情況，增值稅會計核算的提高可以更加有效的提升。企業(yè)在買貨物和勞務時，不管增值稅發(fā)票是否取得，都需要采用價稅分離的會計核算方法，若收到了普通發(fā)票，則需要把將金額列入管理費用中，這就有效的防治了企業(yè)偷稅、漏稅的行為，并且對增值稅的會計核算方法也進行了有效的改善，企業(yè)將銷項稅額與進項稅額進行抵扣的情況就會消失，在這種模式下，企業(yè)會加強自身對增值稅專項發(fā)票的使用及日后的管理，對于沒有辦法改變用途的貨物及增值稅退稅差額主動計入管理費用中，這樣便可以有效的防范增值稅管理的風險。4.2.3全面審查往來賬戶企業(yè)的財務部門在日常的經(jīng)營活動中，需要全面的像銷售部門了解目前的銷售情況及結算形式，并且審查相關的合同、協(xié)議，并且分析企業(yè)在經(jīng)營活動中是否存在加收價外費的情況存在。同時，也需要注意收入價外費的情況是否是企業(yè)按照規(guī)定執(zhí)行的。企業(yè)的財務部門需要對其重點審查，也需要對其他應收款和其他應付款的賬戶查看是否有一些收取價外費的情況。同時，需要去看一些原始憑證，用來證明這些是否屬于價外費。同時企業(yè)也需要對自身進行自查，查找是否存在結轉(zhuǎn)不對的情況，如果發(fā)現(xiàn)有異常單據(jù)存在，以此來判斷是否存在價外費用。4.3加強增值稅發(fā)票管理,避免票據(jù)風險發(fā)生新疆德邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司增值稅發(fā)票管理上的最大風險就是發(fā)票的取得和管理，還有就是增值稅發(fā)票的填寫是否規(guī)范這都會加大了增值稅管理上的風險。其次就是在取得增值稅專用發(fā)票時，需要進項稅抵扣，這個地方就需要新疆德邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司需要對發(fā)票嚴格與規(guī)范的管理。規(guī)范發(fā)票的管理，就會體現(xiàn)在：發(fā)票的種類、獲取與認證等環(huán)節(jié)上，每一節(jié)和每一節(jié)都不可以缺少。第一，在索要發(fā)票的時候，要關注到產(chǎn)品的質(zhì)量，也要關注到供應商提供什么類型的發(fā)票，可以用于去進項稅抵扣的必須是增值稅專用發(fā)票；第二，獲得發(fā)票進行進項認證抵扣后的時間，也是降低稅負的時間，新疆德邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司需要最早的去索取到發(fā)票，和銷項去相匹配有充分的時間，當發(fā)票取得的時間比較晚的時候，就會造成了銷項稅遠遠大于進項稅，提前繳稅的情況，降低了資金的使用率；第三，當企業(yè)在拿到增值稅專用發(fā)票時，要及時在規(guī)定的時間內(nèi)去到稅務機關進行認證，只有通過認證過的發(fā)票，才可以去進行了進項稅抵扣，這樣一來就可以防范增值稅管理上的風險。4.4加大對財務人員的培訓，提高財務人員專業(yè)能力一是增值稅風險防范是一項技術含量很高、系統(tǒng)性較強、復雜程度比較大的財務活動，并且最近幾年增值稅方面政策一直在更新和完善，增值稅防范需要專業(yè)知識過硬的人員來管理。而目前新疆德邦房地產(chǎn)有限公司的財務人員的增值稅政策知識欠缺，需要及時補充增值稅方面的知識。現(xiàn)行營改增政策變化快、更新快，應加強對財務人員的增值稅政策應用培訓。其次，可以將員工的工資與增值稅的風險防范適當掛鉤，以促使員工對風險保持警惕和熱情。當然，如果在條件允許的情況下，我們可以稍微的聘請一些專門從事關于房地產(chǎn)行業(yè)的專家們，研究增值稅管理上的風險，對財務人員進行了比較系統(tǒng)的培訓。同時，我們可以聘請一些稅務風險上比較厲害的專家來講解增值稅，我們可以對財務人員們進行了系統(tǒng)的培訓。同時，如果我們可以請一些有防范房地產(chǎn)增值稅風險經(jīng)驗的人來到公司服務，可能會更加有利于財務人員了解增值稅的風險意識。另外，財務人員要在專業(yè)知識儲備的基礎上，具備溝通交流能力，還需要較強的協(xié)調(diào)與組織能力，只有這樣才能統(tǒng)籌各部門，為實現(xiàn)既定目標分工協(xié)作，更好更快完成目標。因此新疆德邦房地產(chǎn)有限公司不僅要加強財務人員業(yè)務技能和政策熟悉敏感度的培養(yǎng)，還要提高對財務人員管理能力的提高，為公司的經(jīng)營發(fā)展提出建議。二是企業(yè)管理者，比如采購部、投資部、成本部，也應該需要提高對于增值稅風險防范意識的了解。在一定情況下，他們是著手增值稅業(yè)務的第一人員。如果他們適當?shù)牧私庠鲋刀愶L險意識，就能夠在項目地塊上的取得、貨物的采購、合同上的簽訂、項目建設等各種環(huán)節(jié)中考慮到增值稅風險，就會有意識地規(guī)避風險。然后由公司財務人員進行第二次檢查，相信這種雙重風險的防范將更有利于企業(yè)防范增值稅的風險。可以組織相關部門參加征地方式與增值稅風險防范價格的在線課程，時間更加自由，各部門可以自行安排學習。

結論房地產(chǎn)企業(yè)因為經(jīng)營業(yè)務的復雜性、開發(fā)的周期比較長、資金投放量大等行業(yè)特殊情況，房地產(chǎn)業(yè)一直被認為是增值稅中“最難啃的骨頭”。從這幾年增值稅運行的情況來看，增值稅最新政策打開了增值稅抵扣鏈條，進一步減輕了企業(yè)的增值稅負擔。但不可否認的是，目前房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅政策法規(guī)不斷完善，稅收征收管理方式也還有不理想的地方，致使稅務機關在收取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅時，提高企業(yè)增值稅風險。不論是主觀原因還是客觀實際，房地開發(fā)產(chǎn)企業(yè)中少繳或是晚繳稅款和留抵稅款的現(xiàn)象較為常見。目前，國內(nèi)針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅風險和防范研究的還是不多，實際案例應用還相對較少，學術領域上的研究也還在發(fā)展中。本文結合新疆德邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在日常管理中發(fā)現(xiàn)的增值稅風險點，以及對此提出了防范對策，從增值稅角度分析了現(xiàn)階段新疆德邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司增值稅管理風險意識薄弱、會計核算不準確、發(fā)票管理不當、財務人才的缺乏的主要風險。最后提出防范新疆德邦房地產(chǎn)有限公司增值稅風險的防范建議主要風險，并結合新疆德邦房地產(chǎn)有限公司財務報表上的數(shù)據(jù)來闡述。本文主要以問題為導向，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見的增值稅風險點和產(chǎn)生的原因,提出了自己的一-些建議和思考，希望能對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅方面這個重要和空白的領域,提供一些觀點和建議。希望能為新疆德邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有效的防范增值稅風險。因為增值稅改革的時間較短，本文只能根據(jù)自己已經(jīng)了解的問題進行研究，所得出的結論可能存在偏頗。目前國內(nèi)外對于房地產(chǎn)企業(yè)增值稅風險防范管理的研究比較少，現(xiàn)有的研究基本是從理論和政策層面進行的，對于具體風險的分析非常薄弱，論文寫作存在一定難度。還有就是數(shù)據(jù)不足和最新數(shù)據(jù)難以取得，再加上本人的水平有限，論文的數(shù)據(jù)分析方面可能比較薄弱。

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