順德商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研上-商業(yè)專題培訓(xùn)課件

1宏觀環(huán)境分析2市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析報(bào)告提綱3物業(yè)發(fā)展模式順德：城市定位／區(qū)域規(guī)劃／產(chǎn)業(yè)交通大良：城市定位／區(qū)位規(guī)劃／產(chǎn)業(yè)交通1宏觀環(huán)境分析順德城市定位：珠江西岸門戶城市一核心：佛山副中心——大良、容桂。兩新城：佛山新城CBD、順德東部新城CBD三軸線：城市北接發(fā)展軸、城市東進(jìn)發(fā)展軸、城市西南聯(lián)動(dòng)發(fā)展軸。城市北接發(fā)展軸——主動(dòng)對(duì)接廣州核心區(qū)，受廣佛商圈帶輻射，實(shí)現(xiàn)廣佛深度融城；城市東進(jìn)發(fā)展軸——接受南沙自貿(mào)區(qū)輻射，并通過虎門二橋、深中通道串聯(lián)深圳，擁抱粵港澳大灣區(qū)時(shí)代；城市西南聯(lián)動(dòng)發(fā)展軸——串聯(lián)順德中心區(qū)、江門片區(qū)及中山片區(qū)，致力于建設(shè)國家級(jí)高新區(qū)，承接先進(jìn)裝備制造業(yè)；四片區(qū)：對(duì)接廣州、深圳、中山和江門四片區(qū)。順德定位為粵港澳大灣區(qū)高端制造業(yè)的創(chuàng)新龍頭城市，珠江西岸門戶城市。順德順德中心城區(qū)深圳江門中山佛山新城白云區(qū)荔灣區(qū)天河區(qū)番禺區(qū)城市西南部聯(lián)動(dòng)發(fā)展軸城市東進(jìn)發(fā)展軸城市北接發(fā)展軸東莞佛山廣州順德城市發(fā)展：廣佛都市圈核心區(qū)2015年10月順德東進(jìn)戰(zhàn)略啟動(dòng)，主動(dòng)對(duì)接南沙自貿(mào)區(qū)，2016年綜合開放首期建設(shè)超130億元，定位珠江西岸門戶城市。順德融入大廣州（規(guī)劃3城軌+5地鐵），共計(jì)有廣佛環(huán)線、廣珠城際、廣佛江珠城際3條城軌8個(gè)站點(diǎn)，以及1、2、3、6、7等5條地鐵線，共22個(gè)站點(diǎn)。順德廣佛核心順德連續(xù)六年位列全國百強(qiáng)區(qū)首位，生產(chǎn)總值年均增長8.5%，地方公共財(cái)政預(yù)算223億，增長12.1%。順德經(jīng)濟(jì)運(yùn)行：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，藏富于民順德經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)聞名全國，連續(xù)6年獲全國百強(qiáng)區(qū)榜首，2017年全區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）為3059.3億元，首度突破3千億，同比增長8.5%，藏富于民，成為全世界最富裕區(qū)域之一，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較強(qiáng)。數(shù)據(jù)來源：順德年鑒順德人口環(huán)境：人口不斷增加，向國際化城市邁進(jìn)國際化定位引領(lǐng)順德邁向國際化：1、根據(jù)《順德區(qū)2009-2020年發(fā)展規(guī)劃》，在國內(nèi)具有較高影響力的順德定位為：一個(gè)具有全球核心競(jìng)爭(zhēng)力的大都市圈地區(qū)性副中心。城市人口規(guī)模2020年預(yù)計(jì)將達(dá)290萬人：2、2017年順德區(qū)人口261.45萬人，環(huán)比增長3%，預(yù)計(jì)2020年人口規(guī)模將290萬人。隨著地級(jí)市權(quán)限，人口不斷增加，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高，具有全球競(jìng)爭(zhēng)力的廣佛都市圈地區(qū)性副中心的國際化定位將進(jìn)一步加速順德向國際化城市邁進(jìn)。數(shù)據(jù)來源：順德年鑒順德人口結(jié)構(gòu)：人口集中良桂，中青年消費(fèi)為主城市人口地理分布主要在大良和容桂，分別占比18%和16%，人口相對(duì)集中良桂區(qū)域；人口年齡結(jié)構(gòu)主要集中18-40歲占比41%，中青年消費(fèi)為主。1、城市人口地理分布狀況：2、城市人口結(jié)構(gòu)狀況：數(shù)據(jù)來源：順德年鑒順德發(fā)展改革：全力打造開放順德，助力經(jīng)濟(jì)騰飛三大改革：1、得改革風(fēng)氣之先、被譽(yù)為“中國改革樣板區(qū)域”的順德全面啟動(dòng)了震驚全國的行政體制改革、社會(huì)綜合管理體制改革及農(nóng)村體制改革等三大改革。2、歷史經(jīng)驗(yàn)證明，三大改革的啟動(dòng)必將引領(lǐng)順德跨越式發(fā)展，順德將迎來新的發(fā)展機(jī)遇。三大片區(qū)發(fā)展規(guī)劃，全面接受順德輻射：1、北部三鎮(zhèn)樂從＼北滘＼陳村全面啟動(dòng)北部一體化，實(shí)現(xiàn)資源共享，全力對(duì)接廣州，接受大廣州的輻射．２、大良處于順德的東部片區(qū)也將全面對(duì)接南沙自貿(mào)區(qū)，全面吸收國家級(jí)利好政策．三大改革引領(lǐng)順德跨越式發(fā)展，三大片區(qū)發(fā)展規(guī)劃全力打造開放順德，助力再次實(shí)現(xiàn)騰飛東部都市發(fā)展片區(qū)中南部城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)片區(qū)北部都市發(fā)展片區(qū)順德城市升級(jí)：城市更新迎發(fā)展機(jī)遇5年投300億進(jìn)行城市升級(jí)：1、根據(jù)順德區(qū)“城市升級(jí)引領(lǐng)轉(zhuǎn)型發(fā)展，共建共享幸福順德”的發(fā)展戰(zhàn)略，啟動(dòng)5年城市升級(jí)計(jì)劃，重點(diǎn)圍繞“兩河四片區(qū)”開展，四片區(qū)是指包括倫教區(qū)域在內(nèi)的廣珠西線沿線地區(qū)和城軌順德站周邊地區(qū)，預(yù)計(jì)總投資300億；2、行動(dòng)計(jì)劃提出了“兩年初見成效，三年明顯改觀，五年奠定格局”的時(shí)間表。三舊改造迎來建設(shè)高峰：1、在禪桂三舊改造大力推進(jìn)及順德土地發(fā)展空間極具縮小的背景下，順德三舊改造將迎來大力發(fā)展的機(jī)遇，預(yù)計(jì)迎來發(fā)展高峰，此舉將為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供良好的發(fā)展機(jī)遇。

5年城市升級(jí)計(jì)劃及“三舊改造”等重大工程將為順德城市更新和房地產(chǎn)發(fā)展提供良好的發(fā)展機(jī)遇。順德產(chǎn)業(yè)升級(jí)：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展前景巨大雙輪驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型突圍：1、向來以工業(yè)聞名的順德產(chǎn)業(yè)正大力轉(zhuǎn)型，根據(jù)《順德區(qū)2009-2020年產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，未來順德將重點(diǎn)發(fā)展八大支柱產(chǎn)業(yè)（詳見右圖），形成先進(jìn)制造和現(xiàn)代服務(wù)雙重驅(qū)動(dòng)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。2、而根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，包括文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)預(yù)計(jì)到，打造成具有國際較高水平的服務(wù)城市?，F(xiàn)代制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)的定位，發(fā)展前景巨大。6大重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，推進(jìn)落實(shí)的重大項(xiàng)目共計(jì)45項(xiàng)。近期共規(guī)劃6大重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，推進(jìn)落實(shí)的重大項(xiàng)目共計(jì)45項(xiàng)。以打造宜居、宜業(yè)、宜游的“理想城鄉(xiāng)”為目標(biāo)，建成面向區(qū)域、令人向往的“開放之城、創(chuàng)新之城”。順德交通通達(dá)：全方位、立體式交通路網(wǎng)高速公路四縱：太澳高速東新高速佛開高速廣佛高速四橫：珠二環(huán)高速廣明高速江番高速順番高速城際輕軌廣珠輕軌廣佛珠輕軌（2015年動(dòng)工）順肇南輕軌（2015年動(dòng)工）快速干線碧桂路快速干線南國東路快速干線105國道等地鐵/港口地鐵2號(hào)線：（2015年動(dòng)工）地鐵3號(hào)線：（2015年動(dòng)工）廣州地鐵7號(hào)線（通至北滘新城）地鐵11和13號(hào)線順德港：1小時(shí)45分鐘直達(dá)香港構(gòu)建了以高速公路、快速干道、城際輕軌、地鐵及港口為骨干的水、陸交通路網(wǎng)；各街鎮(zhèn)之間實(shí)現(xiàn)30分鐘內(nèi)通達(dá)，15分鐘可上高速，半小時(shí)內(nèi)可直達(dá)廣佛，90分鐘實(shí)現(xiàn)順德和港澳通達(dá)。宏觀環(huán)境小結(jié)：總部經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)下，未來發(fā)展前景可期底蘊(yùn)深厚順德是廣東科學(xué)發(fā)展的排頭兵，在國內(nèi)率先啟動(dòng)舉世矚目的三大改革：行政體制度改革，社會(huì)管理體制改革及農(nóng)村體制改革；歷史經(jīng)驗(yàn)證明，改革后的順德必將迎來蓬勃的發(fā)展態(tài)勢(shì)。順德經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，具有較高的國際影響力；而具有全球競(jìng)爭(zhēng)力的廣佛都市圈地區(qū)性副中心的國際化定位將進(jìn)一步加速順德向國際化城市邁進(jìn)。順德政府投入300億資金，啟動(dòng)聲勢(shì)浩大的為期5年的城市升級(jí)計(jì)劃，全面提升順德城市形象。城市升級(jí)工程的實(shí)施將為順德包括創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大機(jī)遇。順德是嶺南文化的發(fā)源地，歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚；順德被譽(yù)為世界美食之都、南國絲都，也是人才強(qiáng)區(qū)。交通通達(dá)城市升級(jí)城市定位三大改革產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型以工業(yè)聞名的順德正大力調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，建立先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)雙重驅(qū)動(dòng)的產(chǎn)業(yè)定位，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。同時(shí)，順德文教產(chǎn)業(yè)比較缺乏，有待布局。順德構(gòu)建了以高速公路、輕軌、快速干道、國道、港口及地鐵等立體式的交通網(wǎng)絡(luò)，為順德經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)的流通創(chuàng)造了條件。在開放戰(zhàn)略的引領(lǐng)下，未來順德在智能制造、人才強(qiáng)區(qū)、總部經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)社區(qū)發(fā)展美好前景可期。順德：城市定位／區(qū)位規(guī)劃／產(chǎn)業(yè)交通大良：城市定位／區(qū)位規(guī)劃／產(chǎn)業(yè)交通1宏觀環(huán)境分析大良城市定位：“2+5”組團(tuán)中大良容桂副中心佛山“2+5”發(fā)展組團(tuán)的重要組成部分，“大良-容桂”組團(tuán)升級(jí)為城市副中心。城市規(guī)劃1、大良是順德百萬人口的中心城區(qū)的重要組成部分，也是佛山“2+5”城市發(fā)展組團(tuán)的組成部分，未來發(fā)展?jié)摿薮螅?、未來5年政府重點(diǎn)推進(jìn)的城市升級(jí)計(jì)劃中的“一河兩岸”打造，此舉必將對(duì)大良城市建設(shè)產(chǎn)生重大的影響。城市定位1、以強(qiáng)中心引領(lǐng)全區(qū)城市現(xiàn)代化建設(shè)，“大良-容桂”作為順德中心城區(qū)，要有中心城區(qū)的形象和擔(dān)當(dāng)，努力建設(shè)150萬人口規(guī)模的高水平中心城區(qū)，打造成順德現(xiàn)代化建設(shè)成果的“展示窗”?！?+5”組團(tuán)模式《佛山市城市總體規(guī)劃（2005-2020）》大良城市交通：全方位立體交通，便捷出行佛山將做大做強(qiáng)中心城區(qū)，培育的增長中心，形成“強(qiáng)中心，多新組團(tuán)”網(wǎng)絡(luò)型結(jié)構(gòu)；深中通道、港珠澳大橋建成之后，整個(gè)珠江三角洲的競(jìng)爭(zhēng)力與美國的硅谷相媲美。軌道交通：①地鐵3號(hào)線（創(chuàng)意園站）（2016年11月18日正式動(dòng)工，預(yù)計(jì)2022年建成）、②11號(hào)線（東樂路站）（2017年底動(dòng)工）、③13號(hào)線（計(jì)劃2018年動(dòng)工），④廣珠城軌學(xué)院站；道路交通：廣珠西線高速、南國東路、105國道等主干道環(huán)伺；立體交通：形成便捷的立體交通網(wǎng)絡(luò)，輕松實(shí)現(xiàn)珠三角1小時(shí)生活圈。大良區(qū)位人口：居順德中上游水平處于發(fā)達(dá)的順德東部區(qū)域腹地，周邊均為順德發(fā)達(dá)區(qū)域，常住人口超40萬人，人口規(guī)模和經(jīng)濟(jì)實(shí)力居順德中上游水平順德東部核心，區(qū)位得天獨(dú)厚1、大良地處珠江三角洲腹地，是發(fā)達(dá)的順德東部片區(qū)的核心，與廣州番禺一水之隔，與倫教和容桂等街鎮(zhèn)為鄰，區(qū)位條件優(yōu)越。常住人口超40萬，居順德前茅，消費(fèi)力相對(duì)較強(qiáng)1、大良是順德中心城區(qū)的重要組成部分，總面積59.2平方公里，常住人口超40萬，其中戶籍人口約22萬，人口規(guī)模居順市場(chǎng)消化力相對(duì)較強(qiáng)。經(jīng)濟(jì)實(shí)力，居順德第二位1、2016年大良實(shí)現(xiàn)GDP約約400億元，居順德前茅大良經(jīng)濟(jì)運(yùn)行：經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，居民購買力增強(qiáng)2017年大良常住人口40.13萬，地方生產(chǎn)總值400.97億元；大良居民收入水平及消費(fèi)能力不斷增強(qiáng)；2017年城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入46559元，城鎮(zhèn)常住居民人均生活消費(fèi)支出32125元，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額2151.6億元，人民生活富裕，消費(fèi)水平高。大良經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，居民購買力增強(qiáng)，居民收入水平及銷費(fèi)能力不斷增加大良重大工程：良桂一體化，主動(dòng)對(duì)接廣州副中心一、2018年5月28日，順德區(qū)第十六屆人大常委會(huì)第十六次會(huì)議?！蛾P(guān)于加快推動(dòng)大良、容桂融合發(fā)展的議案的決議》報(bào)告，計(jì)劃建設(shè)大良、容桂相連相通的橋梁即順興大橋（暫定名）計(jì)劃2019年12月底進(jìn)場(chǎng)施工，2022年12月底完工?？偼顿Y約40億元。二、根據(jù)規(guī)劃“一河兩岸”打造城市核心，塑造門戶形象三、2018年2月，《廣州市城市總體規(guī)劃（2017-2035年）》草案發(fā)布：南沙，成為廣州唯一副中心。大良主動(dòng)對(duì)接廣州副中心。大良宏觀環(huán)境小結(jié)：機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存順德最具發(fā)展?jié)摿Φ逆?zhèn)街之一，城市定位清晰，發(fā)達(dá)的軌道交通，未來房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。區(qū)位人口產(chǎn)業(yè)支撐交通設(shè)施地處順德中部，周邊均為發(fā)達(dá)鎮(zhèn)街，區(qū)域輻射力較強(qiáng)。全鎮(zhèn)常住人口約40萬人，其中戶籍人口22萬多。大良是具有深厚的文化發(fā)展底蘊(yùn)，是順德商貿(mào)和文化重鎮(zhèn)，隨著經(jīng)濟(jì)增長社會(huì)綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)。大良重點(diǎn)發(fā)展的三大產(chǎn)業(yè)，商貿(mào)、文化和教育培訓(xùn)等行業(yè)。這些產(chǎn)業(yè)對(duì)商業(yè)消費(fèi)人群是一大支撐。大良擁有區(qū)級(jí)等完善的市政配套。此舉對(duì)項(xiàng)目未來發(fā)展有較大的促進(jìn)作用。底蘊(yùn)深厚配套設(shè)施發(fā)展規(guī)劃大良是順德中心城區(qū)的重要組成部分，也是順德百萬人口城市的重要組成部分，在順德的城市發(fā)展中扮演重要角色。實(shí)現(xiàn)良桂一體化，主動(dòng)對(duì)接廣州副中心。105國道貫穿，集廣珠輕軌、地鐵3、11和13號(hào)線、廣珠西線于一體的西站交通樞紐、通往順德各鎮(zhèn)街，距廣州僅30分鐘車程，1小時(shí)通往順德各個(gè)城市。1宏觀環(huán)境分析2市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析報(bào)告提綱3物業(yè)發(fā)展模式商業(yè)市場(chǎng)分析2市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析寫字樓市場(chǎng)分析公寓市場(chǎng)分析酒店市場(chǎng)分析順德商業(yè)歷程：購物中心為順德新一代商業(yè)形態(tài)順德商業(yè)發(fā)展歷程：商業(yè)升級(jí)，購物中心成為順德新一代商業(yè)形態(tài)。傳統(tǒng)商業(yè)為主導(dǎo)80年代90年代2004年2004~2008年在80年代，順德商業(yè)以傳統(tǒng)底商、街市為主，并逐漸形成以華蓋路為代表的步行街90年代末，樓商、步行街、底商等多形態(tài)商業(yè)出現(xiàn)，商圈概念開始形成多形態(tài)商業(yè)的商圈逐漸形成大賣場(chǎng)效應(yīng)順德第一家大型賣場(chǎng)大福源開業(yè)，吸引了周邊大量中等收入水平的居民商業(yè)升級(jí)商業(yè)市場(chǎng)迎來井噴，樂購、易初蓮花、永旺購物中心、沃爾瑪?shù)葒H零售巨頭紛紛進(jìn)駐順德，多種商業(yè)形態(tài)開始出現(xiàn)商業(yè)拐點(diǎn)，商業(yè)二次升級(jí)，購物中心開始出現(xiàn)以新一城、天佑城、德順廣場(chǎng)為代表的購物中心開始出現(xiàn)，在商業(yè)市場(chǎng)上暫露頭角2008年以后順德商業(yè)需求：零售消費(fèi)需求旺盛數(shù)據(jù)來源：順德年鑒

2017年順德社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)975億元，同比增加11.2%，近五年社會(huì)消費(fèi)品零售總額增幅保持在11%以上，社會(huì)消費(fèi)品市場(chǎng)需求大，且較大支出用于食品及文化娛樂服務(wù)。順德商業(yè)現(xiàn)狀：成交量價(jià)齊升，底商成交為主2017年順德商鋪供應(yīng)約59萬㎡，成交面積39萬㎡，均價(jià)14429元/㎡。受商業(yè)大環(huán)境好轉(zhuǎn)的影響，成交量價(jià)齊升。全區(qū)各鎮(zhèn)街商鋪的成交較為平均，主要來自于社區(qū)底商的成交。順德商業(yè)格局：三大片區(qū)商圈分布樂從天佑城盈信廣場(chǎng)樂從—龍江商圈永旺購物中心（吉之島）、樂購、（新一城）沃爾瑪、大潤發(fā)大良-容桂商圈天佑城（樂購）易初蓮花本案北滘商業(yè)廣場(chǎng)陳村順聯(lián)廣場(chǎng)陳村—北滘商圈主要分為大良-容桂商圈、樂從-龍江商圈及北滘-陳村商圈等三大城市商圈。大良商圈：順德最成熟商圈大良商圈是目前順德最成熟、最高端商業(yè)集中區(qū)域，商業(yè)供應(yīng)量大。大良商圈是順德最成熟、最高端商業(yè)集中地，商業(yè)氛圍濃厚，高中低檔均有，業(yè)態(tài)豐富，配套設(shè)施完善，擁有大量高收入人群；大良商圈由中心區(qū)商圈、東區(qū)商圈、南區(qū)商圈、新城區(qū)商圈等四大區(qū)域商圈組成；代表性商業(yè)有：新世界中心商場(chǎng)、大潤發(fā)、嘉信廣場(chǎng)、新一城購物中心（沃爾瑪）、樂購、德順廣場(chǎng)等集中式商業(yè)以及華蓋路步行街、東康路建材一條街、鳳山中路婚紗一條街等專業(yè)街，輻射全區(qū)；新世界中心商場(chǎng)中心區(qū)商圈樂購東區(qū)商圈新一城（沃爾瑪）永旺購物中心（吉之島）迪卡儂南區(qū)商圈大潤發(fā)嘉信廣場(chǎng)新城區(qū)商圈商業(yè)物業(yè)分布大良商圈：流動(dòng)人口集中，商圈飽和度適中2、周圍交通道路情況(1)由“四縱三橫”的城市主干道環(huán)繞，毗鄰快速內(nèi)環(huán)(2)未來地鐵3、11、13號(hào)線附近(3)周邊有1個(gè)客運(yùn)站、42條公交線路及多條公交專線。3、商業(yè)發(fā)展?jié)摿ι倘λ椛涞牡貐^(qū)，購買力比較強(qiáng),還有繼續(xù)擴(kuò)大的空間,有發(fā)展?jié)摿ΑＩ倘︼柡投?IRS＝C×RE／RFIRS――商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)；C――商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目；RE――商圈內(nèi)消費(fèi)者人均零售支出；RF――商圈內(nèi)商店的營業(yè)面積。在商圈內(nèi)有約17萬個(gè)家庭，每周在食品中支出約150元人民幣，共有約2700個(gè)店鋪在商圈內(nèi)，共有約44萬平方米銷售面積。則該商圈的飽和指數(shù)為:IRS＝400000×150／440000＝136元

(這一數(shù)字越大，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；該數(shù)字越小，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高。)大良商圈1、人口規(guī)模及特征一公里范圍內(nèi)常住人口8萬人、流動(dòng)人口4萬人，二公里范圍內(nèi)常住人口12萬人、流動(dòng)人口6萬人，三公里范圍內(nèi)常住人口16萬人、流動(dòng)人口8萬人大良商圈：零售巨頭集中，中高端檔次，輻射力強(qiáng)吉之島、樂購、沃爾瑪、大潤發(fā)等國際零售巨頭均集中在1.5公里內(nèi)。觀點(diǎn)商圈特點(diǎn)業(yè)態(tài)構(gòu)成目標(biāo)消費(fèi)群德順廣場(chǎng)（吉之島）超市商業(yè)街、專業(yè)市場(chǎng)百貨業(yè)態(tài)，服飾、珠寶、化妝品、精品、鞋、電玩等；餐飲、KTV等新一城（沃爾瑪）大潤發(fā)樂購人流旺盛，商業(yè)氛圍濃厚，業(yè)態(tài)豐富；擁有大量中高收入群體；沃爾瑪、樂購、吉之島等國際零售巨頭紛紛進(jìn)駐；總體以購物為主，休閑娛樂業(yè)態(tài)不多；以大良、容桂、倫教等區(qū)域的中高端消費(fèi)群體為主。作為順德最具代性的商圈，大良商圈輻射區(qū)域?yàn)轫樀?0街鎮(zhèn)；大良商圈：租售價(jià)格以及招商運(yùn)用情況銷售均價(jià)4-5萬元/㎡，最高價(jià)在7-8萬元/㎡；租賃價(jià)格一般150-250元/㎡，最高租金可達(dá)800元/㎡片區(qū)物業(yè)形式規(guī)模（建面㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）銷售進(jìn)度租賃價(jià)格（元/月㎡）招商進(jìn)度租售政策備注中區(qū)新世界中心商場(chǎng)28000————150-800100%出租只租不售大良繁華地段新紅棉大廈（街鋪）60776萬9成以上120-2008成以上租售中心地段華蓋路步行街約300004-7.2萬9成以上120-300100%出租租售順德最繁華的商業(yè)街東區(qū)西山上筑（樂購）66000————130-2009成以上只租不售只租不售東區(qū)成熟地段，樂購進(jìn)駐明日華府（街鋪）約40003-3.5萬9成以上90-1208成以上租售高檔社區(qū)永旺購物中心（吉之島）90000————150-350100%出租只租不售東區(qū)中心地段新一城購物中心（沃爾瑪）70000————100-3009成左右只租不售東區(qū)中心地段南區(qū)大潤發(fā)購物中心約30000————80-1509成以上只租不售南區(qū)中心地段順德雅居樂購物中心約30003萬7成以上70-1408成以上租售高檔社區(qū)新城區(qū)嘉信廣場(chǎng)購物中心約100000————100-160100%出租只租不售新城區(qū)成熟片區(qū)水悅城邦風(fēng)情街150003.0-3.5萬8成以上100-130出租率較低租售新興區(qū)域，商業(yè)不成熟大良商圈：個(gè)案分析——吉之島商場(chǎng)基本情況商場(chǎng)名稱永旺購物中心（將于2018年6月結(jié)業(yè)，然后在年底大融城將重裝開業(yè)）位置佛山市順德區(qū)大良街道南國路30號(hào)發(fā)展商永旺(香港)百貨有限公司物業(yè)管理公司永旺(香港)百貨有限公司規(guī)模占地面積4.7萬平米，建筑面積８萬平方米定位及檔次規(guī)模最大，檔次最高的一個(gè)集高端品牌旗艦店、大型超市、大型購物廣場(chǎng)于一體的新型購物中心樓層地上4層開業(yè)時(shí)間2007年?duì)I業(yè)時(shí)間上午10點(diǎn)00分——晚上22點(diǎn)00分大良商圈：個(gè)案分析——吉之島1F服裝占比約50%，餐飲占比約25%，購物占比約10%，其他占比約15%；2F服裝占比約45%，餐飲占比約35%，其他占比約15%；3F電影院和餐飲占比約75%，其他占比約25%。1F服裝、餐飲、購物2F服裝、餐飲、購物、3F電影院、餐飲大良商圈：個(gè)案分析——吉之島樓層規(guī)模主要品牌租金1F21000㎡化妝品：卡姿蘭專柜、THEFACESHOP化妝品店、妍麗化妝品中心服裝飾品：ST&SAT、HushPupies、TuoGu、瑪克茜妮、DILI女裝店、millies、埃斯普利特食品：魚滿江、胡椒廚房、生煎先生、麻布茶房、魚香米坊、星巴克、肯德基超市：吉之島其他：飛利浦、位元堂、百茗匯200-350元/㎡業(yè)態(tài)及品牌:大良商圈：個(gè)案分析——吉之島樓層規(guī)模主要品牌租金2F21000㎡健身會(huì)所：美妙世界服飾鞋包：lily服裝店、LAVAVAN、wacoal、左轉(zhuǎn)、愛責(zé)之間、S&K、佐丹奴、堡獅龍店、食品：川炭、漁鮮生、必勝客、茉莉幻想、PizzaHut、狀元王過橋米線、漢芋庭超市：吉之島其他：鉑晶爾曼、adidas、converse、150-250元/㎡業(yè)態(tài)及品牌:大良商圈：個(gè)案分析——吉之島業(yè)態(tài)及品牌:樓層規(guī)模主要品牌租金3F22000㎡電影院：耀東國際影院餐飲：仙廟燒雞、韓式自助烤肉、貢茶、王子廚房、賴胖子肉蟹煲、老北京火鍋、川之香麻辣香鍋、鍋鮮山超市：吉之島其他：全屋定制家居、七分屋、單人錄音棚、譚木匠100-150元/㎡大良商圈：個(gè)案分析——新一城（沃爾瑪）商場(chǎng)基本情況商場(chǎng)名稱新一城（沃爾瑪）位置順德區(qū)大良鎮(zhèn)東樂路268號(hào)發(fā)展商深國投商用置業(yè)有限公司物業(yè)管理費(fèi)用2.7元/㎡規(guī)模（印象城廣場(chǎng)占地面積7.2萬方，總建筑面積8萬方）沃爾瑪經(jīng)營面積1.5萬方。定位及檔次中高端時(shí)尚家庭型區(qū)域型購物中心樓層地下1層地上3層開業(yè)時(shí)間2010年1月營業(yè)時(shí)間上午10點(diǎn)00分——晚上22點(diǎn)00分新一城（沃爾瑪）大良商圈：個(gè)案分析——新一城1F女裝和兒童占比約50%，鞋包、珠寶和飾品占比約35%，其他占比約15%；2F女裝和兒童占比約40%，鞋包和珠寶占比約35%，飾品和鐘表占比約15%，其他占比約10%；3F電影院占比約55%，兒童和餐飲占比約45%。1F業(yè)態(tài)組合2F業(yè)態(tài)組合3F業(yè)態(tài)組合大良商圈：個(gè)案分析——新一城業(yè)態(tài)及品牌:樓層規(guī)模主要品牌租金B(yǎng)121300㎡服飾鞋包：丹比奴、琦籽、都市麗人、金媛、哎呀呀、芯意、MITY、索女潮流、衣之美、這一家、棉花季、琴美人、捷之行、馨香麗、童心園、智慧兔珠寶飾品：匯德翠珠寶、君玉緣、玉之賞、博榮臻品麗人：清顏堂專業(yè)祛痘祛斑、海豚灣美甲連鎖食品：邊度冰室、牛魔王、大滿創(chuàng)意料理、緣味蛋糕超市：沃爾瑪其他：中聯(lián)大藥房、果果布藝、國藝藏品、100-150元/㎡大良商圈：個(gè)案分析——新一城業(yè)態(tài)及品牌:樓層規(guī)模主要品牌租金1F21400㎡服飾鞋包：UNIQLO、H&M、AITU、MAKUOSTORE、AMASS、哥弟、STACCATO、MOVEUP、森意、QIZI珠寶飾品：JustUs、天王表、麗鉆、六福珠寶、翡翠至尊、水精之屋、寶駝表、CASIO化妝品：DHC、Dessires、COLORS、詩曼專柜眼鏡：亮視點(diǎn)食品：江南果道、麥當(dāng)勞、滿記甜品、圣橋西做、HappyMeet、優(yōu)茶創(chuàng)品、HITCHA優(yōu)創(chuàng)茶品、一級(jí)棒日本料理回轉(zhuǎn)壽司、香港米芝蓮、魷印記、麥當(dāng)勞超市：屈臣氏200-300元/㎡大良商圈：個(gè)案分析——新一城業(yè)態(tài)及品牌:樓層規(guī)模主要品牌租金2F24000㎡服飾鞋包：天一NO.1、garyin蘋果專賣店、Baleno、2號(hào)倉庫、youngor、九牧王男裝、度比吉卡、朵以、S135、PLAYBOY、天斯圖、丹尼熊、幻定、堅(jiān)霸連鎖親子購物：sheepet食品：50嵐、西樹泡芙、旨膳壽司、依立香飯、川町太郎、丸茶、喝喝奶茶、lemonbabay、CLBAKE流心芝士撻、嚮茶、滋物庫水果甜品、果汁魔法家超市：屈臣氏其他：溫格、數(shù)碼配件店、小家電店、名創(chuàng)優(yōu)品150-200元/㎡大良商圈：個(gè)案分析——新一城業(yè)態(tài)及品牌:樓層規(guī)模主要品牌租金2F24000㎡服飾鞋包：天一NO.1、garyin蘋果專賣店、Baleno、2號(hào)倉庫、youngor、九牧王男裝、度比吉卡、朵以、S135、PLAYBOY、天斯圖、丹尼熊、幻定、堅(jiān)霸連鎖親子購物：sheepet食品：50嵐、西樹泡芙、旨膳壽司、依立香飯、川町太郎、丸茶、喝喝奶茶、lemonbabay、CLBAKE流心芝士撻、嚮茶、滋物庫水果甜品、果汁魔法家超市：屈臣氏其他：溫格、數(shù)碼配件店、小家電店、名創(chuàng)優(yōu)品100-150元/㎡大良商圈：個(gè)案分析——大潤發(fā)商場(chǎng)基本情況商場(chǎng)名稱大潤發(fā)位置大良佛山市順德區(qū)大良延年路8號(hào)發(fā)展商大潤發(fā)商業(yè)有限公司物業(yè)管理公司及費(fèi)用大潤發(fā)商業(yè)有限公司規(guī)模經(jīng)營面積3萬平米定位及檔次以中檔為主，消費(fèi)群體低、中、高端均有樓層地上3層開業(yè)時(shí)間2004年9月23營業(yè)時(shí)間上午8點(diǎn)30分——晚上22點(diǎn)30分大良商圈：個(gè)案分析——大潤發(fā)業(yè)態(tài)及品牌:樓層規(guī)模主要品牌租金1F11000㎡服飾鞋包：天一NO.1、garyin蘋果專賣店、Baleno、2號(hào)倉庫、uoGu、瑪克茜妮、DILI女裝店、LASA、卡扣、美國新百倫化妝品：卡姿蘭專柜服裝飾品：ST&SAT、HushPupies、TuoGu、瑪克茜妮、DILI女裝店、millies、埃斯普利特食品：真功夫、肯德基、CLBAKE流心芝士撻、嚮茶、滋物庫水果甜品、果汁魔法家其他：中國農(nóng)業(yè)銀行、adidas150-200元/平方大良商圈：個(gè)案分析——大潤發(fā)業(yè)態(tài)及品牌:樓層規(guī)模主要品牌租金2F10793㎡化妝品：愛麗，佰草集，美寶蓮，卡姿蘭服裝飾品：銀河明星，貝納通，瑪斯菲爾，you&me食品：特色餐店小店珠寶首飾鐘表：周大福、簡(jiǎn)金品、龍鳳珠寶、金麟美鉆坊、周大生、瑞士依波表其他：方邦太櫥柜、美美名家、粵柜90-150元/平方大良商圈：個(gè)案分析——大潤發(fā)業(yè)態(tài)及品牌:樓層規(guī)模主要品牌租金3F10356㎡珠寶配飾：泛達(dá)詩、芳香小鋪、FERTI、漢玉工房、愛可信服裝飾品：ST&SAT、HushPupies、TuoGu、瑪克茜妮、DILI女裝店、millies、埃斯普利特家居用品：LOCKLOCK、特百惠、膳魔師、多樣屋、華倫世家、克利雅、兒童用品：讀書郎考試產(chǎn)品、蓓蒂蓓拉、SONY、益而高其他：多樣屋、虎牌、吉利、特百惠80-110元/平方大良商圈：個(gè)案分析——嘉信廣場(chǎng)商場(chǎng)基本情況商場(chǎng)名稱嘉信廣場(chǎng)位置順德區(qū)大良新區(qū)祥和路發(fā)展商嘉信置業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)管理公司及費(fèi)用嘉信置業(yè)發(fā)展有限公司規(guī)模占地31860平方米，建筑面積達(dá)10平方米定位及檔次以中檔為主，消費(fèi)群體低樓層地上5層開業(yè)時(shí)間2015年10月1營業(yè)時(shí)間上午10點(diǎn)00分——晚上22點(diǎn)00分大良商圈：個(gè)案分析——嘉信廣場(chǎng)業(yè)態(tài)及品牌:樓層規(guī)模主要品牌租金B(yǎng)1F9034㎡食品：魚皮祥、比得披薩、四云奶蓋貢茶、桶桶香其他：妮頓絲SPA生活館70-100元/平方大良商圈：個(gè)案分析——嘉信廣場(chǎng)業(yè)態(tài)及品牌:樓層規(guī)模主要品牌租金1F10283㎡化妝品：卡姿蘭、仙妮蕾德、life生活館服裝飾品：BELLOANN、makustore、卡路約翰、改造空間、LYWACHY、FASHIONBALLET食品：易食堂文化餐廳、茗茶友煮、坤記鹵味、太平洋咖啡、絕味鴨脖、黃燜雞米飯、福建沙縣小吃、中古茶堂、麥當(dāng)勞超市：優(yōu)客龍其他：中國電信營業(yè)廳、招商銀行、利生行貿(mào)易有限公司、美宜佳100-160元/平方大良商圈：個(gè)案分析——嘉信廣場(chǎng)業(yè)態(tài)及品牌:樓層規(guī)模主要品牌租金2F10432㎡麗人：伊麗匯美美容養(yǎng)生、天之驕子美容美體spa、佑真形象服裝飾品：米拉熊、名韓、布衣班納、BABYYA食品：順悅酒家、粥底自助火鍋、茗果茶、必勝客、港順碗仔翅、哈哈鏡運(yùn)動(dòng)健身：愛溜輪滑俱樂部其他：天一NO.1玩具80-120元/平方大良商圈：個(gè)案分析——嘉信廣場(chǎng)業(yè)態(tài)及品牌:樓層規(guī)模主要品牌租金3F8023㎡KTV：K王量販KTV運(yùn)動(dòng)健身：領(lǐng)尚健身俱樂部、勵(lì)風(fēng)國際跆拳道、勵(lì)幾跆拳道培訓(xùn)教育機(jī)構(gòu)其他：盤子女人坊、櫻橋早教、魔法蘑菇閱讀館。艾涂圖國際兒童藝術(shù)空間、金典教育70-100元/平方大良商圈：個(gè)案分析——嘉信廣場(chǎng)業(yè)態(tài)及品牌:樓層規(guī)模主要品牌租金4F9105㎡電影院：嘉信電影院購物：艾格電器停車場(chǎng)：嘉信康年花園酒店停車場(chǎng)其他：高信裝飾設(shè)計(jì)工程有限公司、東熙明白發(fā)轉(zhuǎn)黑發(fā)連鎖機(jī)構(gòu)70-100元/平方大良商圈：個(gè)案分析——嘉信廣場(chǎng)業(yè)態(tài)及品牌:樓層規(guī)模主要品牌租金5F2000㎡其他：順德區(qū)建設(shè)技術(shù)培訓(xùn)中心70-100元/平方大良商圈：個(gè)案分析——新世界購物中心商場(chǎng)基本情況商場(chǎng)名稱新世界中心商場(chǎng)位置廣東省佛山市順德區(qū)清暉路148號(hào)發(fā)展商新世界地產(chǎn)物業(yè)管理公司——規(guī)模經(jīng)營面積28000平米定位及檔次檔次中低檔，消費(fèi)群體以學(xué)生、年輕人為主樓層地上3層開業(yè)時(shí)間1999年?duì)I業(yè)時(shí)間上午10點(diǎn)00分——晚上22點(diǎn)00分大良商圈：個(gè)案分析——新世界購物中心業(yè)態(tài)及品牌:樓層規(guī)模主要品牌租金1F9333㎡服飾鞋包：皮具之家、BeLLE、BananaBaby、卓多姿、tata女鞋店、迪士尼、阿皇女、LASA、卡扣、美國新百倫、卡丹路、朵以、集韓號(hào)、城市衣柜、萊特妮絲美食：Chattea茶時(shí)間、星巴克、味千拉面、八度榴戀、貢茶珠寶飾品：西騰表羅西尼表專柜、ACEFINE、傳美珠寶、翡翠至尊、Redrose、珠寶配飾店商場(chǎng)：萬寧其他：NIKE、newbalance、converse、7-11200-800元/平米大良商圈：個(gè)案分析——新世界購物中心業(yè)態(tài)及品牌:樓層規(guī)模主要品牌租金2F9243㎡服飾鞋包：沐琦、LEO、依芳、PLWOER、lee服裝店、伊斯迪、潮屋、潮流前線、LISA、百花時(shí)裝、米蘭站、新潮一族美食：肯德基、香港糖半甜、潮流牛仔、珠寶飾品：時(shí)諾比、雅尚店麗人：ETERNALFASHION、Angle女神、雅詩挺、東方森林香水廠其他：十字繡、迷你衣（高爾夫）150-300元/平米大良商圈：個(gè)案分析——新世界購物中心業(yè)態(tài)及品牌:樓層規(guī)模主要品牌租金3F9352㎡服飾鞋包：月美人、摩登世界、格子管卡佛手袋、伊芙麗、尚衣屋、娃娃衣店、艾薇兒、水晶靈美食：棒棒堂自助烤肉、撈得樂海鮮肥牛自助火鍋、8090奶茶酷飲、西牛記牛扒、儒意牛雜、開心花甲粉、麻辣香鍋電影院：宏晟國際影城珠寶飾品：施華洛、順昌玉器、首飾店、天然水晶、大幅寶銀飾其他：DIY手工坊100-200元/平米容桂商圈：定義為順德南部商業(yè)中心輻射中山、江門等周邊區(qū)域，近百萬消費(fèi)人流，樂購、卜蜂蓮花等國際零售巨頭。容桂商圈依托容桂發(fā)達(dá)的制造業(yè)所帶來的巨大人流而成為順德最具代性的商圈之一；代表性商業(yè)有：天佑城（樂購）、卜蜂蓮花、宏駿商業(yè)廣場(chǎng)、鳳翔路商業(yè)步行街；該商圈商業(yè)氛圍濃厚，檔次較高，輻射面廣，周邊杏壇、均安及中山的南頭、東鳳、小欖；江門以及番禺等部分街鎮(zhèn)近100萬人口均在其輻射范圍內(nèi)；天佑城商圈天佑城卜蜂蓮花鳳翔路商業(yè)步行街宏駿廣場(chǎng)容桂商圈：流動(dòng)人口集中，商圈飽和度較低2、周圍交通道路情況(1)由“三縱三橫”的城市主干道環(huán)繞，毗鄰快速內(nèi)環(huán)(2)未來地鐵9、11、13號(hào)線附近(3)周邊有1個(gè)客運(yùn)站、23條公交線路及多條公交專線。3、商業(yè)發(fā)展?jié)摿ι倘λ椛涞牡貐^(qū)，購買力比較強(qiáng),還有繼續(xù)擴(kuò)大的空間,有發(fā)展?jié)摿?。商圈飽和?IRS＝C×RE／RFIRS――商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)；C――商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目；RE――商圈內(nèi)消費(fèi)者人均零售支出；RF――商圈內(nèi)商店的營業(yè)面積。在商圈內(nèi)有約15萬個(gè)家庭，每周在食品中支出約120元人民幣，共有約900個(gè)店鋪在商圈內(nèi)，共有約12.8萬平方米銷售面積。則該商圈的飽和指數(shù)為:IRS＝300000×120／128000＝281元

(這一數(shù)字越大，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；該數(shù)字越小，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高。)天佑城商圈1、人口規(guī)模及特征一公里范圍內(nèi)常住人口5萬人、流動(dòng)人口2萬人，二公里范圍內(nèi)常住人口9萬人、流動(dòng)人口5萬人，三公里范圍內(nèi)常住人口16萬人、流動(dòng)人口8萬人容桂商圈：業(yè)態(tài)定位以滿足大眾消費(fèi)為主輻射中山、江門等周邊區(qū)域，近百萬消費(fèi)人流，樂購、卜蜂蓮花等國際零售巨頭。商圈特點(diǎn)業(yè)態(tài)構(gòu)成目標(biāo)消費(fèi)群天佑城易初蓮花超市商業(yè)街百貨業(yè)態(tài)，運(yùn)動(dòng)；餐飲、數(shù)碼、珠寶、精品健身、美容休閑、娛樂、影院代表性商業(yè)天佑城是順德經(jīng)營最成功的商業(yè)項(xiàng)目之一；主要滿足中高檔的消費(fèi)，業(yè)態(tài)定位差異化優(yōu)勢(shì)，休閑娛樂比重加大；輻射能力較強(qiáng)；容桂商圈以滿足大眾消費(fèi)為主，天佑城是其經(jīng)營檔次最高的項(xiàng)目，要滿足中高端需求為主；宏駿商業(yè)廣場(chǎng)鳳祥路商業(yè)步行街容桂商圈：銷售均價(jià)與租賃價(jià)格銷售均價(jià)在3-4萬元/㎡之間，最高價(jià)達(dá)7萬元/㎡，租賃價(jià)格一般在100-250元/㎡，最高租金可達(dá)400元/㎡。物業(yè)形式體量（建面㎡）銷售價(jià)格（元/㎡）租賃價(jià)格（元/月㎡）租賃情況備注天佑城100000——250-400100%容桂最成功商業(yè)項(xiàng)目卜蜂蓮花3000——150-250————宏駿廣場(chǎng)20000——150左右90%頂手費(fèi)10-20萬新翼銀座50007萬（街鋪）250-300——6年6%返租鳳祥路————100-15090%頂手費(fèi)6-30萬區(qū)間容桂商圈：個(gè)案分析——天佑城順德良桂片區(qū)商業(yè)規(guī)模最大、檔次較高、經(jīng)營最成功的大型綜合性購物中心之一物業(yè)基本情況發(fā)展商廣東佛奧集團(tuán)物業(yè)情況開業(yè)時(shí)間2005年12月物業(yè)狀況現(xiàn)樓項(xiàng)目規(guī)模占地面積5萬平米，總建筑面積約12.5萬平米經(jīng)營狀況經(jīng)營模式只租不售年?duì)I業(yè)額8億元經(jīng)營主題集旅游、購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的超大型主題商業(yè)中心經(jīng)營者來源以國內(nèi)一線品牌為主，部分為國際品牌消費(fèi)者來源輻射大良、容桂、均安、杏壇及周邊的中山南頭、東鳳、小欖，江門和番禺部分街鎮(zhèn)近100萬消費(fèi)人流租金一層250-500元/平方月配套設(shè)施可停放1300個(gè)小車位容桂商圈：個(gè)案分析——天佑城1F樂購占比約45%，男裝專區(qū)和女裝專區(qū)占比約35%，其他占比約20%；2F樂購占比約45%，男裝專區(qū)和運(yùn)動(dòng)服裝專區(qū)占比約30