可行性研究報(bào)告

衡水市寧安路地塊可行性研究報(bào)告編制單位：衡水安聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司責(zé)任人：王偉六寧安路項(xiàng)目可行性報(bào)告項(xiàng)目決策背景及摘要一、外部環(huán)境衡水含有豐富的水資源，全區(qū)無(wú)重大污染性公司，相對(duì)較小的都市體量促使區(qū)內(nèi)生活節(jié)奏放緩，加之衡水市“北方濱湖都市”的功效定位，為城區(qū)打造宜居都市提供便利條件。衡水市含有優(yōu)良的地理位置，同時(shí)結(jié)合衡水湖旅游資源，為有效吸納周邊目的人群定居城區(qū)發(fā)明可能，同時(shí)更大程度的加強(qiáng)都市的吸納力和張力。衡水市“三年大變樣”發(fā)展將以南環(huán)為中軸線，重點(diǎn)發(fā)展南部新城，項(xiàng)目地處衡水市政府規(guī)劃西南居住區(qū)，將來(lái)將作為高新技術(shù)區(qū)生活配套住宅及文化生態(tài)園；從遠(yuǎn)期都市規(guī)劃分析，“大衡水”的都市格局凸顯，遠(yuǎn)期將形成主城區(qū)向衡水湖連為一體的格局；路網(wǎng)方面，隨著各交通線路的全部展開，將更大程度是吸納郊縣居民城區(qū)置業(yè)，都市功效進(jìn)一步加強(qiáng)。二、內(nèi)部因素從現(xiàn)在衡水市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析得出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)大同小異，同質(zhì)性較強(qiáng)。衡水公司將根據(jù)市場(chǎng)變化、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)，作出精確的市場(chǎng)定位，調(diào)節(jié)戶型和面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營(yíng)銷工作，減少開發(fā)建設(shè)成本，盡量減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目定位為“安聯(lián)德國(guó)印象系列”，集合精品建筑及歐式文化景觀核心優(yōu)勢(shì)，打造衡水西南部的上品住宅。此項(xiàng)目將作為衡水安聯(lián)公司在衡水市的第一種開發(fā)產(chǎn)品，增強(qiáng)安聯(lián)集團(tuán)在衡水市的社會(huì)影響力，提高安聯(lián)品牌形象，提高公司市場(chǎng)占有率。第一部分：項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目信息來(lái)源：衡水市國(guó)土資源局桃城分局局長(zhǎng)牟海東介紹本項(xiàng)目，地塊位于衡水市區(qū)西南部，區(qū)域內(nèi)市政路網(wǎng)正在建設(shè)，東、西、北三側(cè)道路正在施工，南側(cè)緊鄰南環(huán)路。二、宗地位置項(xiàng)目位置圖項(xiàng)目地形圖藍(lán)色方框地塊為我公司計(jì)劃獲取土地項(xiàng)目，紅色方框地塊為正在開發(fā)的泰華西苑社區(qū)，衡水泰華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與8月通過(guò)招拍掛獲取土地，土地占地總面積為200畝，價(jià)格為101萬(wàn)/畝。三、宗地現(xiàn)狀1、四至范疇：南至南環(huán)路，北至隆興路，康泰街以東，寶云大街以西。地塊完整，無(wú)其它因素影響分割地塊。2、地勢(shì)：地勢(shì)平坦，地塊方正。3、地面現(xiàn)狀:地塊處在衡水市西開發(fā)區(qū)，政府已經(jīng)收儲(chǔ)，四周邊界清晰，均為市政道路，西側(cè)、北側(cè)地塊現(xiàn)在未進(jìn)行開發(fā)，南側(cè)為衡水市舊城村，東側(cè)為泰華地產(chǎn)開發(fā)的西苑社區(qū)。地塊原為農(nóng)業(yè)耕地，地面重要為樹木、農(nóng)作物，無(wú)大面積建筑物，無(wú)高壓線、無(wú)水渠及較深溝壑、池塘，無(wú)高壓線影響；地下無(wú)管線、暗渠、電纜、光纜等。4、地質(zhì)狀況：場(chǎng)地土層深厚，地質(zhì)構(gòu)造穩(wěn)定性好，抗震設(shè)防類別為丙類，抗震設(shè)防烈度為7度。地下水質(zhì)好，無(wú)洪澇鹽堿威脅，適宜于房地產(chǎn)開發(fā)。四、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套1、交通狀況：將來(lái)交通便利，規(guī)劃中的隆興路、昌明街、順興街今年將竣工，現(xiàn)在尚未通公交。2、教育：周邊現(xiàn)有匯龍中學(xué)（私立）、衡水市第六中學(xué)，啟明學(xué)校（私立）、珍寶街小學(xué)，衡水機(jī)電工程學(xué)院、衡水交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院。3、醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平：衡水五院、復(fù)明眼科醫(yī)院。4、大型購(gòu)物中心、重要商業(yè)和菜市場(chǎng)：萬(wàn)德福超市、德隆購(gòu)物廣場(chǎng)、德隆超市、寶云街菜市場(chǎng)、忠義會(huì)館。5、文化、體育、娛樂(lè)設(shè)施：東臨寶云高爾夫俱樂(lè)部。6、公園：怡水公園7、銀行：中國(guó)銀行、中國(guó)信合、工商銀行、衡水市都市信用社8、郵局：無(wú)9、其它：開發(fā)區(qū)政府、市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、市衛(wèi)生局、市交警大隊(duì)五、項(xiàng)目周邊環(huán)境1、治安狀況：良好。2、空氣狀況：空氣質(zhì)量良好。3、噪聲狀況：無(wú)噪音污染。4、污染狀況：無(wú)。5、危險(xiǎn)源狀況：無(wú)。6、周邊景觀：寶云塔坐落于項(xiàng)目地南側(cè)。七、規(guī)劃控制要點(diǎn)1、土地面積：139946平方米，折合209.94畝。2、總建筑面積：415899平方米。其中：地上建筑面積：349865平方米（含住宅面積：255401.5平方米地下建筑面積：660343、容積率：2.5；4、建筑密度：27%；5、綠地率：≥35%；6、建筑高度：地上≤100米，地下≤8米；7、其它：無(wú)。八、土地價(jià)格1.該土地價(jià)格：計(jì)劃起拍價(jià)格110萬(wàn)/畝。2.該區(qū)域近來(lái)2-3塊土地出讓成交價(jià)格序號(hào)地塊名稱位置土地價(jià)格成交時(shí)間1-55地塊中華大街以東，滏陽(yáng)河以南，南環(huán)以北152萬(wàn)/畝.52-36地塊寶云街以東、南外環(huán)以北101萬(wàn)/畝.8第二部分：土地獲取途徑及方法1、土地獲取方式：招、拍、掛。2、土地獲取時(shí)間安排：7月通過(guò)招拍掛競(jìng)拍方式獲取土地。3、土地獲取的重要條件：無(wú)4、其它法律風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避方法：無(wú)第三部分：市場(chǎng)分析一、區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況1、區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述本地塊位于衡水市桃城區(qū)，為衡水市新興區(qū)域，現(xiàn)在生活配套尚未完善，但區(qū)域東北臨近寶云街區(qū)域?yàn)楹馑^早高檔生活區(qū)，分布有寶云溫泉花園、寶云花園別墅、陽(yáng)光花城、紫闕臺(tái)等項(xiàng)目，其中寶云溫泉花園、寶云花園別墅、陽(yáng)光花城為已入住社區(qū)，居住人群偏向中高端。紫闕臺(tái)尚在建，為9+1電梯花園洋房，現(xiàn)在售價(jià)已達(dá)4000元以上，多為改善型需求客戶。區(qū)域東部在建騰達(dá)新城、五洲國(guó)際官邸兩個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目體量較大，售價(jià)3500元/平方米左右，其中五洲國(guó)際官邸以九大科技系統(tǒng)賣點(diǎn)入市，項(xiàng)目承認(rèn)度尚可。區(qū)域西部項(xiàng)目較少，僅達(dá)觀天下項(xiàng)目，且距本地塊較遠(yuǎn)。項(xiàng)目規(guī)劃6+1、高層、商業(yè)街等業(yè)態(tài)，自成一體，售價(jià)為2900元/平方米左右。2、區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近1-2年）開工量/竣工量：約150萬(wàn)平方米/90萬(wàn)平方米銷售量/供需比：區(qū)域內(nèi)剛性需求、投資型需求較少，多為改善型居住需求，因處寶云高檔生活區(qū)周邊，區(qū)域內(nèi)類似電梯花園洋房及品質(zhì)高層業(yè)態(tài)承認(rèn)度較高，現(xiàn)在在售紫闕臺(tái)、五洲國(guó)際官邸等項(xiàng)目銷售狀況良好。平均售價(jià):3500元/平方米3、區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)：區(qū)域市場(chǎng)為新興發(fā)展區(qū)域，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較老城區(qū)而言相對(duì)落后。隨著濱湖新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，將來(lái)區(qū)域發(fā)展將繼續(xù)南延，寧安路南將打通四條重點(diǎn)路段至南環(huán)路，且周邊公司搬遷后，項(xiàng)目南部片區(qū)將成為大規(guī)模住宅聚集地，生活配套將逐步完善，存在較大升值空間。二、區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目分析項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目周邊開發(fā)在售樓盤圖項(xiàng)目紫闕臺(tái)騰達(dá)新城五洲國(guó)際官邸橄欖城所在地開發(fā)區(qū)永興西路與昌明大街交叉口東行100米路北開發(fā)區(qū)永興路與寶云街交叉口東行100米開發(fā)區(qū)邁進(jìn)大街與永興路交叉口西行100米開發(fā)區(qū)勝利路與寶云街交叉口德隆超市對(duì)面建筑面積(平方米)23976400000100000095容積率2.103.203.002.38建筑形態(tài)9層花園洋房6+1及6棟24層高層20棟高層20棟高層開盤時(shí)間-09-02-03-01

入住時(shí)間一期-06-31一期.12二期.12一期-12、二期-10三期-5一期-08-21二期-12三期-5平均價(jià)格(元/平方米）400035003400-36003500付款方式一次性、按揭40%首付一次性、按揭30%首付一次性、按揭50%首付一次性、按揭30%首付產(chǎn)品構(gòu)成以大戶型為主，三室，一室，二室，三室一室，二室，三室，四室二室，三室面積區(qū)間108-200多平方米36-110平方米56-200平方米88-160平方米配套設(shè)施工商銀行、中國(guó)銀行、萬(wàn)德福、幼兒園匯龍中學(xué)、啟明學(xué)校、英才學(xué)校、市珍寶街小學(xué)、市職教中心、市五中、市六中南昊信息技術(shù)學(xué)校、開發(fā)區(qū)政府、市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、市衛(wèi)生局、市交警大隊(duì)、第五醫(yī)院；、復(fù)明眼科醫(yī)院總體評(píng)述品質(zhì)樓盤，涉及建材、社區(qū)綠化配套、建筑質(zhì)量等重視細(xì)節(jié)，但生活配套相對(duì)缺少，面對(duì)中高端改善型居住人群。將來(lái)衡水最大的吉美超市將落戶社區(qū)，配套相對(duì)完善但戶型設(shè)計(jì)比較破舊，樓盤品質(zhì)較低。社區(qū)配套完善，戶型設(shè)計(jì)較好，引入九大科技系統(tǒng)作為賣點(diǎn)，為改善性住房，但樓間距過(guò)?。?0米左右）。社區(qū)配套設(shè)施齊全，交通方便，周邊配套齊全三、區(qū)域市場(chǎng)目的客層研究銷售對(duì)象：第二、三次置業(yè)，為改善現(xiàn)有居住環(huán)境，規(guī)定建筑品質(zhì)及社區(qū)環(huán)境；來(lái)源區(qū)域可由新市政府區(qū)域、開發(fā)區(qū)擴(kuò)大到整個(gè)衡水市場(chǎng)。主力客戶：客戶行業(yè)以公務(wù)員、事業(yè)單位從業(yè)人員、六中教師及家長(zhǎng)為主。四、目的市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位1、市場(chǎng)定位：重點(diǎn)面對(duì)市場(chǎng)改善型需求消費(fèi)群體。2、目的人群特性/來(lái)源區(qū)域/行業(yè)特點(diǎn)：第二、三次置業(yè)，為改善現(xiàn)有居住環(huán)境，規(guī)定建筑品質(zhì)及社區(qū)環(huán)境；來(lái)源區(qū)域可由新市政府區(qū)域、開發(fā)區(qū)擴(kuò)大到整個(gè)衡水市場(chǎng)；行業(yè)以公務(wù)員、事業(yè)單位從業(yè)人員、六中教師及家長(zhǎng)為主。3、產(chǎn)品定位定位中高端宜居產(chǎn)品，以建筑品質(zhì)小高層、高層產(chǎn)品，戶型以兩室、小三室為主，滿足中高端消費(fèi)群體改善型居住需求。第四部分：投資收益分析見《寧安路項(xiàng)目測(cè)算》。第五部分：綜合分析與建議一、優(yōu)勢(shì)：教育——周邊含有豐富人文教育資源。景觀——距衡水市滏陽(yáng)河1公里，環(huán)境優(yōu)美。道路——規(guī)劃后周邊道路狀況好，交通出行較為方便。二、劣勢(shì)：環(huán)境——周邊尚在開發(fā)中，市政生活配套不夠完善。商圈——區(qū)域市場(chǎng)為新興發(fā)展區(qū)域，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較老城區(qū)而言相對(duì)落后，商業(yè)價(jià)值小。三、機(jī)會(huì)：宏觀市場(chǎng)——都市經(jīng)濟(jì)狀況飛速發(fā)展，大市場(chǎng)環(huán)境背景良好。將來(lái)中心——市政府南